Es - saimnieks, un mans nams

Lemjot par dzīvokļu privatizāciju pašvaldību ēkās

Nams Mežciema ielā 52.

Pēckara periodā radītais daudzdzīvokļu māju dzīvojamais fonds kopā ar tā neapdzīvojamo daļu (galvenokārt pirmajos stāvos - iestādes, veikali, apkalpes saloni un darbnīcas) pašreiz ir valsts un pašvaldību īpašums, kas notiekošās aktīvās privatizācijas gaitā pamazām, bet neapturami maina saimnieku, kļūstot par daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieku sabiedrību privātīpašumu. Pašreizējo dzīvokļu īrnieku jautājums: "Ko man un ģimenei dos privatizācija?" ir saprotams un cilvēcisks, jo pēc Latvijas Saeimā 1995., 1996. un 1997.gadā pieņemtajiem likumiem un grozījumiem ar papildinājumiem (t.sk. iespējām privatizēt neapdzīvojamo daļu, arī mākslinieku darbnīcas) nav pietiekami plaši izvērsta informācija un skaidrojumi par privatizācijas norišu praktisko pusi, par to, ka privatizācijas likumi nav sadomāti, bet dibināti uz pasaules valstu pieredzi un pašreizējo praksi juridiskā, tehniskā un finansiālā apsaimniekošanā. Nav brīnums, ka daudziem pašreizējiem dzīvokļu īrniekiem, bet nākošajiem īpašniekiem, nav viegli izprast, ka privatizēto dzīvojamo māju saimnieks - tātad saimniekotājs, noteicējs un rīkotājs - ir katra dzīvokļa īpašnieks. No viņu vidus ievēlētā valde izšķir visus mājas pārvaldījuma jautājumus, tātad no valdes sastāva, atsevišķu cilvēku mākas, talanta un spējām organizēt, kā arī zināšanām ir un būs atkarīgi visi mājas apsaimniekošanas izdevumi, ienākumu koncentrēšana visnepieciešamākajos remontizdevumos utt., kā arī katra dzīvokļa īpašnieka budžeta izdevumi par siltumu, ūdeni un citiem ikdienas tēriņiem.

Dzīvokļu īpašnieku kooperatīvo sabiedrību prakse, piemēram, Ziepniekkalnā "Augstskola", Zolitūdē un citur parāda izdevumu kritumu par siltumenerģiju, ūdens patēriņu, ieviešot metodiski un tehniski pareizu uzskaiti. 1997./98.gada apkures sezona parādīs katras mājas patiesās siltumenerģijas un karstā ūdens izmaksas, ja pieņem, ka ir izpildīts solījums katrā mājā uzstādīt atbilstošus skaitītājus un tiks veikts godprātīgs un tehniski pareizs rādītāju nolasījums, reģistrs un aprēķins, kas, protams, viskvalificētāk tiks veikts dzīvokļu īpašnieku māju apsaimniekošanas struktūrās. Plaši ieviešot siltumenerģijas patēriņa skaitītājus, vajadzētu apstiprināties pareizībai vai atklāties aplamībai par līdz šim Latvijā noteiktajiem siltumpatēriņa tarifiem plaknes, nevis kā vajadzētu kubatūras - mērvienībās tas ir par dzīvokļa lietderīgās platības kvadrātmetra apkurināšanu vai neapkurināšanu, ignorējot dažādos laika posmos kopš 19./20.gs. mijas uzbūvēto dzīvojamo māju kubatūru, konstrukcijas, ēku orientāciju pret debess pusēm un pārējos siltumzudumu aprēķinu parametrus. Ja noteiktajam tarifam par 1m2 mēs pievienotu telpu augstumu (attālums H no grīdas līdz griestiem), tad, palielinoties H, siltuma tarifa pieaugums uz 1m2 santīmos un procentuāli (procenti raksturo 1m2 kubatūras pieaugumu), aplūkojams tabulā. Šīs tabulas aritmētiskā skaitļojuma pamatā ir pieņemts telpas augstums Hmin = 2,5m ar nosacīti pieņemtu tarifu 50 s (Ls 0,5) par 1m2. Atgādināsim, ka Hmin = 2,5m ir dzīvojamās telpas augstums, kas pasaules praksē ir uzskatīts par vismazāko, ja nepielieto kondicionētājus, bet tieši tāds telpu augstums ir pieņemts visās dzīvojamo māju būvēs pēc 1995.gada, kas Rīgā veido vismaz pusi no kopējā dzīvojamā fonda platībām (skat. tabulu zemāk).

