Vladimirs Linde, VZD Jūrmalas pilsētas nodaļas vadītājs, — "Latvijas Vēstnesim"

Valsts Zemes dienesta

Jūrmalas pilsētas nodaļas 5 darba gadi

Paplašinātā valsts un pašvaldību komisija darbā

Projektu apspriešanā piedalās arī Jūrmalas pilsētas iedzīvotāji

Īss darbības un problēmu pārskats

1990. gadā tika pieņemti likumi "Par zemes komisijām", "Par zemes privatizāciju lauku apvidos", "Par zemes lietošanu un zemes ierīcību". 1991. gadā laukos sākās zemes reformas īstenošana.

1991. gada 12. jūnijā LR AP pieņēma lēmumu "Par pasākumiem zemes reformas nodrošināšanai Latvijas Republikas pilsētās". Toreiz neviens nevarēja paredzēt visas tās problēmas, kuru risināšanai vēlāk tika pieņemts liels skaits likumu grozījumu, papildinājumu, noteikumu un norādījumu. Ikviens nepareizi pieņemtais lēmums saistībā ar īpašuma tiesībām rada komplicētas, grūti labojamas sekas. Kā attaisnojumu var minēt to, ka:

– nebija pieredzes tik sarežģītu problēmu risināšanā;

– nebija pietiekama materiāli tehniskā nodrošinājuma;

– nebija sagatavoti speciālisti tik specifisku jautājumu risināšanai.

1991. gada 20. novembrī tika pieņemts likums "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās". Tā realizācija tika uzdota pilsētu Tautas deputātu padomēm.

Zemes reformā lauku apvidos jau bija iesaistīti visi iespējamie speciālisti un materiāli tehniskie resursi. Uzsākt reālu zemes reformu pilsētās paralēli laukiem bija gandrīz neiespējami, jo vajadzēja noteiktu profesiju speciālistus — pilsētas plānotājus, projektētājus, topogrāfus, ģeodēzistus, kā arī precīzus plānus, modernu uzmērīšanas un datu apstrādes tehnoloģiju.

Par spīti spēkā esošajai likumdošanai zemes reformas īstenošana tomēr nenoritēja visur vienādi. Galvenokārt to traucēja dažādā pašvaldību pieeja, likumu interpretācija, materiāli tehniskās iespējas.

Šādā situācijā atradās arī Jūrmalas pilsētas pašvaldība. Jūrmalā zemes reformas problēmas bija un joprojām ir sevišķi smagas, jo:

– ļoti liela daļa bijušo īpašnieku visus pēdējos piecdesmit gadus neatradās Latvijā vai Jūrmalā, bija nacionalizēti arī mājīpašumi;

– vērtīgāko zemju zonās kardināli tika izmainītas (iznīcinātas) vēsturiskās robežas.

Apzinoties veicamo uzdevumu sarežģītību, Jūrmalas pilsētas pašvaldība 1992. gadā sāka meklēt ceļus problēmu risināšanai. Tika pieaicināti zemes ierīcības speciālisti ("Zemesprojekts", firma "Arabiss") un ģeodēzijas speciālisti (projektēšanas institūts "Komunālprojekts"), lai kom- pleksi izstrādātu metodiku, kas ļautu realizēt izvirzīto mērķi — pakāpeniskas valsts īpašuma denacionalizācijas, konversijas, privatizācijas un nelikumīgi atsavinātu zemes īpašumu atdošanas gaitā pārkārtot zemes īpašuma un zemes lietošanas tiesiskās, sociālās un ekonomiskās attiecības pilsētās, lai veicinātu sabiedrības interesēm atbilstošas pilsētu apbūves veidošanos, zemes aizsardzību un racionālu izmantošanu.

Lai šos uzdevumus visā valstī risinātu vienoti, it sevišķi tehniskā izpildījuma ziņā, 1992. gada 15. decembrī tika pieņemts likums par Valsts zemes dienestu (VZD), un 1993. gada 11. maijā Jūrmalā tika nodibināta LR VZD Jūrmalas pilsētas nodaļa.

Ne tikai pilsētas zeme

Jūrmalas un Rīgas pilsētu nodaļas ir vienīgās, kurām nākas risināt tikai pilsētu zemes reformas lietas. Tas gan ir nosacīti, jo mums ir pievienotas lielas bijušo lauksaimniecības zemju platības, kuras pēc savas struktūras daļēji arī ir tādas, bet uz tām vairs neattiecas lauku likumdošana. Līdzīgas problēmas ir arī lauku teritorijās, kur jautājumi būtu skatāmi jau atbilstoši pilsētu likumdošanai.

