Mājokļu tirgus Latvijā ir. Un būs

Analizējot

privatizācijas procesu

Modrīte Lūse, Dr.arh., Latvijas Celtniecības ZPI Mājokļa laboratorijas vadītāja, — “Latvijas Vēstnesim”

Legālā nekustamā īpašuma tirgus veidošanās Latvijā sākās pēc 1992.gada, kad bija atjaunots spēkā 1937.gada Civillikums un atzīts nekustamā īpašuma jēdziens, notikusi denacionalizācija, paplašinātas pirms 1990. gadiem organizēto dzīvokļu kooperatīvu biedru īpašumtiesības. Īpašs nekustamā īpašuma tirgus atzars ir mājokļu tirgus.

Latvijā deviņdesmitajos gados tiek piedāvāti un notiek darījumi ar privātīpašumā esošiem mājokļiem (dzīvokļiem, savrupmājām, īres namiem) un dzīvokļu īres tiesībām. Tirdzniecībā nonāk galvenokārt īpašnieku apdzīvoti mājokļi, dzīvokļi vai savrupmājas. Komerciāliem nolūkiem domātu īpašumu (daudzdzīvokļu un viendzīvokļa īres māju, apbūves gabalu) tirdzniecība ir daudz šaurāka. Visaktīvākais ir dzīvokļu tirgus. Noslēgto darījumu skaitu nav iespējams precīzi noteikt, jo Tieslietu ministrijas Zemesgrāmatu daļa apkopo un publicē datus tikai par zemesgrāmatās reģistrētajiem nekustamajiem īpašumiemn, bet Statistikas komiteja šāda veida informāciju vispār neapkopo. Nekustamā īpašuma tirdzniecības firmas savukārt izvairās sniegt precīzas ziņas, jo tās esot komercnoslēpums.

Teritoriāli tirgus darbība ir visai ierobežota. Likumsakarības var vērot tikai Rīgā, bet ārpus tās pastāvīga tirgus nav. Neliela rosība manāma Jūrmalā, Ventspilī, Liepājā, Valmierā. Rīgā, aptuveni lēšot, visu darījumu kopskaits gadā sasniedz 6 līdz 7 tūkstošus mājokļu, t.i., tikai apmēram 3% no pilsētas dzīvojamā fondā esošo mājokļu skaita. Tirgū jaunienākušo, t.i., jauncelto, mājokļu skaits 1995.gadā Rīgā bija tikai 0,1% no esošā fonda apjoma.

Pirmās nekustamā īpašuma tirdzniecības firmas radās 1992.gadā. Pašlaik, pēc NĪMA viceprezidenta ziņām, Latvijas Uzņēmumu reģistrā atrodamas apmēram 1800 firmas (Rīgā — 1400), kuru statūtos, cita starpā, minēti arī darījumi ar nekustamo īpašumu.

Dzīvokļu tirgū patlaban tiek piedāvāti privātā un sabiedriskā īpašumā esoši dzīvokļi un dzīvokļu īres tiesības. 1997.gadā Latvijā privātīpašumā ir:

– privatizēti kooperatīvie dzīvokļi, paātrināti privatizēti pašvaldību dzīvokļi, privatizēti pašvaldību dzīvokļi. Pagaidām šādu dzīvokļu ir ļoti maz. Sagaidām, ka sākoties dzīvokļu masveida privatizācijai, stāvoklis dzīvokļu tirgū mainīsies;

— par pajām privatizēti dzīvokļi;

— dzīvokļi denacionalizētos īres namos.

Privatizēti dzīvokļi parasti tiek pārdoti to nākamo iemītnieku pilnā īpašumā. Privatizēti kooperatīvie un pašvaldību dzīvokļi atrodas galvenokārt Rīgā un citās lielākajās Latvijas pilsētās, un pēc tiem tirgū ir pieprasījums. Par pajām privatizēti dzīvokļi parasti atrodas lauku ciemos un mazpilsētās un gandrīz netiek pieprasīti. Denacionalizētos namos pārdod īres tiesības vai ierobežotas īpašumtiesības.

Sabiedriskā īpašumā esošie dzīvokļi īpašumā netiek pārdoti, pārdod to īres tiesības. Parasti tas notiek, pašvaldību fonda īrniekiem mainoties ar dzīvokļiem. Vērtīgākā dzīvokļa īpašnieks saņem vērtības starpību tirgus cenās.

Kopš 1996.gada darbojas Rīgas pilsētas Dzīvokļu pārvaldes dzīvokļu maiņas nodaļa, kas veic tikai pašvaldības un valsts dzīvokļu maiņas darījumus. Savukārt īres tiesību pārdošanu pašvaldības sāka 1994.gadā. Rīgā ar to sākotnēji nodarbojās priekšpilsētu (rajonu) valdes. Kopš 1996.gada to dara Rīgas Domes Īpašuma departaments. Pārdošana notiek atklātās izsolēs. No 1994. līdz 1996.gadam Rīgas pašvaldība pārdevusi apmēram 600 dzīvokļu, 1997.gada pirmajā pusgadā — 64 dzīvokļu īres tiesības.

