Nekustamā īpašuma nodoklis šodien un 2000. gadā

Jauno likumu komentējot

Aldis Rausis, Valsts zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšanas centra direktors

Ar 1998. gada 1. janvāri stājās spēkā likums “Par nekustamā īpašuma nodokli”. Iepriekš darbojās likums “Par zemes nodokli” un likums “Par nekustamā īpašuma nodokli”, kas attiecās uz ēkām un būvēm. Lai gan tagad ir viens likums par nekustamā īpašuma nodokli, faktiski mēs joprojām ar nodokli apliekam atsevišķi zemi un ēkas (būves) līdzīgi kā pagājušajā gadā. Tas nozīmē, ka būtībā nekas daudz nemainās — pagājušajā gadā maksājām nodokli par zemi un atsevišķi īpašnieki lietotāji — par ēkām un būvēm. Tāda pati kārtība saglabājas arī šogad.

Likumā noteikts, ka ar nekustamā īpašuma nodokli apliekamais objekts ir:

– līdz 1999. gadam 31. decembrim — tikai zeme;

– ar 2000. gada 1. janvāri — nekustamais īpašums kopumā (zeme, ēkas un būves).

Kam nav jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis

Mainās nosacījumi, kuri paredz, kas tiek un kas netiek aplikts ar nodokli. Attiecībā uz likumu “Par zemes nodokli” pērn visvairāk strīdu bija tieši par to daļu (4. panta apakšpunktiem), kur definēta ar nodokli neapliekamā platība. Jaunajā likumā tomēr ir daudz labāks formulējums, lai gan arī tur vēl iespējami strīdi. Kādi tad ir šie neapliekamie īpašumi?

Vispirms jāmin pašvaldībai piederošais nekustamais īpašums, ko lieto pašvaldība vai tās izveidotās institūcijas, vai pašvaldību īpašums, kas tiek finansēts no pašvaldības budžeta līdzekļiem un atrodas šīs pašvaldības administratīvajā teritorijā. Ideja ir skaidra — pašvaldība savu īpašumu, ko tā neizmanto peļņas gūšanai, ar nodokli, protams, neapliek. Kā īpaši izņēmumi minēti pašvaldības uzņēmumu statusā reģistrētie medicīnas un sociālās aprūpes uzņēmumi. Arī visai loģiski, ka nodokli nemaksā slimnīcas, poliklīnikas, veco ļaužu pansionāti, patversmes utt. Tos arī citās valstīs parasti ar nodokli neapliek.

Saskaņā ar paritātes principu ar nodokli neapliek ārvalstīm piederošo nekustamo īpašumu, vēstniecības, konsulātus. To nosaka starptautiskā likumdošana.

Koplietošanas satiksmes ceļi , ielas, gaisa un ūdens navigācijas būves un publiskie ūdeņi nav apliekami ar nekustamā īpašuma nodokli. Jaunajā likumā šī definīcija atšķiras no iepriekšējā likumā minētās. Koplietošanas satiksmes ceļi ir valsts un pašvaldības valdījumā. Te nav domāti servitūta ceļi, kas ir individuālais īpašums ar zināmu apgrūtinājumu. Un par šo apgrūtinājumu īpašnieks var pieprasīt un saņemt samaksu jeb atlīdzību no ceļa lietotājiem. Šis punkts nav paredzams kā neapliekams objekts. Ielām tomēr vajadzētu būt pašvaldību vai valsts nevis privātā īpašumā. Var būt tomēr atsevišķi gadījumi no reformas sākuma laikiem, kad privātīpašumā tika piešķirtas arī ielas. Te rodas problēmas, kā nodalīt neapliekamo platību, jo pilsētu zemes īpašumiem robežplānā nav uzrādītas platības zem ceļiem un ielām. Par ūdens navigācijas būvēm un publiskajiem ūdeņiem viss ir skaidrs. Arī agrāk tos ar nodokli neaplika. Pašlaik tiek gatavots jauns likums par publiskajiem ūdeņiem. Šis saraksts būs stipri paplašināts. Ūdens navigācijas būves — tie ir moli, bākas.

