Mākleri un krāpnieki nekustamā īpašuma tirgū

Konsultējot par darījumiem ar īpašumu

Raitis Kalniņš, asociācijas NĪMA viceprezidents un Mācību atbalsta centra direktors, — “Latvijas Vēstnesim”

Raitis Kalniņš

Latvijas Nekustamā īpašuma aģentu un mākleru asociācija (NĪMA) ir daudzkārt informējusi valdību un rakstījusi presē par nepieciešamību apkarot un ierobežot to personu darbību, kas jau daudzus gadus, maigi izsakoties, nodarbojas ar krāpniecību un blēdīšanos Latvijas nekustamā īpašuma tirgū. Arī pats asociācijas NĪMA dibināšanas mērķis bija šādas nelikumīgas darbības ierobežošana un atbilstošu nekustamā īpašuma tirgus darījumu starpnieku — profesionālu speciālistu (mākleru un aģentu) sagatavošana. Iepriecinoši, ka šis jautājums beidzot ir nonācis jau plašākas sabiedrības interešu lokā, un esam pateicīgi visiem, kas pauž savu viedokli un bažas par šo un citiem ar nekustamā īpašuma tirgu saistītiem sasāpējušajiem jautājumiem.

Cik tad daudz mākleru un krāpnieku ir nekustamā īpašuma tirgū? Pēc mūsu aptuveniem aprēķiniem ar starpniecības darījumiem šobrīd nekustamā īpašuma tirgū nodarbojas no viens līdz divi tūkstoši fizisku personu. Daļa strādā firmās, daļa — individuāli. Uzņēmumu reģistrā ir reģistrētas pāri par 1800 uzņēmējsabiedrību (firmu), kas šādu uzņēmējdarbības veidu uzskata kā vienu no pamatdarbības veidiem. Rīgā tādu firmu ir pāri par 1400! Pēc asociācijas rīcībā esošajiem datiem, tikai neliela daļa fizisko personu, kas vai nu šajās firmās vai arī individuāli veic starpniecības darījumus ar nekustamiem īpašumiem, ir apguvuši speciālās zināšanas un pieredzi. Jau ar savu neprofesionālo darbību vien viņi nodara būtisku ļaunumu sabiedrībai un valstij. Daļa no šīm personām nodarbojas ar apzinātu krāpniecību. Taču mēs nevaram visas šīs personas mērīt ar vienu mērauklu un ir pienācis laiks darīt zināmu, ka divu pēdējo gadu laikā, pateicoties asociācijas NĪMA un tās Mācību atbalsta centra (NĪMA MAC) aktīvai darbībai, Latvijas nekustamā īpašuma tirgū godprātīgi darbojas un strādā apmēram divi simti profesionāli nekustamā īpašuma tirgus darījumu speciālisti – mākleri un aģenti, kuri var sniegt profesionāli kvalitatīvu starpniecības pakalpojumu.

Gribam atgādināt, ka visas personas, kas uzņemtas asociācijā NĪMA, pēc tam kad tās ir saņēmušas atbilstošu izglītību un nokārtojušas kvalifikācijas eksāmenu, ir apņēmušās izpildīt starpniecības pienākumus ne tikai atbilstoši likuma prasībām, bet arī godprātīgi un augstā profesionālā līmenī pildīt Morāles kodeksa normas. Pārkāpjot šīs normas, šie cilvēki tiks izslēgti no asociācijas un zaudēs tiesības saukties par nekustamā īpašuma tirgus darījumu starpniekiem — mākleriem. Diemžēl pagaidām Latvijas likumi (cerams, ka tikai pagaidām) praktiski nekādā veidā neregulē starpniecības pakalpojumu sniegšanu, kā arī neuzstāda profesionālās atbilstības prasības personām, kuras vēlētos nodarboties ar šādu uzņēmējdarbības veidu. Asociācijā NĪMA esam izstrādājuši noteikumus un prasības šādai profesionālai darbībai un tās ir obligātas asociācijas biedriem. Taču mēs nevaram regulēt un uzstādīt prasības personām, kas nav mūsu asociācijā. To var izdarīt tikai valsts likumdošanas iestādes.

