Valsts zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšanas centra instrukcija

Par lauku apvidu zemes kadastrālās vērtības noteikšanas kārtību

Izdota saskaņā ar Latvijas Republikas Ministru kabineta

1996. gada 5. marta noteikumiem nr.52

“Lauku apvidu zemes kadastrālās vērtēšanas noteikumi”

SASKAŅOTS: Finansu ministrs A. Kreituss 1996. gada 14.augustā

APSTIPRINU:  Tieslietu ministrs Dz. Rasnačs 1996. gada 3.oktobrī

 

Vispārējā daļa

Lauku apvidus zemes kadastrālo vērtību nosaka saskaņā ar LR MK 1996. gada 5. marta noteikumiem Nr. 52 “Lauku apvidu zemes kadastrālās vērtēšanas noteikumi” (tālāk tekstā — Noteikumi), LR MK 1996. gada 30. aprīļa noteikumiem Nr. 158 “Nekustamā īpašuma valsts kadastra noteikumi” un doto instrukciju.

Dotā instrukcija nosaka lauku apvidu zemes kadastrālās vērtēšanas darbu izpildes, datu glabāšanas un uzskaites kārtību.

Lauku apvidu zemes kadastrālās vērtēšanas pieteikumu

noformēšanas un pieņemšanas kārtība

3. Zemes kadastrālo vērtēšanu pasūta pagasta pašvaldība, dārzkopības sabiedrība vai fiziskā persona. Fiziskās personas zemes kadastrālo vērtēšanu pasūta bez pieteikuma aizpildīšanas, izņemot lauku apbūves zemēm.

4. Zemnieku un piemājas, kā arī citu lauksaimniecības, mežsaimniecības un ūdenssaimniecības vajadzībām piešķirtās zemes kadastrālā novērtējuma pieteikumu aizpilda pēc 1. pielikumā pievienotā parauga.

5. Individuālo augļu dārzu (dārzkopības sabiedrību) zemes kadastrālā novērtējuma pieteikumu aizpilda pēc 2. pielikumā pievienotā parauga.

6. Lauku apbūves zemes kadastrālā novērtējuma pieteikumu aizpilda pēc 3. pielikumā pievienotā parauga.

Piezīme: Pieteikumam, lai precizētu zemes kadastrālo novērtējumu, var pievienot:

— uzziņu par apkārtējās vides piesārņotību, ko izsniedz Reģionālās vides pārvaldes institūcija, kurā norādīta piesārņojuma grupa un aizņemtā platībā, ja tāds faktors attiecas uz vērtējamo zemes gabalu;

— uzziņu par zemes applūšanas risku, ko izsniedz pagasta pašvaldība, kurā norādīta applūstošā platība un riska grupa, ja tāds faktors attiecas uz vērtējamo zemes gabalu.

7. Kopā ar pieteikumu iesniedz:

— zemes gabala zemes robežu plāna kopiju;

— daudzfunkcionālos zemes izmantošanas gadījumos nepieciešama ēku un būvju tehniskās inventarizācijas lietas kopija, ja apbūve nav veikta vai plānota, tad izstrādāta apbūves projekta dokumentācijas kopija;

— citus ar dotā zemes gabala vērtēšanu saistītos materiālus, pēc vērtētāja pieprasījuma.

8. Pieņemot pieteikumus, pārbauda iesniegto materiālu pareizību un tos reģistrē reģistrācijas žurnālā pēc 4. pielikumā uzrādītā parauga.

9. Zemnieku un piemājas saimniecību, individuālo augļu dārzu un lauku apbūves zemes kadastrālās vērtēšanas pieteikumus reģistrē atsevišķi pa pagastiem.

Zemes kadastrālās vērtēšanas darbu izpilde

zemnieku un piemājas saimniecību,

kā arī citām lauksaimniecības, mežsaimniecības

un ūdenssaimniecības vajadzībām piešķirtām zemēm

10. Lauksaimniecībā izmantojamās zemes (tālāk tekstā — LIZ) vērtējamas ne zemāk par 10 ballēm, izņemot sīkas, atsevišķi novietotas aizaugušas neizmantotas pļavas un dabiskās ganības ar platību līdz 1 hektāram, kas vērtējamas ar 5 ballēm.

11. Augkopības un puķkopības zemstikla kultūru audzēšanai paredzēto zemi vērtē kā individuālo augļu dārzu (dārzkopības sabiedrību) zemi (Noteikumu IV daļa), nosakot LIZ kvalitātes novērtējumu ne zemāku par 50 ballēm.

12. Ja vērtējamai saimniecībai LIZ nav, tad zemes novērtējuma aprēķina veidlapā zemes zem ēkām un pagalmiem novērtējumu ieraksta attiecīgā zemes novērtējuma grupā un ailē “piezīmes” ieraksta, ka vērtēts pagalms.

13. Ja saimniecības zemei ir noteikti vairāki zemes izmantošanas mērķi, tad to vērtē atbilstoši zemes izmantošanas mērķiem. Zemes izmantošanas mērķus un atbilstošās platības hektāros nosaka pagasta pašvaldība.

Piemēram: Saimniecības zemes kopplatība 9.4 hektāri. Ar pagasta pašvaldības lēmumu 8.9 hektāri piešķirti lauksaimniecības vajadzībām, bet 0.5 hektāri zemes piešķirti rūpniecisko ražošanas objektu uzturēšanai. Zemi, kas piešķirta lauksaimniecības vajadzībām vērtē saskaņā ar Noteikumu III daļu, bet zemi, kas piešķirta rūpniecisko ražošanas objektu uzturēšanai vērtē saskaņā ar Noteikumu V daļu.

14. Gadījumos, kad saimniecības zemes lietošanas veidu platības zemes robežu plānā un eksplikācijā nesakrīt, zemes vērtēšanas darbus pārtrauc un zemes robežu plānu nosūta Valsts zemes dienesta (tālāk tekstā — VZD) rajona nodaļas mērniecības birojam platību precizēšanai.

