Jauno ciematu draudu ēnā

Nedēļas sākumā akciju sabiedrības “NORD/LB Latvija”, Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācija (LANĪDA) un Reģionālās attīstības un pašvaldību lietu ministrija (RAPLM) rīkoja konferenci “Teritorijas plānojums – priekšnoteikums ilgtspējīgai attīstībai.”

Foto: Māris Kaparkalējs, “LV”

Tās mērķis bija aktualizēt pašvaldību teritoriālā plānojuma nozīmi, pirmkārt, teritorijas veiksmīgai attīstībai, otrkārt, nosaukt strupceļus, kas izgaismojas, strauji pieaugot nekustamā īpašuma tirgus projektiem – jauno ciematu būvniecībai. Pašvaldību nepietiekama izpratne, teritorijas plānojuma trūkums, paļāvība uz ilgi gaidīto un beidzot sagaidīto investoru (nereti izmanīgu biznesa darboņu) solījumiem ilgtermiņā var nostādīt nepatīkamās situācijās. Tiesas prāvas un iedzīvotāju neapmierinātība nav drūma pasaka, bet fakti, ar ko jārēķinās, ja notiekošo atstās pašplūsmā.

Izpratni veido pieredze

Kā atzina pieredzējuši plānotāji, Latvijā teritorijas plānošanas sistēma ir attīstījusies, mēģinot tieši pārņemt Rietumeiropas un ASV pieredzi. Deviņdesmito gadu sākumā, kad vēl īsti nebija likvidēta vecā padomju plānošanas sistēma, tika iedibināta jauna. Atskatoties uz šo laiku, plānotāji secina, ka lielākais mīnuss bija teritorijas plānošanas atrautība no zemes izmantošanas politikas.
Daudzviet teritorijas plānošana uz ilgāku laiku bija pilnībā pazudusi no redzesloka. Vēl pirms gada trešdaļā Latvijas pašvaldību nebija pat aizsākta plānojumu izstrāde, bet šobrīd ar to, pēc RAPLM datiem, nodarbojas 70%. Kaut gan zemes izmantošanas un apbūves kārtības noteikšana atbilstoši pašvaldības teritorijas plānojumam publisko tiesību jomā ir likumā “Par pašvaldībām” noteiktā autonomā funkcija, izpratne, ka tālredzīgi izstrādāts teritorijas plānojums ir nevis valsts noteikta iegriba, bet pašvaldības ierocis savas nākotnes labā, veidojas lēni.
Joprojām reģionos ir daudz mazo pašvaldību, kas cīnās tikai ar ikdienas problēmām un īsti neizprot plānojuma jēgu. Arī biznesa un attīstības projekti daudzviet Latvijā ir tāls sapnis, jo ekonomiskā rosība centrējas ap Rīgu un lielajām pilsētām. Pēdējie gadi līdz ar nekustamā īpašuma vērtības pieaugumu un darījumu kustību zemes tirgū liek mainīties attieksmei pret plānošanu palēnām. Pirmās, kas to pa īstam novērtē praksē, ir Pierīgas pašvaldības.

Teritorijas plānošana – garants attīstībai

Teritorijas plānošanas uzdevumi nav vienkārši: izvērtēt pašvaldības teritorijas attīstības iespējas un noteikt prasības un ierobežojumus to izmantošanai; radīt labvēlīgus apstākļus uzņēmējdarbības attīstībai un investīciju piesaistei; radīt priekšnoteikumus vides kvalitātei un teritorijas racionālai izmantošanai, novērst rūpnieciskos un vides riskus; garantēt tiesības izmantot un attīstīt nekustamo īpašumu saskaņā ar teritorijas plānojumu; veicināt pakalpojumu pieejamību un optimālu transporta sistēmas darbību; saglabāt dabas un kultūras mantojumu, ainavas un bioloģisko daudzveidību, kā arī paaugstināt apdzīvoto vietu kvalitāti. To īstenošanai pašvaldībās pastāv virkne objektīvu problēmu, sākot ar naudas, plānošanas speciālistu, un beidzot ar pieredzes trūkumu teritorijas plānojumu un detālplānojumu izstrādē. Tā kā pašvaldības funkcija ir ne tikai izstrādāt vietējās pašvaldības teritorijas plānojumu, bet arī nodrošināt tā īstenošanu, pašvaldības neapzinās, cik lieli naudas resursi tām nepieciešami izstrādāto plānojumu īstenošanai.

Kur valdziņš noiris?

