Mājokļu attīstības kreditēšanas programma

Pirmais etaps

Turpinājums. Sākums - "LV" Nr.300/301, 25.08.2000.

 

Kopsavilkums

Pilotprogrammas realizācija ļaus:

a) izstrādāt kompleksu un ilglaicīgu "Mājokļu attīstības kreditēšanas programmu", kā arī pilnveidot Latvijas mājokļu attīstības politiku;

b) novērst iemeslus, kas traucē bankām aktīvi iesaistīties mājokļu kreditēšanā;

c) ierosināt un veikt nepieciešamās izmaiņas esošajos likumos un normatīvajos aktos;

d) izvērtēt dažādu valsts atbalsta shēmu izveides nepieciešamību un lietderību dažādām iedzīvotāju kategorijām un valsts reģioniem, kā arī to ietekmi uz mājokļu attīstību. Tā rezultātā tiks sagatavoti pamatoti priekšlikumi mājokļu attīstības valsts atbalsta sistēmas radīšanai.

e) uzlabot mājokļu kreditēšanas vidi.

Lai sasniegtu iepriekš minētos rezultātus, svarīgi, lai pilotprogrammas realizācijā tiktu iesaistītas visas institūcijas (bankas, mājokļu apsaimniekošanas sabiedrības, dažādas būvniecības ar būvniecību saistītas sabiedriskās organizācijas), no kurām ir atkarīga mājokļu attīstība. Tas ļaus labāk identificēt esošās problēmas un kopīgi rast tām risinājumus, kas apmierinātu visas iesaistītās puses.

 

1. Mājokļu situācija valstī

Latvijas republikas tālākajā izaugsmē un integrācijā Eiropas Savienībā liela nozīme ir iedzīvotāju dzīves līmeņa celšanai. Viens no iedzīvotāju dzīves līmeņa rādītājiem ir nodrošinājums ar kvalitatīvu mājokli2. Pašreizējā situācijā iedzīvotāju nodrošinājums ar dzīvojamo platību ir neapmierinošs gan kvantitatīvā, gan kvalitatīvā nozīmē un ievērojami atpaliek no Eiropas Savienības standartiem.

1999. gada sākumā pēc Centrālās statistikas pārvaldes datiem dzīvojamā fonda3 apjoms sastādīja 53,2 milj. m2 un tā izvietojums pilsētās un laukos sadalījās šādi:

Dzīvojamais fonds (kopējā platība uz 1. janvāri)

Rādītājs	1991	1996	1997	1998	1999
Viss dzīvojamais
fonds, milj. m2	52,9	52.7	52.8	53.0	53.2
Vidēji uz vienu
iedzīvotāju, m2	19,8	21.1	21.3	21.5	21.8
Pilsētu dzīvojamais
fonds, milj. m2	33,8	34.1	34.3	34.4	34.6
Vidēji uz vienu
pilsētas iedzīvo-
tāju, m2	17,9	19.8	20.0	20.3	20.5
Lauku dzīvojamais
fonds, milj. m2	19,1	18.6	18.5	18.6	18.6
Vidēji uz vienu lauku
iedzīvotāju, m2	24,5	24.1	24.1	24.4	24.6

Kopējais dzīvojamā fonda apjoms deviņu pēdējo gadu laikā nav mainījies. Tajā pat laikā dzīvojamā platība uz vienu iedzīvotāju pēdējos piecos gados praktiski nav augusi, kā tas tika gaidīts. Jāņem vērā arī fakts, ka dzīvojamā fonda aprēķinos ir iekļautas mājas, kas atrodas avārijas vai galēji nolietotā stāvoklī. Uz 1999. gada sākumu tādas Latvijā bija 3662. Izslēdzot tās no dzīvojamā fonda, tabulā minētie rādītāji būtiski pasliktināsies.

1991.gadā sākās bijušo īres namu denacionalizācija un mājokļu privatizācija. No denacionalizācijas sākuma līdz 1999. gada 1. janvārim likumīgajiem īpašniekiem atdotas 9995 dzīvojamās mājas ( 75 tūkst. dzīvokļu ar kopējo platību 3493 tūkst m2). Līdz 1999. gada 1. janvārim privatizēti 105407 dzīvokļi. Iepriekšminēto procesu rezultātā ir izmainījusies mājokļu īpašuma struktūra.

Mājokļu sadalījums pa īpašuma veidiem

Rādītājs	Tūkst. m2 uz			Struktūra %
	1. janvāri			uz 1. janvāri
	1992	1996	1999	1992	1996	1999
Visi mājokļi	51089	52723	53172	100	100	100
tai skaitā:
Valsts	11190	3609	2754	22	6,3	5,2
Pašvaldību	18906	21873	22376	37	41,5	42,1
Dzīvokļu
īpašnieku
kooperatīvās
sabiedrības	2508	2311	2496	5	4,4	4,7
Privātīpašumā	14177	24257	25489	28	46	47.9
Pārējais	4308	673	57	8	1,3	0,1

Pēdējos gados Latvijā vērojama tendence būvniecības apjomiem samazināties. 1990. gadā, pēc Centrālās statistikas pārvaldes datiem, uz 1000 iedzīvotājiem tika uzbūvēti 5 dzīvokļi, bet 1998. gadā tikai 0.6 dzīvokļi. Tas ir viens no zemākajiem rādītājiem Eiropā! Tajā pat laikā citās Eiropas valstīs šis rādītājs sastādīja:

• Vācijā	7.3
• Francijā	6.4
• Dānijā	2.5
• Polijā	1.9
• Zviedrijā	1.5
• Lietuvā	1.1
• Igaunijā	0,6

Salīdzinot ar Eiropas Savienības valstīm mājokļa vidējā kopējā platība Latvijā ir ap 30 līdz 50 kvadrātmetriem mazāka. Ja minētajās valstīs dzīvojamā fondā pārsvarā ir 4-5 istabu mājokļi, tad Latvijā - 1-2 istabu dzīvokļi. Arī mājokļu labiekārtojuma līmenis atpaliek. Nepietiekams ir savrupmāju un citu mazstāvu dzīvojamo ēku īpatsvars dzīvojamā fondā.

Sevišķi strauji ir samazinājies mājokļu būvniecības apjoms pilsētās.

 

Ekspluatācijā nodotā kopējā dzīvojamā platība pilsētās un laukos (tūkst.m2)

Sākot ar 1990. gadu ir vērojama tendence pārveidot mājokļus par neapdzīvojamo platību, iekārtojot dažādus veikalus, iestādes, reprezentācijas telpas un tml.

Lielai daļai mājokļu nepieciešams veikt kapitālo remontu. Ēku norobežojošo konstrukciju siltumizolācijas spēja ir zema. Salīdzinot ar paredzētajām normatīvajām prasībām papildus siltināšana būtu vajadzīga gandrīz visam mājokļu fondam.

PSRS ekonomiskajā sistēmā siltumtehniskās projektēšanas normas tika veidotas cenšoties iegūt iespējami lielāku tūlītēju būvniecībai atvēlēto līdzekļu ekonomiju. Uz to mudināja arī siltumenerģijas zemās izmaksas. Paaugstinoties siltumenerģijas izmaksām, maksājumu par karsto ūdeni un siltumu īpatsvars pārsniedz 40% no mājsaimniecību mājokļa uzturēšanas izdevumiem.

Daudzviet komunālo pakalpojumu sniedzēju monopoluzņēmumu diktētie noteikumi, kas dzīvokļa īpašniekam liedz norēķināties tieši ar uzņēmumu, padara viņu līdzatbildīgu par nemaksātājiem. Arī siltumapgādes sistēmu tehniskais stāvoklis daudzviet ir neapmierinošs. Tas rada paaugstinātus siltuma zudumus, par kuriem, pēc pašreizējās maksāšanas sistēmas nākas norēķināties patērētājiem.

