Par mājokļu attīstības kreditēšanas programmu

Finansu ministrijas (FM) kārtējā preses konferencē FM valsts sekretāre Valentīna Andrējeva un Hipotēku un zemes bankas (HZB) prezidents Inesis Feiferis informēja par darba grupas sagatavoto Mājokļu attīstības kreditēšanas programmas projektu.

Finansu ministrijas valsts sekretāre Valentīna Andrējeva teica:

— Kāpēc mēs gribējām jums pastāstīt par atjaunoto Mājokļu attīstības kreditēšanas programmu? Mēs vēlamies šo programmu aprīlī iesniegt Ministru kabinetā, lai panāktu akceptu, ka drīkstam strādāt pie šās programmas pilotprojekta. Pirmo reizi šī programma valdībā tika skatīta pagājušā gada novembrī un netika akceptēta, jo to uzskatīja par pietiekami sarežģītu — programmā vienkop bija visi mērķi: daudzdzīvokļu mājas, remonti, restaurācija, siltināšana, jaunu ēku būvniecība, nepabeigto objektu atjaunošana utt. Protams, mēs visiem šiem mērķiem nevaram paredzēt finansējumu, tādēļ šobrīd ir laiks ķerties pie konkrētiem mērķiem, sākot nelielu pilotprojektu, kurš var nodrošināt pieejamus līdzekļus vidēja ienākumu līmeņa ģimenei. Un jāsāk acīmredzot ar daudzdzīvokļu mājām — ar to, ko šodien var reāli remontēt, paplašināt, siltināt. Aina, kā šodien izskatās Latvijas mājokļi, ir drūma. Arī no statistikas viedokļa. Tāpēc būtu piesaistāmi tie līdzekļi, ko cilvēki jau pašlaik ir uzkrājuši, būtu piesaistāmi arī komercbanku līdzekļi. Un galvenais, ko mēs gribam panākt, šo programmu steidzinot,— mēs vēlamies paredzēt galvojumu budžetā.

Ja budžetā nākamajam gadam iestrādājam galvojumu Mājokļu attīstības kreditēšanas programmai (MAKP), tas dod iespēju piesaistīt lētākus un ilgāka termiņa līdzekļus un samazina kredītprocentus. Ja rēķinām, ka izdosies šāda shēma, ka 20 procenti būs pašu aizņēmēju līdzekļi, 20 procenti — komercbanku līdzekļi un 60 procenti — tie starptautiskajās finansu struktūrās aizņemtie līdzekļi, kurus garantēs valsts, tad kredītprocenti šādiem hipotekārajiem kredītiem varētu būt 9 procentu līmenī. Lētāku hipotekāro kredītu, kura kredītprocenti būtu zem 12—14 procentiem, pašlaik Latvijā saņemt nevar. Un visas lielās kredītlīnijas, kuras pašlaik pieejamas komercbankās, nav domātas iedzīvotājiem ar nelielu ienākumu līmeni. Un jāņem vērā arī tas, ka ne visi Latvijas iedzīvotāji pašlaik ir gatavi savas privātās mājas celtniecībai.

Mums pašlaik jāsāk ar mazumu un tad soli pa solim jāiet tālāk.

MAKP varbūt būs dokuments, kuram būs — es ceru — konkrēts risinājums, turklāt diezgan ātri. Tādēļ mēs ar šo programmu gribam iepazīstināt visas komercbankas līdz tās iesniegšanai valdībā. Esam MAKP pārrunājuši arī ar finansu ministru Edmundu Krastiņu, un viņš atbalsta šādu ceļu. Ar dokumentu iepazīstināsim arī pašvaldības, asociācijas, sabiedrību, lai tas pirms ieviešanas tiek plaši apspriests.

HZB prezidents Inesis Feiferis sīkāk pastāstīja par līdz šim paveikto sakarā ar MAKP projektu:

— To ir paveikusi visa darba grupa, kuru izveidoja pagājušā gadā. Darba grupā ir pārstāvji no dažādām ministrijām un citām valsts institūcijām. Vēl kas programmas sakarā. Mēs ar MAKP palīdzību gribam stimulēt privāto līdzekļu piesaistīšanu mājokļu situācijas uzlabošanai valstī. Jo valsts viena pati šo slodzi nevar uzņemties. Tādēļ ir jāveido tādi nosacījumi, lai cilvēki būtu ieinteresēti piesaistīt savus privātos līdzekļus, valstij nākot palīgā ar garantēto kredītu, lai hipotekāros kredītus varētu izsniegt par zemākiem procentiem, nekā tie ir pašlaik banku sektorā. Šis mērķis tiks izpildīts, ja iedzīvotājiem radīs iespējas iegādāties tādu dzīvokli vai mājokli, kas atbilstu mūsdienīgākām prasībām un tādam dzīves līmenim, kādu mēs katrs gribam sasniegt, arī atbilstoši katra maksātspējai. Aptauju rezultātā, uz kādiem nosacījumiem iedzīvotāji vēlētos ņemt kredītus, tiek minēts maģiskais 10 un zemāks procentu līmenis, un uz 10 gadiem. Tātad nepieciešami pieņemamāki kredītnosacījumi un jāpiesaista privātpersonu uzkrājumi.

