PRIVATIZĀCIJAS VĒSTNESIS Nr. 8

Dzīvokļu privatizācija

un pašvaldību finanses

Dr. Māris Pūķis, Latvijas pašvaldību savienības konsultants

Lēmumu pieņemšanas vide

Dzīvokļu saimniecības izveidošana un uzturēšana, komunālo pakalpojumu organizēšana pieder pie pašvaldību pastāvīgajām, likumā noteiktajām funkcijām. Pašvaldības ir lielākais namīpašnieks, kurš jau ir uzsācis namīpašumu privatizāciju, un gatavojas turpmāk to veikt daudz straujākā tempā. Šai procesā darbojas gan sociālie, gan finansiālie faktori, to lielā mērā regulē Saeimā un pašvaldībās ievēlēto tautas priekšstāvju politiskā griba.

Dzīvokļu privatizācija šodien ir valsts politikas sastāvdaļa. Ekonomikas ministrijas pārraudzībā darbojas Centrālā dzīvojamo māju privatizācijas komisija. Centrālā valdība savas nodomātās darbības plānos raksta kontrolskaitļus - kādu procentu no dzīvojamā fonda katru gadu privatizēt.

Pašvaldību vai valsts īpašumā esošas mājas iedzīvotāji ir ieguvuši tiesības paātrinātā kārtā privatizēt atsevišķus dzīvokļus. Vienīgais, kas kavē — īrnieku lielākajai daļai trūkst motivācijas, kādēļ tas būtu jādara. Iegūstot dzīvokli īpašumā, veidojas reāli draudi, ka maksājumi mājas apsaimniekotājam ievērojami pieaugs. Tādēļ pašreizējos apstākļos tikai īpaši apstākļi — mantojuma jautājumi, vēlme izmantot dzīvokli kā ķīlu un tamlīdzīgi. var būt patiess ekonomiskais pamats, lai iegūtu īpašumā dzīvokli.

Savukārt pašvaldībai ir pienākums veikt “ātro” privatizāciju līdz mājas un attiecīgās zemes reģistrācijai zemesgrāmatā. Faktori, kas atsaucas uz paātrinātās privatizācijas gaitu, ir īres maksas tarifi, pabalstu lielumi trūcīgajiem privāto dzīvokļu īpašniekiem. Pašvaldības spēj būtiski ietekmēt arī vispārējo privatizāciju, regulējot īpašumu un zemes reģistrācijas tempu. Lielākā daļa pašvaldību sevišķi nesteidzas. Kā galveno motīvu šim gausumam var minēt neskaidrību, kā pēc privatizācijas palīdzēt trūcīgajiem iedzīvotājiem, kur rast un no kādiem līdzekļiem apmaksāt likumā paredzētos sociālos dzīvokļus. Sasteidzot privatizāciju, var palikt bez sociālo dzīvokļu fondiem.

Šāda rīcība ir likumīga un atbilst pašvaldības būtībai. Tikai pildot valsts funkcijas. ir iespējami vienādi kampaņveida risinājumi. Pašvaldību galvenā atšķirība no valsts pārvaldes ir to dažādība - blakus esošās teritorijās var būt pilnīgi pretēji risinājumi. Deputāti ir tādi, kādus ir izvēlējušies teritorijas pilsoņi, un katrā teritorijā pilsoņu griba par vietējiem jautājumiem var būt krasi atšķirīga. Tāpēc valstij, lai paātrinātu privatizāciju, nepietiek pieņemt likumus un Ministru kabineta noteikumus - jārada apstākļi, lai privatizācija cilvēkiem kļūtu izdevīga.

Uzskati par

namsaimniecību atšķiras

Vēl šī gadsimta trīsdesmitajos gados Ņujorkā bagātas ģimenes par centrā un parku tuvumā esošiem dzīvokļiem maksāja desmitreiz mazāk, nekā trūcīgas ģimenes par daudz sliktākiem dzīvokļiem un daudz sliktākās vietās. Amerikāņu politiķi toreiz bija aizlieguši pārskatīt turpat vai gadsimtu vecus īres līgumus.

Nav daudz tādu nozaru, kur valsts vai pašvaldību iestādes dažādos laikos un dažādās valstīs tik lielā mērā būtu izdevušas ierobežojošus saistošos noteikumus. Cilvēkam vajag jumtu virs galvas. Dzīvoklis ir pirmās nepieciešamības lieta, tādēļ “aizstāvēt” īrnieka intereses politiķiem ir izdevīgi visos laikos. Politiķi cenšas ieviest dzīvojamo platību “taisnīgu” sadali un “taisnīgus” īres noteikumus.

Dažādām cilvēku grupām par namsaimniecību ir dažādi viedokļi. Vairums pašvaldību un valsts māju iedzīvotāju uzskata, ka dzīvokli jāuztur no “sabiedriskā patēriņa” fondiem, ka valstij jārūpējas par lētu un labu dzīvokļu pieejamību. Saskaņā ar šo viedokli namsaimniecība ir labdarības (ja nams pieder privātam namsaimniekam) vai valsts palīdzības paveids.

Pavisam citos apstākļos atrodas dzīvokļu kooperatīvo statūtsabiedrību dalībnieki. Viņi ir maksājuši vienmēr, arī tagad viņiem jāmaksā ievērojami vairāk. Kad 1993./94.gada apkures sezonā Rīgas dome noteica siltumtarifu Ls 0,20 par kvadrātmetru, tad pašvaldība un kooperatīvi palika parādos siltumapgādes uzņēmumiem turpat vai 20 miljonus Ls vienā sezonā. Rīgas dome aizņēmās naudu bankā, lai segtu zaudējumus par pašvaldību namos dzīvojošajiem, taču neliekas ne zinis par kooperatīvu parādiem, kuri tāpat ir radušies pašvaldības lēmuma rezultātā.

Kooperatīvos dzīvojošie domā, ka namsaimniecība varētu būt kaut kas līdzīgs bezpeļņas nodzīvošanai. Par dzīvokli jāmaksā tikai tik daudz, lai to uzturētu. Laikā, kamēr māja sabruks, pašam jāsakrāj nauda jauna dzīvokļa iegādei.

Līdzīgos uzskatos nereti ir arī namu pārvalžu darbinieki. Viņi vēlētos saņemt vismaz tik daudz naudas, lai māju varētu uzturēt. Saskaņā ar šādu viedokli jaunu māju celtniecību jāveic kādreiz nākotnē un par nodokļu maksātāju (nevis īrnieku) naudu.

Atšķirīgi domā pašvaldību ekonomisti. Viņi zina, ka investīcijās namu celtniecībai valsts jau sen neiegulda nekādu naudu un arī nākotnē netaisās ieguldīt. Tādēļ viņu viedoklis - bezpeļņas uzņēmējdarbība. Atšķirībā no iepriekšējā viedokļa tas nozīmē, ka no īrniekiem jāsavāc arī līdzekļi jaunu namu uzcelšanai tad, kad vecajos dzīvot vairs nevarēs.

Pašvaldība neuztur namus peļņas dēļ, tomēr tā ir atbildīga, lai nami būtu. Arī novērojamās privatizācijas ieceres nemaina lietas būtību. Pašvaldībām vienalga būs nepieciešamas telpas sociālajiem dzīvokļiem.

Pavisam citādi uz namsaimniecību lūkojas privātais namīpašnieks. Viņam neienāk prātā, ka nams viņam pieder tādēļ, lai nodarbotos ar labdarību. Viņš vēlētos no sava īpašuma gūt peļņu, atbilstošu tādam samērā drošam kapitāla ieguldīšanas veidam kā namsaimniecība. Tā ir peļņa, kurai jābūt nedaudz lielākai par peļņu no ilgtermiņa depozīta bankā. No viņa viedokļa namsaimniecība ir uzņēmējdarbības paveids.

