Par hipotekārajām ķīlu zīmēm un to segumu

Nekustamā īpašuma tirgu un ilgtermiņa investīcijas veicinot

Inese Kalniņa, Tieslietu ministrijas Zemesgrāmatu departamenta direktore, — “Latvijas Vēstnesim”

Inese Kalniņa

Pagājuši nepilni divi mēneši kopš Ministru kabineta sēdes, kurā ministri akceptēja hipotekārās kredītsistēmas izveidošanas koncepciju un mājokļu būvniecības, rekonstrukcijas un modernizācijas ilgtermiņa kreditēšanas izveides koncepciju kā atbilstošu valdības deklarācijā noteiktajiem mērķiem. Saskaņā ar šo koncepciju Finansu ministrijai sadarbībā ar Ekonomikas ministriju un Tieslietu ministriju tika dots uzdevums izstrādāt likumprojektu “Par hipotekārajām ķīlu zīmēm”, priekšlikumus grozījumiem citos likumos, kā arī priekšlikumus par fiskālās politikas izmantošanu hipotekārās kredītsistēmas attīstības veicināšanai.

Ir pienācis uzdevumu izpildes termiņš un es kā darba grupas locekle gribētu pastāstīt, kas šajā laikā veikts.

Ievadā neliels ieskats ne tik senā pagātnē. Nepieciešamību pēc hipotekārās kreditēšanas Latvijā valdība atzina jau 1997. gada jūnijā ar attiecīgu Ministru kabineta sēdes lēmumu. Šobrīd hipotēkas ir labi pazīstams finansu instruments valstī. Saskaņā ar Civillikuma 1279. pantu “nekustamas lietas ieķīlājumu, nenododot valdījumu, sauc par hipotēku”. “Hipotēka dod kreditoram lietu tiesību uz ieķīlāto nekustamo īpašumu tikai pēc ierakstīšanas zemesgrāmatās” (Civillikuma 1367. pants). Zinot šīs likuma normas, varam nepārprotami secināt, ka hipotekāro kredītu (kredīts, ko izsniedz kredīta devējs pret nekustamā īpašuma ieķīlājumu Latvijā) izmanto kopš Zemesgrāmatu likuma atjaunošanas — 1993. gada pavasara. Patlaban hipotekārās kreditēšanas sistēmai nav tiesisku šķēršļu, taču tas, ka nav pieejams ilgtermiņa finansējums ar pieņemamiem procentiem, šobrīd ir nepārvarams šķērslis. Hipotekārās kreditēšanas sistēma dotu ieguldījumu gan nekustamā īpašuma tirgus izveidē, gan ilgtermiņa investīciju piesaistē, kas nepieciešams arī jaunizveidotajai pensiju fonda sistēmai, gan mājokļu būvniecības, rekonstrukcijas un siltināšanas darbu veicināšanai, kas kopumā stimulētu ekonomisko attīstību. Darbu kopprodukts būs atkarīgs no daudzu valsts, pašvaldības un sabiedrības institūciju ieguldījuma. Viens no tiem — Valsts zemes dienesta kadastra reģistra un apgabaltiesu Zemesgrāmatu nodaļu zemesgrāmatu reģistrs, kuru ziņā kopumā ir vispilnīgākā informācija par nekustamajiem īpašumiem — no to tehniskajiem parametriem līdz tiesībām uz nekustamajiem īpašumiem, ar tiesībām saprotot arī tiesību nodrošinājumus un aprobežojumus.