Tālāk. Pašlaik Latvijā ir ļoti neattīstīts nekustamā īpašuma tirgus, mājokļu tirgus — pirkšana, pārdošana, noma. It kā likumdošana ir kārtībā, bet process neattīstās tik strauji, kā mēs to vēlētos. Tātad jāaktivizē nekustamā īpašuma tirgus.

Vēl. Jāaktivizē būvniecība un ar to saistītās nozares. Jo uz katru izveidoto darbavietu būvniecībā tiek radītas vēl četras jaunas darbavietas citās nozarēs, kas saistītas ar būvniecību — būvmateriālu ražošanā, to tirdzniecībā, projektēšanā, konsultēšanā utt.

Protams, vienlaikus ar MAKP mēs gribam arī aktivizēt finansu tirgu, izmantojot hipotekārās ķīlu zīmes. Jo uz šiem mājokļiem, kuri varētu tikt kreditēti, kredītus varētu izsniegt ar nosacījumiem, tos vēlāk izmantojot hipotekāro ķīlu zīmju emisijai. Tie ir galvenie mērķi, kas saistīti ar MAKP.

Pāris vārdos par mājokļu situāciju valstī. Nekāda spīdošā situācija mājokļu sektorā mums nav. Ja salīdzinām dzīvojamo fondu 1990. gadā un 1998. gada beigās, tad kopējais dzīvojamais fonds Latvijā nav mainījies. Arī vidēji uz vienu iedzīvotāju šis rādītājs nav mainījies, un 1998. gada beigās tie bija apmēram 21,8 kvadrātmetri uz vienu iedzīvotāju. Puse dzīvojamā fonda valstī pašlaik ir pašvaldību īpašums, otra puse — privātpersonu īpašums. Kopā tie ir gandrīz 90 procenti no visa dzīvojamā fonda Latvijā. Vairs nav dienesta vai resoru dzīvokļu.

Kas notiek ar mājokļu būvniecību pēdējā laikā? 1990. gadā Latvijā būvēja apmēram 5 dzīvokļus uz 1000 iedzīvotājiem viena gada laikā, bet šobrīd gada laikā uzbūvē 0,6. Šis rādītājs ir zemākais visā Eiropā, to liecina "Eurostat" rādītāji. Vācijā 1998. gadā vidēji uz 1000 iedzīvotājiem uzbūvēja 7,3 dzīvokļus, Francijā — 6,4. Mēs esam apmēram vienādā līmenī ar Igauniju, Lietuvā ir labāka situācija, jo viņiem ir speciāla mājokļu attīstības programma, ko sāka realizēt pirms diviem gadiem.

Ekspluatācijā nododamo kopplatību sadalījums starp laukiem un pilsētām Latvijā nav mainījies kopš 1995. gada. Ja salīdzinām 1985. vai 1999. gadu, tad šie apjomi ir vismaz trīskārt mazāki. Pašlaik apmēram 90 procentus no mājokļu būvniecības finansē privātpersonas, privātie īpašnieki. Ņemot vērā šo kritisko situāciju, tuvākajā laikā nepieciešams šās programmas ietvaros aktivizēt dzīvojamā fonda celtniecību, tajā skaitā jaunu ēku celtniecību un pārtraukto celtniecības objektu pabeigšanu; veikt esošā dzīvojamā fonda remontu un atjaunošanu, it īpaši daudzdzīvokļu mājās. Daudzdzīvokļu mājās īpaši jādomā par to, ko darīt ar koplietošanas daļām — jumtiem, kāpņu laukumiem, liftiem, kopīgajām komunikācijām utt. Problēma ir arī tā, ka ir daudz ļoti nolietojušos daudzdzīvokļu ēku un tādu, kas ir avārijas stāvoklī un vairs nav atjaunojamas — Latvijā to ir vairāk nekā 3,5 tūkstoši. Šajās mājās tomēr dzīvo daudz cilvēku, un tās diemžēl tiek iekļautas arī statistiskajos rādītājos kā apdzīvojamā platība.

Bankas, protams, kreditē mājokļu iegādi. Šobrīd Latvijā banku kredītportfelis mājokļu iegādei, pēc Latvijas Bankas apkopotajiem datiem 1999. gada beigās, ir 41 miljons latu. Tas nav nekas liels un situāciju kopumā nespēj atrisināt. Protams, gadu no gada šis kredītportfelis palielinās, un kopējais hipotekāro kredītu portfelis pašlaik ir pieaudzis gandrīz līdz 60 miljoniem latu — par kādiem 10 miljoniem pēdējo dažu gadu laikā. Bet arī ar to ir par maz. Cilvēkiem pašlaik Latvijā ir zema maksātspēja — procenti ir par augstu, un termiņi, uz kādiem tiek piedāvāti kredīti, ir pārāk īsi. Būtu nepieciešami vismaz 10 gadi. Ir arī problēmas ar cilvēku līdzdalību šādu projektu finansēšanai — neviena banka nekreditēs, ja cilvēks nepiedalīsies pats ar saviem līdzekļiem savā projektā. Bet cilvēkiem līdzekļu trūkst. Un ir grūtības arī ar dzīvokļu ieķīlāšanu, lai to izmantotu kā ķīlu kredītu saņemšanai.

