Valsts zemes dienests

Rīkojums Nr.119 Rīgā 2001.gada 3.aprīlī

Par pilsētu zemes vērtību zonējumu izstrādes un aktualizācijas metodiskajiem norādījumiem

Atbilstoši 2000.gada 19.decembra MK noteikumu Nr.465 “Pilsētu zemes kadastrālās vērtēšanas noteikumi” IV sadaļai “Zemes vērtību zonējumu izstrādes, aktualizācijas un apstiprināšanas kārtība” nosaku:

1. Apstiprināt “Pilsētu zemes vērtību zonējumu izstrādes un aktualizācijas metodiskos norādījumus” (pielikums).

2. Atbildīgais par rīkojuma izpildi Nekustamā īpašuma vērtēšanas pārvaldes direktors G.Kalniņš.

3. Kontroli pār rīkojuma izpildi veikt Iekšējā audita departamentam.

Ģenerāldirektors G.Grūbe

“Latvijas Vēstneša” redakcijā — 30.05.2001.

Vispārīgie jautājumi

1. Metodiskie norādījumi sniedz papildus skaidrojošu informāciju un norādījumus, kādā veicama zemes vērtību ietekmējošo galveno faktoru apzināšana un zemes kadastrālo vērtību aprēķinam nepieciešamo rādītāju noteikšana, lai veiktu pilsētu zemes vērtību zonējumu (turpmāk — zonējumu) izstrādi un aktualizāciju.

2. Zonējumu izstrādi un aktualizāciju veic Valsts zemes dienests (turpmāk — VZD) sadarbībā ar attiecīgo pašvaldību, izveidojot kopīgu VZD reģionālās nodaļas, attiecīgās filiāles un pašvaldības pārstāvju darba grupu.

3. Zonējums sastāv no:

3.1. zonējuma kartes;

3.2. zonu zemes bāzes vērtību tabulas;

3.3. zonējuma apraksta;

3.4. nekustamā īpašuma (turpmāk- NĪ) nodokļa apmēra izmaiņu tendences prognozes.

4. Izstrādātais vai aktualizētais zonējums, kas saskaņots ar attiecīgo pašvaldību un apstiprināts līdz kārtējā taksācijas perioda 15.maijam, stājas spēkā ar nākamā taksācijas perioda 1.janvāri.

Norādījumos lietotie termini

5. Zonējums ir pilsētas teritorijas sadalījums zemes vērtību zonās, kuru robežās zemes vērtība attiecīgajai nekustamā īpašuma lietošanas mērķu grupai vai atsevišķam nekustamā īpašuma lietošanas mērķim (turpmāk- NĪLM) ir savstarpēji salīdzināma vai nemainīga tai piederīgo zemes vienību platību ietvaros.

Zonējuma aktualizācija ir esošajā zonējumā noteikto zemes bāzes vērtību koriģēšana atbilstoši cenu līmeņiem attiecīgajā teritorijā.

Zemes bāzes modelis ir nosacīta zemes vienība, kas noteikta, analizējot NĪ tirgus datus par viena kvadrātmetra zemes cenu atkarībā no pārdotās zemes vienības platības, apbūves intensitātes, inženierkomunikāciju nodrošinājuma un iegūtos datus salīdzinot ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra reģistra (turpmāk — NĪVKR) datiem par attiecīgās NĪLM grupas tipisko zemes platību attiecīgajā zemes vērtību zonā, pilsētā.

6. Zemes vērtību zonas robežās attiecīgajai NĪLM grupai noteiktā viena kvadrātmetra zemes vērtība ir šīs zonas zemes bāzes vērtība, un tai piederīgā zemes vienības platība ir šīs zonas zemes bāzes modeļa standartplatība, kas noteikta atbilstoši NĪ tirgus un NĪVKR rādītājiem.

7. Zemes vērtību zona (turpmāk- zona) ir nosacīti nemainīgu zemes vērtību veidojošu faktoru kopuma robežās noteikta teritorija, kur zemes tirgus cenas attiecīgajiem NĪLM ir vienādas vai savstarpēji salīdzināmas.

