Likumprojekts

Tieslietu ministrijas izstrādāts un iesniegts  Ministru kabineta 1995.gada 28.marta sēdes izskatīšanai

Par dzīvokļa īpašumu

I nodaļa

Dzīvokļa īpašums, tā jēdziens un sastāvs

1.pants. Dzīvokļa īpašumu vairāku īpašnieku dzīvojamā mājā veido katra īpašnieka atsevišķais īpašums kopā ar attiecīgo kopīpašuma daļu.

Attiecībā uz dzīvokļa īpašumu, ciktāl to nereglamentē šis likums, piemērojamas Civillikuma normas.

2.pants. Atsevišķais īpašums ietver sevī dzīvokli, kā arī palīgtelpas vai palīgēkas, kuras atrodas tikai viena īpašnieka lietošanā (pagrabi, šķūnīši, garāžas).

Uz atsevišķo īpašumu attiecināms Civillikuma 927.pants.

3.pants. Pie kopīpašuma pieder:

1) gruntsgabals (ja tas neatrodas citas fiziskas vai juridiskas personas īpašumā);

2) ēkas daļas, kas neiekļaujas atsevišķajā īpašumā: jumts, pamati, bēniņu un pagrabu telpas;

3) ēku pirmie stāvi un citas telpas (arī atsevišķi dzīvokļi), kuras netiek izmantotas kā dzīvojamās telpas, bet veikalu, iestāžu un citām vajadzībām, ja tās netrodas kādas fiziskas vai juridiskas personas īpašumā;

4) komunikācijas un iekārtas, kas kalpo dzīvokļu īpašnieku koplietošanai (kāpnes, lifts, inženiertīkli, izņemot tos, kuri atrodas atsevišķajā īpašumā u.c.);

5) ierīces un ietaises, kuras atrodas viena īpašnieka lietošanā esošā atsevišķajā īpašumā, ja tās kalpo visas mājas drošības un ekspluatācijas nodrošināšanai.

Uz kopīpašumu attiecināmi Civillikuma 1067.— 1075.pants.

4.pants. Dzīvokļu īpašnieki var vienoties, kuras īpašuma sastāvdaļas atrodas viena vai vairāku īpašnieku atsevišķajā īpašumā un kuras atrodas viņu kopīpašumā.

5.pants. Atsavināt, mantot vai apgrūtināt ar lietu tiesībām var tikai dzīvokļa īpašumu kopumā.

Vairākām personām, mantojot dzīvokļa īpašumu (līdzmantiniekiem), piemērojami Civillikuma 715.— 719. un 721.— 723.panta nosacījumi. Izdalot dzīvokļa īpašumu kā mantojumu dabā, jāievēro Civillikuma 740.panta nosacījums attiecībā uz dzīvokļa īpašuma nedalāmību.

Ja dzīvokļa īpašums nonāk vairāku personu kopīpašumā (mantojot vai citā veidā), tad katrs kopīpašnieks var savu daļu atsavināt vienīgi pārējiem kopīpašniekiem. Ja pārējie kopīpašnieki atsakās no tiesībām iegūt šo kopīpašuma daļu un nevar vienoties par dzīvokļa īpašuma atsavināšanu kopumā, tad strīdus izskata tiesa atbilstoši Civillikuma 1075.pantam, nepiespriežot kopīpašuma dalīšanu reālās daļās.

6.pants. Atsevišķajam īpašumam būvnieciski jābūt atdalītam no pārējo īpašnieku atsevišķā īpašuma.

II nodaļa

Dzīvokļa īpašnieks, viņa tiesības un pienākumi, atbildība

7.pants. Dzīvokļa īpašnieks ir fiziska vai juridiska persona, kura likumīgi ieguvusi dzīvokļa īpašumu vairāku īpašnieku dzīvojamā mājā un reģistrējusi šo īpašumu Zemesgrāmatā.

8.pants. Dzīvokļa īpašnieks ir tiesīgs apvienoties kopā ar citiem dzīvokļu īpašniekiem statūtsabiedrībā vai slēgt līgumu Civillikumā noteiktā kārtībā par kopīgu darbību ar mērķi nodrošināt nekustamā īpašuma apsaimniekošanu.

