Privatizācijas Vēstnesis Nr.6

Vai tiešām mums irbrīvais zemes tirgus?

Zigfrīds Berezovskis, centrālās zemes komisijas galvenais speciālists, – “Latvijas Vēstnesim”

Debates par brīvo zemes tirgu risinās kopš A.Šķēles valdības pilnvaru apstiprināšanas. Ministru prezidents paziņoja, ka darīs iespējamo, lai atbrīvotu zemes tirgu Latvijā. Neapšaubāmi, brīvs zemes tirgus ir viens no priekšnosacījumiem, lai atveseļotu Latvijas ekonomiku, jo ārzemju ieguldītāji un biznesmeņi sevišķu uzmanību veltī tam, vai ir iespējams savus ieguldījumus Latvijā juridiski noformēt un tiesiski aizsargāt. Iespējas ierakstīt nekustamā īpašuma tiesības zemesgrāmatā ir viens no pasākumiem šo ieguldījumu aizsardzībā.

Tāds viedoklis pastāv attiecībā uz ārvalstu partneriem, bet kā likumā traktētas attiecības ar Latvijas pilsoņiem un iedzīvotājiem? Jo arī viņi ir šā tirgus dalībnieki: pirmkārt, kā tirgus preces — zemes — īpašnieki, no viņu gribas ir atkarīgs tas, vai pircējs iegūs kāroto preci zemes gabalu vai ne; otrkārt, kā potenciālais pircējs.

Likums par grozījumiem likumā “Par zemes privatizāciju lauku apvidos”, tautā saukts par brīvās zemes tirgus likumu, ir pieņemts un 1997. gada 3. janvārī stājies spēkā.

Smagnējais un inertais likumdošanas mehānisms savu ir panācis. Ja ar lauku zemi rīcības brīvība ir gandrīz neierobežota, tad pilsētās brīvā zemes tirgus likums vēl gaida savu kārtu un zemes pircējiem ir jāievēro tajā noteiktie ierobežojumi un birokrātiskās normas. Lai man piedod mani kolēģi par šādu traktējumu, bet, atskatoties uz neatkarīgas valsts atjaunošanas pirmajiem soļiem, nāk prātā skaļie solījumi par birokrātisma apkarošanu, par valsts varas institūciju darbības uzlabošanu, par to, ka ierēdniecība un minētās institūcijas darbosies cilvēka labā, nevis otrādi. Protams, tas ir atsevišķs temats, kuru varētu iztirzāt šā aparāta darbības lielāki speciālisti.

Kas tad ir mainījies līdz ar šā likuma pieņemšanu? Kādā veidā zemes tirgus ir kļuvis brīvs vai brīvāks?

Zemes reforma attiecībā pret konkrētiem zemes mantiniekiem vai ieguvējiem īpašumā par samaksu faktiski izbeidzas ar zemes īpašumu ierakstīšanu zemesgrāmatā. Pēc īpašuma tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā īpašniekam saskaņā ar Civillikumu ir tiesības brīvi rīkoties ar savu nekustamo īpašumu , ņemot vērā citos likumos noteiktos ierobežojumus. Šajā gadījumā ierobežojumus darījumiem ar zemes īpašumiem nosaka likumi “Par zemes privatizāciju lauku apvidos” un “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās”.

Lai zeme iegūtu preces statusu, īpašuma tiesībām jābūt reģistrētām zemesgrāmatā, tās potenciālajam īpašniekam ir jāveic vairākas darbības. Attiecībā uz zemes preces statusa iegūšanu jāsāk ar likumdošanas aktos noteiktajām normām. Vispirms jātiek skaidrībā par to, kādu zemi var pakļaut privatizācijai.

Saskaņā ar likuma “Par zemes privatizāciju lauku apvidos” 3. pantu privatizācijai lauku apvidos ir pakļauta zeme, kas 1940.gada 21.jūlijā bija fizisko personu īpašumā, valsts, pašvaldību un citu juridisko personu īpašumā, ja šī zeme līdz 1996.gada 1.novembrim piešķirta fiziskajai personai pastāvīgā lietošanā, rezervēta uz termiņpieprasījuma pamata vai piešķirta pastāvīgā lietošanā kā līdzvērtīga zeme bijušā zemes īpašuma vietā.

Zemi privatizē, atjaunojot īpašuma tiesības bijušajiem zemes īpašniekiem vai viņu mantiniekiem, vai piešķirot zemes īpašuma tiesības par samaksu Latvijas Republikas pilsoņiem.

Debatējams ir likumā noteiktais termiņš — 1996. gada 1. novembris. Kāpēc? Kā zināms, privatizācijas sertifikātu izmantošanas termiņš ir noteikts līdz 2000. gadam. Vai tiešām jāaizliedz Latvijas pilsoņiem iegūt zemi īpašumā par sertifikātiem, zinot, ka neatprečoto sertifikātu miljoni gaidīt gaida savu kārtu uz izlietošanu? Oponenti apgalvos, ka tiks organizētas valstij un pašvaldībām piederošo zemes gabalu izsoles, kurās kā maksājuma līdzeklis tiks lietoti zemes īpašumu kompensācijas sertifikāti. Tikai viens “bet”, jo lauku apvidos labākie un perspektīvākie zemes gabali jau ir fizisko un juridisko personu īpašumā. Tieši nodarbojoties ar zemes jautājumiem Latvijas Republikā, vēl nav gadījies dzirdēt par kādu izsoli vai izsolēm.

Bez tam vēl ir ļoti daudz bijušo zemes īpašnieku mantinieku, kas nav saņēmuši īpašumā līdzvērtīgu zemi citā vietā, un, atjaunojot īpašuma tiesības uz līdzvērtīgu zemi citā vietā, priekšā ir minētais formālais šķērslis.

Cerams, ka par šo jautājumu varētu izvērst nopietnu diskusiju un diskusijas rezultātu ietvert kārtējos (septītajos) likuma grozījumos.

Likuma 16. pants nosaka, ka īpašumā piešķirtās zemes kopplatība nedrīkst būt lielāka par 150 hektāriem, bet meža platība — par 50 hektāriem.

Jautājumu par lielākas zemes un meža platības piešķiršanu īpašumā izlemj Latvijas Republikas Centrālā zemes komisija, pamatojoties uz attiecīgā pagasta valdes ieteikumu.

No Valsts Zemes dienesta apkopotās informācijas 1997. gada 1. janvārī ir redzams, ka brīvās nepieprasītās zemes kopplatība Latvijā ir 316 201 ha, t.sk. 45 929 ha — meži. Varbūt tomēr ir lietderīgi padomāt par likuma 3. un 16. panta grozījumiem, lai maksimāli varētu īstenot zemes reformas mērķi — pakāpeniski privatizēt zemi. Šie grozījumi atbilstu arī likuma “Par zemes reformu Latvijas Republikas lauku apvidos” 4. pantā noteiktajiem zemes reformas termiņiem, kas nosaka, ka tās otrā kārta tiek veikta 10 — 15 gadu ilgā periodā, sākot ar 1993. gada 1. janvāri.

