PRIVATIZĀCIJAS VĒSTNESIS Nr.10

Nekustamais īpašums un nekustamā īpašuma tirgus Latvijā

Raitis Kalniņš, Nekustamā īpašuma aģentu un mākleru asociācijas viceprezidents

Nekustamais īpašums — Latvijas likumdošanas izpratnē

Nekustamais īpašums šā jēdziena šaurākā jeb mantas nozīmē ir īpašums, kas sastāv no zemes gabala un ar to cieši saistītām ēkām un būvēm (kaut gan ēkas un būves var arī nebūt). Šā jēdziena plašākā nozīmē tas ir īpašums, ko veido ne vien zemes virsma, bet arī visa fizikālā telpa virs un zem zemes virsmas (Civillikums, 1042. p.), t.i., arī gaisa telpa virs tās, kā arī zemes slāņi zem tās un visi izrakteņi, kas tajos atrodas. Nekustamā īpašuma jēdzienā jāietver arī visi ienākumi, tiesības un augļi, ko šis īpašums dod un dos nākotnē.

Analizējot nekustamā īpašuma jēdzienu Latvijas likumdošanas izpratnē, jāņem vērā, ka pagaidām pastāv arī tā saucamais dalītais nekustamais īpašums, t.i., kad zeme ir vienas personas, bet ēkas otras, t.i., citas personas īpašums. Tāds dalītā nekustamā īpašuma pastāvēšanas tiesiskais statuss, protams, ir zināmā mērā pretrunā ar LR Civillikuma noteikto nedalīto jēdzienu, t.i., ka ēka vai būve, kas ar to cieši savienota, ir tikai zemes daļa, bet pašlaik, citu likumu un noteikumu kontekstā, pagaidām likumīgs.

Sakarā ar valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju Latvijā ar likumu noteikts arī dzīvokļa īpašums kā specifiska nekustamā īpašuma forma, kura aptver divas tiesību sfēras, pirmo - ēkas un tai piederošās zemes kopīpašumu, otro - neierobežotu dzīvokļa īpašumu. Tātad dzīvokļa īpašums arī ir nekustamais īpašums, un dzīvoklis, tāpat kā jebkurš cits nekustamais īpašums, ir pārdošanas un pirkšanas objekts, tas ir mantojams un var tikt apgrūtināts, ieķīlāts, dāvināts utt.

Nekādā gadījumā nedrīkst jaukt dzīvokļa kā nekustamā īpašuma tiesības ar dzīvokļa īres tiesībām. Tās ir būtībā ļoti atšķirīgas divu tiesību sfēras, bet tās apzināti vai arī neapzināti jauc daudzi, kas iesaistās darījumos ar nekustamiem īpašumiem. Lai pareizi izprastu nekustamā īpašuma tirgu un ar to saistītos darījumus, ir pareizi jāprot nodalīt šīs divas tiesību - dzīvokļa īpašuma un īres tiesību - sfēras. Dzīvoklis ir nekustamā īpašuma daļa (telpa), kas piemērota un paredzēta dzīvošanai un kas kā dzīvoklis ir būvnieciski nodalīts no pārējās mājas daļas un iezīmēts mājas inventarizācijas plānā. Mājas vai dzīvokļa īpašnieks vai tā pilnvarota persona - valdītājs (pārvaldnieks) dzīvokli var izīrēt, noslēdzot īres līgumu ar personu, kas to vēlas īrēt, t.i., ar īrnieku. Mājas daļa (telpa), kas nav paredzēta dzīvošanai un kas nodalīta kā nedzīvojamā telpa, nevar tikt izmantota dzīvošanai, bet var tikt tikai iznomāta uz nomas līguma pamata. Pēc savas būtības īres un nomas tiesības var tikt arī pārdotas, bet tās var pārdot tikai nekustamā īpašuma, t.i., dzīvojamās vai nedzīvojamās telpas īpašnieks. Īrniekam vai nomniekam šādu tiesību nav.

Nekustamā īpašuma tirgus

Nekustamo īpašumu praktiski lieto, t.i., izmanto tā “pakalpojumus” faktiski visi sabiedrības locekļi. Tādējādi, pateicoties nekustamā īpašuma plašajai sociālās nozīmes un darbības sfērai, būtībā arī nekustamā īpašuma tirgū iesaistās visas gan ar šo īpašumu, gan ar tā lietošanu (īri, nomu utt.) saistītās personas. Ar nekustamā īpašuma tirgu tā plašākajā nozīmē ir jāsaprot ne tikai tirdzniecība ar nekustamiem īpašumiem, bet arī to pārvaldīšana, īre, noma, ieķīlāšana, kreditēšana, investīciju piesaistīšana celtniecībā utt., kas pēc savas būtības veido tā saucamo valsts nekustamā īpašuma industriju. Šajā industrijā vai tirgū ir iesaistīts gan valsts, gan pašvaldību, gan privātais (fizisko un juridisko personu) nekustamā īpašuma sektors, turklāt pēdējais kļūst par noteicošo.

Nekustamā īpašuma tirgus ir viens no komplicētākajiem tirgus veidiem, kas prasa ļoti specifiskas un plašas zināšanas visiem tā dalībniekiem – īpašniekiem, pārdevējiem, pircējiem. Lai nekustamo īpašumu vai tā pakalpojumu izdevīgi pārdotu vai nopirktu, ir ļoti labi jāpārzina gan tie kā prece, gan arī šīs preces vērtība. Jāpazīst arī pats nekustamā īpašuma tirgus, tā piedāvājums un pieprasījums, tirgus cenas veidošanās, tās noteikšanas metodes, likumi un noteikumi, kas regulē šo tirgu. Pats par sevi saprotams, ka ne pircējam, ne īpašuma pārdevējam parasti šādu tik plašu un visaptverošu zināšanu nav. Tāpēc šīs personas, veicot darījumus nekustamā īpašuma tirgū, parasti izmanto profesionāla starpnieka - nekustamā īpašuma tirdzniecības speciālista - pakalpojumus. Par šādas profesijas nepieciešamību liecina tās tūkstošiem gadu ilgā pastāvēšana visā pasaulē. Pie mums Latvijā šādus starpniekus pieņemts saukt par nekustamā īpašuma mākleriem un aģentiem.

Viņu darbība nekustamā īpašuma tirgū pēdējā laikā ir pievērsusi plašu un diemžēl ne sevišķi glaimojošu sabiedrības uzmanību. Par to liecina ne tikai daudzo tirgus dalībnieku reklāmas sludinājumi ar piezīmi - “starpniekus lūdzu netraucēt”, bet arī daudzu negodīgu mākleru apkrāpto klientu zvani un sūdzības Latvijas Nekustamā īpašuma aģentu un mākleru asociācijā (NĪMA). Šo personu nelikumīgā vai uz likuma robežas balansējošā darbība beidzot ir nonākusi arī policijas redzes lokā, par ko liecina raksti presē. Kaut gan likumdošana valstī arī šajā jomā tiek aktīvi sakārtota atbilstoši Eiropas Savienības direktīvām un starptautiskām konvencijām, tomēr, manuprāt, vēl pastāv būtiski trūkumi un nepilnības.