9.pants. Dzīvokļa īpašnieks ir tiesīgs atsavināt savu dzīvokļa īpašumu, ievērojot likumos noteikto kārtību, kā arī ieķīlāt to bez citu tās pašas mājas dzīvokļu īpašnieku piekrišanas. Ja dzīvokļa īpašnieks atsavina dzīvokļa īpašumu, tad pārējiem šīs mājas dzīvokļu īpašniekiem nav pirmpirkuma tiesību, ja dzīvokļu īpašnieki nav vienojušies par citu kārtību.

Dzīvokļa īpašnieks ir tiesīgs dzīvokļa īpašumu nodot lietošanā citai personai, noslēdzot dzīvojamās telpas īres līgumu.

10.pants. Dzīvokļa īpašniekam ir tiesības iemitināt savā dzīvoklī ģimenes locekļus un citas personas, ievērojot likumdošanā noteikto kārtību.

11.pants. Dzīvokļa īpašnieks ir atbildīgs par dzīvojamās mājas, tās inženiertīklu un iekārtu uzturēšanu, ekspluatāciju un remontu, kā arī par piemājas teritorijas (zemes gabala) uzturēšanu, un sedz nepieciešamos izdevumus proporcionāli sava dzīvokļa īpašuma lielumam, tāpat arī norēķinās par saņemtajiem komunālajiem pakalpojumiem neatkarīgi no tā, vai dzīvokļa īpašnieks ir mājas apsaimniekošanai izveidotās sabiedrības biedrs, un vai viņš ir noslēdzis ar citiem dzīvokļu īpašniekiem līgumu par kopīgu darbību mājas apsaimniekošanā.

12.pants. Dzīvokļa īpašnieka pienākums ir saudzīgi izturēties pret mājas kopīpašuma daļu, izmantot savu dzīvokli tiem mērķiem, kādiem tas ir paredzēts, un tādā veidā, lai neradītu traucējumus citiem dzīvokļu īpašniekiem izmantot savus dzīvokļus, kā arī ievērot dzīvojamās telpas lietošanas noteikumus, sanitārās un ugunsdrošības normas. Dzīvokļa īpašnieka pienākums ir arī raudzīties, lai to ievērotu personas, kuras dzīvo kopā ar dzīvokļa īpašnieku, vai arī personas, kuras lieto dzīvokļa īpašumu uz īres līguma pamata.

13.pants. Dzīvokļa īpašniekam par zaudējumu nodarīšanu citiem dzīvokļu īpašniekiem mājas ekspluatācijas izdevumu nesegšanas rezultātā, kā arī par kaitējuma nodarīšanu vai ēkas (nekustamā īpašuma) bojāšanu iestājas civiltiesiskā atbildība likumos, sabiedrības statūtos vai līgumā paredzētajā kārtībā.

14.pants. Ja dzīvokļa īpašnieks vairāku īpašnieku dzīvojamā mājā:

1) sistemātiski nepiedalās mājas, tās inženiertīklu un iekārtu uzturēšanas, eksplautācijas un remonta izdevumu segšanā;

2) sistemātiski nenorēķinās par saņemtajiem komunālajiem pakalpojumiem;

3) tīši vai sistemātiski bojā ēku, komunikācijas vai citas kopīpašuma sastāvdaļas;

4) izmanto dzīvokli mērķiem, kas ir pretrunā ar normatīvajiem aktiem vai pašvaldību apstiprinātajiem noteikumiem;

5) sistemātiski pārkāpj dzīvojamo telpu lietošanas noteikumus, sanitārās un ugunsdrošības normas, padarot tādā veidā citiem tās pašas mājas dzīvokļu īpašniekiem neiespējamu dzīvošanu vienā mājā, tad pēc mājas apsaimniekošanai izveidotās sabiedrības, citu šīs mājas dzīvokļu īpašnieku vai arī dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļu prasības viņa dzīvokļa īpašums atsavināms tiesas ceļā, vienlaikus izliekot dzīvokļa īpašnieku un personas, kas dzīvo kopā ar viņu, no dzīvokļa.

