Par grozījumiem dzīvojamo māju privatizācijas likumā

Indulis Krauze, Centrālās dzīvojamo māju privatizācijas komisijas atbildīgais sekretārs, — "Latvijas Vēstnesim"

Ar šā gada 1.novembri stājušies spēkā 26.oktobrī Saeimā pieņemtie grozījumi likumā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju", kaut gan Valsts prezidente šos grozījumus likumā izsludināja tikai 9.novembrī.

Šiem dzīvojamo māju privatizācijas likuma grozījumiem, varbūt īpaši kontekstā ar izmaiņām likumā "Par privatizācijas sertifikātiem" (sertifikātu lietošanas termiņa pagarināšana), lielu uzmanību veltījuši arī dažādi plašsaziņas līdzekļi. Tomēr jāatzīst, ka līdz šim sniegtie skaidrojumi par minētajiem likuma grozījumiem bijuši visai aptuveni un neprecīzi, nereti pārfrāzēti no dažādu atbildīgu amatpersonu izteikumiem un sniegtajām intervijām. Tāpēc vēlos sniegt precīzāku likuma grozījumu interpretāciju.

Protams, lielāku sabiedrības interesi izraisījuši tie grozījumi, kas skar dzīvojamo māju privatizācijas termiņu izmaiņas, ļaujot arī nākamgad turpināt dzīvokļu privatizāciju par sertifikātiem. Arī kopumā likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" darbība tagad ir sasaistīta ar privatizācijas sertifikātu izmantošanas beigu termiņu, tātad minētais likums beigs darboties tad, kad "nomirs" sertifikāts. Tas nozīmē, ka pēc sertifikātu izmantošanas termiņa beigām dzīvokļus un dzīvojamās mājas, kuri vēl būs palikuši valsts vai pašvaldības īpašumā, varēs pirkt, taču atbilstoši likuma "Par valsts un pašvaldību mantas atsavināšanas kārtību" normām (izdarot šajā likumā nepieciešamās izmaiņas).

Grozītais dzīvojamo māju privatizācijas likums (34.pants) tagad nosaka, ka privatizācijas pieteikumu visas dzīvojamās mājas privatizācijas gadījumā īrnieks un viņa ģimenes locekļi var iesniegt ne vēlāk kā trīs mēnešus pirms privatizācijas sertifikātu lietošanas termiņa beigām. Tā kā privatizācijas sertifikātu lietošana mūsu valstī tagad ir pagarināta līdz 2001.gada beigām, atbilstoši dzīvojamo māju privatizācijā pieteikumu iesniegšana iespējama līdz 2001. gada 30. septembrim.

Jāatzīmē, ka "paātrinātajā" dzīvokļu privatizācijā likums neparedzēja nekādus ierobežojošus termiņus ne agrāk, ne arī tagad. Šis privatizācijas veids ir iespējams, kamēr vien ir derīgi sertifikāti un kamēr visā dzīvojamā mājā vēl nav uzsākta privatizācija.

Daudz nozīmīgāki un ar tālejošākām sekām tomēr ir tie likuma grozījumi, kuri ietverti likuma 11. nodaļā, kas visā pilnībā ir izteikta jaunā redakcijā un reglamentē privatizētās mājas pārvaldīšanu un šādas mājas nodošanas kārtību dzīvokļu īpašniekiem. Īpaši svarīgs ir likuma 51. pants, kas acīmredzot vairākus turpmākos gadus būs viens no būtiskākajiem dzīvojamo māju privatizācijas likuma pantiem.