Galvenie siltumenerģijas patērētāji valstī ir dzīvojamās un sabiedriskās ēkas. Pēc speciālistu aplēsēm apkurei patērē apmēram 65% no kopējā Latvijā patērētā siltumenerģijas daudzuma gadā.

1991. gada 12. septembrī Latvijas Republikas Arhitektūras un būvniecības ministrija izdeva pavēli Nr. 68 "Par ēku norobežojošo konstrukciju siltumpretestības palielināšanu". Šajā pavēlē tika noteiktas minimālās ēku norobežojošo konstrukciju siltumpretestības vērtības, kuras jāievēro, būvējot jaunas ēkas vai rekonstruējot vecās. Jaunajos noteikumos tās tika palielinātas, ēku konstrukcijām un logiem pat vairākkārtīgi.

Ēku siltumpatēriņa samazināšana saistīta ar atsevišķu konstrukciju siltumpretestības paaugstināšanu, cauruļu sistēmu papildus siltināšanu, siltumapgādes iekārtu nomaiņu un sistēmas automatizēšanu. Visu šo pasākumu kopējās izmaksas sastāda aptuveni 25-45 Ls uz ēkas kopējās platības vienu kvadrātmetru. Praksē iespējama arī pakāpeniska šo darbu izpilde.

No visa 53 milj. m2 lielā Latvijas dzīvojamā fonda viena trešā daļa ir lielpaneļu dzīvojamās mājas. Šādu dzīvojamo māju siltināšana kopumā izmaksātu apmēram 450-490 milj. Ls. Šī pasākuma ekonomiskā efektivitāte gadā būtu apmēram 80-85 milj. Ls. Neskatoties uz šāda pasākuma samērā augsto ekonomisko efektivitāti, darbi praktiski nav iesākti, galvenokārt tādēļ, ka trūkst termiņstruktūrā un cenās pieejami kredīti. Kopējais dzīvojamo māju uzlabošanai nepieciešamo finansu līdzekļu apjoms ir 630 milj. Ls.

Lai atjaunotu dzīvojamo fondu, liela nozīme ir jāveltī arī jaunu privātmāju būvniecībai un iesākto pabeigšanai. Tuvākajā laikā mājokļu būvniecībā un labiekārtošanā būtu nepieciešams ieguldīt 385 milj. Ls, tajā skaitā 62 milj. Ls mājokļu kapitālajā remontā, 52 milj. Ls ēku siltināšanā, 63 milj. Ls dzīvokļu un privātmāju labiekārtošanā un 208 milj. Ls privātmāju būvniecībā.

No iepriekš teiktā var secināt, ka esošo mājokļu stāvoklis ir neapmierinošs. Daļa mājokļu atrodas galēji nolietotā vai avārijas stāvoklī. Jaunu dzīvojamo ēku būvniecības tempi ir zemi.

Tuvākajā laikā būtu nepieciešams:

1. Aktivizēt mājokļu būvniecību, tajā skaitā:

1.1 pārtraukto būvniecības objektu pabeigšanu;

1.2 jaunu dzīvojamo ēku būvniecību (gan viendzīvokļa, gan daudzdzīvokļu);

2. Veikt esošo mājokļu remontu kā atsevišķas grupas izdalot:

2.1 daudzdzīvokļu māju koplietojamo daļu remontu (daudzdzīvokļu ēku siltināšana, siltumapgādes sistēmas modernizēšana u.c.);

2.2 vienģimeņu māju remontu;

2.3 daudzdzīvokļu māju atsevišķu dzīvokļu remontu.

3. Veikt galēji nolietoto un avārijas stāvoklī esošo mājokļu nojaukšanu, ja to atjaunošana nav ekonomiski pamatota.

4. Veicināt mājokļu tirgus (pirkšanas un pārdošanas, nomas) attīstību, dodot iedzīvotājiem iespēju iegūt savai maksātspējai atbilstošu un piemērotu mājokli.

Īpaša vērība būtu jāpievērš esošo mājokļu remontam un pārtraukto objektu pabeigšanai, jo šo pasākumu realizācija dotu vislielāko efektu mājokļu attīstībā ar vismazāko līdzekļu ieguldījumu.

Sekmīgu un ātru minēto pasākumu realizāciju var negatīvi ietekmēt vairāki apstākļi, kas sīkāk ir apskatīti nākošajā nodaļā.

2 Mājoklis - pastāvīgai dzīvošanai piemērots telpu komplekss vai atsevišķa telpa, miteklis, dzīvoklis, savrupmāja.

3 Dzīvojamais fonds - māja, dzīvoklis, viena vai vairākas istabas un palīgtelpas (piem., koridori, priekšnami) kapitālā celtnē dzīvošanai visu gadu, nenņemot vērā, vai dotajā brīdī tās ir apdzīvotas vai nav apdzīvotas.

 

2. Problēmas būtība

2.1. Atbilstoša finansējuma nepietiekamība

Pēc Latvijas Republikas atjaunošanas, kad tika pasludināta pāreja uz tirgus ekonomiku, viens no reformas pasākumiem mājokļa jomā bija valsts atteikšanās finansēt mājokļa būvniecību no valsts budžeta līdzekļiem un subsidēt to uzturēšanu. Pašreiz mājokļu būvniecību valsts praktiski vairs nefinansē.

Kapitālieguldījumi mājokļu būvniecībā pa gadiem, milj. Ls

(1998.g. salīdzināmajās cenās)

Mājokļu finansēšana galvenokārt notiek no iedzīvotāju pašu līdzekļiem un aizdevumiem no kredītiestādēm.

Komercbanku asociācija veic uzskaiti ilgtermiņa kredītiem, kas izsniegti mājas (dzīvokļa) iegādei vai būvniecībai un, kas nodrošināti ar šīs mājas (dzīvokļa) un/vai tā zemes gabala ķīlu uz kura atrodas māja (dzīvoklis). Šādi kredīti tiek saukti par hipotēku kredītiem.

 

Latvijas banku kopējais hipotēku kredītu kredītportfelis (milj. Ls)

Latvijas banku kopējam hipotēku kredītu kredītportfelim ir tendence gadu no gada pieaugt, tomēr absolūtos skaitļos tas ir pārāk mazs, lai varētu būtiski ietekmēt visa dzīvojamā fonda sakārtošanu.

Pēc Latvijas Bankas datiem 1999. gada beigās Latvijā ar mājokļu kreditēšanu4 nodarbojas 23 bankas. Aizdevumu izsniegšanas nosacījumi dažādām bankām ir atšķirīgi. Tabulā "Kredīti privātpersonām mājokļu iegādei" redzams, ka kredītu, kas izsniegti privātpersonām mājokļu iegādei, atlikums gada beigās gadu no gada ir pieaudzis, taču tā apjoms absolūtos skaitļos ir daudzkārt par mazu, lai nodrošinātu mājokļu finansēšanu.

Kredīti privātpersonām mājokļu iegādei 5

(atlikums uz 31. decembri, tūkst. Ls)

Rādītājs	1994	1995	1996	1997	1998	1999
Kredīti privāt-
personām
mājokļu
iegādei	5,909	7,819	4,549	6,736	16,844	40,766
t.sk.: nacio-
nālajā valūtā	4,458	5,735	3,686	4,241	6,382	18,807
ārvalstu valūtā	1,451	2,084	0,863	2,495	10,462	21,959

Jāņem vērā, ka iedzīvotājiem pieejamo aizdevumu valūta, termiņi, procentu likme un citi aizdevumu noteikumi ir atkarīgi no bankām pieejamajiem finansu resursiem. Lētāku finansu resursu ar labākiem nosacījumiem piesaiste dod iespēju samazināt aizdevumu procentu likmes un izsniegt aizdevumus ar aizņēmējam izdevīgākiem noteikumiem.