Šāda sankcija pret dzīvokļa īpašnieku var tikt piemērota arī gadījumos, ja šī panta 3. un 5.apakšpunktā minētos pārkāpumus izdara personas, kuras dzīvo kopā ar dzīvokļa īpašnieku, bet dzīvokļa īpašnieks neveic pasākumus, lai tos novērstu.

Ja prasību iesnieguši ģimenes locekļi pret dzīvokļa īpašnieku, tad vienam no ģimenes locekļiem (pēc vienošanās) ir pirmpirkuma tiesības iegūt īpašumā šo dzīvokli.

15.pants. Dzīvokļa bijušajam īpašniekam pēc tiesas lēmuma par īpašuma atsavināšanu un viņa izlikšanu no dzīvokļa izmaksājama dzīvokļa īpašuma realizācijas vērtība, atskaitot realizācijas izdevumus un tos zaudējumus, kurus ar savu darbību vai bezdarbību dzīvokļa īpašnieks ir radījis citiem tās pašas mājas dzīvokļu īpašniekiem.

III nodaļa

Dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļi, viņu tiesības un pienākumi, atbildība

16.pants. Par dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļiem šā likuma izpratnē atzīstamas dzīvokļa īpašuma likumā noteiktā kārtībā iemitinātās personas, kuras ar īpašnieku saista laulība, radniecība vai svainība un kuras pastāvīgi dzīvo kopā ar īpašnieku, kā arī personas, kuras laulības šķiršanas rezultātā vairs nav ģimenes locekļi, taču turpina dzīvot kopā ar īpašnieku (bijušie ģimenes locekļi).

17.pants. Dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļiem, kurus īpašnieks iemitinājis viņam piederošajā dzīvoklī, ir tiesības tāpat kā īpašniekam lietot dzīvojamās un citas telpas, ja viņus iemitinot, nav bijusi citāda vienošanās.

Ģimenes locekļiem ir tiesības bez īpašnieka piekrišanas iemitināt dzīvoklī savus nepilngadīgos bērnus, bet, lai iemitinātu citas personas, nepieciešama dzīvokļa īpašnieka piekrišana.

18.pants. Dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļiem ir tādi paši pienākumi kā dzīvokļa īpašniekam saskaņā ar šī likuma 12.pantu.

19.pants. Jautājumus par dzīvokļa īpašuma lietošanas kārtību un par līdzdalību izdevumu segšanā dzīvokļa īpašnieks un viņa ģimenes locekļi kārto vienošanās ceļā. Strīdus šajos jautājumos izšķir tiesa.

20.pants. Dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļus var atzīt par zaudējušiem tiesības lietot dzīvokļa īpašumu, vienlaicīgi viņus izliekot, tikai ar tiesas lēmumu un tikai šajā likumā un Civillikuma 102.pantā paredzētajos gadījumos.

Ja dzīvokļa īpašums uzskatāms par laulāto kopīgu mantu (saskaņā ar Civillikuma 89.panta otro daļu), tad pēc laulības šķiršanas dzīvokļa īpašnieka bijušais laulātais un personas, kuras ar īpašnieku saista svainība, saglabā tiesības lietot dzīvokļa īpašumu.

Ja dzīvokļa īpašums ir viena laulātā atsevišķa manta, tad Civillikuma 102.pantā paredzētajos gadījumos līdz ar dzīvokļa īpašuma lietošanas tiesību izbeigšanos laulātajam izbeidzas arī tā lietošanas tiesības personām, kuras ar dzīvokļa īpašnieku saista svainība.

21.pants. Ja dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļi izdara pārkāpumus, kuri minēti šī likuma 14.panta 3. un 5.apakšpunktā vai arī 14.panta 1. un 2.apakšpunktā gadījumos, kad viņiem šādas saistības bijušas uzliktas saskaņā ar likumu, vienošanos vai tās uzlikusi tiesa, ģimenes locekļus pēc dzīvokļa īpašnieka vai citu tās pašas mājas dzīvokļu īpašnieku prasības tiesa var atzīt par zaudējušiem tiesības uz dzīvokļa īpašuma lietošanu, vienlaikus izliekot viņus no dzīvokļa.

22.pants. Ja dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļi ir pagaidu prombūtnē, viņiem tiesības uz dzīvokļa īpašuma lietošanu tiek saglabātas sešus mēnešus.