No nodokļa tiek atbrīvoti reliģisko organizāciju nekustamie īpašumi . Manuprāt tas ir pilnīgi nekorekti. Daudzās pilsētās un pagastos ļoti lielas platības aizņem reliģisko organizāciju īpašumi. Tur tiek izvērsta arī saimnieciskā darbība. Mēs vairākkārt piedāvājām formulējumu ar papildinājumu “Reliģisko organizāciju nekustamie īpašumi, kas tiek izmantoti reliģiskās darbības veikšanai”. Piemēram, lauku teritorijā no 300 hektāriem zemes tikai pushektāra ir tieši baznīcas uzturēšanai, bet pārējā ir meža un lauksaimniecības zeme. Tagad no aplikšanas ar nodokli atbrīvoti visi 300 ha, nevis tikai pushektāra.

Tālāk minams nekustamais īpašums, kas atzīts par Latvijas kultūras pieminekļiem , un zeme zem tā, izņemot dzīvojamās mājas un zemi zem tām, kā arī saimnieciski izmantojamais īpašums.

Zeme, kuru aizņem krūmāji vai mežaudzes līdz 40 gadu vecumam, atbrīvojama no nodokļa, ja tajās atbilstoši mežierīcības projektam tiek veikti plānotie mežsaimniecības pasākumi. Ideja varbūt ir laba, ja ir runa par mežierīcības pasākumiem un ja cilvēks apsaimnieko mežu tā, kā plānots. Bet krūmāji kā tādi mežierīcības projektos netiek uzrādīti. Krūmāji ļoti reti sastopami pēc mežsaimniecības speciālistu definīcijas. Bet zemnieka izpratnē tā ir jebkura ar alkšņiem aizaugusi platība. Šķiet, vajadzētu nākt pretī īpašniekiem. Bet tādējādi mēs stimulējam lauksaimniecības zemes aizaudzēšanu ar krūmiem. Nekur pasaulē tā nedara. Ar nodokli mēģina stimulēt, lai zemi sakārtotu. Piemēram, Zviedrijā arī ir problēmas ar lauksaimniecisko ražošanu ziemeļu rajonos, kur tā ir dārga. Ko viņi dara? Valsts piemaksā zemniekiem par to, ka viņi neko uz šīs zemes nedara, bet neaizaudzē to ar krūmiem. Tātad saglabā atklātu ainavu. Tādā gadījumā es saprotu finansēšanas atvieglojumu. Bet pašlaik mēs vienkārši veicinām pļavu, ganību aizaudzēšanu ar krūmiem.

Likuma atvieglojums paredzēts arī masu aktīvās atpūtas centriem, sporta laukumiem un būvēm , neatkarīgi no īpašuma piederības, atbilstoši Ministru kabineta noteikumiem. Arī masu aktīvās atpūtas centri ir debatējams termins. Pēc idejas tā ir jebkura vieta, kur organizē masu aktīvo atpūtu. Tad jau Jūrmalā lielāko teritorijas daļu, komerczonu ar visiem restorāniem, bāriem varētu nosaukt par masu aktīvās atpūtas centru. To būs grūti apstrīdēt. Šobrīd Ministru kabineta noteikumos ir īss sporta būvju saraksts, apmēram 12 objekti. Pašlaik neviens par masu aktīvās atpūtas centriem nerunā. Bet pietiekami tālredzīgi īpašnieki ātri vien sapratīs, ka tā var nosaukt jebkuru objektu. Tā ka šis punkts agri vai vēlu būs pārskatāms.

Nodokļa maksātāji

Tie visi ir noteikti likumā. Praktiski maksātāji jebkurā gadījumā tiek atrasti. Tas ir īpašnieks, ja tāda nav, tad tiesiskais valdītājs. Un ja arī tā nav, tad lietotājs vai nomnieks.

Ir noteikti grozījumi likumā attiecībā uz to, no kura brīža sākas nodokļa maksāšana. Tas ir mēnesi pēc juridisko dokumentu nokārtošanas un ar to saprotam arī ierādīšanu, nevis kā agrāk — tikai iemērīšanu. Ierādīšana dabā ir pietiekams pamats, lai apliktu ar nodokli.

