Cik daudz un cik plaši esam privatizējuši savu zemi

Informējot par zemes privatizācijā šodien aktuālo

VIKTORS ŠADINOVS, Latvijas Privatizācijas aģentūras juridiskais direktors, — “Latvijas Vēstnesim”

Viktors Šadinovs

Šī ir tā reize, kad zemes privatizācijā neskaidru jautājumu nav, saka Viktors Šadinovs. Viss ir salikts “pa plauktiņiem”. Ir aprakstīts, kādā veidā tiek privatizēta zeme, kas un kā to dara, kas ir valsts, kas pašvaldību ziņā. Protams, ka praksē var gadīties arī likumdevēja neparedzētas situācijas, bet pamata tiesiskā bāze zemes privatizācijai ir. Varbūt vēl ir problēmas ar lauku zemēm, taču tās tiek risinātas. Izmaiņas likumā skar gan pilsētu, gan laukus. Un nosacīti zeme ir sadalīta trijās grupās.

Zemes sadalījums privatizācijas procesā

Pirmā grupa — zeme, kas atrodas zem jau privatizētiem objektiem un objektiem, kuri iegūti īpašumā jebkurā citā veidā. Citā veidā zemi var iegūt caur tiesu izpildītājiem. Arī tad, ja kāds uzņēmums ar ministrijas atļauju kādu ēku vai būvi pārdevis. Vai valsts akciju sabiedrības lēmušas par kādas ēkas vai būves pārdošanu statūtos noteiktajā kārtībā vai privatizēts uzņēmums daļu kādam citam jau pārdevis... Tātad jebkurā tiesiskā ceļā iegūts objekts, kas atrodas uz zemes gabala, kuru likumdevējs nosaucis par atsevišķu zemes gabalu, tajā skaitā, ja šis īpašums iegūts privatizācijas rezultātā.

Otrā grupa — neapbūvēta zeme. Šī likuma izpratnē neapbūvēta zeme ir tā, uz kuras neatrodas cieši ar to saistītas ēkas un būves. Ja tur atrodas, piemēram, kāds konteiners, tas nav cieši saistīts ar zemi, un zeme uzskatāma par neapbūvētu. Tas ir būtiski, vērtējot apakšzemes būves. Tipisks piemērs. Ja bumbu patvertne atrodas vienā zemes gabalā, bet ieeja šajā bumbu patvertnē — citā, tad tā zeme, uz kuras virspusē nekas neparādās, skaitās neapbūvēta, jo apbūvēta var būt tikai virszeme. Protams, pirmā zemes gabala īpašniekam ir apgrūtinājumi attiecībā uz patvertni, arī kabeļiem, vadiem, kanalizācijas un ūdens caurulēm utt.

Trešā grupa — zeme, kas tiek pārdota kopā ar objektu privatizācijas rezultātā.

Likuma struktūra ir uzbūvēta tā, ka katram no šiem gadījumiem veltīta atsevišķa nodaļa, kura reglamentē, kā jārīkojas. Ir nosauktas institūcijas, kas veic zemes privatizāciju vai atsavināšanu katrā no gadījumiem.

Kam pieder zeme?

Zemes piederība ir precīzi noteikta. Ja apbūvētas zemes virszemes objekts līdz 1990.gada 4.maijam ir bijis valsts īpašums, tad zeme pieder valstij. Vienmēr. Tas nekas, ka šī zeme līdz 1940.gadam piederējusi pašvaldībai. Tas nekas, ka pašvaldība paspējusi šo zemi iereģistrēt zemesgrāmatā uz sava vārda. Likums paredz, ka tādā gadījumā Privatizācijas aģentūras personā zemi pārreģistrē uz valsts vārda. Un Privatizācijas aģentūra privatizē šo zemi virszemes objekta īpašniekam. Un pretēji. Ja būves ir bijis pašvaldības objekts, bet zeme — valsts, tad zeme tiek pašvaldībai. Ja par atskaites punktu ņemtu 1940.gadu, tad situācija būtu stipri sarežģīta. Ir tik daudz kas mainījies. Protams, būs gadījumi, kad pašvaldība būs sarūgtināta, jo segusi izdevumus, līdz zeme ierakstīta zemesgrāmatā, bet, ja paģēr likums, tas jāpilda — īpašuma tiesības mainās.