Katra VZD nodaļa ir spiesta rēķināties ar vietējiem apstākļiem. To darbību ietekmē stratēģiskā atrašanās vieta, reģiona ekonomiskais stāvoklis, pašvaldības īstenotā zemes politika, pašvaldības līdzdalība zemes reformā, nodaļas materiāli tehniskais nodrošinājums un speciālistu resursi.

Analizējot šos aspektus, jāatzīst, ka Jūrmalā tie visi ir pozitīvi, izņemot otro — pilsētas ekonomisko stāvokli. Pārtrūkstot sakariem ar bijušajām padomju republikām (un to ekonomiku), gandrīz pilnīgi sabruka arī pilsētas galvenais ienākumu avots — dziednīcas, atpūtas nami, tūrisms.

Mūsuprāt sekmīga zemes reformas realizācija bija iespējama, tikai maksimāli apvienojot visus vietējos spēkus un līdzekļus. Neviens nopietns, juridiski un tehnoloģiski sarežģīts pasākums nav iespējams, ja tas nav līdz galam labi pārdomāts. Kā jau minēts, teorētiskie problēmas risinājumi Jūrmalā tika uzsākti jau 1992. gadā. Tādēļ varēja ļoti strauji sākt reālo darbību, turklāt pilnīgi bez materiāli tehniskās bāzes. Tas kļuva iespējams tāpēc, ka bija izveidota neliela, ļoti labi sagatavotu speciālistu grupa, kuru tehnoloģiski atbalstīja firma "Zemesprojekts". Jau 1993. gada 4. jūnijā tika uzsākta īpašumu reģistrācija zemesgrāmatā.

1993. gada nogalē Jūrmalā tika izveidota pirmā modernā tehnoloģiskā līnija — no robežu uzmērīšanas līdz datu datorizētai apstrādei. Augstais tehnoloģiskais līmenis tomēr nevar nodrošināt nepareizi pieņemto juridisko, zemes ierīcības un pilsētplānošanas lēmumu izpildi un īstenošanu. Tika parakstīts Jūrmalas pilsētas pašvaldības, VZD nodaļas un Jūrmalas pilsētas tiesas sadarbības līgums, kas paredz vienotu rīcību, risinot zemes reformas jautājumus, kas līdz šim darbojas sekmīgi. Problēmas bieži rodas, Rīgas apgabaltiesai pieņemot lēmumus par īpašuma tiesību atjaunošanu. Šie lēmumi ļoti bieži jāmaina un jāpapildina. Sarežģījumu gan nav ar Jūrmalas notāru sagatavotajiem aktiem, kas skar īpašuma tiesības, jo neskaidrību gadījumos notiek konsultācijas ar VZD nodaļu.

Lai veicinātu zemes reformu un tālāku īpašumu formēšanu, zemes pārvaldi, vienā ēkā izvietotas VZD struktūrvienības, Zemesgrāmatu nodaļa, Valsts nekustamā īpašuma aģentūra, pilsētas Arhitektūras un plānošanas pārvalde, Būvinspekcija, pašvaldības Nekustamā īpašuma nodaļa.

Apvienojot spēkus, esam nonākuši pie reālas zemes reformas nobeiguma stadijas.

Izmantojot jaunāko mērniecības un datu apstrādes tehnoloģiju un komplekso apvidus uzmērīšanas metodiku, kā arī sadarbojoties ar zemes komisijas darba grupām un pilsētas plānotājiem, ir sagatavots pilsētas kadastra pārskata plāns, kas aptver visu pilsētas administratīvo teritoriju (izņemot Ķemeru nacionālo parku). Šis plāns (digitālā formā) ir saistīts ar Kadastra reģistru (datorizētā formā). Visa pilsētas administratīvā teritorija ir sadalīta kadastra vienībās (parcelēs), kuru precizitāte neuzmērītajās vietās atbilst mērogam 1:2000, bet uzmērītajās — mērogam 1:500. Kadastra reģistra datu bāzē atzīmēta katras zemes vienības adrese, parceles kods, platība, īpašnieks (lietotājs), zemes izmantošanas mērķis un zemes gabala kadastrālā vērtība. Atkarībā no juridiskā statusa — zemesgabals izveidots ar pašvaldības lēmumu vai zemes komisijas atzinumu — dati var būt vairāk vai mazāk pilnīgi.