Nodokļa likme

Likumā noteikts, ka nodokļa likme ar 2000. gada 1. janvāri ir 1 procents no nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības.

Pārejas posmā — līdz 1999. gada 31. decembrim — šī likme ir 1,5 procenti no nekustamā īpašuma (zemes) kadastrālās vērtības.

Varētu rasties jautājums, kāpēc noteikts pārejas posms. Ēkas un būves ir vērtīgākā īpašuma daļa. Pēc aptuvenām aplēsēm, tā kopumā ir vairāk nekā trīs reizes lielāka par zemes vērtības daļu. Ja apliekam visu īpašumu kopumā, ieņēmums no nodokļa ir pietiekami liels, lai nevajadzētu pārsniegt 1 procentu. Bet pašlaik mums ir divi ienākuma avoti — īpašuma nodoklis, kas attiecas tikai uz nelielu daļu no ēkām un būvēm, un zemes vērtības daļa — nekustamā īpašuma nodoklis. Lai šīs summas nesamazinātos salīdzinājumā ar iepriekšējiem gadiem, noteikti minētie 1,5 procenti. Pašvaldībām ir jārēķinās ar zināmu stabilitāti ieņēmumos. Kad tiks pievienota ēku daļa un visi īpašnieki maksās par ēkām, procentu likme samazināsies.

Īpašuma kadastrālās vērtēšanas pamatprincipi

Likuma “Par nekustamā īpašuma nodokli” 4. pantā minēti kadastrālās vērtības noteikšanas pamatprincipi. Īpašuma kadastrālā vērtība tiek noteikta pēc vienotiem principiem nodokļa aprēķināšanas vajadzībām. Kadastrālo vērtību nosaka Valsts zemes dienests Ministru kabineta noteiktajā kārtībā. Agrāk kadastrālo vētību varēja noteikt gan zemes dienests, gan licencētie vērtētāji. Bet, kā rādīja pieredze, licencētie vērtētāji bieži vien ne pārāk korekti ievēro vērtēšanas noteikumus, pieskaņojoties klientu vēlmēm. Ja runa bija par iznomāšanu vai pārdošanu, vērtība tika paaugstināta, bet, ja par nodokļiem — to samazināja. Tomēr svarīgākais iemesls, kāpēc tagad ar kadastrālo vērtēšanu nodarbosies tikai Valsts zemes dienests, ir nepieciešamība pāriet uz masveida vērtēšanas sistēmu. Tādā veidā mēs samazināsim darbu pašizmaksu, jo masveida vērtēšanas izmaksas ir daudz zemākas. Līdz ar to licencētajiem vērtētājiem šāds pasākums nav izdevīgs. Otrkārt, mēs vienkārši nespētu viņu vērtības iekļaut sistēmā. Pagājušā gada novembra beigās mēs sākām vērtēt Rīgu un ļoti īsā laikā veicām liela apjoma darbu. Tajā pašā laikā jāpārskata individuālie vērtētāji. Bet iesaistīt viņus mūsu shēmā ir nereāli.

2000. gadā visām ēkām un būvēm jābūt novērtētām. Divu gadu laikā mēs to arī izdarīsim.

Likums definē arī vērtēšanas pamatprincipus. Pozitīvākais moments — nekustamā īpašuma tirgus vērtība kā kadastrālās vērtības pamats. Bet tajā pašā laikā likumā ir arī pretruna. 2.punkta 2. apakšpunktā ir runa par attiecīgam nekustamā īpašuma veidam noteiktu koeficientu (no 0,6 līdz 1,0). Principā tā ir atvieglojumu sistēmas sastāvdaļa, atvieglojuma noteikšanas paņēmiens īpašniekiem. To esam ieteikuši Finansu ministrijai un Saeimas Finansu un budžeta komisijai precizēšanai, jo tirgus vērtībai šādu voluntāru koeficientu nevar būt. Kadastrālajā vērtībā netiek ietverta mežaudzes vērtība.