Lai noskaidrotu iedzīvotāju attieksmi un vēlmi uzlabot dzīves apstākļus, pēc Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrijas Būvniecības departamenta pasūtījuma 1996. un 1998. gadā tika veiktas iedzīvotāju aptaujas. Aptauju rezultāti parādīja, ka iedzīvotājus galvenokārt neapmierina dzīvokļu sliktais tehniskais stāvoklis un pārāk augstie komunālie maksājumi. 75% aptaujāto vēlas likvidēt neapmierinātības cēloņus un 17% aptaujāto vēlas mainīt savus dzīves apstākļus.

Iedzīvotāju iespēju saņemt aizdevumus no kredītiestādēm ierobežo:

• Nepietiekoši pieejamo kredītu termiņi;

• Augstas aizdevumu kredītlikmes;

• Iedzīvotāju zemā maksātspēja;

• Aizņēmēju nespēja nodrošināt kredītiestāžu prasībām atbilstošu pašu līdzdalību projektā;

• Aizņēmēju nespēja nodrošināt kredītiestāžu prasībām atbilstošu aizdevuma ķīlas nodrošinājumu.

4 Mājokļu kreditēšana - kredītu izsniegšana iedzīvotāju nodrošināšanai ar mājokli vai mājokļa kvalitātes uzlabošanai.

5 Aizdevumi, kas izsniegti privātpersonām mājas (dzīvokļa) iegādei un būvniecībai. Šajā aizdevumu veidā iekļauj arī hipotēku kredītus un mājas (dzīvokļa) uzlabošanas iemaksas, kuras uzlabojušas mājas (dzīvokļa) ekonomisko rādītājus.

2.2. Nepietiekams daudzdzīvokļu māju remonta apjoms un temps

Lielpaneļu māju rekonstrukcija un atjaunošana ir ļoti aktuāla, gan no siltumizolācijas zemā līmeņa, gan arī no vispārējā nolietojuma viedokļa. Viena no akūtākajām problēmām ir daudzdzīvokļu māju rekonstrukcijas un remontu finansēšana, sevišķi, ja šādu māju dzīvokļi ir pilnīgi vai daļēji privatizēti. Šo māju skaits ir ļoti ievērojams. Līdz 1999. gada 1. janvārim privatizēti bija 105407 dzīvokļi, no kuriem 83070 līdz dzīvojamās mājas privatizācijai.

Minēto pasākumu veikšanai būtu jāveido māju apsaimniekošanas sabiedrības. Sabiedrību veidošanās tempi ir neapmierinoši. Pašlaik ir nodibinātas tikai nedaudzas māju apsaimniekošanas sabiedrības.

Sabiedrību veidošanās procesu galvenokārt kavē divi iemesli:

1. Daudzdzīvokļu māju iemītnieku maksātspējas būtiskas atšķirības;

2. Plaši izplatītā skeptiska attieksme par kopēji finansēto pasākumu efektivitāti.

Lai minēto pasākumu realizēšanai saņemtu finansējumu bankā kredīta veidā, sabiedrībai jābūt kredītspējīgai. Kredītspējīgas apsaimniekošanas sabiedrības var būt tikai tādas, kas ir maksātspējīgas un spēj piedāvāt kreditoriem pieņemamu nodrošinājumu (ķīlu). Ideālā gadījumā kredīta nodrošinājumam jābūt mājas ieķīlājumam, ko veic dzīvokļu īpašnieku izveidotā un viņu pilnvarotā apsaimniekošanas sabiedrība. Dzīvokļu īpašnieki veic savus maksājumus sabiedrībai, tā norēķinās ar kreditoriem. Sabiedrībai jābūt ar prasījuma tiesībām pret dzīvokļu īpašniekiem un tātad arī ar piedziņās tiesībām. Rezultātā dzīvokļu īpašnieki ir solidāri atbildīgi par kredītu. Šāda rakstura sabiedrības principā var tikt veidotas brīvprātīgi, nostiprinot visas attiecības un dzīvokļu īpašnieku pilnvarojumu sabiedrības statūtos. Pašlaik šāds mehānisms vēl nedarbojas, tāpēc bankām ir ierobežotas iespējas izsniegt kredītus apsaimniekošanas sabiedrībām.

Spēkā esošie likumi un normatīvie akti neparedz pietiekami ātru un efektīvu kārtību cīņā ar nemaksātājiem, kas ierobežo finansējuma piesaisti.

2.3. Līdzšinējās nostādnes mājokļu jomā

Līdz pat 1996. gada vidum nepastāvēja politisks dokuments, kas precizētu valdības nostādnes attiecībā uz brīva mājokļu tirgus izveidošanu.

1996. gada 30. jūlijā LR MK apstiprināja "Mājokļu politikas koncepciju", kurā tika fiksēti prioritārie uzdevumi:

1. Nodrošināt līdzsvarota policentriska apdzīvoto vietu tīkla veidošanu. Aktivizēt vidēja lieluma pilsētas un ar tām saistītos attālos lauku apvidus un īpaši veicinot tādu pasākumu īstenošanu, kas veido pamatu apdzīvoto vietu un teritoriju ilgtspējīgai attīstībai;

2. Iespēju radīšana ikvienam cilvēkam iegūt mājokli, pamatojoties uz mājokļa sektorā iedibinātām tirgus attiecībām un atbilstoši Latvijā pastāvošajam dzīves līmenim un mājokļa standartam;

3. Būvniecības nozares aktivizēšana, īpašu vērību veltot esošā dzīvojamā fonda atjaunošanai un modernizācijai, resursu taupošo konstrukciju un tehnoloģiju īpatsvara paaugstināšanai un taupībai enerģijas ražošanā un izlietošanā.

Viens no koncepcijas uzdevumiem bija: "kreditēšanas sistēmas un mehānisma radīšana mājokļu rekonstrukcijai, renovācijai, remontam, būvniecībai, iegādei, paredzot atvieglotu ilgtermiņa kredītu piešķiršanu" . Saskaņā ar šo koncepciju Ministru kabinets 1997.gada 19.novembrī akceptēja "Mājokļu būvniecības, rekonstrukcijas un modernizācijas ilgtermiņa kreditēšanas izveides koncepciju", kas savukārt noteica prioritāros uzdevumus mājokļu hipotekārās kredītsistēmas izveidei.

Koncepcijā tika noteikti sekojoši uzdevumi:

1. Likumdošanas bāzes sakārtošana un likumu izstrāde;

2. Atbalsta politikas noteikšana hipotekārai kreditēšanai, izveidojot:

• Nodokļu sistēmu, kas stimulētu naudas līdzekļu uzkrājumu veidošanu un to kapitalizēšanu;

• Valsts garantiju sistēmu investīciju ieguldīšanai hipotekārajā kreditēšanā un investoru finansiālo interešu nodrošināšanai.

Saskaņā ar 1999. gada 15. jūlija "Deklarāciju par Ministru kabineta darbu" Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrijai jāizstrādā Būvniecības nacionālā programma. Būvniecības nacionālā programma ( 2000.-2010.g.) ir kompleksa ilgtermiņa mērķprogramma, kas nosaka būvniecības attīstības galvenos mērķus, pakārtotos mērķus, mērķu sasniegšanas stratēģiskos pamatvirzienus un taktiskos paņēmienus.

Līdz šim pieņemto koncepciju un programmu realizāciju lielā mērā kavē nepietiekošs finansējums un nepilnības esošajos likumos un normatīvajos aktos. Mājokļu attīstības kreditēšanas programma ir orientēta uz to, lai:

a) atrisinātu finansējuma piesaistes problēmu,

b) izstrādātu mājokļu attīstības finansēšanas mehānismus,

c) piedāvātu valsts un pašvaldību atbalsta shēmas,

d) sagatavotu priekšlikumus nepieciešamajām izmaiņām esošajos likumos un normatīvajos aktos.

 

3. Prognozes par sekām, kas radīsies, ja jautājums netiks risināts

1. Strauji pasliktināsies mājokļu stāvoklis un notiks to kvantitatīvs samazinājums. 1998.gada beigās Latvijā bija 3662 dzīvojamās mājas (bez fizisko personu īpašumā esošajiem mājokļiem) galēji nolietotā vai avārijas stāvoklī. No tām 2281 atradās pilsētās un 1381 laukos.