Tuvākā laika uzdevums ir:

– precizēt pilsētas administratīvās teritorijas robežas;

– sakārtot kadastra pārskata plānu Jūrmalas administratīvajā teritorijā esošajam Ķemeru nacionālajam parkam (individuālās apbūves daļas teritorijai tāds ir);

– pilnveidot Kadastra reģistru, palielinot tā kapacitāti, kas nepieciešamības gadījumā var dot analīzi daudzos novirzienos.

Pilnīgi sakārtot pilsētas kadastra karti un kadastra datu bāzi — tas ir tuvāko gadu uzdevums, kura sekmīga izpilde būs atkarīga no:

– valsts un pašvaldības budžeta līdzekļiem, jo tieši to īpašumi ir vismazāk sakārtoti;

– sakārtotas likumdošanas, it sevišķi attiecībā uz nekustamā īpašuma, zemes, ēku un būvju izmantošanas mērķu viennozīmīgu klasifikāciju;

– aizsargjoslu, apgrūtinājumu, servitūtu joslu apzināšanas, noformēšanas;

– speciālistu nodrošinājuma darbam zemes informācijas sistēmā.

Izvērtējot VZD nodaļas darbību, kas ir nesaraujami saistīta ar zemes reformas īstenošanu, tika veikta 1997. gada darbības ekonomiskā analīze. Nodaļas kopējais finansējums 1997. gadā bija Ls 260 145, no šīs summas valsts budžets finansēja 18%.

Lai pēc iespējas vairāk izpildītu mērniecības darbus personām, kurām tos apmaksā valsts, valsts budžeta finansējums tiek novirzīts vienīgi izpildītāju darba algām. Tas nozīmē, ka arī šīs grupas īpašnieki tiek daļēji finansēti no fizisko un juridisko personu līdzekļiem.

Jūrmalas pilsētas Kadastra reģistrā

un zemesgrāmatā

ievadīto datu kopsavilkums

Īpašuma Skaits Platība,

statuss . ha .

Kadastra Zemes- Kadastra Zemes

reģistrs grāmatā reģistrs grāmatā

reģistrēti reģistrēti

Īpašums 3980 2996 1131,1 810,4

Lietojums 319 4 44,6 0,5

Noma 55 24 8,0 4,2

Atzinums 4156 0 4535,4 0

KOPĀ: 8510 3024 5719,1 815,1

Kadastrā reģistrēto zemes gabalu

iedalījums pēc galvenajiem

lietošanas mērķiem

Lietošanas Skaits % Platība, Kada-

mērķis ha strālā

vērtība,

milj. Ls

Individuālā

apbūve 7089 83,3 1525,2 30,9

Daudzdzīv.

dzīvojamajām

ēkām 130 1,5 76,2 2,8

Sabiedrisko objektu

uzturēšanai 285 3,4 210,9 13,5

Komerciālo objektu

uzturēšanai 148 1,7 87,5 12,9

Rūpniecisko objektu

uzturēšanai 85 1,0 219,8 5,0

Citiem mērķiem 773 9,1 3599,7 3,0

KOPĀ: 8510 100 5719,1 68,1

Kadastra datu bāze kalpo par uzziņu avotu ļoti daudziem tās lietotājiem. Galvenie no tiem ir:

1) pilsētas domes Finansu daļa,

2) pilsētplānotāji,

3) valsts statistika,

4) valsts reģistri,

5) projektēšanas uzņēmumi utt.

Zemes reformas nobeiguma posmā, īstenojot to pilsētās, būtu vēlams rēķināties ar daudzām piecu gadu darbības laikā gūtām atziņām.

Zemes, ēku un dzīvokļu vērtēšana

Lai reģistrētu ēku kā patstāvīgu īpašumu zemesgrāmatā, neraugoties uz lielo steigu un spiedienu, zemesgabals būtu jāveido ar zemes komisijas lēmumu, nosakot tā paliekošās robežas. Šādas ēkas vērtība tirgū ir nesalīdzināmi augstāka, un tās īpašniekiem nav gaidāmi pārsteigumi.

Vēlams nesadrumstalot zemes gabalu pēc to līdzīpašnieku kategoriskajām prasībām reālajās, bet gan tikai domājamās daļās, sadalot to vienīgi pēc lietošanas kārtības. Daudz vieglāk būs sadalīt līdzīpašnieku tiesības, nevis reālo zemes izmantošanu, kas dzīvē bieži vien ir reāli nedalāma.