Jāņem gan vērā, ka šeit nav noteikta jauna kārtība un nosacījumi dzīvokļu īpašnieku sabiedrību veidošanai un dzīvokļu īpašnieku koplīgumu slēgšanai. Dzīvokļu īpašnieku kooperatīvo sabiedrību, tāpat kā līdz šim, var izveidot vismaz piecu dzīvokļu īpašnieki, un šīs sabiedrības veidošana notiks atbilstoši likuma "Par dzīvokļa īpašumu" un Kooperatīvo sabiedrību likuma normām. Savukārt, ja dzīvokļu īpašnieki mājas pārvaldīšanai nolēmuši slēgt koplīgumu, ar kuru pilnvarot kādu personu dzīvojamo māju apsaimniekot, šī līguma slēgšana notiks Civillikumā noteiktajā kārtībā. Tomēr ar to vien nepietiks, lai dzīvokļu īpašnieki pārņemtu dzīvojamo māju savā pārziņā. Likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 51. pantā ir noteikta kārtība, kādā dzīvokļu īpašniekiem tiek nodotas dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības, ja dzīvokļu īpašnieki ir tam gatavi. Likumā tagad precīzi uzskaitīti visi nosacījumi, kuri ir jāizpilda, lai dzīvojamo māju varētu pārņemt no valsts vai pašvaldības savā pārvaldīšanā un apsaimniekošanā:

• dzīvojamā mājā jābūt privatizētiem ne mazāk kā pusei no visiem mājā esošajiem privatizācijas objektiem (dzīvokļiem, nedzīvojamām telpām un mākslinieka darbnīcām). Tiesa gan likumā ir arī teikts: ja ir privatizēti mazāk nekā puse no visiem mājā esošajiem privatizācijas objektiem, valsts vai pašvaldība var nodot dzīvojamo māju dzīvokļu īpašniekiem. Šādā gadījumā tātad mājas iepriekšējam valdītājam ir izvēles iespēja;

• dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai jābūt izveidotai vai dzīvokļu īpašnieku koplīgumam jābūt noslēgtam šajā likumā un citos likumos noteiktajā kārtībā. Arī dzīvojamo māju privatizācijas likumā tagad ir iekļautas dažas normas par dzīvokļu īpašnieku kopsapulces sasaukšanu, kuras dzīvokļu īpašniekiem būtu jāzina: uz kopsapulci uzaicināmi visi dzīvojamā mājā esošo dzīvokļu īpašnieki, tajā skaitā arī nedzīvojamo telpu īpašnieki un arī pašvaldība kā neprivatizēto dzīvokļu īpašnieks. Turklāt uzaicinājumam uz kopsapulci jābūt izsniegtam pret parakstu dzīvokļa īpašniekam vai viņa ģimenes loceklim;

• nepieciešams iesniegt dzīvokļu īpašnieku pilnvarotās personas pieteikumu kopā ar dzīvokļu īpašnieku kopsapulces protokolu par dzīvojamās mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas pienākumu nodošanu attiecīgajai dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku koplīgumu pilnvarotajai personai, dzīvokļu īpašnieku sabiedrības statūtus un apliecību par reģistrāciju Uzņēmumu reģistrā;

• dzīvokļu īpašnieku sabiedrības dalībniekiem ir jāpārstāv vairāk nekā puse no mājā esošo privatizācijas objektu skaita, savukārt, ja tiek slēgts dzīvokļu īpašnieku koplīgums, savstarpēju līgumu noslēgušajiem dzīvokļu īpašniekiem jāpārstāv ne mazāk kā trīs ceturtdaļas no dzīvojamā mājā esošo privatizācijas objektu skaita (šī norma likumā iekļauta, ievērojot vispārējos demokrātijas principus, kā arī to jau novēroto bēdīgo pieredzi, ka aktīvais mazākums mēģina uzspiest savu gribu pasīvajam vairākumam);

• tiem dzīvokļu īpašnieku sabiedrības dalībniekiem vai dzīvokļu īpašnieku koplīgumu noslēgušajiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri savus dzīvokļus privatizējuši paātrinātā kārtībā, jābūt nokārtojušiem privatizāciju līdz galam, t.i., noslēgušiem privatizācijas komisijā pirkuma līgumus.

