Kā sakārtot nekustamā īpašuma tirgu

Eiropas Parlamentā patlaban tiek izskatīti divi nozīmīgi direktīvu projekti, kas attiecas uz nekustamā īpašuma speciālistiem – mākleriem un īpašumu pārvaldniekiem – un šobrīd ir izstrādāšanas stadijā. Pēc diviem gadiem šīs direktīvas paredzēts iekļaut visu Eiropas Savienības (ES) dalībvalstu likumdošanā.

Hanss Ēberhards Langemāks Foto: Aigars Jansons, A.F.I.

Jāceļ profesionālās kvalifikācijas līmenis

Dokuments, par kuru pašlaik notiek visdedzīgākās diskusijas, ir “Direktīvas par profesionālās kvalifikācijas atzīšanu” projekts. Kā stāsta Eiropas Nekustamo īpašumu profesionāļu padomes (CEPI) Eiropas likumdošanas jautājumu darba grupas priekšsēdētājs Hanss Ēberhards Langemāks, svarīgākais šajā direktīvā ir 15.pants, kurā paredzēts, ka tādas Eiropas profesionāļu asociācijas kā CEPI drīkst iesniegt Eiropas Komisijā mākleru un īpašumu pārvaldnieku turpmākās kopējās darbības plānu. CEPI, kas dibināta 1991.gadā, jau tagad ir izstrādājusi šāda plāna projektu, un visas Eiropas mākleru un īpašumu pārvaldnieku asociācijas jau apstiprinājušas šajā plānā izvirzītās minimālās prasības attiecībā uz izglītību.
Atbilstoši minimālajām izglītības prasībām mācību ilgumam un to līmenim jāatbilst mācību programmai pēc vidusskolas kursa. Paredzēts, ka šī programma ilgs sešus semestrus un būs pieejama augstākā līmeņa profesionālajā skolā, biznesa skolā vai universitātē.
Direktīvas apstiprināšana gaidāma pavisam drīz – jau nākamajā mēnesī to izskatīs Eiropas Parlamenta (EP) plenārsēdē otrajā lasījumā, pēc tam paredzēta balsošana. Ja balsojums būs pozitīvs, jau šā gada jūnijā vai jūlijā dokuments tiks publicēts EP Oficiālajā žurnālā, ja negatīvs, – projektu nosūtīs Samierināšanas komitejai. Tomēr jebkurā gadījumā atbildīgie ierēdņi sola apstiprināt direktīvu līdz šā gada oktobrim. Savukārt 2007.gadā šim dokumentam jābūt iekļautam katras ES dalībvalsts likumdošanā. H.Ē.Langemāks gan uzsver, ka šī direktīva skars vienīgi tās dalībvalstis, kurās mākleru un nekustamo īpašumu pārvaldnieku darbība tiek regulēta.

