Nekustamā īpašuma tirgus un Rīgas pilsētas attīstība

Andris Ārgalis, Rīgas Domes priekšsēdētāja vietnieks

Pirms apskatīt Rīgas Domes politiku un tās ietekmi uz pilsētā esošā nekustamā īpašuma tirgus attīstību un to, kāda būs teritoriālā attīstība un nekustamā īpašuma tirgus attīstība Rīgā nākotnē, nepieciešams īsumā aplūkot situāciju, ar kuru tagad un arī agrākajos gados ir sadūrušās pilsētas varas institūcijas, aplūkot to "mantojumu", ko pilsēta saņēma no padomju laikiem, mantojumu, kura nevēlamās sekas un izpausmes pilsētas teritoriālajā struktūrā ir jānovērš, ja mēs vēlamies, lai nākotnē Rīga atbilstu tā sauktajam ilgtspējīgas teritorijas statusam.

Par zemes tirgu

Astoņdesmito gadu beigās Latvijas municipalitāšu, arī Rīgas, resursi bija kļuvuši ļoti ierobežoti. Nācās atrast vietējos mehānismus apkalpotu zemes platību izveides finansēšanai, lai tiktu galā ar problēmu, ko radīja nepietiekamās dotācijas no centrālās valdības. Tādēļ tika nolemts izveidot zemes nodokli, kas palīdzētu finansēt vietējo infrastruktūru. Īpatnējā centralizētās sistēmas loģika bija tāda, ka zemei oficiāli nav vērtības celtniecības projektos, tomēr ikviens atzina, ka dažādam teritoriālajam novietojumam ir dažāda ekonomiskā vērtība. Izvēlētais risinājums bija noteikt normatīvās zemes cenas, uz ko varētu pamatot nodokļu lielumu. Dažādas izpētes institūcijas strādāja pie pilsētu attīstības modelēšanas, lai izveidotu sintētiskās zemes izmantošanas kartes, no kurām varētu izskaitļot zemes cenu gradientus dažādās pilsētas vietās un saskaņā ar kuriem nodoklis iegūtu lielāku vai mazāku vērtību. Šie sintētiskie zemes cenu gradienti varēja palīdzēt arī privatizācijas procesa norisei un pilsētu sabiedrisko ieguldījumu izvietošanai.

Rezultāts dažādu pašvaldības un valdības institūciju pūliņiem ir šodien tik labi pazīstamā zemes paraugvērtību karte Rīgas pilsētai. Kā zināms, šī karte parāda dažādu pilsētas teritoriju klasifikāciju pēc iespējamās zemes vērtības, kas konstatēta, ņemot vērā konkrētās teritorijas transportģeogrāfisko stāvokli, infrastruktūras pieejamību, grunti raksturojošos inženierģeoloģiskos parametrus un daudzus citus rādītājus, kas ietekmē zemes cenu.

Kaut arī minētās zemes paraugvērtības ir samērā elastīgs lielums, jo, veicot reālas transakcijas, tās tiek izmantotas tikai kā indikatīvs rādītājs, iepriekšējā pieredze rāda, ka Rīgas pašvaldība un arī privātā sektora pārstāvji, slēdzot zemes nomas līgumus vai zemes pārdošanas līgumus, vadās no zemes paraugvērtības lieluma. Tādējādi, zinot zemes paraugvērtību konkrētajā zemes gabalā, ir iespējams aprēķināt, kāda varētu būt piedāvātā zemes gabala cena vai zemes nomas lielums.

Pilsētās, kur zemes tirgus ir veidojies ilgstošā laika posmā, pastāv stipri izteikta korelācija starp iedzīvotāju blīvuma profiliem pilsētās un zemes cenu nomas maksu, telpu īres cenu gradientiem, jo cenas nosaka novietojuma izvēli. Kamēr iedzīvotāju blīvuma profils Rīgā ir samērā viegli konstatējams, nevar apgalvot, ka Rīga ir sasniegusi to stadiju, kur zemes cenu vai telpu īres cenu gradientus var vienkārši atvasināt no iedzīvotāju blīvuma gradientiem — daļēji tādēļ, ka nekustamā īpašuma tirgus Rīgā, tāpat kā visā Latvijā, vēl ir ļoti jauns un tā attīstība notiek relatīvas nestabilitātes apstākļos. Vēlreiz jānorāda, ka izpētes institūcijas ir mēģinājušas kartēt paredzamās zemes tirgus vērtības. Šīs paredzamās vērtības vai, precīzāk, normatīvā zemes vērtība tika aprēķinātas, lietojot lielu skaitu koeficientu, kas raksturoja tādas jomas kā transports, infrastruktūra, vides kvalitāte u.c. Tipiskie pieprasījuma faktori netika iekļauti, tāpēc cenu novērtējums vērtējams kā nepilnīgs. Tomēr no izveidotajām zemes paraugvērtību kartēm tagad ir iespējams noteikt normatīvo zemes cenas gradientu dažādos maršrutos no pilsētas centra uz perifēriju.