Darījumi ar zemes īpašumiem lauku apvidos

Ar pēdējiem Saeimā pieņemtajiem grozījumiem likumā “Par zemes privatizāciju lauku apvidos” ir izdarīti būtiski grozījumi kārtībā, kādā juridiskās personas var iegūt zemi īpašumā un kādā veidā šis process tiek regulēts.

Ko tad esam ieguvuši ar šiem grozījumiem, kāda ir to būtība?

Līdz 03.01.1997.

spēkā esošā kārtība

27.pants. Zemes pirkšanas un pārdošanas objekts

Zemes reformas laikā pirkt un pārdot var tikai to zemi, uz kuru atjaunotas īpašuma tiesības vai kura iegūta īpašumā, pamatojoties uz šo likumu, un šīs īpašuma tiesības ir nostiprinātas zemesgrāmatā.

Jaunā redakcija

27. pants. Darījumu objekts

(1) Darījumus var veikt tikai ar to zemi, uz kuru īpašuma tiesības ir nostiprinātas zemesgrāmatā.

(2) Par darījumiem ar zemes īpašumiem šīs nodaļas izpratnē uzskatāmi jebkuri darījumi, kuru rezultātā mainās zemes īpašnieks, kā arī testamentārā mantošana, ieķīlātās zemes atsavināšana un zemes ieguldīšana statūtsabiedrību pamatkapitālā.

Likumdevējs 27. pantā ir precizējis darījuma objekta un darījumu ar to definīciju. Testamentārā mantošana ir iekļauta gadījumam, kad uz testamenta pamata zemi manto nepilsonis un viņam ir jāizpilda 32. panta noteikumi.

Līdz 03.01.1997.

spēkā esošā kārtība

28.pants. Zemes pirkšanas subjekti

Zemi, uz kuru īpašuma tiesības nostiprinātas zemesgrāmatā, zemes reformas laikā var pirkt

1) Latvijas Republikas pilsoņi;

2) valsts;

3) pašvaldības;

4) Latvijā reģistrētās juridiskās personas, tai skaitā uzņēmējsabiedrības, no kuru apmaksātā pamatkapitāla vairāk nekā puse pieder Latvijas Republikas pilsoņiem;

5) Latvijā reģistrētās ārvalstu uzņēmējsabiedrības no valstīm, ar kurām Latvijas Republika ir noslēgusi starptautiskus līgumus par ārvalstu investīciju veicināšanu un aizsardzību, ko apstiprinājusi Saeima un kas stājušies spēkā.

Jaunā redakcija

28.pants. Darījumu subjekti

(1) Zemi var iegūt īpašumā saskaņā ar Civillikumu un citiem likumiem

1) Latvijas Republikas pilsoņi;

2) valsts un pašvaldības, valsts un pašvaldību uzņēmumi (statūtsabiedrības);

3) Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistrā reģistrēta statūtsabiedrība:

a) kuras pamatkapitālā vairāk nekā puse pieder Latvijas Republikas pilsoņiem, valstij vai pašvaldībai, katram atsevišķi vai vairākiem šiem subjektiem kopā;

b) kuras pamatkapitālā vairāk nekā puse pieder fiziskajām vai juridiskajām personām no valstīm, ar kurām Latvijas Republika ir noslēgusi starptautiskus līgumus par ieguldījumu veicināšanu un aizsardzību, ko apstiprinājusi Saeima līdz 1996. gada 31. decembrim. Minētais attiecināms arī uz fiziskajām vai juridiskajām personām no ārvalstīm, ar kurām starptautiskie līgumi noslēgti pēc 1996. gada 31. decembra, ja šajos līgumos paredzētas Latvijas Republikā reģistrēto fizisko un juridisko personu tiesības iegādāties zemi attiecīgā ārvalstī;

c) kuras pamatkapitālā vairāk nekā puse pieder vairākiem “a” un “b” apakšpunktā minētajiem subjektiem kopā;

d) kura ir publiska akciju sabiedrība, ja tās akcijas tiek kotētas fondu biržā;

4) Latvijā reģistrētas reliģiskās organizācijas, kuru darbības laiks, skaitot no reģistrēšanas brīža Latvijas Republikā, nav mazāks kā 3 gadi.

(2) Citas fiziskās un juridiskās personas, kuras nav minētas šā panta pirmajā daļā, var iegūt īpašumā zemi ar ierobežojumiem, kas noteikti šajā nodaļā.

Līdz 03.01.1997.

spēkā esošā kārtība

29.pants. Zemes pirkšanas kārtība attiecībā uz pilsoņiem un juridiskajām personām

Attiecībā uz Latvijas Republikas pilsoņiem kārtību, kādā pērkama zeme, uz kuru īpašuma tiesības nostiprinātas zemesgrāmatā, regulē Civillikums.

Attiecībā uz Latvijā reģistrētajām juridiskajām personām kārtību, kādā zemes reformas laikā pērkama zeme, uz kuru īpašuma tiesības nostiprinātas zemesgrāmatā, regulē šīs nodaļas noteikumi, bet attiecībās, kuras šī nodaļa neregulē, piemērojami Civillikuma noteikumi.

Jaunā redakcija

29. pants. Ierobežojumi darījumiem ar zemes īpašumiem

(1) Šā likuma 28. panta otrajā daļā minētās personas zemi var iegūt īpašumā šā likuma 30. pantā noteiktajā kārtībā.

(2) Šā likuma 28. panta otrajā daļā minētās personas nevar iegūt īpašumā

— zemi valsts pierobežas joslās,

— zemi Baltijas jūras un Rīgas jūras līča kāpu aizsargjoslās un citu publisko ūdenstilpju un ūdensteču aizsargjoslās, izņemot gadījumus, kad tās paredzētas apbūvei atbilstoši pagasta ģenerālplānam,

— valsts rezervātu zemi,

—lauksaimniecības un mežsaimniecības vajadzībām izmantojamo zemi atbilstoši pagasta ģenerālplānam.

28. un 29. pantā ietvertās izmaiņas var nosaukt par pamatojumu brīvajam zemes tirgum. Būtiski paplašināts ir to subjektu loks, kuriem ir tiesības pirkt zemi.

Pilnīgi saprotams, ka šādas tiesības ir valstij, pašvaldībām, to veidotiem uzņēmumiem un pilsoņiem.

Likumā noteiktie ierobežojumi attiecībā uz statūtsabiedrību pamatkapitāla sastāvu arī ir saprotami un atbalstāmi. Šaubas rodas tikai par pamatkapitāla sastāva maiņām, kas radīsies, statūtsabiedrībām attīstot savu darbību. Vai par tām objektīvi un bezkaislīgi tiks paziņots Uzņēmumu reģistram?

29. pantā noteiktie ierobežojumi attiecas tikai uz “citām fiziskajām un juridiskajām personām”. Vai tomēr ar šiem ierobežojumiem nav izdarīta aizvainojoša darbība pret daudziem Latvijas iedzīvotājiem, kas dažādu iemeslu dēļ nav ieguvuši Latvijas pilsonību, lai gan ir lojāli pret Latvijas valsti un tajā pastāvošo kārtību.