Speciālists darījumos ar nekustamo īpašumu

No Latvijā spēkā esošo likumu un Ministru kabineta noteikumu viedokļa tirgošanās, t.i., starpniecības pakalpojumu sniegšana tirdzniecības darījumos ar nekustamiem īpašumiem ir profesija, kas LR profesiju klasifikatorā atzīmēta kā atsevišķā grupa 3414 (nekustamā īpašuma tirdzniecības speciālisti, kas pērk, pārdod, nomā nekustamo īpašumu un maksā nomu, parasti - klientu vārdā un ar viņu pilnvarām). Tātad nekustamā īpašuma tirgotāju (starpnieku), t.i., mākleru un aģentu darbība ir profesionāla darbība, un jebkurai personai, kas ar to vēlas nodarboties, vispirms ir jāiegūst šai profesijai atbilstoša izglītība (teorētiskās un praktiskās zināšanas), un tikai pēc to pārbaudes šai personai tiek piešķirta kvalifikācija. Pirms tā uzsāk savu profesionālo darbību, tai jāsaņem speciāla atļauja (licence) vai profesionālās kvalifikācijas (kompetences) sertifikāts. Šī persona savu profesionālo darbību var veikt, strādājot algotu darbu kādā firmā, vai arī privātas prakses (uzņēmējdarbības) veidā. Šeit jāatzīmē, ka privātā prakse, neatkarīgi no tā, kādā uzņēmējdarbības formā tā tiek veikta, ir likumā noteiktā kārtībā obligāti jāreģistrē. No iepriekš teiktā loģiski izriet arī tas, ka firmai ir tiesības tirgoties ar nekustamo īpašumu tikai tādā gadījumā, ja tā izmanto šādu profesionālu un sertificētu personu pakalpojumus. Pretējā gadījumā firmas darbība ir nelikumīga.

Tirgus problēmas Latvijā

Tāda iepriekš minētā profesionālās darbības shēma nekustamā īpašuma tirgū izriet gan no Latvijā pastāvošās likumdošanas, gan no Eiropas Savienības direktīvām un starptautiskajām konvencijām. Diemžēl Latvijas likumi šajā jautājumā nav pilnīgi sakārtoti, par ko NĪMA jau daudzkārt ir informējusi attiecīgas institūcijas un iesniegusi tām konkrētus priekšlikumus šo likumu sakārtošanai. Jāpiebilst, ka pašlaik nav arī likuma par profesionālo izglītību un ar to saistītu noteikumu par profesionālo darbību un uzņēmējdarbību, kā arī ierobežojumu, kurus valsts un sabiedrības interešu nodrošināšanai realizē valsts pārvaldes un pašvaldību institūcijas un profesionālās apvienības.

Šo likumu un MK noteikumu nesakārtotības dēļ aktuāls ir jautājums par speciālas atļaujas (licences) vai profesionālās kvalifikācijas (kompetences) sertifikāta saņemšanas nepieciešamību fiziskām personām, kuras veic uzņēmējdarbību, tai skaitā arī individuālo darbu. Tāpat nav arī skaidri noteikta un reglamentēta kārtība, kādā jānotiek šo personu speciālo zināšanu un kvalifikācijas pārbaudei atbilstoši Eiropas Savienības direktīvām un starptautiskajām konvencijām.

Valsts un pašvaldību īpašumu realizē vairāk vai mazāk sagatavoti speciālisti, bet privātajā sektorā un nekustamā īpašuma tirgū nonākušos īpašumus būtībā šobrīd gan pārvalda, gan apsaimnieko, gan pārdod, gan iznomā utt. paši īpašnieki, kuru lielākajam vairumam nav šo darbību veikšanai nepieciešamo profesionālo zināšanu.

Ja ir pieprasījums pēc šādiem speciālistiem, tad, protams, rodas arī piedāvājums, un, ja nav kārtības šajā sfērā, tad uz šo pieprasījumu var atsaukties un atsaucas jebkura gadījuma persona. Pēc aptuvenām ziņām Latvijas uzņēmumu reģistrā ir reģistrētas vairāk nekā 1800 (Rīgā - 1400) firmas, kuru statūtos viens no paredzētajiem darbības veidiem ir darījumi ar nekustamiem īpašumiem. Protams, ne jau visas firmas ar to arī nodarbojas, bet daudzi mākleri strādā arī individuāli, tāpēc pilnīgi iespējams, ka Latvijā nekustamā īpašuma tirgū starpniecības darījumus veic pat vairāki tūkstoši cilvēku - mākleri, aģenti un pārvaldnieki. Viena daļa, galvenokārt individuāli strādājoši mākleri ir apvienojušies Latvijas nekustamā īpašuma aģentu un mākleru asociācijā (NĪMA), otra daļa, lielākoties firmās strādājoši mākleri, ir apvienojušies Latvijas nekustamo īpašumu darījumu mākleru asociācijā (LANĪDA). Pārvaldnieki arī ir izveidojuši savu profesionālo biedrību - Latvijas Nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociāciju (NĪPA).

NĪMA un NĪPA, kas pēc sava rakstura ir profesionālas korporācijas, kopā ar Rīgas Tehniskās universitātes Būvniecības fakultāti ir izveidojušas specializētu mācību iestādi - Mācību atbalsta centru - mākleru, aģentu un nekustamā īpašuma pārvaldnieku profesionālai apmācībai. Starpniecība darījumos ar nekustamo īpašumu un tā pārvaldīšana ir profesionāla darbība, un personām, kas vēlas ar to nodarboties, jāiegūst atbilstoša kvalifikācija - nekustamā īpašuma tirdzniecības speciālists vai pārvaldnieks.

NĪMA mākleri un aģenti ir saņēmuši asociācijas izdotu profesionālās kompetences sertifikātu, kas apliecina, ka viņi apguvuši teorētiskās zināšanas atbilstoši asociācijas izstrādātajām prasībām, nokārtojuši kvalifikācijas eksāmenu, kā arī apņēmušies ievērot asociācijas Ētikas kodeksu. NĪPA pārvaldnieki saņem profesionālās kvalifikācijas apliecību, kas apstiprina viņu profesionālās zināšanas, un drīzumā saņems arī kompetences sertifikātus.

Nekustamā īpašuma tirdzniecības speciālistu un pārvaldnieku mācību kursā ietverta arī nodaļa par starpniecības speciālistu ētikas normām un personības individuālā stila veidošanu. Ētikas kodeksā ietvertās ētikas un morāles normas, kas stāv pāri likuma normām, ir obligātas visiem NĪMA mākleriem un aģentiem. Mācību kurss veidots, pamatojoties uz amerikāņu izstrādāto nekustamā īpašuma industrijas speciālistu mācību programmu bāzes, bet personīgā stila veidošanas pamatos likta progresīvās amerikāņu firmas “Beauty for all Seasons” mācību programma un metodika.