Mājokļu īpašumu tirgu veido četri segmenti: standarta dzīvokļi vecajās daudzdzīvokļu mājās, jauno dzīvojamo māju projekti, privātmājās vecajā apbūvē, privātmājās jaunajos ciematos. Pēdējie diemžēl iezīmē jaunu problēmu, ko nākotnē raksturos jēdzieni – haoss un nesakārtotība, tiesas un apkrāpti cilvēki. Pēc “Eiroeksperta” datiem, Pierīgā top vairāk nekā 110 ciematu, kuros piedāvāto apbūves gabalu skaits ir pāri 5560. Jau pārdoti 1600, bet realizācijā atrodas 3960 zemes gabali. Ir skaidrs, ka šie skaitļi nav galīgie, ciematu skaits pieaugs. Pēc pāris gadiem ne tikai Pierīgā vien.
Visvairāk jauno ciematu tiek veidots uz bijušajām lauksaimniecības zemēm – pļavās, kā arī transformētajās mežu teritorijās. Ciemata attīstītājs – uzņēmējs vai kompānija – piedāvā pircējam iegādāties vai nu zemi un māju, zemi un komunikācijas, vai tikai zemi. Vislielākais pieprasījums ir pēdējam piedāvājumam.
A/S “NORD/LB Latvija” Pārdošanas vadības pārvaldes vadītājs Ilmārs Vamzis to pamato no pircēja, un arī pārdevēja viedokļa. “Ja pārdevēja mērķis ir pelnīt ar zemi, pļavas ir ideāls variants. Tā ir lētākā zeme, ko var sadalīt daudzos gabalos. Pircējs apzinās savu maksātspēju un paredz milzīgās saistības ar banku turpmākajos divdesmit gados, tādēļ izvēlas nopirkt tikai zemi. Viņš domā – nopirkšu lētāk zemi, arī māju lētāk uzbūvēšu pats.”
Vienlīdz šī izvēle ir arī visriskantākā. Un lielākais risks ir komunikācijas. Par kādu naudu, kad un vai vispār tiks izveidoti pievedceļi, meliorācija, elektrokabeļi, ūdensvads, kanalizācija? Ja apbūves gabalu pārdod ar solījumu, ka viss notiks pēc mājas izbūves, pircējam jārēķinās, ka projekta tālākā attīstībā viss finansiālais risks gulstas tieši uz viņu, nevis zemes gabala pārdevēju.

Uz ko iekrīt pircējs?

Pirmkārt, lēta zemes cena, iespaidīgas reklāmas presē, vidē, ekskursija uz pārdevēja rēķina lidmašīnā virs plānotā sapņu ciemata un uzklausītais stāsts par klusu, mierīgu dzīvi meža ielokā, putnu dziesmām un saullēktu. Ilmārs Vamzis uzsver, ka pircējam būtu jāvērtē, kas ir attīstītājs un viņa solījumi, kāda būs ciemata infrastruktūra un kas to garantē. Vai ciematā bez dzīvojamām mājām ir paredzēts arī veikals, bērnudārzs vai atpūtas komplekss. Cilvēka iedomātā sakārtotā dzīves vide ir pieejamas nepieciešamās komunikācijas, apgaismotas ielas, trotuāri, nevis būvlaukums un neizbraucams ceļš neskaitāmu gadu garumā. Izvērtējot gan pozitīvo, gan avantūristisko ciematu projektus, vairumā nekas cits bez dzīvojamās apbūves netiek piedāvāts.
Izlēmis būvēt māju, pircējs griežas bankā pēc kredīta. Ir jārēķinās, ka banka kredītu atteiks, ja ķīlas nodrošinājumam piedāvās jaunceļamo māju tā sauktajā burkānu laukā, bez komunikācijām, infrastruktūras vai kvalitātei neatbilstošā vidē.
Sākusies aktīvā būvniecības sezona, un varam vērot, ka būvdarbi galvenokārt rit zemajās pļavās. Bieži skatāma aina ir pāris jaunuzbūvētu māju milzīga lauka stūrī. LANĪDA prezidents Edgars Šīns norāda, ka nekustamā īpašuma tirgū apgrozās daudz apšaubāmu attīstītāju, tādēļ nopietno projektu īstenotāji, kas gatavi investēt komunikācijās un vides sakārtošanā, nogaida. Viņu produkts tirgū maksā dārgāk, un pieprasījums nav tik liels.

