Kad reģistrējat savu zemi

Guntis Grūbe, Valsts zemes dienesta ģenerāldirektors — speciāli "Latvijas Vēstnesim" — komentējot 27. aprīlī Saeimā pieņemto likumu "Grozījumi likumā "Par 1937.gada 22. decembra

Zemesgrāmatu likuma spēka atjaunošanu un spēkā stāšanās kārtību""

Īpašuma tiesības apliecinošie dokumenti

Tas ir mēģinājums sakārtot likumdošanu, lai tā nebūtu pretrunā ar zemes reformas likumiem un lai šis Zemesgrāmatu spēkā stāšanās likums papildinātu kā reformas likumu, tā arī likumu "Par valsts un pašvaldību zemes īpašuma tiesībām un to nostiprināšanu Zemesgrāmatā". Likuma jaunajā redakcijā 5.pantā uzsvērts: "Fizisko un juridisko personu zemes ierakstāmas Zemesgrāmatās un to īpašuma tiesības nostiprināmas, pamatojoties uz pilsētu domju un pagastu padomju lēmumiem, kā arī uz tiesas spriedumiem un Centrālās zemes komisijas lēmumiem, kas likumā noteiktajā kārtībā nav pārsūdzēti tiesā."

Īpašuma tiesību galvenais nostiprināšanas pamatojums ir pilsētu domju un pašvaldību lēmumi. Šī panta l.un 2.piezīmē norādīts, uz kādu dokumentu pamata padomes un domes pieņem lēmumus un kādus dokumentus kontrolē Zemesgrāmatu nodaļa, un vai šie lēmumi ir pamatoti, un vai nav nelikumības.

Šajā pašā 5.panta jaunajā redakcijā noteikts, ka par īpašuma pierādošiem dokumentiem derīga ne tikai arhīva izziņa. Un arī likumdevējs iepriekšējā redakcijā bija teicis "un citi pierādošie dokumenti". Bet daudzas Zemesgrāmatu nodaļas tulkoja, ka "citi", tas ir kaut kas abstrakts, un prasīja tikai arhīva izziņas. Šeit ir papildinājums, ka tie ir tiesas spriedumi un citi īpašuma tiesības apliecinošie dokumenti. Un paskaidrots "arī Zemesgrāmatu akti" ( ja saglabājušies aktu oriģināli) un notariāli apliecinātie zemes pirkuma līgumi. Bijušas tādas situācijas, kad līdz l94O.gadam noslēgtie zemes pirkšanas līgumi dažādu apsvērumu dēļ nav nostiprināti Zemesgrāmatā. Ja šādi dokumenti saglabājušies un tie ir sastādīti līdz l94O.gada 21.jūlijam, un ja līdz pašvaldības lēmuma pieņemšanai nav ar kādu dokumentu bijuši pretrunā, tad arī šādi dokumenti ir pieņemami. Tāda situācija ir daudzos Latgales rajonos, kad ir kavējusies arhīva izziņu saņemšana, bet šie dokumenti ir jau uz rokas.

Tiesas lēmumiem var būt dažādi motīvi, ne tikai radniecības fakta konstatēšana. Piemēram, vācbaltu īpašumus sāka izpirkt, ir kvītis, bet citādi pierādīt nav iespējams kā tikai ar tiesas spriedumu.

Būtiska ir šajā pašā pantā 2.piezīme, kurā noteikts, ka mantinieki var reģistrēt zemi īpašumā bez zemes īpašnieka nāvi apliecinoša dokumenta, ja bijušā īpašnieka vecums pārsniedz 100 gadus. Bez šaubām,ja vien viņš pats nav pieteicies. Bijušo īpašnieku mantiniekiem tas ir liels atvieglojums, jo nav jāgriežas arhīvā, kur ilgi jāgaida atbilde.

Vēl šajā 5.pantā ir precīza atsauce, ka valsts un pašvaldību zeme ierakstāma Zemesgrāmatā, pamatojoties uz dokumentiem, kas norādīti likumā "Par valsts un pašvaldību zemes īpašuma tiesībām un to nostiprināšanu Zemesgrāmatās". Šeit ir ievērota precīza secība. Reformas likumi — pilsētu un lauku, valsts un pašvaldības likums — ir par pamatu, lai izdarītu ierakstus Zemesgrāmatās.