Cenu starpības centrā un perifērijā

Šo pasākumu rezultātā iegūtie Rīgas pilsētas zemes cenu gradienti izrādījās negatīvi ar izteiktu samazinājumu perifērijas virzienā. Normatīvo cenu variācijas starp Rīgas centru un galējo perifēriju atsevišķos maršrutos sasniedz attiecību 17:1, respektīvi, var paredzēt, ka summa, kas zemes nomniekam vai pircējam būtu jāmaksā par labu zemes gabalu centrālajā novietojumā, būs 17 reizes lielāka par to summu, kas jāmaksā par sliktu zemes gabalu pilsētas nomalē. Pamatojoties uz to, kas ir zināms par pilsētu zemes cenām tirgus pilsētās, kur, ja nepastāv lieli topogrāfiski un juridiski ierobežojumi, indeksam starp zemes cenu centrālajā darījumu rajonā un apbūvētās pilsētas daļas perifērijā normāli būtu jābūt robežās no 10 līdz 1, paredzētā attiecība, kas vērojama zemes paraugvērtību lielumos Rīgā, ir līdzīga rietumvalstu pilsētu zemes cenu gradientiem. Zemes cenu līkņu profils ir lielā mērā mainīgs, un, kaut arī grūti definēt augstākos un zemākos punktus, tomēr līknes virziens ir pareizs. Šādas normatīvās cenas var uzlabot tradicionālos pilsētu ģenerālplānus. Tās ir samērā labas, lai, piemēram, noteiktu iespējami optimālos teritorijas izmantošanas veidus noteiktās teritorijās — arī veicot teritorijas perspektīvo zonējumu Rīgas attīstības plānā, paraugvērtību lielums ir ņemts vērā, tomēr tam ne vienmēr ir liela nozīme specifisku lēmumu pieņemšanā.

Kaut arī mūsu rīcībā nav pilnīgas informācijas par reālo starpību zemes nomas maksā pilsētas centrā un nomalē, esošā informācija liecina, ka reālais zemes cenu gradients nav tik izteikts, kā tas redzams pēc zemes paraugvērtībām.

Savukārt, spriežot pēc privāto nekustamā īpašumu firmu sniegtās informācijas, vienistabas dzīvokļa cena Rīgā var mainīties no aptuveni USD 1000 līdz USD 8000 sevišķi labā novietojumā. Līdz ar to var secināt, ka tās atšķirības, kas paredzamas zemes cenās, aptuveni ir līdzīgas arī dzīvojamās platības cenai vai telpu īres maksai.

Tālākais ceļš uz Rīgas zemes tirgu visticamāk nodrošinās pilsētas efektīvāku funkcionēšanu. Bet kas notiek ar pilsētām pārejas laikā? Kāds būs rezultāts savstarpējai mijiedarbībai starp negatīvi vērstu zemes cenu gradientu un atsevišķos virzienos pozitīvi vērstu iedzīvotāju blīvuma gradientu? Atbildi var atrast, izpētot vairākas problēmu jautājumu grupas.

Zemes "tirgus vērtība" dotajā teritorijā ir neuzskaitīto ikgada dividenžu funkcija, ko var atvasināt no labākās alternatīvās zemes izmantošanas, tas ir, labākā tipa un intensitātes kombinācijas. Lielākajai daļai uzņēmumu aizņemto zemes platību, kas atrodas tuvu pilsētas centram, piemēram, 3 km rādiusā, būs liela vērtība to labās pieejamības dēļ, ko nodrošina transporta tīkli Rīgā. Labākā alternatīvā izmantošana šādām augstas pieejamības platībām, iespējams, būs komerciālo, biroju un dzīvojamo telpu kombinācija ar augstu "telpas pret zemes platību" rādītāju. Tādu projektu attīstītāji, kas vēlas maksāt tirgus vērtību, spēs nosolīt centrāli novietoto zemi. Tādējādi pastāv bažas, ka daļa rūpniecības uzņēmumu, kas patlaban nedarbojas pietiekami efektīvi, tiks izspiesti no šīm labajām teritorijām pilsētas centrālajā daļā.

Jau šodien un arī perspektīvā pilsētas zemes reformu administratori sadursies ar grūti risināmu dilemmu: ja uzņēmumi tiek lūgti maksāt tirgus cenu (kā definēts iepriekš) zemei, ko tie aizņem, zemes nomas vai zemes / nekustamā īpašuma nodokļa veidā, lielākā to daļa nespēs atļauties uzturēt šo teritoriju un dažiem būs jābankrotē. No otras puses, ja finansiāli vājākiem uzņēmumiem tiek dota iespēja vai atlaides zemes cenās, turpināsies pašreizējā situācija. Pilsētas municipalitāte un tātad arī sabiedrība šādā gadījumā zaudēs zemes iespēju cenu. Jaunai infrastruktūrai būs jāattīstās citur, kamēr līdzekļu ziņā ietilpīga infrastruktūra var palikt nepilnīgi izmantota.