Vai mākleris nekustamā īpašuma tirgus starpniecības darījumos tiešām ir nepieciešams?

Pirms mēs apskatām starpniecības darījuma un starpnieka nepieciešamību, tā lomu nekustamā īpašuma tirgū, jāaplūko jautājums par darījumu un darījuma līgumiem. Pastāvot privātīpašumam un īpašuma tiesībām, pastāvēs arī attiecīgi darījumi, jo to nosaka un prasa sabiedrības ekonomiskās dzīves likumi. Darījums ir nekustamā īpašuma tirgus būtiska un neatņemama sastāvdaļa. Ar darījumiem parasti saprot tādas darbības, kuru rezultātā viena persona (īpašnieks) savas īpašuma tiesības labprātīgi nodod (atsavina) citai personai, kura vēlas iegūt šīs īpašuma tiesības. Pie šādiem darījumiem ir pieskaitāma īpašuma mantošana, dāvināšana, un, protams, arī pārdošana – pirkšana. Bez minētajiem pastāv arī citi darījumu veidi ar nekustamiem īpašumiem — to iznomāšana, izīrēšana u.c. Šajos darījumos īpašnieks labprātīgi nodod citai personai tikai sava īpašuma lietošanas tiesības, īpašuma tiesības saglabājot sev. Par darījumu tiek slēgts atbilstoša satura un rakstura darījuma līgums. Šeit es gribētu minēt vienu, bet ļoti plaši izplatītu un savdabīgu darījumu veidu — dzīvojamo telpu (dzīvokļu), īres tiesību vai arī nedzīvojamo telpu nomas tiesību pārdošanu. Ap šiem līgumiem šodien mūsu sabiedrībā tiek lauzts visvairāk šķēpu. It īpaši tas attiecas uz dzīvojamo telpu (dzīvokļu) īres tiesību pārdošanas līgumiem, kad šīs īres tiesības pārdod īrnieks, uz ko tam nav nekādu likumīgu tiesību. Parasti šāda īres tiesību pārdošana tiek slēpta aiz dzīvojamo telpu apmaiņas līguma un dzīvokļa īpašnieks tajos gadījumos neko nesaņem. Visvairāk no šādiem nelikumīgiem darījumiem cieš valsts un pašvaldības, un tas arī ir viens no šodien visai plaši izplatītiem krāpniecības veidiem.

Ārzemnieki – investori, kuri gribēja uzsākt uzņēmējdarbību Latvijas kā atjaunotās brīvvalsts pastāvēšanas sākuma periodā, bija visai pārsteigti, ka, vēloties iznomāt kādu nekustamo īpašumu un maksāt regulāru nomas maksu par tā lietošanu, viņi ir spiesti vēl papildus “pirkt” šīs nomas tiesības. Protams, lietošanas tiesības var kļūt un, kā redzams, arī kļūst par ekonomiskās darbības objektu (preci) un pēc tām rodas pieprasījums, ja tās sabiedrībai nepieciešamajā ekonomiskajā darbībā ir ierobežotā daudzumā. Iztrūkuma vai, pareizāk, trūkuma tirgus ekonomiku radīja bijušās PSRS diktētās saimniekošanas vadības metodes un normas. Šādas trūkuma tirgus ekonomikas saglabāšanai un uzturēšanai bija nepieciešams nekustamā īpašuma tirgus darījumu starpniekus — māklerus un aģentus — izsludināt ārpus likuma. Katram, kaut cik ekonomiku zinošam cilvēkam ir skaidrs, ka valsts ekonomikas pamatā ir nekustamais īpašums vai, pareizāk, nekustamā īpašuma industrija. Un viens no tās pamatu stūrakmeņiem ir nekustamā īpašuma tirgus. Tiem, kas tirgus ekonomikā mazāk orientējas, es gribu paskaidrot un atgādināt: nelolojiet naivas cerības, ka nekustamā īpašuma tirgus var iztikt bez darījuma starpnieka — māklera un aģenta. Kur jūs esat redzējuši veikalu bez pārdevēja, vai tirgu bez tirgotāja?