Ar šo atkāpi es gribu uzsvērt, ka hipotekārās kreditēšanas sistēmas radīšana nav tikai dažu likumprojektu jautājums, kaut arī tas nav mazsvarīgi, bet gan visu šo nozaru kompleksa attīstība. Tāpēc Tieslietu ministrija savlaicīgi pievērsās ne vien likumdošanas jautājumiem, bet arī nekustamā īpašuma reģistru attīstībai kopumā. Kā piemēru varu minēt jau presē bieži aplūkoto Valsts zemes dienestu attīstības koncepciju, kā arī veselu pasākumu plānu, kura mērķis ir panākt lai nākotnē mums būtu moderna, datorizēta zemesgrāmata. Tas izpaužas gan mūsdienīgas datu programmas ieviešanā, jaunas tehnikas iegādē un datu konvertēšanā, gan darbā pie tīklu izveides valsts investīciju programmu ietvaros, tiesnešu un konsultantu apmācībā un priekšlikumu sagatavošanā grozījumiem zemesgrāmatu likumos. Tas viss saistīts ar pāreju no papīra formas zemesgrāmatas uz datorizētu zemesgrāmatu. Daudzus no minētajiem pasākumiem mēs nebūtu atrisinājuši, ja mums nesniegtu palīdzību ES-PHARE projekts “Tehniskā palīdzība zemes privatizācijai un reģistrācijai Latvijā”. Ar ES-PHARE speciālistu pūlēm jau astoņās Latvijas Zemesgrāmatu nodaļās ir nacionāls, pilnīgi datorzēts zemesgrāmatu nekustamā īpašuma reģistrs, kuru nebūtu kauns rādīt šajā jomā attīstītajām Eiropas valstīm.

Tas, ka hipotēka dod kreditoram lietu tiesību uz ieķīlāto nekustamo īpašumu tikai pēc ierakstīšanas zemesgrāmatā, rada sarežģījumus īpašniekiem, kuri savus dzīvokļus privatizējuši paātrinātā kārtā pirms visas mājas privatizācijas un kuru uzskaiti ved VZD kadastra centrs, kā arī kooperatīvo dzīvokļu īpašniekiem, kuru mājas nav ierakstītas zemesgrāmatā, bet kuru uzskaiti ved VZD reģistri. Par pagaidu reģistru nepieciešamību liecina tā kredītiestāžu neapmierinātība, kas izpaudās pēc VZD Rīgas pilsētas nodaļas nekustamā īpašuma vērtēšanas biroja vadītāja vēstules gada nogalē, kurā viņš brīdināja par dažādu izmaiņu reģistrācijas pārtraukšanu nekustamajiem īpašumiem, ja tie nav reģistrēti zemesgrāmatā.

Valstī ir apmēram 50 miljoni kvadrātmetru dzīvojamās platības, no kuras puse pieder valstij un pašvaldībai. Saskaņā ar statistikas datiem dzīvojamās platības valstī ir pietiekami, bet neapmierinoša ir ēku kvalitāte. Visi atceras, kādos triecientempos un kādā kvalitātē šīs mājas nodeva ekspluatācijā. Ja vēl pieskaitām ne vienmēr apmierinošo māju uzturēšanu kārtībā un to vecumu, tad ir pilnīgi saprotams valdības atbalsts ilgtermiņa finansējumu pieejamības nodrošināšanai, lai esošās ēkas varētu rekonstruēt un modernizēt, bet nepieciešamības gadījumā — celt jaunas.