Būves un zemes reģistrēšana

Sakārtots ir arī 6.pants. Šeit ir arī atruna par 7.pantu — tā ir jauna lieta, sabiedrībā ilgi diskutēta. Iepriekšējā kārtība bija, ka vispirms Zemesgrāmatā jāreģistrē zeme un tad tikai ēkas un būves. Jo tās nevarēja reģistrēt, pirms zeme nebija nostiprināta Zemesgrāmatā. Bet mēdz būt dažādas situācijas. Piemēram, zemes īpašnieks pieteicies, bet dokumentus nav iesniedzis, un ēkas īpašnieks nevar rīkoties, ja vēlas ēku pārdot vai ieķīlāt. Likumā tagad ir teikts, ka ēkas un būves tiek reģistrētas kopā ar zemi, bet bez zemes īpašnieka. Pašvaldība pieņem lēmumu,kur nosaka zemesgabala platību, robežas. Mērnieki iemēra, tiek piešķirts kadastra numurs zemes īpašumam, bet zemes īpašnieks paliek atklāts. Arī 6.pants precīzi paredz, ka, nostiprinot šādas tiesības ēkām un būvēm, kas atrodas uz svešas zemes, nostiprinājuma uzrakstā norādāms zemes īpašnieks, ja viņš ir, vai arī izdarāma atzīme, ka zemes īpašnieka tiesības nav noskaidrotas. 6.pantā likumdevējs papildina,ka zemes īpašniekam jābūt precīzi atzīmētam, lai nerastos pārpratumi.

— Dzīvē notiek tā, ka pārdod ēkas, bet zemi ne.

— 7.pants risina šādas situācijas. Ja arī nav zemes īpašnieka, tad dod iespēju ierakstīt ēku Zemesgrāmatā, noteikt zemes platību, ar kuru var rīkoties. Ja parādīsies īpašnieks, tad būs jāslēdz nomas līgums. Tad arī būs skaidrs, par kādu zemi slēdz nomas līgumu.

Ir iespējams,ka vispār neatklājas zemes īpašnieks, tad jānosaka laiks, kā to paredz pilsētu un lauku likums, kā arī likums par valsts un pašvaldību zemes īpašuma nostiprināšanu.

Pēc tam, kad Saeima būs pasludinājusi, ka šajā teritorijā pabeigta zemes reforma, tad arī šādas zemes automātiski varēs koorborēt uz valsts vārda.

Varētu būt tādas situācijas ar nepilsoņiem, ka viņi ēkas un būves būs nostiprinājuši Zemesgrāmatās bez zemes. Valsts pēc tam saskaņā ar pilsētu un lauku likumu varētu šādas zemes reģistrēt uz sava vārda. Patlaban šiem cilvēkiem nav tādu tiesību, bet, iegūstot pilsonību, viņi varētu no valsts, ja šeit nav pieteicies bijušais īpašnieks vai viņa mantinieki, zemi izpirkt. Pašlaik to var izdarīt par sertifikātiem, bet vēlāk par naudu.

— Ja zeme pieder īpašniekam, bet nav reģistrēta Zemesgrāmatā, taču ēkas ir pārdotas, kā rīkoties jaunajam īpašniekam?

— Šeit iestāsies nomas attiecības, vienalga, kā reģistrēs zemi. Jaunajam īpašniekam zemi jāiznomā. To būtu ieteicams reģistrēt Zemesgrāmatā, lai visas Civillikuma normas, kas attiecas uz īpašumu, darbotos. Problēmas parasti rodas tajos gadījumos, kad īpašuma nomas līgums nav reģistrēts Zemesgrāmatā. Ēku īpašniekam,reģistrējot tās Zemesgrāmatā, jābūt īpašuma tiesības apliecinošiem dokumentiem: pirkuma-pārdevuma līgumam, dāvinājuma līgumam vai citiem.

— Kāpēc nepieciešams zemes nomas līgumu nostiprināt Zemesgrāmatā?

— Nomas līgumu vajadzētu slēgt ar jurista palīdzību, paredzot tajā arī sankcijas. Par tām cilvēki pat nepadomā. Ja tās līgumā nebūs paredzētas un būs nostiprinājums Zemesgrāmatā, tad darbojas Civillikuma normas. Bet, ja nav ne vienā, ne otrā vietā, tad ar šādu līgumu grūti sniegt prasību tiesā.Tāpēc nepieciešams līgumu juridiski pareizi noformēt un nostiprināt Zemesgrāmatā. Tad pilnā mērā darbojas Civillikums un ir garantēta valsts aizstāvība.

— Cik liela var būt nomas maksa?

