Zemes izvērtējumam nebija ne laika, ne finansējuma

Šķetinot zemes nodokļa problēmas Rīgā

ALDIS RAUSIS, Valsts Zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšanas centra direktors, - "Latvijas Vēstnesim"

Aldis Rausis

Daudzi zemes īpašnieki Rīgā ir nemierā ar zemes nodokļa aprēķināšanas kārtību par 1997. gadu un tā apmēriem. Tiek pieminēts, cik reižu palielināta maksa par zemes kvadrātmetru - deviņas, divdesmit un pat vairāk. 1996. gadā zemes nodokli aprēķināja pēc fiksētas zemes nodokļa likmes. Pašvaldībām bija tiesības palielināt nodokļa likmi līdz 4,5 reizēm, ko tās arī ļoti bieži darīja. Šogad zemes nodokli nosaka, pamatojoties uz zemes kadastrālo vērtību vai - vairumā gadījumu - uz zemes kadastrālo bāzes vērtību. Tas ir tādēļ, ka konkrēta kadastrālā vērtība Rīgā noteikta tikai aptuveni 5 tūkstošiem zemes gabalu. Rīgas zeme pēc noteiktiem kritērijiem ir sadalīta vērtību zonās. Zemes nodokļa apmēri atkarīgi no zemes atrašanās vietas un zemes lietošanas mērķa. Nosakot kadastrālo bāzes vērtību, izmanto zonas augstāko vērtību, neņemot vērā zemes gabala novietojumu zonā. Ja zemes īpašniekam jāmaksā par katru kvadrātmetru, uzreiz ir redzams, ka šāda vērtējuma sistēma ir visai aptuvena un diezin vai var būt pret visiem taisnīga.

- Kā šāda sistēma radās un vai tā bija pietiekami objektīva un pamatota?

- Tas, ka zemes nodokli noteica pēc fiksētām likmēm, kam nebija tieša sakara ar īpašuma patieso vērtību, neatbilda nedz mūdienu prasībām, nedz pasaulē pieņemtajiem standartiem. Gan tepat kaimiņos, Igaunijā un Lietuvā, gan Dānijā, Zviedrijā un daudzās citās valstīs īpašuma kadastrālā vērtība tiek noteikta pēc tirgus vērtības līmeņa, un no tās vadoties - arī nodokļu apmēri.

Taču - kādai vajadzēja būt notikumu loģiskai secībai, lai pārietu uz šādu zemes vērtēšanas sistēmu?

Iedzīvotājiem tiek darīts zināms, ka ir izstrādāts, pieņemts un ar 1998. gada 1. janvāri Latvijas Republikā stāsies spēkā jauns likums "Par nekustamā īpašuma nodokli", kurā par zemes nodokļa bāzi noteikta zemes kadastrālā vērtība, kas savukārt balstīta uz tirgus vērtību līmeni. Valsts Zemes dienestam tiek piešķirts nepieciešamais finansējums, un tā speciālisti veic zemesgabalu masveida vērtēšanu, gan apkopojot un analizējot tirgus datus, gan ņemot vērā katra konkrētā objekta atrašanās vietu, apbūves īpatnības un apgrūtinājumus. Pēc tam VZD pašvaldībām iesniedz gatavus sarakstus, kuros uzrādīta katra zemes gabala kadastrālā vērtība.

Taču likumdevējs zemes nodokļa iekasēšanas kārtību nolēma mainīt jau pagājušā gada beigās. Pēc karstām diskusijām un prezidenta iejaukšanās 27. decembrī tika pieņemti grozījumi likumā "Par zemes nodokli", iepriekšējā likumdošanā pēkšņi iestrādājot normu, ka nodokļa pamatā turpmāk būs nevis fiksēta likme, bet zemes kadastrālā vērtība, kura individuālajiem zemes gabaliem pilsētās nebija un vēl arvien konkrēti nav noteikta. Tik grūtu un juku pilnu laiku es savā darbā vēl nebiju piedzīvojis. Divās nedēļās nācās izstrādāt projektu Ministru kabineta noteikumiem, kā noteikt zemes kadastrālo vērtību. Nebija nedz laika, nedz finansējuma. Izstrādājām vienkāršotu paņēmienu, kā pašvaldības ar to varētu tikt galā. Rezultāts ir tāds, kā jūs redzat.

- Kā tika izveidota šī vienkāršotā sistēma?