Šīm “citām fiziskajām un juridiskajām personām” tad jāievēro 30. panta prasības.

Pirms šo grozījumu pieņemšanas vairākkārt tiku debatējis ar pašvaldību pārstāvjiem, un neviens atklāti nepateica, ka viņu apmierina šāds likuma 30. pants, kas dod tiesības pagasta padomes priekšsēdētājam vienpersoniski izlemt jautājumu par to, vai “citām fiziskajām un juridiskajām personām” dot piekrišanu zemes pirkumam vai ne.

Manuprāt, 30. pants ir korupcijas un kukuļdošanas veicinātājs. Ja laukos šī problēma nebūs tik izteikta, tad pilsētās, ja šādā redakcijā tiks pieņemti grozījumi likumā “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās”, šādu “piekrišanu došana” var radīt nopietnus korupcijas draudus.

30. pants. Darījumu izskatīšanas kārtība

(1) Šā likuma 28. panta otrajā daļā minētās personas, kas vēlas iegūt zemi īpašumā, vai valsts akciju sabiedrība “Privatizācija aģentūra”, ja tā veic zemes privatizāciju, iesniedz tā pagasta padomei, kuras teritorijā atrodas attiecīgā zeme, iesniegumu, kurā norāda šīs zemes turpmākās izmantošanas mērķi. Iesniegumam pievienojams darījuma akta noraksts, izņemot gadījumus, kad zemes privatizāciju veic valsts akciju sabiedrība “Privatizācijas aģentūra”.

(2) Pagasta padomes priekšsēdētājs izskata iesniegumu. Ja zemes turpmākās izmantošanas mērķis, kas norādīts iesniegumā, nav pretrunā ar pagasta ģenerālplānu, kas apstiprināts un ieguvis likumīgu spēku atbilstoši Ministru kabineta izdotajiem Teritoriālplānošanas noteikumiem un ievēroti šā likuma 29. pantā minētie ierobežojumi, pagasta padomes priekšsēdētājs 20 dienu laikā dod piekrišanu zemes iegūšanai īpašumā. Ja pagasta ģenerālplāns nav apstiprināts vai vēl nav ieguvis likumīgu spēku, pirms jautājuma izlemšanas pagasta padomes priekšsēdētājs izprasa Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrijas atzinumu, kuru ministrija dod divu nedēļu laikā. Piekrišana noformējama izziņas veidā, kuru paraksta pagasta padomes priekšsēdētājs. Izziņā norādāms arī darījuma rezultātā īpašumā iegūstamās zemes izmantošanas mērķis. Darījuma akts ir derīgs ierakstīšanai zemesgrāmatā tikai tad, ja tam ir pievienota minētā izziņa. Vienu izziņas eksemplāru pagasta pašvaldība triju dienu laikā pēc tā parakstīšanas nosūta Valsts zemes dienesta attiecīgajai nodaļai. Piekrišanas atteikumu darījuma pusēm ir tiesības pārsūdzēt tiesā.

(3) Bijušajiem zemes īpašniekiem vai viņu mantiniekiem, kuri zemi pieprasījuši līdz 1991. gada 20. jūnijam un kuri reģistrēti atsevišķā neapmierināto zemes pieprasījumu reģistrā, ir zemes pirmpirkuma tiesības uz to zemi, uz kuru īpašuma tiesības viņiem netika atjaunotas.

31. pants informācijas publicēšana par noslēgtajiem darījumiem

Par darījumiem, kuru rezultātā nekustamo īpašumu ieguvušas šā likuma 28. panta pirmās daļas trešā punkta b) apakšpunktā un otrajā daļā minētās personas, Tieslietu ministrija ne retāk kā divas reizes gadā publicē laikrakstā “Latvijas Vēstnesis” informāciju, kurā norāda šādu īpašumu apmēru, kadastrālo vērtību, to īpatsvaru rajonos un citus Ministru kabineta noteiktos rādītājus.

Cerams, ka šā panta noteikumi tiks veiksmīgi realizēti un interesenti regulāri varēs saņemt informāciju par zemes tirgus aktivitātēm Latvijā. Acīmredzot Tieslietu ministrijai ir jāparūpējas tikai par attiecīgas informācijas nodrošinājumu.

32. pants Zemes īpašuma tiesību saglabāšana vai izbeigšana fiziskajām personām, kuras zemi ieguvušas īpašumā mantošanas ceļā

Ja fiziskā persona, kas nav Latvijas Republikas pilsonis, iegūst zemi īpašumā mantošanas ceļā, šai personai mēneša laikā zemes īpašuma tiesību turpmākai saglabāšanai ir jāsaņem pagasta padomes priekšsēdētāja piekrišana šā likuma 30. pantā noteiktajā kārtībā. Iesniegumam pievienojams tiesas spriedums par apstiprināšanu mantojuma tiesībās vai testaments ar atzīmi par tā stāšanos likumīgā spēkā. Ja, ievērojot šā likuma 29. pantā minētos ierobežojumus, pagasta padomes priekšsēdētājs savu piekrišanu nedod, zemes īpašums divu gadu laikā ir jāatsavina.

Neatsavinātā zemes īpašuma turpmākās izmantošanas un atsavināšanas kārtību nosaka Ministru kabinets.

Tā ir diezgan interesanta situācija, kad vara, pasludinot sevi par brīvu un demokrātisku varu, ierobežo cilvēka tiesības mantot, turklāt noteicējs — “piekrišanas devējs” — šādā reizē atkal ir pagasta padomes priekšsēdētājs vienpersoniski.

Kāpēc Civillikuma Mantojuma tiesību daļā netika iekļautas šādas normas? Varbūt tomēr vajadzētu ķerties pie Civillikuma un noteikt, kā pareizi un kam var novēlēt zemi ar testamentu? Pēc tam nāks nākamā Saeima un atkal mainīs nepieciešamos likumus pēc savas gaumes un saprašanas.

33. pants Fizisko un juridisko personu zemes īpašuma tiesību saglabāšana vai izbeigšana

Ja šā likuma 28. panta pirmās daļas 3. punktā minēto statūtsabiedrību pamatkapitālā notikušas izmaiņas, kā rezultātā statūtsabiedrība vairs neatbilst šā likuma 28. panta pirmās daļas 3.punkta nosacījumiem, šai statūtsabiedrībai zemes īpašuma turpmākai saglabāšanai mēneša laikā ir jāsaņem pagasta padomes priekšsēdētāja piekrišana šā likuma 30. pantā noteiktajā kārtībā. Ja pagasta padomes priekšsēdētājs piekrišanu nedod, juridiskās personas pienākums ir divu gadu laikā zemes īpašumu atsavināt.

Ja šā likuma 28. panta otrajā daļā minētās fiziskās vai juridiskās personas darījumu rezultātā iegūto zemes īpašumu neizmanto norādītiem mērķiem, šāds īpašums divu gadu laikā ir jāatsavina.

Neatsavinātā zemes īpašuma turpmākas izmantošanas un atsavināšanas kārtību nosaka Ministru kabinets.