Normālā un tiesiskā valstī šādu nekustamā īpašuma industrijas speciālistu sagatavošanai, licencēšanai un viņu profesionālās darbības uzsākšanas kārtībai ir jābūt viennozīmīgi noteiktai un reglamentētai ar likumu un citām tiesību normām. Asociācija savu tiesību robežās jau ir izvērsusi aktīvu darbību un ir gatava to arī turpināt, bet tagad savs vārds ir jāsaka valsts likumdošanas institūcijām. Kamēr šajā sfērā likumi nebūs sakārtoti, normāli nefunkcionēs viens no valsts ekonomikas stūrakmeņiem - nekustamā īpašuma industrija, t.i., nekustamā īpašuma pārvaldīšana un tirgus.

Protams, mēs pagaidām varam uzņemties atbildību par šādu speciālistu apmācību un zināšanu pārbaudi un prasīt ne vien likuma, bet arī ētikas normu ievērošanu tikai no asociācijas biedriem, konstatēt likumu vai ētikas normu pārkāpšanas gadījumus, anulēt sertifikātus vai licences tiem mākleriem un aģentiem, kas izdarījuši šos pārkāpumus, kā arī ierosināt likumu sargājošām institūcijām saukt šīs personas pie atbildības. Tomēr sakarā ar to, ka likumi nav sakārtoti, ne likumu sargājošām institūcijām, ne arī asociācijai nav reālas iespējas aizliegt šīm sodītajām, kā arī citām gadījuma personām turpināt savu, maigi izsakoties, neprofesionālo darbību. Tagad to var sekmīgi izdarīt arī pati sabiedrība (protams daļēji), izvēloties tikai licencētu vai sertificētu starpnieku pakalpojumus. Latvijas nekustamā īpašuma tirgus nav liels, informācija tajā izplatās ātri, un tāpēc tādām personām, kas sevi tikai uzdod par mākleriem un aģentiem, bet kuru lielākā daļa labākajā gadījumā ir nemākuļi, “izdzīvošanas” iespējas nav lielas. Visiem starpniekiem ir jāsaprot, ka viņu visefektīvākā reklāma ir viņu apkalpotā klienta vērtējums, un tas var būt gan pozitīvs, gan arī negatīvs - atbilstoši pakalpojuma kvalitātei. Mākleru starpniecības pakalpojums tāpat ir prece, un tirgū tas pakļauts piedāvājuma un pieprasījuma mehānismam, kur ļoti svarīga loma ir ne vien zināšanām, bet arī personībai. Tāpēc jebkuram starpniekam vajadzētu atcerēties vienu no tirgus pamatprincipiem - ar to brīdi, kad jūs kādu klientu apkrāpsit, jūsu karjera ir beigusies! Tādēļ aicinu visus cilvēkus, kas ir cietuši no šādu “melno mākleru” darbības, neklusējiet, ziņojiet asociācijai, presei, policijai, brīdiniet visus un dariet zināmus konkrētus faktus gan par šādām personām, gan par firmām.

Es, protams, atvainojos starpniekiem, kas strādā godīgi un ievēro ne vien likumus, bet arī ētikas normas, ja ar iepriekš teikto esmu viņus aizskāris vai apvainojis, bet laipni aicinu viņus atklāti pieteikt un legalizēt savu darbību, papildinot Latvijas Nekustamā īpašuma aģentu un mākleru asociācijas (NĪMA) biedru rindas.

Visām personām, kas vēlas veikt jebkādus darījumus nekustamā īpašuma tirgū, iesaku izmantot tikai sertificētu vai licencētu nekustamā īpašuma darījumu starpnieku un pārvaldnieku pakalpojumus, un, ja iespējams, par nekorektiem vai nekvalitatīviem pakalpojumiemiem ziņot asociācijai NĪMA.

Par mazo HES darbu un peļņu

Brenguļu HES uz Abula Foto: Aleksejs Koziņecs

Toreiz – pirms pieciem gadiem, kad Ziemeļu elektrisko tīklu inženieris Arnolds Laumanis kopā ar domubiedriem pievērsās idejai par mazo spēkstaciju atjaunošanu uz Latvijas upēm, daudzi skeptiķi uz šiem “apsēstajiem” noraudzījās ar neizpratni: vai maz vērts mūsu laikos ar tādiem sīkumiem nodarboties ...

1992. gada 6. jūnijā tika nodibināta akciju sabiedrība “Abuls”. Patlaban tā apvieno 56 akcionārus – 46 fiziskās un 10 juridiskās personas. Par to, ka līdz šim strādāts labi, liecina gadskārtējā akcionāru sapulcē lemtais – par 1996. gadu katra akcija devusi peļņu Ls 2,50. Akcijas vērtība pa šo laiku jau pieaugusi līdz 25 latiem, peļņa sasniegusi 10 procentu līmeni.

Aizvadīto gadu vērtē tagad jau privatizējamā uzņēmuma “Abuls” prezidents Arnolds Laumanis :

– Ūdens ziņā pērnais gads nebija labvēlīgs. Zeme pavasarī auksta, īsi pali, ūdens ātri pazuda. Sausa bija arī vasara, normāls ūdens parādījās tikai novembrī un decembrī. Tomēr 1996. gadā “Abulam” piederošajās mazajās HES – Brenguļu, Trikātas un Brutuļu spēkstacijās uz Abula un Pakuļu spēkstacijā uz Cieceres saražojām 684 000 kilovatstundu elektroenerģijas, par 19 000 vairāk nekā 1995. gadā. Izdevās dubultot neto apgrozījumu. Sākām sniegt saviem klientiem arī pakalpojumus mazo HES atjaunošanas darbos – izbūvējām elektroiekārtu Aiviekstes HES, bijām ģenerāluzņēmēji un projektētāji Imantas HES būvei Rūjienā, uzprojektējām arī mehānismus un elektroiekārtas Ērgļu HES.

– Hidroelektrostaciju būve ir pietiekami dārgs prieks...

– Protams. Abos šajos gadījumos bija sameklēts finansējums. Mums izdevās labs projekts turbīnas propelleram. Sadarbībā ar SIA “Eglītis un biedri” Ērgļos un firmu VEF–REC izgatavojām pietiekami modernas hidroturbīnas gan Ērgļu, gan Imantas spēkstacijai. Imantas hidroelektrostacijai tika izprojektēta sarežģītas formas sūcējcaurule, to ļoti labā kvalitātē izgatavoja a/s “Valpro Corp.” uzņēmumā “Latura”. Mēs labprāt viņiem dotu arī citus pasūtījumus, taču pagaidām rūpnīcai ražošanas jaudas noslogotas, gatavojot apkures katlus.