Ja namsaimniecība tiek atzīta par uzņēmējdarbību, tad likumos nevar būt diskriminācijas atkarībā no īpašuma formas. Tad privātais uzņēmējs un pašvaldība kļūst par konkurentiem, bet dzīvokļu uzturēšanu un jaunu māju celtniecību regulē tirgus. Tam nav nepieciešami budžeta līdzekļi. Budžeta līdzekļus jātērē tikai dzīvokļa pabalstiem trūcīgiem ļaudīm.

Ja namsaimniecība nekļūs par uzņēmējdarbību, tad jaunas mājas un labi dzīvokļi uz ilgiem laikiem paliks par luksusa preci. Bez nodokļu ieņēmumu iesaistīšanas sistēma nevarēs funkcionēt. Budžeta līdzekļus izmantos dzīvokļu subsidēšanai gan bagātajiem, gan trūcīgajiem ļaudīm.

Politiskā izvēle —

kādu grupu pārstāvēt ?

Kamēr Latvijā būs pašvaldības, tikmēr katra pašvaldība prioritātes noteiks atšķirīgi. Viena vairāk nostāsies privāto namīpašnieku pusē, radot apstākļus, lai namsaimniecība kļūtu izdevīga. Cita nostāsies īrnieku pusē - mēģinās uzturēt lielu un neracionālu, bet lētu pašvaldības namsaimniecību. Tā ir pašvaldību demokrātijas būtība - vēlētāji izvēlas, par ko balsot, kam uzticēt vietējās politikas lēmumus.

Pašvaldība nosaka prioritātes, darbodamās likumu ietvaros. Risinot katras grupas problēmas, tās arsenālā ir dažādas rīcības iespējas.

Pirmā grupa — īrnieki, kuri nemaksā un nemaksās. Lai varētu risināt izlikšanas jautājumus tiesā, īpašu uzmanību jāveltī tam, lai cilvēki vienkārši nenonāktu uz ielas. Tātad prioritātēm jābūt patveersmju iekārtošanai un uzturēšanai, bērnunamiem.

Otrā grupa — trūcīgie. Lai varētu risināt trūcīgo cilvēku problēmas, jānodrošina sociālie dzīvokļi. Par sociālajiem dzīvokļiem daļēji jāmaksā no budžeta. Šiem dzīvokļiem arī reāli jābūt - tātad visu dzīvojamo fondu nevar pakļaut privatizācijai.

Trešā grupa - īrnieki privātajā sektorā. Ja pašvaldība nostāsies šīs grupas pusē, tad tā pazeminās īres maksas griestus.

Ceturtā grupa - īres privātmāju īpašnieki. Lai šie īpašnieki varētu normāli pelnīt, pašvaldība paaugstinās īres maksas griestus un maksās kompensācijas trūcīgākajiem īrniekiem.

Piektā grupa — cilvēki, kas dzīvo pašu privatizētā dzīvoklī. Lai palīdzētu šai grupai, pašvaldība sekmēs kooperatīvo līgumsabiedrību veidošanu.

Sestā grupa — privātmāju īpašnieki. Šīs grupas interesēs ātrāk tiks sakārtotas zemesgrāmatas un straujāk notiks teritoriālplānošana.

Septītā grupa — neapdzīvojamo telpu nomnieki. Šīs grupas interesēs varētu notikt tarifu sabalansēšana, īres peļņas un nomas peļņas izlīdzināšana.

Alternatīvā izvēle —

kā risināt dzīvokļu problēmu

Iepriekšējā sadaļā mēs aplūkojām prioritātes — kāds risinājums izvirzās priekšplānā atkarībā no tā, kādu vēlētāju grupu pašvaldības politiķi vairāk pārstāv. Faktiski šī ir kompleksa problēma, kuru varētu analizēt divos variantos — kā dažādi dzīvokļu nodrošinājuma varianti ietekmē pārējos pienākumus un kā līdzekļus var pārgrupēt dzīvokļu kompleksa risinājumu iekšienē.

1.alternatīva:

Dzīvokļu privatizācijas izmaksas (kuras daļēji sedz arī paši dzīvokļu privatizētāji) veido tikai nelielu daļu no kopējā izmaksu kompleksa. Privatizācija nekādi nav atdalāma no īpašumtiesību sakārtošanas, jo pieaugs gan izmaksas (pamazām apstāsies totālās “nodzīvošanas” process, tātad iedzīvotājiem būs vairāk jāmaksā), gan būs jārisina visi saistītie jautājumi:

• no dzīvokļiem izliktajiem jānodrošina vismaz cita veida pajumte - patversmes, ēkas ar pazeminātu labiekārtotības pakāpi speciāli šādām ar tiesas spriedumu izliktām ģimenēm;

• jānodrošina vairāk vietas bērnu namos bērniem no izliktajām ģimenēm;

• jārūpējas par pietiekamu skaitu sociālo dzīvokļu (tātad katram no šādiem dzīvokļiem jādotē vairākas pašreizējās īres maksas);

• jāmaksā komunālo maksājumu kompensācijas (dzīvokļu pabalsti) trūcīgajām ģimenēm.

Dabiski, ka šādiem izdevumiem būs spēcīga opozīcija. Citu komiteju deputāti vēlēsies vai nu palielināt, vai nu vismaz saglabāt iepriekšējā līmenī izglītības, kultūras, sociālā bloka izdevumus (2.zīm.). Tā būs vietējo politiķu izvēles problēma - pabīdīt 2.zīmējumā robežu pa labi vai pa kreisi.

2.alternatīva:

Plānojot dažādus lēmumu pieņemšanas variantus, pašvaldības ekonomistam jāizvērtē izdevumu apjoms vienā un otrā variantā. Ja dzīvokļu privatizāciju “iesaldē”, tad jādotē visu neprivatizēto dzīvojamo fondu. Visbiežāk šādām dotācijām izmanto ieņēmumus no neapdzīvojamā fonda nomas.

Pat tajos gadījumos, kad dotācija it kā nenotiek (netiek grāmatvediski fiksēta), tas nozīmē amortizācijas iemaksu atlikšanu uz nenoteiktu periodu. Faktiski aktīvu vērtība pie šādas nedotēšanas samazinās, kas ir ekvivalenti tādas pat summas ikgadējam aizņēmumam bankā.

Ja dzīvokļu privatizāciju veicinās, tad parādīsies iepriekš minētās izmaksas privatizācijai, patversmju ierīkošanai un uzturēšanai, piemaksas sociālajiem dzīvokļiem un tamlīdzīgi (3.zīm.). Svarīgi, ka, salīdzinot ar esošo situāciju, tie visi būs papildus izdevumi, kuri nav segti līdz intensīvai privatizācijas uzsākšanai.

Dotācijas neprivatizētā dzīvojamā fonda uzturēšanai daļēji pieaugs neatkarīgi no pašvaldības patstāvīgās politikas. Šo izdevumu īpatnējo apjomu diktēs vidējais izdevumu temps valstī. Ja vienā teritorijā uzlabosies atkritumu izvešana, salabos un siltinās jumtus, ierīkos apkures un siltā ūdens plūsmu regulēšanu, tad tādu pašu līmeni vēlēsies arī kaimiņi. Pašvaldība būs spiesta šos standartus ievērot, lai nenostādītu sevi klajā opozīcijā vēlētājiem. Attiecīgi nāksies samazināt izdevumus kultūrai (vai kādai citai alternatīvai jomai).