Ja mūsu pilsētas plānošanas mērķis ir uzlabot pilsētas teritorijas izmantošanas efektivitāti uzņēmumiem, kas atrodas labā novietojumā, taču ar savu darbību to neattaisno, ir jārada stimuli, lai tie pārceltos uz pieņemamāku zemes platību, ko tie var atļauties nopirkt / nomaksāt nodokļus. Īstenojot šādu shēmu, ieguvēji no lielu teritoriju aizņemošu uzņēmumu pārvietošanos uz jaunām platībām būs ne vien paši uzņēmumi, bet arī visi pilsētas iedzīvotāji. Tomēr šādi pasākumi nav viegli īstenojami tādēļ, ka esošo infrastruktūru nevar pārvietot uz citām teritorijām, kā arī tādēļ, ka daudzās teritorijās ir augsts rūpnieciskais vai vides piesārņojums, kas nozīmē, ka teritorijas sakopšanas izmaksas samazinās zemes potenciālo tirgus vērtību.

Šī pati problēma ir attiecināma arī uz Rīgas dzīvojamo zonu. Ir zināms, ka vietām Rīgā atrodas neapdzīvotas ēkas, ko daudzos gadījumos visprecīzāk var apzīmēt ar vārdu "grausts". Šīs ēkas ne tikai apdraud sabiedrības drošību, bet arī piesārņo vidi un reizēm atrodas izdevīgā vietā. Ņemot vērā, ka daudzos gadījumos šo ēku saimnieki atrodas ārvalstīs vai vienkārši nevēlas uzsākt kādu darbību, pilsēta zaudē divkārt, jo tiek bojāta pilsētbūvnieciskā vide un zemes / ēku neapsaimniekošanas dēļ pilsēta zaudē potenciālus naudas ieņēmumus. Šis aspekts ir nopietni apsverams, jo diemžēl Latvijā joprojām ir nepilnīga likumdošana attiecībā uz pasākumiem, ko pašvaldības var veikt šādas situācijas novēršanai.

Iespējamais risinājums šai problēmai bieži vien būtu šādu pussabrukušu ēku nojaukšana ar mērķi atbrīvot teritoriju ienesīgākai izmantošanai. Diemžēl šādi pasākumi, kā to rāda daudzu pasaules pilsētu pieredze, izmaksā dārgi, un pilsētas municipalitāte to nespēj īstenot gan nepietiekamu resursu, gan katra konkrētā zemes gabala vai ēkas neskaidrās īpašuma formas dēļ. Tāpat arī nekustamā īpašuma tirgus Rīgā vēl nav attīstījies līdz tādai pakāpei, ka īpašuma attīstīšanas kompānijas intensīvi nodarbotos ar neizmantoto īpašumu pārpirkšanu, teritorijas labiekārtošanu un tālāku pārdošanu, kā tas tiek darīts daudzās rietumvalstīs. Turklāt ne visi neapsaimniekotie īpašumi spēj ieinteresēt īpašuma attīstītājus, tādēļ paredzams, ka arī tuvākajā nākotnē diemžēl šie kropļojumi Rīgas teritoriālajā struktūrā netiks novērsti, īpaši tas attiecināms uz Rīgas rūpnieciskās zonas teritorijām, kuras jau pilsētas attīstības plānā ir paredzētas citiem zemes izmantojuma veidiem, taču dažādu faktoru dēļ joprojām paliek neattīstītas.

Šie aspekti parāda svarīgu punktu pilsētu zemes reformā. Vairākus kvadrātkilometrus lielas agrākajos gados nepareizi zemes izmantošanai noteiktas platības netiks atgūtas, uzlabojot dizainu vai arī tikai veicot sofistiskus zonējumus un izstrādājot ģenerālplānus. Labākus rezultātus varēs sasniegt, izstrādājot likumus un mehānismus, kas atļautu visefektīvākajam zemes izmantotājam pirkt zemi no vismazāk efektīvā zemes izmantotāja. Protams, katrā atsevišķā gadījumā nav iespējams noteikt visefektīvāko teritorijas izmantotāju vai arī to, kāds būs t.s. "telpas pret zemi" rādītājs pēc efektīvā zemes izmantotāja ieskata katrā gadījumā. Labi funkcionējošs zemes tirgus, kurā ir minimāls daudzums ierobežojumu zemes izmantošanā, atļaus visefektīvākajam zemes izmantotājam iegūt pareizo zemes daudzumu pareizajā vietā, pērkot to no mazāk efektīviem teritorijas izmantotājiem. Savukārt pilsētas varas iestādes kontrolēs, lai attīstība nebūtu pretrunā ar pilsētas iedzīvotāju interesēm.

