Kā lai nosaka zemes nodokli

Uzklausot speciālista viedokli

JĀNIS POČS, LZA Ekonomikas institūta direktora vietnieks zinātniskajā darbā, — “Latvijas Vēstnesim”

Pirms neilga laika kā pērkons no skaidrām debesīm izplatījās ziņa, ka visaugstākajā valsts vadības līmenī tiek izvirzīts jautājums par tikko izveidotās premjerministra G.Krasta vadītās valdības krišanas iespējamību. Par iemeslu tam varot būt valsts kopbudžeta nesabalansētība, jo nepildoties vairāku nodokļu ieņēmumi, sevišķi pašvaldību budžetos. Viens no nodokļiem ir nodoklis par zemi. Kad Rīgā pie Domes nama parādās piketētāji ar prasību samazināt nodokli par zemi un notikumi sāk iegūt sociāli politisku raksturu, sākas vainīgā meklēšana. Ko meklē, to arī atrod — vainīgs ir Rīgas Domes Finansu departaments, kurš noteicis tik augstus nodokļus, jo izrādās, ka likums ir ļāvis noteikt arī zemākusÉ Bet tās ir tikai sekas. Cēloņi, manuprāt, ir jāmeklē pavisam citā vietā, laikā un lietā.

Avīzes “Latvijas Vēstnesis” 1997. gada 11. septembra pielikumā “Privātīpašums” Nr.8 parādījās Valsts zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšanas centra direktora A.Rauša kunga skaidrojums par radušos situāciju ar “kolosālu” virsrakstu: “Zemes izvērtējumam nebija ne laika, ne finansējuma”, kuru viennozīmīgi gribas papildināt ar “É ne zināšanu”.

Kā tad bija īstenībā? Šodien izsprāgusī zemes nodokļa “bumba” tika sagatavota Valsts zemes dienestā un veiksmīgi izbīdīta caur Ministru kabinetu jau 1994. gada 12. aprīlī MK noteikumu Nr.94 “Par pilsētas zemes vērtēšanu” formā saskaņā ar likumu “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās”. Uzreiz jāpiebilst, ka šī “bumba” ir pielīdzināma kasešlādiņam, kurš sprāgst vairākkārt, un uz nākamajiem sprādzieniem nav vairs ilgi jāgaidaÉ

Dokumenta pieņemšanas brīdī šie MK noteikumi tika saistīti vienīgi ar valsts un pašvaldību īpašumu gaidāmo privatizāciju. Ņemot vērā, ka ne privatizācijā, ne nodokļa aprēķināšanā to reāli izmantot nevajadzēja, neviens no normatīvā akta parakstītājiem acīmredzot lielu vērību tā teorētiskajam pamatojumam un iespējamo seku analīzei neveltīja. Ja MK būtu bijusi kaut vai teorētiska skaidrība par nekustamā īpašuma vai zemes nodokļa nozīmi nodokļu sistēmā un tautsaimniecības attīstībā, lēmums par nosakāmās kadastrālās vērtības bāzi būtu pieņemts uz iepriekšējas aprobācijas pamata, un nekustamā īpašuma saimniekiem šodien nebūtu jākliedz par absurdi augsto zemes nodokli. Bet nebija ne viena, ne otra.

1994. gada beigās radās jaunā koncepcija par valsts nodokļu sistēmu, un 1995. gada 2. februārī Saeima pieņēma likumu “Par nodokļiem un nodevām”, kurā nekustamās mantas (īpašuma) aplikšanai paredzēts tikai nekustamā īpašuma nodoklis, bet zemes nodoklim bija atvēlēts vairs tikai pagaidu raksturs. Tā vietā, lai ķertos pie nekustamā īpašuma kadastrēšanas koncepcijas un metodikas izstrādāšanas, VZD vadībā tika izveidota darba grupa, kas sāka darbu pie nevienam nevajadzīgas ēku un būvju kadastrālās vērtēšanas metodikas koncepcijas izstrādāšanas (tika uzskatīts, ka zemes kadastrālās vērtēšanas metodika jau ir). Bet vajadzīgās koncepcijas un metodikas, kā jau to iepriekš pieminētajā rakstā atzīst arī A.Rauša kungs, nav joprojām, lai gan likums “Par nekustamā īpašuma nodokli” ir pieņemts jau šā gada 4. jūnijā un stāsies spēkā 1998. gada 1. janvārī.

