Pieaug riski darījumos ar nekustamo īpašumu

Notāri, Ekonomikas policija un banku speciālisti ir nonākuši pie atzinuma, ka darījumos ar nekustamo īpašumu patērētāji bieži neapzinās riskus un tiesiskās sekas.

Foto: Māris Kaparkalējs, “LV”

Risks – privāti slēgti līgumi

Valsts policijas Galvenās Kriminālpolicijas pārvaldes Ekonomikas policijas pārvaldes (EPP) priekšnieka vietnieks Gatis Gudermanis atzīst, ka nereti patērētājam pirmajā vietā ir steiga – darījumu nokārtot maksimāli ātri. Nav retums, kad nepārdomāta rīcība, slēdzot darījumus privātā kārtā, novedusi pie īpašuma vai naudas zaudēšanas. Kā norāda notāri, privāti slēgta līguma saturs, kā arī tiesiskās sekas ir iesaistīto darījuma partneru privāta atbildība. Latvijas likumos līgumiem obligāta prasība ir rakstiska forma, taču ne satura pārbaude no tiesiskā viedokļa. Pie notāra līdzējiem obligāti jādodas, lai iegūtu paraksta apliecinājumu uz īpašumtiesību nostiprinājuma lūguma Zemesgrāmatai. Tas ir pamats jaunajam īpašniekam likumīgi nostiprināt savas īpašumtiesības. Taču jāatceras, ka notārs par darījuma līguma saturu atbildību neuzņemsies, ja tas nav sagatavots viņa birojā. Līdz ar to pastāv risks mazāk zinošai vai nepieredzējušai pusei “iekrist” – nesaņemt samaksu par pārdoto īpašumu, zaudēt pašu īpašumu, nopirkt zemi vietā, kur neko nedrīkst būvēt, iegādāties īpašumu ar slēptiem defektiem, apgrūtinājumiem utt. Piemēram, nezinot tiesiskās sekas, kā arī lai izvairītos no valsts nodevas nomaksas, cilvēki bieži slēdz dāvinājuma, nevis pirkuma līgumu. Šādam darījumam pastāv risks, ka pats dāvinātājs vai viņa mantinieki var kādā brīdī īpašumu pieprasīt atpakaļ.

Notariālā akta “plusi”

