operācijām ar nekustamo īpašumu

Kā veidojas dialogs starp politiķiem un uzņēmējiem

Andris Ameriks, Saeimas priekšsēdētāja biedrs

Andris Ameriks

Referāts konferencē "Nekustamā īpašuma tirgus Latvijā", Rīgā 1998. gada 29. aprīlī

Vispārējie un speciālie likumdošanas akti un likumdošanas aktu atsevišķas normas to kopsakarībā, citi normatīvie akti reglamentē tiesiskās attiecības nekustamo īpašumu jomā un vienlaikus kalpo kā nodrošinājums operācijām ar nekustamajiem īpašumiem.

Likumdevēju uzdevums pēc Latvijas Republikas valstiskās neatkarības atjaunošanas bija un joprojām ir nodrošināt pietiekošu likumdošanas bāzi, lai garantētu zemes un nekustamā īpašuma atgriešanu normālā civiltiesiskā apgrozībā. Padomju laikā operācijas ar nekustamo īpašumu bija stipri ierobežotas, šā jēdziena civilizētā izpratnē vispār nevarēja notikt. Tādēļ izpratni un zināšanas likumdevēji, juristi, arhitekti un citi speciālisti varēja smelties Latvijas brīvvalsts vai Rietumu demokrātiju praksē un pieredzē. Turklāt mehāniski atjaunot pirmskara vai pieņemt ārvalstu likumus nevarēja.

Latvijas Republikas Augstākās Padomes 1991. gada 20. marta lēmumu "Par valsts īpašumu un tā konversijas pamatprincipiem" var uzskatīt par dokumentu, kas iezīmēja valsts politikas nostādnes nekustamā īpašuma jomā un vēlāk rada izpausmi konkrētos likumdošanas aktos, bet Augstākās Padomes likumi "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās kārtību", kā arī "Par atjaunotās Latvijas Republikas Civillikuma saistību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību" var uzskatīt par tiesisko pamatu operācijām ar nekustamo īpašumu. Minētie likumi bija kā tilts no padomiskās juridiskās domāšanas un tiesību izpratnes uz demokrātisko, vispārpieņemto. Šie likumi noteica Civillikuma normu piemērošanu periodā, kad virkne būtisku jautājumu nekustamā īpašuma jomā likumdošanas aktu līmenī vēl nebija noregulēti. Tā, piemēram, ar Civillikumu cieši saistītais 1939. gada Zemesgrāmatu likums tika atjaunots vēlāk.

Būtiski ir Latvijas Republikas Augstākās Padomes un 5. Saeimas laikā pieņemtie likumi, kas konkretizēja nekustamā īpašuma jēdzienu un radīja priekšnoteikumus nekustamā īpašuma tirgus izveidei. Te jāmin šādi likumi: "Par namīpašumu denacionalizāciju Latvijas Republikā", "Par namīpašumu atdošanu likumīgajiem īpašniekiem", "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās", "Par zemes privatizāciju lauku apvidos", "Par īpašuma tiesību atjaunošanu uz uzņēmumiem un citiem īpašumu objektiem".

Sabiedrībā un speciālistos nebija izpratnes par ļoti būtisku lietu, proti, ka likumdošanas akti, kas nodrošina darījumu tehnisko reģistrāciju un nekustamā īpašuma reģistrēšanas vešanu, hipotekāro kreditēšanu, gatavojami, pieņemami un nepieciešamības gadījumā grozāmi koordinēti un kompleksi.

Tā, piemēram, bijušajiem īpašniekiem zemes un ēku atdošanu (īpašumu tiesību atjaunošanu) regulēja dažādi likumi, attiecīgus lēmumus pieņēma dažādas institūcijas. Tas bieži radīja situāciju, ka ēkas jau tika atdotas, bet jautājums par zemi vēl tikai tika lemts. Līdz ar to praktiski netika ievērots Civillikuma 968. pants, kurš nosaka, ka uz zemes un cieši ar to savienota ēka atzīstama par tās daļu.

Bieži atgūtie namīpašumi tika legāli pārdoti. Namīpašumus varēja nopirkt Latvijas Republikas pilsoņi un pastāvīgie iedzīvotāji, ja tie Latvijā bija nodzīvojuši 16 gadus. Savukārt zemi darījuma rezultātā varēja iegūt īpašumā tikai Latvijas Republikas pilsoņi.

Tā kā zemes īpašuma tiesības vēl nebija atjaunotas un ierakstītas zemesgrāmatā, nopirktās ēkas netika pienācīgi reģistrētas.

