Projekts

Pēc Ministru prezidenta 1995.gada 26.janvāra uzdevuma -   Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrijas darba grupas (grupas vadītāja V.Gēme un grupas locekļi A.Auziņš, A.Baļčuns, J.Dinne,  D.Fromholde, I.Krauze, V.Zveja un Dz.Upmace)  izstrādāta un 1995.gada 16.martā iesniegta   Ministru kabinetā konceptuālai apspriešanai

Koncepcija par valsts politiku mājokļu jautājumu risināšanā

Dzīvokļu celtniecības apjomi gadu no gada samazinās. Līdzīga situācija izveidojusies arī agrāk celto namu renovācijas, remonta un modernizācijas jautājumos. Valsts un pašvaldību dzīvokļu fonda nodilums pārsniedz 30%, kas apdraud esošo ēku vērtību saglabāšanu nākotnei. Neskaidrība un nesakārtotība ir arī dzīvokļu saimniecības pārvaldīšanā, kreditēšanā, īres maksas noteikšanā un citos jautājumos. Lai risinātu minētās problēmas, kā arī veicinātu valsts un pašvaldību dzīvojamā fonda privatizāciju, izstrādāts koncepcijas projekts valdības politikai mājokļu jautājumu risināšanā 10-15 gadu laika posmam.

Koncepcijā lietoto terminu skaidrojums

Dzīvoklis - izolētu, funkcionāli saistītu telpu grupa, kas nodrošina ģimenes pamatvajadzības pēc vides dzīves darbībai. Dzīvoklis parasti atrodas vairākstāvu, vairākdzīvokļu ēkās.

Mājoklis - dzīvoklis ar to papildinošām ārtelpas- un iekštelpām (pagrabs, garāža u.tml.), kas ir ģimenes lietošanā. Jēdziens "mājoklis" aptver arī dzīvokļus kā vairākstāvu, vairākdzīvokļu ēkās, tā arī savrupmājās un cita veida mazstāvu apbūvē.

Sociālās palīdzības dzīvoklis - pieder valsts, pašvaldības vai kādai citai institūcijai, kas to izīrē maznodrošinātām un sociāli mazaizsargātām ģimenēm (personām).

1.Esošās situācijas analīze

Latvijas dzīvojamā fondā 01.01.94. bijis 53,1 milj.m2 kopējās platības, no tā 34,3 milj.m2 pilsētās un 18,8 milj.m2 laukos (sk. 1. tab.).

Denacionalizēto mājokļu kopplatība ir apmēram 4,5% no visa dzīvojamā fonda kopplatības, bet dzīvokļu īpašnieku kooperatīvo sabiedrību (bij. DzCK) īpašumā - ap 4%. Daļēji privatizēts par pajām valsts dzīvojamais fonds lauku apvidos. Mainās dzīvojamā fonda struktūra pēc tā piederības. Pieaug privātais fonds.

Nepietiekoša ir iedzīvotāju nodrošinātība ar atbilstošiem dzīvokļiem: Latvijā vidēji uz 1000 cilvēkiem ir 351 dzīvoklis, kas ir daudz mazāk nekā vairumā Eiropas Savienības valstu (sk. 1. zīm.), pie kam mājokļa vidējā kopējā un viena jauncelta dzīvokļa vidējā kopējā platība Latvijā ir par 30 līdz 50 m2 mazāka. Ja minētajās valstīs dzīvojamā fondā pārsvarā ir 4-5 istabu mājokļi, tad Latvijā - 1 un 2 istabu dzīvokļi (sk. 2. tab.).

Mūsu dzīvojamā fonda labiekārtojuma līmenis ir salīdzinoši zems, tā piem., Eiropas valstīs vanna (duša) ir 84-100% visu mājokļu, Latvijas pilsētās - ap 80%, laukos - ap 60% (sk. 3. tab.).

Nevienā no Eiropas Savienības valstīm nepastāv problēma, ka svešas ģimenes, neatkarīgi no savas vēlēšanās spiestas dzīvot vienā dzīvoklī ar citām, Latvijā šādu dzīvokļu (komunālo) ir 15 tūkstoši, no tiem 98% - valsts galvaspilsētā Rīgā.