- Lai nodrošinātu zemes privatizāciju, mēs 1993. gadā izstrādājām pilsētu zemes kadastrālās vērtēšanas metodiku. Pēc gada tā tika apstiprināta, bet 1995. gadā izstrādājām arī Rīgas pilsētas zemes vērtību zonējumu. Būtībā tas mums nemaz nebija jādara, jo likumā noteikts, ka pašvaldības pašas izstrādā šos zonējumus. Citu pilsētu pašvaldības tika ar to galā, mēs tikai sniedzām teorētiskas konsultācijas, Rīgā zonējums nevirzījās uz priekšu, un mēs izdarījām pašvaldības darbu.

- Kā pie savas zemes individuālā kadastrālā vērtējuma tika tie 5000 zemes īpašnieki?

- Šobrīd jau būs mazliet vairāk, bet, vienalga, šādi novērtēta ļoti maza daļa no visas zemes platības. Cilvēki parasti nāca pie mums ar lūgumu noteikt zemes gabalam vērtību tajos gadījumos, kad gribēja tos privatizēt vai pārdot, un par šo darbu paši arī samaksāja.

- Pārējie zemes gabali tiek vērtēti pēc paraugvērtībām?

- Jā. Šīs paraugvērtības nosaka daudzi faktori. Piemēram, vislētākā ir "C" zona nomalē, šeit individuālās apbūves zemes kadastrālā vērtība ir Ls 1,20 par kvadrātmetru. Tajā pašā laikā komercapbūves cena šeit ir Ls 3,60. Tātad - veidojot zemes paraugvērtības, pēc īpašas metodikas tika ņemts vērā, kādā pilsētas daļā zeme atrodas, kāda ir infrastruktūra, zemes lietošanas veids. Šī sistēma nav nekas jauns, līdzīgi zemes vērtības nodokļu vajadzībām nosaka visā pasaulē.

Taču esošo paraugvērtību vājā vieta ir nepietiekama zemes tirgus vērtību datu bāze, jo tolaik vēl nebija nekādu līdzekļu, lai varētu savākt šos datus, mums pat nebija tiesību to darīt. Oficiāli tas notiek tikai no šā gada jūnija. Līdz ar to paraugvērtība ne visos gadījumos noteikta pietiekami precīzi.

- Kādēļ vairumā gadījumu, kad zemes nodokli nosaka pēc bāzes vērtības, īpašniekam jāmaksā vairāk nekā tad, ja par pamatu ņemta kadastrālā vērtība?

- Nupat sastapāmies ar gadījumu, kad diviem kaimiņiem, kuru zemes atrodas blakus, noteikta stipri atšķirīga zemes nodokļa maksa. Vienam, piemēram, 1,5 santīmi par kvadrātmetru, otram - 8 santīmi. Pirmajam nodoklis aprēķināts pēc zemes kadastrālās vērtības, otrajam - pēc paraugvērtības jeb bāzes vērtības. Šīs atšķirības cēloni grūti noteikt, acīmredzot pašvaldība zemes vērtību kaut kādā veidā "pavilkusi" uz augšu.

- Kā tas iespējams?

- Pirmkārt, individuāli vērtējot, mēs ņemam vērā arī apgrūtinājumus, kas zemes gabala vērtību var samazināt pat par 20 procentiem. Tā notiek 95 procentos gadījumu. Otrkārt, nosakot bāzes vērtību, tiek piemērots inflācijas koeficients, ko dēvē par patēriņa cenu indeksu, un tas bāzes vērtību paaugstina vēl par 13 procentiem. Treškārt, ir noteikts, ka tajos gadījumos, kad zemes gabals atrodas starp divām zonām, nosakot bāzes vērtību, par pamatu tiek ņemta augstākās zonas vērtība. Individuāli vērtējot, mēs interpolējam, atrodam zemes gabala novietojuma "smaguma punktu" un atbilstoši nosakām tā vērtību.

- Kādēļ to nevar izdarīt arī pašvaldība?