Darījumu skaits ar īpašumiem un kreditēšanas apjomi šā gada pirmajos astoņos mēnešos ir palielinājies par 61,7%. Tajā pašā laikā Ekonomikas policijas pārvalde gada laikā saņēmusi apmēram 500 ziņojumus par krāpnieciskiem nodarījumiem. Tas nozīmē, ka arvien aktuālāka kļūst patērētāju tiesību aizsardzība. Tā kā Latvijā tiesu sistēma ir noslogota un darījuma atcelšana, lai atgūtu zaudēto īpašumu, var ievilkties līdz pusotram gadam, eksperti uzskata, ka patērētājs par darījuma sekām un izdevīgumu būtu jābrīdina pirms darījuma slēgšanas. Aktuāls jautājums – kam tas būtu jādara?
Šobrīd brīdinājumus privātā kārtā izsaka gan advokāti, gan mākleri, taču jāatceras, ka šo profesiju pārstāvjiem nav pienākuma spriest neitrāli. Seminārā septembra nogalē, kura galvenā tēma bija darījumu riski ar nekustamo īpašumu, klātesošie atzina, ka vajadzīga neitrāla valsts pārraudzības institūcija, kas garantētu darījuma tiesiskumu, vienlīdz līdzsvarojot visu pušu intereses. Apzinoties, ka jauna resora izveide prasītu papildu līdzekļus no valsts budžeta, risinājumu saredz Latvijas notariātā. Notāri jau nodrošina neitrāla valsts pārrauga funkciju izpildi dažādos civiltiesiskos gadījumos un varētu to pašu nodrošināt arī darījumos ar nekustamo īpašumu. Darījuma puses par sekām pirms darījuma slēgšanas brīdinātu ar notariālo aktu – dokumentu, kas patlaban Latvijā nav obligāts un ko izvēlas individuāli. Kaut arī izdevumi, slēdzot darījumu notariālā akta formā, nedaudz pieaug, ieguvējs ir mazāk aizsargātais darījuma slēdzējs.
Komercbanku asociācijas priekšsēdētājs Vadims Beļājevs norāda, ka ir vairāki riski, kurus pircējs un pārdevējs neapzinās. Arī banka tos nevar novērst. Lūk, daži piemēri. Latvijā ir pieredze, ka pēc pirkuma līguma noslēgšanas Zemesgrāmatā pārdodamajam īpašuma var parādīties kādi apgrūtinājumi vai aizliegumi īpašumu atsavināt (piemēram, pret īpašnieku (juridisku personu) ierosina maksātnespēju). Diemžēl ne vienmēr pircējs vai banka par to uzzina, pirms nauda par pirkumu ir pārskaitīta. Tas nozīmē, ka pircējs riskē nesaņemt it kā nopirkto īpašumu. Seminārā, kurā piedalījās arī Vācijas notariāta pārstāvji, atzinīgi novērtēja starptautiskajā praksē plaši izmanto atzīmi Zemesgrāmātā, ko notārs izdara brīdī, kad noticis darījumus. Tas nozīmē, ka līdz īpašumtiesību reģistrācijai īpašumu nevar apgrūtināt, un, ja tā notiek, notārs nekavējoties informē darījuma puses. Atzīme Zemesgrāmatā pasargātu arī no pārdevēja, kas krāpnieciskos nolūkos savu īpašumu gribētu pārdot vairākkārt.
Otrs Latvijā izplatīts risks – puses noslēdz pirkuma līgumu, pārskaita naudu, līdz atklājas, ka īpašumam ir slēpti defekti (piemēram, uz zemes gabala neko nedrīkst celt, jo tas atrodas aizsargjoslas teritorijā). Latvijā nav sakārtoti aizsargjoslu reģistri, un šāda situācija ir reāla.
Abi minētie riski ir novēršami, ja darījums notiek notariāla akta kārtībā – pirms pirkuma summas ieskaitīšanas un jauno īpašumtiesību reģistrācijas, notārs kā neitrāls starpnieks noskaidro visus lietas apstākļus un informē pircēju par visiem slēptajiem defektiem un apgrūtinājumiem.
Bez tam tāds darījums, ko slēdz notariālā akta kārtībā, ir apdrošināts, un par tā izdošanos atbild civiltiesiski apdrošināts notārs. Kā seminārā atzina hipotekārās kreditēšanas eksperti – notariālais akts ir kā apdrošināšanas polise, kas novērš iespējamās briesmas, turklāt pat zaudējuma gadījumā nekavējoties ļauj atgūt visus ieguldījumus. Latvijas zvērinātu notāru atbildība ir apdrošināta par vienu miljonu latu. Notāri norāda, ka atlīdzība par viņu darbu noteikti samazinātos, ja notariālais akts kā drošības garants darījumos ar nekustamo īpašumu būtu obligāts. Bet notāra atlīdzības likmes būtu jānosaka valdībai.

Darījuma konts

Hipotekārajā kreditēšanā pušu intereses bieži vien konkurē. Bankām ir svarīgi, lai izsniegtajiem kredītiem būtu nodrošinājums, bet pārdevējs ir ieinteresēts saņemt naudu. Advokāts un hipotekārās kreditēšanas eksperts Agris Bitāns norāda, ka no darījuma neizdošanās riska aizsargā darījuma konts. “Ja pircējam un pārdevējam ir dažādas bankas, starpbanku vienošanās paredz, ka pirkuma summu pircēja banka ieskaita darījuma kontā. Konta lietošanas nosacījumos jānosaka, ka pirkuma summu banka izmaksā automātiski pēc līgumā noteikto Zemesgrāmatas dokumentu saņemšanas.” Tas nozīmē, ka darījuma kontā ieskaitītā nauda atrodas “neitrālā zonā” – pa vidu starp pircēju un pārdevēju – un to pārskaita tikai pēc visu nosacījumu izpildes. Pārdevējām noteikti jāraugās, lai darījuma konta lietošanas nosacījumi paredz viņam pienākošās naudas savlaicīgu pārskaitīšanu. “Manā praksē ir gadījums, ka pusmiljonu vērts darījuma konts divus gadus stāv bankā tāpēc, ka darījuma puses neizpilda nosacījumus, kavējas ar dokumentu iesniegšanu Zemesgrāmatā, bet tad var gadīties, ka parādījušās atzīmes par apgrūtinājumiem vai pat aizliegumu īpašumu pārdot sakarā ar juridiskas personas maksātnespēju,” brīdinot, ka, līgumā nepietiekami atrunājot darījuma nosacījumus, pārdevējs var zaudēt īpašumu un nesaņemt naudu, skaidro A.Bitāns.
Sarežģītos gadījumos starptautiskā praksē pieņemts (ja īpašumam ir desmitiem apgrūtinājumu, kas jālikvidē pirms īpašumtiesību maiņas) līdzējiem izmantot tā saucamo uzticības jeb fiduciāro kontu. Šā konta turētājs ir notārs, kas pilda uzticības personas lomu divos līmeņos – starp bankām un darījuma pusēm. “Notārs šādā gadījumā ir neitrāls starpnieks, kas nodrošina līguma saistību izpildi noteiktajos termiņos un vienādi izdevīgi visām pusēm. Šāda prakse Vācijā darbojas jau simt gadus, tāpēc mums nav tiesas procesu par līguma normu neievērošanu un krāpšanu nekustamo īpašumu jomā,” Latvijas kolēģiem pastāstīja vācu notārs Hanss Frīders Krauss. Vācijā darījumos ar nekustamo īpašumu kā obligātu izmanto notariālo aktu, tāpēc notārs ir atbildīgs par līguma saistību izskaidrošanu un arī izpildi.