24% pilsētās un 44% laukos no dzīvojamā fonda ēkām celtas līdz Otrajam pasaules karam (sk. 4.tab.), kas arī ietekmējis mājokļu kvalitāti. Ap 15 tūkst. dzīvokļu izvietoti avārijas ēkās. Steidzoša renovācija un siltināšana nepieciešama ap 1,6 milj. m2 pirmās paaudzes lielpaneļu saliekamajām dzīvojamām mājām.

Līdz 1990.gadam Latvijā ap 80% ēku būvniecības finansēja valsts. 1991. - 1993.g. valsts un pašvaldības kopā finansēja 55% dzīvokļu būvniecības. Eiropas valstu mājokļu būvniecībā turpretī pārsvarā ir privātie ieguldījumi (sk. 5. tab.).

Jāatzīmē, ka nevienā no Eiropas Savienības valstīm deviņdesmitajos gados nav tik zema mājokļu būvniecības aktivitāte un tik liels daudzdzīvokļu māju īpatsvars dzīvojamā fondā kā Latvijā. Tai pašā laikā attīstītās valstīs uzskata, ka, lai normāli attīstītu dzīvokļu tirgu, neizīrētiem jābūt vismaz 5 līdz 7% mājokļu. Latvijā šis skaits svārstās ap 1,3%.

Visās Eiropas Savienības valstīs darbojas būvniecības subsīdiju un mājokļu pabalstu sistēmas. Latvijā šādas sistēmas nepastāv.

Padomju okupācijas laikā mājokļu pieprasījums pārsniedza to piedāvājumu. Viens no augstā pieprasījuma cēloņiem bija zemā īres un komunālo pakalpojumu maksa, vidēji 2,7% no ģimenes ienākumiem.

Dažādās Eiropas Savienības valstīs mājoklim tiek tērēts 6 līdz 28% ģimenes budžeta. Īres maksas un komunālo pakalpojumu apmaksas attiecība Eiropā ir 4:1, Latvijā pilnīgi pretēja 1:4.

Dzīvojamā fonda pārapdzīvotība un neatbilstošā ekspluatācija veicinājusi tā nolietošanos, savukārt līdzekļu trūkums dzīvojamo ēku kapitālajam remontam, rekonstrukcijai un aprūpei nav pieļāvis attiecīgu renovāciju un liebiekārtošanu.

Līdzekļu trūkuma, kā arī rūpniecības jaudu strauja apsīkuma rezultātā ievērojami samazinājusies jaunu dzīvojamo ēku celtniecība, kapitālais remonts un rekonstrukcija.

Pieaugot maznodrošināto ģimeņu skaitam, radušās ievērojamas grūtības īres maksas un citu ar dzīvokli saistīto maksājumu segšanā, kas savukārt izsaucis no mājīpašnieku puses prettiesisku darbību, izliekot īrniekus vai arī samazinot dzīvojamo fondu, pārvēršot to nedzīvojamā un iznomājot.

Ņemot vērā Eiropas valstu, it sevišķi Skandināvijas valstu pieredzi, nepieciešama precīzi definēta valsts politika dzīvokļu jautājumos, lai tuvākajos 15 gados sasniegtu Eiropas Savienības valstu vidējo līmeni mājokļa kvalitātes, pieejamības un atļaušanās iespēju jomā.

2. Mājokļu nozares attīstības vēlamie mērķi

Mājokļu nozares attīstībai ir tautsaimnieciski, sociāli un dzīvojamā fonda struktūrīpašību izmaiņas mērķi:

2.1. Mājokļu nozares attīstīšanas tautsaimnieciskais mērķis ir:

- īstenot tādu nozares darbību, kas sedz namīpašumu uzturēšanas izdevumus un nodrošina ieguldītā kapitāla ienesi.

2.2. Mājokļu nozares attīstības sociālie mērķi:

- radīt iespēju ikviena cilvēka dalībai sava mājokļa izvēlē un veidošanā atbilstoši Latvijā pastāvošajam dzīves līmenim un mājokļa standartam;

- veicināt mazo un vidējo īpašnieku slāņa veidošanos, atbalstot darbības, kas virzītas uz ģimeņu mājokļu būvēšanu.