Par statūtsabiedrību pamatkapitāla sastāva izmaiņām raksta sākumā mazliet izteicos. 33. pants dod iespējas pagasta padomes priekšsēdētājam “dot piekrišanu” faktiski neierobežoti. Jautājums ir — uz kādiem “argumentiem” pamatojoties pagasta padomes priekšsēdētājs dos piekrišanu un uz kādiem nedos.

Likumā “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” grozījumi Saeimā vēl nav pieņemti tāpēc juridiskajām personām, kas vēlas pirkt zemi pilsētās, šie pirkuma līgumi jāsaskaņo ar Centrālo zemes komisiju.

Saskaņā ar minētajos likumos noteikto kārtību, kādā jāizskata juridisko personu darījumi ar zemi, Centrālajā zemes komisijā ir izveidota speciāla darba grupa, kas nodarbojas ar šo darījumu izskatīšanu, un, pamatojoties uz šās grupas lēmumu, Centrālā zemes komisija ir pieņēmusi lēmumus par darījumu akceptēšanu vai apturēšanu.

Centrālajai zemes komisijai saskaņā ar likuma “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” 24. pantu ir tiesības 20 dienu laikā no pirkuma līguma saņemšanas dienas apturēt pirkuma līguma galīgo noslēgšanu, ja nav ievērotas šā likuma prasības.

Būtiska atšķirība no prasībām likumā “Par zemes privatizāciju lauku apvidos” ir tā, ka pilsētās zemi var pirkt uzņēmējsabiedrības, bet laukos likums atļāva zemi pirkt juridiskajām personām vispār, nenosakot tieši kādām juridiskajām personām. Līdz ar to daudzas juridiskās personas, kas nav uzņēmējsabiedrības, nav varējušas realizēt zemes pirkuma tiesības.

Juridiskajām personām Centrālajā zemes komisijā jāiesniedz šādi dokumenti:

1) zemes pirkuma līgums,

2) pērkamās zemes īpašnieka Zemesgrāmatu akts un robežu plāns,

3) pērkamās zemes robežu plāns,

4) izziņa no Latvijas uzņēmumu reģistra par to, kāds ir uzņēmējsabiedrības pamatkapitāls un kāda daļa no tā pieder LR pilsoņiem,

5) nekustamā īpašuma vērtēšanas biroja izziņa par ēkām un būvēm, kas atrodas uz pērkamās zemes,

6) izziņa no pašvaldības par ēku un būvju piederību uz pērkamās zemes, kā arī par to, kā šīs ēkas un būves iegūtas,

7) pašvaldību lēmums par pērkamās zemes izmantošanas mērķi un tās platību,

8) pašvaldības atteikums no zemes pirmpirkuma tiesībām,

9) valsts nekustamā īpašuma aģentūras atteikums no zemes pirmpirkuma tiesībām.

Izskatot darījumus, kuros zemi pērk ārvalstu juridiskā persona, tiek pārbaudīts, vai tās ir no valstīm, ar kurām Latvijas Republika noslēgusi līgumus par ārvalstu investīciju veicināšanu un aizsardzību.

Formāli, ar Ministru kabineta vai Saeimas lēmumu vai likumu paziņojot, ka ar zināmu datumu sāksies brīvais zemes tirgus, nav iespējams pat šo tirgu aktivizēt tādēļ vien, ka nav ekonomisko priekšnosacījumu tā aktivizācijai. Lai varētu pārdot, ir jābūt vismaz diviem nosacījumiem: jābūt precei, kuru var pārdot, un ir jābūt vissvarīgākajam — tirgus pieprasījumam.

Zemes pieprasījums lauku apvidos pieaugs tikai pēc ekonomikas augšupejas, kad zeme, tās kopšana dos zemniekam augļus, ar kuriem viņš varēs nodrošināt sev un savai ģimenei cilvēka cienīgu iztiku, varēs algot darba spēku, radīt kapitāla uzkrājumus. Tikai ar šādiem nosacījumiem pieaugs pieprasījums pēc zemes, līdz ar to reāli sāks darboties zemes tirgus.

---

Privatizācijas aģentūras viedoklis: privatizācijas temps saglabājas

Tā kārtējā Privatizācijas aģentūras preses konferencē secināja ģenerāldirektora vietas izpildītājs Arvis Freibergs. 15. martā rīkotajā izsolē pārdoti sešu uzņēmumu - Valsts akciju sabiedrības “Olaines kūdra”, likvidētās valsts metālizstrādājumu rūpnīcas “Liepāja” objekta nr.1 - SIA “Ratiņš” nomātā valsts manta, Valsts Rīgas eksperimentālās mehanizācijas līdzekļu rūpnīcas, Ventspils valsts 7. dzelzsbetona konstrukciju rūpnīcas, Latvijas valsts zinātniskās ražošanas firmas “Energotehnikas speciālais konstruktoru birojs” un Valsts kombināta “Sarma” objekta nr.1 - ražotnes, Rīgā, Elijas ielā 21 - kontrolpaketes. Apstiprināti arī 31 uzņēmuma privatizācijas noteikumi.

Notiek sarunas arī ar “Latvijas gāzes” potenciālajiem investoriem. Tāpat turpinās darbs Latvenergo un Ventspils naftas privatizācijā . Sevišķu interesi klātesošajos izraisīja jautājums par Krājbankas privatizācijas gaitu. Patlaban sagatavoti otrās kārtas privatizācijas noteikumi. Kad noteikumi tiks pieņemti, tad būs iespējams Krājbankas akcijas iegādāties par sertifikātiem. Bankas darbiniekiem uz akciju iegādi būs vēl jāpagaida līdz rudenim. Valsts rīcībā paliek 51 procents akciju. Tās var tikt pārdotas tikai pēc Ministru kabineta lēmuma pieņemšanas.

Latvijas Centrālā depozitārija prezidents Mārtiņš Rikšis iepazīstināja ar noteikumiem, kas jāievēro, darbojoties vērtspapīru tirgū. Patlaban nereti mēdz būt gadījumi, kad cilvēki tiek apkrāpti, jo nav pareizi noformējuši dokumentus. Jāatceras, ka vērtspapīru konts atverams licencētā bankā vai brokeru sabiedrībā. Latvijā patlaban ir izsniegtas licences 19 bankām un 2 brokeru sabiedrībām. Ja operācijas nenotiek caur vērtspapīru kontu, tad pastāv risks zaudēt gan naudu, gan vērtspapīrus.

Arvis Freibergs iepazīstināja arī ar izmaņām PA struktūrā. Reorganizēts Tehniskais departaments, tas pārveidots par Kontroles departamentu. Šī departamenta funkcijās ietilps PA apstiprināto privatizācijas noteikumu un noslēgto valsts īpašuma objektu pirkuma līguma kontrole, tas veiks un organizēs pārbaudes privatizētajos valsts īpašuma objektos. PA kompetencē ietilpst privatizēto uzņēmumu pārraudzība trīs gadus pēc to nodošanas privatizācijā. Aģentūra saglabā atpakaļpirkuma un pirmpirkuma tiesības.