15. Pagasta ģeogrāfiskā novietojuma koeficientu kartes sastādīšana:

15.1. koeficientus K2 nosaka visu svarīgāko ceļu krustojumos, kā arī koeficientu maiņas punktos un atzīmē pagasta kartē M 1:25 000. Par svarīgākiem ceļiem uzskatāmi ceļi ar cieto un grants segumu;

15.2. katrā punktā, kurā aprēķina ģeogrāfiskā novietojuma koeficientu, nosaka visas iespējamās pilsētu un pagasta centru ietekmes un kartē atzīmē skaitliski lielāko koeficientu;

15.3. attālumus mēra no apdzīvotas vietas galveno ceļu krustpunkta vai pilsētas robežas;

15.4. attālumus pārrēķina ceļā ar cieto segumu (grants ceļš — 1.5; pārējie ceļi — 3.0) un izsaka kilometros.

15.5. pagasta ģeogrāfiskā novietojuma koeficientu karte regulāri atjaunojama VZD noteiktos termiņos.

16. Darbam nepieciešamie materiāli:

16.1. saimniecības zemes gabala kadastra, ja tā nav,pagaidu reģistra numurs, zemes ierīcības projekta numurs, nosaukums un kopplatība;

16.2. saimniecības zemes robežu plāns ar eksplikāciju;

16.3. atjaunota LIZ kvalitātes novērtējuma pamatkarte vai jaunākie LIZ kvalitātes novērtējuma kartogrāfiskie un skaitliskie materiāli;

16.4. augsnes karte;

16.5. pagasta meža plāns un datu bāze “Meža fonds”;

16.6. pagasta ģeogrāfiskā novietojuma koeficientu karte M 1: 25 000;

16.7. pagasta plāna materiāls M 1:10 000 (dežurplāns).

17. Saimniecības zemes kvalitātes novērtējuma, kā arī ģeogrāfiskā novietojuma, starpgabalainības un kompaktuma koeficientu noteikšanas gaita:

17.1. pēc zemes robežu plānā attēlotās saimniecības zemes izvietojuma shēmas dežūrplānā atrod saimniecības atrašanās vietu;

17.2. uz zemes robežu plāna kopijas izgatavo saimniecības zemes vērtēšanas oriģinālplānu (5. pielikums):

17.2.1. uz saimniecību zemes robežu plāna kopijas uznes LIZ kvalitātes novērtējuma kontūras un nosaka to vidējo novērtējumu ar 5 ballu noteiktību;

17.2.2. LIZ kvalitātes novērtējumu koriģē pēc Noteikumos apstiprinātiem principiem, 6.un 7. pielikuma, kā arī dotās instrukcijas 6. un 7. pielikuma.

17.2.3. saimniecības zemes vērtēšanas oriģinālplānā LIZ kvalitātes novērtējuma kontūru izolīnijas iezīmē un novērtējumu ballēs ieraksta ar sarkanu krāsu;

17.2.4. saimniecības zemes vērtēšanas oriģinālplānu paraksta darba izpildītājs un ieraksta zemes vērtēšanas datumu.

17.3. ar planimetru vai paleti aprēķina LIZ platības hektāros pa zemes novērtējuma grupām un ieraksta zemes novērtējuma aprēķina veidlapas 9.-25. ailēs. Aprēķināto platību summai jāsakrīt ar kopējo LIZ platību.

17.4. uz dežūrplāna uznes novērtēto saimniecību zemes robežas un ieraksta saimniecības zemes gabala kadastra reģistra numuru (grupas un parceles), ja tā nav, pagaidu reģistra numuru, kā arī uznes LIZ kvalitātes novērtējuma kontūras un novērtējumu ballēs.

17.5. pagasta ģeogrāfiskā novietojuma koeficientu kartē atrod saimniecības zemes ģeogrāfiskās atrašanās vietas koeficientu K2;.

17.6. ja pagasta ģeogrāfiskā novietojuma koeficientu kartē nav noteikts koeficients, kas atbilst saimniecības atrašanās vietai, tad atrod tuvāko punktu ar aprēķināto koeficientu K2 un pārrēķina to pēc attāluma pa ceļu kilometros starp saimniecību un aprēķināto koeficienta vietu, izmantojot Noteikumu 2. un 3. pielikumu.

17.7. pēc Noteikumu 1. pielikuma un 30. punkta nosaka saimniecības zemes starpgabalainības un kompaktuma koeficientu K1.

17.8. ja ceļa nav, tad nosakot zemes gabala ģeogrāfiskā novietojuma, starpgabalainības un kompaktuma koeficientus attālumu rēķina pa iespējamo piebraucamo maršrutu.

18. Zemes novērtējuma aprēķina veidlapā (Noteikumu 5. pielikums) ieraksta saimniecības zemes kadastra reģistra numuru, ja tā nav pagaidu reģistra numuru, zemes ierīcības projekta numuru, nosaukumu, zemes kopplatību un eksplikāciju pa zemes lietošanas veidiem, LIZ platību pa novērtējuma grupām, ģeogrāfiskā novietojuma, starpgabalainības un kompaktuma koeficentus, kā arī platību ar apgrūtinājumiem un platību zem zivju dīķiem.

18.1. ja saimniecība sastāv no vairākiem zemes gabaliem, tad zemes novērtējuma aprēķina veidlapā katram zemes gabalam aizpilda savu zemes novērtējuma aprēķina rindu;

18.2. zemes novērtējuma aprēķina veidlapu sastāda un paraksta zemes vērtēšanas darbu izpildītājs.

