Projekts: Dzīvokļa īpašumu likums

Saeimas dok.nr.4286; likumprojekts nr.1235

Reģionālās attīstības un pašvaldību lietu ministrijas izstrādāts, Ministru kabineta 2005.gada 17.maija sēdē akceptēts (prot. Nr.30, 50.§) un 26.maijā iesniegts Saeimas izskatīšanai

I nodaļa
Dzīvokļa īpašuma jēdziens

1.pants. Likuma mērķis

Likuma mērķis ir definēt dzīvokļa īpašuma un dzīvokļa īpašnieka jēdzienus, noteikt dzīvokļu īpašnieku tiesības, pienākumus un atbildību, kā arī reglamentēt namu pārvaldīšanas principus, nosakot dzīvokļu īpašnieku kopības kompetenci, lēmuma pieņemšanas procesu un nama pārvaldnieka uzdevumus, tiesības un atbildību.

2.pants. Dzīvokļa īpašumu nams

(1) Dzīvokļa īpašumu nams ir dzīvojamā māja kopā ar tai piederīgajām ēkām, palīgēkām, būvēm un zemi, kas, pamatojoties uz likumu, tiesas spriedumu, līgumu, īpašnieka lēmumu vai testamentu, kā arī atbilstoši šā panta otrajā, trešajā un ceturtajā daļā noteiktajam izmantošanas veidam sadalīta dzīvokļos, mākslinieku darbnīcās un neapdzīvojamās telpas īpašumos (turpmāk – dzīvokļa īpašums) un reģistrēta zemesgrāmatā kā vienots nekustams īpašums (turpmāk – nams).
(2) Dzīvoklis šā likuma izpratnē ir namā esoša no pārējās nama daļas nošķirta telpa vai telpu grupa, ko atļauts izmantot tikai dzīvošanai un kas ir reģistrēts Nekustamā īpašuma valsts kadastra reģistrā.
(3) Mākslinieka darbnīca šā likuma izpratnē ir namā esoša būvnieciski norobežota un funkcionāli nošķirta neapdzīvojamā telpa vai telpu grupa, kas reģistrēta nekustamā īpašuma valsts kadastra reģistrā un nav funkcionāli saistīta ar kādu no namā esošajiem dzīvokļiem.
(4) Neapdzīvojamā telpa šā likuma izpratnē ir namā esoša būvnieciski norobežota un funkcionāli nošķirta neapdzīvojamā telpa vai telpu grupa, kas netiek izmantota dzīvošanai, kas ir reģistrēta nekustamā īpašuma valsts kadastra reģistrā un nav funkcionāli saistīta ar kādu no namā esošajiem dzīvokļiem vai mākslinieku darbnīcām.
(5) Kārtību, kādā sadala namu, kā arī veido, izmaina un likvidē dzīvokļa īpašumu, reģistrē tā izmantošanas veidu vai izmantošanas veida maiņu un aprēķina kopīpašuma domājamo daļu vai izdara grozījumus aprēķināšanas kārtībā, nosaka Ministru kabinets.

3.pants. Dzīvokļa īpašums

(1) Dzīvokļa īpašums ir namā esoša tiesiski nodalīta lietu kopība, kas sastāv no atsevišķa īpašuma un kopīpašuma domājamās daļas.
(2) Dzīvokļa īpašumā ietilpstošā kopīpašuma domājamā daļa nav nodalāma reālā daļā un nav atdalāma no atsevišķā īpašuma.
(3) Dzīvokļa īpašums ir nodibināts līdz ar dzīvokļa īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatā.

4.pants. Atsevišķais īpašums

(1) Atsevišķais īpašums ir namā esošs dzīvoklis, neapdzīvojamā telpa vai mākslinieka darbnīca, kas iezīmēts attiecīgā nama tehniskās inventarizācijas lietā.
(2) Atsevišķajam īpašumam ir piederīgi telpās vai telpu grupās esošie konstruktīvie slodzi nenesošie, nožogojošie un apdares elementi (tai skaitā iekšējās starpsienas, griestu un grīdu apdare, durvis), inženiertīkli un inženierkomunikācijas līdz kopīpašuma stāvvadiem, kā arī inženieraprīkojuma elementi (tai skaitā virtuves aprīkojums, sildelementi, ventilācijas ierīces, tualetes, vannas un dušas aprīkojums), ciktāl tie nekalpo kopīpašumam vai kādam citam atsevišķam īpašumam.
(3) Atsevišķajam īpašumam var būt piederīgas nama sastāvā esošās palīgēkas un būves vai to daļas.
(4) Uz atsevišķo īpašumu attiecināmi Civillikuma 927.panta noteikumi ar ierobežojumiem, kas noteikti šajā likumā.

5.pants. Kopīpašums

(1) Kopīpašums ir:
1) nama un tā ārtelpu (galeriju, balkonu, lodžiju, terašu) ārējās norobežojošās konstrukcijas (tai skaitā sienas, logi un ārdurvis, arhitektūras elementi, jumts), iekšējās slodzi nesošās konstrukcijas (tai skaitā nesošās sienas un kolonnas, kā arī atsevišķos īpašumus atdalošās sienas), starpstāvu pārsegumi (ieskaitot siltuma un skaņas izolācijas slāņus), bēniņi, kāpņu telpas, pagrabtelpas, kā arī namu apkalpojošās inženierkomunikāciju sistēmas, iekārtas un citi ar nama ekspluatāciju saistīti funkcionāli nedalāmi elementi, kas nepieder atsevišķam īpašumam;
2) nama palīgēkas un būves, ja tās neietilpst atsevišķā īpašumā;
3) zemesgabals, ja tas nav citas personas īpašumā un kopā ar namu ir reģistrēts zemesgrāmatā kā vienots nekustams īpašums.
(2) Uz kopīpašumu nav attiecināmi Civillikuma 1073., 1074. un 1075.panta noteikumi.
(3) Par visu kopīpašnieku piekrišanu Civillikuma 1068.pantā noteiktajā izpratnē ir uzskatāms šajā likumā noteiktajā kārtībā pieņemts dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums.