Zonējumu izstrādei un aktualizācijai

izmantojamā informācija un materiāli

8. Nosakot zonu izplatību un zemes bāzes vērtības, jāizvērtē:

8.1. konkrētās teritorijas nekustamā īpašuma tirgus rādītāji:

8.1.1. tirgū pieprasītākās, pievilcīgākās teritorijas, to novietne un izplatība;

8.1.2. zemes labākie un augstākie izmantošanas veidi un to tirgus cenas;

8.1.3. zemes tirgus cenu tendences pirmstaksācijas periodā galvenajām NĪLM grupām;

8.1.4. informācija par viena kvadrātmetra zemes vērtību attiecīgi vienādām NĪLM grupām blakus esošajās teritorijās;

8.1.5. viena kvadrātmetra zemes vērtību salīdzinājumu atkarībā no attiecīgajam NĪLM piekrītošās zemes platības;

8.1.6. informācija par faktoriem, kas ietekmē nekustamā īpašuma piedāvājumu un pieprasījumu (ekonomiskās situācijas attīstības tendences, nodarbinātība u.c.);

8.1.7. citi nekustamā īpašuma tirgus analīžu rezultāti, ko metodiski pamatoti var piemērot zemes vērtību un zonu izplatības apzināšanai.

8.2. iedzīvotāju skaits un blīvums, teritorijas lielums un īpatnības;

8.3. plānojuma struktūra, centrālās daļas vai tai pakārtoto daļu funkcionāla izplatība (attālums);

8.4. apbūves intensitāte;

8.5. teritorijas inženiertehniskais nodrošinājums, transporta infrastruktūras attīstības līmenis;

8.6. sociālās apkalpes, darījumu un pārvaldes iestāžu, tirdzniecības un pakalpojumu objektu esamība un pieejamība;

8.7. teritorijas pievilcība un sociālais prestižs;

8.8. teritorijas kultūrvēsturiskais un rekreatīvais potenciāls;

8.9. ģeofiziskie un ekoloģiskie faktori;

8.10. sociāli ekonomiskie rādītāji un citi faktori, kas ietekmē konkrēto teritoriju zemes vērtību.

9. Zonējumu izstrādei un aktualizācijai nepieciešamie materiāli:

9.1. par situāciju nekustamā īpašuma tirgū:

9.1.1. zemes cenu kartes vai darījumu kartes saskaņā ar VZD apstiprināto metodisko norādījumu “Darījumu un cenu kartes izstrādāšana un cenu līmeņu noteikšana pilsētu un lauku apbūves zemēm”;

9.1.2. reģiona nekustamā īpašuma tirgus gada pārskati;

9.1.3. noteiktie cenu līmeņi konkrētās zonās konkrētām NĪLM grupām;

9.2. spēkā esošie pilsētu attīstības plāni (ģenerālplāni), detālplānojumi un citi teritoriju plānojuma materiāli, kas izstrādāti atbilstoši ģenerālplānā noteiktajām prasībām (gadījumos, ja nav izstrādāti un apstiprināti ģenerālplāni, izmanto pašvaldību dienestu rīcībā esošo dokumentāciju par teritoriju apbūvi un to inženiertehnisko labiekārtojumu);

9.3. NĪVKR esošā informācija nekustamo īpašumu skaits un sastāvs, rādītāji par tipisko attiecīgajam NĪLM piekrītošo zemes platību attiecīgajā teritorijā;

9.4. zemes ierīcības projekti, zemes īpašumu un lietojumu kadastra pārskata plāni.

Zonējumu izstrāde

10. Zonējuma izstrāde veicama attiecīgās pilsētas spēkā esošo administratīvo robežu ietvaros, nosakot zonu izplatību pa dabā apzināmām robežām, nepieļaujot esošo nekustamo īpašumu (zemes vienību) sadalīšanu dažādās zonās.