– Ņemot vērā Valmieras lielo uzņēmumu salīdzinoši mūsdienīgo tehnisko aprīkojumu un prasmīgos speciālistus, vai nebūtu iespējams mazo HES iekārtas ražot tepat uz vietas?

– Pamazām ejam uz to. Pērn izveidojām savu mehānisko iecirkni, to vada ļoti labs sava amata meistars, augsti profesionāls mehāniķis Ludvigs Debeļskis. Daudzas vajadzīgas lietas tagad izgatavojam paši. Ir laba sadarbība ar Valmieras stikla šķiedras rūpnīcu, kur mums gatavo tādas precīzas detaļas kā skriemeļus un vārpstas. Vēl noteikti gribu pieminēt Smiltenes 8. Ceļu būvniecības rajona tiltu būvētājus. Šīs firmas darbs nav no lētākajiem, taču no pieredzes varu apgalvot, ka smiltenieši strādā ātri un kvalitatīvi. Ja vajadzētu izvēlēties būvniekus, tad mēs noteikti dotu priekšroku viņiem.Vēl “Abula” paspārnē veidojas neliels projektēšanas kantoris. Varbūt ar laiku būs arī pašiem savs hidrobūvju iecirknis.

– Kāds ir mazo HES devums kopējā Latvijas enerģētikas bilancē?

– Patlaban valstī ir 19 mazās spēkstacijas. Lielākā daļa no tām atjaunotas un savestas kārtībā ar mūsu palīdzību. Pērn mazās HES saražoja ap 5 miljoniem kilovatstundu elektroenerģijas, t. i., 0,1 procentu no kopējā daudzuma. Šogad šis apjoms varētu dubultoties, jo ir labvēlīgi ūdens apstākļi spēkstaciju nepārtrauktai darbībai.

– Kas paredzēts “Abula” plānos Vidzemes pusē, tieši Valmierā?

– Reāli līgumi noslēgti par 56 tūkstošiem latu. Tepat kaimiņos, Smiltenē pie Tepera ezera, spēkstaciju cels vietējais uzņēmējs Ikerts. Ja ir līdzekļi, tad tādu būvi pusgada laikā var dabūt gatavu. Mūsu,Valmieras rajons, jāatzīst, nav īpaši labvēlīgs hidroenerģētikas attīstībai, ja nu vienīgi Gauja. Esam iecerējuši uz Jumaras upītes pie Brandeļiem Kocēnu pagastā uzbūvēt nelielu demonstrācijas HES. Pie autokombināta esošajam aizsprostam būs jāatjauno 5,5 metru kritums. Izmantojot divas Banki-Mičela tipa (ūdensrata princips) 20 kW turbīnas, gadā šāda HES saražotu ap 150 000 kilovatstundu elektroenerģijas.Vēl jāsagatavo projekts, kas jāapstiprina “Abula” pilnsapulcē. Kopā tas varētu izmaksāt ap 15 tūkstošiem latu. Vēl paredzēta otrās kārtas būve Trikātas HES ar jaunu 40 kW jaudas propellerturbīnu, arī Raunas HES izbūve.

– Darba netrūks. Kādas var prognozēt “Abula” nākotnes perspektīvas?

– It kā lielu problēmu nebūtu. Valsts garantēti iepērk mazo HES saražoto elektroenerģiju pēc dubulta vidējā tarifa. Ir peļņa, bijām iecerējuši to arī turpmākos gados saglabāt 10 procentu līmenī. Privatizējamajai valsts akciju sabiedrībai “Latvenergo” piederēja 48 procenti “Abula” akciju. Tās ieguldījums mūsu izaugsmē līdz šodienas līmenim, protams, ir nenovērtējams. Lai privatizētu 1806 “Latvenergo” jeb valsts kapitāla daļas, izmantojot pirmpirkuma tiesības, pēc “Invest Rīga” vērtējuma par akciju jāsamaksā vidēji deviņdesmit četri lati. Tas mūsu attīstībai būs liels trieciens, bet ar šādu iespēju būsim spiesti rēķināties.

Guntis Vīksna

Kad simtiem māju “karājas gaisā”...

Centrālās dzīvojamo māju privatizācijas komisijas priekšsēdētājs Ziedonis Ziediņš , apcerot bijušajiem valsts uzņēmumiem piederošo māju privatizāciju, nesen sacīja: “Ar visu šo māju spektru, kam dažādi īpašnieki un kur īpašuma attiecības nereti ir ļoti sarežģītas, nodarbosimies tieši mēs. Paredzam, ka mums būs jātiek galā ar apmēram astoņiem vai pat desmit tūkstošiem māju. Privatizācijas aģentūras pārziņā ir 1200 daudzdzīvokļu māju, kas bija saistītas ar valsts uzņēmumiem, kurus aģentūra tagad privatizē vai likvidē, vai citādi izslēdz no valsts īpašuma. Sagatavojot privatizācijas noteikumus, saskaņā ar likumdošanu, apdzīvojamais fonds no šiem objektiem pamatā tiek atdalīts. Paredzam, ka caur Privatizācijas aģentūru izies apmēram 2500 šādu māju. Šobrīd 800 māju bijušie īpašnieki — valsts uzņēmumi, iestādes un citas organizācijas jau ir privatizētas vai likvidētas.”

Šīs mājas vairs nav uzņēmumu mājas, tās nav arī valsts mājas. Ko ar tām iesākt? Kā atrast saimniekus? Tie ir grūti risināmi jautājumi, ar kuriem pašlaik nodarbojas Latvijas Privatizācijas aģentūra (LPA), un kuri, patiesību sakot, iestrēguši neskaidru likumdošanas nostādņu dēļ. LPA Privatizācijas procesa departamenta privatizācijas sektora vadītāja Taiga Treimane stāsta:

— Privatizējot uzņēmumus, aģentūra saskaņā ar likumu tiem līdzi nevarēja pārdot arī dzīvojamās mājas. Mēs tās nodalām nost, cenā neiekļaujam un rakstām pašvaldībām lūgumu pārņemt mājas savā īpašumā. Ja ēkas ir labā stāvoklī, viena otra pašvaldība ir ar mieru tās pārņemt, citas nereti izvirza savus noteikumus, pēc kuru izpildes mājas pārņems, bet citas vispār šīs mājas nevēlas. Ja pašvaldību domes vai padomes pieņem šādu piedāvājumu un arī attiecīgu lēmumu, tad sakarā ar to, ka notiek īpašuma formas maiņa, griežamies Ministru kabinetā un tas savukārt pieņem lēmumu par šo objektu nodošanu pašvaldību īpašumā. Šādā gadījumā veidojam komisiju un notiek īpašuma nodošana. Raksturīgi, ka tieši mazāko pagastu un pilsētiņu pašvaldības, kuru finansiālais stāvoklis ir vēl sliktāks nekā lielpilsētu dzīvokļu saimniecībā, labprātāk sadarbojas ar mums un pārņem šo dzīvojamo fondu. Sevišķi grūti uzņēmumu dzīvojamās mājas nodot tām pašvaldībām, kuras mantojumā jau saņēmušas aizbraukušo armijas daļu dzīvojamo fondu, un tālab iedzīvotāji ar mājokļiem jau ir pilnīgi nodrošināti.