6.pants. Kopīpašuma domājamā daļa

(1) Dzīvokļa īpašumā ietilpstošā kopīpašuma domājamā daļa ir atsevišķā īpašuma kopējās platības attiecība pret visu namā esošo

atsevišķo īpašumu kopējo platību summu.
(2) Sadalot dzīvokļa īpašumos namu, kas pilnībā vai daļēji atrodas uz nama īpašniekam (īpašniekiem) piederošas zemes, katrā dzīvokļa īpašumā ieskaitāma nama īpašniekam (īpašniekiem) piederošā zemesgabala kopīpašuma domājamā daļa.
(3) Mainoties atsevišķā īpašuma kopējai platībai, attiecīgi mainās arī katrā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas.
(4) Kopīpašuma domājamās daļas aktualizē Valsts zemes dienests, pamatojoties uz nama tehniskās inventarizācijas lietas datiem.

II nodaļa
Dzīvokļa īpašnieks, viņa tiesības, pienākumi un atbildība

7.pants. Dzīvokļa īpašnieks

(1) Dzīvokļa īpašnieks ir persona, kas ieguvusi dzīvokļa īpašumu un īpašuma tiesības ir nostiprinājusi zemesgrāmatā.
(2) Dzīvokļa kopīpašnieks ir persona, kas ieguvusi dzīvokļa īpašumu kā kopīpašumu un īpašuma tiesības ir nostiprinājusi zemesgrāmatā.
(3) Līdz dzīvokļa īpašuma ierakstīšanai zemesgrāmatā uz dzīvokļa īpašuma ieguvēju attiecas visas šā likuma normas, kas nosaka dzīvokļa īpašnieka tiesības, pienākumus un atbildību, kā arī dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļu un citu dzīvoklī iemitināto personu statusu, izņemot tās likumā noteiktās tiesības, kuras īpašnieks iegūst pēc dzīvokļa īpašuma reģistrēšanas zemesgrāmatā.

8.pants. Dzīvokļa īpašnieka tiesības

Dzīvokļa īpašniekam ir tiesības:
1) valdīt un lietot dzīvokļa īpašumu, iegūt no tā labumu, izmantot to mantas pavairošanai, ciktāl dzīvokļa īpašnieku neierobežo likumi un ciktāl tas nerada traucējumus citiem dzīvokļu īpašniekiem;
2) atsavināt vai dāvināt dzīvokļa īpašumu;
3) ieķīlāt dzīvokļa īpašumu;
4) nodot dzīvokļa īpašumu lietošanā citām personām;
5) iemitināt dzīvokļa īpašumā ģimenes locekļus un citas personas;
6) piedalīties nama pārvaldīšanā un apsaimniekošanā, kā arī iepazīties ar apsaimniekošanas līdzekļu izlietojuma dokumentiem;
7) lietot kopīpašumu atbilstoši tā izmantošanas mērķim, ciktāl lietošanas ierobežojumus nenosaka šajā likumā noteiktajā kārtībā pieņemtie dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumi, kā arī savstarpēji noslēgtie līgumi;
8) tiesības pārbūvēt dzīvokļa īpašumu šā likuma 10.pantā noteiktajā kārtībā;
9) piedzīt no pārvaldnieka zaudējumus, kas saistīti ar šajā likumā vai līgumā noteikto uzdevumu veikšanu.

9.pants. Dzīvokļa īpašnieka pienākumi

(1) Dzīvokļa īpašniekam ir pienākums:
1) piedalīties nama pārvaldīšanā un apsaimniekošanā;
2) segt pārvaldīšanas un apsaimniekošanas izdevumus šā likuma 12.pantā noteiktajā kārtībā;
3) dzīvokļu īpašnieku kopības vai Ministru kabineta noteiktajā kārtībā norēķināties par saņemtajiem pakalpojumiem (piemēram, apkure, aukstais ūdens, kanalizācija, sadzīves atkritumu izvešana), kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu;
4) veikt nodokļu vai nomas maksājumus, kas saistīti ar dzīvokļa īpašumu;
5) saudzīgi izturēties pret atsevišķo īpašumu un kopīpašumu;
6) ievērot sanitārās un ugunsdrošības normas, kā arī citus normatīvos aktus, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma izmantošanu;
7) uzturēt kārtībā atsevišķo īpašumu un segt visus ar to saistītos izdevumus;
8) nodrošināt iespēju dzīvokļu īpašnieku kopības vai pārvaldnieka pilnvarotiem speciālistiem pārbaudīt dzīvokļa īpašumā esošās komunikācijas, būvkonstrukcijas un citas ar nama ekspluatāciju saistītu elementu daļas, kā arī, ja nepieciešams, veikt dzīvokļa īpašumā remontdarbus vai darbības, lai nodrošinātu komunikāciju, būvkonstrukciju un citu ar nama ekspluatāciju saistītu elementu normālu funkcionēšanu, uzlabošanu vai ierīkošanu;
9) nodrošināt, lai šajā likumā noteiktos pienākumus pildītu dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļi un citas attiecīgajā īpašumā iemitinātās personas;
10) pildīt dzīvokļu īpašnieku kopības pieņemtos lēmumus;
11) mēneša laikā pēc dzīvoklī dzīvojošo personu skaita izmaiņām informēt par to pārvaldnieku;
12) izmantot dzīvokļa īpašumu atbilstoši tā noteiktajam izmantošanas veidam, kā arī saskaņot dzīvokļa īpašuma izmantošanas veida maiņu Ministru kabineta noteiktajā kārtībā.
(2) Dzīvokļa īpašniekam ir pienākums atbilstoši viņa īpašumā esošajai kopīpašuma domājamai daļai veikt maksājumus vai izpildījumus, kas radušies pirms dzīvokļa īpašuma iegūšanas īpašumā un ir saistīti ar iepriekšējā īpašnieka šajā likumā noteikto pienākumu nepildīšanu.

