Par nekustamā īpašuma atsavināšanu valsts vai sabiedriskajām vajadzībām*

Satiksmes ministrs Ainārs Šlesers:

Saskaņā ar Ivara Godmaņa vadītā Ministru kabineta neatliekamo darbu Plāna 12.2.apakšpunktu Satiksmes ministrijai sadarbībā ar Tieslietu ministriju jāsagatavo un jāiesniedz Ministru kabinetā informatīvais ziņojums par iespējamiem risinājumiem zemes atsavināšanas procedūrām, kuras nepieciešamas nacionāla līmeņa infrastruktūras būvniecībai, balstoties uz starptautiskās prakses analīzi.

Informatīvā ziņojuma sagatavošanā Satiksmes ministrija pieaicināja konsultantus ekspertus nekustamā īpašuma atsavināšanas jautājumos Latvijā un ārvalstīs.

Informatīvā ziņojuma mērķis ir sniegt priekšlikumus, kas atvieglotu nekustamā īpašuma iegūšanas kārtību valsts un sabiedriskajām vajadzībām, lai varētu uzsākt ar būvniecību saistītu projektu īstenošanu, vienlaikus nodrošinot īpašniekiem vienlīdzīgas iespējas savlaicīgi saņemt taisnīgu atlīdzību pēc skaidriem principiem un kritērijiem.

Izpētes veikšanas nepieciešamība un aktualitāte ir saistīta ar nekustamā īpašuma atsavināšanas problēmām gan Eiropas Savienības fondu apguvē, gan arī atsevišķu citu projektu īstenošanā. Nekustamā īpašuma atsavināšanas procesa efektivizēšanas nepieciešamību atzinusi arī Satversmes tiesa, kas savā 2005.gada 16.decembra spriedumā lietā Nr.2005-12-0103 ir konstatējusi, ka normatīvā aktā būtu jānosaka “iepriekš paredzami un pārskatāmi “taisnīgas atlīdzības” noteikšanas vispārējie kritēriji”. Arī Valsts kontrole ir norādījusi, ka pašreizējā taisnīgas atlīdzības noteikšanas kārtība nav pārskatāma un nenodrošina efektīvu valsts vai pašvaldību līdzekļu izmantošanu. Tādējādi grozījumu nepieciešamība izriet gan no prakses problēmām attiecībā uz zemju pārņemšanu būvniecības darbu veikšanai, gan autoritatīvu valsts institūciju norādēm saistībā ar cilvēktiesību ievērošanu un valsts vai pašvaldību līdzekļu izmantošanu.

Ziņojuma izstrādē izmantotas iestāžu praksē gūtās atziņas, konsultantu ieteikumi, kā arī piemēri no Lietuvas, Igaunijas un Somijas normatīvajiem aktiem, juridiskās literatūras un prakses apkopojumiem attiecībā uz atsavināšanas jautājumiem Lielbritānijā un daļēji arī Vācijā un Francijā.  

1. Esošās faktiskās un tiesiskās situācijas apraksts

Zemes reformas laikā vairumā gadījumu īpašumtiesības bijušajiem īpašniekiem vai to mantiniekiem ir atjaunotas vēsturiskajās robežās, tai skaitā valsts autoceļu aizsargjoslās un ielu sarkanajās līnijās. Ar teritorijas plānojumiem vai projektu skicēm noteiktās rekonstruējamās vai jaunizbūvējamās ielas/autoceļi pārsvarā atrodas privātīpašumu robežās.

Valstī aizvien vairāk pieaug valsts autoceļu (arī dzelzceļa) maģistrālo tīklu attīstības projektu skaits, kā arī strauji noris galvaspilsētas kvartālu un daļu attīstība, kas pieprasa infrastruktūras uzlabošanu. Tādējādi kļūst aktuāla nepieciešamība īstenot jaunu infrastruktūras objektu būvniecību un esošo rekonstrukciju. No dažādiem Eiropas Savienības struktūrfondiem pieejamais līdzfinansējums stimulē šo projektu virzību, taču apstāklis, ka ar projektiem aptvertie objekti iestiepjas privātīpašuma robežās, vairākos gadījumos būtiski kavē projektu attīstību, jo bez vienošanās ar īpašnieku nav iespējams uzsākt būvdarbus, bet piespiedu atsavināšanas process ir neefektīvs un neparedzams laikā. Ir situācijas, kad šī iemesla dēļ svarīga projekta realizācija ir pat pilnībā jāatceļ. Īpaši tas attiecas uz gadījumiem, kad līdzfinansējums ir pieejams tikai ierobežotu laiku un valsts vai pašvaldības līdzekļi nebūtu pietiekami visa projekta finansēšanai.

Nereti par šķērsli vienošanās panākšanai ar īpašniekiem kalpo neskaidrais normatīvais regulējums attiecībā uz atlīdzības noteikšanu un vienlaikus arī Satversmes tiesas apstiprinātais princips, ka īpašumu nevar pārņemt pirms atlīdzības izmaksas (Satversmes tiesas 2005.gada 16.decembra spriedums lietā Nr.2005-12-0103). Tā rezultātā īpašnieki mēdz izvirzīt nepamatoti augstas prasības, kurām iestāde varētu būt spiesta piekāpties tā iemesla dēļ, ka ir jāuzsāk valstiski svarīga projekta realizācija, kas kopumā būtu lielāks ieguvums sabiedrībai nekā zaudējums no iespējamās pārmaksas par kādu atsavināmo īpašumu.

Saskaņā ar Būvniecības likuma 3.pantu nav pieļaujama būvniecība uz svešas zemes bez saskaņošanas ar īpašnieku, tad gadījumos, kad valstij vai pašvaldībai nav iespējams panākt vienošanos ar īpašniekiem, kuru īpašums tiek skarts projekta gaitā, ir nepieciešams uzsākt īpašuma piespiedu atsavināšanas procedūru sabiedriskajām vajadzībām. Kā jau iepriekš minēts, pie pašreizējā normatīvā regulējuma šajā piespiedu atsavināšanas procedūrā ir identificējamas gan tiesiska, gan praktiska rakstura problēmas, kuru rezultātā procedūra nevar tikt efektīvi izmantota un var ieilgt vairākus gadus. Šīm problēmām summējoties, rodas situācija, ka ne valsts var rīkoties ar īpašumu iecerētajām sabiedriskajām vajadzībām, ne īpašnieks var pilnvērtīgi izmantot savas īpašumtiesības, ne arī saņemt tūlītēju atlīdzību.

Nekustamā īpašuma iegūšanas valsts vai sabiedriskajām vajadzībām procesa ietvaros izceļamas šādas galvenās problēmas:

1) brīvprātīgās un piespiedu atsavināšanas procesu nošķiršana;

2) brīvprātīgās atsavināšanas veicināšana labas pārvaldības un iestādes rīcības brīvības ietvaros;

3) taisnīgas atlīdzības noteikšana;

4) speciālā likuma pieņemšana un pamatojuma izvērtēšana;

5) īpašumtiesību pāreja un valdījuma nodošana;

6) zemes noma autoceļu izbūves vajadzībām;

7) dzīvojamo vai uzņēmējdarbības telpu vai ēku atbrīvošana un izlikšana no tām;

8) piespiedu atsavināšanas apstrīdēšanas kārtība. 

2. Nekustamā īpašuma atsavināšanas problēmas, to risinājumi un analīze

2.1. Brīvprātīgās un piespiedu atsavināšanas procesu nošķiršana

No Atsavināšanas likuma 3.panta skaidri izriet, ka pirms piespiedu atsavināšanas uzsākšanas iestāde var un tai ir jāmēģina vienoties ar īpašnieku par atsavināšanu brīvprātīgā kārtā. Tas kopā ar sabiedrisko vajadzību nodrošina, ka piespiedu atsavināšana būs tikai izņēmuma gadījums – ja nebūs iespējas konkrēto sabiedrisko vajadzību apmierināt vai īpašumu iegūt citā veidā.

Praksē iestādes saskaras ar problēmu, ka nav normatīvā regulējuma, kas attiecas uz īpašuma brīvprātīgu atsavināšanu, jo Atsavināšanas likums regulē tikai piespiedu atsavināšanu. Atsevišķu iestāžu amatpersonas prezumē, ka publisko tiesību subjektam ir atļauts tikai tas, kas nostiprināts normatīvajos aktos, un tādējādi uzskata, ka normatīvā regulējuma iztrūkums šajā jautājumā ir šķērslis nekustamo īpašumu iegādei brīvprātīgā kārtā, īpaši attiecībā uz zaudējumu kompensāciju izmaksu.

Jāatzīst, ka gan Latvijas, gan citu valstu normatīvo aktu sistēmas neparedz speciālo regulējumu brīvprātīgai īpašuma atsavināšanai, jo īpašumu brīvprātīgu atsavināšanu regulē privāto tiesību noteikumi. Senāta Administratīvo lietu departaments savā tiesu praksē ir atgādinājis, ka “privāttiesībās valda pušu privātautonomijas princips un subjekti ir vienlīdzīgi¹”. Tas, ka viena no pusēm šajā īpašuma iegādes darījumā ir publisko tiesību subjekts, nenozīmē, ka darījums ir veikts publisko tiesību sfērā, jo brīvprātīgas atsavināšanas attiecībās iztrūkst valsts varas piespiedu elements jeb privātpersonas pakļautība valstij². Jebkurā brīdī īpašnieks var pateikt, ka viņš nav ieinteresēts slēgt pārdošanas vai maiņas līgumu, un valsts nevar viņu piespiest to izdarīt citādi, kā tikai izmantojot savu varu un ekskluzīvās tiesības atsavināt īpašumu piespiedu kārtā uz atsevišķa likuma pamata. Tomēr tādā gadījumā tas tiek veikts publisko tiesību jomā un to regulē Atsavināšanas likums. Papildus šim piespiedu jeb pakļautības elementam Senāta Administratīvo lietu departaments, atsaucoties uz juridisko literatūru, vēl norāda: “lai nošķirtu publisko tiesību līgumu no privāttiesiska līguma, izšķirošais ir līguma priekšmets”³. Ja līguma priekšmets ir publisko tiesību jomā, tad tas ir publisko tiesību līgums, savukārt, ja privāto tiesību jomā – tad privāttiesisks līgums. Līguma priekšmets “nekustamā īpašuma iegāde” viennozīmīgi norāda uz to, ka līgums ir privāto tiesību jomā.

Gan likuma “Par pašvaldībām” 14.pants, gan Valsts pārvaldes iekārtas likuma 87.pants jau skaidri nosaka, ka publiskā persona var slēgt darījumus un, veicot darījumus, publiskā persona darbojas privāto tiesību jomā. Arī Senāta Administratīvo lietu departaments jau minētajā lēmumā norāda, ka “publisko tiesību juridiskā persona var darboties privāto tiesību jomā” (Augstākās tiesas Administratīvo lietu departamenta 2006.gada 17.augusta lēmums Nr.SKA-412). Turklāt citā lietā tiesa precizē – pat, ja darījuma pamatā ir iestādes lēmums (piemēram, Ministru kabineta lēmums vai rīkojums pirkt nepieciešamos īpašumus), tas neietekmē darbības, kas veiktas privāttiesisko attiecību jomā, juridisko dabu (Augstākās tiesas Administratīvo lietu departamenta 2006.gada 17.janvāra lēmums Nr.SKA-10). Tādējādi nekustamā īpašuma iegādes darījums nevar kļūt par publisko tiesību regulēšanas priekšmetu un nav nepieciešams izstrādāt atsevišķu normatīvo regulējumu. Un, kā jau to paredz Valsts pārvaldes iekārtas likuma 87.panta otrā daļa, “ja publiska persona darbojas privāto tiesību jomā, uz to attiecas likumi, kas reglamentē privāttiesiskus darījumus vispār, ciktāl šo darbību neierobežo citi normatīvie akti”. Tādējādi, pērkot vai mainot nekustamos īpašumus, piemērojams princips “viss ir atļauts, kas nav aizliegts”, respektīvi, iestādei jāvadās pēc Civillikuma noteikumiem, vienlaikus nepārkāpjot likumus, kas nosaka kādu iestādes darbību ierobežojumu vai aizliegumu (piemēram, likums “Par valsts un pašvaldību finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanu”).