19. Meža zemes kvalitātes novērtējumu aprēķina Noteikumu 23. punktā noteiktā kārtībā.

19.1. uz saimniecības zemes robežu plāna (5. pielikums) no pagasta meža plāna uznes mežierīcībā noteikto meža nogabalu kontūras, kurās ieraksta nogabala numuru;

19.2. katrai saimniecībai aizpilda meža zemes kvalitātes novērtējuma aprēķina veidlapu pēc 8. pielikumā pievienotā parauga:

- 1. aile — iepriekšējās ierīcības kods (IEPR.KODS) — pēc pagasta meža plāna nosaka katram nogabalam ierīcības brīdī norādīto zemes lietojuma identifikācijas kodu;

- 2. aile — kvartāla numurs (KV) — pēc pagasta meža plāna ieraksta iepriekšējā mežierīcībā noteikto kvartāla numuru;

- 3. aile — nogabala (apakšnogaba) numurs (NOG) — pēc pagasta meža plāna ieraksta iepriekšējā mežierīcībā noteikto nogabala (apakšnogabala) numuru;

- 4. aile — nogabala platība (PLAT) — ieraksta aprēķināto nogabala platību;

19.3. meža zemes kvalitātes novērtējumu aprēķina automatizēti, izmantojot datu bāzi “Meža fonds”, datorā ievadot datus no meža zemes kvalitātes novērtējuma aprēķina veidlapas, kā rezultātā iegūst saimniecības meža zemes kvalitātes novērtējumu ballhektāros (9. pielikums);

19.4. saimniecības meža zemes kvalitātes novērtējuma rezultātu paraksta darba izpildītājs;

19.5. ja saimniecībai ir izgatavots meža apsaimniekošanas projekts, tad meža zemes novērtēšanai var izmantot datus no meža apsaimniekošanas projekta;

19.6. strīdus un iebildumu gadījumos par noteikto meža zemes vērtību, pēc zemes īpašnieka (lietotāja) pasūtījuma, var veikt meža zemes novērtēšanu dabā.

20. Saimniecības zemes kadastrālo vērtību aprēķina automatizēti, datorā ievadot saimniecības zemes vērtēšanas datus no zemes novērtējuma aprēķina veidlapas, kā rezultātā iegūst saimniecības zemes kadastrālās vērtības datu kopsavilkumu (10. pielikums).

Atjaunotas lauksaimniecībā izmantojamās zemes

kvalitātes novērtējuma pamatkartes un augsnes kartes izgatavošana

21. LIZ kvalitātes novērtējuma pamatkarti un augsnes karti izgatavo kamerāli uz fotoplāna matricas gaismas kopijām mērogā 1:10 000, izmantojot jaunākos zemes vērtēšanas un augsnes kartēšanas materiālus .

22. Augsnes karti izgatavo uz plāna materiāla no jaunākā augšņu kartēšanas materiāla pārzīmējot augsnes tipu, apakštipu un mehāniskā sastāva kontūras, kurās ieraksta augsnes nosaukumu atbilstoši Noteikumos apstiprinātam augšņu sarakstam.

23. LIZ kvalitātes novērtējuma pamatkartes izgatavošana:

23.1. uz plāna materiāla izdala visas LIZ kontūras un norāda to novērtējumu ar 5 ballu noteiktību;

23.2. no iepriekš vērtētajiem zemnieku un piemājas saimniecību oriģinālplāniem uz plāna materiāla pārnes novērtējuma kontūru robežas un novērtējumu ballēs;

23.3. ja zemes lietošanas veidi vecajā un jaunajā plāna materiālā sakrīt, uz gaismas kopijas pārzīmē zemes novērtējuma kontūras, apvienojot mazatšķirīgas kontūras 5 ballu robežās;

23.4. ja gaismas kopijā zemes lietošanas veidu situācija atšķiras no vecajiem materiāliem, tad zemes lietošanas veids un zemes novērtējums koriģējams atbilstoši šīm izmaiņām pēc zemes vērtēšanas tabulām (Noteikumu 6. un 7. pielikums);

23.5. lielajos LIZ masīvos ar atšķirīgām augsnēm, neatkarīgi no zemes lietošanas veidu situācijas izmaiņām, vērtības koriģējamas atbilstoši zemes vērtēšanas tabulām (Noteikumu 6. un 7. pielikums);

23.6. LIZ, kam nav vērtēšanas materiālu, nosaka ekspertnovērtējumu pēc analogām blakus esošām vērtētām platībām. Aramzemi vērtē ne zemāk par 20 ballēm;

23.7. uz plāna materiāla pārnesot iepriekš noteiktās zemes novērtējumu kontūras koriģējamas atbilstoši LIZ vērtēšanas principiem, kas apstiprināti Noteikumu III daļas 16.-21. punktā;

23.8. augsnes un zemes novērtējuma kontūras jāsaskaņo uz fotoplāna matricas gaismas kopiju robežām.

24. Augsnes kartes un LIZ kvalitātes novērtējuma pamatkartes noformēšana un glabāšana:

24.1. augsnes kartes un LIZ kvalitātes novērtējuma pamatkartes apkopo lietās pa rajoniem;

24.2. katru kartes lapu paraksta darba izpildītājs un speciālists, kurš veic šo darbu pārbaudi, uzliekot darba pabeigšanas datumu;

24.3. lietai pievieno rajona fotoplānu shēmu un lietotos apzīmējumus;

24.4. augsnes kartes un LIZ kvalitātes novērtējuma pamatkartes oriģināls glabājas NĪVC arhīvā. No karšu oriģināla VZD rajona nodaļu vajadzībām izgatavo kopiju.

25. LIZ kvalitātes novērtējuma pamatkarte regulāri atjaunojama pēc jaunākajiem plāna materiāliem VZD noteiktos termiņos.

Zemes kadastrālās vērtēšanas darbu izpilde

individuālo augļu dārzu (dārzkopības sabiedrību) zemēm

26. Individuālo augļu dārzu zemes kadastrālo vērtību iegūst, reizinot tā platību ar dārzkopības sabiedrības zemes paraugvērtību, kuru nosaka saskaņā ar Noteikumiem.

27. Individuālo augļu dārzu zemes kadastrālo vērtību aprēķina automatizēti, iegūstot individuālo augļu dārzu zemes kadastrālā novērtējuma kopsavilkumu (11. pielikums).

Zemes kadastrālās vērtēšanas darbu izpilde lauku apbūves zemēm

28. Ja lauku apbūves zemei ir noteikti vairāki zemes izmantošanas mērķi, tad to vērtē atbilstoši zemes izmantošanas mērķiem. Zemes izmantošanas mērķus un atbilstošās platības nosaka pagasta pašvaldība.