10.pants. Dzīvokļa īpašnieka tiesības pārbūvēt dzīvokļa īpašumu

(1) Dzīvokļa īpašniekam normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā ir tiesības bez saskaņošanas ar citiem dzīvokļu īpašniekiem pārbūvēt atsevišķajā īpašumā esošās telpas vai komunikācijas, ciktāl tas neskar kopīpašumu vai citus atsevišķos īpašumus.
(2) Ja atsevišķajā īpašumā esošo telpu vai komunikāciju pārbūvēšana skar kopīpašumu vai maina atsevišķā īpašuma izmantošanas mērķi, dzīvokļa īpašniekam jāsaņem dzīvokļu īpašnieku kopības piekrišana šajā likumā noteiktajā kārtībā.
(3) Ja atsevišķajā īpašumā esošo telpu vai komunikāciju pārbūvēšana skar citus atsevišķos īpašumus, dzīvokļa īpašniekam jāsaņem attiecīgo dzīvokļu īpašnieku piekrišana.

11.pants. Dzīvokļu īpašnieku pirmpirkuma tiesības

(1) Atsavinot dzīvokļa īpašumu, pārējiem attiecīgā nama dzīvokļu īpašniekiem nav pirmpirkuma un izpirkuma tiesību, izņemot gadījumus, ja dzīvokļu īpašnieku kopība par to ir pieņēmusi lēmumu šajā likumā noteiktajā kārtībā un zemesgrāmatā ir izdarīta atzīme par pirmpirkuma tiesību pastāvēšanu.
(2) Pirmpirkuma tiesības īstenojamas Civillikumā noteiktajā kārtībā.

12.pants. Nepieciešamo un derīgo izdevumu atlīdzināšana

(1) Dzīvokļa īpašniekam ir pienākums atlīdzināt nepieciešamos izdevumus, kas saistīti ar kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, kā arī remontu un rekonstrukciju, atbilstoši viņa īpašumā esošajai kopīpašuma domājamai daļai un kas radušies nama pārvaldniekam vai citiem dzīvokļu īpašniekiem.
(2) Dzīvokļa īpašniekam ir pienākums atlīdzināt derīgos izdevumus, kas saistīti ar kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, kā arī remontu un rekonstrukciju, atbilstoši viņa īpašumā esošajai kopīpašuma domājamai daļai, kas radušies nama pārvaldniekam, nepārsniedzot dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarojumu, vai citiem dzīvokļu īpašniekiem.
(3) Ja kāds dzīvokļa īpašnieks kopīpašumam ir radījis tādus derīgos izdevumus, kas saistīti ar viņa atsevišķā īpašuma uzlabošanu, nevis visu kopīpašumu kopumā, tad pārējiem dzīvokļa īpašniekiem nav pienākuma atlīdzināt šādus derīgos izdevumus.

13.pants. Dzīvokļa īpašnieka atbildība

(1) Dzīvokļa īpašnieks par zaudējumu nodarīšanu citiem dzīvokļu īpašniekiem, nama pārvaldniekam vai citām personām ir atbildīgs normatīvajos aktos, kopības lēmumos vai savstarpēji noslēgtajos līgumos noteiktajā kārtībā.
(2) Ja dzīvokļa īpašniekam zaudējumu segšanai nav citas mantas, Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā var vērst piedziņu uz dzīvokļa īpašumu, vienlaikus izliekot dzīvokļa īpašnieku, viņa ģimenes locekļus un citas personas, kas dzīvo kopā ar viņu.
(3) Dzīvokļa īpašumu var atsavināt Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā, vienlaikus izliekot dzīvokļa īpašnieku, viņa ģimenes locekļus un citas personas, kas dzīvo kopā ar viņu, ja dzīvokļa īpašnieks sistemātiski:
1) izmanto dzīvokļa īpašumu neatbilstoši noteiktajiem lietošanas mērķiem un tas rada traucējumus citiem dzīvokļu īpašniekiem;
2) pārkāpj sanitārās un ugunsdrošības normas, kā arī citus normatīvos aktus, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma izmantošanu, tādējādi citiem attiecīgā nama dzīvokļu īpašniekiem dzīvošanu padarot bīstamu vai apgrūtinošu.
(4) Prasību par dzīvokļa īpašuma atsavināšanu šā panta trešajā daļā noteiktajos gadījumos var celt ikviens dzīvokļa īpašnieks vai pārvaldnieks, ja dzīvokļa īpašnieks jau iepriekš rakstveidā ir brīdināts un sešu mēnešu laikā pēc brīdinājuma saņemšanas pieļāvis jaunu pārkāpumu.
(5) Ja šajā pantā noteiktajos gadījumos tiek celta prasība pret dzīvokļa īpašuma ieguvēju, kas nav reģistrējis īpašuma tiesības zemesgrāmatā, un zaudējumu segšanai piedziņa ir vērsta uz dzīvokļa īpašumu vai tas ir atsavināms, tiesa vienlaikus uzliek par pienākumu nostiprināt dzīvokļa īpašuma ieguvēja īpašuma tiesības zemesgrāmatā.
(6) Bijušajam dzīvokļa īpašniekam pēc izlikšanas no dzīvokļa īpašuma, dzīvokļa īpašuma atbrīvošanas un dzīvokļa pārdošanas izmaksājama dzīvokļa īpašuma realizācijas vērtība, no kuras atskaitīti tiesas izdevumi, realizācijas izdevumi un, ja tiesā ir pieteikti prasījumi, – arī tie zaudējumi, kurus dzīvokļa īpašnieks ir radījis citiem attiecīgā nama dzīvokļu īpašniekiem, pārvaldniekam vai citām personām neatbilstošas dzīvokļa īpašuma izmantošanas dēļ.