Kas būs zemes privatizētāji?

Faktiski ir četras institūcijas, kas nodarbosies ar zemes privatizāciju. Lielāko šī darba daļu faktiski veiks trīs institūcijas.

Ar to zemi, kas pieder vai piekrīt pašvaldībai, nodarbosies katra konkrētā pašvaldība. Tur problēmu nav.

Par valsts zemi. Tur sadalījums ir tāds: ja virszemes objekts ir atsavināts saskaņā ar likumu par valsts un pašvaldību mantas atsavināšanas kārtību (ir tāds likums, kas paredz atsavināt mantu, kas nepieder uzņēmumiem un uzņēmējsabiedrībām, bet piederējusi, piemēram, ministrijām, kā arī atsevišķas valstij piederošas ēkas un būves, ko savā laikā Valsts īpašuma fonds — tagad Nekustamā īpašuma aģentūra — atsavina likumā paredzētajā kārtībā), tad to zemi, kas atrodas zem tādiem objektiem, atsavina Valsts Nekustamā īpašuma aģentūra. Ja objekts ir privatizēts (pēc jebkura likuma) vai, kā jau teicu, iegūts īpašumā saskaņā ar kādu citu likumu, izņemot šo atsavināšanas likumu, tad visos gadījumos zemi privatizē Privatizācijas aģentūra. Privatizācijas aģentūra privatizē arī visu valstij piederošo neapbūvēto zemi gan pilsētā, gan laukos.

Ceturtais zemes privatizētājs ir Zemkopības ministrija, kas gan, šķiet, praksē ar to maz nodarbosies. Šī ministrija veic Agroservisa uzņēmumu privatizāciju un tai ir tiesības, ja zemes gabals nodots privatizācijai, šo zemes gabalu privatizēt kopā ar uzņēmumu.

Apbūvēta zemes gabala privatizācija

Likums paredz, ka privatizēt var tikai zemesgrāmatā reģistrētu zemi. Tātad, pirms zemi privatizēt, jāveic visas nepieciešamās darbības: jāreģistrē, Rīgā jāapstaigā septiņas institūcijas, saskaņojot visus aprobežojumus...

Mums ar Ministru kabineta lēmumu nodod zemes gabalus privatizācijai, taču praksē bieži sastopamies ar nepatīkamu situāciju. Nereti izrādās, ka zemes gabals gan reģistrēts zemesgrāmatā, bet, kad pārbaudām, izrādās bez jebkādiem apgrūtinājumiem un aprobežojumiem. Nav iezīmēti sakaru kabeļi un citas komunikācijas. Pieņemsim, tādu zemes gabalu pārdod, jaunais īpašnieks sadomā ko izrakt, un pusrajons paliek bez telefona sakariem... Kā tas varēja gadīties, grūti pateikt. Diemžēl tas Privatizācijas aģentūrai būs jālabo. Protams, ja privatizācijai nodotais zemes gabals būs iereģistrēts ar visiem apgrūtinājumiem un aprobežojumiem, tad tā privatizācijai būs nepieciešami mēneši trīs. Ja viss nebūs izdarīts, vajadzēs vairāk laika. Labi būtu, ja privatizējamo uzņēmumu vadītāji, reģistrējot zemes gabalus, sekotu, lai viss tiktu saskaņots. Likumā nepārprotami teikts, ka tur, kur virszemes īpašumam jau ir jauns īpašnieks, gan laukos, gan pilsētā, vienīgās pirmpirkuma tiesības uz zemi ir virszemes objekta īpašniekam. Un neviens cits nevar šo zemi nopirkt pat tad, ja īpašnieks savas tiesības neizmanto. Tad viņam ir nomas tiesības. Ar virszemes objekta īpašnieku noteikti jāslēdz līgums par zemes nomu. Likumā ir arī noteiktas maksimālās nomas maksas. Taču zemi neviens cits nevar dabūt. Līdz ar to zemes privatizācijas procedūra ir īsāka. Paziņojumi, pieteikšanās... Ir tikai viens pretendents. Viņš jāinformē, kādi ir nosacījumi, par kādu cenu pārdod. Pārējais atkarīgs no tā, cik ātri sakārto papīrus un visu noformē.