29. Lauku apvidu zeme derīgo izrakteņu vietās (grants, smilts, kūdras u.c. karjeri) , uz kuras neatrodas ēkas un būves, vērtējamas atbilstoši Noteikumu 27. punktam, ņemot vērā ģeogrāfisko novietojumu un starpgabalainību. Zeme zem ēkām un būvēm vērtējama atbilstoši Noteikumu V daļai.

30. Darbam nepieciešamie materiāli:

30.1. zemes robežu plāns ar eksplikāciju;

30.2. pagasta ģeogrāfiskā novietojuma koeficientu karte M 1: 25 000;

30.3. LIZ kvalitātes novērtējuma kartogrāfiskie un skaitliskie materiāli;

30.4. dati no pagasta pašvaldības par zemes izmantošanas mērķi un vērtējamā zemes gabala inženiertehnisko nodrošinājumu, kas apstiprināti ar atbildīgas amatpersonas parakstu un zīmogu (3. pielikums);

31. Lauku apbūves zemes kadastrālās vērtības noteikšanas gaita:

32. Nosaka ciema zemes bāzes vērtību atbilstoši Noteikumu 17. pielikumam.

32.1. ja ārpus ciema teritorijas atrodošos zemes gabala vērtību aprēķina kā vidējo svērto no divu ciemu vai ciema un pilsētas zemes bāzes vērtībām, tad attālumu starp zemes gabalu un abiem ciemiem vai ciemu un pilsētu rēķina pa ceļiem un izsaka kā ceļu ar cieto segumu, piemērojot katram ceļa tipam pārrēķina koeficientu (grants ceļš — 1.5; pārējie ceļi —3.0).

33. Nosaka zemes izmantošanas koeficientu atkarībā no zemes izmantošanas mērķa, atbilstoši Noteikumu 47. punktam.

34. Zemes izmantošanas mērķu grupām pieskaita :

34.1 individuālo dzīvojamo māju celtniecības un tās uzturēšanas zemes:

- neapgūtas pagastu zemes, uz kurām, saskaņā ar pagasta teritoriālplānu, ir attiecināms šāds perspektīvais zemes izmantošanas veids;

- esošo individuālo dzīvojamo māju, vasarnīcu, garāžu kooperatīvu apbūves zemes;

- personīgā īpašumā esošo dzīvojamo ēku apbūves zemes, neatkarīgi no tajā dzīvojošo ģimeņu skaita, ja starp mājas īpašnieku un tās apdzīvotājiem nav nomas vai īres attiecību;

- 1–2 stāvu privatizēto dzīvokļu dzīvojamo ēku apbūves zemes;

- individuālās dzīvojamās apbūves teritorijā esošo inženierkomunikāciju un būvju, apbūves labiekārtošanas elementu uzturēšanai izmantojamo zemi;

34.2. daudzdzīvokļu māju celtniecības un tās uzturēšanas zemes:

- neapgūtas pagastu zemes, uz kurām saskaņā ar pagasta teritoriālplānu ir attiecināms šāds perspektīvais zemes izmantošanas veids;

- valsts, pašvaldības, personīgā īpašumā esošās mazstāvu un daudzstāvu dzīvojamo ēku zemes, uz kurām esošo ēku izmantošana pamatojas uz nomas vai īres attiecībām starp īpašnieku un lietotāju;

- daudzstāvu, no valsts un pašvaldībām privatizēto daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku apbūves zemes;

- daudzdzīvokļu dzīvojamās apbūves teritorijā esošo inženierkomunikāciju un būvju, apbūves labiekārtošanas elementu uzturēšanai izmantojamo zemi;

34.3. visu veidu uzņēmējdarbībai izmantojamās zemes (izņemot 34.4. apakšpunktā minētas), uz kurām tiek veikta:

- komercbanku un citu kredītiestāžu darbība;

- apdrošināšanas sabiedrību darbība;

- loteriju un azartspēļu uzņēmējdarbība;

- visu veidu tirdznieciskā darbība kā pamatdarbība (preču iegāde un pārdošana vai tālākpārdošana, tirdzniecības pārstāvju un tirdzniecības starpnieku darījumi);

- tirdzniecība kā individuāls darbs;

- viesnīcu un moteļu (virs 100 vietām) celtniecība un to uzturēšana;

- sabiedriskās ēdināšanas uzņēmumu (virs 50 vietām) celtniecība un to uzturēšana;

- šo teritoriju iekšējā transporta, apkalpojošo inženierkomunikāciju un būvju uzturēšanai izmantojamās zemes;

34.4. rūpniecisko un lauksaimniecisko ražotņu, noliktavu, zvejas ostu u.c.ražošanas obkektu celtniecības un tās uzturēšanas zemes:

- neapgūtas pagastu zemes, uz kurām, saskaņā ar pagastu teritoriālplānu, ir attiecināms šāds perspektīvais zemes izmantošanas veids;

- visu veidu tautsaimniecības nozaru uzņēmumu apbūves zemes, uz kurām izvērstās pamatdarbības (t.sk. arī intelektuāli garīga) mērķis ir preču ražošana vai pakalpojumu sniegšana;

- rūpniecisko ražotņu, zinātniski-tehniskās, materiāli-tehniskās, apkalpes un palīgražotņu apbūves teritorijas, komunālo un noliktavu zonu apbūves teritorijas, šo teritoriju iekšējā transporta, apkalpojošo inženierkomunikāciju un būvju uzturēšanai izmantojamās zemes;

- pagastu iekšējā un ārējā transporta (dzelzceļa, autotransporta, lidostu, ūdenstransporta) un tā apkalpes, palīgražotņu un noliktavu apbūves zemes;

- dotai zemes izmantošanas veida grupai pielīdzina arī uzņēmumu apbūves zemes, uz kurām izvērstās pamatdarbības mērķis ir sadzīves un komunālo pakalpojumu sniegšana;

- viesnīcu un moteļu (līdz 100 vietām), kā arī kempingu celtniecība un to uzturēšana;