14.pants. Bāriņtiesu (pagasttiesu) informēšana par dzīvokļa īpašuma atsavināšanu

Ja ierosināta civillieta par dzīvokļa īpašuma atsavināšanu tiesas ceļā, vienlaikus izliekot dzīvokļa īpašnieku un ar viņu kopā dzīvojošu un viņa apgādībā esošu nepilngadīgu bērnu vai aizgādnībā esošu personu, tiesa triju dienu laikā pēc lietas ierosināšanas paziņo par to attiecīgajai bāriņtiesai (pagasttiesai). Atkārtots paziņojums nosūtāms pēc tam, kad tiesa ir taisījusi spriedumu lietā par dzīvokļa īpašnieka un ar viņu kopā dzīvojoša un viņa apgādībā esoša nepilngadīga bērna vai aizgādnībā esošas personas izlikšanu.

III nodaļa
Dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļi un citas dzīvoklī iemitinātās personas

15.pants. Dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļu un citu dzīvoklī iemitināto personu statuss

(1) Par dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļiem šā likuma izpratnē atzīstams laulātais, abu laulāto bērni, kamēr viņi dzīvo nedalītā saimniecībā, kā arī personas, kuras ir tiesiski iemitinātas dzīvokļa īpašniekam piederošajā dzīvoklī un kuras viņam vai viņa laulātajam jāuztur, pamatojoties uz likumu, līgumu vai testamentu.
(2) Dzīvokļa īpašnieks ir tiesīgs iemitināt dzīvoklī arī citas personas, kurām nav dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļa statusa.
(3) Laulātais un uz svainības attiecību pamata dzīvoklī iemitinātās personas pēc laulības šķiršanas vai laulības atzīšanas par spēkā neesošu zaudē dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļa statusu. Šīm personām saglabājas dzīvokļa lietošanas tiesības, ja ir attiecīga vienošanās ar dzīvokļa īpašnieku.
(4) Dzīvokļa kopīpašniekam, iemitinot viņa lietošanā esošajā dzīvokļa īpašuma daļā ģimenes locekļus un citas personas, kā arī nododot dzīvokli lietošanā uz līguma pamata, pārējo kopīpašnieku piekrišana nav nepieciešama, ja kopīpašnieki nav vienojušies par citu kārtību.

16.pants. Dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļu un citu dzīvoklī iemitināto personu tiesības

(1) Dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļiem un citām personām, kuras dzīvokļa īpašnieks iemitinājis viņam piederošajā dzīvoklī, ir tiesības tāpat kā īpašniekam lietot dzīvojamās un citas telpas, ja, viņus iemitinot, nav bijusi cita vienošanās.
(2) Ģimenes locekļiem ir tiesības bez dzīvokļa īpašnieka piekrišanas iemitināt dzīvoklī savus nepilngadīgos bērnus, bet citu personu iemitināšanai nepieciešama dzīvokļa īpašnieka piekrišana.
(3) Ģimenes locekļiem, kuru uzturēšana ir dzīvokļa īpašnieka vai viņa laulātā pienākums, dzīvokļa lietošanas tiesības saglabājas neatkarīgi no viņu prombūtnes ilguma.
(4) Ģimenes locekļiem, kuri iesaukti obligātajā aktīvajā militārajā dienestā vai norīkoti alternatīvajā dienestā, uz dienesta laiku saglabājas dzīvokļa lietošanas tiesības.

17.pants. Dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļu un citu dzīvoklī iemitināto personu pienākumi

(1) Rīcībspējīgiem dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļiem un citām dzīvoklī iemitinātām personām ir šādi pienākumi:
1) saudzīgi izturēties pret atsevišķo īpašumu un kopīpašumu;
2) ievērot sanitārās un ugunsdrošības normas, kā arī citus tiesību aktus, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma izmantošanu;
3) uzturēt kārtībā atsevišķo īpašumu;
4) ja notikusi avārija, nodrošināt iespēju dzīvokļu īpašnieku kopības vai pārvaldnieka pilnvarotiem speciālistiem veikt dzīvokļa īpašumā remontdarbus vai darbības, lai nodrošinātu komunikāciju, būvkonstrukciju un citu ar nama ekspluatāciju saistītu elementu normālu funkcionēšanu;
5) raudzīties, lai dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļu pienākumus ievēro personas, kuras dzīvo kopā ar viņu;
6) ievērot dzīvokļu īpašnieku kopības pieņemtos lēmumus;
7) ievērot dzīvokļa īpašnieka noteikto dzīvokļa lietošanas kārtību.
(2) Jautājumus, kas saistīti ar dzīvokļa lietošanas kārtību un izdevumu segšanu, dzīvokļa īpašnieks un viņa ģimenes locekļi vai citas dzīvoklī iemitinātās personas kārto, savstarpēji vienojoties.

18.pants. Dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļu un citu dzīvoklī iemitināto personu lietošanas tiesību izbeigšanās