2. Ja netiks aktivizēta daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas sabiedrību veidošanās un netiks izstrādāta to finansēšanas sistēma piesaistot dzīvokļu īpašnieku personīgos līdzekļus, daudzdzīvokļu māju remontu nāksies veikt par valsts vai pašvaldību budžeta līdzekļiem.

3. Neveicot daudzdzīvokļu māju kopīpašuma remontu, atsevišķu dzīvokļu remontā ieguldītie līdzekļi nedos gaidīto dzīvokļa vērtības pieaugumu un atsevišķos gadījumos var tikt daļēji vai pat pilnīgi zaudēti.

4. Savlaicīgi, vai vispār nepabeidzot iesāktu būvniecības objektu, daļa vai visi ieguldītie līdzekļi var tikt neatgriezeniski zaudēti.

5. Mājokļu sliktā tehniskā stāvokļa dēļ valstī ir liels energoresursu patēriņš, kas dzīvojamā fonda tehniskajam stāvoklim pasliktinoties pieaugs vēl vairāk. Tas negatīvi atsauksies uz mājsaimniecību budžetu, jo pieaugs maksājumu par siltumu īpatsvars, kas var radīt iedzīvotāju neapmierinātību. Aizvien lielāka daļa iedzīvotāju nespēs veikt maksājumus par mājokli. Lai novērstu radušos situāciju, valstij būs jāizstrādā sociālās palīdzības programma, kas savukārt prasīs papildus līdzekļus no valsts budžeta. Jāņem vērā arī fakts, ka lielākā daļa energoresursu mūsu valstī tiek importēta, kas palielina valsts ārējo maksājumu bilanci.

 

4. Problēmas risinājums

4.1. Finansējuma piesaiste

Galvenais uzsvars finansējuma piesaistē ir liekams uz esošo un potenciālo mājokļu īpašnieku privāto līdzekļu piesaisti. Kā pirmais un reālākais solis pie patreizējās finansu tirgus situācijas Latvijā mājokļu attīstības virzienā ir piedāvāt esošo mājokļu īpašniekiem, kā arī tiem kas vēlas iegūt savā īpašumā jaunu mājokli, īpašus kreditēšanas nosacījumus, kas stimulētu mājokļu īpašniekus ieguldīt personīgos naudas līdzekļus tiem piederošo mājokļu rekonstrukcijā un atjaunošanā, kā arī jaunu mājokļu būvniecībā un iesākto dzīvojamo ēku pabeigšanā.

Ar to ir jāsaprot:

a) ilgtermiņa kredīti ar relatīvi zemiem kredītprocentiem,

b) dažādu potenciāli iespējamo institūciju garantijas kredīta ņēmējam,

c) dažādu potenciāli iespējamo institūciju līdzdalība finansēšanā.

Šādas programmas realizācijai bankām nav pietiekošā apjomā pieejami lēti ilgtermiņa resursi. Resursu piesaisti varētu veikt gan iekšzemē, gan ārzemēs. Iekšzemes resursu piesaiste iespējama no iedzīvotājiem depozītu veidā, apdrošināšanas sabiedrībām, pensiju fondiem u.c. Iedzīvotāju brīvo līdzekļu apjoms, kurus tie varētu noguldīt bankās, pensiju fondos un apdrošināšanas sabiedrībās, ir ierobežots.

Papildus iekšzemes resursu piesaistei valstī būtu lietderīgi izskatīt iespēju ieviest obligātos mājokļu amortizācijas maksājumus, iekļaujot šo maksājumu īres maksā. Maksājumi tiktu uzkrāti visai mājai kopīgā kontā. Līdzekļi no šī konta varētu tikt izmantoti kapitālo un tekošo remontu veikšanai. Uzkrāto un neizmantoto naudas līdzekļu atmaksu īpašniekiem pēc mājas nojaukšanas garantētu valsts.

Lai izstrādātu mājokļu kreditēšanas mehānismu, kurš ietvertu sevī līdzekļu piesaisti, kredītu izsniegšanas nosacījumus un valsts atbalsta programmu mājokļu kreditēšanai, nepieciešams sākotnēji veikt pilotprogrammas realizāciju Mājokļu attīstības kreditēšanas programmas ietvaros.

No finansiālā aspekta pilotprogrammas pamatā ir ar valsts galvojuma palīdzību no ārvalstīm piesaistīta kredītlīnija mājokļu attīstības kreditēšanai. To ir paredzēts aizņemties no Eiropas Padomes Attīstības bankas uz 15-20 gadiem. Aizdevuma valūta - eiro. Tas ļautu izsniegt aizdevumus mājokļu attīstībai par kredītlikmi, kas būtu zemāka par 10% gadā.

Lai palielinātu kreditēšanā pieejamo līdzekļu apjomu, ir jāparedz, ka ne mazāk, kā 20% no pilotprogrammas ietvaros izsniegtās aizdevuma summas, banka, kura apkalpo kredītlīniju, finansē no saviem resursiem.

4.2. Daudzdzīvokļu māju kapitālā remonta, atjaunošanas un modernizēšanas veicināšana

Daudzdzīvokļu māju kapitālā remonta, atjaunošanas un modernizēšanas veicināšana ir galvenā sastāvdaļa Mājokļu attīstības kreditēšanas programmā.

Lai to realizētu, praktiski iespējami divi risinājumi:

1. Kredītspējīgu māju apsaimniekošanas sabiedrību veidošana;

2. Valsts (pašvaldību) finansējums. Šāda risinājuma plaša izmantošana ir maz ticama, jo prasa finansējumu no atbilstošiem budžetiem. Tāpēc šis risinājums šeit netiek aplūkots, bet varētu tikt aplūkots apkopojot pilotprogrammas rezultātus.

Kā faktori, kas kavē māju apsaimniekošanas sabiedrību veidošanos tika minēti potenciālo sabiedrības locekļu materiālās labklājības līmeņu starpība un skeptiska attieksme par kopēji finansētu pasākumu efektivitāti. Skepsi var pārvarēt tikai ar pozitīviem piemēriem un to faktiskās efektivitātes reklamēšanu, kā arī plašu skaidrošanu par realizēto projektu rezultātiem. Savukārt sociālās nevienlīdzības radīto šķēršļu novēršana apsaimniekošanas sabiedrību veidošanā jāveicina ar speciālām likumu normām, kuru pamatmērķis ir nodrošināt vairākuma intereses. Šādu likumprojektu izstrādāšana un pieņemšana ir laikietilpīgs process. Līdz to pieņemšanai, māju apsaimniekotāju sabiedrību iespējas saņemt aizdevumus bankās būs visai ierobežotas nepietiekošā aizdevuma nodrošinājuma dēļ.

Nākotnē, ja valsts budžeta līdzekļi to atļaus, lai aktivizētu apsaimniekošanas sabiedrību veidošanos un to apsaimniekošanā esošo dzīvojamo māju sakārtošanu, valstij būtu nepieciešams izdalīt līdzekļus daļējai māju sakārtošanas projektu realizācijai. Lai valsts līdzfinansējumam būtu stimulējošs efekts, tam būtu jāsedz 25% no aizdevuma.

Īstenojot iepriekš minētos pasākumus, valstī aktīvi tiks uzsākta daudzdzīvokļu māju sakārtošana. Tā rezultātā tiks iegūta pozitīva pieredze, kuru atbilstoši popularizējot iedzīvotāju vidū varēs tikt pārvarēta neuzticība kopīgi finansēto pasākumu efektivitātei un sāks masveidā veidoties māju apsaimniekošanas sabiedrības.