Acīmredzot tagad likumā iekļautais nodošanas nosacījumu uzskaitījums turpmāk ļaus raitāk kārtot dzīvojamo māju nodošanas un pārņemšanas lietas un ļaus izvairīties no tām domstarpībām, kuras tagad daudzās pašvaldībās samilzušas starp dzīvokļu īpašniekiem un iepriekšējiem māju pārvaldniekiem un pašvaldību amatpersonām.

Jāatzīst gan, ka ne visi problēmjautājumi raduši risinājumu likumā. Kā viens no būtiskākajiem šķēršļiem māju nodošanai dzīvokļu īpašniekiem ir jāmin veco apsaimniekošanas un komunālo maksājumu parādu piedziņas jautājums, jo ar agrāk uzkrātajiem parādiem negrib nodarboties neviens — ne jaunie māju apsaimniekotāji, kuri vēlas pārņemt māju uun sākt saimniekot "no nulles", ne vecie māju apsaimniekotāji, kuriem, starp citu, turpmākā agrāko parādu piedzīšana kļūst stipri vien problemātiska. Jebkurā gadījumā — veco parādu piedziņas līguma slēgšana paliek abu pušu vienošanās jautājums. Jaunajiem dzīvojamo māju apsaimniekotājiem būtu ieteicams šādu parādu piedziņas līgumu slēgt, tomēr šā līguma neesamība vienlaikus nevar būt šķērslis mājas nodošanai dzīvokļu īpašnieku pārvaldīšanā.

Būtisks jautājums, kurš radis risinājumu ar likuma grozījumiem, ir zemes lietošanas attiecību kārtošana starp dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašnieku, uz kura zemes atrodas daudzdzīvokļu māja. Agrāk likums paredzēja vienīgi katra dzīvokļa īpašnieka pienākumu noslēgt zemes nomas līgumu ar zemes īpašnieku, kas lielākoties bija nereāli, turpretī tagad likums līdztekus dzīvokļa īpašnieka pienākumam vai nu slēgt zemes nomas līgumu, vai pilnvarot šā līguma slēgšanai dzīvojamās mājas pārvaldītāju un apsaimniekotāju paredz arī zemes īpašnieka tiesības celt tiesā prasību par zemes nomas līguma noslēgšanu ne tikai pret dzīvokļu īpašniekiem, bet arī pret personu, kurai nodotas dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas tiesības. Tas nozīmē, ka zemes īpašnieks ar prasību par zemes nomas līguma slēgšanu var vērsties arī pret pašvaldības uzņēmumu, kas turpina apsaimniekot privatizētās dzīvojamās mājas, ja dzīvokļu īpašnieki šajās mājās vēl nav organizējušies savās struktūrās vai arī netiek organizēti no pašvaldības puses.

Likumdevējs tagad atļāvis "paātrinātajā" privatizācijā nodot īrnieku īpašumā arī viendzīvokļa mājas, kas līdz šim bija liegts. Tomēr pret šo jaunievedumu vajadzētu izturēties diezgan piesardzīgi. Patiesībā ar šo likuma grozījumu domāts vairāk aizsargāt viendzīvokļa māju īrniekus no tām neizdarīgajām pašvaldībām, kuras nepagūs visas viendzīvokļa mājas līdz privatizācijas sertifikātu lietošanas termiņa beigām nodot privatizācijai normālā kārtībā. Patiesībā viendzīvokļa mājas nodošana īpašumā līdz šīs mājas privatizācijai nozīmē, ka privatizēts tiek vienīgi viendzīvokļa mājā esošais dzīvoklis, tātad — dzīvojamā ēka, pilnīgi neaizskarot pārējo viendzīvokļa mājas saimniecību un zemi. Saprotams, ka tālāka rīcība ar šādu surogātīpašumu ir tikai tīri teorētiska, un jebkurā gadījumā būs jāsagaida viendzīvokļa mājas pilnīgā privatizācija, lai noslēgtu pirkuma līgumu un iegūtu savā īpašumā visu saimniecību.

