Kā pavisam godīgi kļūt par dzīvokļa īpašnieku

Konsultējot par darījumiem ar dzīvojamām telpām

Raitis Kalniņš, asociācijas “NĪMA” viceprezidents, — “Latvijas Vēstnesim”

Turpinājums.

Sākums — “LV”, Nr.224; “PĪ”, Nr.8(20)

Iedzīvotāju pierakstīšanās un izrakstīšanās kārtību un noteikumus nosaka un regulē:

LR MP lēmums Nr.186 “Par iedzīvotāju pierakstīšanas un izrakstīšanas noteikumiem” (13.04.93.), turpmāk tekstā “Lēmums 1”, kas nosaka, ka:

2. Visām personām, kuras dzīvo Latvijas Republikā vai ierodas no citām valstīm uz laiku, ilgāku par trīs mēnešiem, obligāti jāpierakstās dzīvesvietā.

3. Pierakstīšanas veidi ir:

3.1. nenorādot termiņu, — pastāvīgs pieraksts;

3.2. norādot termiņu, — pieraksts uz noteiktu laiku (pieraksts uz laiku).

Visas personas var sadalīt divās grupās. Pirmajā grupā jāieskaita tās personas, kuras var pierakstīt bez īpašas atļaujas vai saskaņošanas. It īpaši tas attiecas uz valsts vai pašvaldību īpašumā esošām dzīvojamām mājām un dzīvojamām telpām, proti:

1. grupa. Personas, kuru reģistrēšanu (pierakstīšanu) nosaka Lēmums 1 un kuras pasu daļas darbinieki pieraksta tikai uz šo personu pieteikuma pamata. Šo personu loks veidojas sekojoši:

8.pants. Mājas vai dzīvokļa īpašnieki, kā arī viņu ģimenes locekļi, kuri iemitināti likumā noteiktā kārtībā, tiek pierakstīti īpašnieka dzīvojamā telpā.

9.pants. Īrnieki un apakšīrnieki, kā arī viņu ģimenes locekļi tiek pierakstīti uz laiku vai pastāvīgi brīvās dzīvojamās telpās, ja viņi ir iemitinājušies attiecīgajā dzīvojamā telpā, pamatojoties uz dzīvojamās telpas īres vai apakšīres līgumiem, kas noslēgti saskaņā ar Latvijas Republikas likumu “Par dzīvojamo telpu īri”.

Dienesta dzīvojamās telpās (dienesta dzīvoklī vai dienesta viesnīcā) personas pieraksta tikai uz laiku saskaņā ar likumā noteiktajā kārtībā noslēgtajiem dienesta dzīvojamo telpu īres līgumiem.

10. Īres līguma darbības laikā bez īpašas atļaujas un saskaņošanas pierakstāmi:

10.1. īrnieks un viņa ģimenes locekļi pēc to pagaidu prombūtnes, ja saskaņā ar likumu “Par dzīvojamo telpu īri” viņiem ir saglabājušās tiesības uz dzīvojamo platību;

10.2. personas, kuru tiesības uz dzīvojamo telpu noteiktas ar tiesas lēmumu;

Īrniekiem un viņu ģimenes locekļiem arī ir tiesības, bez īpašas saskaņošanas un atļaujas, pierakstīt viņu īrētajā dzīvojamā telpā sekojošas personas:

10.3. pēc īrnieka vai viņa ģimenes locekļa iesnieguma — viņa nepilngadīgos bērnus (arī adoptētos).

1.1. Nepieciešama pārējo ģimenes locekļu piekrišana:

Pēc īrnieka iesnieguma, ko parakstījuši arī visi viņa pilngadīgie ģimenes locekļi, pierakstāmi īrnieka vai viņa ģimenes locekļi.

Likuma 2.9.pants nosaka: Par īrnieka ģimenes locekļiem šā likuma izpratnē atzīstamas viņa īrētajā dzīvojamā telpā šā likuma 10. pantā noteiktajā kārtībā iemitinātie laulātie vai radinieki, kas pastāvīgi dzīvo kopā ar īrnieku un kam ar viņu ir kopīga saimniecība.