Ja vien spējam, tad cenšamies izpildīt arī pašvaldību īpašos noteikumus, tiesa gan, nereti tie ir nerealizējami. Mums prasa sakārtot māju inventarizācijas lietas, tas maksā naudu, bet cenšamies to nokārtot. Kādā veidā? Zināmā mērā vardarbīgi izturoties pret jaunajiem uzņēmuma īpašniekiem. Tā kā agrāk resoru māju apsaimniekošana, arī īres un komunālo maksājumu iekasēšana tika kārtota ar šo uzņēmumu starpniecību, tad Privatizācijas aģentūra jaunajam īpašniekam arī uzliek pienākumu šīs mājas apsaimniekot: saņemt īres maksas, norēķināties ar “Latvenergo” un pārējiem. Tā ir smaga papildu slodze. Te rodas jautājums — cik ilgi privātfirmai vēl jāmaksā par valsts dzīvojamo māju? Jo nepieciešams darbinieks, kas veic šos norēķinus, turklāt mājas parasti ir diezgan sliktā stāvoklī — var bojāties un plīst caurules, tecēt jumts, un tas viss jālabo... Pirkuma un pārdevuma cenā šādus izdevumus iekļaut ir ļoti grūti, jo nav zināms, cik tie var būt lieli un uz cik ilgu laiku. Privatizācijas aģentūrai nav savas namu pārvaldes, kas visā valstī apsaimniekotu šādas ēkas. Dažas šāda veida namu pārvaldes gan ir Valsts nekustamā īpašuma aģentūrai, taču mēs līdz šim brīdim neesam spējuši panākt, lai tā pārņemtu šīs ēkas.

Un tātad, ja pašvaldības pieprasa, lai pirms māju nodošanas tiktu nokārtotas inventarizācijas lietas, uzņēmuma īpašnieki to diezgan labprāt uzņemas, sevišķi, ja šīs lietas tikai jāatjauno, jo ļoti vēlas atbrīvoties no šīm mājām. Taču pašvaldības mēdz arī pieprasīt mājas reģistrēt zemesgrāmatās. Tas prasa daudz vairāk pūļu, izdevumu un laika, un tālab nav izpildāms.

Šī paša iemesla dēļ reāli nenotiek dzīvokļu paātrinātā privatizācija, kaut gan principiāli ar Centrālo dzīvojamo māju privatizācijas komisiju par to esam vienojušies. Ir problēma — kā valdījumā galu galā būs šīs mājas? Nav iespējams likt privātajam īpašniekam, kas nopircis tikai uzņēmumu vai tā daļu, vēl nodarboties ar katru atsevišķu dzīvokli. Un beigu beigās var iznākt tā, ka uzņēmuma īpašniekam paliek māja, kurā gandrīz visi ir privātdzīvokļi. Cik tālu tad sniegsies atbildība?

Pašlaik Privatizācijas aģentūra Centrālajai dzīvojamo māju privatizācijas komisijai atbild:” Privatizācijas aģentūra dara zināmu, ka nevar dot piekrišanu dzīvokļu privatizācijai Jūsu minētajās dzīvojamās mājās, jo tiek meklēts juridiski pamatots variants, kā nodrošināt šo dzīvojamo māju turpmāko apsaimniekošanu.”

Kādreiz valsts uzņēmumiem piederējušo māju saraksts sīkā drukā ietilpināts četrdesmit lappusēs. Nebūt ne visām ir arī jaunais saimnieks. Var skaitīt un pētīt ilgi. Divdesmit deviņas mājas, kas piederējušas v/u Dobeles augkopības izmēģinājumu stacijai, 16 — valsts saimniecībai “Grobiņa”, a/s “Latvijas gāze” — 49, valsts a/s “Lokomotīve” Daugavpilī — 54, valsts a/s Rīgas vagonu rūpnīcai — 15, valsts a/s “Latvenergo” visā Latvijā — 157 un tā tālāk...

Rūpes rada vesels dzīvojamo namu rajons Liepājā, Tosmārē. Kā pastāstīja T. Treimane, šobrīd ir vienošanās ar Liepājas domi par to, ka tā pēc dažu noteikumu izpildes pārņems dzīvojamās mājas savā īpašumā. Rīgā pašvaldība savā valdījumā pārņēmusi vairākas Vefam piederošās mājas — pēc tam, kad uzņēmums bija izpildījis vairākas tās prasības: ne tikai nomaksāti visi īres parādi, bet arī veikta sīka iedzīvotāju uzskaite. Tas bija izdarāms, jo uzņēmumā ar šīm lietām nodarbojās sabiedrība “VEF — Amatnieks”.

Izrādās, Privatizācijas aģentūra pielieto arī nelielas viltības, lai tiktu vaļā no dzīvojamām mājām. Piemēram, ja aģentūras valdījumā ir kāds īpašums, kuru ļoti kāro iegūt pašvaldība, un gadījumā ar VEF tā bija Kultūras pils, tad tiek piedāvāts — ja vēlaties vienu objektu, tad ņemiet arī otru... Tiek veidotas “paketes”. Kā senos laikos: lai pircējs dabūtu gaļas gabaliņu, pārdevējs uz svariem piemeta klāt apskrubinātu kauliņu, vai arī pie konjaka pudeles piedevā bija iesaiņotas Brežņeva atmiņas... Tā nu tagad dzīvojamās mājas nereti tiek iemānītas saimniekam.

Taču vissmagākās ir situācijas, kad notiek uzņēmumu likvidācija vai norit bankrota un maksātnespējas procesi. Tad uzņēmumam pašam nemaz nav līdzekļu dzīvojamam fondam, un nereti pat no iedzīvotājiem iekasēto naudu par īri un komunālajiem maksājumiem paturēja sev un nepārskaitīja tālāk... Šobrīd vairums lielāko uzņēmumu jau nodoti privatizācijai un arī dzīvojamo māju “bagāža” vairs īpaši nepieaug. Un tomēr neatrisināts paliek jautājums — kas pārņems mājas valdījumā? Kas pārņems iedzīvotāju parādus? Firma, kas nopirkusi uzņēmumu, nav ar mieru maksāt vairākus tūkstošus latu tikai par to, lai atpirktos no mājas, kas tai uzkrauta kā smaga nasta.Viss tiek pamests savā vaļā: iedzīvotāji nemaksā, viņiem vairs nav ne elektrības, ne siltā ūdens, un mājas kļūst arvien bēdīgākas. Pēc pāris vai mazliet vairāk gadiem Privatizācijas aģentūra savu darbu būs pabeigusi. Kas pārcirtīs virvi, lai šīs mājas vairs “nekarātos gaisā”?