4.3. Jaunu mājokļu būvniecība

Tā vietā, lai uzsāktu jaunu mājokļu būvniecību, pašlaik aktuāli ir pabeigt iesāktos būvniecības objektus . Lai aktivizētu šo procesu, iesākto viendzīvokļa māju pabeigšanai privātpersonām būtu jārada iespēja saņemt aizdevumu uz zemām procentu likmēm, iekļaujot šo pasākumu finansēšanu pilotprogrammas realizācijā.

Ir jāizvērtē būvēt iesākto daudzdzīvokļu māju pabeigšanas lietderība un tehniskais stāvoklis. Ja šis vērtējums parāda, ka mājas būvniecības pabeigšana ir lietderīga, jārod iespēja finansēt mājas pabeigšanu.

4.4. Izmaiņas esošajos likumos un normatīvajos aktos

Lai sekmīgi realizētu "Mājokļu attīstības kreditēšanas programmu", svarīgi veikt izmaiņas esošajos likumos un normatīvajos aktos. Atbilstoši Tieslietu ministrijas paustajam viedoklim, tuvākajā laikā būtu nepieciešams novērst pretrunas, kas var kavēt programmas sekmīgu realizāciju:

1. "Kooperatīvo sabiedrību likums" nosaka, ka sabiedrība ir atbildīga par savām saistībām tikai ar tai piederošo mantu (5. panta pirmā daļa) un, ka sabiedrības biedri nav atbildīgi par sabiedrības saistībām (5. panta otrā daļa). Šinī gadījumā nav skaidrs, kas un ar ko nodrošinās kredīta atmaksāšanu, jo vispārzināms, ka kooperatīvajām sabiedrībām šādas mantas praktiski nav. Savukārt likumā "Par dzīvokļa īpašumu" noteikts, ka dzīvokļa īpašnieks ir tiesīgs atsavināt vai dāvināt savu dzīvokļa īpašumu, kā arī ieķīlāt to bez citu tās pašas mājas dzīvokļa īpašnieku piekrišanas (9. panta pirmā daļa).

2. Likums "Par dzīvokļa īpašumu" neizslēdz iespēju dibināt apsaimniekošanas sabiedrību ar dzīvokļu īpašnieku vairākuma lēmumu, novēršot iespēju bloķēt šādu lēmumu mazākumam, nosakot, vienīgi, kas dzīvokļu īpašnieku sabiedrības dibinātāju skaits nedrīkst būt mazāks par pieciem (31. pants). Problēma pastāv apstāklī, ka likumdevējs, nosakot privatizētā objekta īpašnieka pienākumu piedalīties daudzdzīvokļu mājas kopīgā pārvaldīšanā un apsaimniekošanā, apvienojoties ar citiem mājas īpašniekiem vai slēdzot līgumu par kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu (likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 50 panta pirmās daļas 2. punkts), nav bijis līdz galam konsekvents, jo saskaņā ar Kooperatīvo sabiedrību likumu kooperatīvā sabiedrība ir brīvprātīga organizācija (3. panta 1. punkts). Citās valstīs piemēram Francijā, Nīderlandē, piedalīšanās šādās sabiedrībās (sindikātos, kondominiumos) ir obligāta.

3. Kreditēšanu var traucēt pretruna likuma normās, kas regulē daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanas un apsaimniekošanas izdevumu segšanu. Likums "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju nosaka, ka privatizēto dzīvokļu īpašnieki sedz visus izdevumus proporcionāli to īpašumā esošajai platībai (50. panta ceturtā daļa), turpretī saskaņā ar likumu "Par dzīvokļa īpašumu" dzīvokļa īpašnieks sedz tikai nepieciešamos izdevumus, bet derīgos izdevumus (mājas un zemes gabala uzlabošanai izlietotos līdzekļus) dzīvokļa īpašnieki, kuri nav sabiedrības dalībnieki, sedz uz savstarpējās vienošanās pamata (34. panta trešā daļa).

4. Hipotekārās kreditēšanas gadījumā savlaicīgu un drošu parāda piedziņu var apgrūtināt likuma "Par dzīvokļa īpašumu" norma, ka uz dzīvokļa īpašumu var vērst piedziņu sakarā ar mājas uzturēšanu, ekspluatāciju un remonta izdevumiem tikai tad, ja dzīvokļa īpašniekam nav citas mantas (15. panta ceturtā daļa).

 

5. Pilotprogrammas realizācija

5.1. Pilotprogrammas mērķis

Lai:

• uzsāktu "Mājokļu attīstības kreditēšanas programmas" realizāciju daudzdzīvokļu māju sektorā, pret kura kreditēšanu komercbankas izturas rezervēti,

• pārbaudītu praksē sākotnēji izvirzītos "Mājokļu attīstības kreditēšanas programmas" pieņēmumus,

• iegūtu pietiekami reprezentatīvu informāciju par mājokļu attīstības kreditēšanas un finansēšanas problēmām Latvijā,

• izstrādātu visu valsti aptverošu, kompleksu un ilgtermiņa Mājokļu attīstības programmu,

ir nepieciešams sākt ar mājokļu kreditēšanas pilotprogrammu. To ir jāuzskata par "Mājokļu attīstības kreditēšanas programmas" realizācijas pirmo etapu.

Pilotprogrammas realizācijas mērķi:

1. Uzkrāt informāciju par mājokļu attīstības kreditēšanu kavējošiem faktoriem un finansēto pasākumu radīto efektu. Rezultātā tiktu radīta informācijas bāze, uz kuras pamata varētu veikt "Mājokļu attīstības programmas" un citu saistīto programmu korekciju.

2. Precīzāk noteikt finansējuma nepieciešamību mājokļu jomā, veicināt investīciju piesaisti.

3. Veicināt esošo mājokļu sakārtošanu.

4. Veicināt mājokļu pieaugumu, izsniedzot finansējumu aizdevuma veidā iesākto privātmāju pabeigšanai.

5. Nodrošināt iedzīvotājiem iespēju saņemt aizdevumus ar procentu likmi ap 9% gadā.

6. Izvērtēt valsts un pašvaldību garantiju shēmas izveides nepieciešamību.

7. Izvērtēt valsts līdzfinansējuma shēmas izveides nepieciešamību un noteikt tās iespējamo ietekmi uz daudzstāvu dzīvojamo māju sakārtošanas procesa attīstību.

5.2. Finansējuma piesaiste

Ar valsts galvojumu piesaistīto resursu apjomam jābūt ekvivalentam 20 milj. Ls. Tā kā ir paredzēts aizņemties eiro, tad tas varētu sastādīt 34-36 milj. eiro. Lai palielinātu Pilotprogrammas realizācijai pieejamo naudas līdzekļu apjomu, jāparedz iesaistīto banku līdzdalība no saviem līdzekļiem finansējot papildus 20% no pilotprogrammas ietvaros izsniegtajiem aizdevumiem. Šāda prasības ļaus palielināt pilotprogrammas realizācijai pieejamo resursu apjomu par 9 milj. eiro un kopējā pilotprogrammas summa sastādīs 25 milj. Ls jeb 43-45 milj. eiro.

Pilotprogrammas realizācijai piesaistot šādu resursu apjomu, jau pirmajos 3 tās darbības gados plānots izsniegt aizdevumus 120 daudzdzīvokļu māju rekonstrukcijai un atjaunošanai, 3650 dzīvokļu remontam, 1100 dzīvokļu iegādei un remontam, 480 privātmāju pabeigšanai, aptverot visus valsts rajonus. Rezultātā tiks iegūts pietiekams informācijas apjoms (ģenerālās kopas reprezentatīvā kopa), kas ļaus iegūtās sakarības un tendences attiecināt uz visu Latvijas dzīvojamo fondu (ģenerālā kopa).

Piesaistītajiem resursiem jābūt ilgtermiņa. Optimālajam kredītlīnijas ilgumam jābūt 15-20 gadi. Samazinoties šim termiņam, pilotprogrammas ietvaros izsniegto aizdevumu apjoms samazināsies, vai arī resursu samazinājumu būs nepieciešams kompensēt no citiem avotiem, piemēram, ar speciālas nozīmes hipotekāro ķīlu zīmju emisijas palīdzību. Ja pieejamo resursu termiņš ir mazāks par 10 gadiem, ir apdraudēta sekmīga pilotprogrammas realizācija.

