Par dzīvojamo telpu īri – no namīpašnieka redzespunkta

Atklāta vēstule

Latvijas Valsts prezidentam a.god. Valdim Zatleram

Saeimas priekšsēdētājam a.god. Gundaram Daudzem

Ministru prezidentam a.god. Ivaram Godmanim

Tieslietu ministram a.god. Gaidim Bērziņam

Ekonomikas ministram a.god. Kasparam Gerhardam

Latvijas Republikas Satversmes 105.pantā teikts: “Ikvienam ir tiesības uz īpašumu. Īpašumu nedrīkst izmantot pretēji sabiedrības interesēm. Īpašuma tiesības var ierobežot vienīgi saskaņā ar likumu. Īpašuma piespiedu atsavināšana sabiedrības vajadzībām pieļaujama tikai izņēmuma gadījumos uz atsevišķa likuma pamata pret taisnīgu atlīdzību.”

Savukārt likuma “Par dzīvojamo telpu īri” otrajā pantā teikts: “Dzīvojamās telpas īre ir dzīvojamās telpas lietošanas tiesību nodošana citai personai par maksu...”

No Satversmē un likumā teiktā izriet, ka īpašnieka tiesības uz savu īpašumu nedrīkst būt ierobežotas, viņš to var brīvi lietot, tostarp izīrēt, gūstot no tā iespējamos labumus.

Diemžēl, pamatojoties uz Latvijas Republikas Saeimā un Valdībā pieņemtajiem normatīvajiem aktiem, namīpašniekiem vairāk nekā desmit gadu bija spēkā Valsts noteiktie dzīvojamās platības īres maksas ierobežojumi.

Neatkarīgi no īres maksas ierobežojumiem namu īpašnieki aktīvi iesaistījās padomju laikos līdz sabrukumam nolaisto īpašumu atjaunošanā, investēja līdzekļus ēku renovācijā, tā saglabājot Rīgas jūgendstila mantojumu, daudzās koka arhitektūras pērles un citus īpašumus.

Saskaņā ar namīpašnieku Latvijas Republikas Satversmes tiesā iesniegto konstitucionālo sūdzību 2006.gada 8.martā Satversmes tiesa pasludināja spriedumu: 

“Atzīt 2004.gada 20.decembra likuma “Grozījumi likumā “Par dzīvojamo telpu īri”” 13.pantu daļā par grozījumiem likuma “Par dzīvojamo telpu īri” pārejas noteikumu 4., 5., 7. un 8.punktā par neatbilstošu Latvijas Republikas Satversmes 1. un 105.pantam un spēku zaudējušu no 2007.gada 1.janvāra.

Spriedums ir galīgs un nepārsūdzams.

Spriedums stājas spēkā tā pasludināšanas brīdī.”

Ar Satversmes tiesas spriedumu tika atcelti grozījumi likumā “Par dzīvojamo telpu īri”, un Saeimai un Valdībai atbilstoši Satversmes tiesas spriedumam vajadzēja grozīt likumus un ar tiem saistītos normatīvos aktus.

Diemžēl likumdevējs un izpildvara savstarpēji pretrunīgos un ekonomiski nepamatotos likumus un normatīvos aktus negrozīja un visus neatrisinātos jautājumus atstāja izlemšanai tiesu instancēs.

Pieņemot likuma grozījumus par “īslaicīgu” īres maksas ierobežošanu, Valsts un pašvaldības solīja dažu gadu laikā uzbūvēt vairākus tūkstošus dzīvokļu, izvietot maksātnespējīgos sociālās aprūpes mājās. Solīja, bet diemžēl šie solījumi netika pildīti, un šodien varam konstatēt, ka Rīgā nelielu – viena un divu istabu dzīvokļu skaits ik gadus samazinās, bet dzīvokļu rindā reģistrēto skaits pieaug.

Satversmes tiesa ir atzinusi “īres griestus” par nelikumīgiem, bet Valsts institūcijas ir radījušas apgrūtinājumu namīpašnieku saimnieciskajai darbībai, kā rezultātā namu īpašnieki no īres maksas nevar atgūt ēku atjaunošanā ieguldītos līdzekļus.