Tarifu un īresmaksu politika

Kā jau iepriekš konstatējām, pašlaik namu vai atsevišķu dzīvokļu privatizācijai plašos apmēros nav īstas motivācijas. Tam ir divi iemesli:

• pirmkārt, cilvēkiem vēl ir kur dzīvot (salīdzinot ar vidējo maksātspēju, vidējā platība uz vienu cilvēku ir liela);

• otrkārt, valsts iejaukšanās rezultātā joprojām tiek uzturētas ekonomiski nepamatoti zemas cenas (namīpašnieks nevar pārdot īres tiesības par izdevīgu cenu tādēļ, ka turpat blakus pašvaldību mājā īres maksa ir mākslīgi pazemināta).

Līdz šim aprēķinā tika iekļautas tikai uzturēšanas izmaksas un nodokļi. (4.zīm.). Pie tam nodokļu atbrīvojumi bija paredzēti tikai attiecībā uz maksājumu administrēšanu, bet ne pārējām izmaksu sastāvdaļām. Uzturēšanas izmaksas tika rēķinātas tik mazas, ka mājas nenovēršami tika “nodzīvotas” (nelabojot, nekrāsojot, bojājot). Kas attiecas uz amortizāciju, tad tai ne tikai jānodrošina mājas uzturēšana pieņemamā tehniskā stāvoklī līdz morālai (nevis fiziskai) novecošanai, bet arī pēc šīs morālās novecošanas jābūt uzkrātiem līdzekļiem jaunas mājas celtniecībai.

Pašvaldība nerēķina peļņu, toties privātīpašnieks prot labāk organizēt darbu. Šai atšķirībai būtu jāsedz tarifu starpība.

Tomēr 4.zīmējumā ir apzināti pieļauta kļūda! Šī kļūda ir sastopama arī visās man zināmajās metodikās. Netiek ņemts vērā, ka namīpašnieks kreditē īrnieku, bet komunālo pakalpojumu sniedzējs - namīpašnieku vai īrnieku. Ja es kādam aizdodu naudu, tad nekad nevaru rēķināties, ka visi atdos un visu naudu. Tāpēc tarifa struktūru jāpapildina ar uzkrājumiem nedrošajiem parādniekiem.

Banka rīkojas tieši tā. Aizdodot naudu tā veido riska rezerves, šo rezervju apmērus regulāri kontrolē Latvijas Banka. Ja tas nenotiktu, sistēmas sabrukums būtu nenovēršams. Tā kā arī namīpašnieks kreditē iedzīvotāju (likums par īri nosaka tieši tā), tad arī īres un komunālajos maksājumos jāparedz rezerve nemaksātājiem.

Kamēr pastāvošās metodikas rezervju uzkrāšanu neparedz, tik ilgi vai nu būs jāblēdās (kā to ir spiesti darīt siltumapgādes uzņēmumi, kuri negrasās bankrotēt), vai arī jābankrotē. Mēs visi zinām, ka nekur īrnieki 100 procentus nenomaksā, bet tiesu izpildītāji nesedz pat niecīgu daļu no tādā veidā radītiem parādiem.

Perspektīvā — līdzekļu avots

citu pašvaldības funkciju

veikšanai

Pāreja uz plašu dzīvokļu privatizācijas politiku mūsu apstākļos nozīmē vadības principu maiņu. “Labklājības valsts” modelis ttiek nomainīts ar “minimālās pārvaldes” modeli.

Pirmajam modelim ir raksturīgi augsti nodokļi, otrajam zemāki. Pirmajam modelim raksturīga vienlīdzība starp pakalpojumu saņēmējiem, mazas pakalpojumu līmeņa teritoriālās variācijas. Otrajam modelim raksturīgs mazs sabiedrisko pakalpojumu apjoms un mazi izdevumi.

“Labklājības valstī” pakalpojumus parasti sniedz pašvaldības darbinieki (mūsu gadījumā - namu pārvaldes). “Minimālās pārvaldes” gadījumā galvenie pakalpojumu sniedzēji ir privātie kontraktori. Tātad nākotnē arī sociālās mājas neapsaimniekos pašvaldību iestādes. Visdrīzāk tiks izsludināts pašvaldības pasūtījums un par apsaimniekošanas tiesībām sacentīsies privāti uzņēmumi. Tie, kas uzvarēs konkursā, papildus īres maksai saņems piemaksas no pašvaldības.

Šāda izvēle nav atkarīga no pašvaldības deputātu politiskās gribas. Ja sistemātiski pieaug centrālās varas izdevumu apjoms valsts kopbudžetā, samazinoties pašvaldības izdevumiem, tad pašvaldībām jārīkojas saskaņā ar spēles noteikumiem. Attiecība starp valsts un pašvaldības izdevumiem ir ne mazāk ietekmīgs makroekonomikas instruments kā lata stabilitāte vai nestabilitāte. Šī iemesla dēļ pašvaldības veicinās dzīvokļu privatizāciju neatkarīgi no deputātru politiskās pārliecības.

Tātad dzīvokļu privatizācijas galvenais ekonomiskais rezultāts būs namsaimniecības izdevumu pārlikšana no nodokļu maksājumiem uz iedzīvotāju privātajiem izdevumiem (neatkarīgi no tā, vai iedzīvotājs kļūst par īpašnieku, vai arī paliek joprojām par īrnieku). Vienlaicīgi varētu rasties iespējas palielināt citus sabiedriskos izdevumus (piemēram - izglītībai).

Secinājumi:

1. Dzīvokļu privatizāciju visvairāk kavējošais faktors ir bezatbildīgi Saeimas un Ministru kabineta lēmumi, kad, paredzot izdevumus (namsaimniekam, komunālo pakalpojumu sniedzējam), netiek noteikti maksājumu avoti. Tādēļ nepieciešams pieņemt likumu par cenām un tarifiem, kā arī izdarīt grozījumus Saeimas kārtības rullī, kuri novērstu iespēju pieņemt populistiskus likumus bez attiecīgu pozīciju radīšanas valsts budžetā.

2. Privatizācijas temps nav nosakāms atrauti no sociālās politikas. Tā kā plaša privatizācija automātiski novedīs pie ekonomiski pamatotām īres maksām un tarifiem, tad valstij un pašvaldībām iestājas atbildība par visiem tiem cilvēkiem, kuri izrādīsies maksātnespējīgi (jebkura iemesla dēļ). Tātad neradot pietiekamā daudzumā sociālos dzīvokļus, patversmes, vietas bērnunamos, nedrīkst forsēt dzīvokļu privatizācijas tempu.

3. Ideja par kooperatīvo statūtsabiedrību ilgstošu un sekmīgu pastāvēšanu ir utopija, kas “darbosies” tikai procesa sākumā, kamēr līdzās eksistē plašs pašvaldību īpašums. Turpmāk par īpašumu jākļūst visam namam, atsevišķa dzīvokļa īpašums pastāvēs, taču nebūs dominējošs. Tādēļ jāveicina pilnvērtīgu apsaimniekošanas formu, t.sk. SIA un akciju sabiedrību veidošanās.

4. Dzīvokļu privatizācijas paātrināšanai jāparedz valsts mērķdotācijas un Eiropas Savienības programmu līdzekļu piesaiste, it īpaši pašvaldību darbinieku izglītošanai un sociālo māju un dzīvokļu sistēmas izveidei.

