Kad īrnieks kļuvis par īpašnieku

Informējot par dzīvojamo māju apsaimniekošanas lietām

Indulis Krauze, Centrālās dzīvojamo māju privatizācijas komisijas atbildīgais sekretārs, — “Latvijas Vēstnesim”

Indulis Krauze

Kā apsaimniekot dzīvojamo māju pēc privatizēšanas

Dzīvojamo māju apsaimniekošana pēcprivatizācijas posmā tiek organizēta likumdošanas aktos noteiktajos veidos un kārtībā. Pēc dzīvojamās mājas “pilnās” privatizācijas dzīvokļu īpašnieki paši izvēlas, vai veidot dzīvokļu īpašnieku kooperatīvo sabiedrību vai arī slēgt savstarpēju līgumu par kopīpašumā esošās mājas daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, tādējādi pārņemot dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu savā pārziņā.

Katrā konkrētajā gadījumā daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošanas formas izvēli ietekmē dažādi faktori: mājas lielums, vēlme esošos naudas līdzekļus izlietot pēc iespējas efektīvāk, ieinteresētība uzlabot mājas apsaimniekošanas procesu, iegūt papildu peļņu līdzekļu ieguldīšanai mājas remontā u.c. Tomēr nākas secināt, ka arvien pieaug dzīvokļu īpašnieku interese par dzīvokļu īpašnieku sabiedrību dibināšanu kooperatīvo sabiedrību veidā. Šādas sabiedrības noteikti ir visefektīvākā apsaimniekošanas forma lielās mājās. Pie tam kooperācija var notikt, veidojot vienu sabiedrību vairāku dzīvojamo māju apsaimniekošanai. Turpretī, ja dzīvojamā māja ir neliela, un tajā ir 10–15 dzīvokļu īpašnieku, tad dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības kā uzņēmējsabiedrības veidošana lielākoties nav lietderīga. Te var izlīdzēties ar citām vienkāršākām mājas apsaimniekošanas formām, slēdzot gan divpusējus, gan daudzpusējus līgumus.

Jāatzīmē tomēr, ka līdz brīdim, kad jaunie dzīvokļu īpašnieki izlemj paši sākt saimniekot dzīvojamā mājā, viņiem spēkā esošie normatīvie akti (un arī noslēgtais dzīvokļa pirkuma līgums) uzliek noteiktu pienākumu slēgt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu ar līdzšinējo mājas apsaimniekotāju — namu pārvaldi vai mājas pārvaldnieku, lai nodrošinātu dzīvojamās mājas uzturēšanas pēctecību. Saprotams, ka brīdis, kad dzīvokļu īpašnieki paši sāks saimniekot daudzdzīvokļu mājā, var izrādīties krietni attālināts no mājas privatizācijas pabeigšanas vai pat atsevišķos gadījumos neiestāties vispār.

Šobrīd vēl nav lielas pieredzes dzīvokļu īpašnieku sabiedrību veidošanā un darbības uzsākšanā privatizētajās un arī privatizējamās valsts un pašvaldību dzīvojamās mājās. Pašlaik ir izveidotas apmēram desmit dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības. Kā redzams, process ir tikai sākuma stadijā. Veiksmīgākie piemēri privatizēto daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanā ir izveidotās sabiedrības Aizkrauklē, Draudzības krastmalā 3, Olainē, T.Zeiferta ielā 14, un Bauskā, Kareivju ielā 3.

Vai “paātrināti” privatizēto

dzīvokļu īpašnieki var veidot

apsaimniekošanas sabiedrību?

Likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” ir noteikts, ka dzīvokļa īpašniekam mēneša laikā no brīža, kad izsniegta apliecība par īpašuma tiesībām līdz dzīvojamās mājas privatizācijai, jānoslēdz līgums ar attiecīgo valsts institūciju vai pašvaldību (reāli — namu pārvaldi) par piedalīšanos dzīvojamās mājas uzturēšanā un apsaimniekošanā. Taču arī “paātrināti” privatizēto dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības dibināt dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības vai slēgt savstarpējus līgumus, lai uzsāktu dzīvojamās mājas apsaimniekošanu paši. Tomēr, tā kā visas mājas īpašnieks līdz tās privatizācijai joprojām paliek valsts vai pašvaldība, tad šādai kooperatīvajai sabiedrībai vai īpašnieku kopībai uz līguma pamata, kas izveidojusies no “paātrināti” privatizēto dzīvokļu īpašniekiem, ir jāsaņem atbilstošs pašvaldības domes (padomes) vai valsts institūcijas pilnvarojums mājas apsaimniekošanai un jānoslēdz apsaimniekošanas līgums ar namu pārvaldi. Šobrīd gan zināmas tikai pāris dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības, kuras izveidojuši “paātrināti” privatizēto dzīvokļu īpašnieki, taču pietiekami daudz ir ziņu par dzīvokļu īpašnieku iniciatīvām šajā jomā. Tāpēc kopumā mājas apsaimniekošanas struktūru izveide pirms mājas privatizācijas uzsākšanas šķiet visai cerīga. Jāsecina, ka turpmāk daudzos gadījumos visas dzīvojamās mājas privatizācija jau var izrādīties tikai īpašumattiecību sakārtošanas jautājums. Līdzīga situācija šobrīd ir izveidojusies ar tā sauktajām kooperatīvajām mājām (bijušajiem dzīvokļu celtniecības kooperatīviem).