Īpašumu apsaimniekošanas stratēģija

Pašreiz Rīgā tiek strādāts, pirmkārt, pie tā, lai izveidotu stratēģiju un plānu pilsētai piederošo īpašumu apsaimniekošanā, un, otrkārt pie tā, lai izveidotu mehānismus, kā maksimāli veiksmīgi kontrolēt jauno attīstību, panākot tās pilnīgu atbildību pilsētas attīstības prioritātēm. Ņemot vērā šādu pasākumu svarīgumu un kompleksitāti, šādas stratēģijas izveidē tiks piesaistīti vietējie un ārvalstu konsultanti. Tāpat turpinās darbs pie Rīgas attīstības plānā paredzēto detālplānu izstrādes atsevišķām teritorijām.

Pārsvarā dzīvokļu vai citu adekvātu dzīvojamo vienību cena ir atkarīga no trīs galvenajiem parametriem: novietojuma, telpu platības un teritorijas platības. Cilvēki, kas vēlas pirkt dzīvojamo platību, parasti vairāk vai mazāk izšķiras par labu kādam no šiem parametriem. Par doto cenu piedāvātāji teorētiski spēj piedāvāt dzīvojamo platību jebkurā novietojumā. Tas ir iespējams un atkarīgs no dažādām iepriekšminēto kritēriju kombinācijām. Tādējādi "telpas pret zemi" indekss dažāda tipa dzīvojamās platībās var plaši mainīties vienas pilsētas robežās.

Tomēr jāatceras, ka ēku sakopojumi pa tipiem vienmēr seko universālam pieprasījuma likumam: distances pieaugums virzienā no centra jākompensē vai nu ar zemāku dzīvojamās platības cenu, vai arī ar lielāku zemes patēriņu un telpu platību, vai abiem kopā. Šis pazīstamais pieprasījuma likums izskaidro saistību, kas eksistē tirgus ekonomikas apstākļos starp zemes cenu un iedzīvotāju blīvuma gradientu. Savukārt Rīgā, pat neņemot vērā svārstmigrāciju no Rīgas reģiona, padomju varas gados daudz cilvēku tika izmitināti pilsētas perifērijā, radot jau minēto pozitīvo iedzīvotāju blīvuma gradientu atsevišķos virzienos no centra uz perifēriju. Tā kā lielākā daļa darbavietu atrodas pilsētas centrālajos rajonos, Rīgā salīdzinājumā ar citām pilsētām lielāka nozīme ir iedzīvotāju ikdienas migrācijai no mājām uz darbu.

Kaut arī dzīvokļu cenu veidošanās Rīgā notiek citādi, nekā tas ir pieņemts attīstītās tirgus ekonomikas valstīs, proti, cenu veidošanās mehānismā nav tieši ietvertas ēkas celtniecības izmaksas un kapitālieguldījumu peļņas likme, jo liela daļa Rīgas dzīvojamo ēku celtas periodā, kad tās nebija prece, ir jāpieļauj iespēja, ka ēku patiesā ekonomiskā vērtība atklāsies pēc tam, kad šo vērtību stiprāk ietekmēs novietojuma un ēkas tipa faktori, nekā tās dzīvojamās telpas lielums.

Pastāv uzskats, ka samērā aktīvs nekustamā īpašuma tirgus Latvijā pagaidām ir tikai Rīgā un tās reģionā. Tas liekas likumsakarīgi, jo diemžēl Latvijā vēl nav pārāk daudz pilsētu, kas būtu pilnīgi atguvušās no ekonomiskās lejupslīdes un kur notiktu intensīva ekonomiskā darbība un pilsētas attīstība. Iepriekš teikto it kā apstiprina arī informācija par nostiprināto darījumu skaitu valstī. Tā, piemēram, Rīgā 1997.gadā tika nostiprināti 2597 darījumi, bet Rīgas rajonā — 1260 un citās pilsētās — vēl mazāk.

Apzinoties, ka sapratne par pašreizējiem procesiem ir svarīga ne tikai pilsētas teritoriālās attīstības, bet arī ekonomiskās attīstības plānošanā, Rīgas Dome seko līdzi norisēm nekustamā īpašuma tirgū pilsētā. Ņemot vērā, ka arī Rīgas pilsēta ir nozīmīgs pašreizējā nekustamā īpašuma tirgus dalībnieks, pilsētas iedzīvotāju un pašvaldības labklājības vairošanai īpaši svarīgi ir gan maksimizēt pilsētai piederošo īpašumu vērtību, gan arī radīt vēlamo vidi privātā īpašuma tirgus attīstībai. Kaut arī Rīgas municipalitāte tieši neiejaucas un nevēlas iejaukties transakcijās, kas notiek ar valsts vai privāto īpašumu, lai izstrādātu rīcībspējīgus attīstības plānus, ir jāapkopo un jāanalizē šī tirgus informācija.

Sekojot līdzi norisēm tirgū, var secināt, ka pašreiz aktīva tirdzniecība ar nekustamo īpašumu Rīgā notiek atsevišķās pilsētas daļās. Runājot par tirdzniecību ar apdzīvojamo platību, mūsu rīcībā esošie dati liecina, ka pašreiz vispieprasītākā dzīvojamā platība atrodas tādos pilsētas mikrorajonos kā Centra rajons un Purvciems, kur vietām pieprasījuma līmenis pārsniedz piedāvājumu, lai gan kopumā pilsētā piedāvājums ir augstāks par pieprasījumu.