22. martā Privatizācijas aģentūrā notika Valsts akciju sabiedrības “Līgatnes papīrfabrika” kontrolpaketes izsole.

Ingrīda Rumbēna,

“LV” nozares redaktore

---

Prasme nāk ar gadiem

Dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības “Augstskola” pieredze dzīvojamo māju apsaimniekošanā un sadzīves organizēšanā

Laimdota Šnīdere, sabiedrības “Augstskola” valdes priekšsēdētāja — “Latvijas Vēstnesim”

Dzīvokļu īpašnieku kooperatīvā sabiedrība “Augstskola” dibināta 1993.gada 8.februārī Latvijas Universitātē ar mērķi organizēt dzīvokļu celtniecību LU personāla vajadzībām. Pirmās 160 dzīvokļu 119.sērijas dzīvojamās mājas celtniecību Ozolciema ielā 24, 1. korp., pabeidzām 1994.gada augustā, otro — 40 dzīvokļu māju — 1995.gada septembrī. Pašlaik ekspluatācijā tiek nodota 80 dzīvokļu mājas viena sekcija Ozolciema ielā 22, 2. korpusā.

Lēti uzcelt izdevās tikai pirmo māju Ozolciema ielā 24, k.1, kur dzīvokļa kopējās platības viena kvadrātmetra cena bija zem Ls 60. Taču arī šīs izmaksas nebija pieņemamas daudziem kooperatīvās sabiedrības biedriem, jo izglītības darbinieku atalgojuma līmenis sabiedrībā ir vispārzināms. 1994.gadā “Augstskola” noslēdza sadarbības līgumu ar “Latvijas Krājbanku”, kura ietvaros vairāk nekā trīsdesmit dzīvokļu īpašnieku saņēma kredītus uz pieciem gadiem dzīvokļu celtniecībai. Apmēram tikpat sabiedrības biedru ir saņēmuši Rīgas Domes aizdevumus dzīvokļu celtniecībai, kas ir ar īpaši zemiem procentiem — 6 procenti gadā no aizdevuma summas. 1996.gada 1.oktobrī ir noslēgts “Augstskolas” sadarbības līgums ar “Latvijas Unibanku”, kas paredz kredītus dzīvokļu celtniecībai uz termiņu līdz desmit gadiem. Visos gadījumos ieķīlāts tiek privatizētais kooperatīvais dzīvoklis un kooperatīvā sabiedrība pilda galvinieka pienākumus.

Pašlaik jaunceļamo dzīvokļu kopējās platības viena kvadrātmetra cena ir Ls 120(130, kas ir ievērojami vairāk nekā Rīgā esošais dzīvokļu cenu līmenis. Nepabeigtos celtniecības objektus Ozolciema ielā 22, 1. un 2. korp., “Augstskola” ir nopirkusi no Rīgas Domes, maksājot Ls 36 par dzīvokļa kopējās platības kvadrātmetru, atlikušo summu veido celtniecības pabeigšanas izmaksas. Lai varētu konkurēt dzīvokļu tirgū, tiek veikti speciāli pasākumi siltumenerģijas patēriņa samazināšanā, teritorijas labiekārtošanā un automašīnu apsardzē.

Dzīvojamo māju ekspluatācija (vai apsaimniekošana).

1994.gada septembrī sākām organizēt pirmās uzceltās mājas ekspluatāciju. Tā bija tikai viena, lai arī 160 dzīvokļu māja, un vienas mājas ekspluatācijas organizēšana nav ekonomiski izdevīga. Taču mūsu izvēli noteica divi apstākļi:

• tīri praktiski valdes locekļus fiziķus interesēja siltumenerģijas patēriņš un ekonomijas iespējas,

• neapmierināja līdzīgu māju koplietošanas telpu uzturēšanas tradīcijas.

Ekspluatācijas maksājumu princips kooperatīvai sabiedrībai piederošā mājā ir kopējo izdevumu (saskaņā ar noslēgtajiem līgumiem) sadale proporcionāli dzīvokļa platībai. Dzīvoklī dzīvojošo cilvēku (pierakstīto vai nepierakstīto) skaits nevienā maksājumā netiek ņemts vērā.

Pašlaik “Augstskola” veic piecu māju ekspluatācijas organizēšanu, četras no tām ir 119.sērijas dzīvojamās mājas, viena — 602.sērijas dzīvojamā māja. Tālāk minētie maksājumu piemēri attiecas uz 119.sērijas dzīvojamām mājām, kuru dzīvokļu platības ir relatīvi lielas, piemēram, vienistabas dzīvoklis — 43 m2, divistabu — 58 m2, trīsistabu — 75 m2, četristabu dzīvoklis — 89 m2.

1997.gada janvārī rēķinos dzīvokļu īpašniekiem bija šādas pozīcijas:

• ekspluatācijas izdevumi — Ls/m2 0,03,

• atkritumu izvešana — Ls/m2 0,009,

• liftu tehniskā apkope — Ls/m2 0,008,

• ūdens un kanalizācija — Ls/m2 0,035, ja dzīvoklī nav aukstā ūdens patēriņa skaitītāju, Ls/m3 0,30 — ja ir aukstā ūdens patēriņa skaitītāji (tad ir atsevišķa maksājumu grāmatiņa),

• ārdurvju koda atslēgas tehniskā apkope — Ls 0,35 katram dzīvoklim,

• personāla darba algas — Ls/m2 0,075,

• apkure,

• karstā ūdens apgāde.

Pēdējie trīs maksājumu veidi acīmredzot prasa speciālu komentāru.

Personāls, kuram “Augstskolas” dzīvokļu īpašnieki maksā algu, ir šāds:

• sētnieki 119.sērijas mājās ir divi (viens atbild par iekštelpu un liftu tīrību, otrs — par teritorijas uzturēšanu atbilstošā kārtībā);

• mājas meistars, kas veic sīko remontu santehniskās sistēmās gan pēc iepriekšēja izsaukuma, gan avāriju gadījumos;

• elektriķis pusslodzē;

• kasiere;

• grāmatvede;

• inženieredispečere, kas atbild par visu tehnisko sistēmu normālu darbu, pieņem avāriju un remontu pieteikumus noteiktās pieņemamās stundās kooperatīvās sabiedrības kantorī, kā arī izmantojot sakaru sistēmu ziņojumu saņemšanai — peidžeri (lieki piebilst, ka “Augstskolas” inženiere arī ir ar augstāko izglītību — RTU absolvente);

• valdes priekšsēdētāja.

Sezonas laikā “Augstskola” nodarbina arī dārznieku.

Siltumenerģijas patēriņš apkurei un karstā ūdens apgāde “Augstskolai” ir īpašs temats. Jau 1994.gada vasarā pirmajā ekspluatējamajā mājā Ozolciema ielā 24, k.1, tika uzstādīti siltumenerģijas patēriņa skaitītāji katrā mājas sekcijā, ar karsto ūdeni piegādātās siltumenerģijas patēriņa skaitītāji mājā kopā un plūsmas skaitītāji katrā karstā ūdens pievadā dzīvoklī.