Neapbūvēta zemes gabala pārdošana

Uz neapbūvētu zemes gabalu, protams, nekādu pirmpirkuma tiesību nav. Šajā gadījumā galvenokārt tiek izmantotas divas privatizācijas metodes: pārdošana un ieguldīšana. Pieņemsim, virszemes objekta īpašniekam blakus esošajā zemes gabalā ir visas komunikācijas un ir iespējas veiksmīgi īstenot kādu biznesa plānu. Tad var būt situācija, ka rīko nevis izsoli, bet gan lieto privatizācijas metodi — ieguldīšanu. Valsts šo zemi iegulda uzņēmuma pamatkapitālā, uz laiku paliekot par akcionāru. Tā var darīt, taču nepieciešams labi pamatots biznesa plāns, lai pieņemtu lēmumu par šādu risinājumu.

Neapbūvētas zemes privatizācijas gadījumā visbiežākais, protams, būs izsole, kad vairāki pretendenti cīnās savā starpā, kurš kuru pārsolīs.

Virszemes būvju un zemes vienlaicīga privatizācija

Lai šādu privatizāciju veiktu, nepieciešams Ministru kabineta rīkojums par šo objektu nodošanu privatizācijai. Bet tās virszemes būves, kas nodotas privatizācijai pēc 1997.gada 17.janvāra, jau automātiski privatizācijai tiek nodotas kopā ar zemi. Automātiski. Pat ja tas nav ierakstīts šajā rīkojumā. To paredz likums. 1997.gada 17.janvāris ir datums, kad stājās spēkā Ministru kabineta noteikumi par zemes atsavināšanu un privatizāciju pilsētās.

Objekti, kas atrodas lauku apvidos, kopā ar zemi privatizācijai tiek nodoti pēc 1997.gada 1.jūlija. Ja objektu pērk kopā ar zemi, tad ir divas iespējas. Pirmā — objekts jāpērk kopā ar zemi kā nedalāms objekts. Otrajā gadījumā ļauj izvēlēties, vai pirkt kopā ar zemi, vai bez tās.

Kas var būt zemes pircējs?

Visus pircējus nosacīti var sadalīt labajos un sliktajos.

Labie ir valsts, pašvaldība, valsts uzņēmums, pašvaldības uzņēmums, statūtsabiedrības, kurās puse pieder pilsoņiem vai pilsoņiem no valstīm, ar kurām Latvijai ir līgums par investīciju savstarpējo aizsardzību utt., un publiskās akciju sabiedrības, laukos arī juridiskās organizācijās, kuru darbības laiks nav mazāks par trīm gadiem, bet pilsētās — līdz 1940.gada 21.jūlijam reģistrētās reliģiskās organizācijas. Tie ir pirmās kārtas labie pircēji, kuriem nav vajadzīgas nekādas atļaujas un kuriem nav ierobežojumu teritorijas ziņā.

Ne sevišķi labie pircēji ir citas fiziskas un juridiskas personas, kas nav minētas pirmajā daļā un kam ir ierobežojumi pēc teritorijas, kurā viņi nevar atsevišķos gadījumos pirkt zemi, ja nesaskaņo ar pašvaldību.