— Patlaban ēku un būvju īpašnieki ir satraukti, jo zemes īpašnieki pieprasa nesamērīgi augstu nomas maksu. Civillikums tomēr paredz samērīgu samaksu. Tāpēc tiek apspriests priekšlikums: ja zemes un ēku īpašums ir dalīts, tad saskaņā ar Civillikuma 968.pantu tomēr šos nomas maksas "griestus" šajā pārejas periodā regulēs Ministru kabinets.

Mēs esam iepazinušies ar pasaules praksi, tur ir dažādi varianti, bet vidēji zemes nomas maksa ir 3 līdz 7 procenti no zemes kadastrālās vērtības, protams, pilsētu centros nomas maksa mēdz būt augstāka.

Patlaban arī tiesām grūti orientēties, kādu nomas maksu uzskatīt par samērīgu, kādu nē.

— Vai grūtības nesagādā tas, ka visur nav noteikta šī kadastrālā vērtība ?

— Laukos īpašas aizķeršanās nav, problēmas ir pilsētās, sevišķi Rīgā. Citu pilsētu vērtību zonu izstrādātie materiāli ir iesniegti Finansu ministrijā (atsevišķām pilsētām, piemēram, Jūrmalai vēl nav apstiprināti).

Sliktāk ir Rīgā, jo tas ir konceptuāls strīds. Galvenā problēma, ka Rīga cer noteikt pēc iespējas zemākas kadastrālās vērtības, pamatojoties uz cilvēku zemo maksātspēju. Bet tā ir runga ar diviem galiem. Labāk noteikt saprātīgāku nodokļa procentu, nevis mākslīgi samazināt kadastrālo vērtību. Kadastrālo vērtību samazināt nav nekāda pamata. Tajā pašā laikā, ja īpašumu vēlas ieķīlāt bankā vai ieguldīt uzņēmējdarbībā, tad var iznākt otrādi. Cilvēks teiks:"Kāpēc man tik zemu novērtēts īpašums?" Bankām, sevišķi ārvalstu, kadastrs ir stingrs rādītājs: jo tās skatās, kā valsts novērtē šo īpašumu. Parasti augstāk par valsts novērtējumu bankas vai kredīta sabiedrības nevērtēs. Es tādu gadījumu neesmu redzējis, parasti bankas novērtē zemāk - par 7O procentiem, 5O procentiem.

Mums ir bijušas daudzas diskusijas ar pašvaldību pārstāvjiem. Mēs gan neesam ieinteresēti šajā jomā, jo nodokli iekasē pašvaldības. Esmu vienmēr uzsvēris, ka jūs paši nonāksit sliktā situācijā. Rīgas pilsētā bija jau viens tāds gadījums, kad pašvaldība vēlējās piedalīties uzņēmējsabiedrībā ar savu īpašumu, bet tas tika novērtēts ļoti zemu. Domāju, ka šī lieta nav pārdomāta, bet ceru, ka tuvākajā laikā Rīgā strīds izbeigsies un pieņemsim kādu kompromisu.

— Vai zeme Rīgas centrā maksās Ls 25O kvadrātmetrā?

— Jā, kadastrālā vērtība varētu tāda būt, un pat augstākai tai jābūt. Ja centrā zemes vērtība ir Ls 25O par kvadrātmetru un nomalēs - 2 līdz 7 lati liela, tad tas nav korekti pret šīm nomalēm. Manā uztverē nomalēs šī maksa ir par augstu.Tajā pašā laikā centrā tā varētu būt vēl augstāka, kā tas ir visās Eiropas pilsētās. Bez šaubām, ir jādomā, kā iegūt peļņu. Tā nav vienkārši Dieva dāvana, bet uzliek arī zināmas saistības pret sabiedrību, lai maksātu nodokļus. Mans uzskats ir, ka Rīgas centrā zemei vajadzētu maksāt vismaz Ls 4OO par kvadrātmetru. Toties nodokļiem vajadzētu būt samērīgiem, ievērojot cilvēku maksātspēju. Mūsu ierosinājums ir līdz 2OOO.gadam īpašuma nodokli vispār neiekasēt par ēkām, jo lielākā daļa no tām ir sliktā stāvoklī un to remontā jāiegulda lieli līdzekļi. Par zemi nodoklis ir jāiekasē, bet samērīgi.

— Vai, reģistrējot Zemesgrāmatā, kadastrālais vērtējums ir obligāta prasība?