Tiesības uz dzīvokļa īpašuma lietošanu pagaidu prombūtnē esošiem ģimenes locekļiem tiek saglabātas ilgāk par sešiem mēnešiem šādos gadījumos:

1) uz obligātā dienesta laiku;

2) ja pastāvīgā dzīvesvieta tiek atstāta uz laiku sakarā ar darba apstākļiem vai pēc starpvalstu vienošanās;

3) uz mācību laiku;

4) uz laiku, kamēr dzīvokļa īpašnieka bērni uzturas valsts bērnu iestādē, pie radiniekiem, aizbildņa vai aizgādņa;

5) uz ārstēšanās laiku ārstniecības iestādē;

6) uz apcietinājuma, kā arī uz soda izciešanas laiku (ja persona tiek notiesāta ar brīvības atņemšanu).

Faktu, ka dzīvokļa īpašnieka ģimenes loceklis zaudējis dzīvokļa īpašuma lietošanas tiesības sakarā ar prombūtni, kas pārsniedz šos termiņus, atzīst tiesa.

IV nodaļa

Dzīvokļa īpašuma nodibināšana, izbeigšanās un izmainīšana

23.pants. Dzīvokļa īpašums tiek nodibināts, sadalot domātās daļās nekustamo īpašumu, kas sastāv no zemesgabala un ēkas vai arī tikai no ēkas, ja ir noslēgts zemes nomas līgums. Nekustamā īpašuma sadalīšana domātās daļās var notikt uz likuma, tiesas sprieduma vai līguma pamata.

Dzīvokļa īpašumam atbilstošā domātā daļa ir atsevišķā īpašuma kopējās platības attiecība pret mājas kopējo platību. Dzīvokļa īpašuma kopīpašuma daļu nosaka atbilstoši visa dzīvokļa īpašuma domātajai daļai.

Dzīvokļa īpašums rodas līdz ar īpašuma tiesību nostiprināšanu Zemesgrāmatā. Dzīvokļa īpašums ierakstāms Zemesgrāmatā kā nekustamā īpašuma domātā daļa pēc tam, kad ir atvērts ieraksts uz visu ēku (vai nekustamo īpašumu).

Ierakstot dzīvokļa īpašumu Zemesgrāmatā, jāuzrāda arī tā atsevišķā īpašuma daļa (dzīvokļa numurs un tā kopējā platība).

24.pants. Dzīvokļa īpašums izbeidzas līdz ar attiecīga ieraksta izdarīšanu Zemesgrāmatā šādos gadījumos:

1) ja viena persona kļūst par visu mājas dzīvokļu īpašnieci;

2) ja ēka pilnīgi vai daļēji iet bojā un nav iespējams to atjaunot;

3) ja kāds dzīvokļa īpašums pariet parējo dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā.

25.pants. Dzīvokļa īpašnieks ir tiesīgs noteiktajā kārtībā, ievērojot būvnoteikumus, pārplānot un pārbūvēt savu dzīvokli bez citu šīs mājas dzīvokļu īpašnieku piekrišanas, ciktāl tas attiecas uz atsevišķo īpašumu. Ja pārplāno un pārbūvē dzīvokļa daļu, kas saistīta ar kopīpašumu, nepieciešama arī pārējo dzīvokļu īpašnieku piekrišana, kas noformējama sabiedrības statūtos vai līgumā noteiktajā kārtībā.

Pārejas noteikumi

1. Iegūstot dzīvokļa īpašumu privatizācijas ceļā, kā arī jebkurā citā veidā, dzīvokļa īpašuma ieguvējs likumā noteiktajā kārtībā ir atbildīgs par dzīvokļa un mājas saudzēšanu, izmantošanu un piedalīšanos ekspluatācijas izdevumu segšanā saskaņā ar šī likuma 11.— 14.pantu arī līdz dzīvokļa īpašuma ierakstīšanai Zemesgrāmatā.

2. Atzīt par spēku zaudējušiem:

1) 1992.gada 28.aprīļa likumu "Par grozījumiem un papildinājumiem Latvijas civilkodeksā un Latvijas dzīvokļu kodeksā";

2) 1991.gada 4.decembra likuma "Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju" 6.— 12.pantu.