Jaunumi lauku zemes vērtēšanā

Šā gada 22. aprīlī Ministru kabinets izdarījis grozījumus Ministru kabineta 1996. gada 5. marta noteikumos Nr.52 “Lauku apvidu zemes kadastrālās vērtēšanas noteikumi”.Minētie noteikumi paredzēja tikai individuālu zemes kadastrālo vērtēšanu, kas nepieciešama galvenokārt privatizācijas procesa nodrošināšanai un darījumu ar zemi reģistrācijai zemesgrāmatā. Grozījumi nosaka jaunu - masveida zemes vērtēšanas kārtību, lai Valsts zemes dienesta zemes vērtēšanas speciālisti ierobežotā termiņā un ar vismazākajiem izdevumiem novērtētu visus ar nekustama īpašuma (zemes) nodokli apliekamos zemes īpašumus un lietojumus nekustamā ipašuma nodokļa ieviešanai 1998. gadā.

Līdz šim gadam zemes nodokli aprēķināja pēc vienotas likumā noteiktas likmes visā pagastā. Tādēļ par hektāru labas un sliktas zemes maksāja vienādu nodokli. Pašvaldībai bija tiesības likumā noteiktos gadījumos palielināt vai samazināt nodokļa apjomu, tomēr vairumā gadījumu nodoklis tika palielināts, neņemot vērā zemes vērtību. Šogad zemes nodokli nosaka pēc zemes kadastrālās vērtības. Pašlaik kadastrālā vērtība noteikta tikai 16% zemes īpašumu un lietojumu. Nosakot pārējās zemes vērtību, pašvaldība ņems vērā vidējo pagasta zemes vērtību atbilstoši noteiktam zemes lietošanas mērķim.

Izdarītie grozījumi ļaus noteikt katra zemes gabala kadastrālo vērtību, ņemot vērā zemes kvalitāti un novietojumu. Tomēr masveida vērtēšanas procesā aprēķinātā vērtība īso vērtēšanas termiņu un minimālo izmaksu dēļ nebūs tik precīza kā individuālajā vērtēšanā noteiktā. Bez tam ne visiem zemes gabaliem būs precīzi robežplāni, kas sastādīti robežu uzmērīšanas vai ierādīšanas darbu rezultātā, līdz ar to vērtētāji būs spiesti izmantot aptuvenas robežu shēmas un platību eksplikācijas. Tādēļ ar grozījumiem ieviesies jauns termins — “zemes tuvinātā kadastrālā vērtība”, lai parādītu atšķirību starp precīzo “kadastrālo vērtību” un ne tik precīzo “tuvināto kadastrālo vērtību”. Tuvināto kadastrālo vērtību nodokļu noteikšanai lieto, kamēr nav noteikta zemes kadastrālā vērtība.

Lai paātrinātu masveida zemes vērtēšanu, grozījumos paredzēts zemes tuvinātās kadastrālās vērtības aprēķinā neņemt vērā zemes lietošanas apgrūtinājumus, aprobežojumus un saimnieciskās darbības ierobežojumus. Bez tam apstiprināti pagastu un pilsētu lauku teritoriju meža zemes vidējie novērtējumi, kas ievērojami vienkāršos meža zemes vērtības noteikšanu.

Ar apstiprinātajiem grozījumiem “Lauku apvidu zemes kadastrālās vērtēšanas noteikumos” Valsts zemes dienests ir metodiski sagatavots zemes masveida vērtēšanas procesa uzsākšanai.

A.Rausis,

Valsts zemes dienesta

Nekustamā īpašuma vērtēšanas centra direktors

Nosolīts gan ir, bet —

vai büs īpaķumā?

Zināmā mērā tas bija vēsturisks notikums — pirmā neapdzīvojamo telpu izsole mūsu valsts galvaspilsētā. Zem vairāksolīšanas āmura nonāca vairākas tirdzniecības un saimniecības telpas ēkā Brīvības ielā 90 — pirmajā vispārējā kārtībā privatizētajā namā Rīgā. Šo pasākumu rīkoja Rīgas pilsētas valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijas komisija kopā ar īpašuma, pārvaldes un investīciju firmu “ANNO”. Komisijas dzīvojamo māju vērtēšanas nodaļas vadītājs Māris Laukalejs šajā sakarā pastāstīja:

— Izsolīti tiek deviņi objekti — telpas, par kurām nomas līgums vai nu bijis noslēgts pēc pirmpirkuma tiesību datuma, l995. gada 25. jūlija, vai arī telpas, kurām šobrīd nav nomnieku.

Personām, kas piedalījās izsolē, noteiktā termiņā bija jāiemaksā reģistrācijas maksa, kas netiek atdota, un drošības nauda 10 procentu apmērā no privatizējamā objekta sākottnēji noteiktās cenas. Ja izsoles dalībnieks objektu nosola, šī summa tiek ieskaitīta pirkuma cenā, ja nenosola — tiek atdota atpakaļ, bet, ja viņš uz izsoli neierodas, tad zaudē abas iemaksātās summas.

25. aprīlī uz izsoli ieradās visi dalībnieki. Vislielākā interese tika izrādīta par “objektu Nr.1” — 61, 7 kvadrātmetru lielām tirdzniecības telpām, kurās šobrīd atrodas frizētava un uz kurām bija pieteikušies seši pretendenti. Šo telpu sākuma cena bija noteikta Ls 26 534, 48 un cenas paaugstinājums izoles gaitā (solis) — Ls 1000. Kad “soļi” pārkāpa 40 tūkstošu robežu, pārējie īpašuma kārotāji no spēles izstājās, un vairāksolīšanā mērojās tikai divas dalībnieces. Pēc noteikumiem īpašums ir nosolīts tad, ja atskanējuši trīs izsoles vadītāja āmura sitieni. Sasprindzinājums auga augumā, ap 70 tūkstošiem āmurs sāka klaudzināt jau divkārt, dalībniecēm iesitās sārtums vaigos un apdomas laiks pagarinājās, bet trešais sitiens atskanēja pie apaļas summas — 80 tūkstošiem latu. Uzvarējusī izsoles dalībniece pastāstīja, ka viņai esot piederējis veikals arī agrāk, taču mājai atradies īpašnieks, kas prasījis lielu nomas maksu — 20 dolāru par kvadrātmetru, un tas tirdzniecību padarījis neizdevīgu. Viņa aprēķinājusi, ka piecos gados varētu atpelnīt naudu, kas ieguldīta šo telpu iegādē. Taču to, ka izsolē tiks noteikta tik liela summa, gan iepriekš neesot domājusi.

Uz pārējām izsolītajām neapdzīvojamām telpām bija pa vienam pretendentam, un procedūra tālāk risinājās raiti un bez spriedzes. Par apmēram 2000 latu katra tika izsolītas piecas apmēram 8 kvadrātmetrus lielas saimniecības telpas Matīsa tirgus pusē. Interesanti, ka šīs telpas vēlējās iegādāties lielākoties kundzes ar sirmām galvām. Kāda septiņdesmit trīs gadus veca sirmgalve sacīja, ka pensionārei šāda neliela telpa tirdzniecībai izdevīgā vietā varētu kļūt par iztikas avotu. Taču spraunais jauneklis ādas jakā blakus radīja pārliecību, ka vecajai kundzei ir diezgan turīgi un spēkpilni palīgi. Toties dāma, kas iegādājās divas saimniecības telpas, atzinās, ka tās paredzētas piena produktu dzesētavas un noliktavas ierīkošanai. Viņa pārstāvot piena produktu ražotājfirmu, kurai ir tirdzniecības vieta piena paviljonā, un šādas palīgtelpas būtu ļoti izdevīgas.

Vēl izsolē par Ls 14 437, 36 tika pārdota tirdzniecības telpa (pašlaik spēļu zāle) 34, 9 kvadrātmetru platībā ar ieeju no Matīsa ielas un par Ls 126 598, 08 divstāvu veikala telpas ar pagrabu, kuru kopējā platība — 446, 3 kvadrātmetri. Jaunie īpašnieki telpas iegūs īpašumā pēc tam, kad Rīgas dome būs apstiprinājusi pirkuma un pārdevuma līgumus, un tiks samaksāta nosolītā summa. Puse no tās jāsamaksā ar kompensācijas sertifikātiem, puse — latos.