1995.gada septembrī tika nodota ekspluatācijā 40 dzīvokļu māja Ozolciema ielā 22, k.1, kurā kopā ar apkurei patērētās siltumenerģijas skaitītāju ir uzstādīts arī patēriņa automātiskais regulators atkarībā no mājas fasāžu un dzīvokļu temperatūrām. Šajā mājā veikta arī visu logu siltināšana celtniecības laikā.

Siltumenerģijas patēriņš apkures sezonā dzīvojamā mājā Ozolciema ielā 24, k.1, ir šāds:

• 1994./95.gada sezonā — 0,10 Gcal/m2,

• 1995./96.gada sezonā — 0,12 Gcal/m2,

• 1996./97.gada sezonā (līdz 01.03.) — 0,072 Gcal/m2.

Taču šie skaitļi, lai arī tika veikti elementārie pasākumi siltumenerģijas taupīšanai un siltummezglu regulēšanai, neliecina par sasniegumiem, drīzāk par ciešanām. Mazais patēriņš 1994./95.gadā un 1995./96.gadā vairāk izskaidrojams ar siltumenerģijas piegādes kvalitāti (siltumnesēja temperatūras). Tikai “Rīgas siltuma” noslēgtajos līgumos no 1996.gada 1.maija ir paredzēta piegādātāja atbildība par siltumenerģijas kvalitāti un var teikt, ka pašlaik piegādes kvalitātes normas arī tiek apmierinoši ievērotas. Taču katrai parādībai ir arī savas pozitīvās puses — fakts, ka 1995./96.gada sezonā vidējas temperatūras dzīvokļos bija 16 0C, palīdzēja arī kooperatīvās sabiedrības biedriem (ne tikai valdei) izšķirties par siltināšanas pasākumu veikšanu. 1996.gada vasarā mājās Ozolciema ielā 22, k.1, un Ozolciema ielā 24, k.1, tika veikta starppaneļu šuvju hermetizācija. Šajā apkures sezonā sūdzības par zemo temperatūru ir tikai atsevišķos gadījumos. Taču četros no diviem simtiem dzīvokļu ir parādījies pelējums, kas netika novērots iepriekš. Jāatzīmē, ka daudzi dzīvokļu īpašnieki ari paši ir siltinājuši logus. Rezultātā šajā apkures sezonā dzīvokļu vidējās temperatūras ir 18—19 0C, tajā pašā laikā siltumenerģijas patēriņš samazinājies par 4 procentiem salīdzinājumā ar analogiem apstākļiem (āra gaisa temperatūras) iepriekšējās sezonās.

Karstā ūdens apgādē vairāk metodiskas nekā tehniskas problēmas DzĪKS “Augstskola” parādījušās no 1996.gada 1.maija, kad ar “Rīgas siltumu” jānorēķinās nevis par patērēto karstā ūdens daudzumu (kubikmetriem), bet par kopējo siltumenerģijas daudzumu Gcal, kas piegādāts ar karsto ūdeni. Rezultātā maksa par patērēto karsto ūdeni ir 0,85 Ls/m3, vēl jāpieskaita Ls 0,30 par ūdens piegādi un kanalizāciju, tātad kopā Ls 1,15 par vienu kubikmetru. Taču maksa par siltumenerģijas zudumiem karstā ūdens cirkulācijas dēļ, kas izpaužas arī kā vannas istabas apsilde ar dvieļu žāvētāju, ir Ls 3 – 5 vienam dzīvoklim.

Gan jēdzieni “siltumenerģijas zudumi karstā ūdens cirkulācijas dēļ”, “dvieļu žāvētājs”, gan arī maksājuma lielums, kas vidēji četras reizes atšķiras no līdzšinējiem priekšstatiem (skat. “Metodika norēķiniem ar Rīgas pašvaldības dzīvojamā fonda ēku dzīvokļu īrniekiem, kuri atsakās no karstā ūdens piegādes vai ir prombūtnē, kā arī īrniekiem, kuru dzīvokļos ir uzstādīti karstā ūdens skaitītāji”, kas apstiprināta ar Rīgas Domes 1996.gada 22.oktobra lēmumu Nr.3999), izraisīja lielu neizpratni “Augstskolas” biedros. Aktīvākie dzīvokļu īpašnieki izveidoja komisiju, kas pārbaudīja gan iepriekšējo divu apkures sezonu skaitītāju rādījumu nolasījumus, gan apmaksas aprēķina metodiku, gan apmaksas atbilstību piegādātāju piestādītajiem rēķiniem. Diemžēl komisiju darbība nesamazina objektīvos siltuma zudumus ne karstā ūdens apgādes sistēmā, ne no nesiltinātiem logiem, taču varbūt palīdz dzīvokļa īpašniekam labāk saprast savu īpašumu — dzīvokli.

Kooperatīva “Augstskola” valde ir lūgusi organizācijas, kas saistītas ar siltumenerģijas piegādes problēmu risināšanu — LR Energoapgādes regulēšanas padomi, Latvijas Enerģētikas aģentūru un “Rīgas siltumu”— novērtēt siltumenerģijas zudumu karstā ūdens cirkulācijas dēļ objektīvo vai subjektīvo raksturu “Augstskolas” mājās.

Viena no problēmām siltumenerģijas piegādē apkurei ir tā, ka dzīvokļa īpašnieks nevar regulēt savu patēriņu. Mēdz gadīties pārkurināšana līdz 24 – 26 °C, gaumes var būt dažādas un beidzot arī materiālās iespējas varētu piespiest ierobežot siltumenerģijas patēriņu. Ja sabiedriskās telpās termoregulatori radiatoriem un konvektoriem vairs nav jaunums, tad sērijveida māju dzīvokļos šajā sezonā šāda regulācija ir tikai vienā pašvaldības 119.sērijas mājā Deglava ielā 108, k.4.

“Augstskolas” jaunceļamā 119.sērijas dzīvojamā mājā Ozolciema ielā 22, k.2, pašlaik tiek veikti apkures sistēmas pārbūves darbi un tiek uzstādīti dāņu firmas “Danfoss” termoregulatori un relatīvā siltumenerģijas patēriņa uzskaites sistēma (katram konvektoram). Nākošā gada apkures sistēmā šīs mājas dzīvokļu īpašnieki varēs paši regulēt siltumenerģijas patēriņu savā dzīvoklī un arī maksāt tikai par izmantoto.

Četru gadu pieredze dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības valdes priekšsēdētājas amatā cilvēku, kas agrāk pilnīgi nebija saskāries ne ar dzīvokļu celtniecību, ne ar dzīvojamo māju ekspluatāciju, rosina uz šādām pārdomām.

Dzīvokļa īpašniekam ir beidzot jāsaprot, ka viņš ir īpašnieks ar tiesībām un pienākumiem, un jānovērtē savas vēlmes un iespējas.

Ja dzīvokļa īpašnieka iespējas to atļauj, tad ir jāpārceļas uz labāku dzīvokli vai privātmāju.