3. Par dzīvokļa īpašnieku var kļūt fiziskās personas (Latvijas Republikas pilsoņi un personas, kuras Latvijā dzīvo pastāvīgi vai kuras ir saņēmušas pastāvīgās uzturēšanās atļaujas), kā arī juridiskās personas, kuras ir reģistrētas Latvijā.

4. Šī likuma III nodaļas panti piemērojami arī attiecībā uz viena īpašnieka dzīvojamām mājām.

5. Ministru kabinetam saskaņā ar šo likumu izdarīt grozījumus dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības paraugstatūtos, dzīvojamo telpu lietošanas noteikumos un citos valdības izdotajos normatīvajos aktos, kuri attiecas uz dzīvokļu īpašumu.

Par dokumentu

Likuma "Par dzīvokļa īpašumu" uzdevums ir reglamentēt īpašuma attiecības daudzdzīvokļu mājās. Šobrīd likums būtu piemērojams tām mājām, kurās dzīvokļi tika privatizēti saskaņā ar likumu "Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju", taču perspektīvā tā piemērošanas sfēra stipri pieaugs, ja tiks akceptēts likums "Par valsts un pašvaldību dzīvokļu privatizāciju".

Dzīvokļa īpašums kā juridiska kategorija šobrīd nav definēts likumos. Arī Civillikumā ir runa tikai par kopīpašumu, t.i., kad lieta pieder vairākām personām nevis reālās, bet tikai domājamās daļās. Šīs Civillikuma normas līdz ar to nav piemērojamas attiecībā uz dzīvokļa īpašumu, un dzīvokļa īpašums pašreiz palicis ārpus jebkādas likumu reglamentācijas. Jāuzskata, ka līdz ar to likuma "Par dzīvokļa īpašumu" pieņemšana ir arī svarīga, lai varētu izvērst plašos apmēros valsts un pašvaldību dzīvokļu privatizāciju.

Tā kā likums "Par dzivokļa īpašumu" skar īpašuma pamatus, tas izstrādāts ciešā sakarā ar Civillikumu un faktiski izvērš Civillikuma normas, ciktāl trūkst atbilstošas reglamentācijas tajā.

Likuma galvenie akcenti ir:

1) dzīvokļa īpašuma definēšana, atsedzot tā divējādo dabu, proti — atsevišķo īpašumu un kopīpašumu tajā (to definēšana un nodalīšana);

2) dzīvokļa īpašuma nesadalamības dabā konceptuāla iestrādāšana likumā;

3) dzīvokļu īpašnieku tiesību un pienākumu definēšana, īpaši paredzot īpašnieka atbildību par maksājumu nekārtošanu un dažādu pārkāpumu izdarīšanu, kuri rada traucējumus pārējiem dzīvokļu īpašniekiem lietot savus īpašumus (līdz pat īpašuma atsavināšanai tiesas ceļā);

4) kārtības noteikšana rīcībai ar īpašumu, lai dzīvokļa īpašnieks varētu neatkarīgi no pārējo dzīvokļu īpašnieku gribas pārdot vai ieķīlāt savu īpašumu;

5) atsevišķa likuma nodaļa runā par īpašnieka ģimenes locekļiem, to tiesībām un pienākumiem, kā arī dzīvokļa īpašnieka un viņa ģimenes locekļu (vai bijušo ģimenes locekļu) tiesiskajām attiecībām. Tā kā normu, kas reglamentētu īpašnieka ģimenes locekļu tiesisko statusu (tieši attiecībā uz iemitināšanos, telpu lietošanu un sadalīšanu, maksājumu kārtošanu u.c.), nav nevienā likumā, tad šī likuma pārejas noteikumos ir paredzēts minētās normas attiecināt ne tikai uz daudzdzīvokļu mājām, bet arī uz viena īpašnieka īpašumā esošajām mājām.

Līdz ar likuma "Par dzīvokļa īpašumu" pieņemšanu, nepieciešams atzīt par spēku zaudējušu 1992.gada 28.aprīļa likumu "Par grozījumiem un papildinājumiem Latvijas civilkodeksā un Latvijas dzīvokļu kodeksā" (proti, atcelt pēdējo līdz šim spēkā esošo Dzīvokļu kodeksa nodaļu).