Līdz ar jaunās nodokļu sistēmas izveidošanu nekavējoties vajadzēja sākt izstrādāt likumu par nekustamā īpašuma nodokli, kurā bija jāatspoguļo nodokļa ideoloģija un jānosaka, kāda būs ar nodokli apliekamā jeb kadastrālā vērtība, kāda būs tās ekonomiskā bāze, kas būs apliekamais objekts un kas būs apliekamais subjekts. Pretējā gadījumā, kamēr dotie parametri nav nodefinēti, nav iespējams arī izstrādāt likumam atbilstošu metodiku un izveidot jaunu kadastrālās vērtēšanas sistēmu. Te atbildība visā pilnībā gulstas uz likumdevēju. Jāatzīst, ka arī pieņemtajā likumā “Par nekustamā īpašuma nodokli” nebūt ne viss ir kārtībā. Bet vai tad no 1994. gada beigām līdz 1997. gada jūnijam trūka laika??? Rezultātā šobrīd ir likums, kurš nav spējīgs darboties, un metodika kadastrālās vērtības noteikšanai, kuru praktiski neizmantos (izmantos pusgadu), bet kuras dēļ ir radusies šī zemes nodokļa krīze pilsētās.

Galvenā metodoloģiskā kļūda šajā kadastrālo vērtību noteikšanas metodikā ir tāda, ka, ņemot par pamatu atsevišķu ēku un būvju tehniskās izmantošanas iespējas un voluntāri noteiktu koeficientu sistēmu, kadastrālā vērtība netiek attiecināta uz visu nekustamo īpašumu, bet tikai uz zemes vērtību zem ēkām un būvēm. Vienlaicīgi tā ir absolūti nesaistīta ar reālajiem nekustamā īpašuma saimnieku ienākumiem no īpašuma izmantošanas. Praktiski tas nozīmē, ka zemes kadastrālā vērtība zem blakus uzbūvētām mājām var atšķirties vairākas reizes, un atkarībā no mājas izmantošanas dotajā brīdī arī gada laikā tā var mainīties vairākkārt. Lielāks paradokss līdz šim pazīstamajā ekonomiskajā teorijā un vēl jo vairāk praksē nav bijis sastopams.

Visam papildus tas radījis ārkārtas situāciju Latvijas Republikas likumdošanā. Likumā “Par nekustamā īpašuma nodokli”, pamatojoties uz metodoloģiski kļūdainajiem 1994. gada 12. aprīļa noteikumiem Nr.94 “Par pilsētu zemes vērtēšanu”, pārejas noteikumos ir noteikts, ka līdz 1999. gada 31. decembrim ēkas un būves ar nekustamā īpašuma nodokli neapliks. Kaut gan ar nekustamā īpašuma nodokli varēja aplikt tieši ēkas un būves, jo par to izmantošanu gūtie ienākumi ir zināmi, un jaunradītā vērtība veidojas tieši ēkās un būvēs. Turpretī daudzie neizmantotie zemes gabali nekādus ienākumus nedod.

No teorijas. Ekonomiskajā praksē nekustamā īpašuma nodoklis tiek lietots, lai sabiedrības labā izņemtu daļu no īpašnieka peļņas, ko īpašnieks gūst tieši no nekustamā īpašuma izmantošanas, kā arī lai veicinātu nekustamā īpašuma apsaimniekošanu. Tādēļ precīzi tiek nodalīta uzņēmējdarbība “nekustamā īpašuma iznomāšana” no citām uzņēmējdarbībām, kas tiek veiktas uz nekustamā īpašuma vai nekustamajā īpašumā (preču ražošana, pakalpojumu sniegšana u.c.).

Ja nekustamo īpašumu īpašnieks izmanto savām vajadzībām (tajā dzīvo vai “iznomā” pats sev citas uzņēmējdarbības veikšanai) ar īpašuma nodokli pēc būtības tiek aplikti īpašnieka ietaupījumi, kas tiek pielīdzināti nomas maksai par līdzīga īpašuma nomāšanu.