Pakalpojumu brīvībai jābūt lielākai

Otrs nozīmīgs direktīvas projekts saistīts ar pakalpojumiem iekšējā tirgū. Tas ir tā dēvētās Bolkenšteina direktīvas projekts, kas faktiski visās ES valstīs izraisījis skaļas politiskas diskusijas. Šīs direktīvas galvenais mērķis ir nodrošināt tādu tiesisku struktūru, kas novērstu šķēršļus pakalpojumu sniedzēju izveides brīvībai un brīvai pakalpojumu plūsmai starp dalībvalstīm, kā arī garantēt tiesisko drošību ne vien pakalpojumu sniedzējiem, bet arī viņu klientiem.
Šī direktīva ietver trīs svarīgus principus. Viena kontaktpunkta (nacionāla, reģionāla vai vietēja) princips paredz, ka savu darbību sākušie pakalpojumu sniedzēji var īstenot administratīvās procedūras, kas attiecas uz viņu darbību attiecīgajā valstī. Īstenojot pašregulācijas principu, Eiropas Komisija pieprasa, lai Eiropas nekustamā īpašuma mākleru un pārvaldnieku profesionāļu organizācijas ieviestu Ētikas kodeksu, izveidotu Šķīrējtiesas un disciplināro sodu kameru, izstrādātu kopējas izglītības prasības, Hartu par kvalitatīvu darbību un veiktu citus līdzīgus pasākumus.
H.Ē.Langemāks stāsta, ka CEPI jau lielā mērā īstenojusi šīs direktīvas prasības un sagatavojusi savus priekšlikumus Eiropas Komisijai, tai skaitā hartas par mākleru un īpašumu pārvaldnieku kvalitatīvu darbību, elektroniskās komercijas Ētikas kodeksu, minimālās kopējās izglītības prasības, kā arī minimālās prasības profesionālās darbības atbildības apdrošināšanai un finansiālajām garantijām.
Visbeidzot, izcelsmes valsts princips noteic, ka uz pakalpojumu sniedzēju, kas izvērš darbību citā valstī, attiecas tikai tās valsts likumi, kurā šis pakalpojumu sniedzējs ir izveidots. Tieši šis princips izraisījis visplašākās diskusijas ES dalībvalstīs. Lielākā daļa asociāciju, kas apvienojušās CEPI, uzskata, ka šā principa ieviešana sagādās problēmas, jo sakarā ar lielajām likumos noteiktajām atšķirībām dažādās ES dalībvalstīs tā var radīt nopietnus šķēršļus konkurencei. Piemēram, līdz ar šā principa ieviešanu pakalpojumu sniedzējs, kas izveidots dalībvalstī ar vāju likumdošanu, tiktu mudināts sākt darbību citā dalībvalstī, kur ir spēkā stingrāka likumdošana, un otrādi. Šī iemesla dēļ CEPI pārstāvji pirms mēneša Eiropas Komisijā skaidroja savu nostāju, uzsverot, ka šo principu padome ir gatava pieņemt vienīgi gadījumā, ja tiks saskaņotas profesijas pielietojuma prasības un noteiktas kopīgas pamatprasības visiem mākleriem un īpašumu pārvaldniekiem.

Mākleru darbība jāregulē

Vaicāts, kā uz Latviju attieksies “Direktīva par profesionālās kvalifikācijas atzīšanu”, Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) prezidents Edgars Šīns norāda, ka šobrīd Latvijā nekustamā īpašuma mākleru un pārvaldnieku darbība netiek reglamentēta, tomēr LANĪDA darbība ir vērsta uz to, lai tuvākā vai tālākā nākotnē tā tiktu reglamentēta. Lai šīs profesijas pārstāvji varētu veiksmīgi darboties kopējā Eiropas teritorijā, tas ir būtiski. Taču Latvija nav vienīgā ES valsts, kur šis jautājums nav sakārtots, un arī pārējās valstīs, piemēram, Vācijā, profesionālās asociācijas dara visu, lai šī darbība tiktu kaut nedaudz regulēta.
E.Šīns atsakās prognozēt, kad Latvijā varētu ieviest nekustamā īpašuma mākleru sertifikāciju. Viņaprāt, politiķi šim jautājumam pievērsīsies tad, kad spiedīs apstākļi – vai nu atgadīsies kādas nepatikšanas īpašumu tirgū, vai palielināsies krāpniecisku darījumu skaits.
Savukārt H.Ē.Langemāks uzsver, ka jebkurš nekustamā īpašuma speciālists – mākleris vai īpašuma pārvaldītājs – drīkst strādāt citā ES valstī bez īpašām atļaujām 16 nedēļas gadā. Savukārt CEPI kā svarīgākā organizācija šajā jomā Eiropas Savienībā šobrīd dara visu, lai tiktu ieviesti vispārēji noteikumi, kas neļautu nekādā veidā diskriminēt nevienu no tās dalībniecēm nevienā ES valstī. Pašlaik LANĪDA biedrs, ja viņš, piemēram, vēlas pārdot māju Francijas dienvidos, to kā biznesu var izvērst 16 nedēļas gadā. Taču diskusija vēl turpinās.

Gita Kronberga, “LV”

gita.kronberga@vestnesis.lv