Kur Likuma 2 10. pants nosaka, ka īrnieka ģimenes locekļi, šā likuma izpratnē, ir:

— laulātais,

— vecāki (adoptētāji),

— darba nespējīgie vai nepilngadīgie brāļi un māsas, kā arī

— darba nespējīgie pilngadīgie bērni, kuriem nav savas ģimenes.

2.grupa. Personas, kurām nepieciešama atļauja un saskaņošana.

Citu personu iemitināšanai īrētajā dzīvojamā telpā likumos un citos normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nepieciešama visu tajā dzīvojošo

— pilngadīgo ģimenes locekļu, kā arī

— izīrētāja piekrišana.

Papildus jāatzīmē, ka:

— Personas, kas īrnieka dzīvojamā telpā iemitinājušās kā aizbildņi vai aizgādņi, bet nav īrnieka ģimenes locekļi, patstāvīgas tiesības uz šīs dzīvojamās telpas lietošanu neiegūst.

Jāatzīmē, ka Likums 1 nosaka vienu dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļu personu loku, atšķirībā no Likuma 2, kas nosaka citu dzīvojamās telpas īrnieka ģimenes locekļu personu loku un kas jāievēro, īrniekus pierakstot. Tāpēc, veicot darījumus, rūpīgi jāseko vai šie noteikumi tiek pareizi traktēti un līdz ar to arī ievēroti.

Vēl jāatzīmē arī tāds būtisks apstāklis, ka, ja īpašnieks (fiziskā persona) slēdz īres līgumu par dzīvojamās telpas izīrēšanu dzīvoklī vai viendzīvokļa mājā, kuru aizņem viņš pats, līgumam piemērojami apakšīres noteikumi atbilstoši Likuma 2 VII nodaļai. Šajā gadījumā apakšīres noteikumu piemērošana īpašniekam izīrētājam ir daudz izdevīgāka, jo praktiski ievērojami tiek samazinātas īrnieka tiesības prasīt atjaunot vai pagarināt īres līgumu. Šajā gadījumā tas jau tiek atzīts par apakšīres līgumu un izīrētājs vienpusīgi izlemj, pagarināt to vai ne.

4.Dzīvojamo telpu (dzīvokļu) apmaiņas darījumi

Dzīvojamo telpu apmaiņas kārtību un noteikumus nosaka:

LR MP 1993. gada 1. jūlija lēmums Nr. 342, (turpmāk tekstā Noteikumi 2).

Noteikumi 2 nosaka to personu (subjektu) loku, starp kuriem var notikt dzīvojamo telpu apmaiņa.

2. Dzīvojamo telpu apmaiņa var notikt starp valsts, pašvaldību un citu juridisko vai fizisko personu īpašumā esošo māju īrniekiem, kā arī starp valsts un pašvaldību mājās dzīvojošiem īrniekiem un dzīvokļa vai mājas (mājas daļas) īpašniekiem, ja ir noslēgts likumā noteiktajā kārtībā dzīvokļa vai mājas (mājas daļas) pirkuma līgums.

Šajā noteikumu punktā ļoti svarīgi ir atsķirt divus tā dēvētos maiņas variantus:

1. abi (vai visi) maiņas dalībnieki ir īrnieki. Šajā gadījumā arī būs nelielas atšķirības atkarībā no tā, vai maiņas dalībnieki īrē dzīvojamās telpas valsts un pašvaldību vai privātajā dzīvojamo telpu sektorā.

2. Kāds no maiņas dalībniekiem ir dzīvojamo telpu (mājas, mājas daļas vai dzīvokļa) īpašnieks. Šis maiņas variants ietver arī īpašumā esošo dzīvojamo telpu atsavināšanu pārdošanas ceļā, kā rezultatā viens no maiņas dalībniekiem — īrnieks — darījuma rezultatā kļūst par īpašnieku, bet kāds cits — no īpašnieka statusa pāriet īrnieka statusā.

Tā ir ļoti būtiska atšķirība starp šiem abiem maiņas variantiem, un tāpēc otrajā variantā noteikumi uzliek papildu saistības — noslēgt arī pirkuma līgumu starp tā dēvētiem šīs nosacītās maiņas dalībniekiem.

