Par kopīpašuma taisnīgu sadali

Dr.habil.oec. Arnis Kalniņš, Latvijas Zinātņu akadēmijas akadēmiķis, Saeimas deputāts, — "Latvijas Vēstnesim"

Foto: Māris Kaparkalējs, no "LV" arhīva

1999.gada decembrī Saeima izdarīja grozījumus likumā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju", kas skar arī kopīpašuma izbeigšanas kārtību daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās, kas ir valsts vai pašvaldības un kādas citas personas kopīpašumā. Tomēr šim jautājumam tika rasts ne visai izsvērts risinājums, un tas prasa būtisku uzlabojumu.

Likumā noteiktā kārtība paredz, ka gadījumos, ja kopīpašnieks nepiekrīt īpašuma sadales projektam, dzīvokļu īrnieku grupa ir tiesīga realizēt pirmpirkuma tiesības uz pārdodamo valsts vai pašvaldību īpašumā esošo domājamo daļu par sākotnējo izsoles cenu, veicot maksājumu privatizācijas serifikātos. Taču starpība starp nosolīto un sākotnējo izsoles cenu dzīvokļu īrniekiem jāsedz jau latos, nevis privatizācijas sertifikātos. Tātad jaukts norēķins. Te gan ir viena nianse. Par attiecīgā zemesgabala domājamo daļu pircējam 80 procentu apmērā jānorēķinās īpašuma kompensācijas sertifikātos, bet 20 procentu apmērā — latos (par starpību starp nosolīto cenu un izsoles cenu). Tātad jāizmanto trīs maksāšanas līdzekļi, un tas šo procedūru sarežģī vēl vairāk.

Mūsuprāt, nebūtu pamatoti piedāvāt iedzīvotājiem (dzīvokļu īrniekiem) izpirkt dzīvokli par izsolē nosolīto cenu, maksājot virsvērtību naudā. Iedzīvotāju līdzekļi ir ierobežoti, dzīvokļu īrnieki nespēj konkurēt ar nama līdzīpašnieku. Bieži līdzīpašnieku pārstāv bagātas nekustamo īpašumu tirdzniecības firmas. Ja būs jāmaksā latos, vecajiem cilvēkiem, pensionāriem, daudzbērnu ģimenēm un maznodrošināto iedzīvotāju slāņiem tiks pilnīgi liegtas iespējas piedalīties izsolē. Nav šaubu, ka vairākumā gadījumu šajā "cīniņā" uzvarēs kopnama līdzīpašnieks — tā vai cita fiziska vai juridiska persona, lielāka naudas maka turētājs. Tādējādi tiek pieļauta nevienlīdzība starp tiem, kuri var privatizēt savus dzīvokļus par sertifikātiem, un tiem, kuri privatizē, piedaloties izsolē, kā minētajā gadījumā. Pēdējiem saskaņā ar izsoles rezultātiem jāmaksā lielāks sertifikātu daudzums plus vēl lati par sākotnējās izsoles cenas pārsniegumu.

Tādēļ vispirms visnotaļ loģiski un pareizi būtu, ka dzīvokļu īrnieku grupa visu apmaksu, tajā skaitā arī starpību starp nosolīto un sākotnējo izsoles cenu, veiktu privatizācijas sertifikātos. Tas būtu taisnīgāk. Valdībai būtu vērts nākt klajā ar attiecīgu iniciatīvu vai arī Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijai vajadzētu nekavējoties šo kļūdu izlabot, steidzami izdarot attiecīgu grozījumu likumā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju". Starp citu, šā gada pavasarī Valsts pārvaldes un pašvaldības komisija šādu priekšlikumu nesaprotamu iemeslu dēļ noraidīja.

Šāds risinājums ļautu tuvināt samērā lielu iedzīvotāju daļu kopīpašnieku mājās vispārējiem nosacījumiem, ar kādiem dzīvokļu īrnieki privatizē īrētās dzīvojamās platības valsts un pašvaldību namos. Arī sabiedriskās organizācijas šo jautājumu racionālākā risināšanā ne vienu reizi vien ir nākušas klajā ar atzīstamiem ieteikumiem, taču Saeimas deputāti ar nelielu balsu vairākumu tos pagaidām ir noraidījuši.