Tomēr, lai novērstu iespējamās neskaidrības normu kopsakara interpretācijā, ir iespējams papildināt likumu “Par nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanu valsts vai sabiedriskajām vajadzībām”, iekļaujot tajā normas par kārtību, kādā valsts vai sabiedriskajām vajadzībām atsavināmi nekustamie īpašumi brīvprātīgā atsavināšanas kārtā. Atbilstoši tam būtu nepieciešams precizēt arī likuma nosaukumu. Procesu iespējams regulēt arī ar jauna, brīvprātīgu nekustamā īpašuma atsavināšanu reglamentējoša normatīvā akta palīdzību. Tādējādi ar normatīvo aktu tiktu skaidri noteikta šo procesu nošķiršana, respektīvi, ka brīvprātīgā atsavināšana ir tāda, kas notiek uz vienošanās pamata un uz to attiecas likumi, kas reglamentē privāttiesiskus darījumus vispār, ciktāl šo darbību neierobežo citi normatīvie akti, savukārt piespiedu atsavināšana ir tāda, kas notiek uz speciāla atsavināšanas likuma pamata, kas pieņemts atbilstoši Atsavināšanas likumam. Brīvprātīgas atsavināšanas gadījumā iespējams paredzēt, ka nekustamo īpašumu iegādājas attiecīgās nozares ministrija, norādot kārtību, kādā veicama šāda atsavināšana, un kritērijus gadījumiem, kad šāda atsavināšana ir atļauta. Kā viens no kritērijiem varētu būt nekustamā īpašuma pirkuma summas ierobežojums. Šāda priekšlikuma akceptēšanas gadījumā būtu izdarāmi grozījumi Zemesgrāmatu likumā vai likumā “Par valsts un pašvaldību zemes īpašuma tiesībām un to nostiprināšanu zemesgrāmatās”, paredzot iespēju ministrijai reģistrēt iegādāto nekustamo īpašumu uz valsts vārda. 

2.2. Brīvprātīgās atsavināšanas veicināšana labas pārvaldības un iestādes rīcības brīvības ietvaros

Praksē konstatējams, ka mēdz ievērojami ieilgt īpašumu apzināšanas, uzskaites, ierīcības un novērtēšanas process, kā rezultātā ir apgrūtināta arī savlaicīga brīvprātīgā atsavināšana. Taču šīs problēmas iemesls nav normatīvo aktu nepilnības, bet gan pamatā darbinieku resursu trūkums. Izņēmums ir gadījums, kad atsavināmā zemesgabala īpašnieks nav zināms tā iemesla dēļ, ka īpašums zemesgrāmatā nav ierakstīts, bet situācija kopš īpašumtiesību atjaunošanas brīža, iespējams, ir mainījusies (darījumu, mantošanas vai citādā ceļā)⁴.

No Zemes ierīcības likuma 5.panta 4.punkta izriet, ka zemes ierīcības projektu bez īpašnieka piekrišanas var ierosināt “valsts tiešās pārvaldes iestāde vai pašvaldība attiecībā uz nekustamiem īpašumiem, kuriem paredzēta piespiedu atsavināšana valsts vai sabiedriskajām vajadzībām”. Transporta infrastruktūras kontekstā tas nozīmē, ka, tiklīdz uz izstrādāto skiču projektu (vai pat sākotnējo skiču uzmetumu) pamata var noteikt transporta trasi un attiecīgi nepieciešamo zemesgabalu robežas, tā atbildīgā iestāde (vai VAS “Latvijas valsts ceļi”), pamatojoties uz Zemes ierīcības likumu, var pasūtīt zemes ierīcības projekta izstrādi (ja tas ir nepieciešams sakarā ar zemesgabala robežu pārkārtošanu vai citiem pamatiem, kas minēti Zemes ierīcības likuma 8.pantā) un attiecīgi pēc tam zemesgabalu novērtējumus. Lai neskaidrību gadījumā (attiecībā uz nepieciešamību konstatēt piespiedu atsavināšanu, kas izriet no šī brīža Zemes ierīcības likuma 5.panta 4.punkta redakcijas) nebūtu ierobežotas iestādes tiesības bez īpašnieka piekrišanas pasūtīt zemes ierīcības projekta izstrādi arī tad, kad vēl nav zināms, vai atsavināšana notiks brīvprātīgā vai piespiedu procesa ietvaros, tad būtu nepieciešams no Zemes ierīcības likuma 5.panta 4.punkta svītrot vārdu “piespiedu”.

Gadījumā, ja ierīcības projektu izstrādes un novērtēšanas pakalpojumu saņemšanai ir nepieciešams izsludināt konkursu, tad laika taupīšanas nolūkā šo konkursu var izsludināt arī pirms konkrēto zemesgabalu apzināšanas vai paralēli tai.

Saskaņā ar Anglijas juridiskās sabiedrības Lovells LLP sniegto informāciju, piemēram, Vācijā un Anglijā šī īpašumu un īpašnieku apzināšanas un informēšanas procedūra veicama pēc iespējas agrākā procesa stadijā, sniedzot plašāku un pamatotāku informāciju īpašniekiem. Taču minimālais laiks brīvprātīgas atsavināšanas īstenošanai vai iestādes centienu apjoms, kas būtu obligāti jānodrošina pirms piespiedu atsavināšanas, šajās valstīs nav noteikts, un praksē institūcijas jau no procesa sākuma rīkojoties tā, it kā jebkurā gadījumā vēlāk būtu jāpiemēro piespiedu atsavināšana.

No līdzšinējās mūsu valsts un pašvaldību prakses analīzes un citu valstu pieredzes izriet šāds vēlamais komunikācijas un sadarbības modelis (kas daļēji tiek īstenots praksē) iestādes un īpašnieku attiecībās, kurš gan nav nostiprināts Latvijas normatīvajos aktos, bet ir ietverts, piemēram, Lietuvas valdības noteikumos Nr.924 “Par īpašumu atsavināšanu sabiedriskajām vajadzībām un projektu realizāciju”. Nepieciešamības gadījumā tuvākajā laikā iestāžu darbības atvieglošanas nolūkā varētu izstrādāt šo procedūru regulējošus Ministru kabineta noteikumus. Taču to iztrūkums nav šķērslis labas pārvaldības ietvaros ievērot pamata principus, kas aprakstīti tālāk.

Pēc tam, kad ir pieņemts politiski izsvērts saimniecisks Ministru kabineta vai attiecīgās pašvaldības lēmums par konkrēta infrastruktūras projekta realizāciju un projekta vajadzībām nepieciešamo zemju iegūšanu, atbildīgajai institūcijai būtu jānosūta nekustamā īpašuma īpašniekam piedāvājums brīvprātīgi atsavināt nekustamo īpašumu, norādot pēc iespējas vairāk informācijas attiecībā uz šādiem jautājumiem:

1) kāda mērķa vai projekta realizācijai iestādei ir nepieciešams īpašums un kādi dokumenti apliecina, ka tieši šis īpašums ir nepieciešams;

2) kur un kā īpašnieks var iepazīties ar projekta apmēru un citām detaļām, kā arī sabiedriskās apspriešanas materiāliem, uzaicinot īpašnieku aktīvi izteikt savu viedokli;

3) vai iestādei ir nepieciešams viss īpašums vai tikai tā reāla daļa, vai ir veikti zemes ierīcības pasākumi un noteiktas jaunas atsavināmo zemju kadastrālās vienības;

4) kāda veida atlīdzība tiek piedāvāta par atsavināmo īpašumu (atlīdzība naudā vai atlīdzība cita īpašuma formā⁵), un cik ilgā laikā to plānots izmaksāt no vienošanās ar īpašnieku parakstīšanas brīža;

5) ja atlīdzība tiek piedāvāta naudā, tad cik liela atlīdzība (tai skaitā, aizvietošanas vērtība) tiek piedāvāta par atsavināmo īpašumu un uz kādu dokumentu (visticamāk, sertificēta vērtētāja aptuvenā vērtējuma) pamata šī atlīdzība ir noteikta, uzaicinot iepazīties ar vērtējumu kopumā un sniegt savus komentārus, piemēram, par nepieciešamību vērtējumā ņemt vērā kādus konkrētā īpašuma specifiskos apstākļus vai sagatavot individuālu vērtējumu, pamatojoties uz abu pušu sniegtajiem un novērtējamiem izejas datiem. Būtiski ir turpmāk praksē nodrošināt, ka individuālais īpašuma vērtējums tiek sagatavots, pieaicinot arī īpašnieku. Tādā veidā vērtētājam radīsies precīzāks priekšstats par īpašumu, jo nereti vērtējumu ievērojamā atšķirība slēpjas dažādos izejas datos vai to subjektīvā novērtējumā tikai vienas puses interesēs. Turklāt īpašnieka tiesības sniegt paskaidrojumus un informāciju par īpašuma novērtējumu izriet jau no Atsavināšanas likuma 11.panta, un pēc analoģijas tas būtu piemērojams arī brīvprātīgas atsavināšanas gadījumos;

6) kādas ir plānotās kompensējamās izmaksas, ko plānots atlīdzināt īpašniekam, piemēram, sakarā ar dzīvesvietas vai komercdarbības vietas maiņu, ja iestāde tās var prognozēt, norādot, ka īpašnieks var iesniegt informāciju, par cita veida zaudējumiem, kas viņam rastos atsavināšanas rezultātā;

7) ja atlīdzība tiek piedāvāta cita īpašuma formā, tad būtu nepieciešams norādīt šo īpašumu (sastāvs, atrašanās vieta, platība, apgrūtinājumi, kadastra numurs, ja tas jau ir izveidots kā atsevišķa zemes vienība, novērtējums un cita informācija);

8) būtu nepieciešams norādīt termiņu, līdz kuram iestāde gaidīs īpašnieka piekrišanu brīvprātīgai īpašuma atsavināšanai, lai varētu savlaicīgi sagatavot atsavināšanas vienošanos (šim sarunu periodam optimāli būtu piešķirams termiņš 1–2 mēneši). Termiņa noteikšanas ideja aizgūta no Somijas normatīvā akta “Par nekustamā īpašuma izpirkšanu valsts vajadzībām”. 8.sadaļā attiecībā uz šo termiņu noteikts, ka tas nevar būt īsāks par 30 dienām un garāks par 60 dienām, tādējādi sabalansējot gan valsts, gan īpašnieku intereses;

9) būtu nepieciešams ietvert informatīvu norādi: ja noteiktajā termiņā netiks panākta vienošanās, tad īpašums tiks atsavināts piespiedu kārtā saskaņā ar Atsavināšanas likuma noteikumiem.

Papildus individuālajiem piedāvājumiem, kas izsūtāmi īpašniekiem, iesakām ievietot informāciju, kas saistīta ar projektā iesaistīto zemju atsavināšanu arī medijos (vietējā laikrakstā vai “Latvijas Vēstnesī”, interneta mājaslapā). Tas nepieciešams, pirmkārt, lai nodrošinātu, ka īpašnieki ļaunprātīgi neizvairās no informācijas saņemšanas, un, otrkārt, lai veicinātu, ka arī trešās personas (piemēram, nomnieki) ir informētas par plānotajām aktivitātēm un tādējādi samazinātu savus iespējamos zaudējumus, pieteiktu prasījumus vai veiktu savlaicīgas darbības attiecībā uz īpašumu atbrīvošanu.

No praktiskiem aspektiem iepriekš minētās darbības veicamas, lai savlaicīgi identificētu iespējamās problēmas attiecībā uz konkrēto īpašumu atsavināšanu un saņemtu skarto zemju īpašnieku iebildumus vai citus ierosinājumus, un labvēlīga risinājuma gadījumā noslēgtu vienošanos par īpašuma pirkšanu vai maiņu, samaksas kārtību un īpašuma atbrīvošanu.

Taču no juridiskā viedokļa tas ir būtiski arī tā iemesla dēļ, ka visu šo darbību kopums (tajā skaitā arī sabiedriskā apspriešana) piespiedu atsavināšanas gadījumā kalpos kā pierādījums, tam, ka “sabiedriskās vajadzības” un “izņēmuma gadījuma” priekšnoteikumi⁶ ir izpildīti, proti, ka:

1) īpašnieks ir savlaicīgi informēts (tai skaitā, par viņa tiesībām) un uzklausīts, kā arī īpašnieka viedoklis ir izvērtēts visu projekta interešu kontekstā, pēc iespējas samazinot jebkādu papildus zaudējumu rašanos īpašniekam;

2) tieši konkrētais īpašums ir nepieciešams sabiedriskajām vajadzībām;

3) atsavināšana ir izņēmuma gadījums, jo nepieciešamo mērķi nevar sasniegt citiem samērīgiem līdzekļiem, kas ir izvērtēti;

4) piespiedu atsavināšanas institūcija ir pietiekamā termiņā darījusi visu saprātīgi iespējamo savu iespēju robežās, lai panāktu brīvprātīgu atsavināšanu.