Mudīte Luksa,

“LV” privatizācijas lietu

redaktore

Kad “privatizācijas ledlauzis” iestrēgst

Nams Brīvības ielā 90 Foto: Arnis Blumbergs, “LV”

Pagājušā gada 22.oktobrī Rīgas dome nolēma, ka nams Brīvības ielā 90 tiek nodots vispārējai privatizācijai. Likās — ilgi gaidītais un gatavotais dzīvojamo māju privatizācijas process beidzot pārvarējis ilgstošo sagatavošanas stadiju un privatizētās mājas vērsies kā krelles virtenē. Kad bija nokārtotas formalitātes ar mājai piesaistītās zemes ierakstīšanu zemesgrāmatā, Rīgas pilsētas valsts un pašvaldības dzīvojamo māju privatizācijas komisija uzsāka privatizācijas procedūru: tika novērtēts gan apdzīvojamais, gan neapdzīvojamais fonds, nama dzīvokļu īrniekiem un neapdzīvojamo telpu nomniekiem izsūtīti paziņojumi par privatizāciju. Februāra vidū komisija saņēma pirmos pieteikumus no nomniekiem, kuriem ir pirmpirkuma tiesības uz ēkas neapdzīvojamām telpām , t. i., tiem nomniekiem, kuri līgumu par neapdzīvojamo telpu nomu noslēguši līdz 1995. gada 24. jūlijam, kad spēkā stājās likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”.

Jāņem vērā — kopš brīža, kad dzīvojamā māja nodota privatizācijai, spēkā stājas iepriekšminētais likums, kas stingri reglamentē gan visas turpmākās darbības, gan to izpildes termiņus. Tā likuma 29. pantā noteikts, ka ne vēlāk kā mēneša laikā pēc privatizācijas objekta novērtēšanas privatizācijas komisijai jāpiedāvā pirkt privatizācijas objektu, nosūtot par to paziņojumu izīrētās dzīvojamās telpas īrniekam un neapdzīvojamās telpas nomniekam, piedāvājot privatizēt viņu īrētās vai nomātās telpas. Tas tika izdarīts.

Tālāk likums nosaka, ka pašvaldības domei vai padomei ne vēlāk kā mēneša laikā no dienas, kad saņemti iepriekšminēto personu privatizācijas pieteikumi, jāpieņem lēmumi par pirkuma un pārdevuma līguma slēgšanu ar šīm personām. Šādi lēmumi līdz 27. maijam Rīgas domē vēl arvien nebija pieņemti. Vēl vairāk — 20. maija sēdē Rīgas domes domes deputāti balsoja pret pirkuma līguma noslēgšanu ar nomniekiem vai atturējās paust noteiktu viedokli.

Likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” nosaka arī to, ka ne vēlāk kā mēneša laikā pēc privatizācijas objektu novērtēšanas privatizācijas komisija piedāvā tos privatizēt atklātā izsolē, ievērojot secību, kādu nosaka likums. Arī šo termiņu nebija iespējams ievērot, jo iepriekšējā Rīgas dome par Brīvības ielas 90. namu lēmumus nepieņēma, atstājot tos mantojumā jaunievēlētajai Rīgas domei. Tā kā arī šeit vezums nekustējās no vietas, bet likuma prasības ir jāievēro, un dzīvojamo māju komisija, kaut ar novēlošanos, tomēr 25.aprīlī sarīkoja izsoli, kurā tika pārdoti deviņi objekti, uz kuriem līdzšinējiem nomniekiem vai nu nebija pirmpirkuma tiesības vai kuri bija brīvi. Pēc likuma mēneša laikā Rīgas domei jāpieņem arī lēmums par izsolīto telpu pirkuma un pārdevuma līguma noslēgšanu. Pagaidām nav arī tā.

Jautājums ir iestrēdzis vienas problēmas dēļ. Jau pagājušā gada maijā, kad Rīgas domē sākās runas par Brīvības ielas 90. nama privatizāciju, un tā ir māja, kuras sētas pusē atrodas Vidzemes tirgus, šī tirgus direktors, bijušais domes deputāts Jānis Vīķelis paziņoja, ka tirgus pusē esošās telpas un pagrabs līdz 1940. gadam piederējuši tirgum un tādēļ nav nododami privatizācijai. Taču privatizācijas komisija līdz šai dienai nav saņēmusi nedz arhīvu izziņas, nedz kādus citus dokumentus, kas šādas tiesības apstiprinātu. Būtiski ir arī tas, ka lielākā daļa tirgus pusē atrodošos telpu gadu gaitā pievienota veikaliem kā funkcionāli nepieciešamas telpas, un lai tās atdalītu, piemēram, no Rozes grāmatnīcas, tā it kā būtu “jāzāģē” uz pusēm, bet pagrabu agrāk izmantojuši īrnieki, un pēc mājas privatizācijas tas atkal tiktu nodots viņu rīcībā.

Taču par ko vispār var būt runa, ja rudenī, nesaņemot būtiskus pierādījumus un argumentus no tirgus administrācijas puses, ēka t i k a nodota privatizācijai un par to ir o f i c i ā l s lēmums. Tagad neziņā ir gan īrnieki, gan nomnieki, gan izsoles dalībnieki. Pēdējie, rēķinoties ar likumā paredzētajiem termiņiem, pat sašaurinājuši uzņēmējdarbību, lai varētu iekrātos līdzekļus samaksāt par telpu privatizāciju. Neziņa un katra nokavētā diena nes viņiem lielus materiālus zaudējumus. Ticība likuma spēkam dzīvokļu privatizācijā tiek grauta iedzīvotāju acīs.

Rīgas pilsētas valsts un pašvaldības dzīvojamo māju privatizācijas komisijas priekšsēdētājs Jānis Rupkus lēš, ka komisija šīs vilcināšanās dēļ zaudējusi pārsimt tūkstošu latu. Par neapdzīvojamā fonda privatizāciju bija rēķināts iegūt 127 tūkstošus latu, par kuriem savukārt zemesgrāmatā varētu nostiprināt divsimt māju, un turpināt vispārējo privatizāciju Rīgā. Tagad komisijai ir tikai 50 tūkstošu latu parāds institūcijām, kuras sagatavo īpašuma reģistrāciju zemesgrāmatā, un dokumenti komisijai netiek izsniegti. Jo, tā kā paātrinātā privatizācija gājusi mazumā, neapdzīvojamā fonda privatizācija ir vienīgais būtiskais privatizācijas procesa finansēšanas avots. Starp citu, arī to nosaka likums. Piespiedu dīkstāves dēļ pilnīgi netiek izmantotas arī komisijas darbinieku zināšanas un informācijas tīkla datu bāze.