Rodas jautājums, kas namīpašniekiem kompensēs Valsts pārvaldes institūciju iniciētos zaudējumus un kā atgūt namīpašumu atjaunošanā ieguldītos līdzekļus.

Likuma “Par dzīvojamo telpu īri” 11.pantā teikts: “Dzīvojamās telpas īres maksu veido: 1) dzīvojamās mājas apsaimniekošanas izdevumu daļa, kas ir proporcionāla attiecīgās izīrētās dzīvojamās telpas platībai, un 2) peļņa.”

Par izdevumu posteņiem Ministru kabineta 2002.gada 29.janvāra noteikumos Nr.45 “Dzīvojamās telpas īres maksā ietilpstošo apsaimniekošanas izdevumu aprēķināšanas metodika” ir dots ļoti nepil­nīgs – ekonomiski nepamatots īres maksā ietveramo izdevumu uzskaitījums, bet par peļņas apmēru nav bilsts ne vārda.

Varam secināt, ka peļņas apmēru ierobežo tikai brīvs dzīvokļu tirgus, kas, pateicoties pieprasījumam un piedāvājumam, nodrošina tā saprātīgu noregulējumu.

Runājot par izmaksu posteņiem, par vienu no galvenajām problēmām uzskatāma ēku inventarizācijas vērtība.

Ministru kabineta 2006.gada 26.septembra noteikumu Nr.793 “Likuma “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” normu piemērošanas kārtība” 88.punktā teikts, ka “…nolietojumu ēkām vai būvēm aprēķina, pamatojoties uz Valsts zemes dienesta noteikto inventarizācijas vērtību, kas aktualizēta pēc 1997.gada 1. janvāra…”, savukārt noteikumu 90. un 91.punktā teikts, ka “…sākot ar 2001.gadu, šo noteikumu 88.punktā minēto ēku un būvju inventarizācijas vērtība nolietojuma aprēķināšanas vajadzībām vairs netiek aktualizēta (pārvērtēta) un ja ēkām un būvēm inventarizācijas vērtība no 1997.gada līdz 2000.gadam nav aktualizēta, nolietojuma aprēķināšanai izmanto pēdējo inventarizācijas vērtību, kas noteikta līdz 1997.gadam…”.

Tātad, salīdzinot Zemesgrāmatā reģistrēto, 1997.gadā aktualizēto ēku inventarizācijas vērtību un īpašuma tirgus vērtību, varam konstatēt, ka tirgus vērtība ir pat desmit un vairāk reižu lielāka par inventarizācijas vērtību.

Saistībā ar iepriekš minēto par būtisku problēmu uzskatāma ēku nolietojuma jeb amortizācijas aprēķināšana. Ministru kabineta noteikumu Nr.45 7.punktā teikts: “Aprēķinot apsaimniekošanas izdevumos ietilpstošo dzīvojamās mājas nolietojumu (amortizāciju), izmanto lineāro metodi, kas paredz, ka dzīvojamās mājas vērtība samazinās vienmērīgi. Saskaņā ar šo metodi dzīvojamās mājas nolietojumu (amortizāciju) aprēķina, dalot dzīvojamās mājas tehniskās inventarizācijas vērtību ar vidējo normatīvo kalpošanas ilgumu (2.pielikums).”

Saskaņā ar pielikumā norādīto, namīpašnieks īres maksā drīkst iekļaut tikai no 0,67% līdz 2% no ēkas tehniskās inventarizācijas vērtības. Tātad ir vajadzīgi 100 vai 150 gadi, lai atgūtu īpašumā ieguldītās investīcijas.

Valdības noteikumos piedāvātais aprēķins ir kļūdains arī tādēļ, ka dažādām ēkas sastāvdaļām – inženiertehniskajām komunikācijām, elektroniskajām ietaisēm u.c. ir dažāds lietošanas ilgums, bet par to esamību noteikumos nav bilsts ne vārda.

Tātad noteikumu 7.punktā minētā metodika sniedz nepareizu priekšstatu par dzīvojamo ēku saglabāšanai un atjaunošanai nepieciešamajiem uzkrājumiem, kā arī par īres maksā iekļaujamo izdevumu apmēru.