Līdz šim runājām par nosacījumiem, kāpēc nepieciešama hipotekārā kredīta sistēma, un par dažiem nosacījumiem, lai to varētu ieviest, bet turpmāk — par pašu hipotekāro ķīlu zīmju likumprojektu, kas tapa Finansu ministrijas apstiprinātā darba grupā Latvijas Hipotēku un zemes bankas padomes padomnieka Jāņa Janova vadībā. Pirmajā reizē sanākot, darba grupas locekļi vienojās, ka termins “hipotekārā ķīlu zīme” ir bankas emitēts parāda vērtspapīrs, kas segts ar hipotekāro aizdevumu (kredītu). Jau no definīcijas var izprast atbildi uz jautājumu: kas būs ķīlu zīmju emitents jeb, citiem vārdiem, kuras juridiskās personas būs tiesīgas izlaist un izlaidīs ķīlu zīmes savā vārdā? Ievērojot Konkurences likuma normas, lai neradītu šajā jomā monopolu, tika izlemts, ka emisijas tiesības būs jebkurai kredītiestādei (konkrētāk bankai), kura atbildīs Hipotekāro ķīlu zīmju likuma prasībām. Daudzviet Eiropā tā ir specializētu hipotēku banku priekšrocība, bet Latvijas gadījumā tiesības emitēt būs bankām, kuru pašu kapitāls nav mazāks par 5 miljoniem latu, kuras ievēro Kredītiestāžu likuma prasības, kurām ir atļauts veikt visas Kredītiestāžu likuma 1. panta 4. punktā minētās banku operācijas un kuras iesniegušas Vērtspapīru tirgus komisijā bankas iekšējās procedūras uzskaiti, kas nodrošina ķīlu zīmju seguma reģistra vešanu. Latvijas banka par šiem 4 nosacījumiem sniegs atzinumu Vērtspapīru tirgus komisijai, kura savukārt dos atļauju. Tas nav pretrunā ar valdībā akceptēto koncepciju, ka pilotprojekta līmenī tas varētu būt kādas bankas refinansēšanas fonds, kurš saņemtu valsts atbalstu, lai aprobētu (ieviestu) šo sistēmu.

Likumprojekts ietver tikai nozīmīgākās normas par ķīlu zīmju emisiju un apgrozību, kas ir specifiskas tikai šiem vērtspapīriem, uzskatot, ka visu pārējo reglamentē 1995. gada 23. augustā Saeimā pieņemtais likums “Par vērtspapīriem”, kā arī Vērtspapīru tirgus komisijas normatīvi. Jaunajā likumprojekta nodaļā, kas regulē ķīlu zīmju emisiju un apgrozību, tāpat kā pārējās nodaļās, galvenais princips ir nodrošināt, lai visu ieinteresēto pušu, kas ir gan kredīta ņēmējs un visbiežāk vienā personā arī ķīlas devējs, gan kredīta devējs — ķīlas ņēmējs un ķīlu zīmju emitents, gan ķīlu zīmju valdītājs jeb tā dēvētais investors, intereses būtu vienlīdz aizsargātas. Tiek plānots, ka tas būs liels solis uz priekšu to pakalpojumu klāstā, ko piedāvā finansu sektors, t.i., tiks ieviests ilgtermiņa hipotekārais aizdevums privātpersonām ar vidējiem ienākumiem. Likumprojekta autori studēja Vācijas Ķīlu zīmju likumu un tā komentārus, jo Vācijā, kā zināms, šāda pieredze ir uzkrāta no gadsimta sākuma, Dānijas likumdošanu, kurā arī ir plaši izplatīts šis mehānisms, un Polijas likumu, kas pieņemts pērnā gada vasarā. Tika ņemti vērā arī Pasaules bankas ekspertu priekšlikumi un, kas ir ne mazāk svarīgi, pirmskara Latvijas pieredze, kas ir saglabājusies Valsts zemes bankas instrukciju un noteikumu, Latvijas hipotēku bankas hipotekāro aizdevumu rokasgrāmatas un citu dokumentu veidā.

Hipotekāro aizdevumu modelis ir šāds. Persona (kredīta ņēmējs) bankā ņem kredītu, kā nodrošinājumu ieķīlājot savu vai citas personas nekustamo īpašumu. Šie hipotekārie kredīti kalpo par segumu ķīlu zīmēm. Apgrozībā esošajām ķīlu zīmēm pēc to kopējās nominālvērtības vienmēr ir jābūt segtām vismaz ar tāda paša apjoma hipotekāriem aizdevumiem. Hipotekāros aizdevumus kopā ar procentu ienākumiem daļēji, bet nepārsniedzot 20% no apgrozībā esošo ķīlu zīmju nominālvērtību kopsummas, kopā ar uzkrātajiem procentu izdevumiem var aizvietot ar aizstājējsegumu. Par aizstājējsegumu var būt:

1) Latvijas valsts vai tās garantētie likvīdie vērtspapīri 95% vērtībā no to tirgus cenas, bet nepārsniedzot šo vērtspapīru nominālvērtību;

2) naudas līdzekļi kasē un korespondējošajā kontā Latvijas bankā.