- Interpolēšana ir sarežģīts darbs un prasa papildu laiku. Pašvaldības ierēdņi tik īsā laikā ar to netiktu galā. Tādēļ bāzes vērtības noteikšanā tika iestrādāti vienkāršoti principi. Ja zemes gabals atrodas attiecīgās zonas pašā tālākajā malā, MK noteikumi atļauj pielietot nodokļa samazinājumu līdz 50 procentiem. Taču pašvaldība to nedara, jo ir ieinteresēta nodokļos iekasēt pēc iespējas vairāk naudas. Tas redzams arī tajos gadījumos, kad tikai viens zemes stūrītis iesniedzas augstvērtīgākajā zonā. Bieži arī tad viss zemes gabals tiek novērtēts pēc šīs vērtības, kaut gan noteikts, ka jāvadās pēc tās zonas, kurā zemes gabals faktiski atrodas.

Pirms šī sistēma sāka darboties, mēs jau zinājām, ka pašvaldība darīs visu, lai nodokļos saņemtu pēc iespējas vairāk līdzekļu. Tādēļ, lai novērstu iespējamus pārspīlējumus, visās valstīs vērtēšanu izdara valsts iestādes. Pašvaldība šai noteiktajai vērtībai tikai pievieno likumā noteiktos nodokļa procentus vai pielieto atlaides.

- Kā varēja gadīties, ka dažviet Rīgā zemes kadastrālā vērtība noteikta augstāka par faktisko tirgus vērtību?

- Izstrādājot zonējumu, mēs varējām izmantot trīs ziņu avotus. Rīgas zemes tirgus cenas līdz 1940. gadam, statistikas datus par zemes tirgus vērtībām dažādās Eiropas pilsētās, kā arī teorētiskas ziņas par zemes vērtības un pilsētbūvniecisko faktoru savstarpējām sakarībām. Ticamu tirgus datu tajā laikā mūsu rīcībā nebija. Mēs izmainīsim zonējumu, kad mums būs pietiekami daudz tirgus datu, kuru, kā jau teicu, vēl nav. Taču jāņem vērā arī tas, ka cilvēki ne vienmēr korekti noformē tirgus darījumu dokumentus. Cik ticami skaitļi ir ierakstīti pirkuma un pārdevuma līgumos? Vairumā gadījumu - iespējami mazāki, lai samazinātu valsts nodevu. Un, ja šo mākslīgi samazināto cipariņu salīdzina ar kadastrālo vērtību, tad arī var teikt, ka tā noteikta pārāk augsta... Taču, ja arī būtu pārliecinoši argumenti, ka šobrīd kādā vietā bāzes vērtība noteikta pārāk augsta, to izmainīt nevaram, jo saskaņā ar vecajām likuma normām to tiesīga darīt tikai pašvaldība.

- Visneapmierinātākie ir individuālās apbūves īpašnieki, viņus jaunie zemes nodokļa apmēri skāruši vissāpīgāk...

- Nekādi nevaru piekrist apgalvojumiem, ka zemes nodoklis šogad palielināts divdesmit un pat piecdesmit reižu. Aritmētika ir vienkārša. Pagājušajā gadā Rīgā bija jāiekasē 5, 6 miljoni latu zemes nodokļa. Šā gada prognoze - 7,9 miljoni. Tātad kopējais pieaugums ir 41 procents, vidējās likmes pieaugums atbilstoši 1,4 reizes. Tiesa gan, būtiski mainījušās nodokļu likmes pieauguma proporcijas starp dažādiem maksātājiem. Līdz šim individuālās apbūves īpašnieki zemes nodokļa ziņā it kā tika īpaši saudzēti. Protams, šī atvieglojumu daļa tika uzkrauta komercapbūves un ražošanas apbūves īpašniekiem un nomniekiem. Iepriekšējā valdība uzskatīja, ka ražotājiem jārada labvēlīgāki apstākļi, un es arī tam piekrītu, jo viņi nepamatoti augstās zemes nodokļa izmaksas ierēķinās produkcijas cenā, un iznākumā maksās nevis tie, kam ir īpašumi, bet pircēji...Turklāt "C" zonā, tas ir, mazvērtīgās zemes zonā, nodokļa paaugstinājums nav tik krass. Bet tiem, kam pieder īpašumi, un lieli zemes īpašumi vērtīgās zemes zonās, jāpieņem tirgus ekonomikas noteikumi un jāsaprot, ka par dārgu īpašumu arī daudz jāmaksā. Ja to nav iespējams uzturēt, tas jāpārdod un jāpērk lētāks.