Ja iespējas liek dzīvot pašlaik piederošā vai privatizējamā dzīvoklī, tad šī dzīve jāiekārto pēc iespējas ērtāk:

• jānovērtē sava dzīvokļa stāvoklis un šī stāvokļa attīstība (arī siltumenerģijas saglabāšanas aspekti);

• jānovērtē savas mājas stāvoklis — siltumenerģijas patēriņš, jumtu, inženiertīklu stāvoklis un mērķtiecīgi jāplāno kapitālie remonti;

• jāsakārto mājas vizuālais izskats, īpaši jau māju ieejas durvis un vide ap māju, kas atsevišķos gadījumos nemaz neprasa lielus līdzekļu ieguldījumus.

Ēka Valdeķu ielā 65

Kooperatīva mājas Ozolciema ielā

Foto: Atis Ieviņš

---

Nekustamais īpašums un likumdošana

Likums un nekustamais īpašums

Vitolds Peipiņš, Latvijas Nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociācijas prezidents

Ir pagājuši gandrīz seši gadi, kopš 1990. gada 4. maijā LPSR AP pieņēma deklarāciju “Par neatkarības atjaunošanu”. Bet šajā laikā nav atrisināti daudzi jautājumi, kas regulētu nekustamā īpašuma apsaimniekošanu Latvijā.

Nekustamie īpašumi, konkrēti — daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, atrodas konkrētā administratīvā teritorijā, tas ir, Latvijas Republikā. Latvijas Republikas valdība ar likumdošanas normām nosaka kārtību, kā noris visi sabiedriski procesi sabiedrībā.

Likums ir līdzeklis, ar kura palīdzību tiek vadīta sabiedrība, tas ir sabiedriski ekonomisko procesu regulētājs, tas ir veids, kā tiek atrisināti interešu konflikti. Likums, kontrolējot cilvēku uzvedību, vairo iespēju paredzēt pilsoņu, juridisko personu un valsts institūciju savstarpējo reakciju.

Skaidram un drošam likumam, kuru ciena sabiedrība, ir vidutāja loma starp valsti un tās pilsoņiem.

Likums, kas sargā pilsoņus no valsts institūciju patvaļas un valsti no dažādām pilsoņu darbībām, ir normatīvs starpnieks starp valsti un sabiedrību.

Tiesiska valsts ir tāda valsts, kura valda atbilstoši likumiem un likuma saturam. Likuma vara ir ne tikai konstitucionāls princips vai vērtība, kuru izsaka citi tiesiskie priekšraksti, bet arī faktiskais stāvoklis.

Bet ko darīt, ja valstī, kur notiek demokrātiskās attīstības procesi, tiek īstenota nekustamā īpašuma konversācijas programma, nav likumu, nav normatīvās likumdošanas bāzes, kas regulētu nekustamā īpašuma apsaimniekošanas jautājumus visu veidu īpašumiem, nav izstrādāta nekustamā īpašuma apsaimniekošanas koncepcija, nav izstrādāta nekustamā īpašuma renovācijas (saglabāšanas) programma? Ko darīt, ja valsts institūcijas regulāri pārkāpj likumdošanas normas, kas ir domātas abām pusēm — valstij (pašvaldība, valsts truktūrvienības) un sabiedrībai?

Mājasgrāmatas

Līdz 1990. gadam viss nekustamais īpašums piederēja valstij un pašvaldībām. Pēc 1992. gada valstī sāka īstenot nekustamā īpašuma konversijas programmu, kuras ietvaros notika denacionalizācija un privatizācija. Radās jaunas nekustamā īpašuma īpašnieku kategorijas (fiziskās personas, apsaimniekošanas sabiedrības, sabiedriskās organizācijas utt.).

Visi šie vecie un jaunie īpašnieki tieši vai netieši saskaras ar dzīvojamās mājas mājasgrāmatu un tās kārtošanas procesu.

Kas ir mājasgrāmata? Mājasgrāmata ir stingrās uzskaites dokuments, kurā tiek ierakstīta informācija par dzīvojamās mājas īpašnieku, dzīvokļa īpašnieku, īrnieku, apakšīrnieku un viņa ģimenes locekļiem un bērniem, par dzīvokļa īpašumu. Mājasgrāmata ir vajadzīga, lai būtu stingra iedzīvotāju uzskaites kontrole. Šis dokuments ir vajadzīgs katrai dzīvojamai mājai un glabājas pie katra namīpašnieka.

Esošās mājasgrāmatas tika ieviestas 1975. gadā, kad LPSR atradās PSRS sastāvā un valsts pārgāja uz jaunu iedzīvotāju pasu sistēmu. Šajā laikā visi pierakstīšanas un izrakstīšanas pasākumi bija Iekšlietu ministrijas pārziņā, un šos procesus regulēja PSRS Iekšlietu ministrijas pavēle Nr. 0320 no 15.05.75. “Instrukcija par kārtību, kā tiek lietots “Nolikums par PSRS pasu sistēmu””. Pamatojoties uz šo dokumentu, mēs esam pārņēmuši esošo mājasgrāmatu vešanas sistēmu.

Tagad pie īpašniekiem var ieraudzīt divu veidu mājasgrāmatas: daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām tiek kārtotas kartīšu tipa mājasgrāmatas (formas 16; 17), fizisko personu namīpašniekiem iekārto žurnāla tipa mājasgrāmatas.

Tā kā valsts institūcijas sešu gadu laikā nav izdevušas nevienu reglamentējošu dokumentu, kas noteiktu vienādu kārtību mājasgrāmatu iekārtošanā, aizpildīšanā, glabāšanā un likvidēšanā, šis process valstī notiek haotiski. Viena pašvaldība šo jautājumu risina pareizi, cita — nepareizi, cita vispār nerisina. Tādā pašvaldībā kā Rīgas rajona padome, šī jautājuma risināšana nonāk līdz absurdam, majasgrāmata daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā tiek iekārtota uz katru dzīvokli atsevišķi.

Rīgas Dome savā administratīvajā teritorijā šo jautājumu risināšanai ir pieņēmusi Rīgas Domes lēmumu Nr. 1602, 09.05.95. un saistošos noteikumus Nr.23, 09.05.95. Iepazīstoties ar šiem dokumentiem, redzams, ka arī Latvijas lielākā pašvaldībā šis jautājums nav atrisināts. Rīgas Domes lēmumi ir saistoši tikai pašvaldībai piederošām dzīvojamām mājām, saistošie noteikumi Nr.23, kas ir sagatavoti piecos teikumos, nedod atbildes uz jautājumiem, kā vest mājasgrāmatas, kādi dokumenti papildus jākārto, kādi ir glabāšanas nosacījumi. Nav arī īpaši veiksmīgi izveidots grāmatas paraugs.

Joprojām nav skaidrības šajā jautājumā, kaut arī reglamentējošā dokumenta maketu iespējams izveidot viena mēneša laikā. Laikam jau neviena valsts institūcija nav ieinteresēta izstrādāt vienotu sistēmu.