Maldīgs ir pieņēmums, ka kopš 1955.gada t.s. industriālās būvniecības periodā celtās ēkas ir mazvērtīgas konstruktīvā ziņā, to mūžs drīz būs skaitīts, jo to novecošanās galarobeža ir ne vairāk kā 100 gadus. Atzinumus par šo jautājumu kompleksu atstāsim lietpratēju analīzei un secinājumiem, jo īpaši tādēļ, ka padomju laika aprēķinu normatīvi, standarti un būvnoteikumi gatavu ēku statisko izturību noteica pat ar desmitkārtīgu drošību, rēķinoties ar visdažādākām kļūmēm un nepareizībām.

Pretēja galējība ir spriedelēt par atturēšanos no privatizācijas sertifikātu izmantošanas dzīvojamo māju privatizācijas procesā, jo pēckara periodā uzceltajos dzīvojamos rajonos šīs ēkas atrodoties uz pilnīgas novecošanās sliekšņa. Apgalvojums, ka tikai aiz Rīgas centra īres namu fasāžu arhitektoniski un mākslinieciski augstvērtīgām kvalitātēm slēpjas tikpat nozīmīgas konstruktīvās un inženiertehnisko tīklu kvalitātes, neiztur kritiku.

Vienīgi denacionalizēto namu pašreizējiem īpašniekiem, viņu pieaicinātajiem projektētājiem - arhitektiem un būvinženieriem - ir zināmi prāvie naudas kapitālieguldījumi, kas izmantoti daudzu dižu Rīgas centra namu atjaunošanai, nomainot galvenās nesošās konstrukcijas un inženiertīklus.

Tāpēc diezgan droši varam teikt, ka vēl pašreiz neprivatizētā dzīvojamā fonda nākamos īpašniekus sagaida milzu rūpes. Dzīvokļu īpašnieku sabiedrības (pieņemsim saīsinājumu "Dzīps") pašreiz ir organizatoriskas attīstības stadijā. Materiālu apkopošana par daudzdzīvokļu privātmāju apsaimniekošanas metodēm un praksi Eiropas valstīs un ASV, to piemērošana Latvijas apstākļiem ir būtiski nepieciešama, jo precizētu "Dzīps" darbības principus, vienlaikus nosakot sabiedrības nosaukumu - kooperatīvā vai kāda cita sabiedrība, jo nosaukums parāda sabiedrības praktiskās rīcības raksturu.

Jautājumam - vai "Dzīps" darbībā būs līdzība ar pašreizējo namu pārvalžu darbību, atbilde ir - "jā" un "nē". Vispirms darbības apjoms dažāds, līdz ar to arī atbildības koncentrācija atšķirīga. Pašlaik n/p pienākumu godprātīga izpilde nereti aprobežojas ar atskaitēm un prasmi notušēt neizdarības.

Jau tagad mums ir sava namu apsaimniekošanas pieredze. Aplūkosim divus piemērus, kas tapuši Rīgas Vidzemes priekšpilsētā 1996.gadā Tirzas ielas apbūves rajonā un Mežciemā.

Tirzas ielas apbūves piemērs.

Piecstāvu trīssekciju dzīvojamā māja Brīvības ielā 395 mūsu uzmanību piesaista ar atšķirīgo izskatu pārējo tuvumā esošo četru un piecstāvu māju vidū. 1996.gada vasarā dažos mēnešos iesāka un pabeidza ārsienu remontu ar pašlaik Rīgā mazlietotu netradicionālu metodi. Māja ieguva metāla "mēteli ar siltu oderi", līdz ar to mainīja izskatu. "Mētelis" sastāv no firmas "Rakkila" (Zviedrija) perforētā tērauda loksnēm, 5 cm biezas akmens vates siltumizolācijas un speciāli imprignēta 5 x 5 cm koka latu nesošā režģa, kas mājas sienai piestiprināts ar "U" profila plakantērauda skavām.

Aizritot apmēram četrdesmit gadiem, atklājās steidzamu remontdarbu nepieciešamība ārsienām, jo: 1. praktiski no paneļu šuvju drīvējuma palikusi vieta, kur tāds bijis; 2. apmetums jāatjauno 2/3 no koplaukuma. Rīcības lēmumu pieņēma pēc atzinuma, ka paneļu nestspēja ir atbilstoša nepieciešamai statiskai noturībai, bet vai siltumpretestība ir pietiekama, vērā ņemot siltumenerģijas taupīšanas režīmu, nebija garantijas. Veikt siltumtehniskos mērījumus neatmaksājās ne laika, ne finansiālā ziņā. Praktiska remontdarbu izpilde bija neatliekama.