Uzmanība jāpievērš gadījumiem, kad īpašnieks piekrīt brīvprātīgai atsavināšanai un pat paraksta atsavināšanas līgumu, bet vēlāk maina savu viedokli – iespējams, pat nepilda noslēgto vienošanos, piemēram, neatbrīvo telpas, kā nolīgts. Šādā gadījumā piemērojamie normatīvie akti neparedz nekādus tiesību aizsardzības līdzekļus valstij vai pašvaldībai, kas uzliktu par pienākumu nekustamā īpašuma īpašniekam pildīt norunāto vienošanos, kā vien celt prasību vispārējās jurisdikcijas tiesā par līguma izpildi, telpu atbrīvošanu un zaudējumu atlīdzību, kuras izskatīšanas termiņi var ievilkties. Līdz ar to nav arī iespējams veikt telpu atbrīvošanu (izlikšanu) piespiedu ceļā, pirms šāds strīds būs izskatīts pēdējā tiesu instancē. Šādā gadījumā, ja īpašnieks nav vēl saņēmis kompensāciju, uzskatāms, ka īpašnieks nav piekritis brīvprātīgai atsavināšanai, un iestādei, visdrīzāk, vajadzētu uzsākt piespiedu atsavināšanas procesu Atsavināšanas likumā noteiktajā kārtībā un vienpusēji izbeigt noslēgto līgumu (noslēgtajā līgumā paredzot šādu tiesību). 

2.3. Taisnīgas atlīdzības noteikšana

Taisnīgas atlīdzības noteikšana ir gan faktors, kas nosaka, cik veiksmīgi iestāde varēs atsavināt īpašumu brīvprātīgā ceļā (darbojoties privātautonomijas ietvaros), gan būtisks priekšnoteikums tiesiskai piespiedu atsavināšanai. Praksē tas ir izvērties par vienu no sarežģītākajiem jautājumiem.

Atsavināšanas likumā nav paredzēti skaidri kritēriji kompensācijas apmēra noteikšanai, taču atsevišķi panti dod vispārīga rakstura norādes. Tā, piemēram, saskaņā ar Atsavināšanas likuma 13.pantu novērtēšana izdarāma pēc “vietējām cenām un tiem sevišķajiem apstākļiem, kādos attiecīgais īpašums atrodas, un, ja bijušais īpašnieks pieprasa, tad arī pēc ienesīguma”. Savukārt Atsavināšanas likuma 19.pants nosaka, ka “atsavinātās mantas ieguvējam uz sava rēķina jābūvē tilti, ceļi, dambji, pārbrauktuves un citas izbūves, kas nepieciešamas to zaudējumu novēršanai, kuras bijušajam īpašniekam vai citām personām var rasties, atsavināto mantu izmantojot paredzētajam mērķim”. Līdz ar to ir izsecināmi šādi principi:

• īpašuma cena/vērtība⁷ nosakāma, pamatojoties uz novērtējumu;

1) novērtēšana izdarāma individuāli, ņemot vērā attiecīgā īpašuma sevišķos apstākļus;

• īpašuma ienesīgums aprēķināms tikai gadījumā, ja no atsavināmā īpašuma ir gūts ienākums⁸;

• ienesīgums jāatspoguļo īpašuma cenā/vērtībā⁹;

2) ieguvējam uz sava rēķina ir jāveic pasākumi īpašniekam radīto zaudējumu vai neērtību novēršanai.

Kopumā šīs vispārīgās norādes ir relatīvi pietiekamas, lai praksē tās piepildītu ar katram individuālajam gadījumam piemērotu saturu un noteiktu taisnīgu atlīdzību atbilstoši Satversmes tiesas 2005.gada 16.decembra spriedumā un tajā citēto Eiropas Cilvēktiesību tiesas spriedumos norādīto (piemēram, Papachelas v. Greece [GC], no.31423/96, para 48, ECHR 1999-II, Pressos Compania Naviera S.A. and Other v. Belgium, judgement of 20 November 1995, Series A no.332, p.23, para.37, James and Others v. The United Kingdom, judgement of 21 February 1986, Series A no.98, para 54.), kā arī citu Eiropas Savienības valstu labākajiem piemēriem. Detalizēta regulējuma iztrūkums nevar būt šķērslis, lai iestāde detalizēti un pilnīgi izvērtētu noteiktu situāciju un pieņemtu taisnīgu lēmumu. Juridiskajā literatūrā attiecībā uz taisnīgumu piespiedu atsavināšanā kā pamatprincips norādīts, ka atsavināšanas rezultātā īpašnieks nevar būt nostādīts ne labākā, ne sliktākā stāvoklī, jo pretējā gadījumā netiktu panākts taisnīgs līdzsvars, kas ir taisnīgas atlīdzības pamatā.

Tomēr, lai, pirmkārt, sekotu Eiropas Cilvēktiesību tiesas (piemēram, 1986.gada 8.jūlija spriedums lietā “Litgovs un citi, 1994.gada 22.septembra spriedums lietā “Hentrich v. France”) un Satversmes tiesas atziņām, ka īpašuma atsavināšanas noteikumiem jābūt pietiekami viegli pieejamiem, paredzamiem un precīziem, un, otrkārt, atvieglotu likuma piemērošanu praksē, būtu nepieciešams Atsavināšanas likumā papildināt un precizēt atsevišķas lietas, kā arī Ministru kabineta līmeņa dokumentā vai iekšējā normatīvā aktā iestrādāt vadlīnijas taisnīgas atlīdzības noteikšanā. Tas nodrošinātu, ka:

1) iestādes savā darbībā gan brīvprātīgas, gan piespiedu atsavināšanas stadijās vadītos pēc vienotiem un pārbaudāmiem principiem, taču brīvprātīgas atsavināšanas gadījumā iestāde nebūtu ierobežota savā rīcībā vienoties vēl par citiem atlīdzības noteikšanas vai zaudējumu novēršanas jautājumiem, ja tie ir izņēmuma rakstura un saprātīgi pamatojami ar valsts un indivīda interešu taisnīgu balansu;

2) īpašniekiem nebūtu pamats izvirzīt nepamatotas un nesamērīgi augstas prasības, jo piespiedu atsavināšanas gadījumā tās, iespējams, tiktu noraidītas. 

2.4. Īpašuma vērtība un kompensējamie zaudējumi

Saskaņā ar vispāratzītu praksi un citu valstu normatīvo regulējumu taisnīgu atlīdzību veido divi pamatraksturlielumi:

1) īpašuma tirgus vērtība¹⁰ (ja tāda ir nosakāma¹¹);

2) kompensācija par zaudējumiem, kas radušies sakarā ar atsavināšanu vai atsavinātā īpašuma izmantošanu paredzētajam mērķim.

Tas izriet gan no Atsavināšanas likuma 14.panta un 19.panta, gan Civillikuma 1779.pantā noteiktā vispārīgā pienākuma atlīdzināt zaudējumus, gan citu valstu normatīvā regulējuma un arī no līdzšinējās Rīgas domes prakses. Tas pamatojams ar to, ka valstij ir ekskluzīvas tiesības piespiedu kārtā atsavināt īpašumu, bet nav tiesību veikt atsavināšanu bez taisnīgas atlīdzības¹². Tāpat valsts nav atbrīvota no pienākuma novērst nodarītos zaudējumus vai kompensēt tos.

Tā kā taisnīgas atlīdzības noteikšana pēc būtības ir universāls jautājums, jo cieši saistīta ar cilvēktiesībām, tad nav šķēršļu piemērot tādu valstu pieredzi, kur šie jautājumi ir detalizēti ietverti gan normatīvajos aktos, gan pārbaudīti vairāku desmitu gadu ilgā praksē. Labs paraugs ir Lielbritānija.

Lielbritānijā atlīdzības apmēra noteikšanu regulē gan apjomīgi un detalizēti normatīvie akti, gan ievērojama tiesu prakse (case-law), kas vairākkārt pakļauta arī ECT stingrajam vērtējumam. Ieskatam minami 4 svarīgākie elementi taisnīgas atlīdzības noteikšanā:

1) atsavinātā īpašuma tirgus cena;

2) jebkādi vērtības samazinājumi attiecībā uz atlikušo īpašuma daļu (īpašuma daļas atsavināšanas gadījumā);

3) traucējumi (pārcelšanās izmaksas, pagaidu peļņas zaudējums);

4) izmaksas.

Pozīcijās no 2 līdz 4 uzskaitītie elementi faktiski ir zaudējumu veidi, un būtiski ir nevis tos savstarpēji nošķirt, bet apzināties, ka tie visi ir aptverti ar jēdzienu “zaudējumi”. Turklāt par kompensējamiem zaudējumiem uzskatāmi tikai tādi, kas ir tiešā cēloniskā sakarā ar atsavināšanu vai saprātīgi saistīti ar to un pamatoti. Jāuzsver, ka, tāpat kā jebkurā citā zaudējumu atlīdzības prasībā, zaudējumu esamība un apmērs neskaidrību gadījumā ir jāpierāda tam, kas prasa to atlīdzināšanu, respektīvi, atsavināšanas gadījumā – tie ir jāpierāda īpašniekam. Vienlaikus jānorāda, ka atsevišķu kompensējamo zaudējumu apmērs var tikt ierobežots ar normatīvo aktu, piemēram, samaksa par juridiskajām vai nekustamā īpašuma vērtēšanas konsultācijām, pārcelšanās izmaksas vai citas vispārīga rakstura un relatīvi stabilas, tirgus apstākļiem atbilstošas un iepriekš prognozējamas izmaksas. Šādu iespējamo zaudējumu identificēšanai un aptuveno izmaksu aprēķināšanai būtu nepieciešams pieaicināt nekustamā īpašuma ekspertus un vērtētājus. Uz viņu izstrādāto dokumentu pamata varētu sagatavot grozījumus Atsavināšanas likumā vai jaunus Ministru kabineta noteikumus par kompensējamo zaudējumu maksimālo apmēru un kārtību, kādā tie nosakāmi. Līdz šāda regulējuma pieņemšanai atbildīgajai institūcijai kompensējamo zaudējumu apmērs jāizvērtē atbilstoši faktiskajiem apstākļiem, īpašnieka iesniegtajiem pierādījumiem, konsultantu slēdzieniem un vadoties no vispārīgām šeit minētajām vadlīnijām un savas iekšējās taisnīguma un saprātīguma izjūtas.

Tuvāko kaimiņu valstu – Lietuvas, Igaunijas un Somijas – normatīvajos aktos ir visai skaidri noteikts, ka kopējo atlīdzību veido īpašuma vērtība un zaudējumu atlīdzība. Tikai daži zaudējumu veidi ir konkretizēti likumu tekstos, piemēram, zaudētā lauksaimniecības produkcija (neievāktā raža), mežizstrādes produkcija, ar pārcelšanos un komercdarbības pārtraukšanu saistītie zaudējumi u. tml. Taču, ņemot vērā, ka šis uzskaitījums faktiski nevar būt izsmeļošs, tad iespējamā normatīvajā aktā tipiskākos zaudējuma piemērus varētu minēt tikai ilustratīviem nolūkiem, lai īpašnieks skaidrāk apzinātos savas tiesības.

Dzīvojamo vai komercdarbības telpu gadījumā, ja atsavināmā īpašuma tirgus vērtība neatbilst summai, par kādu var iegādāties līdzvērtīgas telpas vai mājokli, tad minimālai atlīdzības summai ir jāatbilst “aizvietošanas vērtībai”¹³, tas ir, summai, par kādu var iegādāties mājokli vai telpas, kas ir pielīdzināmā stāvoklī un izmantojamas līdzīgā apmērā kā atsavinātais īpašums. Attiecībā uz dzīvojamām mājām Atsavināšanas likuma 12.pants jau nosaka, ka, “atsavinot dzīvojamo māju, kurā dzīvo tās īpašnieks vai viņa ģimenes locekļi, attiecīgajai institūcijai viņi jānodrošina ar citu dzīvojamo telpu”, tādējādi šī aizvietošanas vērtība attiecībā uz dzīvojamām telpām jau netieši izriet no likuma teksta. Vienlaikus, no citētā likuma teksta skaidri neizriet, vai cita dzīvojamā telpa uzskatāma par atlīdzību vai pagaidu risinājumu līdz brīdim, kad par saņemto atlīdzību īpašnieks iegādāsies sev citu īpašumu.