Latvijas praksē vienmēr ir pastāvējusi un pastāv iespēja, ka nekustamais īpašums — zeme un uz tās uzbūvētās ēkas — var piederēt dažādiem īpašniekiem.

Tādā gadījumā jānodala arī apliekamie ienākumi — ienākumi no zemes nomas un ienākumi no ēkas nomas, kas pieder dažādiem īpašniekiem. Šādi problēma ir jādefinē, lai varētu nodalīt katra īpašnieka ienākumus un izdevumus, jo visās nākamajās apakšnomās nomas maksa par nekustamo īpašumu ir nomnieka izdevumi, kuri netiek un nedrīkst tikt pakļauti aplikšanai ar nodokli. Pēdējais attiecas arī uz citiem uzņēmējdarbības veidiem, kuri tiek veikti uz nekustamā īpašuma vai nekustamajā īpašumā. Tātad normatīvajos dokumentos ir jābūt precīzi nodefinētai, pirmkārt, ar nodokli apliekamajai ekonomiskajai bāzei un, otrkārt, uz nodokli attiecināmā apliekamā objekta īpašuma jeb tiesiskajam statusam. Jāatzīst, ka likumā “Par nekustamā īpašuma nodokli” šādas definīcijas nav atrodamas.

Ļoti būtiski dažādās tautsaimniecības ekonomiskajās situācijās ir izvēlēties pareizo ar nodokli apliekamo jeb kadastrālo vērtību. Ja runājam par ienākumu, ko gūst no nekustamā īpašuma izmantošanas, aplikšanu, tad visobjektīvākā apliekamā vērtība ir tīrienesa (peļņa). Tautsaimniecībā līdzekļu ieguldīšana nekustamajā īpašumā ne vienmēr ir motivēta ar cenšanos gūt peļņu populārākajā izpratnē. Drīzāk peļņa tiek gaidīta tālākā nākotnē tikai no nekustamā īpašuma vērtības “pašpalielināšanās” efekta pie īpašuma pārdošanas. Turklāt saskaņā ar LR likumu “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” ienākumi no personīgās mantas pārdošanas ar nodokli netiek aplikti. Tādās situācijās tīrienesas kadastru izveidot ir grūti, un, lai veicinātu nekustamajā īpašumā ieguldīto līdzekļu efektīvāku izmantošanu, lieto vērtības kadastrus, t.i., tirgus vērtības kadastru vai ienesas vērtības kadastru.

Tirgus vērtības kadastrs ir objektīvs gadījumā, ja nekustamā īpašuma tirgus ir aktīvs. Saimniecisko krīžu laikā, piemēram, pēc Pirmā pasaules kara vai arī patlaban, kad investīcijas nekustamajā īpašumā ir nelielas un nekustamā īpašuma tirgus faktiski nepastāv, kad veco nekustamo īpašumu vērtība ekspertiem grūti nosakāma, saimnieciskā darbība lielākoties tiek izvērsta un ienākumi gūti vecajos īpašumos, objektīvi pareizāk būtu lietot ienesas vērtību. Tādā gadījumā ar nodokli apliekamā vērtība tiek atvasināta no ienākumiem vai reālās tīrienesas (peļņas), kapitalizējot to ar attiecīgu kapitalizācijas procentu.

Pašreiz Latvijā VID, pašvaldību un valsts institūciju rīcībā ir pietiekoši daudz informācijas, lai varētu izveidot esošajai saimnieciskajai situācijai visatbilstošāko — ienesas vērtības kadastru. Nākotnē tas neradītu ne teorētiskas, ne saimnieciskas problēmas pārejai kaut vai uz tirgus vērtības kadastru, jo izmantota jau tiktu reāla, nevis voluntāra ekonomiskā bāze.

Ļoti būtiska ir kadastrālās vērtības saistība ar nodokļa lielumu. Saimnieciskā prakse liecina, ka no nekustamā īpašuma izmantošanas gūtā peļņa atražo ieguldīto kapitālu 20 līdz 25 gados, tātad kapitāla rentabilitāte ir 4 — 5 procenti gadā. Tad, nosakot nodokli 1,5 procentu apmērā no kadastrālās vērtības (saskaņā ar likumu “Par nekustamā īpašuma nodokli” — tirgus vērtības), nodoklī ir jāsamaksā vismaz 30 procenti no peļņas. Tas nozīmē, ka nekustamā īpašuma nodoklis ir lielāks par noteikto fizisko personu un arī uzņēmumu ienākuma nodokli. Pastāvot šādai ekonomiskajai politikai, investīcijas nekustamajā īpašumā un nekustamā īpašuma tirgus attīstība nav gaidāma. Sevišķi nelabvēlīgi tas ietekmēs mājokļu attīstību.