Šeit risinājums rodams ēkām un būvēm amortizāciju aprēķināt, par pamatu ņemot Valsts Zemes dienesta noteikto aktuālo kadastrālo vērtību vai īpašuma tirgus vērtību un likuma “Par uzņēmuma ienākuma nodokli” 13.pantā teikto, ka pamatlīdzekļiem – saimnieciskajā darbībā izmantojamām ēkām – amortizācija ir ne mazāka kā 5% gadā.

Saskaņā ar likuma “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” 11.panta 9.punktu fiziskās personas taksācijas gada saimnieciskās darbības zaudējumi sedzami no nākamo triju taksācijas gadu saimnieciskās darbības apliekamā ienākuma, bet saskaņā ar likuma “Par uzņēmuma ienākuma nodokli” 14.pantu taksācijas perioda zaudējumus var segt hronoloģiskā secībā no nākamo piecu taksācijas periodu apliekamā ienākuma.

Saimnieciskās darbības zaudējumu atgūšanai likumdevējs paredzējis nākamo trīs vai piecu gadu periodu, bet namīpašnieks cietis zaudējumus vairāk nekā desmit gadus. Trīs vai piecu gadu laikā namīpašnieks nespēj atgūt namu atjaunošanā ieguldītos līdzekļus, bet, sākot ar ceturto (sesto) taksācijas gadu, no saimnieciskās darbības peļņas jāmaksā 15% ienākuma nodoklis.

Varam secināt, ka pirmo reizi Valsts “sodīja” namīpašnieku, pieņemot lēmumu par īres maksas ierobežošanu, otro reizi, kad liedza iespēju atgūt ieguldītos līdzekļus, bet trešo reizi sodīja gan īpašnieku, gan īrnieku, palielinot īres maksu par Valstij maksājamo peļņas nodokli.

Likuma “Par dzīvojamo telpu īri” 13.pantā teikts: “Dzīvojamās telpas īres līguma nosacījumus var grozīt, īrniekam un izīrētājam rakstveidā vienojoties.

Ja dzīvojamās telpas īres līgumā ir paredzēta iespēja līguma darbības laikā paaugstināt dzīvojamās telpas īres maksu, izīrētājs vismaz sešus mēnešus iepriekš rakstveidā brīdina īrnieku par tās paaugstināšanu, ja vien īres līgumā nav noteikts citādi. Brīdinājumā norādāms īres maksas paaugstināšanas iemesls un finansiālais pamatojums.

Strīdus, kas rodas sakarā ar dzīvojamās telpas īres līguma grozīšanu, izšķir tiesa.”

Savukārt likuma pārejas noteikumu 1.punktā teikts: “Līdz 2001.gada 31.decembrim noslēgto dzīvojamās telpas īres līgumu atjaunošanas jautājumi regulējami pēc tiem noteikumiem, kādi bija spēkā tad, kad tika noslēgts attiecīgais līgums.”

Nav saprotams, kāpēc īres maksu var paaugstināt tikai tad, ja īres līgumā ir paredzēta iespēja paaugstināt īres maksu. Pagājuši gandrīz divdesmit gadu, dzīvojot neatkarīgā valstī, bet Latvijas Republikas likumdevējs nav atteicies no padomju laika likumiem un namīpašniekam jāpilda ar namu pārvaldēm slēgtie līgumi vai arī jā­griežas tiesā.

Likumā “Par tiesu varu” teikts: “Tiesnesis izspriež lietu tik ātri, cik vien iespējams.” Bet no tiesu prakses redzam, ka lietu izskatīšana ilgst vairākus gadus. Ja pēc lietas trīs gadu novilcināšanas īrnieku neapmierina pirmās instances tiesas spriedums, seko apelācijas sūdzība un īrnieks turpina nemaksāt īri vēl vairākus gadus, jo apgabaltiesā apelācijas sūdzības izskatīšana nolikta pēc pusotra vai diviem gadiem.

Tātad vajadzīgi vismaz pieci gadi, lai negodprātīgu īrnieku piespiestu maksāt īri vai nemaksātāju izliktu no dzīvokļa. Visu šo laiku namīpašniekam jāsedz īrnieka neapmaksātie pakalpojumi, ēkas uzturēšana un tiesāšanās izdevumi.