Procesa caurspīdīguma nodrošināšanai būtu ieteicams attiecīgās iestādes lēmuma vai Ministru kabineta rīkojuma projektu par nekustamā īpašuma pirkšanu pavaddokumentācijā kopā ar robežu plānu arī iekļaut skaidru informāciju par atsavinātā nekustamā īpašuma pamatraksturlielumiem (kuri kā izejas dati tiek izmantoti īpašuma novērtēšanā¹⁴) un novērtējumu, kā arī kompensējamiem zaudējumiem. Tas dotu iespēju gan lēmējinstitūcijai (kas pieņem galējo apmēru par īpašuma vērtības un zaudējumu kompensācijas izmaksu), gan kontroles iestādēm rast pārskatāmu un pilnīgāku priekšstatu par summu atbilstību un pamatotību konkrētajā gadījumā. To varētu noformēt, piemēram, šāda pārskata formā:

Atsavināmais nekustamais īpašums __________ (nosaukums, adrese, kadastra numurs)
Īpašuma raksturlielumi15
Īpašuma sastāvs (platība, ēkas, būves, piederumi, stādījumi)
Kadastrālā vērtība
Novietojums
Atļautā izmantošana (maksimālais pieļaujamais būvapjoms, augsnes kvalitāte)
Apgrūtinājumi un citas lietu tiesības (tai skaitā teritorijas platība, kas atrodas sarkanajās līnijās vai aizsargjoslā, servitūti)
Labiekārtojums, komunikācijas
Citas specifiskas īpašības (piemēram, īpašuma avārijas stāvoklis vai ieguldītās investīcijas)
Kompensējamie zaudējumi
Zaudējumu veids	Apmērs (LVL)	Pamatojums (dokumenti)	Cēloniskais sakars
Vērtības samazinājums attiecībā uz atlikušo īpašuma daļu, piemēram: • Piekļuves zaudēšana vai maiņa • Izmaiņas lietu tiesībās (servitūtu izmantošanā) • Ierobežojumi attiecībā uz atļauto izmantošanu (jauna aizsargjosla, samazinājums pieļaujamā apbūves būvapjomā) • Ūdens līmeņa pazemināšanās dīķī, akā • Troksnis, vibrācija, izplūdes gāzes16 • Skata zaudēšana • Citi
Traucējumi • Pārcelšanās izmaksas • Pagaidu peļņas zaudējums • Nepieciešamie pārkārtojumi • Zaudētā raža • Saistībā ar nomu un nomniekiem • Citi
Maksājumi • Par īpašumu vērtētāju konsultācijām • Par juridiskajām konsultācijām • Cita īpašuma iegādes izmaksas (nekustamā īpašuma brokeru firmu starpniecība, transports apskatei, pārreģistrācijas nodevas) • Ķīlas pārformēšana • Pieslēgumu veikšana (dokumentu pārformēšana) jaunajā īpašumā • Citi
Valsts/pašvaldības finansējamie darbi, kas saistīti ar kaitējuma novēršanu
• Piekļuves izbūve/pārbūve • Žoga izbūve • Logu/durvju nomaiņa • Meliorācijas/caurteku ierīkošana • Citi

Būtiski ir šajos minētajos aprēķinos nodrošināt, lai viens un tas pats kaitējums netiktu novērts divos veidos. Piemēram, gan izmaksājot kompensāciju pilnā apmērā par esošā piekļuves ceļa demontāžu, gan par projekta līdzekļiem izbūvējot jaunu piekļuvi. Tādā gadījumā privātpersona netaisnīgi iedzīvotos, savukārt iestāde nelietderīgi izmantotu līdzekļus. Tāpat jāievēro, ka nav kompensējami tādi zaudējumi, kurus īpašnieks pats varēja novērst, ievērojot pienācīgu rūpību. Arī visi īpašuma uzlabojumi, kas veikti pēc tam, kad īpašnieks ir ticis informēts par īpašuma atsavināšanu, nav atlīdzināmi, izņemot, ja tie tiek kvalificēti kā nepieciešamie izdevumi, bez kuriem īpašnieks nevarētu izmantot īpašumu tādā pašā veidā kā līdz atsavināšanas paziņojuma saņemšanai.

Jāņem vērā, ka atsevišķos gadījumos zaudējumu apmēru var būt grūti noteikt uz atsavināšanas brīdi. Tādā gadījumā jārēķinās, ka tie būs vēlāk jānovērš, ja īpašnieks tos varēs pierādīt.

Lai gan pamatprincips ir, ka atlīdzība tiek noteikta atbilstoši tirgus cenām, vienlaikus Eiropas Cilvēktiesību tiesa ir atzinusi, ka atsevišķos gadījumos, kad ir svarīgas valsts un sabiedrības vajadzības, atlīdzība var būt mazāka par pilnu tirgus vērtību (piemēram, 1986.gada 8.jūlija spriedums lietā “Litgovs un citi”, 1986.gada 21.februāra spriedums lietā “Džeimss un citi”), taču, kā jau minēts, šī robežšķirtne ir tik šaura, ka to varētu izmantot tikai ārkārtas gadījumos.

Tā kā visi šie tabulā minētie elementi (kuru uzskaitījums gan nav izsmeļošs) ir taisnīgas atlīdzības noteikšanas pamatā, tad tie būtu piemērojami atlīdzības noteikšanai saskaņā ar Atsavināšanas likuma vispārīgajām norādēm. Ja, neskatoties uz īpašniekam piedāvāto atlīdzības apmēru, kas noteikts, balstoties uz iepriekš minētiem elementiem, īpašnieks arī pēc piespiedu atsavināšanas likuma pieņemšanas nepiekrīt pieņemt iestādes piedāvāto atlīdzības apmēru, tad atlīdzību nosaka tiesa, balstoties uz šiem pašiem pamatprincipiem un trīs ekspertu vērtējumiem, kā tas aprakstīts Atsavināšanas likuma 16.pantā. Jāatzīmē, ka atlīdzības apmērs ir atsevišķs jautājums un to nebūtu nepieciešams izvērst likumdošanas procesa ietvaros (pieņemot vai grozot speciālo likumu), bet gan pēc vajadzības regulārā komunikācijā ar īpašnieku, tas ir, kad mainījušies kādi faktiskie vai tiesiskie apstākļi, kas ietekmē atlīdzības noteikšanu.

Ņemot vērā visu iepriekš minēto, ir secināms, ka skaidrības nolūkā būtu jāpieņem grozījumi Atsavināšanas likumā, kas noteiktu šādus pamatprincipus:

• taisnīga atlīdzība ietver atsavināmā īpašuma tirgus vērtību un kompensāciju par atsavināšanas rezultātā nodarītajiem tiešajiem zaudējumiem;

• attiecībā uz zaudējumiem piemērojami Civillikuma noteikumi, ciktāl to neregulē citi normatīvie akti;

• īpašniekam izmaksājamā kompensācijā par zaudējumiem nav iekļaujama kompensācija par tādiem zaudējumiem un neērtībām, kuru novēršanu par saviem līdzekļiem nodrošina atsavinātās mantas ieguvējs;

• gadījumā, ja atsavināmais īpašums ir īpašnieka faktiskā dzīvesvieta vai uzņēmējdarbības vieta, bet aprēķinātā tirgus vērtība nenodrošina līdzvērtīga īpašuma iegādi, tad izmaksājamā atlīdzība par īpašumu nevar būt mazāka kā aizvietošanas vērtība;

• aizvietošanas vērtība ir tāda atlīdzība, par kuru var iegādāties līdzvērtīgu īpašumu, kas ir pielīdzināmā stāvoklī un izmantojams līdzīgā apmērā kā atsavinātais īpašums. 

2.5. Īpašuma novērtēšanas kritēriji

Ņemot vērā iepriekš minēto, ir izdalāmi vairāki nekustamā īpašuma novērtēšanas galvenie kritēriji.

Nekustamā īpašuma novērtēšanas kritēriji balstās uz Latvijas standarta statusā reģistrētajiem Īpašuma vērtēšanas standartiem (LVS 401-0), uz kuriem norāda Ministru kabineta 2002.gada 9.decembra noteikumi Nr.534 “Kārtība, kādā saņemams profesionālās kvalifikācijas sertifikāts nekustamā īpašuma novērtēšanai”. Tomēr, ņemot vērā, ka šie standarti ir neskaidri attiecībā uz nekustamā īpašuma novērtēšanas kritērijiem, jo norāda uz vairākām metodēm un principiem, kā rezultātā, pamatojoties uz paša vērtētāja noteiktiem izejas datiem un vērtētāja rīcības brīvības ietvaros piemērotajām metodēm, praksē vērojami ievērojami atšķirīgi viena un tā paša īpašuma novērtējumi, tad būtu nepieciešams sadarbībā ar vērtētājiem izstrādāt grozījumus jau esošajā standartā vai sagatavot jaunu normatīvo aktu, kurā precīzi būtu apkopoti nekustamā īpašuma vērtēšanas standarti attiecībā uz īpašumu atsavināšanu sabiedriskajām vajadzībām.

Pagaidām kā galvenie nekustamā īpašuma novērtēšanas kritēriji izdalāmi šādi:

• īpašuma objekts vērtējams kā vienots lielums, ņemot vērā visu tā sastāvu, t.i., zemes platība ar visām ēkām un būvēm un piederošajiem neatdalāmajiem uzlabojumiem, ņemot vērā to tehnisko stāvokli, kā arī nolietojuma un novecojuma pakāpi;

• vērtējuma izejas datiem jābūt skaidriem un pilnīgiem¹⁷;

• jāņem vērā īpašuma atrašanās vieta, atļautā izmantošana, nākotnes apbūves vai lauksaimniecības iespējas;

• jāņem vērā visi apgrūtinājumi (tai skaitā aizsargjoslu un infrastruktūras nodalījumu joslas vai sarkanās līnijas) un lietu tiesības;

• jāņem vērā īpašumā esošās komunikācijas (gāze, elektrība, ūdens un siltuma apgāde u. tml.), labiekārtojums;

• jāņem vērā lietderība (produktivitāte un ienesīgums). 

2.6. Īpašumu maiņa

Valsts un pašvaldības mantas atsavināšanas likuma 38.pants nosaka, ka, mainot valsts vai pašvaldības īpašumu pret citu īpašumu, nosacītās cenas starpība nedrīkst pārsniegt 20 procentus. Lai gan nav precīzi noskaidrojama šīs normas jēga un mērķis¹⁸, iespējams, ka ar to nav bijis domāts aptvert visus maiņas gadījumus, kas varētu rasties īpašumu atsavināšanas procesā valsts vai pašvaldības infrastruktūras vajadzībām. Tāpēc pēc analoģijas ar Valsts un pašvaldības mantas atsavināšanas likuma 2.panta otro daļu, kas nosaka, uz ko likums neattiecas, varētu papildināt šī paša likuma 38.panta trešo daļu ar precizējošu tekstu, ka nosacītās cenas starpības ierobežojums neattiecas uz valsts vai pašvaldības zemesgabalu maiņu, piemēram, satiksmes infrastruktūras vajadzībām, ja starpība starp iemaināmā zemesgabala nosacīto cenu un valsts vai pašvaldības īpašuma nosacīto cenu tiek izmantota kompensācijas par zaudējumiem segšanai. Tādā gadījumā valsts institūcijas nebūtu ierobežotas, pieņemot lēmumu par to, vai kompensācija par zaudējumiem izmaksājama naudā, vai tā var tikt aptverta ar maināmo īpašumu cenu starpību. Līdzīgs princips būtu piemērojams arī citos atsavināšanas gadījumos, piemēram, ja nepieciešams pārvietot kādu privātīpašnieka būvi, kas izdarāms tikai, šo būvi nojaucot un uzceļot citur jaunu.