2.3. Dzīvojamā fonda struktūras izmaiņas mērķis ir veicināt:

- savrupmāju un citu veidu mazstāvu dzīvojamo ēku īpatsvara pieaugumu dzīvojamā fondā;

- īpašnieku apdzīvoto dzīvokļu pieaugumu daudzdzīvokļu dzīvojamā fondā dzīvokļu privatizācijas rezultātā;

- enerģiju taupošo konstruktīvo risinājumu īpatsvara paaugstināšanu, rekonstruējot ēkas, t.sk. veicot ēku ārējo norobežojošo konstrukciju siltināšanu un ieviešot enerģiju taupošus būvveidus jaunbūvēs;

- ūdens, siltuma un gāzes patēriņa uzskaites ieviešanu un mājokļa enerģijas izmantošanas sistēmas regulēšanas decentralizāciju energētisko resursu ekonomijai;

- humanizētas vides īpatsvara paaugstināšanu, rekonstruējot esošos apbūves kompleksus.

3. Valsts mājokļu politikas pamatprincipi

Uzskatot, ka sabiedrības attīstībā liela loma ir valsts iedzīvotāju nodrošinātībai ar mājokli sakārtotā vidē, valsts:

3.1. Veicina iespēju pilsoņiem izvēlēties mājokļa veidu atbilstoši viņu materiālajām iespējām, ievērojot likumu u.c. normatīvo aktu prasības;

3.2. Rada labvēlīgus apstākļus fiziskām un juridiskām personām mājokļu celtniecībai;

3.3. garantē īpašuma un īpašnieka tiesisko aizsardzību, kā arī nosaka īrnieka garantijas ar likumdošanas palīdzību;

3.4. Attīsta sociālās aizsardzības sistēmu:

- mājokļa saņemšanai, dzīvokļa atvieglotai apmaiņai maznodrošinātām un sociāli mazaizsargātām personām;

- īres un komunālo pakalpojumu maksājumu segšanai trūcīgām personām.

3.5. Kopā ar pašvaldībām sniedz iedzīvotājiem, kuru mājokļi cietuši dabas katastrofā, ugunsgrēkā, avārijā vai citā stihiskas nelaimes gadījumā;

3.6. Sekmē mājokļu saimniecības pakāpenisku pārkārtošanu uz ekonomiski pamatotām tirgus attiecībām;

3.7. Pārkārtošanas periodā reglamentē dienesta dzīvokļu jautājumu risināšanu;

3.8. Nosaka kā obligātu zemes īpašuma nostiprinājumu zemesgrāmatā pirms jebkuras mājokļu būvniecības uzsākšanas.

Valsts mājokļu politikas īstenošanu Latvijā koordinē Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrija, bet savā teritorijā to realizē pilsētu un pagastu pašvaldības.

4. Valsts mājokļu politikas pašreizējie uzdevumi

4.1. Valsts un pašvaldību dzīvokļu fonda atklāta un brīvprātīga privatizācija saskaņā ar likumu "Par valsts un pašvaldību dzīvojamā fonda privatizāciju".

4.2. Likumu un citu normatīvo aktu pilnveidošana.

4.2.1. Jāprecizē likumi:

- "Par valsts un pašvaldību palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā";

- "Par dzīvojamo telpu īri".

4.2.2. Jāizstrādā un jāpieņem jauni likumi un citi normatīvie akti, kas:

- noteiktu kreditēšanas kārtību mājokļu rekonstrukcijai, renovācijai (t.sk. siltināšanai), būvniecībai un iegādei;

- noteiktu dzīvokļa īpašumu un ar šo īpašumu saistīto kopīpašuma apsaimniekošanas kārtību;

- regulētu un vienkāršotu strīdu izskatīšanas kārtību (īres valdes, dzīvokļu inspekicija, administratīvā tiesa);

- noteiktu sociālo objektu (patversmju, sociālās palīdzības dzīvokļu vai māju) statusu un izmantošanu trūcīgo personu izvietošanai.

4.2.3. Jāprecizē normatīvie akti, kas reglamentē zemes un cita nekustamā īpašuma reģistrēšanu zemesgrāmatā.

4.2.4. Atbilstoši punktā 4.2.2. minētajam izstrādājami vai precizējami citi ar tiem saistītie normatīvie akti.

4.3. Kārtības noteikšana, kādā izskatāmi strīdi, kas rodas sakarā ar dzīvojamo telpu īres līgumu izpildi, ar nolūku:

4.3.1. atslogot tiesvedību dzīvojamo telpu īres jautājumos;

4.3.2. izveidot institūciju, kas:

- pārbaudītu un kontrolētu valstī noteiktās izīrēšanas kārtības ievērošanu;

- sniegtu izīrētājam un īrniekam konsultācijas īres jautājumos;

- domstarpību gadījumos pieņemtu izīrētājam un īrniekam obligātus lēmumus par dzīvojamo telpu īres līguma saistību izpildi.