Problēma rodas tajos gadījumos, kad sabiedrībā ar ierobežotu atbildību vai akciju sabiedrībā, kas gribētu zemi pirkt, puse nepieder pie tā saukto labo pircēju kategorijas. Un, ja objekts atrodas pierobežas joslā, kāpu joslā vai Baltijas jūras aizsardzības joslā utt., arī tad tā īpašnieki zemi nopirkt nevar. Acīmredzot tādos gadījumos, lai radītu konkurenci, pateiksim, ka objektu var pirkt atsevišķi no zemes. It sevišķi, ja tur ir nomnieks un viņam ir pirmpirkuma tiesības. Tad iznāk, ka viņam pirmpirkuma tiesības var atdalīt, jo viņš nevar būt zemes pircējs. Tāda ir tā nianse.

Ar ko maksāt par zemi?

Likumā noteikts, ka maksāšanas līdzekļi var būt lati un īpašuma kompensācijas sertifikāti. Īpašuma kompensācijas sertifikātu ir apmēram par deviņdesmit diviem miljoniem latu. Salīdzinot ar kopējo sertifikātu seguma apmēru — trīs miljardiem —, tas nav daudz. Ministru kabineta noteikumi paredz, ka pilsētās ne mazāk kā piecdesmit procentu no summas jāmaksā ar īpašuma sertifikātiem. Vienmēr bijis ierobežojums — ne vairāk, tagad — tieši otrādi. Tas acīmredzot tādēļ, lai arī pašvaldības zemi pārdotu par sertifikātiem, ne tikai par naudu. Privatizācijas aģentūras prakse — 80 procenti īpašuma kompensācijas sertifikātu, 20 procenti — latu. Jo Privatizācijas aģentūrai ir dots uzdevums atprečot īpašuma kompensācijas sertifikātus. Var prognozēt, ka īpašuma kompensācijas sertifikātu cena ar laiku augs.

Likumā ir norma, ka pircējs var maksāt arī latos. Ļoti interesanti, ka pirmā zemes gabala, ko pārdevām, pircējs uzreiz pateica: “Es negribu ķēpāties un par visu maksāšu ar latiem.” Tā kā toreiz vēl bija spēkā Ministru kabineta rīkojums, kas paredzēja maksāt pusi uz pusi, mēs piespiedām pircēju 50 procentus maksāt ar sertifikātiem. Tādi bija nosacījumi. Sertifikātu izmantošanas termiņš ir 1999.gada 31.decembris, un tas netiks mainīts. Iespējams, ka brīdī, kad kompensācijas sertifikātu vairs nebūs pietiekami, viena parastā sertifikāta segums būs pieci seši kompensācijas sertifikāti.

Par kādu cenu var pārdot zemi pilsētā un laukos?

Pārdot zemi pilsētās nevar par cenu, kas zemāka par tās kadastrālo vērtību. Jāteic, ka Rīgā kadastrālā vērtība ir augsta. Faktiski ir teikts, ka jāpārdod zeme par tirgus vērtību, kas nedrīkst būt zemāka par kadastrālo. Izņemot Rīgas centru, citur tirgus vērtība nebūs augstāka par kadastrālo.