Informācija

Informāciju kadastrālās vērtības noteikšanai Valsts zemes dienests saņem no pašvaldībām un Zemesgrāmatu nodaļām Ministru kabineta noteiktajā kārtībā. Mēs esam ietvēruši attiecīgu sadaļu pilsētu zemes kadastrālās vērtēšanas noteikumu projektā. Kopš 1997. gada septembra notiek projekta saskaņošana.

Daudz grūtāk ir ar Zemesgrāmatu nodaļām. Interesanti, ka Valsts zemes dienestam iespējams saņemt informāciju par tirgus cenu kopējā datoru tīklā. Notiekot jaunam darījumam ar kādu nekustamo īpašumu, mēs varētu iepazīties ar cenu, bet mēs šiem datiem klāt netiekam, jo jāgaida attiecīgi Ministru kabineta noteikumi.

Nekustamā īpašuma mērķa klasifikācija

Likumā noteikts, ka ir jābūt apstiprinātai nekustamā īpašuma lietošanas mērķu klasifikācijai. Pašlaik mums iet ļoti smagi. Lai arī šā projekta saskaņošana sākās pagājušā gada augustā, 1997. gada 29. decembrī Ministru kabineta komitejas sēdē tika nolemts šo jautājumu vēlreiz saskaņot ar Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministriju.

Turpinājums no 1.lpp.

Bet šī ministrija kopš septembra vēl nav saņēmusies uzrakstīt atsauksmi par šo jautājumu. Gada beigās saņēmām Valsts Statistikas komitejas atzinumu. Tās vēlme bija īpašuma klasifikāciju veidot, balstoties uz ēku un būvju klasifikāciju. Diemžēl nav iespējams tikai no zemes vai tikai no būves lietošanas mērķa uzreiz noteikt visa īpašuma kopējo lietošanas mērķi. Jāņem vērā, ka vidēji katrā īpašumā ir vairāk nekā trīs būves un aptuveni 1,3 zemes gabali. Te problēmas rada tas, ka Statistikas komitejai tā ir jauna tēma un nepieciešams laiks tās apguvei.

Par aprobežojumiem

Ja augstsprieguma elektropārvades līnijas ir apgrūtinājuma sastāvā, tās tiek ietvertas vērtības samazinājumā. Likumā “Par īpašuma nodokli” vairs nav paredzēts, ka šīs platības neapliek ar nodokli, bet šīm platībām ir samazināta kadastrālā vērtība. Tātad šīs platības netiek atbrīvotas no aplikšanas ar nodokli, bet samazinājums ir ietverts pašā novērtējumā.

Tagad ir spēkā ar diviem paņēmieniem noteiktas vērtības — ar individuālo un masveida novērtējumu. Individuāli noteiktais novērtējums ir detalizētāks, jo tiek ņemti vērā daži sīki apgrūtinājumi, kas kopsummā varētu vērtību samazināt vai palielināt pat līdz 20 procentiem. Tā ir galvenā atšķirība.

Masveida vērtēšanā šie korekcijas faktori netiek ņemti vērā. Tātad, ja zemes gabalā ir ļoti daudz būtisku apgrūtinājumu, tad ir vērts padomāt, vai nevajadzētu pasūtīt individuālo vērtējumu. Ja platība ir liela, tad tas jau kaut ko maksā. Un tad ir jautājums, vai vērtības samazinājums ir tik liels, ka atmaksājas to darīt.

Individuālā vērtība paliek spēkā tik ilgi, kamēr netiek izdarīts jauns novērtējums. Ja ir mainījušies galvenie īpašumu raksturojošie lielumi vai lietošanas mērķi, neatkarīgi no tā, vai īpašnieks pieprasa, vai nē, objektu pārvērtējam un pēc tam attiecīgi informējam pašvaldības. Ar šā gada februāri mēs sākam šādu ritmisku procesu.