Te jāpaskaidro, ka atšķirībā no nelielajām saimniecības telpām visām trim tirdzniecības telpām bija uzrādīti apgrūtinājumi. Gan frizētavai, gan spēļu zālei šobrīd ir nomnieki, ar kuriem jau agrāk likumīgi noslēgti nomas līgumi, kas jaunajiem telpu īpašniekiem būs saistoši. Viņi gan ir tiesīgi mainīt nomas nosacījumus, piemēram, paaugstināt nomas maksu.

Lielajam trīsstāvu veikalam bija visnepatīkamākais apgrūtinājums: par objekta lietošanu nelikumīgi noslēgts neapdzīvojamo telpu nomas līgums. Kā pastāstīja M.Laukalejs, nomas līgumu ar kādu firmu, kas izsolē nepiedalījās, šā gada sākumā noslēgusi Centra rajona valde, kaut gan ir noteikts — kopš tā brīža, kad māja nodota privatizācijai, jaunus līgumus slēgt nedrīkst. Un ļoti iespējams, ka jaunajam īpašniekam ar nelikumīgo nomnieku var iznākt tiesas darbi. Tas, šķiet, arī bija galvenais iemesls, kādēļ tik izdevīgās veikala telpas uzdrošinājās nosolīt tikai viens pretendents. Ja ņemam vērā, ka līdzīgas telpas, kurām nebija šāda biedējoša apgrūtinājuma, tika izsolītas par cenu, kas gandrīz trīskārt pārsniedza sākotnējo novērtējumu, tad viegli sarēķināt, kādus zaudējumus sagādājusi šāda likumu ignorēšana: izsolēs iegūtie līdzekļi taču paredzēti privatizācijas procesa nodrošināšanai un sekmēšanai.

Taču šis nav vienīgais negludums, kas saistīts ar neapdzīvojamo telpu fondu namā Brīvības ielā 90, kaut gan vajadzētu būt tā — ja reiz notiek izsole, tad privatizācijas lietās visi punkti uz “i” salikti... Tomēr izrādās — tā vis nav. M.Laukalejs pastāstīja:

— Spēkā joprojām ir komisijas lēmums, ka saskaņā ar likumu neapdzīvojamās telpas namā Brīvības ielā 90 tiek pakļautas privatizācijai. Taču nu jau pagājis krietns laiks, kopš domē iesniegts pirkuma līguma projekts par tām telpām, uz kurām nomniekiem bija pirmpirkuma tiesības. Pirmie šādi lēmuma projekti tika iesniegti 12. februārī. Diemžēl pretēji likuma normām neviens no tiem vēl nav apstiprināts. Nav skaidrības arī par saimniecības telpām Matīsa tirgus pusē, uz kurām pretenzijas izteica Rīgas dome, uzskatot, ka tās piekrīt Matīsa tirgum. Ja tirgus šīs platības, kuras jau esam nodevuši izsolē, paņems sev, tad mainīsies mājas kopīpašuma daļa, un attiecīgi arī iepriekšējais vērtējums. Tiek aizkavēta arī dzīvokļu privatizācija vispārējā kārtībā, jo dome nav apstiprinājusi komisijas lēmumus par to privatizāciju. Taču neapdzīvojamo telpu izsole bija jārīko, jo juridiska pamata tās atlikšanai mums arī nav. Gan nomnieki, gan dzīvokļu īpašnieki zina par šo strīdu un gaida, kas būs.

Tādēļ arī viena no saimniecības telpas ieguvējām izsolē, apsveikumus saņemdama, domīgi teica:

— Nav par ko priecāties. Varbūt es nemaz to skabūzīti nedabūšu...

Tad jau lielā mērā viss iznāk tikai “it kā”. It kā privatizējam, it kā rīkojam izsoles. It kā dodam cilvēkiem cerības. Bet — kā būs ar uzticēšanos?

Mudīte Luksa,

“LV” privatizācijas lietu

redaktore

Lielākās intereses objekts — šīs tagadējās frizētavas telpas

Foto: Arnis Blumbergs, “LV”

Kā padarīt privatizācijas gaitu žiglāku

Prognozes — cerīgas. Process valstī kopumā — joprojām pagauss. Tā pāris teikumos varētu apkopot Centrālās dzīvojamo māju privatizācijas komisijas 23. aprīļa preses konferencē dzirdēto. Komisijas priekšsēdētājs Ziedonis Ziediņš, iepazīstinot ar dzīvojamo māju un dzīvokļu privatizācijas gaitu šā gada pirmajos trīs mēnešos, sacīja:

— Līdz 1. aprīlim pilnībā privatizēti 27 946 dzīvokļi. Tā kā visā valstī iedzīvotājiem īpašumā jānodod aptuveni 300 tūkstoši dzīvokļu, šobrīd tuvojamies 10 procentu robežai, un redzams, ka šogad pilnīgi reāli iespējams īstenot plānoto mērķi — privatizēt 20 procentus no šī dzīvokļu skaita.

Lai valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju varētu pabeigt līdz 1999. gada 31. decembrim, katrai pašvaldības dzīvojamo māju privatizācijas komisijai uzdots sastādīt māju privatizācijas grafikus. Vissekmīgāk tie īstenoti Saldus, Talsu, Valmieras, Limbažu un Aizkraukles rajonā.

Z.Ziediņš uzsvēra, ka dzīvojamo māju privatizācijas komisiju uzdevumi sagatavošanas procesā iesaistītajām institūcijām ir lielāki, nekā tās spēj veikt. Diemžēl šī starpība strauji palielinājusies tieši 1997. gada pirmajā ceturksnī. Piemēram, Valsts zemes dienestam pasūtīti 1090 zemes piesaistes projekti, bet no tiem izpildīti 624. Nekustamā īpašuma vērtēšanas birojiem pasūtīta 1441 inventarizācijas lieta, bet sagatavotas — 536 lietas. Pasūtījumu skaits pieaug samērā strauji, tādēļ paredzams, ka uz vasaras pusi privatizācijas apjomi paplašināsies, un šī neatbilstība var jūtami bremzēt privatizācijas gaitu valstī.

Šie nav vienīgie sarežģījumi dzīvokļu un dzīvojamo māju privatizācijas ceļā. (Par to liecina arī fakts, ka 28. aprīlī Centrālajā dzīvojamo māju privatizācijas komisijā (CDzMPK) notika apspriede, kurā piedalījās ekonomikas ministrs Guntars Krasts, vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrs Anatolijs Gorbunovs, Valsts zemes dienesta ģenerāldirektora vietnieks Vitolds Kvetkovskis un Rīgas domes pārstāvji un kuras mērķis — valstiskā līmenī sakārtot privatizācijas lietas).

— Privatizācija būtībā ietver tikai īpašuma veida transformāciju. Manā skatījumā tā nav normāla situācija, ka mēs visus savus līdzekļus un pūles esam spiesti veltīt īpašuma sagatavošanai privatizācijas procesam. Tikai tad, kad tas veikts, varam ķerties pie sava tiešā darba — privatizācijas veikšanas, pēc tam mums vēl jātiek galā ar privatizēto objektu apsaimniekošanu — kopīpašuma apsaimniekošanas sabiedrību organizēšanu, nodokļu bāzes veidošanu utt. Gribam parunāt par komisijas ietekmes sfērām, jo, mūsuprāt, arī Valsts zemes dienestam un citām institūcijām būtu jāiegulda kaut santīms, lai sakārtotu savu īpašumu un, kā pienākas, nodotu to mums privatizēšanai. Nevis tikai caur privatizāciju mēģināt to sakārtot. Nav tādu īpašumu, kurus pašvaldība būtu reģistrējusi zemesgrāmatā un pēc tam nodevusi mums privatizācijai, — sacīja Z.Ziediņš.