Dzīvojamo telpu apmaiņa var notikt starp diviem vai vairākiem apmaiņas dalībniekiem gan Latvijas Republikas teritorijā, gan arī dzīvojamo telpu starpvalstu apmaiņa (ja tas paredzēts starpvalstu līgumos). Par šādu starpvalstu līgumu esamību var noskaidrot valsts vai pašvaldības institūcijā, kas kārto apmaiņas procedūru, vai arī Ārlietu ministrijā.

Dzīvojamo telpu apmaiņa ar citā valstī dzīvojošu īrnieku atļaujama vienīgi tajos gadījumos, ja iebraucējs likumā noteiktā kārtībā saņēmis uzturēšanās atļauju Latvijas Republikā.

Noteikumi 2 nosaka, kas var būt dzīvojamo telpu apmaiņas objekts:

5. Apmaiņas objekts var būt dzīvoklis, dzīvokļa daļa vai dzīvojamā māja (tās daļa).

Ja par dzīvojamās telpas lietošanu ir noslēgts viens īres līgums, tad šīs dzīvojamās telpas daļa var būt apmaiņas objekts gadījumos, kad personas, kas apmaiņas ceļā tajā iemitinās, ir šīs dzīvojamās telpas īrnieka ģimenes locekļi.

6. Apakšīrniekam nav tiesību apmainīt īrēto dzīvojamo telpu.

3. Īrniekam ir tiesības apmainīt īrēto dzīvojamo telpu, ja tam rakstveidā piekrīt ar viņu kopā dzīvojošie (arī pagaidu prombūtnē esošie) pilngadīgie ģimenes locekļi, kā arī izīrētājs.

Piekrišanai jābūt rakstveidā uz konkrētu apmaiņas variantu. Ja īrnieka pilngadīgie ģimenes locekļi atsakās dot savu piekrišanu dzīvojamo telpu apmaiņai, apmaiņas ierosinātājam ir tiesības griezties tiesā. Bieži vien grūtības rodas ar tiem ģimenes locekļiem, kas atrodas tā dēvētajā pagaidu prombūtnē (piem., atrodas ārzemēs vai citur, bet ir pierakstīti īrnieka dzīvojamā telpā). Šajos gadījumos personai, kas atrodas ārzemēs, ir jāsagatavo notariāli apstiprināta rakstveida piekrišana un tā jālegalizē (jāapstiprina) attiecīgās valsts Latvijas vēstniecībā vai konsulātā, un tikai šādi noformētu izziņu maiņas dalībnieks var pievienot apmaiņas dokumentiem. Svarīgi ir atcerēties, ka maiņas darījumu kārtība atšķiras atkarībā no tā, vai īrnieks īrē dzīvojamās telpas fiziskām un juridiskām personām piederošos īpašumos vai valsts vai pašvaldībām piederošās mājās:

7. Valstij vai pašvaldībām piederošajās mājās izīrētāja piekrišana dzīvojamās telpas apmaiņai tiek apliecināta ar valsts vai pašvaldības institūcijas lēmumu.

Rīgā lēmumus par dzīvojamo telpu apmaiņu, pamatojoties uz dzīvojamo telpu apmaiņas noteikumiem, pieņem Rīgas Domes Dzīvojamo telpu maiņas komisija Pērses ielā 10/12.

Personām, kuras piedalās dzīvojamo telpu apmaiņā, jāiesniedz šādi dokumenti:

1) Iesniegums uz veidlapas (“Iesniegums — izziņa par apmaināmo dzīvojamo platību” ar spiedogu sarkanā krāsā “APMAIŅAI”), kuru var iegādāties turpat Pērses ielā 10/12, kuru aizpilda un apstiprina izīrētājs;

2) Dzīvokļa plāns (īrnieki, kas dzīvo Rīgā, to pasūta Nekustamā īpašuma vērtēšanas (bijušajā inventarizācijas) birojā Smilšu ielā 5;

3) Īrnieka un visu ģimenes locekļu pases, kuras jāuzrāda, iesniedzot dokumentus;

4) Dzīvojamo telpu īres līgums;

5) Likumā noteiktajā kārtībā noslēgts pirkuma līgums, ja dzīvojamo telpu apmaiņa notiek starp valsts un pašvaldību mājās dzīvojošajiem īrniekiem un dzīvokļu vai dzīvojamo mājas (mājas daļas) īpašniekiem.