Bet vēl taču ir kasācijas instance?...

Runājot par īrnieku un izīrētāju vienošanos, kā arī par lietu izskatīšanu tiesā, varam minēt konkrētu piemēru.

Īrnieki 2005.gadā pēc paziņojuma par īres maksu 0,60 Ls/m² saņemšanas iesniedza tiesā prasību pret izīrētāju – “Pagarināt dzīvojamo telpu īres līgumu uz nenoteiktu laiku ar īres maksu Ls 0,48 par kvadrātmetru”. Tiesa īrnieku prasību pieņēma un lietas izskatīšanu nolika uz 2006.gada 9.martu. 2006.gada 8.martā Satversmes tiesa pasludināja spriedumu par “īres griestu” atcelšanu, un 9.martā tiesas sēde nenotika. 2006.gada maijā tika pieņemta pretprasība un lietas izskatīšana pārlikta uz 2006.gada oktobri. Oktobrī neieradās prasītāji. Tiesa lietas izskatīšanu pārlika uz 2007.gada aprīli, tad atkal pārlika uz 2007.gada 9. maiju, bet tad atkal neieradās prasītāji. Nākamā tiesas sēde tika nozīmēta 2007.gada oktobrī, tad atkal tika pārlikta uz 7.novembri, bet tad vēlreiz uz 2007.gada 23.novembri, kad atkal neieradās prasītāji.

2007.gada 23.novembrī tiesa, izskatot izīrētāja pretprasību par īres parāda piedziņu, īres līguma izbeigšanu un izlikšanu bez citas dzīvojamās telpas ierādīšanas nosprieda: 

“Atstāt bez izskatīšanas īrnieka prasību pret izīrētāju…

Izīrētāja pretprasību apmierināt daļēji…

Piedzīt no īrnieka par labu izīrētājam daļēju īres parādu…, daļu no valsts nodevas...

Izbeigt starp izīrētāju un īrnieku īres tiesiskās attiecības…

Spriedumu var pārsūdzēt…, iesniedzot apelācijas sūdzību…”

Pagājuši gandrīz trīs gadi, kopš sākusies tiesvedība. Astoņas reizes tiesa pārlikusi lietas izskatīšanu. Valsts nodevās par īres maksas parāda un soda naudas piedziņu samaksāti vairāki simti latu. Maksāts zvērinātam advokātam.

Pēc tiesas spriedumu saņemšanas īrnieki iesnieguši apgabaltiesā apelācijas sūdzību. Lietas izskatīšana nolikta uz 2009.gada oktobri.

Iepazīstoties ar tiesas spriedumiem, varam secināt, ka tiesas nosaka neadekvāti zemas īres maksas. Tiesu lēmumu subjektivitāti pierāda lietu spriedumos noteiktās īres maksas: Ls 0,72, Ls 0,80, Ls 1,31 un līdzīgas par izīrētās platības kvadrātmetru laikā, kad pašvaldības maznodrošinātajiem kompensē līdz Ls 3 par apdzīvojamās platības kvadrātmetru vai arī slēdz līgumus ar namīpašniekiem par dzīvokļu īri un maksā daudz lielākas īres maksas.

Nesaprotami ir lietu izskatīšanas termiņi, no diviem trīs mēnešiem, ja tiesnesis ir labvēlīgs, līdz diviem vai trīs gadiem, ja īrniekam ar tiesneša atbalstu ir vēlme novilcināt lietas izskatīšanu.

Būtisks ir arī jautājums par tiesai iesniedzamajiem dokumentiem, ceļot prasību par īres maksas apmēra noteikšanu. Tiesai būtu jāņem vērā, ka īres maksas tāme nākamajam gadam tiek gatavota vismaz pusgadu pirms taksācijas gada sākuma, lai ne vēlāk kā sešus mēnešus pirms īres maksas izmaiņām paziņojums tiktu nosūtīts īrniekam.