4.4. Īres maksas maksimālo apmēru regulēšana valstī.

Izstrādājams ekonomiski pamatots maksimālās īres maksas veidošanas mehānisms, ievērojot, ka īres maksai jāsedz visi izdevumi, kas saistīti ar dzīvojamā fonda ekspluatāciju, ieskaitot amortizāciju, remontu, ieguldītā kapitāla procentus, apkalpojošā personāla apmaksu, īpašuma un zemes nodokli u.c. izdevumus, un perspektīvā arī dzīvojamā fonda atražošana.

Īres maksai jābūt sabalansētai ar iedzīvotāju ienākumu vidējo līmeni.

Ar dzīvokļa ekspluatāciju saistīto maksājumu atvieglojumus izīrētājam kompensē šo atvieglojumu piešķīrējs.

4.5. Vienotas dzīvojamā fonda uzskaites izveidošana.

4.5.1. Valstī jāizveido vienota dzīvojamā fonda uzskaite, reģistrācija un datu apkopošana, kuru veic:

- Valsts zemes dienests, veicot nekustamo īpašumu inventarizāciju un vērtēšanu;

- Statistikas komiteja, apkopojot datus par mājokļiem un izdodot to kopsavilkumus.

4.5.2. Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrija metodiski vada dzīvojamā fonda uzskaiti, pārvaldīšanu, izmantošanu, saglabāšanu, ekspluatāciju un remontu.

4.6. Ierobežojumu noteikšana īpašniekiem pārvērst dzīvojamo fondu par nedzīvojamo, nepieļaujot nesaskaņotu dzīvojamā fonda samazināšanos.

4.7. Sociālās palīdzības sistēmas pilnveidošana:

4.7.1. sociālās palīdzības pabalstu un dzīvokļa pabalstu piešķiršana trūcīgām ģimenēm;

4.7.2. sociālo dzīvojamo objektu izveidošana pašvaldībās (patversme, sociālās palīdzības dzīvokļi trūcīgām ģimenēm, bāreņiem un īpaši piemēroti dzīvokļi invalīdiem un gados vecām personām).

4.8. Jaunu mājokļu būvniecība zemes reformas laikā:

4.8.1. pilsētas un pagasta pašvaldības, izstrādājot savas teritorijas sociāli ekonomiskās attīstības programmu un teritoriālplānojumu atbilstoši likumiem, Ministru kabineta noteikumiem u.c. norm. aktiem, plāno arī teritorijas mājokļu būvniecībai;

4.8.2. būvniecību var uzsākt tikai pēc konkrēto zemes gabalu nostiprināšanas zemesgrāmatā uz valsts, pašvaldības vai cita īpašnieka vārda;

4.8.3. pārdot vai nodot ilgtermiņa nomā fiziskām un juridiskām personām mājokļu būvei var tikai zemesgrāmatā nostiprinātus zemes gabalus.

4.9. Kreditēšanas sistēmas un mehānisma radīšana mājokļu rekonstrukcijai, renovācijai, remontam, būvniecībai, iegādei, paredzot ilgtermiņa (20-30 gadu) ar procentlikmi, kas nepārsniedz inflācijas koeficientu, kredītu piešķiršanu, kā arī daļēju privatizācijas rezultātā iegūto līdzekļu un amortizācijas atskaitījumu piesaisti.

4.10. Kompensācijas mehānisma veidošana, lai nodrošinātu fizisko un juridisko personu īpašuma tiesību aprobežojumu realizāciju kultūrvēsturiskos, īpaši aizsargājamos, dabas u.c. objektos.

4.11. Dzīvokļu īpašnieku kopīpašuma apsaimniekošanas mehānisma radīšana.

4.12. Dzīvokļu saimniecības pārvaldīšanas pilnveidošana, valsts un pašvaldību dzīvokļu fonda apsaimniekošanas nodrošināšana.

Pielikums

1. tabula

Latvijas dzīvojamais fonds1 (gada beigās milj. m2 kopējās dzīvokļu platības)