Tātad galu galā iznāk, ka vislielākais cietējs šajā juku laikā ir dzīvojamo māju privatizācijas process Rīgā un visā valstī — jo Rīga taču kopējā pienesumā dod gandrīz pusi no privatizētajiem dzīvokļiem. Bet sertifikātu izmantošanas termiņš beidzas pēc divarpus gadiemÉ

Mudīte Luksa,

“LV” privatizācijas lietu

redaktore

Kad konstruktoru birojs maina īpašnieku

Marta vidū Privatizācijas aģentūras rīkotajā izsolē tika pārdota Latvijas valsts zinātniskās ražošanas firma “Energotehnikas speciālais konstruktoru birojs”. Tās sākumcena bija 45 000 latu, un vairāksolīšanā par 203 tūkstošiem latu tā tika pārdota Emīlam Ingum Gailim. Šī objekta vēsture īsumā ir šāda. XIX gadsimta beigās Rīgā Latgales ielā 239 (tagad Maskavas iela) sāka darboties a/s Kuldīgas adatu fabrika “Planēta”. Mūsu gadsimta divdesmitajos gados tā pārtapa par uzņēmumu “Perls un Marienfelds”, kura līdzīpašnieki bija J.Perls un F.H. Marienfelds. 1940. gadā pēc nacionalizācijas mehāniskās darbnīcas “Perls un Marienfelds” beidza pastāvēt, bet radās elektrisko armatūru rūpnīca “Jaunais Komunārs”. Nodibinoties Latvijas PSR Zinātņu akadēmijai, “Jaunā Komunāra” vietā izveidoja ZA Enerģētikas institūta Eksperimentālo elektronikas un mehānisko rūpnīcu. Institūtam reorganizējoties, rūpnīcu pārveidoja par LPSR ZA Fizikālās enerģētikas institūta Energotehnikas speciālo konstruktoru biroju (SKB). 1991.gadā objekts tika reģistrēts Uzņēmumu reģistrā kā Latvijas valsts zinātniskā ražošanas firma “Energotehnikas speciālais konstruktoru birojs”. Ar Ministru kabineta 1996.gada 14.augusta rīkojumu tas tika nodots privatizācijā, līdz šā gada martā ieguva jaunu īpašnieku E.I.Gaiļa personā.

Tā kā E.I.Gailis dzīvo Anglijā, tikos ar viņa pilnvaroto Latvijā Jāni Vanagu , kurš pastāstīja:

— E.I.Gailis no Latvijas emigrējis kara laikā 1944.gadā. No Vācijas nokļuvis Anglijā, viņš apmetās uz dzīvi Notingemas pilsētā. Neliels instrumentu koferītis un vēlēšanās strādāt, liekot lietā savas zināšanas, bija viss, ar ko savas gaitas svešā zemē sāka šis cilvēks. Tika remontēti ledusskapji un saldējamās iekārtas, izdomāti un veikti dažādi uzlabojumi šīm iekārtām, pelnīta nauda, lai uzsāktu kaut ko nopietnāku. Pēc vairākiem gadiem izdevās saņemt patentu saviem izgudrojumiem, un drīz pēc tam arī tika nodibināta firma “LEEC Limited”, kura nodarbojas ar saldējamo kameru-inkubatoru ražošanu. Šie inkubatori galvenokārt domāti zinātniskajām iestādēm, slimnīcām, laboratorijām u.c. Otra produkcijas nozare ir tiesu medicīnas ekspertīzes iekārtas, morga iekārtas, slimnīcu ratiņi. Produkcijas noieta tirgus ir galvenokārt Rietumeiropā, bet perspektīvā postsociālisma valstīs — Polijā, Čehijā, Vācijā, Krievijā u.c. Anglijā un citās rietumvalstīs firma “LEEC Limited” veic esošo iekārtu modernizāciju.

Apmēram trīs gadus atpakaļ E.I.Gailis bija nolēmis savu uzņēmumu pārcelt uz Latviju, ieguldot šī plāna īstenošanā aptuveni 2-3 miljonus dolāru, taču tas diemžēl nenotika. Tolaik bija nobriedusi vēlēšanās privatizēt Rīgas Tehnoloģisko rīku rūpnīcu Šampētera ielā, tika rakstītas vēstules uz Latviju premjerministram Mārim Gailim un citām augstām amatpersonām ar šādu priekšlikumu un sava biznesa plāna izklāstu, bet tās visas palika bez atbildes. Kā izteicās E.I.Gaiļa kungs, viņš klauvējis pie vairākām durvīm, piedāvājot savus sadarbības priekšlikumus, investīcijas. Tiktu nodrošinātas darba vietas daudziem cilvēkiem, valstij nāktu nodokļi, taču tas nevienam nebija vajadzīgs.

Kopš 1990.gada tiek izvērsta sadarbība ar ZA Speciālo konstruktoru biroju. E.I.Gailis šim birojam pasūtīja vairākus tehnoloģiskos mezglus un detaļas savām Anglijā ražotajām iekārtām. Viņš redzēja, ka šajā birojā strādā gudri vīri, un tā pamazām nobrieda doma privatizēt šo Energotehnikas speciālo konstruktoru biroju. Tā galvenie darbības virzieni ir zinātniski tehniskās izstrādes, kas saistītas ar energotehnisko mašīnu, iekārtu, ierīču un aparātu ražošanas un ieviešanas tehnoloģijas izpēti un eksperimentālo pārbaudi, kā arī kokapstrāde un metālapstrāde.

— Kad objekts tika nodots privatizācijai, tajā strādāja 39 cilvēki. Vai darbs viņiem tiks garantēts?

— Darba vietas šiem 39 darbiniekiem ir nodrošinātas, un darba vietu skaits palielināsies, tās tiks uzlabotas un modernizētas, cilvēki tiks radināti strādāt pēc starptautiskajiem standartiem, no katra tiks prasīta augsta ražošanas kultūra.

— Kāds bija objekta tehniskais stāvoklis, to privatizējot ?

— Pašlaik objekta tehniskais stāvoklis ir apmierinošs, visi darbgaldi, lai arī novecojuši, ir kārtībā. Uzteicams ir konstruktoru darbs. Izpildām arī individuālus pasūtījumus. Piemēram, kāds uzņēmējs no Madonas ir pasūtījis saldējuma mikseri-fasētāju. Pasūtītājam tas izmaksās padārgi, bet, ja to vajadzētu iegādāties ārzemēs, tas maksātu apmēram pusotras reizes dārgāk. Nelielajā kokapstrādes cehā arī ražo plaša patēriņa preces. Šeit ir izgatavots aprīkojums J.Rozes grāmatnīcai Elizabetes ielā. Tur taps aprīkojums arī J.Rozes veikalam Kr.Barona ielā, kuru pašlaik remontē.