(1) Dzīvokļa īpašnieks nedrīkst ģimenes locekli vai citu dzīvoklī iemitināto personu izlikt patvarīgi.
(2) Dzīvokļa īpašnieks var prasīt dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļu un citu dzīvoklī iemitināto personu dzīvokļa lietošanas tiesību izbeigšanu, ja viņi:
1) nepilda šajā likumā noteiktos pienākumus;
2) necienīgi izturas pret dzīvokļa īpašnieku, viņa ģimenes locekli vai citu personu, kas iemitināta dzīvoklī:
a) rupji apvaino viņu vārdos vai darbos;
b) tīši nodara viņam mantisku zaudējumu;
c) apdraud viņa dzīvību vai veselību;
d) atstāj viņu bezpalīdzības stāvoklī, ja bija iespējams palīdzēt;
3) ir prombūtnē ilgāk par trim mēnešiem un nav vienojušies ar dzīvokļa īpašnieku par dzīvokļa lietošanas tiesību saglabāšanu.
(3) Dzīvokļa īpašnieks var prasīt citu dzīvoklī iemitināto personu dzīvokļa lietošanas tiesību izbeigšanu arī tādā gadījumā, ja šīs personas nepilda vienošanos, kas noslēgta ar dzīvokļa īpašnieku, vai ir izbeidzies vienošanās termiņš.
(4) Laulības atzīšana par neesošu dod tiesības dzīvokļa īpašniekam prasīt bijušā laulātā un uz svainības attiecību pamata iemitināto personu dzīvokļa lietošanas tiesību izbeigšanu, ja vien dzīvoklis atbilstoši Civillikuma 89.panta otrajai daļai nav laulāto kopīga manta vai starp dzīvokļa īpašnieku un attiecīgo personu nav noslēgta vienošanās par lietošanas tiesību saglabāšanu.
(5) Dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļus, kuru uzturēšana ir dzīvokļa īpašnieka pienākums, dzīvokļa īpašnieks var izlikt, tikai ierādot citu viņu veselības stāvoklim atbilstošu dzīvojamo platību.

IV nodaļa
Nama pārvaldīšana

19.pants. Pārvaldīšanas vispārīgie noteikumi

(1) Namu pārvalda dzīvokļu īpašnieku kopība.
(2) Šajā likumā noteiktajā kārtībā dzīvokļu īpašnieku kopība var uzdot pārvaldīt namu nama pārvaldniekam (turpmāk – pārvaldnieks).
(3) Nama pārvaldīšanu var uzdot tikai vienam pārvaldniekam.

20.pants. Dzīvokļu īpašnieku kopība

(1) Dzīvokļu īpašnieku kopība sastāv no visiem nama dzīvokļu īpašniekiem.

(2) Dzīvokļu īpašnieku kopība nav juridiska persona.
(3) Ja namā esošie dzīvokļa īpašumi pieder vienai personai, tad šai personai ir likumā paredzētās dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības un pienākumi.
(4) Dzīvokļu īpašnieku kopība lēmumus pieņem dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē vai šā likuma 25. vai 26.pantā noteiktajā kārtībā.
(5) Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumi ir saistoši visiem dzīvokļu īpašniekiem.

21.pants. Dzīvokļu īpašnieku kopības kompetence

(1) Tikai dzīvokļu īpašnieku kopība lemj par:
1) kopīpašuma apgrūtināšanu ar lietu tiesībām un kopīpašuma pārgrozīšanu (piemēram, nodalīšanu, pārdalīšanu, palielināšanu, samazināšanu), kā arī rīcību ar to;
2) kopīgu aizņēmumu ņemšanu;
3) nama pārvaldīšanas uzdevuma došanu un atsaukšanu;
4) dzīvokļa īpašnieku pirmpirkuma tiesību nodibināšanu un atcelšanu;
5) kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksu;
6) nama ieņēmumiem un izdevumiem, kā arī to sadalījumu.
(2) Dzīvokļu īpašnieku kopība var izlemt jebkuru jautājumu, kas ir saistīts ar kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.
22.pants. Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces sasaukšana
(1) Dzīvokļu īpašnieku kopsapulci pārvaldnieks sasauc ne retāk kā reizi gadā.
(2) Ja dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vismaz vienu desmito daļu no dzīvokļa īpašumu skaita, pieprasa sasaukt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, pārvaldnieks to sasauc mēneša laikā pēc rakstiska pieprasījuma saņemšanas.
(3) Ja pārvaldnieks noteiktajā termiņā nav sasaucis dzīvokļu īpašnieku kopsapulci vai namu pārvalda dzīvokļu īpašnieku kopība, kopsapulci ir tiesīgi sasaukt dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vismaz vienu desmito daļu no dzīvokļa īpašumu skaita.
(4) Uz dzīvokļu īpašnieku kopsapulci ne vēlāk kā nedēļu pirms sapulces rakstveidā uzaicināms katrs dzīvokļa īpašnieks. Uzaicinājumā norāda kopsapulces norises vietu, laiku un darba kārtību.
(5) Dzīvokļu īpašnieku kopība var noteikt citu kārtību, kādā dzīvokļu īpašnieki ir uzaicināmi uz dzīvokļu īpašnieku kopsapulci.

23.pants. Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces norise

(1) Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir lemttiesīga, ja tajā piedalās dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk par pusi dzīvokļa īpašumu.
(2) Ja uz kopsapulci neierodas noteiktais dzīvokļu īpašnieku skaits, kopsapulces ierosinātājs 10 dienu laikā sasauc atkārtotu kopsapulci ar tādu pašu darba kārtību. Atkārtotā kopsapulce ir lemttiesīga, ja tajā piedalās dzīvokļa īpašnieki, kuri pārstāv vismaz vienu trešdaļu dzīvokļa īpašumu. Ja uz atkārtotu kopsapulci neierodas noteiktais dzīvokļu īpašnieku skaits, kopsapulce uzskatāma par nenotikušu.
(3) Dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē tiek ievēlēts sapulces vadītājs un persona, kas protokolē kopsapulces norisi. Kopsapulces protokolu ar tam pievienotu dalībnieku reģistrācijas sarakstu, kurā ir parakstījušies visi sapulces dalībnieki, paraksta kopsapulces vadītājs un protokolētājs.
(4) Dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē katram dzīvokļa īpašniekam ir tik balsu, cik dzīvokļa īpašumu ir viņa īpašumā.
(5) Ja dzīvokļa īpašums pieder vairākiem kopīpašniekiem, tie pilnvaro vienu kopīpašnieku pārstāvēt visus dzīvokļa kopīpašniekus un dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē tiem ir viena balss.