Valsts un pašvaldības daudzdzīvokļu dzīvojamo māju privatizācija

Totālā privatizācija Latvijā ieiet savā nobeiguma posmā, kad tiek nodots privatizācijai valsts un pašvaldības dzīvojamais fonds. Šī procesa pamatā darbojas 1995. gadā pieņemtie likumi, “Likums par valsts un pašvaldības dzīvokļu privatizāciju” un “Likums par dzīvokļu īpašumu”. Šajos likumos ir ietvertas likumdošanas normas, kas paredz, ka viens no dzīvojamās mājas apsaimniekošanas veidiem ir dzīvokļu īpašnieku sabiedrības.

Izlasot pamatīgāk likumu “Par dzīvokļu īpašumu”, iepazīstamies ar kārtību, kā dibina dzīvokļu īpašumu, un ar dzīvokļa un dzīvokļa kopīpašuma jēdzienu. Likums nosaka dzīvokļa īpašnieka un viņa ģimenes locekļu tiesības, pienākumus un atbildību, kā arī to, kādā veidā var apsaimniekot šo dzīvokļa īpašumu un tam atbilstošu kopīpašumu daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā.

Pirmkārt, šis likums rada jaunu uzņēmējdarbības veidu, kurš nav reglamentēts likumā “Par uzņēmējdarbību”. Otrkārt, tas parāda tikai šī jaunā uzņēmējdarbības veida specifiskās prasības un atšķirības no pārējiem uzņēmējdarbības veidiem.

Tātad sabiedrības ir uzņēmējdarbības veids, kur pēc dzīvokļu īpašnieku vēlēšanās apvienoties un tiesību rīkoties ar savu īpašumu pamata ir izveidota juridiska organizācija ar mērķi apsaimniekot savu daudzdzīvokļu māju (dzīvokļa īpašumam atbilstošo kopīpašuma daļu).

Sabiedrībām ir jādarbojas saskaņā ar likumu “Par uzņēmējdarbību”, kas nosaka uzņēmējdarbības vispārējos principus LR, pamatojoties uz īpašuma formu daudzveidību. Likums nosaka uzņēmējdarbības subjektus, to dibināšanas, veidošanas un reģistrēšanas galvenos principus.

Grūti saprast, kāpēc nav vēl veikti nekādi grozījumi LR likumdošanā, kas juridiski atzītu šo uzņēmējdarbības veidu, noteiktu tā vietu starp pārējiem uzņēmējdarbības veidiem.

Sakarā ar to, ka grozījumi nav veikti (saskaņā ar LR likumu “Par dzīvokļu īpašumu”) pagaidām nav iespējams privatizēt nevienu no pašvaldības dzīvojamām mājām, jo likums paredz veidot tikai dzīvokļu īpašnieku sabiedrības un ne ko citu.

Vadoties pēc likuma “Par dzīvokļa īpašumu” normām, sabiedrības darbība balstīsies uz statūtiem. Tātad no likuma “Par uzņēmējdarbību” viedokļa sabiedrībām ir jābūt iekļautām statūtsabiedrību kategorijā. Šajā kategorijā esošo statūtsabiedrību (SIA, paju, akciju, kooperatīvās) pamatā ir tā saucamais jumta likums, kas reglamentē statūtsabiedrību dibināšanas, darbības, reorganizācijas un likvidēšanās pamatprincipus. Tas ir uzņēmējdarbības veidošanās pamatprincips: katras uzņēmējdarbības pamatā ir konkrēts likums, šimbrīžam tā nav jauna norma, bet to nosaka LR likumdošana, Jāatceras, ka sabiedrības veidosies dzīvojamās mājas, kas atrodas LR teritorijā, tāpēc valdība ir morāli atbildīga par visiem procesiem, kādi veidosies sabiedrībās. Atbildību regulē LR likumdošana, nosakot stingras robežas šiem procesiem. Šim likumam ir jānosaka, kādā veidā dibinās sabiedrības, kādi ir priekšnoteikumi, kādi sabiedrības darbības principi, kāds statūtu kapitāls, kā veidojas statūtkapitāls, kā notiek reorganizācija vai likvidēšana.

Uz šiem jautājumiem varētu atbildēt tikai likums par dzīvokļu īpašnieku sabiedrībām, kuram būtu likuma spēks.

Un atkal kādam ir jāprasa: kur ir palicis šis likums, kad tas beidzot būs, un vai kādu no valsts institūcijām vispār interesē jautājumi, kā iedzīvotāji paši apsaimniekos savu dzīvojamo māju?

Rodas iespaids, ka valstij svarīgākais ir jebkuriem līdzekļiem ātrāk privatizēt dzīvojamo fondu, lai visu atbildību par piecdesmit gadu ilgo apsaimniekošanas procesu noveltu uz iedzīvotāju pleciem.

Denacionalizācijas process

Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju denacinalizācijas process Latvijā rit jau no 1991. gada. Namīpašniekiem tiek atjaunotas to likumīgās tiesības, tiek atdots viņiem savā laikā nelikumīgi atsavinātais nekustamais īpašums. Diemžēl jāsaka, daļa namīpašnieku šim procesam morāli vēl nav nobriedusi.

Namīpašnieks, kurš pirms 1990. gada nemaz sapņot nevarēja, ka atgūs atpakaļ savus namīpašumus, ir piemirsis, kas ir atguvis šo īpašumu, ka viņš dzīvo Latvijas Republikā un viņam, tāpat kā pārējiem pilsoņiem, ir jāciena un jāievēro LR likumdošanas normas.

Rezultātā namīpašnieks nav apmierināts ar esošā likuma normām un neievēro tā prasības. Tiek lietotas atļautas un neatļautas metodes, lai namīpašnieks varētu diktēt savas mājas dzīvokļu īrniekiem savus noteikumus, un namīpašumu īrnieki ir neaizsargāti namīpašnieka priekšā.

Kat arī denacionalizācija valstī notiek kopš 1991. gada, valsts un valsts institūcijas šim procesam nav gatavas. Nav likumdošanas normu, kas reglamentētu denacionalizēto namīpašnieku un īrnieku savstarpējās attiecības, nav stingri noteikti īpašnieku pienākumi, tiesības un atbildība par normu neievērošanu attiecībā uz īrniekiem.

Daudzi vadošie politiķi un saimnieciskie darbinieki nosoda šādu situāciju, taču neviena valstiska institūcija, kurai būtu jāveic normatīvo dokumentu izstrāde, neko šai lietā nedara.

Uzskaitījumu varētu turpināt ilgi. Aprakstīt varētu gan pašvaldību nelikumīgo apsaimniekošanas izdevumu uzspiešanu dzīvokļu īpašniekiem līdz dzīvojamās mājas privatizācijai, gan nepamatoto pašvaldības izpildinstitūciju (namu pārvalžu) nelikumīgo rīcību, kad netiek pieņemti attaisnojoši dokumenti par prombūtnes laiku, veicot īres maksas pārrēķinu, gan...

Kopumā aplūkojot situāciju nav skaidrs: vai tā ir ilūzija, ka mēs dzīvojam tiesiskā valstī, vai mēs patiešām dzīvojam valstī, kur likumdošanas normas ir jāciena vienai pusei un otrai pusei.