— Ja atjauno īpašuma tiesības, tad nav nekāda pamata pieprasīt kadastrālo vērtējumu. Pirkšanas -pārdošanas gadījumā kadastrālais vērtējums ir obligāts, jo tad rodas jautājums par valsts nodevas maksāšanu. Valsts nodevu aprēķina no kadastrālās vērtības vai arī no pirkšanas — pārdošanas vērtības, ja tā lielāka par kadastrālo vērtību.

Atvieglojumi

Pirmais atvieglojums attiecas uz ēkām un būvēm. 8.panta 3.apakšpunktā ir jauna piezīme par to, ja nozaudēti vai nav bijuši akti par ēku pieņemšanu ekspluatācijā, sevišķi ēkām, kuras uzbūvētas pirms l993.gada 5. aprīļa, tad, legalizējot šādas ēkas, minētie akti nav nepieciešami. Šajā gadījumā šīm vecajām ēkām nav pieprasāms izpildprojekts.Tomēr ekspertiem ir jāapskatās, vai ēka ir ekspluatējama vai atbilst ugunsdrošības prasībām, vai ievēroti sanitārie un vides aizsardzības noteikumi. Šis akts ir jāformē, piedaloties šiem speciālistiem. Arhitektu izpildprojektu nevar prasīt, jo tas maksā lielāku naudu nekā visa īpašuma noformēšana. Tāpēc likumdevējs raksta, ka ēku un būvju izpildprojekts nav pieprasāms.Tas gan nav raksturīgi visai Latvijai, bet atsevišķām vietām. Otrs jautājums, kas jau bija risināts no valdības puses Ministru kabineta 81.panta kārtībā, — zemes reformas gaitā ir pieļaujama nekustamā īpašuma reģistrācija Zemesgrāmatā ne tikai valsts valodā . Šeit ir konkrēti norādīts, ka šīs valodas ir angļu, krievu un vācu, ja šie dokumenti ir formēti līdz l993. gada 5.aprīlim, tad nav nepieciešams tulkojums .

Izpirkšana par sertifikātiem

Tas ir kas jauns, ka zemi izpērk par sertifikātiem. Var teikt, ka sertifikāti ir dāvana no valsts puses. Bet man šķiet, ka daudzi cilvēki to neizprot. Man ir bailes par to, ka, jaunajai Saeimai pie varas nākot un redzot šo bēdīgo stāvokli, tā var pateikt, ka paspēlējāmies ar tiem sertifikātiem un pietiek, tagad pērciet par naudu.

— Vai tagad pašvaldības tīši nebremzē zemes izpirkšanu par sertifikātiem, gaidot, kad to varēs pārdot par naudu?

— Tāpēc mēs strādājam pie tā, lai noņemtu visas šīs bremzes. Ir vēl viens likuma projekts par zemes komisiju nomaiņu, kur paredzēts praktiski nodot zemes komisijām tiesības lemt, bet pašvaldības paliktu kā arbitri. Rīgā jau skaidrs, ka pašvaldības bremzē, bet arī laukos mēdz būt tādi gadījumi, kad cilvēks lūdz papildus iedalīt zemi pirkšanai par sertifikātiem, bet tā arī nesaņem atbildi no pašvaldības.

Likumā tagad ir paredzēts, ka līgumi, kas noslēgti starp Hipotēku un zemes banku un fiziskām personām, nav obligāti notariāli apliecināmi. Pašvaldības pieņem lēmumu, ka cilvēkam dod tiesības izpirkt zemi, un viņš var griezties bankā. Pašvaldības to jau ir apliecinājušas tādā veidā, ka viņam dod tiesības zemi izpirkt. Šādu līgumu paraksta no bankas puses bankas pārstāvis un fiziskā persona, un līdz ar to līgums stājas spēkā

Kancelejas nodeva

nav jāmaksā

Zemes īpašuma tiesību atjaunošanas gadījumā ir paplašināts to personu loks, kam nav jāmaksā kancelejas nodeva. Tās ir fiziskās personas, bijušie zemes īpašnieki, viņu laulātie, viņu pirmās šķiras likumīgie mantinieki, tāpat politiski represētie un pirmās grupas invalīdi. Tas atbilst tam personu lokam, ko zemes dienests veic par budžeta līdzekļiem, izpildot mērniecības darbus. Līdz šim šīs nodevas dēļ apstājās reģistrēšana Zemesgrāmatā, lai gan dokumenti visi bija sagatavoti. Šis jautājums būs atrisināts un līdz ar to varēs palīdzēt bijušajiem īpašniekiem un viņu mantiniekiem vieglāk nokārtot īpašuma reģistrāciju.

Ingrīda Rumbēna,

"LV" nozares redaktore