6) Mainot dzīvojamo platību denacionalizētajos namos, jāiesniedz denacionalizācijas apliecības kopija.

7) Dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības iesniedz dzīvokļa īpašuma tiesību reģistrācijas pagaidu apliecību.

8) Mainot dzīvokli pret dzīvojamo platību komunālā dzīvoklī ( vai kā tagad noteikts — dzīvoklis, kuru pēc atsevišķiem īres līgumiem aizņem vairākas ģimenes), iepriekš punktā 1 minētajā iesnieguma 10. ailē jābūt prettuberkulozes un psihiskās veselības aprūpes centra atzīmei par īrnieka un viņa ģimenes locekļu veselības stāvokli.

9) Ja maiņas dalībnieki apvienojas vienā ģimenē uz vienu dzīvojamās telpas īres līgumu, nepieciešams iesniegt dokumentus, kas apliecina radniecību. Šajā gadījumā par ģimenes locekļiem jāuzskata personas, kas minētas Likumā 2 (“Par dzīvojamo telpu īri”).

Noteikumi 2 paredz, ka dzīvojamo telpu apmaiņu izīrētājs (Rīgas pilsētā — Rīgas Domes Dzīvojamo telpu maiņas komisija) var neatļaut, ja:

10.1. apmaiņas rezultātā valstij vai pašvaldībai piederošajā mājā īrniekam istabu skaits par divām vai vairāk istabām pārsniedz dzīvokļa iemītnieku skaitu;

10.2. apmaiņu izdara īrnieks vai viņa ģimenes loceklis, kura ģimenes daļa pēdējā gada laikā izceļojusi uz pastāvīgu dzīvi ārzemēs, ja izīrētājs pats trīs mēnešu laikā var piedāvāt vēlamo apmaiņas variantu;

10.3. dzīvoklī, kurā uz atsevišķu īres līgumu pamata dzīvo vairākas ģimenes (komunālā dzīvoklī), palielinās iedzīvotāju skaits.

Darījumus veikt patstāvīgi vai izvēlēties starpnieku?

Darījumi ar dzīvokļiem ir sarežģīti un prasa no darījumu dalībniekiem zināšanas un pieredzi. Katram, kas vēlētos patstāvīgi veikt šādu darījumu, vajadzētu rūpīgi apdomāt, vai uzsākt to patstāvīgi, vai izvēlēties kāda nekustamā īpašuma tirdzniecības speciālista (starpnieka — māklera) palīdzību. Var rasties jautājums: kādu starpnieku izvēlēties? Atbilde ir skaidra — tikai tādu, kas starpniecības darbu ir izvēlējies par savu profesiju. Kā atšķirt profesionāli no neprofesionāļa un avantūrista? Šodien jau tas vairs nav tik grūti kā pirms pāris gadiem. Kopš 1995.gada ir nodibināta un Latvijā darbojas “Latvijas nekustamā īpašuma mākleru un aģentu asociācija (korporācija)” saīsināti “NĪMA”, kas šodien jau apvieno gandrīz simts nekustamā īpašuma tirdzniecības speciālistus — māklerus un aģentus, kas šo specialitāti ir izvēlējušies par savu profesiju un, protams, tas ir arī šo cilvēku ienākumu avots, tādēļ šiem cilvēkiem ir ļoti nopietna, profesionāla attieksme pret savu darbu. Visi “nīmieši” ir apguvuši plašas teorētiskās zināšanas, un mākleriem ir vismaz viena gada pieredze darījumos ar nekustamiem īpašumiem. Aģenti ir apguvuši teorētisko zināšanu kursu un praktiskā darba pieredzi apgūst māklera vadībā. Tikai pēc viena gada prakses aģents var pretendēt uz māklera kvalifikāciju. Visi asociācijas (korporācijas) “NĪMA” mākleri un aģenti ir saņēmuši Latvijas nekustamā īpašuma aģentu un mākleru asociācijā izsniegtus “KOMPETENCES SERTIFIKĀTUS”. Katrā no tiem ir uzrādīts sertifikāta numurs, pirms kura ir norādīts burts M/ (mākleris) vai A/ (aģents).

