Dzīvokļu izmaksas un pirktspēja

Pašlaik Zviedrijā iedzīvotāji aizņem četrus miljonus mitekļu (tai skaitā privātmājas). No tiem 40% ir īpašniekam piederošas mājas, bet 40% dzīvokļu atrodas daudzģimeņu ēkās. Atlikušie 20% ir dzīvokļi dažādu kooperatīvu namos. Šajā zemē atšķirības starp ģimenēm ar dažādiem ienākumiem nav īpaši manāmas. Tāpēc Zviedrijā cilvēki, kas saņem mazāku algu, nedzīvo daudz sliktākos mājokļos nekā kaimiņi, kuri pelna vairāk.

Savukārt Vācijā sakarā ar dzīvokļu tirgus paplašināšanos to cenas pastāvīgi aug. Rietumu daļas iedzīvotājiem par dzīvokļa īri (ieskaitot apkuri) ir jāmaksā 25% no saviem tīrajiem ienākumiem. Austrumu daļā šis skaitlis ir nedaudz zemāks — 20%. Vācijā daļu no trūcīgo ģimeņu īres maksas sedz valsts.

Valsts šajā zemē jau pirms Otrā pasaules kara veicināja vienģimenes māju celtniecību, dažādi uzsverot šādu mājokļu priekšrocības. Kaut arī pēckara gados izveidojās liels dzīvokļu trūkums, tā turpināja aizsākto politiku, samazinot nodokļus un ierādot celtniecības vietas. Pētījumi rāda, ka liela daļa vāciešu šobrīd vēlas dzīvot vienģimenes mājā. Turklāt šādu cilvēku skaits austrumos ir lielāks nekā rietumos. Par ideālu tiek uzskatīta ēka ar piecām līdz sešām istabām un 600 kvadrātmetriem zemes. Tikai viena trešdaļa iedzīvotāju rietumos (nedaudz mazāk austrumos) vēlas iegādāties dzīvokli vai to izvēlēties kā savu līdzekļu investēšanas objektu.

Tātad lielākā daļa vāciešu vēlas dzīvot vienģimenes mājā un ir gatavi par to maksāt vidēji DM 319 000 rietumos un DM 263 000 austrumu novados. DM 450 000 un vairāk par savu māju ir gatavi izdot 16% rietumnieku un 11% austrumnieku. Sagaidāms, ka rietumos dzīvokļi daudzstāvu namos maksās vidēji DM 218 000 (austrumos DM 154 000).

Citu ceļu ir izvēlējušās Čehija, Slovakija un Polija. Šajās valstīs no 1994. līdz 1996. gadam tika izveidotas krājbankas un aizdevumu bankas. Šīs institūcijas akumulē iedzīvotāju ietaupījumus un piešķir ilgtermiņa aizdevumus dzīvokļu un ģimenes māju celtniecībai, remontam un mitekļa kvalitātes uzlabošanai. Daudzas no šīm bankām izmanto Vācijā un Austrijā uzkrāto pieredzi.

Šīs bankas parasti darbojas kā bezpeļņas organizācijas. Tās gūst labumu, izmantojot dažādas privilēģijas, un to klientus taupīt naudu dzīvokļiem stimulē ar īpašu taupīšanas prēmiju sistēmu (Čehija, Slovākija, Ungārija) vai nodokļu atvieglojumiem (Polija).

Austrumu zemēs, tāpat kā Rietumos, celtniecības finansēšanas vai dzīvokļa pirkšanas pamatam ir jābūt ilgtermiņa nekustamā īpašuma aizdevumam. Taču tā augstās likmes ierobežo šo līdzekļu pieprasījumu. Vēl pirms neilga laika — 1995. gadā procentu likmes aizdevumiem dzīvokļu celtniecībai bija šādas:

Čehija 10 – 15%

Polija 26 – 28%

Slovākija 12 – 17%

Slovēnija 30 – 35%

Ungārija 20 – 25%

Pārejas posmā visās Viduseiropas valstīs tiek turpināta zemas, zaudējumus nesošas īres maksas politika. Pašreizējās īres maksas sedz tikai 25% līdz 30% izdevumu, kas nepieciešami dzīvokļu uzturēšanai. Centieni paaugstināt īri visur sastop lielu pretestību. To izraisa iedzīvotāju zemie ienākumi, arī gados vecāku cilvēku pieradums, ka daudzi pakalpojumi ir par brīvu vai arī par tiem jāmaksā tikai daļēji.

Piemēram, Polijā dzīvokļu īri regulē īpaša likumdošana, kas nosaka, ka īre nedrīkst pārsniegt 3% no dzīvokļa atjaunošanas vērtības. Taču reāli vietējās pašvaldības ieksē tikai 1%.

Tikai zināmos ekonomiskos apstākļos vajadzības pārvēršas par reālu pieprasījumu, un to nosaka trīs faktori:

• iedzīvotāju reālie ienākumi un maksātspējas līmenis;

• valsts finansiālais stāvoklis un tās atbalsts dzīvokļu iegādē;

• ilgtermiņa nekustamā īpašuma aizdevumu un piegādes sistēma.