Tādēļ darba grupa ierosina sākt mājokļu kreditēšanas programmu ar tā saucamo pilotprojektu. Tam būtu nepieciešams valdības galvojums par 20 miljoniem latu, cilvēki varētu veikt savu līdzfinansējumu 20–25 procentu apmērā, un bankas šajā riskā piedalītos ar saviem līdzekļiem. Labums no valsts galvojuma ir tāds, ka līdzekļus ārvalstīs varētu aizņemties par lētāku cenu — mūsu budžetā pašlaik nav 20 miljonu latu, ko novirzīt mājokļu būvniecībai. Bet, ja ir valdības galvojums, līdzekļus var aizņemties krietni lētāk. Tādēļ šajā sakarā piedāvājam sākt pilotprojektu, kurš būtu galvenokārt virzīts uz blokmāju dzīvokļu sakārtošanu un uzlabošanu. Lielai prioritātei šajā projektā ir jābūt kredītiem, kas orientēti koplietošanas jeb apsaimniekošanas sabiedrību kredītvajadzību apmierināšanai — ēku siltināšanai, koplietošanas daļu uzlabošanai u. tml. Īpaši svarīga ir siltināšana, jo energoresursu jeb siltuma patēriņš dzīvokļu sektorā ir apmēram 65 procenti no visa Latvijā patērētā siltuma. Kaut dažus procentus siltuma ietaupot, kopumā tā ir ļoti liela energoresursu ekonomija.

Vēl viens virziens ir to būvju pabeigšana, kuru celtniecība jau ir iesākta. Protams, izanalizējot, vai tas ir racionāli, jo ne visas varētu būt lietderīgi turpināt būvēt arī konstrukcijas īpatnību dēļ.

MAKP kredītresursu ideālais termiņš būtu 20 gadu. Cik man zināms, šobrīd Pasaules banka aizdod līdzekļus uz ilgāku termiņu. Bet Eiropā arī ir finansu institūcijas, piemēram, Eiropas Savienības Ekonomiskās attīstības banka, kurā arī mūsu valsts ir dalībvalsts. No šīs bankas varētu līdzekļus aizņemties, jo tai ir īpaša programma mājokļu attīstībai tajās valstīs, kas gatavojas kļūt par ES dalībvalstīm. Un tai ir arī tehniskā pieredze šādu programmu realizēšanā, kas mums būtu lietderīga, izmantojot šo kredītlīniju. MAKP pilotprojekta kredītlīnija varētu dot iespēju hipotekārajiem kredītiem pazemināt kredītprocentus līdz 9 procentiem. Tā ir būtiska starpība ar pašreizējiem 12–14 procentiem. Tādējādi iedzīvotājiem rastos iespējas atmaksāt kredītu sev pieņemamos termiņos, nepārslogojot savu budžetu un nepaliekot "uz maizes un ūdens". Ja programma tiktu realizēta, kopumā varētu šim sektoram piesaistīt apmēram 250–260 miljonus latu divdesmit gadu laikā, ņemot vērā, ka iedzīvotāji un bankas ieguldītu savu daļu un uz izsniegto kredītu pamata tiktu emitētas īpašas ilgtermiņa ķīlu zīmes, kas arī ļautu piesaistīt lētākus resursus no vietējā kapitāla vai arī no ārvalstu kapitāla tirgus. Bez tam jāņem vērā, ka arī valsts budžets no tā iegūs — tiks vairāk maksāti nodokļi (PVN, īpašuma, iedzīvotāju ienākuma nodoklis), radīsies jaunas darbavietas, būs lielāka ekonomiskā aktivitāte.

MAKP projekts tiks publiski apspriests ar citām komercbankām, jo projekta vadība, ņemot vērā līdzšinējo pieredzi lielu projektu vadīšanā, varētu tikt uzticēta HZB — caur šo banku varētu tikt refinansēti citu banku izsniegtie kredīti. Protams, šie visi jautājumi ir apspriežami un diskutējami ar visām iesaistītajām un ieinteresētajām institūcijām, tajā skaitā būvnieku asociāciju, dzīvokļu apsaimniekošanas kooperatīvo sabiedrību asociāciju, vērtētāju asociāciju utt. Jo mājokļu jautājumus mūsu valstī ir jāsāk risināt, un, pirms projekts tiek iesniegts valdībā, mums pašiem mājokļu kreditēšanas lietas ir jāizrunā.

Rūta Bierande,  "LV" ekonomikas redaktore