Tiesai nebūtu pamata prasīt no nam­īpašnieka tāmi apstiprinošus izdevumu dokumentus, jo kādi gan dokumenti var būt ierobežotas īres maksas periodā? Īrnieks nemaksā īres maksu un izīrētājam nav naudas līgumu slēgšanai, bet tiesnesis strikti lemj: “Ja jūs nevarat uzrādīt rakstveidā noslēgtus darba līgumus un maksājumus apstiprinošus dokumentus, jums no īres maksas aprēķina šie izdevumi jāizslēdz.”

Ceļot prasību tiesā par īres maksas paaugstināšanu, prasītājam, atbilstoši Civilprocesa likuma 34. un 35.pantam, jāmaksā valsts nodeva.

Minēsim dažus skaitļus. Ja īres maksa paaugstināta par diviem latiem, izīrētā dzīvokļa platība 100 m², īres maksas starpība gadā ir Ls 2400, valsts nodeva Ls 185. Līdz tiesas dienai īrniekam uzkrājas īres parāds Ls 2400 un soda nauda Ls 1200, valsts nodeva par parāda un soda naudas piedziņu Ls 237,50. Tātad, sniedzot prasību tiesā, izīrētājam jāsamaksā divas valsts nodevas, kopā ne mazāk kā 400 vai 500 latu par katra dzīvokļa īres maksas palielināšanu, kā arī jāmaksā zvērinātam advokātam.

Bet ja namīpašniekam šādu maksāt negribošu īrnieku ir vairāki desmiti?...

Rodas jautājums, cik tūkstoši latu jāiztērē un cik gadi nepieciešami, lai tiesnesis pasludinātu spriedumu un izīrētājs saņemtu īres maksu? Kas kompensēs zaudējumus? Kā turpmāk veikt rentablu saimniecisko darbību?

Pēc trīs gadu tiesāšanās tiesa uzlikusi par pienākumu īrniekam 2008.gadā maksāt tiesas noteiktu īres maksu. Formāli panākta vienošanās. Bet ko darīt 2009. un turpmākajos gados. Inflācijas un cenu pieauguma dēļ jāpalielina īres maksa, bet īrnieks nav samaksājis iepriekšējo gadu parādus un bez jauna tiesas sprieduma negrasās maksāt.

Ko darīt – atkal tiesāties? Sniegt jaunu sūdzību Satversmes tiesā par savstarpēji pretrunīgajiem un ekonomiski nepamatotajiem likumiem?

Noslēgumā gribam atgādināt Satversmes tiesas spriedumā teikto, ka “demo­krātiskā tiesiskā valstī tiesiskās paļāvības princips neliedz veikt plašas un būtiskas reformas, taču laika ziņā “bezgalīga reforma” ir pretrunā šim principam. Secīgi realizējot reformu, valstij bija pienākums to novest līdz saprātīgam regulējumam, kurā administratīvā kārtībā noteiktā īres maksa tiek aizstāta ar ilglaicīgu, tirgus ekonomikas apstākļiem piemērotu risinājumu, kas līdzsvaro pirmsreformas īrnieku un namīpašnieku intereses”, un “...īpašuma reformas gaitā pirmsreformas īrniekiem nebija tiesību paļauties uz to, ka viņiem arī pēc reformas procesa beigām būs kāds īpašs, no citiem īrniekiem atšķirīgs statuss un viņi mūžīgi varēs dzīvot tajā pašā dzīvoklī, maksājot būtiski mazāku īres maksu nekā citas personas attiecīgajos namos par tādas pašas kvalitātes dzīvojamo telpu.”

Augsti godājamais Latvijas Valsts Prezident, godājamais Saeimas Priekšsēdētāj, godājamais Ministru Prezident, Ministri!