Kas ir dzīvokļu īpašnieku

kooperatīvā sabiedrība?

Beidzamā laikā gan juristu viedoklis, gan arī sabiedrību praktiskā veidošanās visai vienprātīgi apliecina, ka dzīvojamo māju apsaimniekošanai vispiemērotākā ir kooperatīvās sabiedrības forma. Tai tomēr ir ievērojamas priekšrocības, salīdzinot ar citām uzņēmējdarbības formām (SIA, akciju sabiedrību vai līgumsabiedrību). Piemēram, dibinot SIA vai akciju sabiedrību, tiek prasīts minimālais dibināšanas pamatkapitāla lielums, kas dibinātājiem jāiegulda sabiedrībā (kooperatīvajai sabiedrībai šādu pamatkapitāla ierobežojumu nav). Līgumsabiedrībai katra dalībnieka maiņa jāfiksē jaunā līgumā, kas savukārt jāreģistrē Uzņēmumu reģistrā. Turklāt dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības Latvijā ir visai plaši aprobēts uzņēmējdarbības veids, kas vairāk vai mazāk sekmīgi darbojas kopš 1992. gada (kopš kooperatīvo dzīvokļu privatizācijas uzsākšanas).

Dzīvokļu īpašnieku sabiedrības izveidošanas un darbības mērķis tomēr ir stipri specifisks, jo tas saistās ar vienu galveno uzdevumu, kas jāveic šādām sabiedrībām, — dzīvojamās mājas uzturēšanu un apsaimniekošanu. Pie tam jāņem vērā, ka sabiedrības dibinātāji un dalībnieki lielum lielajā vairumā nav uzņēmēji klasiskajā izpratnē, bet gan bieži vien pensionāri un personas, kuras sevi pieskaita maznodrošināto kategorijai. Tātad privatizēto māju dzīvokļu īpašniekiem arī gluži praktiski nav pieejamas citas uzņēmējdarbības formas, kuras jau dibinot prasa zināmus līdzekļus.

Dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības darbības pamatā ir šādi pamatprincipi (tie iekļauti spēkā esošajā likumā “Par dzīvokļa īpašumu”):

1) dzīvokļu īpašnieku sabiedrības ir uzņēmējsabiedrības (tātad drīkst nodarboties ar uzņēmējdarbību statūtos paredzētā apjomā) un bezpeļņas sabiedrības (atvieglo rezerves fondu veidošanu jeb amortizācijas atskaitījumu uzkrāšanu māju kapitālai remontēšanai, proti — sabiedrības peļņa gada beigās netiek aplikta ar nodokli);

2) tajā ir tiesīgi apvienoties tikai šīs mājas vai šo māju (ja sabiedrība apsaimnieko vairākas dzīvojamās mājas) dzīvokļu īpašnieki (tātad ierobežots dalībnieku loks), tomēr iestāšanās sabiedrībā ir brīvprātīga. Pie tam ar dzīvokļu īpašniekiem likums saprot gan fiziskās, gan juridiskās personas, tātad arī neapdzīvojamo telpu īpašniekus apsaimniekojamā mājā. Tie dzīvokļu īpašnieki, kuri neiestājas dzīvokļu īpašnieku sabiedrībā, vienalga sedz savu pienākošos daļu no izdevumiem, kas saistīti ar dzīvojamās mājas, tās komunikāciju un iekārtu uzturēšanu, ekspluatāciju un remontu, kā arī zemes gabala uzturēšanu;

3) sabiedrības līdzekļi veidojas no dalībnieku vienreizējiem un regulāriem maksājumiem, pie tam likums neparedz fiksētu pamatkapitāla lielumu. Sabiedrības pamatkapitāla, kurš tiek veidots no dibinātāju naudas iemaksām vai mantiskā ieguldījuma, lielumu nosaka sabiedrības dibināšanas sapulce. Tā kā dzīvokļu īpašnieku sabiedrība ir uzņēmējsabiedrība, tās līdzekļi var veidoties arī no uzņēmējdarbības, līgumsaistībām un citiem ienākumiem;