- sabiedriskās ēdināšanas uzņēmumu (līdz 50 vietām) celtniecība un to uzturēšana;

34.5. sabiedrisko ēku celtniecības un tās uzturēšanas zemes:

- neapgūtas pagasta zemes, uz kurām, saskaņā ar pagasta teritoriālplānu, ir attiecināms šāds perspektīvais zemes izmantošanas veids;

- ar uzņēmējdarbību nesaistītas:

— valsts un pašvaldību sabiedrisko un administratīvo ēku apbūves zemes;

— valsts un pašvaldību (izglītības, zinātnes, veselības aizsardzības, sporta, kultūras, sociālās aprūpes u.c.) ēku apbūves zemes;

— sabiedrisko un reliģisko organizāciju apbūves zemes;

- ar uzņēmējdarbību saistītas:

— uzņēmumu, iestāžu, sabiedrisko organizāciju apbūves zemes, uz kurām izvērstās pamatdarbības (t.sk. arī intelektuāli garīgās) mērķis ir pakalpojumu sniegšana sekojošās jomās:

— izglītības un zinātnes;

— veselības aizsardzības;

— sporta un tūrisma organizācijā;

— kultūras (izstādes, izrādes un koncertdarbība).

 

35. Ja uz zemes atrodas ēka ar daudzfunkcionālu nozīmi, tad šāda zemes gabala zemes izmantošanas koeficientu aprēķina kā vidējo svērto lielumu no visiem zemes izmantošanas mērķiem. Aprēķina daļa norāda, par kādu lielumu vērtīgākais zemes izmantošanas veids paaugstina mazvērtīgāko.

Piemērs: Uz zemes gabala atrodas piecstāvu dzīvojamā ēka ar kopējo lietderīgo platību 4800 m2. Tās pirmajā stāvā ierīkots veikals ar kopējo lietderīgo platību 600 m2 un kādas sabiedriskas organizācijas darba telpas 360 m2 . Jānosaka attiecīgā zemes gabala zemes izmantošanas koeficients L. Aprēķinu veic pēc formulas:

35.1. ja uz zemes gabala atrodas vairākas ēkas un tām katrai ir sava daudzfunkcionāla nozīme, tad zemes izmantošanas koeficientu aprēķina pēc formulas:

36. Nosaka zemes gabala ģeogrāfiskā novietojuma koeficientu K2 dotās instrukcijas 17.5. un 17.6. apakšpunktos norādītā kārtībā;

37. Pagasta ģeogrāfiskā novietojuma koeficentu kartē nosaka ciema centra ģeogrāfiskā novietojuma koeficientu K2C;

38. Ciema inženiertehniskā nodrošinājuma koeficentu nosaka pēc Noteikumu 20. pielikuma.

39. LIZ kvalitātes novērtējuma koeficientu nosaka Noteikumu apakšpunkta 42.5. aprakstītā kārtībā.

40. Lauku apbūves zemes kadastrālo novērtējumu var koriģēt līdz 20% atkarībā no zemes vērtību paaugstinošiem vai pazeminošiem faktoriem, kas tiek iedalīti divās grupās I. (tikai pazeminošie) un II.

41. Korekciju faktoru uzskaite pamatojas :

— uz valsts vai pašvaldību institūciju likumdošanas normatīvajos aktos un cita veida dokumentācijā noteiktiem zemes lietošanas tiesību ierobežojumiem;

— uz valsts vai pašvaldību attiecīgo dienestu informācijas zemes lietošanas sakarībā;

42. Vērtēšanas protokolā (13. pielikums) ar attiecīgu novērtējumu uzskaitījumu jāuzrāda visi Noteikumos norādītie korekcijas faktori. Ja korekcijas faktoru klātbūtne attiecībā uz vērtējamo zemes gabalu nav konstatēta, par to attiecīgā ailē ierakstāms atbilstošs ieraksts.

43. II grupas faktoru uzskaites sakarībā nepieciešams ievērot sekojošus apsvērumus ;

— visi norādītās grupas faktori attiecināmi tikai uz noteiktā zemes izmantošanas veida ietekmi tā reālās lietošanas izpratnē;

— zemes gabala konfigurācijas un zemes gabala pieejamības ietekmi izskata šo faktoru kopsakarībā;

— atkarībā no apbūves ekspluatācijas apstākļiem un ar to saistītiem izdevumiem, II grupas faktoru ietekme katram zemes izmantošanas mērķim var būt atšķirīga.

44. I grupas korekciju faktorus nosaka katram zemes gabalam atsevišķi un iedala pēc to nozīmes, aizņemtās platības un novietojuma:

— būtiskos, kas aprobežo zemes izmantošanu paredzētajam mērķim, samazina apbūves zemes gabalu kadastrālo vērtību līdz 20% neatkarīgi no aprobežotās platības. Šādos gadījumos II grupas korekciju faktoru iedarbība vairs netiek vērtēta.

— nebūtiskos, kas maznozīmīgi ietekmē zemes izmantošanu paredzētajam mērķim. Ja platību, uz kuru attiecas I grupas aprobežojums, var izmantot paredzētajam mērķim, šādu faktoru uzskata par nebūtisku. Ja konstatē vienu vai vairākus I grupas nebūtiskus aprobežojumus, zemes gabala kadastrālo vērtību samazina līdz 20% proporcionāli platībai, uz kuru attiecas apgrūtinājumi. Pārējai zemes gabala platībai pielieto II grupas korekciju faktorus.

45. Pie I grupas korekcijas faktoriem pieskaita:

45.1. zemes lietošanas tiesību aprobežojumus, kas noteikti likumdošanā noteiktā kārtībā un uzrādīti zemes robežu plānā tiek ņemti vērā pie zemes gabala vērtības noteikšnas;

Piezīme: Baltijas jūras, Rīgas jūras līča un publisko ūdeņu aizsardzības joslas lietošanas tiesību aprobežojumi netiek uzskatīti par I grupas zemes lietošanas tiesību aprobežojumiem.