Saprotams, ka pilsētas centrālie dzīvojamo namu rajoni ir pievilcīgi tādēļ, ka tie nodrošina ātru un ērtu pieeju iedzīvotāju darbavietām, jo, kā zināms, lielākā daļa darbavietu joprojām atrodas pilsētas centrā, galvenokārt Vecrīgā un bulvāru rajonos. Ņemot vērā, ka pilsētas centrālajos mikrorajonos esošā pilsētvide pēc daudziem parametriem ir pievilcīgāka nekā dažviet perifērijā, šāda iedzīvotāju izvēle liekas pašsaprotama. Otrkārt, vēlmi iegādāties dzīvojamo platību centrā nosaka arī fakts, ka dzīvesvietas atrašanās tuvu darbavietai nozīmē mazus izdevumus ikdienas transportam un, kas reizēm ir pat svarīgāk, mazus laika zaudējumus. Trešais iemesls, kādēļ daudzi vēlas dzīvot centrā, varētu būt tāds, ka tur salīdzinājumā ar atsevišķiem rajoniem priekšpilsētās, ir labāka kriminogēnā situācija.

Tomēr jāatzīst, ka dzīvojamā platība pilsētas centrā ir samērā dārga, tādēļ tie Rīgas iedzīvotāji, kuru iespējas neļauj iegādāties vai īrēt dzīvokli centrā, dod priekšroku dzīvojamai platībai citos pilsētas rajonos, kuru vidū īpaši izceļams Purvciems. Ar katru gadu vairāk iezīmējas tendence, ka dzīvojamās platības izvēlē liela uzmanība tiek pievērsta esošajai transporta infrastruktūrai, kā arī dzīvesvides pievilcībai. Tomēr, ņemot vērā, ka iedzīvotāju izvēli lielā mērā ietekmē viņu budžeta iespējas, kā arī faktu, ka tādos rajonos kā jau minētais Purvciems mazstāvu dzīvojamo māju apbūvē piedāvājums ir zemāks, lielākā daļa iedzīvotāju dzīvo daudzdzīvokļu dzīvojamajās ēkās.

Vēl viena tendence, kas iezīmējusies tieši pēdējā laikā, ir tāda, ka pilsētas centra dzīvojamo ēku īpašnieki labprātāk cenšas panākt, lai viņiem piederošās telpas apsaimniekotu mazumtirdzniecības firmas vai biroji. Attīstoties zemes tirgum, šāds notikumu pavērsiens liekas neizbēgams, jo, tiecoties maksimizēt peļņu, jebkurš ēku īpašnieks centīsies pārdot vai izīrēt telpas maksātspējīgākajiem klientiem. Zinot, ka faktiski visur pasaulē šādi procesi ir norisinājušies jau ilgāku laiku, nav pamata pieņemt, ka Rīgā tas varētu būt savādāk.

Par to, ka Rīgas Dome apzinās iespējamos attīstības virzienus pilsētas nekustamā īpašuma tirgū, liecina pilsētas attīstības plānā paredzētais Rīgas teritorijas zonējums, kur liela daļa centrālā novietojumā esošu teritoriju ir zonētas kā biroju vai mazumtirdzniecības teritorijas. Tāpat noteikti ir jāmin, ka nākotnē, attīstoties pilsētas saimniecībai, īpaši varētu pieaugt to nekustamo īpašumu vērtība, kas atrodas izdevīgā transportģeogrāfiskajā novietojumā. Kā piemēru šeit var minēt jaunbūvējamo Ziemeļu tiltu / tuneli, kas noteikti veicinās izmaiņas nekustamā īpašuma cenās pilsētā, īpaši tiltam / tunelim tuvējos rajonos.

Prognozes un risinājumi

Pāreja no centralizēti plānotas saimniecības uz tirgus attiecībām ir parādījusi arī to, ka, rodoties reālai izvēlei, iedzīvotāji pievērš lielāku uzmanību vietai un ēkai, kur viņi dzīvo. Tā kā gan zemes cenu gradients, gan telpu īres cenu gradients turpina attīstīties un kļūst arvien izteiktāks centra — perifērijas virzienā, Rīgā veidojas situācija, ka atsevišķi rajoni kļūst pieejami tikai cilvēkiem ar attiecīgu ienākumu līmeni. Faktiski tas nozīmē iedzīvotāju telpisko segregāciju jeb tā saukto geto veidošanos. Kaut arī pašreiz šīs tendences vēl nav spilgti izteiktas, pastāv bažas, ka šāda situācija varētu attīstīties jau tuvākajā nākotnē, īpaši tad, ja atšķirības iedzīvotāju ienākumu līmenī turpinās pieaugt. Ar šādu situāciju ir sadūrušās daudzas pilsētas arī attīstītākajās pasaules valstīs, un, lai gan Rīgas Domei pašreiz vēl nav skaidri formulētas politikas šajā jautājumā, tā apzinās, ka no pilsētas attīstības viedokļa šis ir ļoti svarīgs jautājums, tādēļ jau pašreiz tas tiek apspriests.