4) balsošanā katram sabiedrības dalībniekam ir tik balsu, cik dzīvokļu ir viņa īpašumā (šī balsošanas kārtība dzīvokļu īpašnieku sabiedrības īpaši izdala starp citām uzņēmējdarbības formām);

5) dzīvokļu īpašnieku kooperatīvā sabiedrība ir sabiedrība ar ierobežotu atbildību, tātad sabiedrības dalībnieki ir atbildīgi par sabiedrības saistībām un parādiem tikai ar to savu īpašumu, ko viņi ieguldījuši sabiedrības kapitālā (dibinot vai iestājoties sabiedrībā). Līdz ar to jāsecina, ka nav pieļaujamas situācijas, kad sabiedrības dalībnieks iegulda sabiedrības pamatkapitālā savu dzīvokļa īpašumu vai kādu tā daļu. Ja tā notiktu, tad dzīvokļa īpašnieks par kooperatīvās sabiedrības saistībām atbildētu ar savu dzīvokli.

Kā apsaimniekot dzīvojamo māju

uz līguma pamata?

Ir jau pirmie precedenti daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanai uz dzīvokļu īpašnieku savstarpējā līguma pamata. Viens šāds uzskatāms piemērs ir Balvos, kur 18 dzīvokļu māju Partizāņu ielā 41a tās dzīvokļu īpašnieki nolēma sākt apsaimniekot paši uz savstarpēja līguma pamata. Pie tam jāuzsver, ka minētā māja nav no labākajām Balvos. Pozitīvais šajā gadījumā bija tas, ka mājā no 18 dzīvokļiem privatizēti jau 17. Dzīvokļu īpašnieki savstarpēji vienojās par viena no viņiem iecelšanu par mājas pārvaldnieku un noslēdza savstarpēji saskaņotu pilnvarojuma līgumu, ar kuru uzdeva mājas pārvaldniekam kārtot visus ar dzīvojamās mājas apsaimniekošanu saistītos jautājumus, slēgt līgumus ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem un “Latvenergo”, no visiem dzīvokļu īpašniekiem iekasēt saskaņotu maksu par mājas apsaimniekošanu, kā arī pieņemt darbā algotus darbiniekus uz darba līguma pamata. Pagaidām gan šīs mājas dzīvokļu īpašnieki vēl nav atrisinājuši visus savstarpējo attiecību jautājumus ar Balvu pilsētas domi, taču arī tie tiek kārtoti. Dzīve rāda, ka mazpilsētās tieši šī dzīvojamās mājas apsaimniekošanas forma nelielās daudzdzīvokļu mājās var būt diezgan prioritāra.

Kas kavē privatizēto māju

apsaimniekošanas veidošanos?

Ir veikta arī analīze par apsaimniekošanas procesu kavējošiem faktoriem. Protams, liela loma ir tam, ka dzīvokļu īpašnieki nedz psiholoģiski, nedz teorētiski nav gatavi uzņemties jaunus pienākumus un atbildību par dzīvojamo māju. Diemžēl ir arī būtiski trūkumi likumdošanā, kas šobrīd jau kļuvuši par visai nopietnu šķērsli, lai dzīvokļu īpašnieku sabiedrības varētu uzsākt veidot patiešām masveidā. Šis šķērslis ir likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” normā, kas šobrīd ļauj dzīvokļu īrniekiem pēc privatizācijas paziņojuma saņemšanas domāt par sava dzīvokļa privatizāciju līdz 1999. gada vidum. Mūsuprāt, šis garais pārdomu termiņš nav ne ar ko pamatots. Centrālā dzīvojamo māju privatizācijas komisija jau vairākkārt griezusies gan Ministru kabinetā, gan Saeimā ar priekšlikumiem šo normu mainīt un samazināt pārdomu laiku (piemēram, uz pusgadu), tomēr likumdevējs pagaidām nav spējis izšķirties par šādu grozījumu. Cerams, ka Saeima tomēr nākamā gada sākumā beidzot palabos likumu arī šajā jautājumā, un tad katras atsevišķas dzīvojamās mājas privatizācijai beidzot varēsim pielikt punktu, līdz ar to arī nopietnāk varēs uzsākt dzīvojamo māju apsaimniekošanas organizēšanu pilnībā privatizētās dzīvojamās mājās. Ir skaidrs, ka patlaban dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības var tikt veidotas tikai tajās mājās, kur dzīvokļu īrnieku interese par dzīvokļa privatizāciju bijusi sevišķi augsta.