Dzīvojamo māju privatizācijas likuma grozījumos mēģināts risināt arī vairākus citus dzīvokļu privatizācijas jautājumus. Viena no šādām jau ilgāku laiku aktuālām problēmām ir: ko darīt ar dzīvokļiem, kuri atrodas mājās, kurām nav dzīvojamās mājas statusa vai kuras pārveidotas par administratīvām ēkām. Likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 74.panta 8.daļā tagad ir mēģināts šo jautājumu likumiski atrisināt, taču, jāteic, visai neveiksmīgi. Likuma norma pēc grozīšanas ir šāda: "Dzīvokļus un mākslinieku darbnīcas, kas atrodas ēkās, kurām nav dzīvojamās mājas statusa, privatizē šajā likumā noteiktajā kārtībā , ja dzīvojamās telpas īres līgums (mākslinieka darbnīcas nomas līgums) noslēgts līdz 1995.gada 25.jūlijam un šajā datumā attiecīgajai ēkai bija dzīvojamās mājas statuss." Tātad likumdevējs acīmredzot ir vēlējies, lai īrnieki varētu privatizēt dzīvokļus tajās mājās, kuru statuss dzīvojamo māju privatizācijas likuma darbības laikā ir izmainīts un kuras tagad ir kļuvušas par nedzīvojamām ēkām. Problēma ir apstāklī, ka šajā likumā nav noteikta kārtība, kādā privatizēt dzīvokļus ēkās, kurām nav dzīvojamās mājas statusa. Ja likumdevējs ir domājis dzīvokļu un mākslinieku darbnīcu privatizāciju paātrinātā kārtībā, tad, pirmkārt, šādi privatizēta objekta īpašnieks nekad nevarēs savu īpašumu ierakstīt zemesgrāmatā un kļūt par pilnvērtīgu īpašnieku, otrkārt, jau pats formulējums "nodošana īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai" šajā gadījumā ir divkāršs absurds, jo ēka nav dzīvojamā māja un tās privatizācijas vispār nebūs. Jebkurā gadījumā — privatizētgribētāji uz šā panta pamata būs, un privatizācijas komisijām nāksies izlemt, kā izkļūt no divdomīgās situācijas.

Šajos likuma grozījumos atkal ir izmainīts datums, līdz kuram ir jābūt noslēgtam nedzīvojamās telpas nomas līgumam, lai nomnieks iegūtu savas nomātās telpas pirmpirkuma tiesības. Līdz šim tas bija 2000.gada 1.janvāris, bet atbilstoši likuma izmaiņām — 2000.gada 1.novembris.

Pietiekama uzmanība nav pievērsta tādam it kā nenozīmīgam likuma papildinājumam, kā pašvaldību jauniegūtajai iespējai lemt par neizīrētu dzīvokļu neprivatizēšanu un saglabāšanu pašvaldības īpašumā. Līdz šim pašvaldībām tādas tiesības lemt par neprivatizēšanu bija tikai attiecībā uz neizīrētām daudzdzīvokļu mājām. Patiesībā šī jaunā norma pašvaldībām var būt samērā nozīmīga, jo ļauj papildināt neprivatizējamo un pašvaldības īpašumā paliekošo dzīvokļu daudzumu, kas daudzām pašvaldībām ir ļoti aktuāli, lai arī nākotnē varētu risināt pašvaldībām uzliktos pienākumus nodrošināt ar dzīvokļiem mazaizsargāto un maznodrošināto iedzīvotāju daļu. Gadījumā, ja pašvaldības dome (padome) izmanto minēto iespēju un pieņem lēmumu par brīvā dzīvokļa neprivatizēšanu, tad pēc šā dzīvokļa izīrēšanas tā īrniekam nebūs tiesības īrēto dzīvokli privatizēt.