Šodien vēl nevar viennozīmīgi pateikt, kur tieši Rīgā varētu izveidoties šādi geto rajoni, — tam vajadzīga gan izpēte, gan rūpīga sekošana tiem procesiem, kas notiek mājokļu tirdzniecībā Rīgā. Tā kā galvenokārt šī informācija iegūstama no transakcijām privātajā nekustamā īpašuma tirgū, ir svarīgi, lai valsts un pašvaldības institūcijas saņemtu šo informāciju, jo savlaicīga reakcija uz notiekošajiem procesiem varētu novērst nevēlamās sekas, kas rastos iedzīvotāju segregācijas rezultātā. Pašreizējā informācija liecina, ka minētie procesi tālākā perspektīvā varētu skart tādus pilsētas rajonus kā Pļavnieki vai Zolitūde, savukārt mazāk ticams, ka tas varētu notikt, piemēram, Juglā, Imantā vai Ķengaragā, kur ir relatīvi attīstītāka infrastruktūra.

Ja vērtē dzīvojamās platības cenu uz 1 m2 dažādos Rīgas rajonos, iezīmējas skaidra tendence, ka tās ir augstākas tajos dzīvokļos, kas ir privātīpašumā, bet zemākas pašvaldību un valsts dzīvojamās ēkās. Piemēram, pilsētas centrā esošās un pēckara laikā būvētās ēkas cena var sasniegt attiecīgi USD 1000 un 300. Tādējādi dzīvojamās platības cena Rīgā atšķiras ne tikai pēc novietojuma, bet arī pēc īpašuma formas. Spriežot pēc tā, ka privatizācija turpinās un Centrālā dzīvojamo māju privatizācijas komisija prognozē, ka jau 1998.gada beigās būs privatizēts apmēram 40 procentu dzīvojamo māju un aptuveni tikpat procentu dzīvokļu, var paredzēt, ka nākotnē dzīvojamās platības īpašuma formas vairs nebūs noteicošais faktors cenu lieluma noteikšanā.

Atgriežoties pie zemes cenām Rīgā, noteikti jāmin tendence, kas faktiski vērojama jau kopš Latvijas neatkarības atgūšanas 1991.gadā, — pieaugot ienākumu līmenim, daļa Rīgas iedzīvotāju cenšas iegādāties īpašumus mazstāvu dzīvojamajai apbūvei vai nu Rīgas perifērijā, ja to paredz pilsētas teritorijas zonējums, vai arī ārpus Rīgas. Tā kā Rīgas administratīvajās robežās nav pārāk daudz brīvu teritoriju, kur dominējošā būtu mazstāvu dzīvojamā apbūve, kā, piemēram, Mežaparkā, Mārupē vai Ziepniekkalnā, palielinās iedzīvotāju interese par ārpus Rīgas robežām esošām teritorijām. Pēdējā laikā līdztekus jau zināmajam Baltezera rajonam pastiprinās interese par Jūrmalas pilsētu un vairākiem ne pārāk tālu no Rīgas esošiem jūrmalciemiem. Pastiprinoties šādām tendencēm, var izveidoties situācija, kas ilgstoši pazīstama Ziemeļamerikā, tas ir, cilvēki, kuri savu darbadienu pavada pilsētā, dzīvesvietai izvēlas ārpus pilsētas robežām esošas teritorijas. No Rīgas pilsētas pozīcijām skatoties, tas nozīmētu, ka daļa naudas, ko nodokļu veidā samaksā Rīgā strādājošie, ieplūstu ap Rīgu esošo pašvaldību budžetos, ja attiecīgie nodokļi ir jāmaksā pēc dzīves, nevis darba vietas. Ņemot vērā, ka bieži vien šādu dzīvesvietas — darbavietas izvēles politiku izdara pārtikušākie cilvēki, tas varētu nozīmēt, ka Rīga zaudēs daļu no tās potenciālajiem ieņēmumiem. Tā kā Rīgas Dome apzinās, ka šāda attīstība nav pilsētas interesēs, pašreiz tiek strādāts pie vairākiem alternatīviem risinājumiem, piemēram, attīstīt tā saukto rindu māju būvniecību vai īstenot SIA "Rīgas nami" jau izstrādātos Šampētera un Aplokciema dzīvojamās apbūves projektus.

Noslēgumā vēlētos īsumā minēt kaut nedaudzus no pilsētas attīstības projektiem, kuru realizācijā tieši vai netieši iesaistīta Rīgas pilsēta un kuri raksturo Rīgas pilsētas pašvaldības politiku nekustamā īpašuma attīstības jomā, kā arī dažus no stratēģiskajiem attīstības virzieniem pilsētas attīstības veicināšanā.