Ja īpašuma tirgus vērtība ir zemāka

Mēdz būt gadījumi, kad kadastrālā vērtība ir augstāka par tirgus vērtību. Tādas teritorijas ir Rīgas Pārdaugavas zonā un arī citur. Likums nosaka, ka Valsts zemes dienests izstrādā pašvaldības zemes vērtības zonējumu. Tas nozīmē, ka ar šo gadu mums ir uzticēts pienākums pārskatīt zonējumu. Līdz šim to darīja pašvaldības, kam bija jāpārskata zonējums pagājušajā gadā. Ja tas būtu izdarīts, spriedze Pārdaugavā būtu noņemta. Rīgai bija grūti atrast zinošus cilvēkus, kas to būtu varējuši izdarīt. Tādēļ mums šogad šie spriedzes punkti jāpārskata un zonu vērtības jālabo. Tirgus datus mēs sākām apkopot jau pagājušā gada nogalē. Ja izdosies rast kopīgu valodu ar Zemesgrāmatu nodaļām, datu būs pietiekami, lai teritorijas varētu pārzonēt. Domāju, ka šogad vienlaicīgi sāksim pārzonēt visu Latvijas pilsētu teritoriju un to pabeigsim nākamajā gadā.

Ēku un būvju vērtēšana

Tieši tāpat likums paredz, ka Valsts zemes dienestam jānosaka ēku būvju tipi un katra būves tipa vienas vienības vērtība. Tas nozīmē, ka mēs analizēsim tirgus datus, noteiksim tipveida ēkām viena kvadrātmetra vai atsevišķiem objektiem viena kubikmetra (dzelzceļam — tekošā metra) vērtību. Šogad pabeigsim izstrādāt tirgus datu analīzes metodiku un izstrādāsim ēku un būvju kadastrālās vērtēšanas metodiku. Projekts ir sagatavots un nodots izskatīšanai Valsts zemes dienesta struktūrām. Šo darbu apzināti neforsējam, jo gala termiņš ir 2000. gads. Tāpēc labāk paanalizēt tirgus datus, lai darbs nebūtu jādara divreiz. Lai būtu kārtīga metodika ar kārtīgu datu analīzi. To pierāda arī to valstu pieredze, kuras mēģina šādus datus ieviest. Arī šīs valstis vairākus gadus veltījušas metodikas izstrādei un aprobācijai. Visās Austrumeiropas valstīs, kurās mēģina strādāt ar tirgus datiem, šis darbs tiek veikts pakāpeniski. Ņemot vērā šīs grūtības, nepieciešams visai ilgs — 3 līdz 4 gadu — ieviešanas laiks. Mēs šo darbu plānojam pabeigt divos gados.

Pārejas laika uzdevumi

Šobrīd ir pārejas laiks. Tas nozīmē, ka līdz 2000. gadam visām metodikām jābūt pārskatītām, saskaņotām ar tirgus principiem un savā starpā, datiem jābūt ievadītiem datu bāzēs. Un tad nākamā gadsimta sākumā pašvaldības saņems pilnu nekustamo īpašumu sarakstu ar visām noteiktajām to vērtībām. Esam izstrādājuši un pašlaik saskaņojam “Nekustamā īpašuma kadastrālās vērtēšanas sistēmas attīstības koncepciju”. Tas būs mūsu darbības plāns.

Mēs vēlētos katru gadu iesniegt Finansu ministrijai vai valdībai dokumentu “Nekustamā īpašuma tirgus cenu līmeņa pārskats”. Tad valdība varētu izvēlēties, vai uzskatīt, ka tirgus cenu līmenis nav mainījies un paturam spēkā vecās cenas, vai tomēr pasakām, ka šogad atsevišķās pilsētās atsevišķiem īpašuma veidiem cenas ir mainījušās. Tādā veidā mēs varētu katru gadu sekot tirgus līmenim.

Ar šo gadu mēs neturpināsim nekustamā īpašuma tirgus vērtētāju licencēšanu, izņemot juridiskas personas. Individuāli licencētie nekustamo īpašumu vērtētāji vairs nav mūsu pārraudzībā, ar to plāno nodarboties Vērtētāju asociācija. Ministru kabineta projektā jau paredzēts, ka Mērnieku un Vērtētāju asociācijas atbildēs par savu biedru darbu. Valsts iestāde var to kontrolēt, bet tas izmaksā ļoti dārgi. Tāda ir valdības nostādne, mums tur nav jāiejaucas.

