Uz deputātu jautājumu rakstiski iesniegtā atbilde

Ministrs I.V.Lieģis
Uz jaut. nr.253/J9 – dok. nr.6596
Par nekustamā īpašuma pircēju interešu aizsardzību

Tieslietu ministrijā 2010.gada 7.oktobrī ir saņemts 9.Saeimas deputātu jautājums par nekustamā īpašuma pircēju interešu aizsardzību (turpmāk – vēstule), kurā tiek lūgts sniegt atbildes uz šādiem jautājumiem:

1) Kādā veidā būtu iespējams risināt problēmas saistībā ar nekustamā īpašuma pircēju interešu pārkāpumiem nekustamā īpašuma attīstītāja maksātnespējas gadījumā un aizsargāt šādu nekustamā īpašuma pircēju intereses?

2) Vai Tieslietu ministrijā tiek izstrādāti vai plānots izstrādāt kādus normatīvos aktus, lai panāktu nekustamā īpašuma pircēju interešu un tiesību aizsardzību minētajos gadījumos?

Vēstulē tiek norādīts, ka "[S]akarā ar pēdējos gados Latvijā novērojamo ekonomisko lejupslīdi ir aktualizējusies problēma, kas saistīta ar nekustamā īpašuma pircēja interešu pārkāpumiem nekustamā īpašuma attīstītāja maksātnespējas gadījumā.

Pašlaik tiesiskā ceļā nav iespējams aizsargāt šos pircējus, jo, pat izpildot visas saistības pēc nekustamā īpašuma atsavināšanas līguma, viņiem nav iespējams koroborēt savas īpašuma tiesības zemesgrāmatā, jo pārsvarā gadījumu nekustamajam īpašumam ir nostiprināta hipotēka par labu kredītiestādēm.

Maksātnespējīgā nekustamā īpašuma attīstītāja manta gandrīz visos gadījumos pāriet kredītiestādei kā nodrošinātajam kreditoram. Ar kredītiestādēm nekustamā īpašuma pircējiem nav līgumattiecību, un šie pircēji zaudē kā naudu, ko viņi ir samaksājuši par nekustamā īpašuma pirkumu (pie kam pirkuma cena 3–4 reizes lielāka nekā pašreizējā tirgus vērtība), tā arī nekustamo īpašumu.

Gadījumos, kad pirkuma maksa nav samaksāta pilnībā, šādi nekustamā īpašuma pircēji pat nevar panākt tiesas ceļā atsavināšanas aizliegumu nekustamajam īpašumam."

Iepazīstoties ar vēstulē minēto, norādāms, ka minētās informācijas daudzums nav pietiekams, lai varētu sniegt konkrētu problēmas tiesisko izvērtējumu. Ņemot vērā, ka jautājums ir par darījumiem ar nekustamo īpašumu attīstītājiem, tad nekustamā īpašuma attīstītāja maksātnespēja var iestāties jebkurā stadijā – gan tad, kad nekustamais īpašums ir uzbūvēts, gan tad, kad nekustamais īpašums ir tikai projekta stadijā (faktiski būvniecības darbi vēl nav uzsākti), gan arī tad, kad nekustamā īpašuma objekta būvniecība ir uzsākta un nav vēl pabeigta. Katrā no šīm stadijām tiesiskais risinājums var būt dažāds.

Pirmkārt, sniedzu izvērtējumu tiem gadījumiem, kad nekustamā īpašuma objekts ir uzbūvēts, to ir iespējams atsavināt un nekustamā īpašuma pircējs ir izpildījis savas no līguma izrietošās saistības (veicis pirkuma maksas samaksu). Šajā gadījumā nevar piekrist apgalvojumam, ka pašlaik tiesiskā ceļā nav iespējams aizsargāt nekustamā īpašuma pircēju intereses nekustamā īpašuma attīstītāja maksātnespējas procesos.

Saskaņā ar Zemesgrāmatu likuma 1.pantu zemesgrāmatās ieraksta nekustamus īpašumus un nostiprina ar tiem saistītās tiesības. Atbilstoši minētā likuma 7.pantam tiesības nostiprina uz zemesgrāmatu nodaļas tiesneša lēmumu pamata, ierakstot nostiprināmās tiesības zemesgrāmatā.