Kā jau iepriekš minēju, pilsētā jau vairākus gadus pastāv samērā augsts pieprasījums pēc ļoti augstas kvalitātes biroju telpām — interese, kādu Rīgas Domei ir izrādījuši daudzu ārvalstu kompāniju pārstāvji, to apliecina. Un, kaut arī Rīga diezin vai tuvākajā nākotnē spēs konkurēt ar tādām pilsētām kā Stokholma, Kopenhāgena vai Berlīne starptautiskā biznesa piesaistes jomā, jo ekonomisko aktivitāšu apjoms ļoti lielā mērā ir akarīgs no valsts un pilsētas ekonomiskās attīstības līmeņa, var prognozēt, ka Rīga spēs veiksmīgi konkurēt ar pārējām Baltijas valstu galvaspilsētām starptautisku korporāciju piesaistes ziņā. To nosaka ne vien lielākais Rīgas saimnieciskais potenciāls, bet arī tās centrālais novietojums Baltijas valstīs. Jau pašreizējā pieredze liecina, ka lielākā daļa starptautisko kompāniju cenšas savu centrālo pārstāvniecību Baltijas valstīs atvērt Rīgā. Lai arī nākotnē saglabātos Rīgas pārsvars pār Viļņu vai Tallinu, ir nepieciešams, lai pilsētas politika būtu vērsta uz mūsdienīgu biroju telpu attīstību Rīgā, kas vēlāk veicinātu pilsētas ekonomisko attīstību.

Ņemot vērā, ka Rīgas pašvaldībai Rīgā pieder samērā lielas zemes teritorijas un citi nekustamie īpašumi, tā kļūst par svarīgu darbojošos personu šodienas un arī nākotnes Rīgas nekustamā īpašuma tirgū. Pašvaldība apzinās, ka Rīgai piederošo īpašumu apsaimniekošana stimulē un tieši ietekmē pilsētas attīstību.

Rīgas pilsēta arī savā līdzšinējā attīstības politikā ir iznomājusi tai piederošās telpas un zemi privātuzņēmumiem vai arī piedalījusies kopuzņēmumu veidošanā, kā savu akciju kapitālu ieguldot Rīgai piederošos īpašumus. Ņemot vērā, ka šādu projektu ir daudz, nav nepieciešamības tos visus pārskatīt, taču svarīgi ir piebilst, ka šīs Rīgas pilsētas īstenotās politikas rezultātus jau šodien ikviens var novērtēt — sevišķi spilgti pilsētas ainavā izceļas atjaunotās un restaurētās vēsturiskās ēkas, kas piemērotas šodienas prasībām, īpaši jāizceļ Konventa sētas, Jēkaba kazarmu un Valdemāra centra projekti. Tāpat šī politika ir attaisnojusi cerības, ka ar tās palīdzību tiks radītas jaunas darbavietas pilsētas saimniecībā un uzlabosies vides kvalitāte.

Tikko minētās ēkas liecina galvenokārt par attīstību biroju un mazumtirdzniecības jomā, taču vērojama arī investoru interese par rūpnieciskajām teritorijām. Piemēram, starptautiskais koncerns "Pepsi-Cola" ir izrādījis interesi par rūpnieciskās teritorijas nomu Rīgas perifērijā ar mērķi atvērt tur jaunu ražotni.

Pilsētas nekustamā īpašuma attīstības stratēģijā ietilpst arī pilsētas īpašumu aktīva reklamēšana, eksponējot iecerētos vai jau aizsāktos projektus dažādos starptautiskos pasākumos. Interese, kādu tajos par iespējām investēt Rīgā un tālāk attīstīt tās saimniecību ir izrādījuši daudzu lielu ārvalstu kopmāniju pārstāvji, liecina, ka arī ārvalstīs ir pārliecināti — nekustamā īpašuma tirgus Rīgā turpinās attīstīties, solot peļņu no savlaicīgām investīcijām nekustamā īpašuma sektorā.

Tāpēc likumsakarīga ir attīstība, kas Rīgā aizvien vēršas plašumā, un jācer, ka arī turpmāk Rīgas Domei izdosies panākt, ka šī attīstība nenotiek stihiski, bet gan atbildīs pilsētas attīstības prioritātēm.

Andris Kirstuks, Lauku attīstības fonda valdes priekšsēdētājs, — "Latvijas Vēstnesim"

no 1.lpp.

— To, ka nopietni ar lauku uzņēmēju kreditēšanu mēs nespēsim nodarboties, sapratām 1996. gadā. Mēs spējām kredītos izsniegt tikai kādus 200 000 latu gadā, kas lauku vajadzībām nav pilnīgi nekas. Vajadzēja meklēt un atrast citu nišu kapitāla tirgū. Viens no darbiem, ko uzskatījām par mūsu sabiedrībai piemērotu un ko pēc tam atbalstīja arī valdība, bija kredītgarantijas lauksaimniecības produkcijas ražotājiem. Tas nozīmē, ka lauku uzņēmējam, kuram vajadzīgs kredīts, bet kuram nav pietiekamu īpašumu kredīta nodrošinājumam, mēs ar saviem finansu līdzekļiem šīs garantijas līdz 30 procentiem no kredīta apjoma bankai dodam. Protams, pirms tam gan banka, gan mēs pētām biznesa plānu un sveram, vai zemnieks ir perspektīvs un vai kredīts tiks atmaksāts. Nekādu ierobežojumu nav — ne vecums, ne izglītība, ne kas cits. Vienīgais nosacījums ir spēja vai nespēja atdot bankai līdzekļus.