Modernu drīvējamo materiālu izvēle grūtības neradīja saduršuvju drīvēšanai. Firmas "Rakkila" piedāvājums vilinošs, jo lokšņu nomenklatūra daudzveidīga. Tēraudam ir 6 kārtu aizsargslānis par 3 kārtām abpus loksnei, t.sk. 2 kārtas cinka slānis, iespēja izvēlēties 4 veidu aizsargpārklājumu virspusē (plastizols, purals u.c.), grunts segums apakšpusē, 4 veidu ārējā izskata varianti (ar zīmējumu, spīdīgs, matēts, gluds) un 17 krāsu toņu izvēle, kā arī papilddetaļas (ailas sāni, pārsedze un palodze; ārējais un iekšējais stūris u.c.). Seguma materiālu garantija ir vairāki desmiti gadu.

Salīdzinot ar apmetumu, metāla lokšņu apšuvums ir par 12 tūkstošiem latu lielāks. Nelietojot siltumizolāciju - akmens vatiā izmaksas samazinātos par 3000 latu.

"Skopais maksā divreiz" - tā apgalvo tautas gudrība. To ņēma vērā remonta izpildvarianta lēmēji. Dati par līdzīgiem objektiem liecina, ka ticama prognoze par ieguldīto līdzekļu atmaksāšanās periodu varētu būt 12 līdz 15 gadi, ja pieņem, ka veiktie darbi pagarinājuši ēkas ārsienu mūžu līdz 40 - 50 gadiem. Prognozes pamatā ir 1) siltuma zudumu samazinājums visai ēkai kopumā, tātad siltumenerģijas izmaksu kritums apkures sezonā, kā arī atšķirība siltuma zudumu starpībai ēkas galos esošajiem dzīvokļiem un dzīvokļiem vidussekcijās, kas parasti ir ar ievērojamu diferenci, ņemot vērā mājas novietojumu pret debespusēm, valdošos vējus, blakus ēkas u.c. nosacījumus; 2) iespēja ilgstoši netērēt naudu ārsienu virsmu remontam.

Mājas pirmā stāva ārsienas, kas mūrētas no silikātķieģeļiem (51 cm), ar metāla loksnēm neapšuva, bet atstāja tā kā bija bez apmetuma, vienīgi virsmas nokrāsoja atbilstoši metāla lokšņu baltajam tonim, samazinot virsmu faktūru kontrastu starp augšējiem un pirmo stāvu.

Tagad 2. variants - nams Mežciema ielā 52. Tā ir parastā 602. sērijas deviņstāvu viensekcijas dzīvojamā māja starp zaļumos pieslēptajām vienstāvu privātmājām un dažām tipa piecstāvniecēm tuvējos kaimiņos. Pēc abu mājas galasienu (pret Z un D) ietērpšanas baltā metāla apmetnī ar siltu oderi, māja ieguvusi izteiksmīgu slaidumu, kuru izceļ pamatu un kāpņu telpas ārsienas spēcīgā dzīvīgā sarkanvioletā krāsa, kas teicami notušē sīkos kvadrātiskos lodziņus: tie sadomātā asimetrijā neloģiski, it kā nejauši izsvaidīti pa kāpņu, lifta un atkritumu vada telpu kopējo ārsienas plakni no mājas augšas līdz ieejas izvirzītajam vējtverim pirmajā stāvā. Izremontētā kāpņu telpa gaiša un ne ar ko neatgādina drūmās, saņurcītās un ar fizioloģisko nepieciešamību marķētās savas sērijas analoģes citviet, kaut vai netālos kaimiņos.

Līdzība ar Tirzas ielas namu ir vienīgi apšuvuma materiālā un oderējumā - "Rakkila" metāla loksnes ar siltumizolāciju - šoreiz no ruļļa materiāla - "Paroka" vates, kas montēšanas laikā ir neizdevīgāka par stingrajām akmensvates plātnēm. Arī nesošais koka latu režģis vienāds, tomēr tā stiprinājums sienai bez "U" profila plakantērauda skavām stipri sarežģīja režģa virsmas līmetņošanu attiecībā pret galasienas virsmu.

Māja uzbūvēta tikai pirms piecpadsmit gadiem. Starppaneļu šuvju drīvējuma aizsargslānis iziris, līdz ar to sadrupis drīvējums. Dažām ēkām paneļi savstarpēji jāpastiprina ar tērauda savilcēm.

Pēc paneļu saduršuvju iztīrīšanas tajās ievietoja cauruļformas elastīga materiāla blīves, kas speciāli ražotas drīvēšanai. Visas spraugas un tukšumus aizpildīja ar elastīgu mastiku, un tās krāsu toni iespējams izvēlēties un saskaņot ar paneļu virsmas apdares koptoni. Pavisam nesen šāda materiāla iegādes iespēja nebija, tādēļ nepatīkami kontrastējošas ir to ēku fasādes, kuru šuves labotas ar melna bitumena mastikām.