— Jūsu uzņēmumu īpašnieks daudz līdzekļu atvēl arī labdarībai.

— Jā, E.I.Gailis ļoti daudz ir palīdzējis un palīdz Latvijas grūtdieņiem - bāreņiem, leģionāru ģimenēm, invalīdiem. Kopš 1990.gada viņš it bieži ir sūtījis uz Latviju humāno palīdzību. Lielu palīdzību viņš ir sniedzis Rīgas Zīdaiņu namam Kapseļu ielā, 16. Rīgas šuvēju arodskolai, arī Mārtiņa baznīcai Rīgā. 1993.-1994. gadā par viņa līdzekļiem Mārtiņa kapiem tika aplikts žogs apmēram 20 tūkstošu latu vērtībā. Pašlaik tiek īstenots vēl viens liels projekts - Lestenes brāļu kapu izveidošana. Tā kā E.I.Gailis pats kara gaitas beidzis Lestenē, viņš nolēmis veikt bijušo cīņu biedru - karavīru pārapbedīšanu šajos brāļu kapos. Pašlaik ir izraktas un identificētas apmēram 250 karavīru mirstīgās atliekas, bet darbi vēl turpināsies līdz rudenim. Šī projekta finansēšanā ieguldīti apmēram 8 tūkstoši latu. Gaiļa kungs joprojām cer, ka atsauksies un šī projekta īstenošanā piedalīsies arī citi.

Vēl E.I.Gailis ir noorganizējis autobusu satiksmi no Rīgas uz Londonu un uz latviešu apmetni “Straumēni”, kas atrodas 200 jūdzes uz ziemeļiem no Londonas. Firmas “Lattur-Eiropa” autobuss vasarā kursēs divas reizes mēnesī. Vēl jāpiemin apjomīgi tehniskās literatūras sūtījumi uz Latviju. Tie galvenokārt nonākuši Rīgas Tehniskajā universitātē, kā arī daudzās Latvijas bibliotēkās.

Ināra Zalcmane

Par neapdzīvojamo telpu vērtēšanu

Privatizējamo dzīvojamo ēku neapdzīvojamo telpu vērtība tiek noteikta pēc Ministru kabineta 1997. gada 11. februāra noteikumiem Nr. 70 “Noteikumi par privatizējamo telpu un dzīvojamo māju funkcionāli saistīto palīgēku un palīgbūvju vērtības noteikšanu”. Tie tika izstrādāti, lai nerastos iespēja subjektīvi noteikt neapdzīvojamo telpu vērtību. Noteikumi balstās uz neapdzīvojamo telpu ienākumu vērtības aprēķinu. Savukārt aprēķinu pamatā ir neapdzīvojamo telpu tirgus nomas maksas noteikšana. Ņemot vērā, ka esošajos nomas līgumos, kas noslēgti ar namu pārvaldēm, uzrādītās nomas maksas bieži vien ne tikai manāmi atšķiras no reālajām attiecīgajā ceturksnī esošajām vidējām nomas maksām, uzsākot šo telpu vērtēšanu, vērtētājs izanalizē blakus esošo neapdzīvojamo telpu nomas maksas gan privātīpašumā esošās, gan valsts, gan pašvaldības mājās. Tā tiek noteikta vidējā nomas maksa, kas tiek korektēta atbilstoši salīdzināmo objektu novietojumam, lietošanas veidam un fiziskajam stāvoklim. Ņemot vērā vidējo koriģēto nomas maksu, tiek aprēķināti neapdzīvojamo telpu kopējie gada iespējamie ienākumi. Atskaitot neapdzīvojamo telpu uzbūvēšanas izdevumus un ņemot vērā telpu izmantošanas intensitātes koeficientu, tiek noteikti neapdzīvojamo telpu tīrie (neto) ienākumi. Atkarībā no ēkas kapitalitātes grupas tiek noteikta kapitalizācijas likme Ro=15:19%. Izdalot telpas tīros ienākumus ar kapitalizācijas likmi, tiek iegūta neapdzīvojamo telpu privatizācijas vērtība.

Privatizējama objekta neapdzīvojamo telpu privatizācijas cenu veido:

— telpu privatizācijas vērtība, noteikta pēc augstāk minētās metodikas,

— neapdzīvojamām telpām atbilstoša ēkas kopīpašuma domājamā daļa,

— dzīvojamai ēkai piesaistāmā zemes gabala kadastrālā vērtība,

— dzīvojamās ēkas katra dzīvokļa telpu vērtība,

— ēkas kopīpašuma dzīvoklim atbilstoša dzīvojamā daļa,

— dzīvojamai ēkai piesaistītā zemes gabala kadastrālā vērtība atbilstoši kopīpašumā esošai mājas domājamai daļai,

— uz piesaistītā zemes gabala esošo funkcionāli saistīto palīgēku un palīgbūvju vērtība (piemēram, pirtis, tualetes, garāžas),

— labiekārtojuma elementi: žogi, ceļi, zālāji, autostāvvietas, sporta būves utt.),

— lokālās komunikācijas: artēziskā aka, gāzes rezervuāri utt.

Saskaņā ar Ministru kabineta 1995. gada 7. novembra noteikumiem Nr. 337 tiek noteikts neapdzīvojamo telpu un mākslinieku darbnīcu līdzšinējam nomniekam atlīdzināmo izdevumu apmērs un nosacījumi, pie kādiem šie atlīdzināmie izdevumi tiek atzīti.

Tātad neapdzīvojamo telpu privatizācijas vērtība nav tieši atkarīga no pašreiz spēkā esošajā nomas līgumā uzrādītās nomas maksas. Nosakot neapdzīvojamo telpu privatizācijas cenu, netiek ņemta vērā īres tiesību apmaksa, iepriekšējo nomnieku parādu apmaksa vai kādi citi ar telpām netieši saistīti izdevumi, ko nomnieks ir samaksājis izīrētājam. Citiem vārdiem sakot, neapdzīvojamo telpu cenu nosaka šo neapdzīvojamo telpu atrašanās vieta pilsētā, tas, cik tās ir ienesīgas. Šī cena nav tieši saistīta ar varbūt pat milzīgajiem nomnieku ieguldītajiem līdzekļiem telpu remontdarbos vai telpu aprīkojumā.

Situācijā, kad namu pārvalžu noslēgtajos nomas līgumos nomas maksa Rīgā svārstās no Ls 0, 25 līdz Ls 3 par 1 kvadrātmetru, vidēji koriģētā nomas maksa var būt pat virs Ls 6 par 1 kvadrātmetru.

Šīs nomas maksas ir šādas:

Brīvības ielā 90 — Ls 6

Ausekļa ielā 3 — Ls 1, 75

Māris Laukalejs,

RPDzMPK privatizējamo objektu

vērtēšanas nodaļas vadītājs