Tomēr jāņem vērā, ka, iespējams, pašreizējais ierobežojums ir noteikts nolūkā saglabāt esošo valsts un pašvaldību īpašumu (kas nepieciešami valsts vai pašvaldības vajadzībām, tai skaitā, kas iekļaujami zemju fondos maiņas vajadzībām) apjomu, pieļaujot novirzes tikai 20% robežās. Tas varētu būt pamatojams ar to, ka projektu līdzekļos daļa no finansējuma ir paredzēti nekustamo īpašumu iegādei, līdz ar to šī projekta vajadzībā šo naudu šim mērķim var izmantot, bet šos projektam atvēlētos līdzekļus nevarēs izmantot, lai atjaunotu valsts vai pašvaldību īpašumu resursus (kas zaudēti, mainot īpašumus bez 20% ierobežojuma), iepērkot īpašumus parastā kārtībā (piemēram, sadarbojoties ar pašvaldībām, kurām ir pirmpirkuma tiesības uz savā administratīvajā teritorijā pārdodamajiem īpašumiem). 

2.7. Speciālā likuma pieņemšana un pamatojuma izvērtēšana

Saskaņā ar Atsavināšanas likumu nolūkā atsavināt konkrētu nekustamo īpašumu vai īpašumu grupu, kurai ir viens atsavināšanas mērķis, ir nepieciešams vispārējā likumdošanas kārtībā pieņemt Saeimā likumu. Līdzšinējā pieredze rāda, ka šāda likuma pieņemšanas process (Ministru kabinetā un Saeimā kopā) var ilgt no sešiem līdz pat 12 vai vairāk mēnešiem no brīža, kad attiecīgā valsts vai pašvaldības institūcija ir ierosinājusi piespiedu atsavināšanu, piemēram, pieņemot un Ministru kabinetam nosūtot savu pamatoto lēmumu.

Citās Eiropas valstīs, piemēram, Anglijā un Francijā, kā arī Lietuvā un Igaunijā, piespiedu atsavināšana nenotiek likumdošanas ceļā, kā tas ir Latvijā, pieņemot atsevišķu likumu par konkrētā īpašuma piespiedu atsavināšanu. Šajās valstīs ir izveidotas speciālas institūcijas un amatpersonas, kurām ar likumu ir piešķirta kompetence izlemt šos jautājumus un pieņemt attiecīgu atsavināšanas aktu, kas tiek kvalificēts kā administratīvais akts. Taču vienlaikus ārvalstu konsultanti norāda, ka arī šāda kārtība nenodrošina to, ka atsavināšanas galīgais lēmums tiek pieņemts agrāk nekā gada laikā, jo ir daudz formālu procedūru, kas līdz tam jāievēro. Līdz ar to attiecībā uz šī jautājuma regulējumu Latvijā izmaiņas būtu ieviešamas tikai tad, ja konceptuāli tiktu nolemts šo piespiedu atsavināšanas kompetenci pārcelt no likumdošanas uz izpildu sfēru. Taču tas prasītu ievērojamas izmaiņas normatīvajos aktos (iespējams, pat Satversmē) un laiku jaunās sistēmas apguvei praksē, kas nebūtu piemērots šā brīža apstākļiem, kad nepieciešams tuvākajā laikā nodrošināt efektīvu atsavināšanas procedūru.

Piemērotāk būtu vai nu Atsavināšanas likumā, vai arī Saeimas kārtības rullī noteikt, ka likumprojekts par piespiedu atsavināšanu izskatāms steidzamības kārtībā divos lasījumos. Pat, ja tāds grozījums netiek pieņemts sakarā ar to, ka valstiskā mērogā citi likumi var būt svarīgākas nozīmes, atsavināšanas ierosinātājinstitūcija var lūgt Saeimas atbildīgo komisiju vai jebkuru 10 deputātu grupu virzīt likumprojektu kā steidzamu divos lasījumos. Tas neradītu papildus pamatus iespējamai likuma apstrīdēšanai no īpašnieku puses, jo šie likumi ir neliela apjoma, ar vienotu vai līdzīgu sabiedriskās vajadzības un izņēmuma kārtas pamatojumu, ko divos lasījumos deputāti varētu pietiekami apzināt un izvērtēt.

Latvijas likumdošanas procesā, pretēji citu valstu praksei, nav raksturīgi pašos likumos (tajā skaitā, par īpašumu piespiedu atsavināšanu) iekļaut pamatojumu (preambulas vai citā veidā), tāpēc piespiedu atsavināšanas nepieciešamības pamatojumam obligāti būtu jābūt ietvertam vismaz likumprojekta anotācijā, ar atsaucēm uz jebkādu būtisko informāciju vai dokumentiem, kas izvērtēti arī iepriekšējās stadijās. Tas jānodrošina tāpēc, ka likums vēlāk varētu tikt apstrīdēts Satversmes tiesā konstitucionālās sūdzības kārtībā un, pārbaudot tā tiesiskumu attiecībā uz piespiedu atsavināšanas priekšnoteikumu ievērošanu (izņemot taisnīgas atlīdzības, kas nosakāma civiltiesiskā kārtībā vispārējās jurisdikcijas tiesā), var tikt ņemts vērā, vai likuma autori (tai skaitā, Saeimas deputāti) ir izvērtējuši konkrēto situāciju un pamatoti konstatējuši sabiedrisko vajadzību vai ka tiem bija pieejams pietiekams dokumentāls pamats. Tas izriet no Satversmes tiesas sprieduma, kurā norādīts: “pieņemot šādu “atsevišķu” likumu, likumdevējam īpaša uzmanība ir jāpievērš visiem lietas apstākļiem, jānoskaidro, vai īpašuma atsavināšana patiešām notiek izņēmuma gadījumā un kalpo valsts vai sabiedriskajām vajadzībām, kā arī jāpārliecinās, vai šī atsavināšana notiek pret taisnīgu atlīdzību” (Satversmes tiesas 2005.gada 16.decembra spriedums lietā Nr.2005-12-0103).

Zemesgabalu, kuru kopējais daudzums ir mērāms desmitos, atsavināšanas procesu varētu optimizēt, piemēram, izstrādājot un pieņemot vienu likumu par visu projekta realizācijai nepieciešamo zemesgabalu atsavināšanu piespiedu kārtā, izņemot tos, ar kuru īpašniekiem ir vienošanās par īpašuma brīvprātīgu atsavināšanu. Lai gan pastāv teorētiska iespēja, ka viena likuma pieņemšana par vairākiem desmitiem īpašumu varētu Satversmes tiesā tikt atzīta par procesuāli nepietiekamu sabiedriskās vajadzības un izņēmuma gadījuma pietiekamai izvērtēšanai, tomēr svarīgākais būtu nodrošināt, ka likumprojektu pavadošā dokumentācija (anotācija, iespējams, sabiedriskās apspriešanas rezultāti, īpašnieku iebildumi un citi materiāli par projektu, kura vajadzībām tiek atsavināts īpašums) ietvertu vispusīgu informāciju, īpaši attiecībā uz tādiem īpašumiem, par kuriem sabiedriskās apspriešanas laikā vai citās atsavināšanas procesa stadijās ir saņemti iebildumi vai pretrunīgi situācijas vērtējumi.

Satversmes tiesas kompetencē nav pašai izvērtēt faktiskos apstākļus attiecībā uz sabiedrisko vajadzību vai izņēmuma gadījumu, bet tikai pārbaudīt, vai to ir darījis likumdevējs. Par to liecina arī Satversmes tiesas spriedumā ietvertais Eiropas Cilvēktiesību tiesas sprieduma¹⁹ citāts: “Jēdziena “sabiedrības interesēs” skaidrojums vienmēr būs pietiekami plašs.

Apsverot jautājumu par konkrēta atsavināšanas likuma pieņemšanu, vienmēr tiks skarti gan politiski, gan ekonomiski, gan arī sociāli jautājumi. Tas ir pašsaprotami, ka šādā jautājumā likumdevēja rīcības brīvība ir ļoti plaša un tā dotais jēdziena “sabiedrības interesēs” skaidrojums būs pareizs, ja vien tam acīmredzami netrūks saprātīga pamatojuma”.

Ņemot vērā minēto, attiecībā uz šo jautājumu nav nepieciešams pieņemt grozījumus likumos, izņemot, ja konceptuāli tiek mainīta visa piespiedu atsavināšanas procedūra, kuras rezultātā tiek pieņemts administratīvais akts, kas pārsūdzams administratīvajā tiesā gan par atlīdzības lielumu, gan sabiedriskās vajadzības pamatojumu. 

2.8. Īpašumtiesību pāreja un valdījuma nodošana

Īpašumtiesību pāreja un valdījuma nodošana ir būtiskākais jautājums no projekta virzītājiestādes interešu viedokļa, jo tas izšķir projekta reālu virzību un viss piespiedu atsavināšanas process ir vērsts uz to, lai iegūtu īpašumu un izmantotu to attiecīgā projekta mērķiem. Taču vienlaikus šis aspekts ir visneskaidrāk regulēts normatīvajos aktos. Lai sekmētu juridiski drošu īpašuma pārņemšanu un tālāko apbūvi, būtu izstrādājami grozījumi Atsavināšanas likumā, kuru būtība skaidrota tālāk.

No Būvniecības likuma 3.panta izriet, ka tikai īpašumtiesības (vai attiecībā uz trešajai personai piederošu zemi – vienošanās ar zemes īpašnieku) dod tiesības apbūvēt konkrētu zemesgabalu. Tas ir arī atbilstoši Civillikuma 927.pantā nostiprinātajam principam, ka īpašumtiesības ir pilnīgas varas tiesības pār lietu.

Atsavināšanas likuma 12.panta pirmajā daļā noteikts, ka iestādes valdījumā īpašums pāriet pēc tā aprakstīšanas. Savukārt īpašumtiesību pāreja notiek tikai pēc tam, kad ir stājies spēkā tiesas spriedums, ar kuru noteikta taisnīga atlīdzība par īpašuma piespiedu atsavināšanu.

Teorētiski, kontekstā ar Civillikuma 876.pantā sniegto valdījuma definīciju – “lietas valdījums ir īpašuma tiesībai atbilstoša faktiska vara pār lietu”, varētu interpretēt šīs Atsavināšanas likuma normas tā, ka līdz ar valdījuma iegūšanu valsts vai pašvaldība pārņem faktisko varu pār īpašumu un tajā skaitā arī iegūst tiesības veikt apbūvi. Šādu interpretāciju piedāvā gan pats Atsavināšanas likums, speciāli atsevišķi izdalot valdījuma pārejas jeb īpašuma pārņemšanas brīdi (un no tā attiecīgi skaitāmos un papildus kompensācijai izmaksājamos procentus par lietojumu), gan Vācijas piespiedu atsavināšanas noteikumi, kas arī paredz valdījuma (“usage rights”, kas aptver tiesības veikt būvniecības darbus īpašumā) iegūšanu pirms īpašumtiesību pārreģistrācijas, bet maksājot papildus procentus.

Taču, neskatoties uz šo iespējamo vēlamo interpretāciju, šis jautājums nevar tikt skatīts atrauti no taisnīgās atlīdzības izmaksas brīža, jo gan Satversmes tiesas spriedumos (Satversmes tiesas 2005.gada 16.decembra spriedums lietā Nr.2005-12-010, para. 22.3, un Satversmes tiesas 1998.gada 30.aprīļa spriedums lietā Nr.09-02(98), para.3.), gan juridiskajā literatūrā (piemēram, Halsbury’s Laws of England/Compulsory Acquisition of Land (Volume 8 (1) (2003 Reissue))/5, page 272, para 235) ir uzsvērts, ka jābūt taisnīgam līdzsvaram starp sabiedrības un īpašnieka interesēm. Valdījuma pilnīga pāreja īsi pēc likuma par atsavināšanu spēkā stāšanās, bet nenosakāmu laiku pirms atlīdzības izmaksas būtu netaisnīga, jo īpašniekam paliktu tikai “butaforiskas” īpašuma tiesības – ieraksts zemesgrāmatā ar aizlieguma atzīmi atsavināt vai apgrūtināt²⁰.

Ņemot vērā minēto, būtu pamatoti un lietderīgi veikt Atsavināšanas likuma grozījumus, nosakot, ka:

1) īpašuma tiesības uz atsavināmo īpašumu iestādei pāriet ar likuma spēkā stāšanās brīdi un attiecīgi, piemēram, 10 vai 20 dienu laikā ir jāizmaksā īpašniekam kompensācija ne mazāk kā noteiktas daļas (piemēram, 80% vai 90%) apmērā no īpašnieka pieprasītās summas, kas pamatota ar sertificēta vērtētāja vērtējumu, līdzīgi kā tas tiek darīts Lielbritānijā (bet jebkurā gadījumā nepārsniedzot 100% no iestādes pasūtītā vērtējuma), atlikušo summu nosakot tiesai vispārīgā civilprocesa kārtībā; vai arī

2) līdz ar valdījuma iegūšanu iestāde iegūst tiesības lietot īpašumu kā savu, tajā skaitā, veikt būvdarbus. Tāpat kā pirmajā gadījumā būtu nekavējoties jāizmaksā īpašniekam kompensācijas lielākā daļa.