Asociācijas “NĪMA” mākleri var sniegt klientiem starpniecības pakalpojumus darījumos ar nekustamiem īpašumiem, t.sk. arī ar dzīvokļu īpašumiem, noslēdzot atbilstošus starpniecības līgumus. Aģentam nav tiesību slēgt starpniecības līgumus darījumos ar nekustamiem īpašumiem savā vārdā, viņš var strādāt tikai māklera vadībā uz māklera izsniegtas pilnvaras pamata, un tam savukārt ir jābūt norādītam starpniecības līgumā. Starpniecības līgums, kas noslēgts starp mākleri un klientu, ir ļoti būtisks dokuments, kas apliecina saistības, kādas uzņemas abas darījumu puses un tādējādi garantē abu līgumslēdzēju pušu apņemto saistību izpildi, vai arī nodrošina prasību (arī tiesā), ja kāda no pusēm apņemtās saistības nepilda. Starpniecības līgumi var būt ekskluzīvi vai parasti. Ekskluzīvi līgumi atšķiras no parasta ar to, ka klients piešķir māklerim, kurš ir viena no līgumslēdzējpusēm, tiesības būt vienīgajam darījuma starpniekam un pats apņemas neiesaistīt šajā darījumā citus māklerus. Īpašs gadījums var būt, kad puses vienojas un piekrīt, ka arī pats klients iesaistās darījumā, uzņemoties aģenta lomu un, protams, saņemot par to attiecīgu samaksu, ja viņš atrod darījuma partneri. Ekskluzīvie līgumi dod lielas priekšrocības gan klientam, gan aģentam. Aģents var droši strādāt un, ja klients vēlas, aģents pats izplatīs šo ekskluzīvo līgumu starp citiem aģentiem, nebaidoties pazaudēt savu honorāru, kas savukārt aiztaupa klienta laiku, vienojoties ar citiem mākleriem un aģentiem. Daudzi klienti izvairās noslēgt starpniecības līgumus ar mākleriem, taču tas nav pareizi. Tikai rakstiski noslēgts starpniecības līgums starp klientu un mākleri var dot drošu garantiju abām pusēm. Protams, noslēdzot starpniecības līgumus, jāraugās, vai tajos pilnībā tiek atspoguļotas abu līgumslēdzēju pušu saistības un pienākumi. Pamatojoties uz tādu līgumu, jūs vienmēr varēsit prasīt arī apņemto saistību izpildi un atcerēties, ka arī jūs esat apņēmušies noteiktās saistības izpildīt. Pēdējā laikā presē un arī asociācijā “NĪMA” ir ienākušas daudzas sūdzības par krāpšanas gadījumiem. Te nu jāteic, ka krāpjas ne vien mākleri. Krāpjas arī klienti. Pamatā klienti — īpašuma pārdevēji un pircēji izvairās apmaksāt starpniecības pakalpojumus, vai cenšas apiet mākleri, kad darījums ir noslēgts. Darījums ir noslēgts tad, kad darījumā iesaistītais pircējs samaksā naudu darījumā iesaistītajam pārdevējam. Te jāatzīmē viena no galvenajām pasaules praksē pieņemtajām mākleru ētiskajām normām — mākleris nedrīkst prasīt samaksu (honorāru) par savu pakalpojumu no abām darījumā iesaistītām pusēm (īpašuma pārdevēja un pircēja)! Tas skaitās viens no lielākajiem mākleru ētisko normu pārkāpumiem. Un, ja mākleris izdara šādu pārkāpumu, viņš riskē pazaudēt savu kompetences sertifikātu un reizē arī tiesības tālāk nodarboties šajā profesijā.