Kādēļ apšuvums ir tikai galasienām? Izrādās, ka 602. sērijas mājām jau projektā paredzēta paneļa nepietiekoša termiskā pretestība, telpas pie šīm sienām, tātad arī viss dzīvoklis ir aukstāks nekā mājas viduszonas dzīvokļi. Tagad šī diference novērsta. Otrkārt paneļu virsmu teicamā izturīgā apdare ar keramikas mozaīkas slāni (baltā tonī) pieļāva izpildīt vēlmi novirzīt naudu citu ēku neatliekamiem remontiem (galvenokārt plakanie jumti, šuves paneļsienās u.c.).

1996.gada pavasarī iesāktie, bet vasarā nobeigtie mājas ārsienu virsmu un kāpņu telpu remontdarbi, arī plakanā jumta seguma remonts ir labs piemērs arī tajā ziņā, ka šī ir viena no pirmajām Rīgas deviņstāvu ēkām, kura apšūta ar metāla loksnēm un siltu oderi, pie tam atsakoties no sastatnēm un izmantojot vertikālas kustības piekārtas platformas.

Divos piemēros aplūkoto netradicionālo remontdarbu projektu autori, realizācijas organizētāji un pārraudzītāji ir: mājai Mežciema ielā 52. n/p "Mežciems" pārvaldniece arhitekte Gunta Juhņeviča; mājai Brīvības ielā 395 n/p "Jugla" pārvaldnieks, būvinženieris Dainis Žagars (tagad Vidzemes priekšpilsētas pašvaldības pārvaldes direktora v.i.).

Tagad, pēc pusotra gada kopš aprakstītajiem remontdarbiem, šķiet, ka pašvaldību iniciatīva izsīkusi dzīvojamo māju vispārējās privatizācijas gaitas priekšā, kas toreiz likās tāla un miglaina. Bet aprakstītās iniciatīvas atdzīvosies dzīvokļu īpašnieku sabiedrību struktūrās, un tur būs vēlami, pat nepieciešami šādi speciālisti vai nu valdēs vai kā pieaicināti konsultanti. Jautājumi par apsaimniekošanu ir vienota ekonomisku, juridisku un tehnisku apsvērumu un elementu cieši saistīta ķēde, tās katras loceklis ir problēmu detaļa. Jāmeklē cēloņu, iemeslu un optimālu uzlabojumu variantu kopsakarības visdažādāko jautājumu atrisināšanā, ievērojot iedzīvotāju garīgās, fiziskās un materiālās intereses, ka uz visiem laikiem likvidēsies jautājums par siltumzudumu maksimālu samazināšanu, jo, piemēram, 602. sērijas tipa mājā vidussekcijas trīsistabu dzīvoklī nenoblīvētās logu un durvju spraugas, neregulējamā ventilācija un vienvadu sistēmas apkures radiatori, nepietiekama siltumpretestība ārsienās kopumā rada tādu pašu efektu kā vaļējs caurums ārsienā pusķieģeļa (12 x 12) līdz vesela ķieģeļa (12 x 25 cm) izmērā. Drīvēsim to ķieģeli ciet!

Zigurds Ēriks Vītols, arhitekts

Dzīvojamo māju dzīvokļu apkurināmās un neapsildāmās

lietderīgās platības 1m2 apkures tarifi atkarībā no telpu augstuma

Paskaidrojumi pie tabulas.

Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju celtniecības laiks ar atbilstoša augstuma telpām, kas iekļaujas dzīvokļa lietderīgajā platībā; galvenās konstrukcijas; piemēri.

Hmin = 2,5

• No 1955.gada līdz mūsdienām. Tipa projekti, izņemot specprojektu mājas. Ārsienas galvenokārt no paneļiem, mazāk - silikātķieģeļu (Āgenskalns, Tirzas ielas apbūve utt.). Pārsegumi - dzelzsbetona paneļi.

H 2,6 - H 3,0

• Pirms 1940.gada, t.sk. Rīgas Domes t.s. blokmājas (Ausekļa, Brīvības, J.Asara ielā un citur). Individuāli projekti. Māla ķieģeļu ārsienas, koka pārsegumi.

• No 1960.gada. Specprojekti. Māla ķieģeļu ārsienas, pārsegumi no paneļiem.

• No 1946.g. līdz 1955.gadam. Tipa projekti. Māla un silikātķieģeļu ārsienas, koka pārsegumi.

H 3,0 - H 3,8

• Kopš 19./20.gs. mijas uzceltie Rīgas centrālās daļas īres nami, ķieģeļu ārsienas un iekšsienas, koka pārsegumi. Individuāli projekti.

• No 1955.gada būvētās kopmītnes; tipa projekti. Ķieģeļu, vēlāk paneļu ārsienas; pārsegumi koka, vēlāk paneļu.

Foto: Atis Ieviņš