Dzīvokļu tirgū, īpaši ar maiņas darījumiem, darbojas arī nelicencēti starpnieki. Zināma daļa dzīvokļu īpašnieku un īrnieku neuzticas starpniekfirmām un starpniekiem un cenšas darījumu kārtot tieši.

Īres tiesību pārdošana/pirkšana, it īpaši īres tiesību pārdošana/pirkšana maiņas ceļā, ir specifisks pārejas perioda darījuma veids. Tas mantots no centralizētās ekonomikas, kad dzīvokļi bija sabiedriskots īpašums.

Latvijā dzīvokļu cenu veidošanās notiek citādi nekā tirgus ekonomikas valstīs. Rīgā dzīvokļu cenas veidojas, ievērojot dzīvokļu izmaksas jaunceļamās ēkās, konkrētā dzīvokļa atrašanās vietu, tipveida projektu vai plānojumu, labiekārtojuma līmeni un izvietojumu ēkā, dzīvokļa un dzīvojamēkas fizisko stāvokli un pieprasījuma — piedāvājuma proporcijas tirgū. Cenu veidošanas mehānismā nav tieši ietvertas konkrētās ēkas celtniecības izmaksas un kapitālieguldījumu peļņas likme, jo ēkas vai nu celtas centralizētās ekonomikas pastāvēšanas periodā, kad dzīvojamēkas un dzīvokļi nebija prece, vai šajā periodā to sākotnējās izmaksas un kādreizējie kapitālieguldījumi zaudējuši vērtību.

Legālā dzīvokļu tirgus veidošanās pirmajā posmā Rīgā pastāvēja dzīvokļu deficīts un maksātnespējīgs dzīvokļu pieprasījums. Sākotnējās dzīvokļu cenas veidojās atbilstīgi šai situācijai. Pirmā cenu krišanās bija 1992.gada beigās — 1993.gada sākumā, kad notika emigrācija uz NVS valstīm un tāpēc paplašinājās dzīvokļu piedāvājums. 1993.gada otrajā pusē emigrantu skaits samazinājās. Uz NVS 1992.gadā aizbrauca 48 300 cilvēku, 1993.gadā — 28 500. Rīgā 1993.—1994.gadā dzīvokļu cenas vidēji katru mēnesi pieauga par aptuveni 3—5 procentiem. Notika relatīvi aktīva dzīvokļu tirdzniecība, ko daļēji var izskaidrot ar plašu “ātrās peļņas” iespēju pastāvēšanu, piemēram, izmantojot augstus banku depozītnoguldījumu procentus. Pastāvot augstai inflācijai, dzīvokļa pirkšana tika uzskatīta par izdevīgu un drošu naudas ieguldīšanas veidu. Inflācija un arī “ātrās peļņas” iespējas samazinājās 1995.—1996.gadā. Jau 1995.gada pirmajā pusē dzīvokļu pieprasījuma “bums” beidzās un cenas sāka kristies. Tas pats notika ar cita veida nekustamo īpašumu cenām.

Dzīvokļu tirgū mainās ne tikai pieprasījuma apjoms, bet arī tā ievirze. Tā 1993.—1994.gadā pieauga pieprasījums pēc lieliem, elegantiem dzīvokļiem. Prognozēja, ka Rīgā tas augs arī turpmāk. Mājokļu apgādātāju sabiedrības orientējās vienīgi uz tāda veida dzīvokļu izveidi. Cilvēki 1996.—1997.gadā visvairāk meklē 1—2 istabu tipveida dzīvokļus, nelabiekārtotus vai daļēji labiekārtotus dzīvokļus, kā arī istabas komunālos dzīvokļos.

Abi procesi — cenu lejupslīde un pieprasījuma ievirzes izmaiņa, pirmkārt, saistās ar ekonomikas attīstības gaitu. Latvijā nav izveidojies pietiekami plašs maksātspējīgu iedzīvotāju slānis. Vairāku daudzskaitlīgu iedzīvotāju kategoriju, piemēram, daudzbērnu ģimeņu, pensionāru, pirktspēja ir ievērojami samazinājusies. Otrs būtisks iemesls — nepastāv iespēja dzīvokļa pirkšanai saņemt ilgtermiņa (15—20) gadu kredītus par pieņemamām likmēm.

Kopš 1996.gada dzīvokļu cenas sāk diferencēties atbilstoši pieprasījumam. Proti, samazinās 2—3 istabu un lielāku dzīvokļu cenas, nemainoties vai palielinoties vienistabas dzīvokļu, dzīvokļu ar daļējām ērtībām un istabu komunālajos dzīvokļos cenām.