Ja likuma "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada mantojuma tiesību un lietu tiesību spēkā stāšanās laiku un kārtību" 14. pants regulēja līdzīgu situāciju gadījumos, kad ēkas uzceltas pirms minētā likuma spēkā stāšanās, tad ar nesaskaņotību īpašuma subjektu loka noteikšanā tika radīta pretruna, kura tiek labota ar vēlākajiem likumdošanas aktiem, bet sekas jūtamas vēl šodien.

Tā kā zemes īpašuma tiesības vēl nebija atjaunotas un ierakstītas zemesgrāmatā, nopirktās ēkas netika pienācīgi reģistrētas. Varētu pat teikt, ka nesakārtotās likumdošanas dēļ daļēji un uz ilgu laiku tika zaudēta kontrole pār darījumiem ar nekustamajiem īpašumiem. Tas zināmā mērā atklājās 1995. gada "banku krīzes" laikā, kad izrādījās, ka viens īpašums ieķīlāts vairākās bankās vai arī ka kredīta nodrošinājumam ieķīlātais nemaz juridiski nepieder ķīlas devējam un piedziņa uz to nav vēršama.

Attīstoties likumdošanai, kura regulē darījumus nekustamā īpašuma jomā, paplašinājies arī šo darījumu subjektu loks. Salīdzinot ar 1992. gadu, tas ir ievērojami paplašinājies. Tātad pamatā darījumu subjektus ar nekustamo īpašumu nosaka likuma "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās" 20. pants. Es gribētu uzsvērt, ka zemes tirgus brīvības pakāpi, kas raksturo sabiedrības orientāciju uz brīvā tirgus ekonomiku, lielā mērā nosaka tieši darījumu subjektu loks.

Nekustamā īpašuma un darījumu ar tiem reģistrācijas jomā ir veikts ceļš no padomiskās māju reģistrācijas inventarizācijas birojos un ciemu padomēs līdz Eiropas standartiem atbilstošu zemesgrāmatu nodaļu izveidei. Zemesgrāmatas ir visiem pieejamas, un to ierakstiem ir publiska ticamība. 1937. gada "Zemesgrāmatu likums", likums "Par 1937. gada 22. decembra Zemesgrāmatu likuma spēka atjaunošanu un spēkā stāšanās kārtību", likums "Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās", citi normatīvie akti kopsakarībā ar Civillikuma normām, kuras tiek piemērotas ikdienas juridiskajā praksē, pamatā nodrošina legālu nekustamā īpašuma stabilitāti. Var teikt, ka ir visi priekšnoteikumi, lai darījumi ar nekustamiem īpašumiem, ja to dalībnieki paši ir pietiekami profesionāli sagatavoti vai izmanto notāru un zvērinātu advokātu pakalpojumus, būtu pietiekami droši un tiesiski aizsargāti.

Lai paplašinātu nekustamā īpašuma tirgu un padarītu to pieejamu plašākam personu lokam, aktualizējušies hipotekārās kreditēšanas jautājumi. Likumdošanas aktu līmenī tos apspriež Saeima.

Esošā likumdošanas bāze kopumā un konkrētu civiltiesisku konstrukciju piemērošana jau tagad ļauj līdztekus pierastajiem nekustamā īpašuma pirkuma, nomas un īres, maiņas, dāvinājuma, ķīlas līgumiem savu interešu sasniegšanai izmantot sarežģītas līzinga operācijas, kurās piedalās Latvijas un ārzemju finansu institūcijas.

Nepieskaroties privatizācijas procesam, kas lielā mērā sevī ietver tieši darījumus ar nekustamo īpašumu, īpaši jāatzīmē, ka patlaban notiek valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācija. Pēc speciālistu vērtējuma, šajā procesā, praktiskajā spēkā esošo likumdošanas aktu piemērošanā, veidojas situācija, ka daudzdzīvokļu mājas īrnieki, privatizējot savus dzīvokļus, nevar iegūt īpašuma tiesības uz zemi zem mājas, ja kaut viens no īrniekiem, kurš privatizē savu dzīvokli, nav Latvijas Republikas pilsonis un katrā konkrētā gadījumā nav pilsētas domes atļaujas likuma "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās" 22. panta noteiktajā kārtībā.

Nobeigumā es vēlreiz vēlētos uzsvērt, ka nekustamā īpašuma tirgus attīstība, tā maksimāla liberalizācija Latvijā ir viens no tuvākā laika svarīgākajiem uzdevumiem. Reizē ar stingru atbalstu privatizācijas procesam mūsu valstī tā ir atslēga mūsu nākotnes labklājībai.

Foto: Arnis Blumbergs, "LV"