Vienlaikus Zemesgrāmatu likuma 76.panta pirmā daļa noteic, ka, skatot cauri nostiprinājuma lūgumu, zemesgrāmatu nodaļas tiesnesis pamatojas vienīgi uz tiem datiem, kas ir lūgumā un tam pievienotos dokumentos, nepieprasot nekādas ziņas no iestādēm vai privātpersonām. Savukārt saskaņā ar Zemesgrāmatu likuma 77.pantu, skatot cauri nostiprinājuma lūgumu, zemesgrāmatu nodaļas tiesnesis pārliecinās vienīgi par to, vai lūgums atbilst 57., 58. un 60.–68.panta noteikumiem vai nostiprinājumam nav par šķērsli citas jau nostiprinātas tiesības vai cits tajā pašā dienā ienācis nostiprinājuma lūgums (75.p.), vai tiesības, kuras lūdz nostiprināt, pieder pie 31. un 44.pantā minētām tiesībām, kurām ir sakars ar nekustamu īpašumu, vai dokumentos, uz kuriem pamatots nostiprinājuma lūgums, nav nekā acīmredzami pretlikumīga un vai līdz lēmuma taisīšanai nav saņemta kriminālprocesa virzītāja apstiprināta lēmuma kopija par aresta uzlikšanu mantai.

Civillikuma 2033.pantā noteikts, ka pircējam vispirms jāsamaksā pirkuma maksa, kas, ja pirkums nav noslēgts uz kredītu vai ja samaksai nav norunāti sevišķi termiņi, jāizdara tūliņ, lietu nododot, tātad tajā pašā laikā un tajā pašā vietā. Pirms samaksas saņemšanas pārdevējam lieta nav jānodod. Minētā likuma 2034.pants noteic, ka pircējs pirms samaksas neiegūst uz pirkto lietu īpašuma tiesību, ja vien pārdevējs nav viņam pagarinājis samaksas termiņu. Šis termiņa pagarinājums jāsaprot pats par sevi, ja pārdevējs nodod lietu pircējam bez jebkāda piebilduma. Ievērojot minēto, secināms, ka īpašuma tiesību pāreja uz pircēju ir atkarīga no diviem faktoriem: lietas nodošanas un samaksas. Vienlaikus Civillikuma 993.pants noteic, ka nodošana vien nenodibina nekustamā īpašuma ieguvējam īpašuma tiesību; to iegūst tikai ar iegūšanas tiesiskā pamata un par to izgatavotā akta ierakstīšanu zemesgrāmatās. Ievērojot minēto, secināms, ka nekustamā īpašuma tiesību pāreja uz pircēju atkarīga ne tikai no pirkuma samaksas izdarīšanas, bet arī no nekustamā īpašuma iegūšanas tiesiskā pamata ierakstīšanas zemesgrāmatā. Vienlaikus, ievērojot Civillikuma 2033.–2034.pantā noteikto, skatot cauri nostiprinājumu lūgumu un tam pievienotos dokumentus, zemesgrāmatu nodaļas tiesnesis cita starpā vērtē, vai pircējs izpildījis vienu no nekustamā īpašuma tiesību pārejas nosacījumiem, proti, veicis pirkuma samaksu. Gadījumā, ja no nostiprinājuma lūgumam pievienotajiem dokumentiem, nav konstatējams pirkuma samaksas termiņa pagarinājums vai nosacījums, ka pirkuma samaksas termiņš pagarināts, ņemot vērā apstākli, ka nekustamā īpašuma iegādei tiek slēgts ar kredītiestādi aizdevuma līgums, zemesgrāmatu nodaļas tiesnesim no nostiprinājuma lūgumam pievienotajiem dokumentiem nepieciešams konstatēt samaksas brīdi pēc vispārējā principa, proti, ka samaksa veikta pirms nekustamā īpašuma nodošanas. Pretējā gadījumā nostiprinājuma lūgums atstājams bez ievērības, jo nostiprinājuma lūgumam pievienotajos dokumentos esošās ziņas var tikt vērtētās kā acīmredzami pretlikumīgas.