Savukārt pārejas posmā darbojas vesela virkne faktoru, kuri pazemina pieprasījumu un samazina dzīvokļu celtniecības apjomus. Te var minēt:

• iedzīvotāju reālo ienākumu samazināšanos;

• bezdarbnieku skaita palielināšanos;

• pārtikas iegādei nepieciešamo izdevumu (līdz 50% no ienākumiem) un citu fiksētu maksājumu palielināšanos;

• tirgus cenu ietekmi uz celtniecības materiālu un pakalpojumu nozarēm.

Valsts subsīdijas dzīvokļu celtniecībai

Viduseiropā un Austrumeiropā valdības meklē iespējas samazināt izdevumus dzīvokļu uzturēšanai un celtniecībai. Šī sfēra arvien vairāk tiek atstāta tirgus varā. Piemēram, Polijā nacionālā kopprodukta dzīvokļu celtniecības daļa ir samazinājusies no 7,7% 1992. gadā līdz 3,4% 1995. gadā. Čehijā 1995. gadā celtniecībai no valsts budžeta tika atvēlēti tikai 1,5% līdzekļu.

Tajā pašā laikā daudzām valstīm trūkst dzīvokļu celtniecības un ekspluatācijas stratēģijas, un tas īpaši attiecas uz:

• vietējās politikas veidošanu;

• mērenu cenu politikas īstenošanu;

• ekonomiskas īres koncepcijas izveidošanu;

• dzīvokļu fonda privatizāciju.

Bieži vien dzīvokļu celtniecības stratēģijas noteiktas atsevišķiem rajoniem, pilsētām vai to daļām.

Valsts īres dzīvokļu pārdošanas process to īrniekiem aizsākās jau visai sen. Piemēram, Ungārijā tas sākās jau sešdesmito gadu beigās, Polijā — septiņdesmitajos gados un Slovēnijā — astoņdesmitajos gados. Savukārt no 1990. līdz 1994. gadam bija vērojama privatizācijas procesa paātrināšanās. Šajā laikā Slovēnijā tika privatizēti 70% apdzīvojamā fonda, Ungārijā — 40%. Čehijā un Slovakijā privatizēto dzīvokļu skaitu var uzskatīt par simbolisku. Kopumā no 1990. līdz 1994. gadam piecās Viduseiropas valstīs — Polijā, Čehijā, Ungārijā, Slovēnijā un Slovākijā — tika privatizēti 12% īres dzīvokļu fonda. Un vēl viena iezīme — visās šajās valstīs privatizējamo dzīvokļu cenas bija ievērojami zemākas par to tirgus vērtību. Iedzīvotājiem par šiem dzīvokļiem vajadzēja samaksāt tikai 15 līdz 20% no to tirgus vērtības.

Dzīvokļu privatizācijas procesā sarežģījumus radīja apstāklis, ka privatizēti tiek atsevišķi dzīvokļi, nevis ēka kopumā. Tas radīja juridiskas, organizatoriskas un finansiālas problēmas. Tāpēc Čehijā un Ungārijā pārdošanai tiek piedāvātas ēkas, nevis atsevišķi dzīvokļi.

Ungārijā un Slovēnijā dzīvokļu privatizācijas procesu vadīja centrālās valdības, savukārt Čehijā, Polijā un Slovakijā tas tika nodots pašvaldību ziņā. Šā procesa laikā pašvaldības no valsts par brīvu pārņēma nozīmīgu īres dzīvojamā fonda daļu.

Plašas dzīvokļu celtniecības un uzturēšanas programmas ir izveidotas Zviedrijā, Vācijā un Lielbritānijā. Piemēram, Zviedrijā darbojas īpaša subsīdiju programma, kas ir pieejama visiem iedzīvotāju slāņiem atbilstoši to ienākumu līmenim, un tā pārklāj visu dzīvokļu tirgu. Šīs programmas ietvaros dāsnākas subsīdijas saņem mazāk nodrošinātā iedzīvotāju daļa — veci ļaudis, invalīdi. Zviedrijas dzīvokļu politikas mērķis ir "par saprātīgām cenām nodrošināt visiem iedzīvotājiem veselīgus, plašus, labi plānotus un piemēroti aprīkotus labas kvalitātes dzīvokļus". Taču šobrīd šajā programmā ir izdarīti daži labojumi, kuru mērķis ir celtniecību pārvērst par peļņu nesošu tirgus segmentu. Tajā pašā laikā, ja tuvākajā nākotnē netiks samazinātas procentu likmes un ražošanas izmaksas un iedzīvotāji nevarēs ieguldīt līdzekļus celtniecībā, pirmo reizi pēc Otrā pasaules kara Zviedrijā var samazināties dzīvokļa standarta līmenis. Lai izvairītos no šīm nepatikšanām, ir nepieciešams ne tikai valsts, bet arī visas sabiedrības atbalsts.

Pēc ārzemju preses informācijas