Rīgas un Latvijas namīpašnieki ierosina Latvijas Republikas Saeimai un Ministru kabinetam izskatīt mūsu priekšlikumus un grozīt Latvijas Republikas likumus un normatīvos aktus, kas neatbilst Latvijas Republikas Satversmei un 2006.gada 8.marta Satversmes tiesas spriedumam:

1) lai novērstu Latvijas Republikas Satversmei neatbilstošu pantu lietojumu dzīvojamās platības līgumu noslēgšanā un dzīvokļu īres maksas noteikšanā, grozīt vai atcelt likumā “Par dzīvojamo telpu īri” pantus, kas neatbilst 2006.gada 8.marta Satversmes tiesas spriedumam, ierobežo namīpašnieku saimniecisko darbību un izīrētāja tiesības;

2) lai novērstu negodprātīgus tulkojumus īres maksas aprēķināšanas metodikā, atcelt 2002.gada 29.janvāra Ministru kabineta noteikumus “Dzīvojamās telpas īres maksā ietilpstošo apsaimniekošanas izdevumu aprēķināšanas metodika” Nr.45 kā neatbilstošus Latvijas Republikas Satversmei un likumu prasībām;

3) lai nodrošinātu iespēju namīpašniekiem atgūt Valsts pārvaldes institūciju iniciētos un ierobežotās īres maksas periodā radītos zaudējumus, grozīt likuma “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” 11.panta 9.punktu, likuma “Par uzņēmuma ienākuma nodokli” 14.pantu un noteikt, ka taksācijas perioda zaudējumi, kas radušies īpašumu renovācijas un atjaunošanas procesā, sedzami hronoloģiskā secībā no nākamo piecpadsmit taksācijas periodu (gadu) apliekamā ienākuma;

4) lai novērstu īrnieku negodprātīgu rīcību tiesā iesniegto lietu izskatīšanas novilcināšanā, noteikt, ka prasības, kas saistītas ar dzīvojamo telpu īres maksas noteikšanu, īres līgumu slēgšanu un grozīšanu, tiesā izskatāmas ne vēlāk kā 90 dienu laikā no prasības pieteikuma pieņemšanas dienas;

5) lai ierobežotu negodprātīgu īrnieku īres lietu novilcināšanu un nodrošinātu namīpašnieku rentablu saimniecisko darbību, noteikt vienotu (ierobežotu) tiesas izdevumu valsts nodevu par dzīvojamo telpu īres līgumu grozīšanu, īres maksas apmēra noteikšanu, parādu un soda naudas piedziņu;

6) lai novērstu negodprātīgu cilvēku deklarēšanos svešos mājokļos, papildināt likumu “Dzīvesvietas deklarēšanas likums” ar normu, ka, deklarējot dzīvesvietu, iestādei, saņemot deklarāciju, jāpārliecinās par deklarējamās adreses esamību un deklaranta tiesībām deklarēties izvēlētajā dzīvesvietā, uzrādot īres līgumu vai īpašuma valdītāja rakstisku piekrišanu;

7) lai novērstu negodprātīgu komersantu, kooperatīvo sabiedrību, politisko partiju un biedrību reģistrāciju dzīvojamajās telpās bez dzīvojamās telpas valdītāja ziņas, grozīt līkumu “Par dzīvojamo telpu īri”, likumu “Par Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistru” un likumu “Par nodokļiem un nodevām”, un noteikt, ka uzņēmējiem, reģistrējot uzņēmumu, jāuzrāda namīpašnieka vai īpašuma valdītāja rakstiska piekrišana nodarboties ar saimniecisko darbību iznomātajās (izīrētajās) telpās.

Esam pārliecināti, ka Valsts vara un likumdevējs sapratīs, ka “uzņēmējam nav jāstrādā valsts vietā” un par izīrēto dzīvojamo telpu ir jāsaņem atbilstoša īres maksa, nav gadiem ilgi tiesā jāpierāda Komerclikumā teiktais: “Komercdarbība ir atklāta saimnieciskā darbība, kuru savā vārdā peļņas gūšanas nolūkā veic komersants...” un “Saimnieciskā darbība ir jebkura sistemātiska, patstāvīga darbība par atlīdzību.”

Rīgas un Latvijas namīpašnieku vārdā:

Rīgas namīpašnieku biedrības valdes priekšsēdētājs Jānis Jakāns,

Latvijas namīpašnieku asociācijas prezidents Dmitrijs Trofimovs,

Liepājas namīpašnieku biedrības priekšsēdētājs Juris Jaunzems,

Īres tirgus attīstības fonda priekšsēdētājs Pauls Klēbahs

2008.gada 7.aprīlī