Zemesgabala vērtību nosaka ne tikai tā pašreizējais stāvoklis un izmantošanas veids, bet jo sevišķi tā izmantošanas iespējas nākotnē. Tāpēc Jūrmalā jauni zemesgabali netiek veidoti mazāki par 800 m2. Kādas turpmākās izmantošanas iespējas ir 160 m2 lielam zemesgabalam? Reāli — tikt pievienotam kādam citam. Nav vēlams veidot jaunu apbūves zemesgabalu kvartāla iekšienē, ja tam nav ērta piekļūšana. Tas radīs lielas problēmas apkārtējiem zemes īpašniekiem.

Pats par sevi saprotams, ka jaunu zemesgabalu izveidošana ir iespējama vienīgi ar pašvaldības ziņu. Priekšlikumus īpašuma sadalei ir tiesīgs iesniegt ikviens zemes īpašnieks, bet mērniekam zemes sadalīšanas principi būtu jāpārzina un nebūtu vēlams vienīgi iztapt pasūtītājam.

Izstrādājot zemes ierīcības projektus, kas skar plašāku sabiedrības loku, tas noteikti jādara pēc iespējas publiski. To neievērojot, projekta realizācija var tikt apstrīdēta tiesā, un izdevumi būs zaudēti.

Liela nozīme ir zemes plānu noformējumam. Ir jābūt skaidri izteiktām atšķirībām — kad plāns izgatavots reģistrācijai zemesgrāmatā, kad — lietošanas kārtības noteikšanai, kad — plānošanas vai projektēšanas vajadzībām. Jābūt pareizi formulētām piezīmēm un piebildēm. Pārdomāti jānoformē plāni, kas tiek iesniegti tiesās. Svarīgi ir pat datumi.

Ļoti atšķirīgas ir domas par Jūrmalas pilsētas tālāko attīstību. Konceptuāli tiek uzskatīts, ka Jūrmala būs konferenču, sabiedrisku pasākumu, liela mēroga tūrisma un atpūtas vieta. Pašreiz daudzas teritorijas, īstenojot zemes reformu, ir šo atziņu ietekmē. Bet daži zemes īpašnieki uzskata, ka tādējādi viņu tiesības tiek nepamatoti ierobežotas. Ir jāiztur milzīgs spiediens un daudzu augstāk-stāvošu instanču neizpratne, apgalvojums, ka tas esot sākums vides degradācijai, pilsētas zemes politikas iznīcināšanai.

Apzinoties, ka pašreizējie ekonomiskie apstākļi nav labvēlīgi atjaunoto īpašumu saimniekiem, nav pieļaujama pilsētas pārvēršana par mazdārziņu un vasarnīcu koloniju vai atsevišķu piļu un rezidenču lielgruntīm. Abos gadījumos lielākā sabiedrības daļa būs zaudētāja.

Jūrmalas situācijā ļoti problemātiska ir dabas pamata — mežu — saglabāšana. Daudziem zemes īpašniekiem tie aizņem ievērojamu īpašuma daļu, tāpēc pilsētas pašvaldībai būtu jācenšas vairāk diferencēt nodokļus. Steidzami nepieciešams izstrādāt šo teritoriju kadastrālās vērtēšanas metodiku. Jūrmalai neder arī novērtēšana par kompensējamiem zemesgabaliem. Toreizējā (līdz 1940. gadam) un pašreizējā zemes vērtība faktiski nav salīdzināma. Pēc šīs likumdošanas zemi reāli saņemt citā vietā gandrīz nav iespējams, bet aprēķināšana naudas izteiksmē un aprēķina noformēšana izmaksās vairāk.

Problēmas ar zemes vērtēšanu rodas visus pēdējos piecus gadus, bet izmaiņu nav. Pašvaldībai nākas uzņemties visu atbildību par problēmu risinājumu, jo reforma nevar palikt uz vietas.

Analizējot VZD piecu gadu darbību, redzams, ka savu uzdevumu tas ir izpildījis, strādājot pastāvīgā spriedzē, nepārtraukti saņemot jaunus liela apjoma uzdevumus. Lai ātrāk notiktu īpašuma formas nomaiņa, kas ir valsts ekonomikas uzplaukuma pamats, nāksies ļoti īsā laikā Kadastra reģistrā reģistrēt gan dzīvokļus, neapdzīvojamo fondu, gan daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas un tām piesaistītos zemesgabalus.

Lai pilnveidotu nodokļu sistēmu, tuvākajā laikā jāuzsāk ēku un būvju masveida novērtējums, to reģistrācija.

Šie apjomīgie darbi ir jāveic paralēli kārtējiem uzdevumiem, kuru vēl ir pietiekami daudz.