Diezgan bieži gadās krāpšanas gadījumi no klientu puses, kad tiek apkrāpti pavirši vai mazpieredzējuši mākleri un arī viņu klienti, vai lētticīgas personas, kas darbojas bez māklera palīdzības — kad kāda persona uzdodas par viņai nepiederoša īpašuma īpašnieku un pēc vienošanās par darījumu paņem rokasnaudu un “pazūd”. Ir zināms gadījums, kad kāda sieviete tādā veidā izkrāpa pa USD 4000 no trim lētticīgiem pircējiem un pati pēc tam izbrauca no Latvijas. Līdzīgi ar neesošiem īpašumiem, it īpaši dzīvokļiem, krāpjas arī veikli blēži, kuri uzdodas par mākleriem. Tas sevišķi jāņem vērā, ja notiek pēdējā laikā tik plaši izplatītie t.s. simulatīvie darījumi, kad maiņas ceļā tiek pārdoti dzīvokļi. Īstenībā ar valsts vai pašvaldību dzīvojamo telpu maiņu tiek slēpta šīs dzīvojamās platības pārdošana.

Nozīmīgs apstāklis darījumos ir rokasnauda, tās došanas kārtība un noteikumi. Rokasnaudu parasti iemaksā pircējs, kad ir panākta vienošanās par objekta pirkuma cenu. Te vispirms ir jāatceras, ka rokasnaudas pieņemšana un iemaksāšana ir līgums, un to vislabāk būtu nokārtot pie notāra vai vismaz rakstiskā veidā. Rokasnauda ir garantija, puses nopietni apņemas šo darījumu pabeigt, un Civillikums nosaka, ka, ja pārdevējs no darījuma atsakās, viņam jāatmaksā pircējam saņemtā summa divkāršā apmērā. Ja atsakās pircējs, — viņš zaudē iemaksāto summu. Ja darījums tiek noslēgts, — rokasnaudas summa tiek ieskaitīta maksā par darījumu.

Vēl viena no “brīnišķīgām” krāpšanas iespējām paveras, kad darījuma dalībnieki izdod gadījuma starpniekam pilnvaru, ar kuru atdod sevi potenciālā krāpnieka pilnīgā varā un papildus vēl atdod arī savas pases. Tad nav jābrīnās, ka tādi lētticīgi cilvēki paliek bez dzīvokļa, uz ielas un bez mantām (sk. rakstu RB, Nr.83, 30.04.97.g.).

Ko mēs iesakām personām, kas ir nolēmušas iesaistīties nekustamā īpašuma darījumā?

• Vispirms atcerieties, ka darījumi nekustamā īpašuma tirgū nav vienkārši, tie aizņem daudz laika un prasa labi pārzināt tirgu un tirgus cenas. Atbildi uz šiem daudzajiem jautājumiem vislabāk, protams, var dot tikai šā tirgus speciālists — mākleris. Protams, neviens nevar aizliegt to darīt pašam.

• Izvēlieties tikai pieredzējušu un tirgū sevi labi rekomendējušu mākleri. Obligāti palūdziet viņam uzrādīt kompetences sertifikātu, personas apliecību un pasi. Šīs ziņas pierakstiet.

• Obligāti noslēdziet starpniecības līgumu rakstiskā veidā un raugieties, lai šajā līgumā būtu atspoguļotas ne tikai jūsu, bet arī māklera saistības un pienākumi, kā arī soda sankcijas par saistību nepildīšanu.

• Nekādā gadījumā neizsniedziet gadījuma cilvēkiem tādas pilnvaras, kā arī pases, kas ļautu viņiem brīvi rīkoties ar jūsu mantu un naudu pēc saviem ieskatiem. Arī notāriem vajadzētu uzmanīgāk pildīt savus pienākumus un painteresēties, vai starpniekam — pilvarotai personai — ir kompetences sertifikāts vai vismaz pieredze veikt šādas darbības.

• Visos šaubu gadījumos par māklera kvalifikāciju griezieties pie mums asociācijā “NĪMA” — Kaļķu ielā 1a, 246. kabinetā, vai zvaniet pa tālruni 7227939. Mūsu darba laiks no 9 līdz 16.

Pie mums varat arī saņemt nepieciešamās konsultācijas un rekomendācijas — ieteikumus par mūsu mākleriem un aģentiem. Ar visām pretenzijām par mākleru darbu ziņojiet mums, vislabāk rakstiskā veidā, konkrēti norādot pretenzijas pamatotību.