Pēc nekustamā īpašuma firmu ziņām, 1995.—1996.gadā Rīgas centrā un tam tuvajos rajonos dzīvokļi maksājuši vidēji 1,5—2 reizes dārgāk nekā pārējos rajonos — vidēji 300—400 USD/m2. Sabiedriskā fonda dzīvokļa īres tiesības centrā maksājušas 150—350 USD/m2. Cenu ziņā no centra daudz neatpalikusi tuvā Pārdaugava, nedaudz zemākas tās bijušas VEF un Teikas rajonā.

No jaunajiem rajoniem vispopulārākie bijuši Zolitūde un Purvciems. Šeit dzīvokļu cenas svārstījušās no 180 līdz 280 USD/m2 dzīvokļiem, kurus iegādājas privātīpašumā, un no 120 līdz 160 USD/m2 par dzīvokļa īres tiesībām pašvaldības mājās. Cenu svārstības noteic dzīvokļa sērija, stāvs, tehniskais stāvoklis u.c.faktori. Tā kā šie rajoni ir apbūvēti ar pieprasītāko 119. un 602.sērijas tipveida ēkām, bez īpaša pētījuma nevar secināt, kas rīdziniekus šiem rajoniem piesaista — dzīvokļu kvalitāte vai vide.

Ziepniekkalnā, Imantā, Pļavniekos, Mežciemā, Krasta masīvā cenas bijušas visumā līdzvērtīgas — no 160 līdz 220 USD/m2 dzīvokļiem, kurus iegādājas privātīpašumā, un 130—140 USD/m2, pērkot īres tiesības.

Dzīvokļu un māju cenas 1995.—1996.gadā tuvinājušās Ķengaragā, Sarkandaugavā un Vecmīlgrāvī. Atkarībā no īpašuma tiesību veida šeit tās svārstījušās no 110 līdz 210 USD/m2. Vislētākie rajoni 1995.—1996.gadā bijuši Bolderāja un Daugavgrīva — no 80 līdz 150 USD/m2.

1997.gada jūlijā tika veikts zināma skaita gada pirmajā pusē publicēta piedāvājuma salīdzinājums ar “Latio” datiem par 1995.—1996.gadu. Iegūtā informācija ļauj secināt, ka dzīvokļu cenas, īpaši maksimālās, pazeminās. Sākotnēji prasītā privatizēta dzīvokļa cena tipveida ēkā nepārsniedz 250—260 USD/m2, bet pirmskara ēkās 350—400 USD/m2, ar vienu izņēmumu, kad par dzīvokli Rīgas centrā prasīti 600 USD/m2. Dzīvokļu cenas jaunceļamās tipveida ēkās nav mainījušās, bet dzīvokļi jaunceļamās īpaša plānojuma ēkās vairs netiek piedāvāti.

Šogad stabili vērojama cenas diferenciācija atkarībā no dzīvokļa lieluma: tipveida ēkās platības kvadrātmetrs vienistabas dzīvoklī vidēji maksā 110—160 USD/m2; divistabu — 110—130 USD/m2. Vidēji vislētākie vienistabas dzīvokļi ir t.s. mazģimeņu sērijas tipveida ēkās — 100—120 USD/m2, bet 119.sērijas ēkās vienistabas dzīvokļa cena sasniedz pat 180—200 USD/m2. Šīs sērijas 2 un 3 istabu dzīvokļi ir ievērojami lētāki.

Bolderāja un Vecmīlgrāvis, tāpat kā agrāk, ir vislētākie rajoni. Tomēr nevar viennozīmīgi apgalvot, ka dārgākie dzīvokļi ir centrā. Arī tur piedāvā dzīvokļus ar visām labierīcībām par 110—150 USD/m2. Informācijas trūkums (ir daudz tādu sludinājumu, kur nav uzrādīta dzīvokļa cena un platība, ziņu par īpašumveidu trūkst vairumam) neļauj spriest par šo dzīvokļu kvalitāti un piedāvātā pirkuma saturu — tikai īres tiesības vai dzīvoklis īpašumā.

Latvijas mājokļu tirgu neapšaubāmi ietekmēs masveida privatizācija. Nav ziņu, kā dzīvokļu privatizācija ietekmējusi mājokļu tirgus attīstību Austrumeiropas pārejas ekonomikas valstīs. Zināma Anglijas pieredze, kur septiņdesmitajos gados ievērojams daudzums mājokļu (ģimenes māju un dzīvokļu) tika pārdoti to apdzīvotājiem. Jaunie īpašnieki bieži nav bijuši spējīgi māju/dzīvokli apsaimniekot, tādēļ mājokļu tirgū īsā laikā manāmi palielinājies piedāvājums. Rezultāts: cenu lejupslīde un iedibināta liela tirgus “sašūpošana” 10 un vairāk gadu garumā.