11. Zonējumu papildu izstrāde iespējama gadījumos, ja:

11.1. visai pilsētas teritorijai ir stājies spēkā jauns teritorijas plānojums;

11.2. ir veiktas pilsētas teritorijas plānojuma korekcijas vai ir stājušies spēkā konkrētu teritoriju detālie plānojumi, kas ietekmē zemes vērtību;

11.3. ir mainījušās pilsētas teritorijas robežas;

11.4. ir mainījušies pirmstaksācijas perioda zemes tirgus cenu līmeņi, ko apstiprina NĪ tirgus analīze;

11.5. Ministru kabinets ir pieņēmis lēmumu par visu nekustamo īpašumu masveidīgu pārvērtēšanu.

12. Zonējuma izstrādi sāk ar teritorijas sadalīšanu atsevišķās iespējamās zonās pēc galvenā NĪLM un pēc apbūves rakstura un intensitātes (par zonas robežu izvēlas automaģistrāli, dzelzceļu, ielu, parku, mežu, ūdens tilpni vai atsevišķu zemes gabalu robežu, aiz kuras būtiski mainās zemes vērtība);

12.1. zonu izplatību koriģē atsevišķi katrai NĪLM grupai atbilstoši cenu kartē uzrādītajām zemes tirgus cenu tendencēm;

12.2. zonas numurē, sākot no centrālās daļas virzienā uz perifēriju;

12.3. izveidotajām zonām sagatavo aprakstu, izvērtējot 8.punktā uzskaitīto faktoru ietekmi atsevišķi katrai NĪLM grupai.

13. Zemes bāzes vērtību pielīdzina cenu līmenim konkrētai NĪLM grupai attiecīgajā zonā:

13.1. ar noteiktību līdz desmit santīmiem (Ls 0.10) republikas nozīmes pilsētu teritorijā;

13.2. ar noteiktību līdz pieciem santīmiem (Ls 0.05) pārējās pilsētās;

13.3. minētā aprēķinu noteiktība nav jāievēro gadījumā, ja nosakāmā zemes bāzes vērtība ir mazāka par Ls 0.15.

14. Zonās, kur nav pietiekama NĪ tirgus informācija, zemes bāzes vērtību noteikšanai izmanto 12.3.apkšpunktā minēto zonu izvērtējumu un zemes bāzes modeļu salīdzināšanu. Aprēķinātās zemes bāzes vērtības salīdzina un nepieciešamības gadījumā koriģē atbilstoši cenu līmeņiem citās zonās, pilsētās.

15. Gadījumos, ja nav pietiekamas informācijas par darījumiem ar sabiedrisko objektu apbūves zemi, zemes bāzes vērtību ieteicams noteikt kā pusi no attiecīgās zonas dominējošai NĪLM grupai noteiktās zemes bāzes vērtības. Zonās, kur dominē vairākas NĪLM grupas, sabiedrisko objektu apbūves zemei bāzes vērtību aprēķina kā pusi no attiecīgo NĪLM grupu bāzes vērtību aritmētiskā vidējā.

16. Sagatavo izstrādātā zonējuma aprakstu, kur norādīts:

16.1. zonējuma izstrādes pamatojums;

16.2. izstrādes darbā izmantotie materiāli;

16.3. pilsētas sociāli ekonomiskais raksturojums, NĪ tirgus informācijas analīze;

16.4. zonējuma shēma uz A3 vai A4 formāta;

16.5. raksturojums atsevišķi katrai zonai:

16.5.1. 8.punktā minēto faktoru ietekmes izvērtējums;

16.5.2. katrai NĪLM grupai noteiktās zemes bāzes vērtības pamatojums;

16.6. zonu robežu apraksts (nepieciešamības gadījumā uzskaitot konkrēto zemes vienību NĪVKR apzīmējumus).

Zonējumu aktualizācija

17. Esošo zemes bāzes vērtību aktualizācijas nepieciešamību izskata gadījumos, ja:

17.1. cenu līmenis no esošās zemes bāzes vērtības attiecīgajā zonā konkrētai NĪLM grupai atšķiras vairāk nekā par 15%;

17.2. pilsētbūvnieciskas darbības rezultātā būtiski mainījusies situācija dabā kāda rajona (mikrorajona) robežās;

17.3. konstatētas nepilnības iepriekš veikto zonējuma aktualizēšanas darbu izpildē.