Civillikuma 1278.pants noteic, ka ķīlas tiesība ir tāda tiesība uz svešu lietu (841.p.), uz kuras pamata šī lieta nodrošina kreditoram viņa prasījumu tādā kārtā, ka viņš var no tās dabūt šī prasījuma samaksu. Civillikuma 1279.panta pirmās daļas otrais teikums noteic, ka nekustamas lietas ieķīlājumu, nenododot valdījuma, sauc par hipotēku. Civillikuma 1281.pants noteic, ka hipotēku var nodibināt kā nodrošinājumu prasījumiem, kas var rasties nākotnē no parādniekam atklāta kredīta (kredīthipotēka). Ierakstot šo zemesgrāmatās, jānorāda atklājamā kredīta augstākā summa, kuras apmērā kredīthipotēkai arī pieder pirmtiesība no tā laika, kad tā ierakstīta zemesgrāmatās. Civillikuma 1304.pants noteic, ka Ķīlas tiesību nodibina ar līgumu vai testamentu vai tiesas spriedumu. Civillikuma 1315.pants noteic, ka ar ieķīlāšanu neizbeidzas ieķīlātāja īpašuma tiesība uz ieķīlāto lietu. Ieķīlāto nekustamu lietu viņš joprojām var valdīt un lietot, kamēr labprātīgi nenodod to valdīt un lietot ķīlas ņēmējam vai kamēr viņu uz to nepiespiež tiesas ceļā. Civillikuma 1316.pants noteic, ka ieķīlātājs attiecībā uz viņa ieķīlāto lietu var izlietot visas īpašnieka tiesības, to starpā arī tiesību celt īpašuma prasību, ciktāl tā vispār pielaižama (1065. un 1066.p.) un nesaduras ar ķīlas ņēmēja tiesību. Savukārt Civillikuma 1317.pants noteic, ka gadījumā, ja uz ieķīlāto lietu piešķir kādu tiesību, samazinot ar to šās lietas vērtību, tad šis piešķīrums, ciktāl ar to samazinās ķīlas ņēmēja nodrošinājums, ir spēkā pret pēdējo tikai ar viņa piekrišanu.

Attiecībā uz zemesgrāmatā ierakstītiem nekustamā īpašuma atsavināšanas apgrūtinājumiem, lai aizsargātu hipotekārā kreditora intereses, norādāms, ka īpašnieka atsavināšanas tiesību var aprobežot ar aizliegumiem, kas noteikti vai nu ar likumu, vai tiesas lēmumu, vai testamentu, vai līgumu. Turklāt saskaņā ar Civillikuma 1081.pantu, ja īpašnieka rīcība par nekustamu īpašumu aprobežota ar tiesas lēmumu vai ar līgumu, vai testamenta noteikumu, tad šis aizliegums ir spēkā pret trešām personām tikai tad, kad tas ierakstīts zemesgrāmatās. Ievērojot zemesgrāmatu publiskās ticamības principu, norādāms, ka zemesgrāmatā ierakstītie nekustamā īpašuma atsavināšanas aizliegumi ir saistoši arī trešām personām, tajā skaitā nekustamā īpašuma potenciāliem ieguvējiem. Turklāt līdz ierakstu izlabošanai labticīgām trešām personām ir tiesības ticēt ierakstījumam un viņu uzskatīt par īstu, negrozāmu un pamatot savas tiesības.

No minētajām tiesību normām secināms, ka ieķīlātājs savas īpašuma tiesības uz ieķīlāto nekustamo īpašumu nezaudē. Ieķīlātājs ir tiesīgs turpināt lietot nekustamo īpašumu un gūt no tā augļus, turklāt, kā secināms no Civillikuma 1317.panta, ar hipotekārā kreditora piekrišanu jaunas tiesības koroborēšana zemesgrāmatā ir iespējama. Turklāt praksē kredītiestādes attiecīgā nekustamā īpašuma zemesgrāmatas nodalījumā papildus nodibinātajai hipotēkai arī ieraksta aizlieguma atzīmi, kurā tiek paredzēts, ka bez hipotekārā kreditora piekrišanas nekustamais īpašums nav atsavināms vai apgrūtināms ar citām lietu tiesībām. Vienlaikus norādāms, ka atbilstoši spēkā esošajam tiesiskajam regulējumam gadījumā, ja zemesgrāmatā citu personu interesēs reģistrēts atsavināšanas apgrūtinājums, nostiprinājuma lūgumam pievienojama minētās personas piekrišana atbilstoši Zemesgrāmatu likuma 61.panta 3.punktā noteiktajam. Savukārt, ja šāda piekrišana nostiprinājuma lūgumam nav pievienota, tad tas ir pietiekams pamats, lai nostiprinājuma lūgumu atstātu bez ievērības, pamatojoties uz to, ka nostiprinājuma lūgums nav noformēts atbilstoši Zemesgrāmatu likuma 61.pantā noteiktajam.