Lai gan arī otrajā punktā minētajā gadījumā iestāde uzreiz iegūtu tiesības rīkoties ar īpašumu un būtu ar likumu nodrošināta īpašumtiesību pāreja nākotnē pēc galīgā sprieduma par kompensācijas apmēru stāšanās spēkā, no praktiskā un juridiski iestādei, iespējams, izdevīgākā viedokļa tomēr ieteicams izmantot 1.punktā minēto grozījuma būtību, jo iestādei varētu būt nepieciešams ne tikai nekavējoties uzsākt īpašuma apbūvi, bet arī, piemēram, projekta mērķa vajadzībām to ieguldīt kādā juridiskā nodibinājumā (projekta mērķsabiedrībā) vai citādi tiesiski rīkoties, piemēram, slēdzot līgumus par īpašumu. Valdījums varētu būt nepietiekams šādu tiesību realizācijai.

1.punktā minētie grozījumi redakcionāli varētu būt tuvi 2005.gada 9.jūnija grozījumiem Atsavināšanas likumā, kuri ar Satversmes tiesas spriedumu ir atzīti par neatbilstošiem Satversmei. Būtiskākā atšķirība, kas mazinātu risku to atkārtotai apstrīdēšanai un atzīšanai par neatbilstošiem, būtu tas, ka ievērojama daļa no sertificēta vērtētāja noteiktās atlīdzības tiktu izmaksāta nekavējoties pēc īpašumtiesību pārejas brīža. Uz šādu nepieciešamību Satversmes tiesa ir tieši norādījusi arī savā jau minētajā spriedumā, atsaucoties gan uz juridisko literatūru, gan Tieslietu ministrijas atzinumu, gan citās valstīs pastāvošo regulējumu. Tādēļ būtiska atlīdzības daļa ir jāizmaksā nekavējoties pēc valdījuma vai īpašumtiesību pārejas un pirms tiesvedības uzsākšanas, jo visas atlīdzības izmaksas atlikšana uz nenoteiktu laiku (kad stāsies spēkā tiesas spriedums) ir nesamērīgs “sods” par īpašnieka atteikšanos noslēgt vienošanos.

Jebkurā gadījumā būtu jāpieņem viena vai otra veida grozījumi attiecībā uz šo īpašumtiesību un valdījuma pārejas jautājumu, jo šā brīža Atsavināšanas likuma noteikumi nenodrošina ne iestādes, ne īpašnieka interešu aizsardzību – iestādes tiesību apjoms rīkoties ar īpašumu pēc likuma pieņemšanas un valdījuma pārejas ir neskaidrs un īpašnieks atlīdzību arī nav saņēmis, lai gan viņš praktiski ir zaudējis tiesības rīkoties ar īpašumu.  

2.9. Zemes noma autoceļu izbūves vajadzībām

Kā jau iepriekš minēts, no Būvniecības likuma 3.panta izriet, ka uz svešas zemes var būvēt tikai ar īpašnieka piekrišanu. Līdz ar to arī inženiertehnisko būvju (tai skaitā, autoceļu) būvniecību var uzsākt tikai pēc tam, kad ir saņemta īpašnieka piekrišana. Likums nenosaka nekādus ierobežojumus attiecībā uz šīs piekrišanas formu, bet tikai norāda, ka tai ir jābūt ietvertai līgumā²¹.

Tā kā atsavināšanas process var ieilgt sakarā ar īpašumu sadali, novērtēšanu, zaudējumu aprēķināšanu un saskaņošanu, kā arī attiecīgo atsavināšanas dokumentu (Ministru kabineta rīkojumu, līgumu) sagatavošanu, tad vairākos gadījumos ir nepieciešams ar īpašnieku panākt kādu pagaidu risinājumu līdz atsavināšanas procesa pabeigšanai. Tas nodrošinātu, ka piemērotā sezonā varētu uzsākt būvdarbus un pabeigt tos tādos termiņos, ko pieprasa pieejamais finansējums. Neskatoties uz to, ka normatīvie akti šo jautājumu neregulē, nav šķēršļu šādos gadījumos attiecīgajai nozares institūcijai slēgt ar īpašniekiem, piemēram, nomas līgumu, jo īpašumu lietošanas tiesību nokārtošana, tāpat kā īpašuma atsavināšana brīvprātīgā kārtā, nenotiek publisko tiesību ietvaros, bet gan privāto tiesību ietvaros.

Tomēr, lai atvieglotu atbildīgo iestāžu darbu un veicinātu operatīvu jautājumu risinājumu, likumā “Par autoceļiem” būtu iekļaujams grozījums, kas noteiktu, ka līdz īpašumu atsavināšanas valsts vai sabiedriskajām vajadzībām procesa pabeigšanai atbildīgā valsts vai pašvaldības institūcija (vai VAS “Latvijas valsts ceļi”) var slēgt nomas līgumus ar atsavināšanai pakļauto zemju īpašniekiem autoceļu būvniecības vajadzībām. Nomas maksa maksājama no īpašuma pārņemšanas autoceļa būvniecības uzsākšanai līdz atsavināšanas pabeigšanai, tas ir, līdz atsavināšanas līguma noslēgšanai vai piespiedu atsavināšanas likuma spēkā stāšanās brīdim.

Vienlaikus jāuzsver, ka šis nomas risinājums būtu piemērojams izņēmuma gadījumā, par prioritāti nosakot īpašumtiesību pārejas jautājuma sakārtošanu līdz paredzētajai būvdarbu uzsākšanai. Pretējā gadījumā šis pagaidu risinājums var ieilgt un iestāžu nepietiekamās darba kapacitātes dēļ no budžeta būs jāsedz šīs nomas maksas neprognozējamā laika posmā, kas sadārdzinās projekta izmaksas. Iespējams, pēc statistikas datu apkopošanas par termiņu, kādu praksē aizņem atsavināšanas pabeigšana, varētu iekšējās vadlīnijās noteikt maksimālo šādas nomas termiņu. Likumā to nevarētu ietvert tā iemesla dēļ, ka privātpersona nevar būt atbildīga par darbībām, kas ir iestādes kompetencē.

Nomas līgumā būtu iekļaujami šādi noteikumi:

1) īpašnieks piekrīt, ka uz viņa īpašumā esošās zemes tiek būvēts konkrētais infrastruktūras objekts (piemēram, valsts autoceļš) atbilstoši saskaņotajam tehniskajam projektam;

2) īpašnieks apzinās, ka zeme (uz kuras atradīsies izbūvējamais objekts), atbilstoši likuma “Par autoceļiem” 4.panta prasībām tiks atsavināta sabiedriskajām vajadzībām;

3) par zemes lietojuma tiesību piešķiršanu līdz atsavināšanas procesa pabeigšanai institūcija maksā īpašniekam nomas maksu;

4) citi konkrētai situācijai specifiski noteikumi (piemēram, attiecībā uz pagaidu piekļuvi).

Iespējams, ka vairumā gadījumu, kad īpašums netiek izmantots saimnieciskajā darbībā, jebkura nomas maksa²² motivēs saprātīgu īpašnieku slēgt šādu vienošanos. Saņemtais nomas maksas apmērs būs papildus ienākums, salīdzinot ar situāciju, kad netiek saņemts nekāds ienākums no atsavināmā īpašuma šajā pārejas posmā (no paziņošanas par nepieciešamo būvniecību un atsavināšanu līdz brīvprātīgas vai piespiedu atsavināšanas pabeigšanai). Cita situācija būtu, ja atsavināmais īpašums tiek izmantots peļņas gūšanai (piemēram, lauksaimniecības produkcijas ražošanai). Tādā gadījumā nomas maksas apmērs varētu būt nosakāms atbilstoši tam ienākumam, ko paredzamajā nomas laikā īpašnieks varētu iegūt, izmantojot īpašumu saimnieciskajā darbībā. Citos gadījumos par adekvātu nomas maksu būtu uzskatāma sertificēta vērtētāja noteiktā nomas maksa, pamatojot to ar pielīdzināmu platību nomas maksām. Papildus vēl vienošanās varētu noteikt, ka īpašniekam tiek kompensēts samaksātais nekustamā īpašuma nodoklis proporcionāli iznomātajai zemes platībai.

Jebkurā gadījumā attiecībā uz nomas maksas apmēru būtu nepieciešama padziļināta izpēte un ekspertu piesaiste no nekustamā īpašuma vērtētāju un finansistu puses. Iespējams, aprēķinu rezultātā var noteikt kādus nomas maksas “griestus” (piemēram, piesaistītus kadastrālajai vērtībai, kā tas pēc analoģijas ir piespiedu nomas gadījumā), līdz kuriem iestāde var rīkoties savas rīcības brīvības ietvaros un kas būs uzskatāms par samērīgu līdzsvaru starp valsts un privātpersonas interesēm, kā arī neprasītu papildu resursus ar individuālo vērtējumu sagatavošanu, kas padarītu šo nomas risinājumu par neefektīvu. 

2.10. Dzīvojamo vai komercdarbības telpu vai ēku atbrīvošana un izlikšana no tām

Jautājums par telpu atbrīvošanu (izlikšanu) saistībā ar nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanu valsts vai sabiedrības vajadzībām var rasties tad, ja pēc speciālā likuma spēkā stāšanās noteiktā termiņā²³ īpašnieks neatbrīvo atsavināto īpašumu²⁴. Ja telpas netiek atbrīvotas uz vienošanās pamata, kas noslēgta brīvprātīgas atsavināšanas ietvaros, tad, kā jau iepriekš norādīts, uzskatāms, ka īpašnieks faktiski nav piekritis atsavināšanai un tāpēc nekavējoties uzsākama piespiedu atsavināšana. Līdz ar to visi izlikšanas jautājumi var tikt reducēti uz tādu tiesisko situāciju, kad ir stājies spēkā speciālais likums par īpašuma atsavināšanu.

Vienlaikus jāņem vērā, ka izlikšana ir cieši saistīta ar citu dzīvojamo telpu nodrošināšanu, jo Atsavināšanas likuma 12.pants uzliek atbildīgajai institūcijai pienākumu, atsavinot dzīvojamo māju, kurā dzīvo īpašnieks vai viņa ģimenes locekļi, nodrošināt tos ar citu dzīvojamo telpu.

No praktiskiem apsvērumiem, lai neierobežotu īpašnieka tiesības izmantot atlīdzības apmēru pēc saviem ieskatiem un pašam izvēlēties vēlamāku dzīvesvietu, minētais Atsavināšanas likuma pants būtu papildināms ar izņēmuma gadījumu, kad iestādei šis pienākums atkrīt, respektīvi, ja īpašnieks izvēlas saņemt atlīdzību naudā un informē par to atbildīgo institūciju pēc tam, kad atbildīgā institūcija īpašniekam ir paziņojusi par speciālā likuma spēkā stāšanos un pirms atlīdzības izmantošanas citas dzīvojamās telpas iegādei. Tāpat šis pants būtu precizējams, nosakot, ka cita dzīvojamās telpas nodrošināšana nozīmē citu līdzvērtīgu dzīvojamo telpu iegādi uz īpašnieka vārda, izmantojot atlīdzībai paredzēto summu.

Attiecībā uz īpašnieka izlikšanu būtu nepieciešams papildināt Atsavināšanas likumu, nosakot, ka tiesu izpildītājs uz atbildīgās institūcijas paziņojuma pamata ne ilgāk kā, piemēram, 15 dienu laikā veic telpu atbrīvošanu un personu izlikšanu no telpām:

1) ja bijušais īpašnieks, tā nomnieki vai citas personas pēc speciālā likuma spēkā stāšanās neatbrīvo atsavināto īpašumu tādā termiņā, kas ir noteikts konstitucionālās sūdzības iesniegšanai par speciālo likumu, un nav iesniedzis konstitucionālo sūdzību;

2) ja ir stājies spēkā Satversmes tiesas spriedums, ar kuru ir atzīta speciālā likuma atbilstība augstāka juridiskā spēka normām.