Lai LAF varētu palielināt iespējas kredītu garantēšanā, tika piešķirta vēl papildu nauda: 1997. gadā no subsīdiju līdzekļiem 500 000 latu, šogad ceram uz 804 000 latu, arī no subsīdiju līdzekļiem. Pagājušajā gadā vēl izdevās piesaistīt naudu no atsevišķu lauksaimniecības uzņēmumu privatizācijas, apmēram 80 000 latu. Visi šie līdzekļi tiek izmantoti garantijām, jo pieprasījums pēc tām pašlaik laukos ir liels. Mēs garantējam ar līdzekļiem, kas novietoti atsevišķā depozītu kontā bankā, kas uzvarēja mūsu izsludinātajā konkursā, lai garantija būtu pilnīgi droša.

Pagājušajā gadā izsniedzām 56 kredītgarantijas kopsummā par 490 000 latu un, pateicoties šīm garantijām, pagājušajā gadā lauku uzņēmēji varēja lauku attīstībai piesaistīt kredītus par apmēram 1,6 miljoniem latu. Šā gada pirmajos trijos mēnešos bijām izsnieguši 62 garantijas par 843 000 latu, un tas lauku uzņēmējiem devis iespēju saņemt kredītus par aptuveni 2,9 miljoniem latu. Šobrīd, provizoriski skatoties, jo aprīļa dati vēl nav apkopoti, esam izsnieguši vairāk nekā 80 garantijas par summu, lielāku nekā 1 miljons latu. Tas liecina, ka pieprasījums pēc kredītiem laukos ir ļoti liels. Tas varētu būt saistīts arī ar to, ka daudzi zemnieki iegādājas jaunu augstražīgu tehniku, ko savukārt veicina subsīdiju nosacījumi. Un te nu mūsu garantijas lieti noder, jo jaunā tehnika ir dārga un daudzu saimniecību īpašumu novērtējums nesedz nepieciešamo summu. Tad ir mūsu kārta palīdzēt.

— Cik daudz zemniekam ir jāmaksā LAF par kredītu garantēšanu?

— Pašlaik mēs no zemnieka neņemam nekādu samaksu. Finanses, kas nepieciešamas mūsu darbības uzturēšanai, sedz depozītu procenti.

— Kuras bankas kredītu ņemšanai zemnieki ir iecienījuši?

— Mūsu fondam ir jābūt noslēgtam līgumam ar banku par to, ka mēs tai varam sniegt garantijas. Pašlaik esam noslēguši līgumus ar četrām bankām — Latvijas Hipotēku un zemes banku, Latvijas Unibanku, Latvijas Krājbanku un Baltijas Tranzītu banku. Līdz šim reāli garantijas esam izsnieguši tikai divām no tām — Latvijas Hipotēku un zemes bankai un Latvijas Unibankai. Tātad šīs arī būs tās bankas, ko iecienījuši zemnieki vai kas labprāt ar lauku uzņēmējiem strādā.

Ja zemnieks ar saviem dokumentiem dodas uz banku un tā ir gatava kredītu dot, bet īpašums kredīta nodrošinājumam nav pietiekams, tad pati banka mūs sameklē un lūdz konkrētajam lauku uzņēmējam garantēt kredītu.

— Kaut arī lauksaimnieku pirmā saskarsme ar tādu lietu kā līzings bija bēdīgi slavenā uzņēmuma "Agrolīzings" kombainu "Sampo" epopeja, kam vēl nav redzams gals, vai zemnieki interesējas arī par iespējām pirkt tehniku uz līzinga?

— Jā, ir interese arī par līzingu, kad garantija tehnikas iegādei ir pati iegādājamā tehnika. Taču arī šajā gadījumā zemniekam jādodas uz vienu no šīm iepriekšminētajām četrām bankām. Pašlaik mēs ar līzinga firmām tiešā veidā vēl nesadarbojamies.

— Vai jums ir izveidojies pastāvīgo klientu loks, ar kuriem sākāt strādāt jau 1994. gadā?

— Jā, ir. Taču vārdus nosaukt gan es negribētu. Ir daudzi zemnieki, kuriem esam palīdzējuši vairākkārt, — gan ar kredītu, gan garantijām. Redzam, ka viņi gājuši uz priekšu, saimniecības attīstījušās, viss notiek uz labu. Ļoti daudzi mūsu klienti ir arī konkursa "Sējējs" laureāti.

Rūta Bierande,

"LV" lauksaimniecības redaktore