Ar nekustamo īpašumu saistītie nodokļi teorētiski ir visai komplicēti, un problēmas nevar tā vienkāršot, kā to ir izdarījuši Latvijas likumdevēji. Turklāt, kā jau viss ekonomikā, tie ir cieši saistīti ar citiem tautsaimniecības procesiem. Nākamais “sprādziens” ir gaidāms dzīvokļu privatizācijas sakarā. Dzīvokļu privatizācija ir tikko sākusies, bet jau mainās nosacījumi — zemes kadastrālā vērtība, iespējamie nodokļi un līdz ar to attiecības starp dzīvokļa īpašniekiem un vecajiem zemes īpašniekiem pēcprivatizācijas periodā. Kādas tam var būt sociālās sekas?

Problēmas rodas paša privatizācijas procesa nodrošināšanā. Kāda turpmāk būs kadastrālā vērtība? Vai zemes vērtēšana zem privatizētajiem objektiem notiks pēc jaunās vai vecās metodes? Kādā veidā kompensēt kompensācijas sertifikātus, kuri iegūti, pastāvot vienai kadastrālajai vērtībai, bet izdodami, pastāvot citai kadastrālajai vērtībai? Kas atlīdzinās pašvaldībām izdevumus par jau faktiski nederīgo kadastrālo zonu plānošanu? Vai tos kompensēs ar diviem procentiem no nekustamā īpašuma nodokļa ieņēmumiem, kurus paredzēts izmantot VZD kadastrālās vērtēšanas finansēšanai?

Lai arī pieļautās kļūdas vairs nav labojamas un citu muļķības dēļ jāpārdzīvo lieks stress, dzīve turpinās un jālabo, kas vēl labojams. Turpmāk tomēr jāatceras, ka ikviena tautsaimniecībā pieļautā paviršība noteikti ar vairākkārtēju spēku izpaudīsies citā vietā. Tādēļ:

pirmkārt, ir jānormalizē situācija pilsētu zemes nodokļu maksātājiem, ar pilsētu pašvaldību lēmumu nosakot nodokļu līmeni atbilstošu ienākumiem no nekustamā īpašuma izmantošanas;

otrkārt, jāpārskata un ar likuma spēku jānostiprina kadastrālās vērtības noteikšanas metodikas teorētiskās un praktiskās iespējas;

treškārt, jāpārstrādā un jāpilnveido esošais likums “Par nekustamā īpašuma nodokli”, to papildinot ar normām, kas regulē:

– attiecības nekustamajos īpašumos ar vairākiem īpašniekiem;

– kā un kādā veidā aprēķina un maksā nodokli gadījumos, kad īpašumu īpašnieks izmanto pats vai iznomā kādam citam uzņēmējdarbības veikšanai;

ceturtkārt, pastāvošais likums “Par nekustamā īpašuma” nodokli nav spējīgs regulēt ekonomiskās attiecības, kādas veidojas lauku apstākļos. Vienota lauku nekustamā īpašuma kadastra noteikšanas metodika nepastāv, bet ar nodokli apliekamās ekonomiskās bāzes veidošanās nosacījumi laukos ir vēl sarežģītāki nekā pilsētās. Turklāt pastāvošajā lauku zemes kadastrālās vērtības noteikšanas metodikā par voluntāru ir jāuzskata zemes bāzes vērtības noteikšanas metodika;

piektkārt, konceptuāli jāizlemj un jānosaka nekustamā īpašuma nodokļa lielums attiecībā pret pārējiem nodokļiem un kopējo uzņēmēja maksājamo nodokļu masu, kā arī ņemot vērā citu tautsaimniecības programmu (par mājokļa attīstību, reģionālo attīstību, hipotekārās kreditēšanas sistēmas ieviešanu u.c.) realizācijas nepieciešamību.