Par problēmu samilzumu vēsta arī tas, ka Centrālā dzīvojamo māju komisija izstrādājusi vairākus priekšlikumus likumdošanas normatīvo aktu izstrādei vai grozījumiem. Privatizācijas procesa straujā gaita uzrāda gan nepārdomātu lēmumu sekas, gan gluži jaunas problēmas. Tagad, kad tiek veikta valsts iestāžu, uzņēmumu un uzņēmējsabiedrību māju atsevišķu dzīvokļu paātrinātā privatizācija, pēc atrisinājuma prasa jautājums — kā notiks šo māju vispārējā privatizācija? Kā rīkoties ar dzīvojamo māju neprivatizētajām daļām pēc šo māju privatizācijas? Kā tikt galā ar problēmām, kas radītas paātrinātās un vispārējās privatizācijas dažu būtisku principu nesaskaņotības dēļ? Grozījumi likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” šo un vairāku citu problēmu atšķetināšanai iesniegti Saeimai izskatīšanai otrajā lasījumā.

Gausāks kļuvis paātrinātās privatizācijas solis. Agrāk visā Latvijā katru mēnesi tika iesniegti 5 — 6 tūkstoši pieteikumu dzīvokļa iegūšanai īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai, pēdējā laikā — tikai pāris tūkstošu. To var izskaidrot ar dažādu faktoru mijiedarbi: vispārējās privatizācijas īpatsvara palielināšanās, pašvaldību intereses apsīkums šajā darbības jomā vēlēšanu rūpestu dēļ u.c. Paātrinātās privatizācijas tempu samazināšanās ir loģiska arī tālab, ka par saimniekiem lielākoties vēlas kļūt tikai tie dzīvokļu īrnieki, kas nolēmuši tuvākajā laikā rīkoties ar šo īpašumu vai kaut kādu iemeslu dēļ nejūtas droši savā mājoklī. Taču, nenoliedzami, savu artavu šeit devuši daudzviet neizdevīgie apsaimniekošanas līgumi un neskaidrības namu uzturēšanā.

Par neapmierinošu joprojām tika atzīta situācija Rīgā. Arī Rīgas Dome nesekmē šī procesa virzību, jo, pārkāpjot visus likumā par dzīvojamo māju privatizāciju noteiktos termiņus, vairākus mēnešus netiek izskatīti nedz lēmumi par dzīvokļu nodošanu paātrinātajā privatizācijā, nedz dokumenti, kas attiecas uz māju vispārējo privatizāciju.

CDzMPK kopš šā gada sākuma uzņēmusies arī dzīvokļu paātrināto privatizāciju valsts mājās. Tā noritējusi bez drūzmas un stresiem. Valsts māju īrnieki dzīvokli var iegūt īpašumā tikai tad, ja valdītājs tam piekritis. Kā stāstīja komisijas priekšsēdētāja vietniece Īrisa Simanoviča, ir saņemti apmēram 2000 iesniegumu par dzīvokļu privatizāciju un ar komisijas lēmumu vairāk nekā 1000 nodoti iedzīvotāju īpašumā. Ar dzīvojamo māju valdītājiem tiek saskaņotas atļaujas par dzīvokļu privatizāciju.Valsts nekustamā īpašuma aģentūra (VNĪA) devusi piekrišanu paātrināti privatizēt dzīvokļus 301 mājā, Privatizācijas aģentūra — 660 mājās un citi īpašnieki — apmēram 400 mājās. Turpretī “Latvijas dzelzceļš” nav atļāvis privatizācijai skart nevienu tam piederošo māju. Pavisam iegūtas atļaujas privatizēt dzīvokļus aptuveni 1400 mājās, vēl komisija iesniegusi pieprasījumus atļaut veikt paātrināto privatizāciju 750 mājās.

Nedaudz mainījies arī to māju saraksts, kuras vispārējai privatizācijai nodeva pašvaldības, jo ar Ministru kabineta rīkojumiem marta beigās ir nolemts daudzas dzīvojamās mājas pārņemt vai saglabāt valsts īpašumā. Šādi lēmumi pieņemti par 144 mājām Rīgā, 63 Jūrmalā, 21 Daugavpilī, 8 Liepājā un vēl vairākām mājām citās Latvijas pilsētās. Kā informēja Ī.Simanoviča, tas samazina privatizācijai pakļauto neapdzīvojamo fondu apmēram par 25 tūkstošiem kvadrātmetru un no privatizācijas iegūstamo līdzekļu apjomu — par pusmiljonu latu. Taču minētie rīkojumi tomēr neliedz iespēju šo namu iedzīvotājiem paātrinātā kārtībā privatizēt dzīvokļus. CDzMPK par to ir vienošanās ar VNĪA, un Z.Ziediņš mudināja nepalaist garām šo iespēju.

CDzMPK juridiskās daļas vadītāja Džineta Innusa informēja par aktualitātēm likumdošanā. Sakarā ar to, ka atsevišķu pašvaldību namu pārvaldes paātrināti privatizēto dzīvokļu īpašniekiem noteikušas pārmērīgi augstu maksu par māju uzturēšanu un apsaimniekošanu, komisija izstrādājusi un iesniegusi Ministru kabinetam noteikumu projektu šī jautājuma reglamentēšanai. Projekts tiks atkārtoti izskatīts un tā galvenā būtība ir šāda: maksa nedrīkst pārsniegt attiecīgās pašvaldības vai valsts institūcijas noteikto īres maksu attiecīgajā mājā. Papildus šiem noteikumiem tiks pieņemts dzīvojamās mājas apsaimniekošanas un uzturēšanas līguma paraugs, kurā reglamentēti mājas apsaimniekotāja, un dzīvokļa īpašnieka pienākumi. Savukārt Saeimā pirmā lasījumā akceptēti grozījumi likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, kas nosaka, ka arī mākslinieku darbnīcu nomniekiem un kopējo dzīvokļu īrniekiem būs iespējas piedalīties paātrinātajā privatizācijā.

Preses konferencē tika priekšāstādīta CDzMPK mājas lappuse “Internet” tīklā. Tās adrese: http: // www. cpk. lv . Šī lappuse dod iespēju iepazīties ar visiem dzīvojamo māju privatizācijas normatīvajiem aktiem, nepieciešamo veidlapu paraugiem, iepazīties ar CDzMPK struktūru, atskaitēm, izzināt kārtējo publisko piedāvājumu un iegūt citu informāciju. Izziņu klāstu iespējams paplašināt, caur šo lappusi pieslēdzoties “Latvijas Vēstneša” sniegtajai informācijai “Internet” tīklā.

Uz namu pårvaldi— tikai ar advokåtu...