Pie Ministru prezidenta — tolaik Andra Šķēles — bija apspriede, un mēs kategoriski iestājāmies pret pašreizējo kadastrālās vērtības noteikšanas praksi. Tagad ir zemes paraugvērtība, un pie paraugvērtības sāk likt klāt koeficientus. Uzņēmējam prasa, ko viņš paredzējis darīt uz pērkamā zemes gabala. Ja ierīkot restorānu, tad koeficients ir tāds un tāds... Tātad vērtē pircēja nākotnes biznesu, nevis valsts radīto vērtību šajā brīdī. Domāju, valstij ir jāpārdod zemes gabals tāds, kāds tas ir, nevis jāprasa, ko jūs ar to darīsit, un par to vēl jāņem paaugstināta cena. Un pēc tam neviens nezinās, kā to kontrolēt. Daļa pircēju jau ir sapratusi, kur ir starpība. Pirmajā pieteikumā viņi rakstīja, ka 20% būs dzīvojamā daļa, 80% — dažādi kantori. Bet sapratuši, kur suns aprakts, raksta, ka 51% būs dzīvošanai, 49% — pārējam. Uzreiz cena, protams, iet uz leju. Kurš to kontrolēs, kas patiesībā notiks uz nopirktā zemes gabala un cik daudz tas atbildīs iesniegtajam pieteikumam? Ja izņems visus šos paaugstinošos koeficientus, kas saistīti ar nākotnes darbības novērtējumu, iespējams, zemes kadastrālā vērtība kritīsies.

Laukos var pārdot zemi par cenu, kas zemāka par kadastrālo vērtību. Un neapbūvētu zemi, piemēram, Latgalē, var gadīties, pārdos par santīmiem, jo pēc tās vismaz šobrīd nav pieprasījuma.

Ierobežojumi zemes privatizācijā

Ja uz virszemes objektu ir iesniegts denacionalizācijas pieteikums, kamēr par to nav pieņemts lēmums, arī zemi nevar pārdot. Tāda situācija ir arī objektos, kur zeme reformas laikā piešķirta lietošanā un vēl nav izpirkta par parastajiem sertifikātiem. Tie ir saprotami ierobežojumi, kas, pat ja nebūtu ierakstīti šajā likumā, būtu jāievēro.

Taču ir viens būtisks ierobežojums, kam ir gan atbalstītāji, gan pretinieki. Tas skar meža zemes. Meža zemes privatizēt nevarēs, izņemot apbūvētu meža zemi. Piemēram, gadījumos, kad mežrūpniecības saimniecībai ir būves uz meža zemes, tad, ja šis objekts nodots privatizācijai vai jau privatizēts, arī zemi zem būvēm varēs privatizēt. Citos gadījumos meža zemi tikai ar ministra atļauju var pārdot objekta īpašniekam. Vai tas ir labākais risinājums? Labāk, ja tas notiek publiski, nevis ar vienpersonisku ministra ikreizēju atļauju. Pašlaik nav arī meža ministra. Vai šo atļauju dos zemkopības ministrs, un kā tas notiks, nav īstas skaidrības.

Citu ierobežojumu labticīgajiem pircējiem nav. Tiem ne sevišķi labajiem ir ierobežojums, kas paredz, ka visos dabas parkos un citur, kur ir speciālie liegumi, viņiem nevar pārdot zemi, arī ap Baltijas jūru un līci, aizsargjoslās un pierobežas joslās. Aizsardzības ministrija tikai tagad sākusi saskaņot jautājumu par pierobežas joslām.

Ir arī ierobežojums par lauksaimniecībā un mežsaimniecībā izmantojamām zemēm. Kāpēc nepilsonis nevar pirkt lauksaimniecībā izmantojamo zemi, ja tā viņam jau ir lietošanā? Lai pērk un darbojas savā zemnieku saimniecībā. Būs lielāka interese, taču likums saka — nē. Tajā pašā laikā, ja pircējs ir no valsts, ar kuru Latvijai ir līgums par investīciju aizsardzību, viņš ir labais pircējs un pie zemes var tikt.

Kas praksē rada sarežģījumus?

Piemēram, akciju sabiedrība vai SIA ir bijis labais pircējs, bet situācija ir mainījusies, un a/s vai SIA vairs nav puse pilsoņu vai ārzemnieku ar “labajiem rakstiem”. Likums nosaka, ka tad, lai saņemtu zemes privatizēšanas atļauju, mēneša laikā jāgriežas pašvaldībā. Bet, ja pašvaldība atļauju nedod, divu gadu laikā šī zeme jāatsavina. Absurdi? Protams.