45.2. apkārtējās vides piesārņotību;

Piesārņojuma ietekmi iedala divās grupās:

— stiprs piesārņojums (apkārtējai videi kaitīgi apstākļi) — 20%;

— vidējs piesārņojums (apkārtējai videi daļēji kaitīgi apstākļi) — 10%;

45.3. zemes applūšanas risku, kura ietekmi iedala trīs grupās, katrai grupai nosakot atbilstošu samazinājuma % par zemes applūšanas iespējām:

Reti applūst 1 reizi 100 gados 5%

Vidēji applūst 1 reizi 50 gados 10%

Bieži applūst 1 reizi 26 gados un biežāk 20%

Piezīme: Samazinājumu par applūšanas risku nepielieto teritorijām, kuras aizsargā izveidotās hidrotehniskās būves .

46. Katrs II grupas korekcijas faktors apbūves zemes gabala vērtību var koriģēt līdz ±4%, ja :

— uz zemes gabala I grupas korekcijas faktoru ietekme nav konstatēta;

— uz zemes gabala konstatēta nebūtiska I grupas faktoru ietekme.

 

47. II grupas korekcijas faktori un to noteikšanas veids:

Piezīme: 1. Lauku apbūves zemes gabala vērtību paaugstina par +4%

— par atrašanos jūras piekrastes aizsardzības joslā

— par atrašanos citu publisku ūdeņu piekrastes joslā.

2. Lauku apbūves zemes gabala vērtību samazina par -4% individuālajām un daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām par atrašanos pie dzelzceļa vai maģistrālā ceļa.

48. Darba gaitā aizpilda lauku apbūves zemes vērtēšanas protokolu kopsavilkumu (12. pielikums) un sastāda zemes gabala vērtēšanas protokolu (13. pielikums).

49. Uz ciemu parcelācijas plāniem (M 1:2000) vai uz zemes ierīcību projektu palielinātiem izkopējumiem (M 1:5000) uznes ciema teritorijā novērtētā zemes gabala robežas un ieraksta vērtību latos par vienu kvadrātmetru.

Lauku apbūves zemes vērtību zonējuma izstrādāšana un pielietošana

50. Zemes vērtību zonējumu izstrādā saskaņā ar Noteikumiem, lai novērstu ievērojamās vērtību atšķirības starp pilsētu zemes vērtībām uz pilsētu administratīvām robežām un apkārtējo ciemu zemes bāzes vērtībām.

51. Zemes vērtību zonējums nodrošina apbūves zemes vērtību pakāpenisku kritumu ārpus republikas pakļautības pilsētu administratīvajām robežām un Rīgas rajona Olaines, Baložu, Salaspils un Saulkrastu pilsētām.

52. Zemes vērtību zonējumu kritumi vai kāpumi nav mazāki par 0.05 Ls/m2.

53. Zemes vērtību zonējuma izstrāde balstās uz pilsētu zemes bāzes vērtībām un zemes vērtību noteicošiem faktoriem:

- ciemu lielumu un pievilcību;

- maģistrālo satiksmes ceļu izvietojumu;

- rekreatīvo (jūra, upes, ezeri) elementu izplatību;

- administratīvo robežu izvietojumu.

54. Lauku apvidus apbūves zemes vērtību zonējumu pēc vajadzības izstrādā ap:

- Rīgu;

- Daugavpili, Liepāju, Rēzekni, Ventspili, Jelgavu, Jūrmalu;

- Rīgas rajona pilsētām — Olaini, Baložiem, Salaspili, Saulkrastiem.

55. Lauku apvidus zemes vērtību zonējumu izstrādā uz pagastu kartēm M 1:25 000.

56. Lauku apvidus zemes vērtību zonējuma pārskata karti izgatavo uz rajona zemes lietošanas vienību robežu kartes M 1:75 000.

57. Atsevišķās rekreatīvi īpaši pievilcīgās teritorijās ar ekonomiski izdevīgu novietojumu, labu maģistrālo satiksmes ceļu nodrošinājumu, balstoties uz zemes tirgus datiem, pieļaujams izstrādāt vērtību zonas, kas vērtības ziņā pārsniedz pilsētu zemes vērtības uz pilsētu administratīvajām robežām.

58. Zemes vērtību zonējuma teritorijās, saskaņojot ar pagastu pašvaldībām, izdala nosacītās ciemu administratīvās robežas.

59. Ciemos atkarībā no to lieluma, sociālekonomiskā potenciāla un rekreatīvās pievilcības izdala divas vērtību paaugstinošas zonas:

59.1. ciemā vai ciema daļā pirmo vērtības zonu izdala, ja:

- ciemā vai ciema daļā ir teritorija, kurā iedzīvotāji tiek nodrošināti ar galvenajiem sociālekonomiskajiem pakalpojumiem;

- ciemā vai ciema daļā ir teritorija, kurai ir īpaša rekreatīva pievilcība un optimāls maģistrālo satiksmes ceļu nodrošinājums.

59.2. ciemā vai ciema daļā otro vērtības zonu izdala, ja:

- ciemā vai ciema daļā ir teritorija, kurā iedzīvotāji daļēji tiek nodrošināti ar galvenajiem sociālekonomiskajiem pakalpojumiem;

Piezīme. Ciemam paaugstinātu vērtības zonu nenosaka, ja iedzīvotāji netiek nodrošināti ar sociālekonomiskajiem pakalpojumiem. Uz zonējuma plāniem šādus ciemus neizdala.

60. Zemes gabala vērtību nosacītās ciemu administratīvās robežās palielina:

- pirmajā vērtību zonā par 40%;

- otrajā vērtību zonā par 20%;

61. Lauku apbūves zemes kadastrālās vērtības aprēķināšanas kārtība, pielietojot zemes vērtību zonējumu:

61.1. Vērtējamais lauku apbūves zemes gabals atrodas starp divām zemes vērtību zonām:

61.1.1. zinot zemes vērtības uz zonas robežām un attālumu no vienas zonas robežas līdz otrai (nosaka pēc mēroga), aprēķina konkrētā zemes gabala bāzes vērtību Bg.