No aizņēmēja viedokļa raugoties, aizdevumu visizdevīgāk būtu saņemt nacionālajā valūtā - latos. Ja aizdevumi tiek izsniegti un ir jāatmaksā latos, aizņēmējs netiek pakļauts valūtas riskam, jo lielākajai daļai potenciālo aizņēmēju ieņēmumi arī veidojas latos. Otra izdevīgākā aizdevuma valūta, ņemot vērā to, ka Latvija plāno iestāties Eiropas Savienībā ir eiro.

Resursu cena ir atkarīga no resursu avota, valūtas un termiņa, kā arī no situācijas finansu tirgū. Pilotprogrammas resursu piesaistē varētu būt divas alternatīvas :

1. Resursu piesaistei izmanto valstij jau piešķirto kredītlīniju atmaksātās naudas summas, mainot to izmantošanas mērķus un noteikumus.

a) Viena no šādām kredītlīnijām varētu būt Starptautiskās rekonstrukcijas un attīstības bankas 1994. gada 16.februārī piešķirtais aizdevums "Lauksaimniecības attīstības projekta realizācijai" (LVL, USD), kuras ietvaros atlikums sastāda aptuveni 17,9 milj. USD un 0.1 milj. Ls, bet gala atmaksas termiņš ir 2011. gada 21. februāris.

b) Otra kredītlīnija ir Starptautiskās rekonstrukcijas un attīstības bankas 1994. gada 9. novembrī piešķirtais aizdevums "Latvijas Republikas uzņēmumu un finansu sektora reorganizācijas projekta" realizācijai (LVL, USD, DEM), ar gala atmaksas termiņu 2011. gads. Šīs kredītlīnijas ietvaros līdz 2003. gadam būtu pieejami 6.8 milj. Ls ekvivalenta summa (2000.gadā - 1,2 milj. Ls, 2001. gadā - 1,2 milj. Ls, 2002.gadā - 1,2 milj. Ls un 2003. gadā - 3.6 milj. Ls).

Abām šīm kredītlīnijām ir samērā augsta resursu cena, kas tiek pārskatīta divreiz gadā:

	Resursu	Komercbankas	Orientējoša
Valūta	cena	uzcenojums	aizdevuma
			procentu likme
LVL	>8%	3 - 4%	>11-12%
USD	>7%	3 - 4%	>10-11%
DEM	>4%	3 - 4%	>7-8%

Šo kredītlīniju resursu cena nodrošina tikai DEM aizdevumiem pietiekoši zemu aizdevuma procentu likmi. Pie pārējām valūtām pilotprogrammas ietvaros piedāvāto aizdevumu procentu likmes būtiski neatšķirsies no banku piedāvātajām aizdevuma procentu likmēm.

2. Valsts sniedz galvojumu kādai no komercbankām resursu piesaistei ārzemēs. Valsts garantija ļaus piesaistīt resursus lētāk nekā, ja aizņemtos bez valsts garantijas. Lai tiktu piesaistīti resursi ar iespējami izdevīgākiem noteikumiem, jārīko aptauja, par to, kura no ārvalstu finansu institūcijām būtu gatava piedāvāt finansējumu ar visizdevīgākajiem nosacījumiem. Visizdevīgāk būtu aizņemties eiro no Eiropas Padomes Attīstības bankas, kas var piešķirt aizdevumu uz 15-20. gadiem. Eiropas Padomes Attīstības banka parasti piešķir aizdevumus ar mainīgo likmi kas sastādās no 6 mēnešu LIBOR (2000. gada 29. aprīlī 6 mēnešu LIBOR bija 3,99%) plus 0,25%. Kopā tas sastādītu 4,24%. Pieņemot, ka Valsts kase noteiktu minimālo maksu par valsts galvojumu, t.i., 0,5% un tā kā maksa Valsts kasei par kredītlīnijas administrēšanu ir 0,1%, tad resursu cena apkalpojošai bankai būtu 4,84% gadā. Tas ļautu izsniegt mājokļu attīstības aizdevumus gala lietotājam par likmi, kas nepārsniegtu 9% gadā. Apkalpojošo banku rīcībā riska un apkalpošanas izdevumu segšanai paliktu 4,16%. Tā kā Eiropas Padomes Attīstības bankas aizdevuma likme ir mainīga, tad arī apkalpojošo banku rīcībā paliekošais procents arī ir mainīgs. Līdz ar to būtu lietderīgi noteikt mainīgo likmi arī gala lietotājam ar nosacījumu, ka gala lietotājs saņem aizdevumu par likmi, kas ir viszemākā banku sektorā aizdevuma izsniegšanas brīdī.

Izdevīgākais ir otrs resursu piesaistes variants, jo tas ļauj piesaistīt lētākus resursus nekā pirmais variants. Piesaistīto naudas resursu cena nedrīkstētu pārsniegt EUR 4-5%, USD 6%. Priekšroka dodama resursu piesaistei EUR valūtā, jo tas ļautu nodrošināt aizdevuma procentu likmi gala aizņēmējam ap 9% gadā.

Valsts galvojumu izsniegšana tiešā veidā neiespaido konkrētā finansu gada fiskālos rādītājus. Valsts garantija 20 milj. Ls apjomā jāparedz 2001. gada valsts budžetā.

Pilotprogrammas realizācijā kā papildus finansējuma avotu var daļēji izmantot valstī jau iepriekš piešķirtu finansējumu, kura izlietošanas mērķis nav pretrunā ar šīs programmas mērķiem. Piemēram Eiropas Savienības PHARE programmas ietvaros finansētā Energoefektivitātes fonda līdzekļu izmantošanas noteikumi pieļauj aizdevumu ar pazeminātu procentu likmi (6-7%) izsniegšanu juridiskām personām māju siltināšanai un siltumapgādes sistēmas rekonstrukcijai (atjaunošanai).

5.3. Pilotprogrammas darbības termiņš

Pilotprogrammas realizāciju ir paredzēts sākt 2001. gadā, kad valsts budžetā varētu tikt iekļauts valsts galvojums. Kopējais programmas realizācijas ilgums atkarīgs no ar valsts galvojumu piesaistītu naudas līdzekļu termiņa. Optimālais termiņš būtu 15-20 gadi.

Pilotprojektu varētu ieviest trīs gadu laikā. Pēc tam aizdevumi tiktu izsniegti no aizdevumu atmaksām. Kredītlīniju apkalpojošā banka kredītlīnijas atmaksu aizdevējinstitūcijai varētu sākt ar 2007. gadu, ja kredītlīnijas nosacījumi neparedz citādāk.

5.4. Finansēšanas shēma

Pilotprogrammas realizācijai un vadīšanai paredzēts izvēlēties banku (pilotprogrammas realizētājbanka), kuras uzdevums būs:

• kopā ar Finansu ministriju un Valsts kasi piesaistīt finansu resursus no ārvalstu finansu institūcijām,

• koordinēt pilotprogrammas realizāciju,

• refinansēt citu komercbanku saskaņā ar Mājokļu attīstības kreditēšanas programmas noteikumiem izsniegtos mājokļu attīstības kredītus

• un apkopot pilotprogrammas rezultātus un izstrādāt priekšlikumus kompleksas un ilgtermiņa Mājokļu attīstības programmas sagatavošanai, kā arī nepieciešamajām izmaiņām likumos un citos normatīvos aktos.

Par pilotprogrammas realizētājbanku ir paredzēts noteikt Latvijas Hipotēku un zemes banku (turpmāk tekstā - Hipotēku banka). Saskaņā ar valdības apstiprināto "Latvijas Hipotēku un zemes bankas attīstības koncepciju 1999-2005. gadam", bankas galvenie darbības virzieni ir:

a) mazo un vidējo uzņēmēju kreditēšana;

b) hipotekārā kreditēšana, kas ietver sevī mājokļu attīstības kreditēšanu.