Šobrīd daudzus pašvaldību namu īrniekus nodarbina jautājums: cik patiesībā izmaksā mājas apsaimniekošana ? Īpaši aktuāli tas vairākus mēnešus bija jaunajiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri mājokli ieguvuši īpašumā paātrinātā kārtā — līdz visas dzīvojamās mājas privatizācijai. Likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteica, ka mēneša laikā pēc dzīvokļa iegūšanas īpašumā ar namu pārvaldi jānoslēdz jauns līgums — ne vairs īres, bet līgums par piedalīšanos nama apsaimniekošanā. Nevienam nav noslēpums, ka īrnieka līdz šim maksātie 7, 5 santīmi par kvadrātmetru neatbilst dzīvojamās mājas apsaimniekošanas reālajām izmaksām. To, izstrādājot apsaimniekošanas līgumus dzīvokļu īpašniekiem, protams, ņēmuši vērā namu pārvalžu rēķinātāji, un šajos dokumentos figurē citi, lielāki cipari. Līgumu izpētījis, jaunais īpašnieks pirmām kārtām secina: dzīvokļa iegūšana īpašumā paātrinātā kārtā izrādījusies finansiāli neizdevīgs pasākums. Tālāk viņam rodas vismaz divi jautājumi. Pirmais — cik pamatoti ir līgumā ierakstītie skaitļi, un — kur paliks viņa nauda, kur ir garantijas, ka tā tiks izlietota tieši viņa mājai?

Latvijas nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociācijas prezidentam Vitoldam Peipiņam šajā lietā ir sava pieredze un viedoklis:

— Pie mums nāk diezgan daudz patērētāju — dzīvokļu īpašnieku līdz visas dzīvojamās mājas privatizācijai, kuri atbilstoši likuma prasībām ar namu pārvaldēm slēdz līgumus par māju apsaimniekošanu. Viņi atnes šos namu pārvalžu izsniegtos līgumus, kuros sarakstītas briesmu lietas. Šeit iezīmējas perspektīva — kas nākotnē mūs visus sagaida. Drīz tiks palielināta īres maksa, un apmēram šāda summa būs jāmaksā arī dzīvokļu īrniekiem. Izpētot līgumus, esmu sapratis, ka vismaz Rīgā nepastāv vienota sistēma, kā jābūt noformētiem šiem līgumiem un kā aprēķināt apsaimniekošanas izdevumus. Iebildes izraisa jau dokumenta nosaukums — “Dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas līgums”. Es saprotu tā — ja dzīvokļa īpašnieks līdz dzīvojamās mājas privatizācijai ir privatizējis savu dzīvokli, tad viņš ieguvis īpašumā tikai savas četras sienas. Apliecībā, ko saņem dzīvokļa jaunais dzīvokļa īpašnieks, arī atrodam informāciju, ka privatizēts dzīvoklis ar tādu un tādu platību, tātad tiek uzrādīta tikai reālā daļa. Domājamās daļas šeit nav. Tā paliek pašvaldības īpašumā, un to apsaimnieko namu pārvalde. Šādā situācijā būtu loģiski, ka spēkā paliek iepriekšējais īres līgums. Taču tika ieviesta likumdošanas norma, ka līgums jāslēdz no jauna, un apzinīgākie iedzīvotāji to arī darīja.

Kādi ir šie līgumi? Liekas pats par sevi saprotams, ka dokumentā jau pašā sākumā jāreglamentē līguma objekts - jāuzrāda dzīvokļa adrese un platība. Taču nevienā no līgumiem, kurus esmu lasījis, šī informācija nav dota. Kā šādā gadījumā vispār iespējami jebkādas līguma attiecības?

Nākamā sadaļa - “Maksājumi”. Katrā namu pārvaldē tā tiek veidota atšķirīgi. Viena uzrāda noteiktu izcenojumu, cik jāmaksā par kvadrātmetru, cita — uzreiz kopējo summu. Bet pirms dažām dienām kāds apmeklētājs man parādīja līgumu, kur ailē, kas norāda maksu par kvadrātmetru, bija atstāta tukša vieta! Citādi viss, kā nākas: dokuments no namu pārvaldes puses aizpildīts, apzīmogots un parakstīts... Es saprotu, ka turpmāk šī līguma noslēgšanas procedūra varēja virzīties šādi: ja cilvēks nebūtu ievērojis tukšo aili un dokumentu parakstījis, pēc tam tiktu ierakstīta iztrūkstošā summa, un viņam atliktu tikai brīnīties par saņemtajiem rēķiniem. Jā, ļoti jāuzmana arī līgumā ierakstītais datums. Līgumā ir atruna, ka tas stājas spēkā no parakstīšanas dienas. Cilvēks labi zina datumu, kurā apstiprina līgumu, un domā, ka tas darbojas no šīs dienas. Taču nereti līguma sākumā ierakstīts tā sastādīšanas datums - varbūt pat vairākus mēnešus vecs, un dzīvokļa īpašnieks to var nepamanīt, bet savukārt parakstam blakus datuma nav... Arī šāda neuzmanība var atmaksāties ar pārrēķina saņemšanu par šiem trim mēnešiem.

Saskaņā ar likumu par patērētāja tiesību aizsardzību katrs dzīvokļa īpašnieks ir tiesīgs zināt patiesā pakalpojuma cenu, tas ir no kādām sastāvdaļām tā veidota. Tātad pie līguma obligāti jābūt pielikumam ar finansu tāmi. Daža namu pārvalde šādu tāmi pievienoja, cita — nē. Turklāt katra to aizpildīja pēc savas gaumes.

— Vai Rīgā nebija izstrādāts vienots līguma paraugs?

— Rīgas domes izpilddirektors to bija apstiprinājis, arī tāmes paraugu, taču namu pārvaldes rīkojās ļoti brīvi, kas liecina par kontroles trūkumu. Normāli šī tāme bija jāsaskaņo ar līguma slēdzēju un pareizi jānoformē. Rīgas dome bija paredzējusi, ka kalkulācija par apsaimniekošanas izdevumiem jāaprēķina konkrēti katrai dzīvojamai mājai. Tā kā dzīvojamo māju daudz, namu pārvaldes pārslogotas, veikt šādus precīzus aprēķinus ir problemātiski. Taču, ja arī šāda kalkulācija izdarīta, ir ļoti interesanti papētīt, no kā tā sastāv. Piemēram analizēšu Rīgas pilsētas Juglas namu pārvaldē veiktos aprēķinus. Tajos pirmām kārtām tiek uzrādītas izmaksas par dažādiem remonta darbiem. Piemēram, “sanitārtehnisko sistēmu apkope avārijas gadījumā”, “izdevumi par dzīvojamās mājas kārtējiem remontiem” — un klāt pierakstītas noteiktas summas. Tie ir nākotnes izdevumi. Līguma slēdzējam ir tiesības zināt — kur šī nauda paliks, ja netiks ieguldīta konkrētās mājas remontā. Šāda skaidrojuma, protams, nav. Cita lieta, ja namu pārvalde kalkulāciju veiktu par visa sava īpašuma apsaimniekošanu kopumā. Namu pārvalde ir viena juridiskā persona, visi apsaimniekojamie nami skaitās vienots īpašums un tādējādi arī nauda iet “kopējā katlā” un tiek novirzīta pēc namu pārvaldes ieskatiem.

— Jā, tas ir pieņemami dzīvokļa īrniekam, kurš maksā simbolisku cenu, bet īpašnieks, kurš maksā vairāk, ar šādu kārtību vairs nebūs mierā...

— Mēs atkal nonākam pie tā, ka šis īpašnieks patiesībā vēl nav nekāds īpašnieks. Bet, atgriežoties pie kalkulāciju ailēs rakstītā, un jau iepriekšminēto remontdarbu izcenojumiem, jāteic, ka šeit arī nav nekādas vienotas sistēmas. Uzrādītas vairākas pozīcijas — darba samaksa, nepieciešamie materiāli, transporta izdevumi. Šeit radīta situācija, lai līguma slēdzējs procesu nevarētu kontrolēt; nav uzrādītas pamata izmaksas un papildu izdevumi. Par darba algām jārunā īpaši, jo, piemēram, Juglas namu pārvaldē sociālais nodoklis līguma kalkulācijā aprēķināts 35 procenti noteikto 28 procentu vietā.

— Tā arī uzrakstīts?