Daudzi varbūt domā, ka, ievietojot avīzē reklāmu, pašiem iespējams veikt šo darījumu. Taču ātri vien nākas pārliecināties, ka rodas visādas problēmas un daudz jautājumu un neskaidrību, un beigās jāgriežas pēc palīdzības. Laiks velti notērēts. Nekustamā īpašuma tirgus principiāli atšķiras no citu preču tirgus. Tas ir delokalizēts milzīgā telpā, kas aptver veselu pilsētu vai tās rajonu.

Gan nekustamā īpašuma īpašniekam, gan lietotājam, gan arī tam, kas vēl tikai gatavojas par tādu kļūt, t.i., visām personām, kas vēlas iesaistīties darījumos ar nekustamiem īpašumiem, ir jāsaprot, ka, lai veiksmīgi šādu darījumu varētu veikt, būs jāņem palīgā nekustamā īpašuma pārdevējs vai starpnieks darījumos ar nekustamiem īpašumiem — mākleris un aģents. Tikai labi un augsti profesionāli sagatavota persona pārdos vai nopirks, izīrēs vai iznomās, atradīs īrnieku vai nomnieku, piemeklēs jums pieņemamu dzīvojamo telpu maiņas variantu atbilstoši šīs “preces” visiespējamākajai cenai tirgū. Tikai tāda persona, kas profesionāli pārzina gan pašu preci, gan tirgu, spēj ātri un uz visizdevīgākiem tirgus nosacījumiem veikt šādu darījumu.

Kā tad atšķirt mākleri no krāpnieka jeb krāplera?

Ņemot vērā, ka krāpleri kā jau krāpnieki tikai uzdodas par mākleriem, kārtējo reizi atgādinām un iesakām visiem, kas vēlas un kam ir nepieciešams iesaistīties darījumos ar nekustamiem īpašumiem:

pirmkārt — griezties pēc palīdzības tikai pie tādām personām, kuras ir saņēmušas licences vai profesionālās kompetences sertifikātus un pārliecināties, vai nav izbeidzies šī dokumenta darbības termiņš. Kā jau minēju, tādu cilvēku skaits šodien valstī ir gandrīz divi simti. Viņi var strādāt individuāli vai arī firmās;

otrkārt — tas, ka šī persona strādā firmā, vēl negarantē, ka tai ir licence vai kompetences sertifikāts. Bez tam jāņem vērā, ka kompetences sertifikāts netiek izsniegts vis firmai, bet gan konkrētai fiziskai personai — māklerim vai aģentam. Firmai, protams, arī ir jābūt reģistrētai Valsts uzņēmumu reģistrā, tās funkcijās jābūt piereģistrētam tādam uzņēmējdarbības veidam kā starpniecība darījumos nekustamā īpašuma tirgū;

treškārt — obligāti jānoslēdz tā dēvētais starpniecības līgums ar jūsu izvēlēto mākleri. Pasekojiet, lai šajā līgumā būtu pienācīgi aizsargātas un nodrošinātas arī jūsu kā pasūtītāja intereses;

ceturtkārt — pieprasiet uzrādīt dokumentu (reģistrācijas apliecību), kas apliecina, ka šī persona ir reģistrējusi savu individuālo darbu rajona finansu inspekcijas nodaļā vai arī viņai ir noslēgts darba līgums ar kādu firmu;

piektkārt — atcerieties, ka ir bezgalīgi daudz veidu kā apkrāpt cilvēkus, un tāpēc piezvaniet uz asociāciju NĪMA un pārliecinieties, vai šī persona tiešām ir saņēmusi kompetences sertifikātu. Mūsu telefons uzziņām 7227939, 7089417, adrese Rīga, Kaļķu iela 1a, 246. telpa.