Ar šo gadu Valsts zemes dienestā notiek būtiskas strukturālas izmaiņas, jo tiek apvienoti Mērniecības un Vērtēšanas biroji. Turpmāk veidosies viens jauns birojs — Nekustamā īpašuma formēšanas birojs. Tas nozīmē, ka klientu serviss noteikti būs labāks.

VZD nodaļās izveidotas jaunas struktūras konkrēta valsts pasūtījuma izpildei. Kā vissvarīgāko varu minēt tirgus datu vākšanu un analīzi. Otra pozīcija ir masveida zemes kadastrālās vērtības aktualizācija. Tagad ir cilvēks, kura uzdevums ir saņemt informāciju par izmaiņām īpašumā un to pārvērtēt pēc masveida vērtēšanas tehnoloģijas. Tātad notiks nepārtraukta vērtību atjaunošana. Un vēl ir speciālists ēku un būvju masveida kadastrālās vērtēšanas darbu sagatavošanā, kurš apkopos informāciju un sagatavos to datorizētā formā. Tiks savākta arī informācija par tiem objektiem, kas nav inventarizēti. Aptuveni 20 procentu būvju vēl joprojām nav inventarizētas. Kad šīs abas darba daļas tiks paveiktas, būs jāapseko tie objekti, kuri vērtēti pirms 10 un vairāk gadiem.

Sadarbība

Pašlaik vislabākā sadarbība mums veidojas ar pašvaldībām. Šogad pirmo reizi mēs iesniedzām pašvaldībām nekustamo īpašumu nodokļu maksātāju sarakstu. Un pašvaldības redz, ka tas ir labi izmantojams. Sadarbība kļūs vēl ciešāka, jo dati, kas vajadzīgi mums, – tie ir dati par izmaiņām īpašuma sastāvā, lietošanas mērķiem, darījumiem. Tā ir informācija, ko mēs varam saņemt no pašvaldībām. Savukārt tās no mums var saņemt nodokļu maksātāju sarakstu. Un ir vēl viena informācija, kas interesē pašvaldības, – tā ir kadastra karte, kur var redzēt visus īpašumus savā teritorijā. Rīgā vienīgais un galvenais iemesls, kāpēc tik smagi gāja vērtēšana, bija tas, ka nebija pārskata kartes un saraksta, kurā būtu ietverti visi zemes lietojumi un īpašumi. Šādas kartes Rīgai nav bijis kopš 1940. gada. Interesanta situācija, jo mēs tagad ar mokām, sadarbojoties pilsētas pašvaldības iestādēm un Valsts zemes dienesta nodaļai, esam savākuši gandrīz visu informāciju. Rezultātā Rīgai būs plāna materiāls, kurā ir visi zemes gabali kopā ar to īpašnieku un lietotāju sarakstu.

Kopā ar Zemesgrāmatu nodaļām pēc būtības mēs esam vienas sistēmas daļiņas. Zemesgrāmatas reģistrē nekustamā īpašuma tiesisko pusi, mēs — fiskālo, un tādējādi informācijas apmaiņai jāturpinās daudz intensīvāk.

Runājot par pārējām institūcijām, jāteic, ka šobrīd mēs visai maz izmantojam citu reģistru informāciju. Nākotnē mūs interesēs gan iedzīvotāju, gan uzņēmumu reģistru informācija. Pašvaldību interesē arī adrese, pēc kuras var atrast konkrētu nodokļu maksātāju. Šobrīd kadastrā šāda informācija netiek atjaunota.

Domāju, ka daudz ciešāk vajadzētu sadarboties ar Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministriju. Jo ne jau tikai aizsargājamās teritorijas ir šīs ministrijas pakļautībā, bet arī ēkas un būves. Mūsu inventarizācijas lietas ir pamats tam, lai pieņemtu ēkas un būves ekspluatācijā. Mēs gribētu šo saikni padarīt ciešāku.

Ingrīda Rumbēna, “LV”

Foto: Marika Vanaga