Piemērs: Lauku apbūves zemes gabals atrodas starp zemes vērtību izolīnijām Ls 0.60 un Ls 0.80. Zemes gabals atrodas 200 m attālumā no vērtību izolīnijas Ls 0.80. Zonas izplatības attālums starp vērtību izolīnijām ir 1000 m.

1) nosaka vērtību (Ls) starpību starp vērtību izolīnijām:

0.80 - 0.60 = 0.20

2) aprēķina vērtību izmaiņas lielumu pēc attāluma:

0.20 x 800

1000

3) aprēķina konkrētā zemes gabala bāzes vērtību:

0.60 + 0.16 = 0.76 Ls/m2

61.1.2. nosaka ciema sociālekonomiskā potenciāla koeficientu CK atkarībā no zemes gabala atrašanās ciema teritorijā vai ārpus tās:

- ciema pirmās vērtības zonas koef.—1.4

- ciema otrās vērtības zonas koef.—1.2

61.1.3. pagasta ģeogrāfiskā novietojuma koeficientu kartē ciema centra koeficientu K2C un zemes gabala koeficientu K2 nenosaka;

61.1.4. pārējā aprēķināšanas kārtība atbilst apstiprinātiem Noteikumiem;

61.1.5. lauku apbūves zemes kadastrālo vērtību, pielietojot zemes vērtību zonējumu, aprēķina pēc sekojošas formulas:

VK=BG x CK x L x I x (1 + KLIZ x LIZ/P) x (1 - KN x N/P) x P, kur:

VK — zemes gabala kadastrālā vērtība latos;

BG — zemes gabala bāzes vērtība latos par kvadrātmetru;

CK — ciema sociālekonomiskā potenciāla koeficients;

L — zemes lietojuma koeficients;

I — infrastruktūras koeficients;

KLIZ— lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitatīvā novērtējuma koeficients;

KN — neizmantojamās zemes ietekmes koeficients;

P — zemes gabala kopplatība kvadrātmetros;

LIZ — lauksaimniecībā izmantojamās zemes platība kvadrātmetros;

N — neizmantojamās zemes platība kvadrātmetros.

61.2. Vērtējamais lauku apbūves zemes gabals atrodas aiz galējās zemes vērtību zonējuma izolīnijas:

61.2.1. aprēķina konkrēta zemes gabala bāzes vērtību, zinot zemes vērtību uz zonas robežas un tuvākā ciema bāzes vērtību;

Piemērs : Lauku apbūves zemes gabals atrodas starp zemes vērtību izolīniju Ls 0.20 un ciemu ar zemes bāzes vērtību Ls 0.15. Zemes gabals atrodas ceļa malā pa kuru nosaka (pēc mēroga) attālumu starp zemes vērtību izolīniju un ciemu. Zemes gabals atrodas 400 m attālumā no zemes vērtību izolīnijas Ls 0.20. Aprēķinātais attālums pa ceļiem starp zemes vērtību izolīniju un ciemu ir 2000 m.

1) nosaka starpību (Ls) starp zemes vērtību izolīnijas vērtību un ciema bāzes vērtību:

0.20 - 0.15 = 0.05

2) aprēķina vērtību izmaiņas lielumu pēc attāluma:

0.05 x 1600

2000

3) aprēķina konkrēta zemes gabala bāzes vērtību:

0.15 + 0.04 = 0.19 Ls/m2

61.2.2. pagasta ģeogrāfiskā novietojuma koeficientu kartē nosaka nosacītā ciema centra koeficientu K2C. Par nosacītā ciema centru pieņem punktu, kas izveidojas uz apbūves gabalu vedošajam ceļam šķērsojot zemes vērtību izolīniju.

Piezīme: Ja aiz galējās zemes vērtību izolīnijas tuvākā apkārtnē nav ciema ar noteiktu zemes bāzes vērtību vai arī zemes gabals ar tuvāko ciemu nav savienots ar ceļu (starp zemes gabalu un ciemu atrodas meža masīvi, ūdenskrātuves u.c.), tad konkrēta zemes gabala bāzes vērtību (BG) aprēķina pēc formulas: BG= zemes vērtība uz zemes vērtību izolīnijas x K2/K2C (K2C nosaka punkta 61.2.2. aprakstītajā kārtībā). Zemes gabala zemes kadastrālo vērtību aprēķina Noteikumos noteiktā kārtībā, t.sk. aprēķina formulā vēlreiz pielietojot koeficientu K2 un K2C dalījumu.

62. Darba gaitā sastāda vērtēšanas protokolu ( 14. pielikums).

63. Pēc zemes vērtību zonējuma izstrādāšanas un apstiprināšanas, ciemu zemes bāzes vērtības, kas atrodas zonējuma teritorijā, lauku apbūves zemes kadastrālās vērtības noteikšanai neizmanto.

Zemes kadastrālās vērtēšanas datu uzskaite un glabāšana

64. Zemnieku un piemājas, kā arī citu lauksaimniecības, mežsaimniecības un ūdenssaimniecības vajadzībām piešķirtās zemes kadastrālās vērtēšanas lietu formē kopā pa pagastu:

— zemes kadastrālās vērtēšanas pieteikumi;

— pagasta ģeogrāfiskā novietojuma koeficientu karte;

— pagasta plāna materiāls M 1:10 000 (dežurplāns);

— zemes novērtējuma aprēķinu veidlapas;

— zemes vērtēšanas oriģinālplāns uz saimniecības zemes robežu plāna kopijas;

— meža novērtējuma datu kopsavilkumi;

— saimniecības zemes kadastrālās vērtības datu kopsavilkumi;

— citi ar vērtēšanu saistīti uzziņas materiāli.

65. individuālo augļu dārzu (dārzkopības sabiedrību) zemes kadastrālās vērtēšanas lietu formē kopā pa sabiedrību :

— individuālo augļu dārzu (dārzkopības sabiedrību) zemes kadastrālās vērtēšanas pieteikumi;

— dārzkopības sabiedrības zemes paraugvērtības aprēķina veidlapa;

— individuālo augļu dārzu (dārzkopības sabiedrības) zemes kadastrālās vērtības kopsavilkumi;

— citi ar dotās dārzkopības sabiedrības vērtēšanu saistīti uzziņas materiāli.