24.pants. Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanas nosacījumi

(1) Dzīvokļu īpašnieku kopība kopsapulcē pieņem lēmumu ar vienkāršu klātesošo dzīvokļu īpašnieku balsu vairākumu.
(2) Lai pieņemtu lēmumu par šā likuma 21.panta pirmās daļas 1. un 2.punktā minētajiem jautājumiem, nepieciešams, lai “par” būtu balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā divas trešdaļas no namā esošajiem dzīvokļa īpašumiem.
(3) Lai pieņemtu lēmumu par šā likuma 21.panta pirmās daļas 3. un 5.punktā minētajiem jautājumiem, nepieciešams, lai “par” būtu balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no namā esošajiem dzīvokļa īpašumiem.
(4) Lai pieņemtu lēmumu par pirmpirkuma tiesību nodibināšanu, nepieciešams, lai “par” būtu balsojuši visi nama dzīvokļu īpašnieki. Lai pieņemtu lēmumu par pirmpirkuma tiesību atzīmes dzēšanu, nepieciešams, lai “par” būtu balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no namā esošajiem dzīvokļa īpašumiem.

25.pants. Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšana, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci

(1) Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības pieņemt lēmumus, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, ja vien dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumā nav noteikts, ka attiecīgais jautājums ir izlemjams tikai dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē.
(2) Pārvaldnieks katram dzīvokļa īpašniekam nosūta rakstveida lēmuma projektu un dokumentus, kas ir saistīti ar lēmuma pieņemšanu, un norāda termiņu, kādā dzīvokļa īpašnieks rakstveidā var balsot “par” vai “pret” attiecīgā lēmuma pieņemšanu. Termiņš nedrīkst būt īsāks par divām nedēļām pēc lēmuma projekta nosūtīšanas. Ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nav sniedzis rakstveida atbildi, pieņem, ka viņš balsojis pret lēmuma pieņemšanu.
(3) Par balsošanas rezultātiem pārvaldnieks sastāda balsošanas protokolu un piecu darbdienu laikā nosūta to visiem dzīvokļu īpašniekiem. Balsošanas protokolā norāda:
1) lēmuma projekta nosūtīšanas dienu un noteikto termiņu dzīvokļu īpašnieku balsošanai;
2) pieņemtos lēmumus un ar tiem saistītās balsošanas rezultātus;
3) pēc dzīvokļu īpašnieku pieprasījuma – atšķirīgo viedokļu saturu;
4) citas būtiskas ziņas par balsojumu.
(4) Ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulce netiek sasaukta, lēmums uzskatāms par pieņemtu, ja par to ir nobalsojusi vairāk nekā puse no visiem dzīvokļu īpašniekiem, izņemot šā panta piektajā daļā paredzētos gadījumus.
(5) Ja, lemjot par šā likuma 24.panta otrajā, trešajā un ceturtajā daļā minētajiem jautājumiem, netiek sasaukta dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, nepieciešams šā likuma 24.panta attiecīgajā daļā paredzētais balsu vairākums.
(6) Ja kāds no dzīvokļu īpašniekiem pieprasa, pārvaldnieks uzrāda pārējo dzīvokļu īpašnieku balsošanas rezultātus.

26.pants. Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšana, savstarpēji vienojoties

(1) Par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu ir pieņemama visu dzīvokļu īpašnieku savstarpēja vienošanās.
(2) Ja namā esošie dzīvokļi pieder vienai personai, tad attiecīgās personas lēmums ir uzskatāms par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu.

27.pants. Ar kopīpašumu saistīto tiesību nostiprināšana zemesgrāmatā

(1) Ar kopīpašumu saistītās tiesības, to pārgrozījumi un dzēsumi, nodrošinājumi un aprobežojumi nostiprināmi zemesgrāmatā ierakstu vai atzīmju veidā atbilstoši Zemesgrāmatu likumā noteiktajām prasībām.
(2) Šā panta pirmajā daļā minētie ieraksti un atzīmes izdarāmas, pamatojoties uz jebkura dzīvokļa īpašnieka lūgumu, kam pievienots dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ar to dzīvokļu īpašnieku notariāli apliecinātiem parakstiem, kuri balsojuši par attiecīgo lēmumu.

28.pants. Nama pārvaldnieks

(1) Pārvaldnieks ir fiziska persona, dzīvokļu īpašnieku kooperatīvā sabiedrība vai cita juridiska persona, vai personālsabiedrība, kas, pamatojoties uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, pārvalda dzīvokļa īpašumu namu.
(2) Dzīvokļu īpašnieku kopība un pārvaldnieks slēdz līgumu par nama pārvaldīšanas kārtību. Šādu līgumu var neslēgt, ja namu uzdots pārvaldīt dzīvokļu īpašnieku kooperatīvajai sabiedrībai, kuru izveidojuši šī nama dzīvokļu īpašnieki.