Lūk, gadījums, ar kuru Privatizācijas aģentūra jau ir saskārusies. Rīgas Komercbankai ir tūkstošiem akcionāru. Kā lai noskaidro, kuri no viņiem ir pilsoņi un kuri nav? Protams, teorētiski tas ir izdarāms. Privatizācijas aģentūrai ir līgums ar PID. Bet, kamēr pārbaudīsim visus akcionārus, paies mēneši, un situācija var mainīties. Nekur nav teikts, ka laikā, kamēr notiek pārbaude, akcionārs savas akcijas nedrīkst pārdot. Kurā brīdī situācija fiksējama, tas nav noteikts. Komercbankā mums pateica uzreiz, lai netērējam laiku un ieskaitām viņus ne sevišķi labajos. SIA dalībnieki ir jāreģistrē Uzņēmumu reģistrā, bet a/s — nav. Akciju maiņa tiek fiksēta tikai savā akciju sabiedrības reģistrā. Tad viss atkarīgs no ziņotāja, kurš uzzinājis, ka tur kaut kas nav tā, kā vajag, ka tur akcijas nopircis kāds ofšornieks vai vēl kāds citsÉ Tad atkal jāiet pie pašvaldības, kur piekrišanu vienpersoniski dod padomes vai domes priekšsēdētājs, ne dome ar savu lēmumu, bet viens cilvēks. Pieņemsim, atļauja netiek dota, un divu gadu laikā zeme ir jāatsavina. Bet ja nu divu gadu laikā situācija atkal ir mainījusies? Likums tomēr neparedz, ka tad uz zemi atkal var pretendēt. Tā ir mākslīga konstrukcija, un dzīve parādīs, ka tādas normas nav dzīvotspējīgas, jo tās nav iespējams īstenot. Tas attiecas uz pircējiem, kas piedalās arī objektu privatizācijā. Bet arī parastajiem pircējiem var būt lielas problēmas. Tiem — ne sevišķi labajiem. Vispirms viņš nopērk zemi, tad ir jāiet prasīt atļauju pilsētai, līdzi nesot pirkuma līgumu. Un tad pilsēta viņam var noteikt izmantošanas mērķi. Pavisam absurdi. Faktiski arī labajam pircējam, ja viņš kaut ko grib celt, projekts jāsaskaņo ar pašvaldību. Lielas atšķirības nav.

Likumā paredzēts, ka privatizācijas procesā Privatizācijas aģentūra ir tā, kas saskaņo zemes izmantošanas mērķi ar pašvaldību, un tikai tad objekts tiek piedāvāts pircējam. Tad viņš zina, kādēļ pērk. Neapskaužamā situācijā nokļuvusi Rīgas laku un krāsu rūpnīca. Nopirka uzņēmumu (tur gan arī denacionalizācija bija, samaksāja starpību), un tagad pilsēta pasaka, ka tur pēc desmit gadiem uzņēmums vairs nedrīkst atrasties. Rūpnīcā saka, varēja taču savlaicīgi pateikt, tad izlemtu — maksāt vai nemaksātÉ

Noteiktā kārtība paredz, ka pašvaldībai piekrišana vai atteikums jādod divdesmit dienu laikā. Te nebūtu problēmu, ja pilsētai vai pagastam būtu ģenerālplāns. Bet diemžēl tāds ir tikai Rīgai, Ogrei, Jūrmalai, Ventspilij, Daugavpilij, Liepājai, RēzekneiÉ Dažviet koriģē vecos plānus. Ja ģenerālplāna nav, pašvaldībai jāgriežas Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrijā. Paredzēts, ka ministrijai jāatbild divu nedēļu laikā. Katrs var parēķināt, ka divdesmit dienu termiņš ne vienmēr tiks ievērots. Objektīvi.

Mudīte Paegle

Foto: Arnis Blumbergs, “LV”