Būtiski norādīt, ka institūcijai nebūtu tiesības nosūtīt tiesu izpildītājam paziņojumu par telpu piespiedu atbrīvošanu un izlikšanu agrāk, nekā ir nodrošināta cita dzīvojamā telpa, izņemot, ja īpašnieks ir izvēlējies saņemt atlīdzību naudā un jau saņēmis to, tādējādi atsakoties no tiesībām uz citu dzīvojamo telpu.

Gadījumā, ja īpašnieks ir iesniedzis konstitucionālo sūdzību, ar ko tādējādi tiktu apstrīdēta atsavināšanas likumība kopumā, nebūtu pieļaujama īpašnieka izlikšana no telpām, līdz lieta nav izskatīta Satversmes tiesā. Ja Satversmes tiesa pieņem sūdzību un ierosina lietu, un spriedumā atzīst, ka speciālais atsavināšanas likums neatbilst augstāka juridiska spēka normai (piemēram, Satversmes 105.pantam), tas zaudē spēku spriedumā noteiktajā kārtībā un nav tiesiska pamata atsavināt konkrēto nekustamo īpašumu valsts vai sabiedrības vajadzībām, līdz netiek pieņemts jauns speciālais atsavināšanas likums atbilstoši augstāka juridiska spēka normām.

Ar ieteiktajiem grozījumiem tiktu panākts taisnīgs līdzsvars starp iestādes tiesībām pārņemt īpašumu savām vajadzībām un īpašnieka tiesībām saņemt atlīdzību vai citu dzīvojamo telpu. Tāpat netiktu aizskartas īpašnieka tiesības uz taisnīgu tiesu – apstrīdēt speciālo likumu Satversmes tiesā. Taisnīgas atlīdzības apmēra apstrīdēšana vispārīgā tiesā neietekmētu telpu atbrīvošanas un personu izlikšanas kārtību, jo īpašniekam pozitīva tiesas sprieduma gadījumā atlikums²⁵ un starpība²⁶ tiktu piemaksāta naudas izteiksmē. 

2.11. Piespiedu atsavināšanas apstrīdēšanas kārtība

Piespiedu atsavināšanas procesā šobrīd ir izšķirami divi iespējamie apstrīdēšanas ceļi. Pirmkārt, īpašnieks var apstrīdēt atlīdzības apmēru. Otrkārt, īpašnieks, saskaņā ar Satversmes tiesas likumu, var apstrīdēt pašas atsavināšanas likumību, tas ir, konstitucionālās tiesvedības ietvaros pārbaudīt likuma par konkrētā īpašuma atsavināšanas atbilstību Satversmei un Eiropas Cilvēktiesību konvencijai.

Prasība par atlīdzības apmēra noteikšanu izskatāma vispārējās jurisdikcijas tiesā un paātrinātā kārtībā²⁷, savukārt konstitucionālā sūdzība – Satversmes tiesā. Atsavināšanas likumību var apstrīdēt uz tā pamata, ka īpašuma piespiedu atsavināšanas pamatā nav bijusi pietiekama sabiedriskā vajadzība vai izņēmuma gadījums, vai arī ka pieļauts procesuāls normatīvā akta pieņemšanas noteikumu pārkāpums. Arī citās valstīs atlīdzības apmēra noteikšanai ir viena procesuāla kārtība, savukārt sabiedriskās vajadzības izvērtēšanai – cita.

Tādējādi Latvijā nevajadzētu radikāli mainīt šo pamatkārtību, bet tiesiskās stabilitātes nodrošināšanai būtu pieņemami atsevišķi precizējoši grozījumi, piemēram, attiecībā uz konstitucionālās sūdzības iesniegšanas termiņu, kuri turpmāk skaidroti plašāk.

Uz pastāvošā regulējuma bāzes attiecībā uz speciālā likuma apstrīdēšanu konstitucionālā kārtībā būtu nepieciešams vai nu Atsavināšanas likumā, vai Satversmes tiesas likumā noteikt, ka konstitucionālo sūdzību par speciālā atsavināšanas likuma neatbilstību Satversmei (sakarā ar personas pamattiesību aizskārumu) var iesniegt, piemēram, 1 vai 2 mēnešu laikā²⁸. Lai gan Satversmes tiesas likuma 19.² pantā ir noteikts termiņš konstitucionālās sūdzības iesniegšanai – “Konstitucionālo sūdzību (pieteikumu) Satversmes tiesai var iesniegt sešu mēnešu laikā pēc pēdējās institūcijas nolēmuma spēkā stāšanās”, var rasties interpretācijas iespējas, vai šis termiņš attiecināms arī uz normatīvā akta tiešu apstrīdēšanu, kā tas ir speciālā atsavināšanas likuma gadījumā. Pat ja interpretācijas ceļā pieņemtu vai, vēlamāk, likumā skaidrāk noteiktu, ka tas tā ir attiecināms, tad šis termiņš tomēr varētu būt par garu visa piespiedu atsavināšanas procesa kontekstā. Izlikšana no telpām un reālo darbu uzsākšana praktisku apsvērumu dēļ varētu tikt atlikta līdz brīdim, kad ir pilnīga skaidrība par to, ka piespiedu atsavināšanas speciālais likums nav ne pēc būtības, ne procesuālu pārkāpumu dēļ vairs apstrīdams Satversmes tiesā. Ņemot vērā, ka īpašniekam visa piespiedu atsavināšanas procesa ietvaros jau ir bijusi pieejama visa informācija un atbilstošā dokumentācija, tad 60 dienu termiņš konstitucionālās sūdzības iesniegšanai būtu pietiekams un nevarētu tikt vērtēts kā nesamērīgs personas tiesību ierobežojums. Vienlaikus Atsavināšanas likumā būtu jānodrošina, ka konstitucionālo sūdzību par speciālā atsavināšanas likuma neatbilstību augstāka juridiskā spēka tiesību normām var iesniegt īsākā termiņā, nekā iestādei ir pienākums veikt atlīdzības izmaksu vai tiesības uzsākt telpu atbrīvošanu. Pretējā gadījumā īpašnieks varētu saņemt atlīdzību (bez jebkāda nodrošinājuma iestādei to saņemt atpakaļ) un vienlaicīgi turpināt tiesvedību.

Ja Satversmes tiesas likumā vai Atsavināšanas likumā ar grozījumiem netiek atrunāts, ka pārsūdzības termiņa ierobežojums attiecas arī uz speciālajiem atsavināšanas likumiem, tad teorētiski īpašnieka tiesības apstrīdēt šī likuma atbilstību Satversmei ir neierobežotas laikā, jo normatīvajos aktos nav noteikts termiņa ierobežojums likuma atbilstības augstāka spēka normatīvajam aktam apstrīdēšanai. Tas novestu pie noteiktas tiesiskās stabilitātes trūkuma attiecībā uz piespiedu kārtībā atsavinātajiem īpašumiem un to izmantošanu sabiedrības interesēs. Turklāt tas būtu attiecināms pat uz tiem īpašumiem, par kuriem pēc speciālā likuma pieņemšanas ir panākta vienošanās par taisnīgu atlīdzību, jo no normatīvajiem aktiem neizriet pamatota prezumpcija, ka iestādes un īpašnieka vienošanās par atlīdzības izmaksu nozīmē, ka īpašnieks ir arī pilnībā atzinis atsavināšanas tiesiskumu attiecībā uz sabiedriskās vajadzības un izņēmuma gadījuma elementiem.

Tādējādi vai nu Satversmes tiesas likumā vai Atsavināšanas likumā (vai abos divos) būtu skaidri jānorāda saprātīgs termiņš piespiedu atsavināšanas speciālā likuma apstrīdēšanai konstitucionālās sūdzības kārtībā. 

3. Tiesību akti, kuros nepieciešami grozījumi, un to būtība

Izdarot grozījumus atsevišķos normatīvajos aktos, iespējams nekustamo īpašumu atsavināšanas procesu padarīt efektīvāku un ātrāku. Tomēr normatīvo aktu grozījumi ir jāvērtē savstarpējā kopsakarā, un tikai to visu sistēmiska ieviešana un savstarpēja saskaņošana nodrošinātu piespiedu atsavināšanas procesa būtisku uzlabošanu, novēršot galvenās problēmas un sniedzot iespēju operatīvi pārņemt īpašumu valsts vajadzībām, nepārkāpjot privātpersonu cilvēktiesības.

Normatīvie akti, kuros būtu nepieciešams izdarīt grozījumus atsavināšanas procesa uzlabošanai:

1. Atsavināšanas likums

Būtu apsverama šādu grozījumu izdarīšana:

1.1. taisnīga atlīdzība ietver atsavināmā īpašuma tirgus vērtību un kompensāciju par atsavināšanas rezultātā nodarītajiem tiešajiem zaudējumiem;

1.2. attiecībā uz zaudējumiem piemērojami Civillikuma noteikumi, ciktāl to neregulē citi normatīvie akti;

1.3. īpašniekam izmaksājamā kompensācijā par zaudējumiem nav iekļaujama kompensācija par tādiem zaudējumiem un neērtībām, kuru novēršanu par saviem līdzekļiem nodrošina atsavinātās mantas ieguvējs;

1.4. ar attiecīgā speciālā likuma spēkā stāšanos iestāde īpašumu iegūst valdījumā;

1.5. pēc speciālā likuma spēkā stāšanās atbildīgā institūcija, kuras vajadzībām notiek atsavināšana, nekavējoties piedāvā īpašniekam noslēgt vienošanos par nekustamā īpašuma atsavināšanu, kurā norāda izmaksājamās atlīdzības apmēru, atsavinātā īpašuma atbrīvošanas un citu dzīvojamo telpu iegādes kārtību (ja tiek atsavinātas dzīvojamās telpas). Vienošanās noslēdzama ne vēlāk kā 15 darba dienu laikā no speciālā likuma spēkā stāšanās;

1.6. īpašniekam ir tiesības citu dzīvojamo telpu vietā pieprasīt atlīdzības izmaksu naudā. Tādā gadījumā jānosaka vienošanās ar atbildīgo institūciju vai, ja tāda netiek panākta, īpašniekam jāiesniedz atbildīgajā institūcijā attiecīgs pieteikums ne vēlāk kā, piemēram, 15 darba dienu laikā no speciālā likuma spēkā stāšanās;

1.7. ja, piemēram, 15 darba dienu laikā no speciālā likuma spēkā stāšanās netiek panākta vienošanās un dzīvojamo telpu gadījumā ir saņemts īpašnieka pieteikums par atlīdzības izmaksu naudā, tad nākamo 15 darba dienu laikā ir jāizmaksā īpašniekam kompensācija ne mazāk kā 90% apmērā no īpašnieka pieprasītās summas, kas pamatota ar sertificēta vērtētāja vērtējumu, bet jebkurā gadījumā nepārsniedzot 100% no iestādes pasūtītā sertificētā vērtētāja vērtējuma. Atlikusī atlīdzības summa tiek noteikta tiesā vispārīgā civilprocesuālā kārtībā;

1.8. cita dzīvojamās telpas nodrošināšana nozīmē citu līdzvērtīgu dzīvojamo telpu iegādi uz īpašnieka vārda, izmantojot atlīdzībai paredzēto summu;

1.9. tiesu izpildītājs uz atbildīgās institūcijas paziņojuma pamata ne ilgāk kā, piemēram, 15 dienu laikā veic telpu atbrīvošanu un personu izlikšanu no telpām:

1.9.1. ja bijušais īpašnieks, tā nomnieki vai citas personas pēc speciālā likuma spēkā stāšanās neatbrīvo atsavināto īpašumu tādā termiņā, kas ir noteikts konstitucionālās sūdzības iesniegšanai par speciālo likumu, un nav iesniedzis konstitucionālo sūdzību, vai

1.9.2. ja bijušais īpašnieks pretēji pēc speciālā likuma spēkā stāšanās noslēgtajai vienošanās neatbrīvo īpašumu un nav iesniedzis konstitucionālo sūdzību, vai;

1.9.3. ja ir stājies spēkā Satversmes tiesas spriedums, ar kuru ir atzīta speciālā likuma atbilstība augstāka juridiskā spēka normām;

1.10. konstitucionālo sūdzību par speciālā atsavināšanas likuma neatbilstību augstāka juridiskā spēka tiesību normām var iesniegt 2 mēnešu laikā no speciālā atsavināšanas likuma spēkā stāšanās;

1.11. konstitucionālās sūdzības iesniegšana aptur atlīdzības izmaksu un īpašuma atbrīvošanu;

1.12. gadījumā, ja atsavināmais īpašums ir īpašnieka faktiskā dzīvesvieta vai komercdarbības vieta, bet aprēķinātā tirgus vērtība nenodrošina līdzvērtīga īpašuma iegādi, tad izmaksājamā atlīdzība par īpašumu nevar būt mazāka kā aizvietošanas vērtība;

1.13. aizvietošanas vērtība ir tāda atlīdzība, par kuru var iegādāties līdzvērtīgu īpašumu, kas ir pielīdzināmā stāvoklī un izmantojams līdzīgā apmērā kā atsavinātais īpašums;

1.14. likumprojekts par nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanu izskatāms Saeimā steidzamības kārtībā divos lasījumos;

1.15. ienesīgums nosakāms ne vairāk kā 5% apmērā no pēdējo piecu gadu tīrā ienākuma no atsavināmā īpašuma;

1.16. likums neattiecas uz valsts vai pašvaldības zemesgabalu maiņu satiksmes infrastruktūras vajadzībām, ja starpība starp iemaināmā zemesgabala nosacīto cenu un valsts vai pašvaldības īpašuma nosacīto cenu tiek izmantota kompensācijas par zaudējumiem segšanai;

1.17. deleģējums Ministru kabinetam izdot noteikumus par nekustamā īpašuma un kompensējamo zaudējumu novērtēšanu, īpašuma nomas maksas noteikšanu saistībā ar nekustamo īpašumu atsavināšanu valsts vai sabiedriskajām vajadzībām.