Hipotēku bankai ir unikāla pieredze līdzīgu projektu (Pasaules Bankas finansēto Lauksaimniecības attīstības projekta, Uzņēmumu un finansu sektora reorganizācijas projekta, Lauku attīstības projekta, Pasaules Bankas eksperimentālās kredītlīnijas hipotekārajiem aizdevumiem mājokļu pirkšanai un/vai atjaunošanai, kā arī Eiropas Savienības PHARE programmas ietvaros finansētā Energoefektivitātes projekta, Ministru kabineta akceptētā Mazo un vidējo uzņēmēju kreditēšanas projekta) īstenošanā. Bankas iegūtā pieredze atvieglotu pilotprogrammas realizāciju, vadīšanu un iesaistīto institūciju koordināciju.

Lai radītu iespēju arī citām bankām piedalīties pilotprogrammas realizācijā, Hipotēku bankai jārefinansē citu banku izsniegtie aizdevumi, kas tiktu izsniegti atbilstoši pilotprogrammas nosacījumiem. Citu banku izsniegto aizdevumu apjoms, ko refinansēs Hipotēku banka, nepārsniegs 50% no pilotprogrammai ar valsts galvojumu piesaistīto resursu apjoma.

Refinansēti var tikt aizdevumi tikai līdz 80% apjomā. Pārējā aizdevumu daļa tiek finansēta no tās bankas resursiem, kas izsniegusi aizdevumu gala aizņēmējam.

5.5. Pilotprogrammas ietvaros finansējamie projekti

Pilotprogrammas ietvaros priekšroka tiks dota projektiem, kas paredz daudzdzīvokļu māju kopīpašumā esošo daļu sakārtošanu. Pilotprogrammas realizācijas pirmajos gados šī kreditēšanas virziena attīstību kavēs kredītspējīgu māju apsaimniekošanas sabiedrību trūkums, tāpēc sākotnēji šim mērķim paredzēts novirzīt 20% no kopējā pilotprogrammas finansējuma apjoma. Attīstoties kredītspējīgām daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas sabiedrībām, finansējuma īpatsvars var tikt palielināts.

Realizējot pilotprogrammu, tiks finansēta (skatīt arī shēmu Pielikumā Nr.1):

• Daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku rekonstrukcija un renovācija

Aizdevumi tiks izsniegti juridiskām personām. Plānotā vidējā aizdevuma summa 60000 Ls un termiņš 8 gadi. Šim mērķim sākotnēji plānots novirzīt 20% no pilotprogrammas realizācijai pieejamajiem finansu līdzekļiem. Aizņēmēja līdzdalība 20% apmērā.

• Mājokļa atjaunošana un iegāde

Aizdevumi tiks izsniegti privātprersonām. Plānotā vidējā aizdevuma summa 6000 Ls un termiņš 8 gadi. Šim mērķim sākotnēji plānots novirzīt 60% no pilotprogrammas realizācijai pieejamajiem finansu līdzekļiem. 50% no šiem līdzekļiem tiks novirzīti mājokļa iegādei un 50% mājokļa atjaunošanai.

Aizņēmēja līdzdalība 20% apmērā. Mājokļu iegādes aizdevums var segt ne vairāk kā 80% no iegādājamā mājokļa vērtības, atlikušais finansējums vismaz 20% apmērā jānodrošina pašam aizņēmējam no saviem līdzekļiem.

• Jaunbūvju pabeigšanai

Aizdevumi tiks izsniegti privātpersonām. Plānotā vidējā aizdevuma summa 15000 Ls un termiņš 12 gadi. Šim mērķim sākotnēji plānots novirzīt 20% no pilotprogrammas realizācijai pieejamajiem finansu līdzekļiem.

Aizdevums jaunbūves pabeigšanai var segt tikai līdz 70% no projekta izmaksām. Lai saņemtu aizdevumu, aizņēmējam jau jābūt ieguldījušam jaunbūves būvniecībā ne mazāk kā 30% no projekta izmaksām.

Šeit minētais pilotprogrammas finansējuma sadalījums un pārējās izvirzītās prasības ir orientējošas un spēkā tikai pilotprogrammas realizācijas sākumposmā. Tās var tikt mainītas, vadoties no aktuālās situācijas piesaistītā finansējuma izmantošanas noteikumiem un valsts noteiktajām prioritātēm.

5.6. Plānotie rezultāti

Pilotprogrammas ietvaros izsniegti aizdevumi būs pieejami relatīvi lielai iedzīvotāju daļai (Pielikumi Nr.3 un Nr.4). Atjaunojot vai rekonstruējot daudzdzīvokļu māju (saņemot aizdevumu 60000 Ls uz 8 gadiem ar procentu likmi 9% gadā), maksājumu pieaugums ir neliels un divistabu dzīvoklim sastāda 2-3 Ls mēnesī. Aprēķinos nav ņemts vērā energoresursu cenas pieaugums. Ietverot arī šo rādītāju, veikto ieguldījumu ekonomiskai efekts būtu lielāks.

Saskaņā ar Latvijas Centrālās statistikas pārvaldes datiem un Latvijas Hipotēku bankas aprēķiniem:

• aizdevumu mājokļa renovācijai 2000 Ls apmērā ar termiņu 5 gadi un pilotprogrammas piedāvātajām procentu likmēm ~9% gadā var atmaksāt aptuveni 400 tūkst. mājsaimniecības 6 ;

• aizdevumu 6000 Ls ar termiņu 8 gadi var atmaksāt 200-300 tūkst. mājsaimniecības.

• aizdevumu jaunbūvju pabeigšanai 15000 Ls apjomā ar termiņu 12 gadi var atmaksāt aptuveni 100 tūkst. mājsaimniecību.

Pilotprogrammas realizācija veicinās hipotekāro ķīlu zīmju emisiju un hipotekārās kredītsistēmas attīstību, jo izsniegto aizdevumu nodrošinājums gandrīz visos gadījumos būs nekustamais īpašums. Šādus aizdevumus pie zināmiem nosacījumiem var iekļaut ķīlu zīmju reģistrā un emitēt ķīlu zīmes. Ķīlu zīmju emisijā iegūtie līdzekļi tiks izmantoti kā papildus resursi pilotprogrammas realizācijai. Ķīlu zīmju emisija piesaistīs papildus resursus, kas varēs tikt izmantoti arī pēc pilotprogrammas noslēgšanas. 15 gadu laikā emitējot piecgadīgas ķīlu zīmes var tikt piesaistīti papildus resursi 63.3 milj. Ls apjomā, no kuriem 6.7 milj. būs pieejami kreditēšanai arī pēc pilotprogrammas noslēguma. Pilotprogrammas realizācijas laikā tiks uzsākta arī 10 gadīgu hipotekāro ķīlu zīmju emisija, kas radīs vēl papildus līdzekļus mājokļu attīstības kreditēšanai. Desmitgadīgo hipotekāro ķīlu zīmju emisijas rezultātā piesaistītie resursi nav ņemti vērā aprēķinot naudas plūsmu.

Ņemot vērā papildus finansējumu no ķīlu zīmju emisijas, mājokļu attīstības aizdevumos tiks izsniegti 113.5 milj. Ls (Pielikums Nr.2), tajā skaitā:

• daudzdzīvokļu ēku
remontam	33.86 milj. Ls,
• mājokļu remontam	34.05 milj. Ls,
• aizdevumos mājokļu iegādei	34.05 milj. Ls ,
• jaunbūvju pabeigšanai	11.54 milj. Ls.

Būvniecības nozarē tiks ieguldīti 92.91 milj. Ls. Budžetā tiks ieskaitīti ieņēmumi 26.7 milj. Ls., kas uzskatāmi parāda pilotprojekta pozitīvo ietekmi uz budžetu.