— Nē, aprēķinos uzrādītas tikai summas. Tas jāizrēķina pašam. Un iznāk, ka namu pārvalde tādējādi gūst slēpto peļņu. Ir arī namu pārvaldes, kurās šis nodoklis aprēķināts pareizi, turklāt uzrādot šos 28 procentus. Izpētot Juglas namu pārvaldes izstrādātās kalkulāciju gan atsevišķam namam, gan vēlāk izrēķināto visai māju saimniecībai kopumā, redzams, ka pēdējā ir mākslīgi “piedzīta” pie sākotnēji iecerētās cenas — 17 santīmiem par kvadrātmetru.

Ieskatoties līgumos, atrodami gan “gigantiski” kancelejas priekšmetu patēriņi, gan normatīviem neatbilstoša sētnieku un apkopējumu ekipējuma iegāde. Vai, piemēram, ārsts, aktieris vai mājsaimniece var zināt, cik ilgi jākalpo sētnieka lāpstai vai lauznim? Un cik to vispār nepieciešams? Ko nozīmē aile “Pārējās namīpašumu uzturēšanas izmaksas”, kam iepretim”apaļa” summa, - 56 procenti no visiem uzturēšanas izdevumiem?

Uzklausot visus Vitolda Peipiņa aprēķinus un argumentus, kļūst skaidrs, ka bez personīgā advokāta un, vēlams, arī grāmatveža palīdzības līgumu par mājas apsaimniekošanu ar namu pārvaldi slēgt ir vairāk nekā bīstami. To uz savas ādas līdz šim izjutuši arī daudzi dzīvokļu īpašnieki.

Ministru kabinets gatavojas apstiprināt noteikumus, kuri reglamentēs kārtību, kā paātrināti privatizēto dzīvokļu īpašnieki piedalīsies māju uzturēšanā un apsaimniekošanā un kā tiks noteikta samaksa. Nākotne rādīs, vai izdosies izskaust šeit pieminētās un arī nenosauktās namu pārvaldītāju viltības un viltībiņas, aprēķinot maksu no dzīvokļu īpašniekiem un arī - īrniekiem.

Mudīte Luksa,

“LV” privatizācijas lietu

redaktore

Kas veido dzīvojamo telpu vērtību

visas mājas privatizācijas gaitā

Māris Laukalējs, RPDzMPK privatizējamo objektu vērtēšanas nodaļas vadītājs

Privatizējamo māju dzīvojamo telpu vērtība tiek noteikta sakarā ar Ministru kabineta 1995. gada 7. novembra noteikumiem Nr. 337 - “Noteikumi par dzīvojamo māju privatizācijas objektu vērtības noteikšanu”.

Dzīvojamo telpu privatizācijas vērtību veido:

— dzīvojamās ēkas katra dzīvokļa telpu vērtība;

— ēkas kopīpašuma dzīvoklim atbilstošā domājamā daļa;

— dzīvojamai ēkai piesaistītā zemes gabala kadastrālā vērtība atbilstoši kopīpašumā esošai mājas domājamai daļai;

— uz piesaistītā zemes gabala esošo funkcionāli saistīto palīgēku un palīgbūvju vērtība (saimniecības ēkas, pirtis, tualetes, garāžas u.c. labiekārtojuma elementi: žogi, ceļi, zālāji, autostāvvietas, sporta izbūves u.c.;

— lokālās komunikācijas: artēziskās akas, gāzes rezervuāri u.c.).

Saskaņā ar metodiku dzīvojamās ēkas bāzes vērtību veido ēkas konstruktīvās daļas vērtība (ēkas grupa, stāvu skaits, konstruktīvās daļas raksturojums) un inženieraprīkojuma vērtība, kā arī ēkas amortizācija un kapitālā remonta izmaksas. Visas ēkas atkarībā no ēkas tehniskā raksturojuma un vērtības ir iedalītas sešās grupās:

A grupa: mūra ēka ar dzelzsbetona pārsegumu un sienu biezumu virs 51 cm, stāvu skaits 3 - 6. Šīs grupas ēkām 1 m2 konstruktīvās daļas celtniecības izmaksas ir 50 Ö57 Ls/m2.

D; E grupa - visplašāk pārstāvētā ēku grupa: masveida apbūves lielpilsētu ēkas, celtas pēc tipveida projektiem.

Šīs grupas 1 m2 konstruktīvās daļas celtniecības izmaksas ir 36 Ö 46 Ls/m2.

Inženieraprīkojuma 1 m2 lietderīgās platības celtniecības izmaksas atkarīgas no ēkā esošo inženierkomunikāciju pakāpes. Ja ēkā ir aukstā ūdens un karstā ūdens apgāde, kanalizācija, centrālapkure, gāzes apkure, telefonizācija, radiofikācija, TV tīkls, lifts, atkritumu vads, tad inženieraprīkojuma izmaksas uz 1 m2 lietderīgās platības A grupai būs 8 Ls/m2, E grupai 11,5 Ls/m2. Atkarībā no ēkas celšanas gada gan ēkas konstruktīvās daļas vērtība, gan inženieraprīkojuma vērtība tiek samazināta, ievērojot šo daļu amortizāciju jeb nolietošanās pakāpi.

Piemēram, A grupas ēkai, kuras vecums ir 110 gadi, konstruktīvās daļas amortizācijas koeficients ir ak=0,58.

E grupas ēkai, kuras vecums ir 50 gadi, amortizācijas koeficients ir ak=0,53.

Ēkas inženieraprīkojuma amortizācijas koeficientu nosaka pēc attiecīgas tabulas, bet ne mazāku kā 0,2 (paliekošā inženieraprīkojuma vērtība).

Piemēram, A grupas ēkai, kuras vecums ir 110 gadi, inženieraprīkojuma amortizācijas koeficients ir ai=0,2, bet E grupas ēkai, kuras vecums ir 50 gadi, inženieraprīkojuma amortizācijas koeficients arī ir ai=0,2.

Ja ēkai veikts kapitālais remonts, šīs summas, izmantojot pārcenošanas koeficientus un attiecīgās amortizācijas koeficientus, pieskaita ēkas noteiktajai vērtībai.

Palīgēku un palīgbūvju vērtību nosaka pēc augstāk minētās metodikas.

Ēkas piesaistāmā zemes gabala vērtību nosaka Zemes dienests, ņemot vērā ēkas atrašanās vietu, ēkas izmantošanas veidu un piesaistāmā gabala platību.

Dzīvokļa telpu platību nosaka pēc inventarizācijas lietā uzrādītās platības, un praksē tā diemžēl ļoti bieži nesakrīt ar īres līgumos uzrādīto. Jāņem vērā, ka dzīvokļa kopējā platībā tiek ierēķināta arī lodžijas un balkona platība un, pareizinot ar attiecīgiem koeficientiem, lodžijai k=0,5, balkonam k=0,3.

Ēkas koplietošanas platību nosaka pēc inventarizācijas lietā uzrādītās platības (to veido kāpnes, pagrabs, ratiņu telpas, inženierkomunikāciju mezglu telpas). Atkarībā no dzīvokļa atrašanās vietas ēkā tiek izmantots samazinošs koeficients Sg, piemēram, ja dzīvoklis atrodas lielpaneļa mājā pie gala sienas, tad Sg=0,95.

Pašreizējie aprēķini par jau novērtētām privatizētām ēkām rāda, ka dzīvokļu 1m2 privatizācijas vērtība (ieskaitot gan zemes,gan koplietošanas telpu atbilstošās domājamās daļas) Rīgā svārstās no 1,8 sertifikātiem Ozolciema ielas rajonā līdz 2,3 sertifikātiem Ausekļa ielas rajonā.