2. Zemes ierīcības likuma 5.panta 4.punktā būtu svītrojams vārds “piespiedu” un tādējādi punkts izsakāms šādā jaunā redakcijā: “4) valsts tiešās pārvaldes iestāde vai pašvaldība attiecībā uz nekustamiem īpašumiem, kuriem paredzēta atsavināšana valsts vai sabiedriskajām vajadzībām”.

3. Likumā “Par autoceļiem” iespējams izdarīt grozījumu, papildinot likumu ar normu, ka līdz īpašumu atsavināšanas valsts vai sabiedriskajām vajadzībām procesa pabeigšanai atbildīgā valsts vai pašvaldības institūcija (vai VAS “Latvijas valsts ceļi”) var slēgt nomas līgumus ar atsavināšanai pakļauto zemju īpašniekiem autoceļu būvniecības vajadzībām. Nomas maksa maksājama no īpašuma pārņemšanas autoceļa būvniecības uzsākšanai līdz atsavināšanas pabeigšanai, tas ir, līdz atsavināšanas līguma noslēgšanai vai piespiedu atsavināšanas speciālā likuma spēkā stāšanās brīdim.

4. Izstrādājami jauni uz Atsavināšanas likuma pamata izdoti Ministru kabineta noteikumi “Noteikumi par nekustamā īpašuma un kompensējamo zaudējumu novērtēšanu, īpašuma nomas maksas noteikšanu saistībā ar nekustamo īpašumu atsavināšanu valsts vai sabiedriskajām vajadzībām”.

 

---

¹ Augstākās tiesas Administratīvo lietu departamenta lēmums Nr.SKA-412.

² Augstākās tiesas Administratīvo lietu departamenta lēmumā Nr.SKA-412 norādīts, ka darbību privāto tiesību jomā raksturo tas, ka līdzēji rīkojas uz līdztiesības pamatiem un neatrodas savstarpējās pakļautības attiecībās.

³ Augstākās tiesas Administratīvo lietu departamenta 2006.gada 15.jūnija lēmums Nr.SKA-365.

⁴ Šīs problēmas risinājums būtu atkarīgs no katras lietas konkrētajiem apstākļiem, bet, iespējams, ka, ja īpašnieks, izmantojot dažādus saziņas līdzekļus, nav atrodams vai sasniedzams, tad īpašumu var pārņemt iestādes valdījumā nepieciešamo darbu veikšanai uz iestādes lēmuma pamata, vienlaikus rezervējot iespējamās atlīdzības summu.

⁵ Jāatzīmē, ka atbilstoši Atsavināšanas likuma 5.pantam, atlīdzības noteikšana cita īpašuma jeb līdzvērtīgas mantas formā ir nevis iestādes pienākums, bet tiesība, ja faktiskajos apstākļos maiņa (izmantojot brīvo zemju vai dzīvojamo platību fondā iekļautos īpašumus) būtu ātrāk, efektīvāk un līdzekļus taupošāk realizējama nekā kompensācijas izmaksa naudā. Līdz ar to, ja īpašnieks paziņo iestādei, ka atsavinās īpašumu tikai maiņas ceļā, bet iestādei adekvāta maiņas īpašuma nav, tad jautājums nekavējoties virzāms piespiedu atsavināšanai.

⁶ Atsavināšanas likuma 1.pantā un LR Satversmes 105.pantā kā četri vienlīdz būtiskie pamatotas un tiesiskas piespiedu atsavināšanas priekšnoteikumi minēti sekojoši: sabiedriskā vajadzība, izņēmuma gadījums, atsevišķs likums un taisnīga atlīdzība.

⁷ Atsavināšanas likumā lietotais jēdziens “vietējā cena”, visticamāk, uz likuma pieņemšanas brīdi 1992.gadā bija domāts kā “tirgus vērtība” konkrētā teritorijā jeb cena, par kādu attiecīgajā teritorijā kāds ir gatavs iegādāties šāda veida īpašumu.

⁸ Saskaņā ar 13.panta 2.daļu ienesīgums ir aprobežots ar 5% no pēdējo piecu gadu tīrā ienākuma, bet šā brīža redakcija ir neskaidra, jo jēdziens “kapitalizējot” netiek lietots šādā kontekstā. Līdz ar to šī redakcija būtu precizējama.

⁹ Vienlaikus jānorāda: ja praksē vērtētāja kļūdas dēļ ienesīgums vai augļi, vai no īpašuma neatdalāmie piederumi nav iekļauti vērtējumā, tad tas nevar būt par pamatu atteikt īpašniekam to kompensāciju. Ienesīgums un zaudējumi tad jāvērtē atsevišķi, un kompensācija par tiem izmaksājama papildus tirgus vērtībai.

¹⁰ Starptautiskās īpašuma vērtēšanas standartu komitejas (SĪVSK) standarti, uz kuru pamata ir izstrādāts arī Latvijas valsts standarts 401-0, tirgus vērtību definē kā “novērtēšanas datumā noteiktai naudas summai, par kādu īpašumam būtu jāpāriet no viena īpašnieka pie otra komerciāla darījuma rezultātā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša mārketinga; pie tam tiek pieņemts, ka katra no pusēm rīkojas kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanās”.

¹¹ Atsevišķos gadījumos, piemēram, atsavinot tikai sarkanajās līnijās esošo daļu, īpašuma tirgus vērtība nav nosakāma tā iemesla dēļ, ka faktiski nav pieprasījuma pēc zemes, uz kuras nevar veikt nekādu saimniecisko darbību.

¹² Atbilstoši ECT praksei tā īpašos izņēmuma gadījumos var būt zem tirgus vērtības, bet to nav ieteicams praktizēt.

¹³ Īpašuma vērtēšanas standarti LVS 401-0 nosaka, ka aizvietošanas vērtību piemēro specializētam īpašumam un nosaka, pamatojoties uz no tirgus vērtības atšķirīgas (netirgus) vērtēšanas bāzes, tomēr tā var tikt izmantota finanšu atskaišu vajadzībām.

¹⁴ Īpašuma sastāvā ietilpstošajiem objektiem, kas veido īpašuma cenu, jābūt nesaraujami saistītiem ar atsavināmo īpašumu, tādējādi tie nevar tikt atdalīti, nesabojājot to būtību.

¹⁵ Satversmes tiesa ir noteikusi, ka “nosakot taisnīgas atlīdzības apmēru, nav pieļaujams abstrahēties no atsavināmā īpašuma specifiskajām īpašībām un izmantošanas veida”, tāpēc, ja šīs specifiskās īpašības un izmantošanas veids ietekmē īpašuma vērtību, tad tas ir jāatspoguļo šajā dokumentācijā.

¹⁶ Ar šīm lietām saistītie zaudējumi kompensējami tikai tad, ja tiek pārsniegti pieļaujamie normatīvi.

¹⁷ Kā jau minēts iepriekš, attiecībā uz šiem izejas datiem iestādei ir jāpievērš īpaša uzmanība, jo vērtētāji nereti vadās tikai no zemesgrāmatā un robežu plānā reģistrētajiem apgrūtinājumiem, bet faktiski īpašniekam var būt saistoši arī citi apgrūtinājumi, piemēram, ar teritorijas plānojumu noteiktās aizsargjoslas vai dzelzceļa nodalījuma joslas. Iestādei neatkarīgi no LVS 401-0 noteiktajiem vērtētāja pienākumiem ir jāsniedz vērtētājam visi iestādei zināmie izejas dati attiecībā uz īpašumu.

¹⁸ Nav skaidrs, vai maināmā valsts īpašuma cena nevar būt par 20% lielāka kā iemaināmā īpašuma cena, vai arī nevar būt vairāk kā par 20% mazāka nekā iemaināmā īpašuma cena, vai arī abi šie gadījumi ir aptverti.

¹⁹ Pressos Compania Naviera S.A. and Other v. Belgium, judgement of 20 November 1995, Series A no.332, p.23, para.37.

²⁰ Šo atzīmi, atbilstoši Atsavināšanas likuma 4.pantam, var ierakstīt zemesgrāmatā pēc speciālā likuma spēkā stāšanās uz attiecīgās institūcijas paziņojuma pamata.

²¹ Šāda piekrišana teorētiski varētu izrietēt arī no likuma, ja, piemēram, Aizsargjoslu likumā noteiktu, ka autoceļu rekonstrukcijas darbi var tikt veikti bez īpašnieka piekrišanas (bet pēc iepriekšēja brīdinājuma) un pirms atsavināšanas procesa pabeigšanas, ja aizsargjosla kā īpašuma apgrūtinājums ir pastāvējusi pirms īpašumtiesību iegūšanas un rekonstrukcijas darbu rezultātā tā netiks palielināta. Šādā gadījumā Aizsargjoslu likums būtu uzskatāms par speciālo likumu attiecībā pret Būvniecības likumu, un šī norma būtu piemērojama minētajās attiecībās.

²² Piemēram, pēc analoģijas ar piespiedu nomu, tas varētu būt 5% apmērā no kadastrālās vērtības.

²³ Citās valstīs šis termiņš ir apmēram 1 mēnesis no brīža, kad īpašniekam ir nodrošināta iespēja saņemt garantēto atlīdzību (piemēram, 80-90%, ja strīds turpinās tiesā).

²⁴ Atsavināšanas likums nenosaka kārtību, kādā īpašums ir atbrīvojams pēc piespiedu atsavināšanas pabeigšanas, līdz ar to ir nepieciešams speciāls regulējums. Pretējā gadījumā vispārējā civiltiesiskā kārtībā tiesā būtu ceļama prasība par telpu atbrīvošanu un personu izlikšanu, kuras rezultāts atkal būtu neprognozējams laikā.

²⁵ Atlikums, kas paliek pāri no 80–90% izmaksas.

²⁶ Starpība starp tiesas noteikto atlīdzības apmēru un atlīdzības summu, no kuras tika izmaksāti 80–90%.

²⁷ Likumdevēja vēlme nodrošināt šo lietu izskatīšanu paātrinātā kārtībā izriet no tā brīža Saeimas Juridiskās komisijas vadītāja Mareka Segliņa paskaidrojumiem Satversmes tiesai, kas atspoguļoti Satversmes tiesas spriedumā, kā arī no pieņemtajiem 2005.gada 9.jūnija grozījumiem Civilprocesa likuma 149.pantā, kas paredz tiesas sēdes noteikšanu 15 dienu laikā pēc paskaidrojumu saņemšanas vai to iesniegšanas termiņa notecēšanas, vai pēc sagatavošanas sēdes.

²⁸ Tā, piemēram, Anglijā, galalēmums par piespiedu atsavināšanu (compulsory purchase orders) var tikt apstrīdēts 6 nedēļu laikā no tā spēkā stāšanās brīža.