Investoru aizsardzībai kalpo ķīlu zīmju seguma reģistrs, kuram izsmeļoši jāapliecina ķīlu zīmju segums jebkurā to apgrozības brīdī. Ķīlu zīmju seguma reģistrā iekļautie hipotekārie aizdevumi un aizstājējsegums bankai ir jāpārvalda šķirti no pārējiem aktīviem saskaņā ar bankas padomes apstiprinātu kārtību. Savukārt ķīlu zīmju segumu atļauts izmantot tikai to saistību izpildes nodrošinājumam, kuras rodas uz ķīlu zīmju emisijas pamata, kas pilnīgi aizsargā ķīlu zīmju valdītāju jeb investoru bankas likvidācijas un bankrota gadījumos. Līdzīgas normas tiks izstrādātas arī Kredītiestāžu likumā.

Likumprojekts regulē arī vairākus hipotekāro aizdevumu ņemšanas nosacījumus papildus Kredītiestāžu likuma noteiktajām prasībām. Aizdevums nedrīkst pārsniegt 60% no tā nodrošināšanai ieķīlātā nekustamā īpašuma tirgus vērtības. Likumprojekts reglamentē nekustamā īpašuma tirgus vērtības jēdzienu: “Nekustamā īpašuma tirgus vērtība ir aprēķināts lielums — vērtēšanas datumā noteikta naudas summa, par kādu īpašums var tikt pārdots (nopirkts), ja pārdevējs un pircējs rīkojas kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas.” Minētā definīcija lielā mērā ir aizgūta no Starptautiskās īpašuma vērtēšanas standartu komitejas Starptautiskajiem vērtēšanas standartiem.

Nozīmīga ir likumprojekta norma, kura nosaka, ka par hipotekārā aizdevuma nodrošinājumu atļauts izmantot tikai tādu nekustamo īpašumu, kas nav iepriekš apgrūtināts ar zemesgrāmatā ierakstītiem parādiem, vai arī gadījumā, kad agrākā prasījuma kreditors piešķir vēlākam prasījumam pirmtiesības. Visas jau uzskaitītās un turpmākās normas nepieciešamas ķīlu zīmju seguma stabilitātei. Hipotekārā aizdevuma gadījumā aizņēmējam (ieķīlātājam) ir arī pienākums nodrošināt ieķīlātā īpašuma nepārtrauktu apdrošinājumu, neņemt no ieķīlātā īpašuma nomniekiem nomas maksu ilgāk par vienu gadu uz priekšu, bez rakstiskas bankas piekrišanas veikt darbības, kas samazina vai var samazināt ieķīlātā īpašuma vērtību, piemēram, to atsavinot, sadalot, kaut ko nojaucot vai pārveidojot. Viss šis mehānisms ir vērsts uz to, lai nesamazinātos ieķīlātā nekustamā īpašuma vērtība.

Kā pēdējos hipotekāro ķīlu zīmju likumprojekts reglamentē uzraudzības jautājumus, kuros vislielākā loma ir Vērtspapīru tirgus komisijai sadarbībā ar Latvijas banku.

Minētais likumprojekts tiks izskatīts Ministru prezidenta izveidotajā hipotekārās kreditēšanas darba grupā, kas sastāv no visu ieinteresēto institūciju pārstāvjiem, tad nosūtīts saskaņošanai ministrijām un visbeidzot Ministru kabinetam izvērtēšanai valdības sēdē.

Foto: Arnis Blumbergs, “LV”