Ja vien būtu nopietna vēlēšanās, vēl nav par vēlu izdarīt šīs izmaiņas, jo Valsts nekustamā īpašuma aģentūra šobrīd izstrādā un piedāvā kopīpašniekiem projektus kopīpašuma sadalei reālās daļās. Kā zināms, ja kopīpašnieks piedāvātajam kopīpašuma sadales projektam divu mēnešu laikā nepiekrīt, tad Valsts nekustamā īpašuma aģentūra izsludina izsoli uz valstij piederošo kopīpašuma daļu. Līdz izsolei ar Privatizācijas aģentūras (PA) starpniecību šī valsts manta ir jānovērtē, tad Valsts nekustamā īpašuma aģentūrā jāizstrādā izsoles noteikumi un jāsarīko izsole. Pirmā kopīpašuma mājas izsole notiek tikai novembra pirmajā pusē. Tātad šis norēķina mehānisms, visu vērtību sedzot sertifikātos, faktiski vēl tikai priekšā un varētu vēl kaut ko labot.

Likumdevēji ir pieļāvuši vēl vienu "zemūdens akmeni" likumā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju". Kā zināms, sākotnējo izsoles cenu nosaka PA izraudzīti licencēti vērtētāji, kurus apstiprina PA valde. Taču arī šeit ir vēl viena iespēja nostādīt iedzīvotājus nelabvēlīgākā situācijā. Vērtētāji var strādāt neprecīzi vai apzināti neprecīzi. Piemēram, vienā konkrētā gadījumā šie PA izraudzītie vērtētāji vienu Rīgas centra vairākdzīvokļu un vairākstāvu māju kopā ar zemesgabalu novērtējuši apmēram par 100 latiem kvadrātmetrā, lai gan tirgus vērtība ir vismaz divas reizes augstāka. Par to liecina arī nesen notikušais reālais pārdevuma darījums ar šā nama domājamo daļu, kas iegūta aptuveni par 300 latiem, rēķinot uz vienu dzīvojamās platības kvadrātmetru.

Šāda neprecīza novērtējuma ietekmi var ilustrēt ar vienu visai reāli iespējamu praktisku piemēru. Ja nosolītā cena būtu 220 latu par kvadrātmetru dzīvojamās platības, tad 80 kvadrātmetru dzīvokļa īrniekam būtu jāmaksā 286 privatizācijas sertifikāti (80 m2xLs100=Ls 8000; Ls 8000:28 Ls/sertifikāts=286 sertifikāti) jeb 3,5 sertifikāti par vienu kvadrātmetru. Vienlaikus viņam papildus būtu jāatvadās vēl no 9600 latiem (Ls 220 — Ls 100=Ls 120; 80 m2xLs 120=Ls 9600). Un tas ir tad, ja dzīvokļu īrnieku grupa uzvar šajā izsoles sacensībā! Tātad kopumā privatizācijas procesā par 80 kvadrātmetru dzīvokli jāatvadās no 286 sertifikātiem un 9600 latiem. Tas nav pamatoti, tas nav īrnieku — iedzīvotāju interesēs.

Principā ir iespējams arī cits, vienkāršāks variants. Proti, ja kopīpašnieks nepiekrīt kopīpašuma sadales projektam, to varētu izšķirt tiesa bez izsoles mehānisma iedarbināšanas, kas iedzīvotājiem būtu taisnīgāk un saprotamāk, ar mazākiem sarežģījumiem. Kāpēc gan likumā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" nevarētu noteikt vienkāršotu mehānismu, saskaņā ar kuru Valsts nekustamā īpašuma aģentūra, citas valsts vai pašvaldību institūcijas, kuru valdījumā ir daudzdzīvokļu mājas, kas ir valsts vai pašvaldības un kādas citas personas kopīpašumā, likumā noteiktajā kārtībā celtu prasību tiesā, lai sadalītu kopīpašumu atsevišķos dzīvokļu īpašumos? Un pēc kopīpašuma sadales valsts un pašvaldību īpašumā esošie dzīvokļu īpašumi tiktu nodoti privatizācijai.