Pašvaldība – situācijas ķīlniece

Ja iecerētais projekts – jauna māja – būs realizēts, taču attīstītājs kavēsies ar solīto komunikāciju izbūvi vai nāksies padzīvot pāris gadu būvlaukuma apstākļos, mājas īpašnieks agrāk vai vēlāk meklēs palīdzību pašvaldībā. Kā pašvaldības iedzīvotājam un nodokļu maksātājam viņam būs tiesības prasīt no pašvaldības normālu dzīves apstākļu nodrošināšanu. Gan pašvaldība, gan mājas īpašnieks var apelēt pie negodīgu darboņu godaprāta par neizpildītajiem solījumiem, taču diezin vai tas līdzēs problēmu novērst. Likuma “Par pašvaldībām” 15.pantā noteikts, ka autonomo funkciju ietvaros pašvaldībām ir jāorganizē iedzīvotājiem komunālie pakalpojumi (ūdensapgāde un kanalizācija; siltumapgāde; sadzīves atkritumu apsaimniekošana; notekūdeņu savākšana, novadīšana un attīrīšana) neatkarīgi no tā kā īpašumā atrodas dzīvojamais fonds. Šai gadījumā situācijas ķīlniece, kaut patiesībā vajadzētu būt partnerim, ir pašvaldība. Babītes pagasta padomes priekšsēdētājs Andrejs Ence neslēpj, ka ilgie dīkstāves gadi liek pašvaldībām uz pirmo potenciālo investoru raudzīties “ar ieplestām acīm” un daudz pieminētās privātās un publiskās partnerības ietvaros uzņēmējam nākt pretī viņa ieceru īstenošanā. Cik ilgi zeme stāvēs, nezālēm aizaugusi?
Babītes pagasts šodien var lepoties ar iespaidīgu un šobrīd jau pozitīvu pieredzi gan jauno ciematu izveidē, gan pašvaldības teritoriālā plānojuma izstrādē. “Teritorijas plānošana nav viegla lieta. Visi plāni, kas veidoti deviņdesmitajos gados un bija saistīti ar lauksaimniecību, ir jāpārstrādā. Pašvaldību politiķiem jāapzinās, ka plānojums ir pašvaldības noteiktie spēles noteikumi zemes īpašniekiem, uzņēmējiem, investoriem.” RAPLM Telpiskās plānošanas departamenta direktore Ilze Kjahjare daudz pozitīvo piemēru – pašvaldību, kam teritoriālplānojumi ir labā kvalitātē – nosaukt nevarēja. Tika minēts Babītes pagasts, Mārupes pagasts un Kuldīgas pilsēta. “Iezīmējas tāda tendence: ja plānojumu ir izstrādājuši pašvaldības speciālisti, tas ir analītiski augstvērtīgāks un kvalitatīvāks. Tādēļ pašvaldībām ir svarīgi algot vismaz vienu plānotāju, kas ikdienā mobili pārzinātu plānošanas jautājumus. Lai novērstu pretrunu starp politiskajām vēlmēm un teritorijas plānojuma ievērošanu, lēmumu pieņemot, deputāti nedrīkstētu ignorēt plānotāju viedokli. Šādi negatīvie piemēri vairākkārt bija Jūrmalā.”

Lielās zivis nav plēsīgas

Kā preses konferencē atzina LANĪDA prezidents Edgars Šīns, norādot uz jauno ciematu mazo attīstītāju kompāniju primitīvajiem mēģinājumiem veidot savu biznesu vienīgi uz zemes gabalu pircēju iemaksām, nav lielo nekustamo īpašumu darījumu kompāniju mēģinājums atbrīvoties no konkurentiem. Reģionālās attīstības un pašvaldību lietu ministrs Māris Kučinskis norādīja, ka, rīkojot konferenci, gan bankas, gan pārdevējkompānijas, gan ministrija vispirms apelē pie jebkura pircēja modrības – nopietni izvērtēt piedāvāto projektu, maksimāli savākt informāciju par attīstītājfirmu un rūpīgi iepazīties ar līgumsaistībām, ko grasās uzņemties.

Ar ko sākt un ko darīt?

Tēlaini tas skanētu: pavelkot svītru, sākt jaunu dzīvi. Pašvaldībām nopietni jāpievēršas teritorijas plānojumu izstrādei un jānosaka vienotas prasības biznesa struktūrām savu projektu īstenošanai. Akciju sabiedrības “NORD/LB Latvija” pārstāvis Ilmārs Vamzis aicina pašvaldības neapstiprināt potenciālā ciemata detālplānojumu, ja tam nav garantijas par infrastruktūras un komunikāciju izbūves finansējumu. Būvatļauju mājas celšanai izsniegt tikai pēc komunikāciju izbūves. Vērtējot attīstītāju iesniegtos projektus, izvēlēties tos, kuros kā galaproduktu piedāvā uzceltu māju ar infrastruktūru un komunikācijām. Otrs variants – galaprodukts ir zemes gabals ar izbūvētām komunikācijām, infrastruktūru un skaidri izklāstīti ciemata apbūves noteikumi. “Pašvaldību ciematu apbūves koncepciju prasībām jābūt vienotām un jāveic projekta īstenošanas laikā notiekošo darbu kontrole. Tās ir garantijas, ka iedzīvotāji necietīs, ciemata vide atbildīs gaidītajai un mājai būs vērtība.”
Ļoti svarīga ir iedzīvotāju konsultēšana par iespējamiem riskiem. RAPLM pārstāve I.Kjahjare norādīja, ka populārā valodā tiek veidots informatīvais materiāls. Tajā būs izklāstīts, kas cilvēkam jāzina, iegādājoties īpašumu vai būvējot māju.

Zaida Kalniņa, “LV”
zaida.kalnina@vestnesis.lv