Neuzņemties saistības bez apdoma

“Ja jādomā par ģimenes iztiku šodien, cilvēki nepadomā par savu drošību nākotnē. Tāpēc bieži sasteigti un nepārdomāti uzņemas kredītsaistības,” atzina Latvijas Zvērinātu notāru padomes rīkotājdirektore Vija Piziča. Latvijas Komercbanku asociācijas pārstāvis Vadims Beļājevs tuvā nākotnē prognozē pārkreditēšanās vilni, jo dzīves dārdzības pieauguma dēļ daļa cilvēku vairs nespēs segt savus ikmēneša kredīta maksājumus. Tā kā patērētāju tiesību aizsardzības sistēma Latvijā vēl tikai gaida pilnveidojumus, cilvēkiem, neraugoties uz reklāmām, būtu ļoti apdomīgi jālemj par jauna kredīta ņemšanu, un rūpīgi jāizvērtē visi darījuma riski.
Advokāts un hipotekārās kreditēšanas eksperts Agris Bitāns katram potenciālajam kredīta ņēmējam iesaka:
* Pirms došanās uz banku apdomāt:
• ko zinu un nezinu par noskatīto īpašumu (pirkuma līgumā jāatrunā, kādam mērķim pērk īpašumu);
• vai varēšu segt kredīta maksājumus, ja mainīsies finansiālā situācija.
* Runājot ar bankas pārstāvi, pārrunāt un pilnībā izprast:
• pirkuma maksas pārskaitīšanas nosacījumus;
• īpašuma tiesību reģistrācijas nosacījumus (kādi dokumenti būs vajadzīgi un kā tos sagatavot, kāda ir valsts nodevas samaksas kārtība);
• pirkuma izpildes termiņus (jāpārbauda dienu skaits, jāpārdomā valsts un pašvaldību iespējas izpildīt noteiktās darbības plānotajā laikā, izpilde jāuzliek tam, kurš ir finansiāli ieinteresēts ātrākā naudas saņemšanā);
• līgumsodu par atteikšanos no kredīta (bieži par pirmstermiņa pārkreditēšanu ir līgumsods).
Ja pārdevējs ir godīgs, īpašums nav apgrūtināts utt., šos nosacījumus caurmērā pircējs varētu pārzināt un izvērtēt patstāvīgi, kā arī pats sekot līdzi to izpildei. Taču ir gadījumi, kad noskatītajam īpašumam ir vairāki apgrūtinājumi, pārdevējs izrādās negodīgs, darījuma norisei nepieciešama starpbanku vienošanās, kas paredz sarežģītākas procedūras un ne vienmēr paša spēkiem var sekot līdzi līgumu noteikumu juridiskajai atbildībai. Tādā gadījumā visdrošāk ir meklēt profesionālu palīdzību.

Uzziņai:

Maksa notāram par darījumu ar nekustamo īpašumu

* ja summa 100 tūkstoši latu,
* ja ir viens pircējs, viens pārdevējs,
* ja laulātais piedalās līguma sastādīšanā, nav nepieciešamas kopijas un pietiek ar diviem izrakstiem.

Kopā – Ls 725 + PVN 18% 130,50 = Ls 855,50

Pārējās izmaksas:

Ls 1,00 – valsts nodeva par akta izgatavošanu,
Ls 0,60 – par diviem izrakstiem,
Ls 19,32 – nostiprinājuma lūgums jaunai tiesībai

Viss darījums kopā – Ls 876,42

Zaida Kalniņa, “LV”

zaida.kalnina@vestnesis.lv

Zanda Šadre, Latvijas Zvērinātu notāru padomes pārstāve