Sekmīga pilotprogrammas realizācija kalpos par impulsu vēl straujākai komercbanku iesaistei mājokļu kreditēšanā, izsniedzot aizdevumus vidēji turīgiem iedzīvotājiem. Tās realizācijas rezultātā iegūtā pieredze ļaus valstī izstrādāt kompleksu un ilgtermiņa Mājokļu attīstības kreditēšanas programmu.

Pilotprogrammas ietvaros izsniedzot aizdevumus, kuru likme sastādīs ap 9%, netieši tiks ietekmēts arī ārpus pilotprogrammas ietvariem izsniegto aizdevumu procentu likmes. Bankas, lai konkurētu tirgū, būs spiestas pazemināt aizdevumu procentu likmes, kas radīs iedzīvotājiem plašākas iespējas saņemt aizdevumus.

Realizējot pilotprogrammu, tiks dota iespēja:

• atjaunot aptuveni 560 dzīvojamās mājas,

• iedzīvotājiem iegādāties un veikt remontu vairāk nekā 3400 dzīvokļos,

• iedzīvotājiem veikt kvalitatīvu remontu 11350 dzīvokļos.

• pabeigt 770 privātmāju būvniecību.

6 Latvijā ir 1 miljons mājsaimniecību.

 

6. Pilotprogrammas realizācijas gaita

Mājokļu kreditēšanas programmas realizācijas tiks izdalīti veicamie pasākumi, kas saistīti ar mājokļu attīstības kreditēšanas un hipotekārās kredītsistēmas attīstības veicināšanu, valsts atbalsta sistēmas un normatīvo aktu izstrādi.

Gads*	Vispārējie	Pilotprogrammas
	pasākumi	realizācija
2001	Pilotprogrammas	Kredītresursu piesaiste.
	ietvaros finansējamo
	pasākumu prioritāšu	Potenciālo aizņēmēju
	noteikšana.	loka, aizdevumu
		piešķiršanas kritēriju
	Priekšlikumu	un izsniegšanas kārtības
	iesniegšana par	noteikšana.
	nepieciešamību
	veikt izmaiņas	Aizdevumu
	normatīvajos aktos,	piešķiršanas uzsākšana.
	kuru mērķis ir panākt
	sekmīgu pro-
	grammas realizāciju.
2002	Pilotprogrammas
	rezultātu analīze,
	tās noteikumu un
	prioritāšu pārvēr-
	tēšana, iegūto atziņu
	publicēšana un
	iestrāde Mājokļu
	attīstības kreditē-
	šanas programmā.
	Līdzdalība normatīvo
	aktu izstrādē.
2003	Mājokļu attīstības
	kreditēšanas
	programmas piln-
	veidošana.
		Aktīvas kreditēšanas
	Potenciālā aizdevumu	uzsākšana pilotpro-
	pieprasījuma un tā	grammas ietvaros.
	nodrošināšanai
	nepieciešamā finan-	Pārskatu par pilotpro-
	sējuma apjoma	grammas realizācijas
	noteikšana.	gaitu un priekšlikumu
		par tās uzlabošanu
	Iegūtās pieredzes	sagatavošana.
	popularizēšana dažādos
	medijos un plaša
	kredītiestāžu iesais-
	tīšana programmā.
2004-	Mājokļu attīstības
…	kreditēšanas pro-
	grammas tālāka
	pilnveidošana,
	atbilstoši aktuālajām
	prioritātēm.
	Valsts atbalsta
	sistēmas nepiecie-
	šamības izvērtēšana,
	t.sk. dažādām iedzī-
	votāju kategorijām
	un valsts reģioniem.

* Programmas realizācijas sākums atkarīgs no finansējuma saņemšanas iespējām

Sekmīgas Mājokļu attīstības programmas realizēšanā būtiska loma ir pilotprogrammas realizācijai. Balstoties uz pilotprogrammas īstenošanas gaitas rezultātu analīzi tiks pilnveidota Mājokļu attīstības kreditēšanas programma un izstrādāts tās galīgais variants. Šī iemesla dēļ būtu svarīgi nodrošināt pēc iespējas ātrāku pilotprogrammas realizācijas uzsākšanu. Lai to nodrošinātu, jāiekļauj valsts galvojumu pilotprogrammas realizācijai paredzētās kredītlīnijas saņemšanai 2001. gada valsts budžetā.

Mājokļu attīstības kreditēšanas programmas realizācija dos impulsu straujai būvniecības nozares attīstībai valstī. Pašlaik dzīvojamo māju būvniecība, rekonstrukcija un remonts sastāda tikai 6% no būvniecības nozares kopapjoma. Salīdzinoši Rietumeiropā šis rādītājs ir 25-70%. Būvniecības un būvmateriālus ražojošo nozaru uzplaukums Latvijā pozitīvi ietekmēs visas tautsaimniecības attīstību. Palielināsies būvniecībā nodarbināto iedzīvotāju skaits, kas izsauks arī nodarbināto skaita palielināšanos citās nozarēs un bezdarba līmeņa samazināšanos.

Nosakot aizņēmēju atbilstību tiks ņemti vērā tikai oficiāli deklarētie ieņēmumi, kas veicinās iedzīvotājus un uzņēmumus maksāt nodokļus, kas labvēlīgi atsauksies uz valsts budžeta ieņēmumiem.

Apkopojot programmas realizācijā gūto pieredzi, radīsies iespēja izstrādāt tipveida mājokļu atjaunošanas projektus, kas savukārt samazinās to izmaksas un ļaus precīzi prognozēt sasniedzamo rezultātu un atbilstoši tam noteikt finansēšanas prioritātes. Valstī tiks izstrādāts un aprobēts finansēšanas mehānisms, ko turpmāk sekmīgi varēs adaptēt citu mērķprogrammu realizācijai.

Programma veicinās daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas sabiedrību veidošanos un to darbības juridiskās bāzes sakārtošanu, kas ir obligāts priekšnoteikums, lai tās kredītiestādēs varētu saņemt aizdevumus.

1.pielikums

2.pielikums

Mājokļu attīstības kreditēšanas pilotprogrammas naudas plūsmas grafiks

Mājokļu attīstības kreditēšanas

pilotprogrammas naudas plūsmas grafikā

veiktie aprēķini tiek balstīti uz sekojošiem

pieņēmumiem:

Aizdevumu vidējie termiņi, summas un procentu likmes:

• Aizdevums daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku rekonstrukcijai un renovācijai tiek izsniegts vidēji uz astoņiem gadiem 60000 latu apmērā ar 9% gada likmi. Pilotprogrammas realizācijas otrajā daļā sākot ar 2007. gadu, ņemot vērā, ka jāveic kredītlīnijas atmaksa, vidējie aizdevumu termiņi tiek samazināti.

• Aizdevums mājokļu renovācijai un iegādei tiek izsniegts vidēji uz astoņiem gadiem 6000 latu apmērā ar 9% gada likmi. Tiek paredzēts, ka 50% no summas tiks novirzīta mājokļu iegādei un 50% mājokļu renovācijai. Pilotprogrammas realizācijas otrajā daļā sākot ar 2007. gadu, ņemot vērā, ka jāveic kredītlīnijas atmaksa, vidējie aizdevumu termiņi tiek samazināti.

• Aizdevums jaunbūvju pabeigšanai tiek izsniegts vidēji uz divpadsmit gadiem 15000 latu apmērā ar 9% gada likmi. Pilotprogrammas realizācijas otrajā daļā sākot ar 2003. gadu, ņemot vērā, ka jāveic kredītlīnijas atmaksa, vidējie aizdevumu termiņi tiek samazināti. Sākot ar 2006. gadu šādu aizdevumu izsniegšana pilotprogrammas ietvaros tiek pārtraukta un aizdevumu atmaksātās summas tiek novirzītas daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku rekonstrukcijai un renovācijai.

"Latvijas Vēstneša" normatīvo aktu virsredaktores

 Ausma Aldermane,  Dace Bebre