- Un tomēr - jūsu iepriekš sacītais ļauj secināt, ka šī sasteigtā vērtēšana pēc faktiski ļoti aptuveni noteiktās kadastrālās bāzes vērtības rada cilvēkiem lielus zaudējumus un, kas ne mazāk svarīgi, arī uztraukumu un garīgu diskomfortu. Ko šajā ziņā atrisinās likums "Par nekustamo īpašumu", kas stāsies spēkā ar 1998. gada 1. janvāri?

- Pirmkārt, šajā likumā skaidri pateikts, ka zemes kadastrālās vērtības zonējumu turpmāk veiks tikai Valsts Zemes dienests. Līdz šim nevienā likumā precīzi nebija pateikts, kā vērtēt, kas un ko darīs. Beidzot ir skaidri principi, atliek tikai sakārtot lietas. Lai gan - laika atkal ir ļoti maz. Bijām plānojuši masveida vērtēšanu sākt jau 1. maijā, taču pirmo daļu no visam gadam nepieciešamā finansējuma saņēmām tikai 3. augustā. Tātad pazaudēti trīs mēneši. Bez tam no nepieciešamās summas - 1,6 miljoniem latu - mums paredzēts 1 miljons, tas ir, 62,5 procenti. Tādēļ bijām spiesti nedaudz vienkāršot vērtēšanas procedūru. Tomēr līdz janvāra vidum lielākajai daļai Latvijas pašvaldību noteikti būsim sastādījuši nodokļu maksātāju sarakstus, kuros būs iekļauti visi zemes īpašuma lietojumi, uzskaitīti īpašnieki, lietotāji un norādītas precīzas attiecīgo zemes gabalu kadastra vērtības. Pašvaldībām atliks tikai paņemt šo sarakstu, sareizināt ar likumā noteiktiem procentiem vai pielietot atlaides un izsūtīt paziņojumus par zemes nodokļa samaksu. Gandrīz visi būs apzināti. Rīgā šo darbu droši vien nepaspēsim veikt, jo zemes komisija nebūs izskatījusi visus zemes pieprasījumus, tāpat arī Daugavpilī. Nevar novērtēt zemes gabalu, kam nav zināmas robežas un platība. Taču pavasarī darbs noteikti būs padarīts. Vērtējot tiks ņemta vērā katra zemes gabala atrašanās vieta zonā.

- Kā dabūsiet reālus zemes tirgus datus? Vai sadarbojaties ar Vērtētāju asociāciju?

- Nē, viņi stāv nomaļus no šī darba. Pirmkārt, mēs izstrādājam vienotu datu bāzes sistēmu ar Zemesgrāmatas nodaļām un, otrkārt, tiks veiktas aptaujas pašvaldībās un citur, kur šādi dati atrodami.

- Un ja dati atkal nebūs patiesi?

- Mums top metodika, kā tirgus datus izsijāt un analizēt, tas nav tik sarežģīti, ja varam strādāt ar datu bāzi un statistiskās analīzes paņēmieniem.

- Vai iespējams, ka pēc šādas vispusīgas analīzes Rīgā varētu mainīties zemes vērtību zonējums un arī nodokļu lielums?

- Tikai tad, ja tam būs objektīvs pamats. Taču nav pamata domāt, ka zemes nodoklis Rīgā kopumā īpaši samazināsies. Zemes vērtība augs, un tās novērtējumam jābūt objektīvam un stabilam. Pensionāriem un trūcīgiem cilvēkiem likumā vienmēr jānosaka atlaides, kuras, iesniedzot ienākumu deklarāciju, iespējams saņemt no pašvaldības. To nav iespējams atrisināt ar kadastrālās vērtības regulēšanu.

- Tātad līdzšinējās neprecizitātes zemes vērtēšanā Rīgā, jūsuprāt, tiks novērstas. Taču ne uzreiz, un daudzas netaisnības vairs nebūs iespējams izlabot. Ko darīt, lai šādas pārsteidzības nenotiktu?

- Mēs esam izpildītāji. Ir jābūt kādam, kas plāno stratēģiju, paredz, kas notiks, ja ieviesīs kādu jaunu nodokli vai izmainīs jau esošos. Ir jāzina, ko gribam panākt, kādā veidā un kas notiks attiecīgas rīcības rezultātā. Šajā gadījumā trūka koordinatora, gudrās galvas, kas paredzētu un pārredzētu situāciju, kāda izveidosies.

Mudīte Luksa, "LV"

Foto: Marika Vanaga

Rīgas pilsētas zemes paraugvērtības