29.pants. Pārvaldnieka uzdevumi

(1) Uzturot un apsaimniekojot kopīpašumu, pārvaldniekam ir šādi uzdevumi:
1) ievērot un izpildīt dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumus;
2) slēgt līgumus, lai nodrošinātu dzīvokļu īpašniekiem pakalpojumus, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu (piemēram, apkure, aukstais ūdens, kanalizācija, sadzīves atkritumu izvešana);
3) šajā likumā noteiktajā termiņā un kārtībā sasaukt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci;
4) informēt dzīvokļa īpašniekus par dzīvokļu īpašnieku balsošanas rezultātiem šā likuma 25.pantā noteiktajos gadījumos;
5) sagatavot un iepazīstināt dzīvokļu īpašniekus ar nākamā gada saimniecisko plānu, nama īstermiņa un ilgtermiņa remontdarbu plānu un sniegt informāciju par nama tehnisko stāvokli;
6) iekasēt no dzīvokļu īpašniekiem un citām personām ar nama pārvaldīšanu saistītos maksājumus, tajā skaitā pārvaldīšanas un apsaimniekošanas izdevumus, maksu par saņemtajiem pakalpojumiem un citus maksājumus;
7) pārvaldīt dzīvokļu īpašnieku iemaksātos naudas līdzekļus;
8) norēķināties ar pakalpojumu sniedzējiem, kā arī ar citiem kreditoriem;
9) ja dzīvokļu īpašnieku kopība nolemj uzdot mājas pārvaldīšanu citai personai, mēneša laikā pēc šāda lēmuma pieņemšanas nodot ar nama pārvaldīšanu saistītās lietas dzīvokļu īpašnieku pilnvarotajai personai;
10) nodrošināt dzīvokļa īpašnieku informēšanu par viņu tiesībām, pienākumiem un atbildību;
11) sekot, lai namā esošie dzīvokļu īpašumi tiktu izmantoti atbilstoši to noteiktajam izmantošanas veidam, bet, konstatējot izmantošanas veida pārkāpumu, rakstiski informēt par to pašvaldību;
12) citi dzīvokļu īpašnieku un pārvaldnieka savstarpējā līgumā vai dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumos noteiktie uzdevumi.
(2) Pārvaldniekam atbilstoši dzīvokļu īpašnieku kopības apstiprinātajam ieņēmumu un izdevumu apmēram jāveic šādi uzdevumi:
1) nodrošināt nama un tā būvkonstrukciju apsekošanu;
2) nodrošināt nama funkcionēšanai nepieciešamos remontdarbus;
3) nodrošināt dzīvokļu īpašniekiem piederošā zeme sgabala uzturēšanu.
(3) Ja dzīvokļu īpašnieku kopība nav pieņēmusi lēmumu par šā likuma 21.panta 5. un 6.punktā minētajiem jautājumiem, pārvaldnieks nosaka nama pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksu atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajām prasībām un ieņēmumus izlieto atbilstoši pilnvarojumam, nodrošinot nama uzturēšanu un apsaimniekošanu normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā.

30.pants. Pārvaldnieka tiesības

Pārvaldniekam ir šādas tiesības:
1) iekasēt no dzīvokļu īpašniekiem maksu par saņemtajiem pakalpojumiem, kā arī citus ar kopīpašumu saistītus maksājumus;
2) saņemt atlīdzību par dzīvokļu īpašnieku nama pārvaldīšanas funkciju veikšanu;
3) slēgt līgumus par namam nepieciešamo pakalpojumu nodrošināšanu;
4) celt prasību tiesā pret dzīvokļu īpašniekiem un citām personām;
5) citas dzīvokļu īpašnieku un pārvaldnieka savstarpējā līgumā vai dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumos noteiktās tiesības.

31.pants. Pārvaldnieka atbildība

Pārvaldnieks normatīvajos aktos, kopības lēmumos vai savstarpēji noslēgtajos līgumos noteiktajā kārtībā ir atbildīgs par dzīvokļu īpašniekiem un citām personām nodarītajiem zaudējumiem, kas radušies nepienācīgas pārvaldīšanas vai uzdevumu veikšanas dēļ.

V nodaļa
Pārejas noteikumi

1. Ar šā likuma spēkā stāšanos spēku zaudē likums “Par dzīvokļa īpašumu” (Latvijas Republikas Saeimas un Ministru Kabineta Ziņotājs, 1996, 1.nr.; 1997, 4.nr.; 1998, 23.nr.; 2001, 24.nr.; 2004, 9.nr.).
2. Attiecībā uz dzīvokļa īpašumu un šajā likumā reglamentētajām attiecībām, ciktāl to nenosaka šis likums, piemērojamas Civillikuma normas.
3. Dzīvokļa īpašums var būt par īpašuma prasības priekšmetu, un šajā ziņā attiecībā uz dzīvokļa īpašumu nav piemērojams Civillikuma 1050.pantā paredzētais noteikums.
4. Šā likuma III nodaļas noteikumi piemērojami arī attiecībā uz viendzīvokļa mājām un daudzdzīvokļu mājām, kuras nav sadalītas dzīvokļa īpašumos, bet kurās dzīvokļi pieder īpašniekam uz cita tiesiska pamata.
5. Ministru kabinetam līdz 2005.gada 1.oktobrim izdot šā likuma 2.panta piektajā daļā minētos noteikumus.
6. Ministru kabinetam līdz 2005.gada 1.oktobrim izdot šā likuma 9.panta pirmās daļas 3.punktā minētos noteikumus, nosakot kārtību, kādā nama dzīvokļa īpašnieki norēķinās ar pakalpojumu sniedzējiem par saņemtajiem pakalpojumiem.
7. Personām, kurām dzīvokļu īpašnieku kopība uzdevusi pārvaldīt dzīvokļa īpašumu namu, līdz 2005.gada 31.decembrim jāreģistrējas dzīvokļu īpašumu namu pārvaldnieku reģistrā.
8. Dzīvokļu īpašumos ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas, kas aprēķinātas atbilstoši likuma “Par dzīvokļa īpašumu” 24.panta piektajai daļai, Valsts zemes dienests pārrēķina pēc šā likuma 2.panta piektajā daļā minēto Ministru kabineta noteikumu spēkā stāšanās.
9. Šā likuma normas piemērojamas arī ēkām, kurām nav dzīvojamās ēkas statusa, un dzīvokļa īpašumiem, ciktāl tas nav pretrunā ar citos tiesību aktos noteikto.