Gadījumā, ja nekustamā īpašuma atsavinātājs atsakās izpildīt ar līgumu uzņemtās saistības, proti, nostiprināt pircēja īpašuma tiesības, bet nekustamā īpašuma pircējs savas saistības ir izpildījis, proti, samaksājis pirkuma maksu, tad iestājas Civillikuma 1587.panta noteikumi, kas noteic, ka tiesīgi noslēgts līgums uzliek līdzējam pienākumu izpildīt apsolīto, un ne darījuma sevišķais smagums, ne arī vēlāk radušās izpildīšanas grūtības nedod vienai pusei tiesību atkāpties no līguma, kaut arī atlīdzinot otrai zaudējumus. Saskaņā ar Civillikuma 1590.pantu katrai pusei ir pret otru prasības tiesība par līguma izpildīšanu, un šī tiesība pāriet arī uz viņu mantiniekiem, izņemot tos gadījumus, kad saistība pēc līguma aprobežota ar līdzēja personu vai kad līguma priekšmets ir tāda darbība, kurā ir nozīme paša saistītās sevišķām personiskām spējām un attiecībām. Ņemot vērā minēto, nekustamā īpašuma pircējam ir tiesības vērsties tiesā ar prasību pret nekustamā īpašuma atsavinātāju par saistību izpildi. Turklāt nekustamā īpašuma atsavinātājam jānodrošina hipotekārā kreditora piekrišana nekustamā īpašuma atsavināšanai.

Nekustamā īpašuma atsavinātāja maksātnespējas gadījumā nekustamā īpašuma pircējam saskaņā ar Maksātnespējas likuma 70.pantu ir tiesības iesniegt administratoram kreditora prasījumu par no līguma izrietošo saistību izpildi, proti, nostiprināt pircēja īpašuma tiesības zemesgrāmatā uz nekustamo īpašumu vai arī prasīt pirkuma maksas atmaksu un līguma izbeigšanu. Šāds kreditora prasījums tiks iekļauts kopējā kreditoru prasījumu reģistrā un attiecīgais prasījums tiks apmierināts Maksātnespējas procesa likumā noteiktajā kārtībā.

Otrkārt, tajos gadījumos, kad nekustamā īpašuma pircējs līdz nekustamā īpašuma atsavinātāja maksātnespējas pasludināšanai nav paspējis izpildīt no līguma izrietošās saistības (samaksāt pilnu pirkuma maksu), vēršu uzmanību uz to, ka šīs saistības ir izpildāmas pēc maksātnespējas pasludināšanas, proti, maksātnespējas administratora viens no pienākumiem maksātnespējas procesā ir debitoru parādu atgūšana. Konkrētajā situācijā administratoram būtu pienākums sazināties ar attiecīgo pircēju, lūgt samaksāt atlikušo pirkuma maksu un nodot nopirkto nekustamo īpašumu pircējam, kā arī šo īpašumu izdalīt no parādnieka mantas kā trešās personas īpašumu. Tajā pašā laikā jānorāda, ka maksātnespējas administratoram ir ne tikai tiesības atgūt debitoru parādus, bet arī prasīt noslēgto darījumu atzīšanu par spēkā neesošiem, ja tie ir nodarījuši pārmērīgus zaudējumus. Jebkurā gadījumā, ja darījums tiek atzīts par spēkā neesošu, pusēm atjaunojams tāds tiesiskais stāvoklis, kāds tas bija, slēdzot līgumu.

Ņemot vērā minēto, secināms, ka nekustamā īpašuma pircēja tiesisko interešu aizsardzība nekustamā īpašuma atsavinātāja maksātnespējas gadījumā ir nodrošināta gan ar Civillikuma, gan Maksātnespējas likuma tiesību normām.

Papildus informēju, ka 2010.gada 1.novembrī spēkā stāsies jauns Maksātnespējas likums, kurā attiecībā uz kreditoru prasījumu pieteikšanu un kreditoru prasījumu apmierināšanu paredzēts līdzīgs regulējums.

Tāpat informēju, ka Tieslietu ministrijā nav plānota tiesiskā regulējuma izstrāde attiecībā uz vēstulē aprakstīto situāciju.

Tieslietu ministra vietā aizsardzības ministrs I.V.Lieģis

Rīgā 2010.gada 13.oktobrī