66. lauku apbūves zemes kadastrālās vērtēšanas lietu formē kopā pa pagastu:

— zemes kadastrālās vērtēšanas pieteikumi;

— zemes robežu plānu kopijas;

— zemes vērtēšanas protokolu kopsavilkumi;

— ciemu parcelācijas plāni vai zemes ierīcības projekta palielināti izkopējumi.

67. Nekustamā īpašuma lietai pievieno sekojošus materiālus:

67.1. zemnieku un piemājas saimniecību, kā arī citu lauksaimniecības, mežsaimniecības un ūdenssaimniecības vajadzībām piešķirtām zemēm:

— saimniecības zemes kadastrālās vērtības kopsavilkumu.

67.2. individuālo augļu dārzu (dārzkopības sabiedrību) zemēm:

— individuālo augļu dārzu (dārzkopības sabiedrības) zemes kadastrālās vērtības kopsavilkumu.

67.3. lauku apbūves zemēm:

— zemes vērtēšanas protokola kopiju;

— citiem ar dotā zemes gabala vērtēšanu saistītiem uzziņas materiālus.

Privatizējamo zemes gabalu

novērtēšana un izpirkšanas maksas noteikšana,

kā arī zemes vērtības noteikšana juridisko darījumu vajadzībām

68. Zemnieku un piemājas saimniecību, kā arī citām lauksaimniecības, mežsaimniecības un ūdenssaimniecības vajadzībām piešķirtās zemes vērtēšanu veic instrukcijā noteiktā kārtībā, ievērojot sekojošo:

68.1. privatizējamo zemes gabalu novērtējuma pieteikumam pievieno uzziņu par zemes platībām, kurās par lietotāja līdzekļiem veikta zemes meliorācija. Uzziņu izsniedz pagasta pašvaldība.

68.2. privatizējamo saimniecību zemes vērtībā un izpirkšanas maksā neiekļauj LIZ novērtējuma pieaugumu, kas radies zemes lietotājam par saviem līdzekļiem veicot zemes meliorāciju;

68.3. ja pagasta pašvaldība piestāda saimniecības zemes robežu plānu, kurā ir iezīmēta robeža starp izpērkamo un īpašumā atgūstamo zemi, tad izpērkamā zemes gabala novērtējumu nosaka atbilstoši plānā iezīmētai robežai un sastādītai eksplikācijai;

68.4. ja zemes robežu plānā robežu starp izpērkamo un īpašumā atgūstamo zemi iezīmēt nav iespējams, tad novērtē visu saimniecības zemi un izpērkamās zemes vērtību aprēķina pēc saimniecības zemes vidējā viena hektāra vērtības. Samaksas daļu par meža audzi nosaka, kopējo samaksas apmēru par meža audzi sadalot proporcionāli izpērkamajai platībai.

68.5. ja par bijušo īpašumu kādam no līdzīpašniekiem vai mantiniekiem tiek izmaksāta kompensācija, tad izpērkamās zemes novērtējumu visos gadījumos aprēķina pēc saimniecības zemes vidējā viena hektāra vērtības.

68.6. papildus saimniecību meža zemes novērtējumam nosaka arī meža audzes vērtību latos. Meža zemes un meža audzes novērtējumu nosaka saskaņā ar Valsts meža dienesta 1993. gada 2. jūlijā apstiprināto “Metodiku meža novērtējuma operatīvai aprēķināšanai zemes reformas gaitā” un 1995. gada 5. jūnijā apstiprinātiem grozījumiem un LR MK 1993. gada 28. decembra Noteikumiem Nr. 39 “ Par meža apsaimniekošanu un izmantošanu, un par valsts ieņēmumiem no meža resursu realizācijas”.

68.6.1. ja saimniecībai ir izgatavots Meža apsaimniekošanas projekts, tad meža zemes un meža audzes vērtības noteikšanai izmanto datus no projekta un tos ieraksta zemes novērtējuma aprēķina veidlapas (Noteikumu 5. pielikums) ailē “piezīmes”;

68.6.2. ja saimniecība un tās teritorijā esošie meži izvietoti vairākos gabalos, tad meža zemes un meža audzes vērtība nosakāma katram gabalam atsevišķi atbilstoši Meža apsaimniekošanas projektā uzrādītajiem skaitliskajiem un kartogrāfiskajiem materiāliem;

68.7. ja saimniecība sastāv no vairākiem zemes gabaliem, no kuriem ar atsevišķiem tiek veikti juridiski darījumi (pirkšana, pārdošana, mantošana, dāvināšana u.c.), tad šo zemes gabalu novērtējumu nesamazina par starpgabalainību (starpgabalainības un kompaktuma koeficients K1=1.0).

68.8. privatizējamo zemes gabalu novērtējuma un izpirkšanas maksas noteikšanas, kā arī juridisko darījumu vajadzībām izgatavo saimniecības zemes kadastrālas vērtības un meža audzes vērtības datu kopsavilkumu (15. pielikums).

69. Individuālo augļu dārzu (dārzkopības sabiedrību) zemes vērtēšanu veic instrukcijā noteiktā kārtībā.

70. Lauku apbūves zemes vērtēšanu veic instrukcijā noteiktā kārtībā, ievērojot sekojošo:

70.1. pēc pasūtītāja pieprasījuma II grupas korekcijas faktorus var noteikt ne tikai kamerāli, bet arī dabā, izņemot gruntsūdens līmeni un fizikāli ģeoloģiskos apstākļus (uzziņa).

70.2. pēc pasūtītāja pieprasījuma var izgatavot arī attiecīgās VZD rajona nodaļas pavadvēstuli ( uz nodaļas veidlapas ) pēc 16. pielikuma pievienotā parauga.

VZD Nekustamā īpašuma vērtēšanas centra direktors A. Rausis