Reģionālās attīstības un pašvaldību lietu ministrs M.Kučinskis

Par likumprojektu

I. Kādēļ tiesību akts ir vajadzīgs?

1. Pašreizējās situācijas raksturojums.
Spēkā esošais likums “Par dzīvokļa īpašumu”, kurš tika pieņemts 1995.gadā, šobrīd jau vairs nesekmē daudzdzīvokļu mājās:
1) tiesisko attiecību pilnveidošanu (dzīvokļu īpašnieku savstarpējās attiecības, dzīvokļu īpašnieku atbildība, kopīgu lēmumu pieņemšana un attiecības ar pārvaldnieku u.c.);
2) tiesiski ekonomisko attiecību attīstību (dzīvojamās mājas renovācijas pasākumi, mājas pārbūves un piebūves, kopīgu aizņēmumu ņemšana bankās u.c.).
2. Tiesību akta projekta būtība.
Galvenie mērķi un uzdevumi, kuri jāatrisina, pieņemot jaunu likumu “Par dzīvokļa īpašumu”:
1. Dzīvokļa īpašumu nama pārvaldīšanas reglamentācija (dzīvokļu īpašnieku kopības jēdziens un kompetence, lēmumu pieņemšanas kārtība, mājas kopīgas pārvaldīšanas norobežošana no uzņēmējdarbības u.c.).
2. Līdzekļu ieguldīšanas sekmēšana dzīvokļa īpašumu namos (aizņēmumi un uzkrājumi).
3. Dzīvokļa īpašnieka pienākums segt pārvaldīšanas un apsaimniekošanas kopīgos izdevumus atbilstoši noteiktam līmenim.
4. Dzīvokļa īpašumu nama un dzīvokļa īpašuma jēdzienu un definīciju precizēšana.
5. Dzīvokļa īpašuma atsavināšanas juridiskās procedūras precizēšana.
6. Kopīpašuma domājamās daļas, to reģistrēšanas un aktualizēšanas kārtības izmaiņas.
7. Dzīvokļa īpašuma nedalāmības jēdziena noskaidrošana un precizēšana.

II. Kāda var būt tiesību akta ietekme uz sabiedrības un tautsaimniecības attīstību?

1. Ietekme attiecībā uz makroekonomisko vidi.
Tiesību akta projekts šo jomu neskar.
2. Ietekme uz uzņēmējdarbības vidi un administratīvo procedūru vienkāršošanu.
Pozitīva. Tiesību aktam jāsekmē investīcijas daudzdzīvokļu mājās.
3. Sociālo seku izvērtējums.
Tiesību akta pieņemšana sociālo slodzi nenes.
4. Ietekme uz vidi.
Tiesību akta projekts šo jomu neskar.

III. Kāda var būt tiesību akta ietekme uz valsts budžetu un pašvaldību budžetiem?

Tiesību akta projekts šo jomu neskar.
Cita informācija.
Nevienai valsts institūcijai netiek paredzētas jaunas funkcijas.

IV. Kāda var būt tiesību akta ietekme uz spēkā esošo tiesību normu sistēmu?

1. Kādi normatīvie akti – likumi un Ministru kabineta noteikumi papildus jāizdod un vai ir sagatavoti to projekti.
Attiecībā uz Ministru kabineta noteikumiem (arī tiem, kuru izdošana ir paredzēta izstrādātajā likumprojektā) norāda to izdošanas mērķi un satura galvenos punktus, kā arī termiņu, kādā ir paredzēts šos noteikumus izstrādāt.
Ir jāizdod šādi Ministru kabineta noteikumi:
1) likuma 2.panta piektajā daļā un pārejas noteikumu 5.punktā minētie noteikumi kārtībai, kādā sadala namu, kā arī veido, izmaina un likvidē dzīvokļa īpašumu, reģistrē tā izmantošanas veidu vai izmantošanas veida maiņu un aprēķina kopīpašuma domājamo daļu vai izdara grozījumus aprēķināšanas kārtībā – paredzēts izstrādāt līdz 01.10.2005.;
2) likuma 9.panta pirmās daļas 3.punktā un pārejas noteikumu 6.punktā minētie noteikumi – kārtība, kādā dzīvokļu īpašnieki norēķinās ar pakalpojumu sniedzējiem par saņemtajiem pakalpojumiem – paredzēts izstrādāt līdz 01.10.2005.

V. Kādām Latvijas starptautiskajām saistībām atbilst tiesību akts?

Tiesību akta projekts šo jomu neskar.

VI. Kādas konsultācijas notikušas, sagatavojot tiesību akta projektu?

1. Ar kurām nevalstiskajām organizācijām ir notikušas konsultācijas.
Tiesību akta projekts izstrādāts sadarbībā ar Ārvalstu investoru padomi Latvijā, Dzīvokļu īpašnieku kooperatīvo sabiedrību asociāciju un Latvijas Namu pārvaldnieku un apsaimniekotāju asociāciju.
2. Kāda ir šo nevalstisko organizāciju pozīcija (atbalsta, iestrādāti tās iesniegtie priekšlikumi, mainīts formulējums to interesēs, neatbalsta).
Atbalsta.
3. Kādi sabiedrības informēšanas pasākumi ir veikti un kāds ir sabiedriskās domas viedoklis.
Sabiedrības informēšanas pasākumi tiks veikti tiesību akta projekta saskaņošanas un tālākvirzības gaitā.
4. Konsultācijas ar starptautiskajiem konsultantiem.
Konsultācijas ar starptautiskajiem konsultantiem nav veiktas.

VII. Kā tiks nodrošināta tiesību akta izpilde?

1. Kā tiks nodrošināta tiesību akta izpilde no valsts un (vai) pašvaldību puses – vai tiek radītas jaunas valsts institūcijas vai paplašinātas esošo institūciju funkcijas.
Tiesību akta projekts nepaplašina esošo valsts institūciju funkcijas.
2. Kā sabiedrība tiks informēta par normatīvā akta ieviešanu.
Sabiedrība tiks informēta masu saziņas līdzekļos.
3. Kā indivīds var aizstāvēt savas tiesības, ja likums viņu ierobežo.
Tiesību akta projekts šo jomu neskar.

Reģionālās attīstības un pašvaldību lietu ministrs M.Kučinskis