18. Zonējuma aktualizāciju var ierosināt:

18.1. attiecīgā VZD reģionālā nodaļa, rakstiskam priekšlikumam pievienojot tirgus datu speciālista sagatavoto pamatojumu un 1īdz kārtējā taksācijas perioda 1.septembrim iesniedzot izskatīšanai VZD Nekustamā īpašuma vērtēšanas pārvaldei;

18.2. attiecīgā pašvaldība, 1īdz kārtējā taksācijas perioda 1.septembrim iesniedzot rakstisku priekšlikumu un pamatojumu attiecīgajai VZD nodaļai, kas iesniegtos materiālus divu nedēļu laikā nosūta VZD Nekustamā īpašuma vērtēšanas pārvaldei;

18.3. VZD Nekustamā īpašuma vērtēšanas pārvalde, izvērtējot saņemtos priekšlikumus un 1īdz kārtējā taksācijas perioda 15.septembrim iesniedzot priekšlikumu attiecīgajai VZD reģionālajai nodaļai par darba grupas izveides nepieciešamību attiecīgās pilsētas zonējuma aktualizācijai.

19. Veicot zemes bāzes vērtību aktualizāciju, jāsagatavo zonējuma apraksta papildinājumi, kur norādīts aktualizēto zemes bāzes vērtību pamatojums.

Zonējuma noformēšana un apstiprināšana

20. Zonējuma karti ieteicams noformēt uz kadastra kartes bez aplikatīviem papildinājumiem (uzlīmēm). Uz kartes norāda:

20.1. lapas augšdaļā dokumenta nosaukumu- ……pilsētas zemes vērtību zonējums ;

20.2. kartes mērogu (ieteicamais mērogs - 1:5000, 1:10000, 1:15000);

20.3. šādas atzīmes:

Izstrādāja: (zonētājs — vārds, uzvārds, paraksts)

Saskaņoja: (……… domes 2001.gada lēmums Nr.

Domes priekšsēdētājs — vārds, uzvārds, paraksts, Z.v.);

Apstiprināja: LR VZD 2001.gada rīkojums Nr.

LR VZD ģenerāldirektors (vārds, uzvārds, paraksts, Z.v.)

22. Zonējumu projekti iesniedzami izskatīšanai attiecīgo pilsētu pašvaldībām un nododami sabiedriskajai apspriešanai. Zonējuma projekta sabiedrisko apspriešanu organizē un tās kārtību nosaka pilsētas pašvaldība ar domes lēmumu.

23. Sabiedriskās apspriešanas laiks nedrīkst būt īsāks par trim nedēļām. Personu priekšlikumus un atsauksmes apkopo un izskata attiecīgās pašvaldības institūciju un VZD pārstāvju izveidota kopīga darba grupa, kas apkopotos sabiedriskās apspriešanas rezultātus, darba grupas priekšlikumus par tiem un prognozējamajām nekustamā īpašuma nodokļa apmēra izmaiņām iesniedz izskatīšanai pilsētas domē. Pēc zonējuma projekta izskatīšanas dome pieņem lēmumu par zonējuma projekta saskaņošanu.

24. Ja pašvaldība nepieņem lēmumu par zonējuma projekta saskaņošanu, tā pieņem lēmumu par savu turpmāko rīcību attiecībā uz zonējuma projektu un informē par to VZD.

25. Zonējuma projekta korekcijas ir pieļaujamas tikai līdz domes lēmuma pieņemšanai par zonējuma projekta saskaņošanu.

26. Pēc saskaņošanas pašvaldībā VZD sagatavo zonējumu divos eksemplāros un to apstiprina ar atsevišķu rīkojumu, kurā norāda zonējuma spēkā stāšanās datumu, kā arī termiņu, 1īdz kuram ir spēkā iepriekš veiktie zemes kadastrālie vērtējumi. Viens apstiprinātā zonējuma eksemplārs nododams attiecīgajai pašvaldībai, otrs — VZD.

27. Zonējuma aktualizācijas gadījumā sabiedriskās apspriešanas, skaņošanas un apstiprināšanas procedūra organizējama atbilstoši 22., 23., 24., 25 un 26. punktā minētajām prasībām.

VZD Nekustamā īpašuma vērtēšanas

pārvaldes direktors G. Kalniņš