Dzīvojamo māju apsaimniekošana pēc to privatizācijas

Komentējot dzīvojamo māju privatizāciju

Centrālā dzīvojamo māju privatizācijas komisija jau kopš paša dzīvojamo māju privatizācijas sākuma ir uzsvērusi, ka šis process sastāv no trim lieliem posmiem:

1) māju sagatavošana privatizācijai un to tiesiskā reģistrācija zemesgrāmatā;

2) mājas privatizācijas procedūra;

3) dzīvojamo māju apsaimniekošanas organizēšana pēc to privatizēšanas.

Jau esam nonākuši māju privatizēšanā tiktāl, ka ar katru dienu kļūst arvien vairāk tādu daudzdzīvokļu māju, kurām ir sakārtotas īpašumattiecības un kurās viss privatizācijas cikls jau paveikts. Tādām mājām atliek vēl pēdējais privatizācijas posms, taču vabūt tas ir pats svarīgākais — dzīvokļu īpašniekiem ir jāizveido sava mājas apsaimniekošanas struktūra un jāpārņem dzīvojamā māja no pašvaldības vai valsts savā pārvaldīšanā.

Turklāt jāņem vērā, ka tagad arī paātrināti privatizēto dzīvokļu īpatsvars daudzās mājās jau ir diezgan prāvs, tādējādi arī šajos gadījumos dzīvokļu īpašnieki var sākt domāt par mājas apsaimniekošanas struktūras izveidošanu. Protams, līdz dzīvojamās mājas pilnai privatizācijai mājas īpašnieks paliek pašvaldība (vai valsts), tāpēc paātrināti privatizēto dzīvokļu īpašnieki mājas apsaimniekošanu var pārņemt tikai uz attiecīga pašvaldības vai valsts institūcijas pilnvarojuma pamata.

Ir apkopoti dati par to, kā dzīvokļu īpašniekiem veicas ar māju apsaimniekošanas struktūru veidošanu privatizējamās vai jau privatizētajās daudzdzīvokļu mājās. Šobrīd ir zināms, ka Latvijā jau izveidotas un reģistrētas 15 dzīvokļu īpašnieku sabiedrības, kā arī jau noslēgti apmēram tikpat daudz dzīvokļu īpašnieku koplīgumu, tātad vairāk nekā 30 mājās jau uzsākta kopīga saimniekošana. Turklāt ir ziņas par vēl lielāku skaitu daudzdzīvokļu māju, kur pašreiz notiek apsaimniekošanas struktūru dibināšana vai veidošana (dzīvokļu īpašnieku sapulces, dokumentu izstrāde, konsultācijas ar speciālistiem un pašvaldībām). Salīdzinājumam: vēl 1997. gada vasarā Latvijā bija izveidotas tikai 2 dzīvokļu īpašnieku sabiedrības.

Dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības

Ir divas galvenās daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošanas formas, ja dzīvokļu īpašnieki nolemj māju apsaimniekot paši. Viena no tām — dzīvokļu īpašnieku kooperatīvo sabiedrību veidošana — līdz šim tikusi biežāk apspriesta. Dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības Latvijā ir visai plaši aprobēts uzņēmējdarbības veids, kas vairāk vai mazāk sekmīgi darbojas kopš 1992. gada (ar kooperatīvo dzīvokļu privatizācijas uzsākšanu).

Dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības izveidošanas un darbības mērķis tomēr ir krietni specifisks, jo tas saistīts ar vienu galveno uzdevumu, kas jāveic šādām sabiedrībām, — dzīvojamās mājas uzturēšana un apsaimniekošana. Bez tam jāņem vērā, ka sabiedrības dibinātāji un dalībnieki lielum lielajā vairumā nav uzņēmēji klasiskajā izpratnē, bet gan bieži vien pensionāri un personas, kuras sevi pieskaita maznodrošināto kategorijai. Tātad privatizēto māju dzīvokļu īpašniekiem arī gluži praktiski nav pieejamas citas uzņēmējdarbības formas, kuras, jau dibinot, prasa zināmus līdzekļus.

Dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības darbības pamatā ir šādi pamatprincipi (tie iekļauti spēkā esošajā likumā "Par dzīvokļa īpašumu"):

1) dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības ir uzņēmējdarbības (tātad drīkst nodarboties ar uzņēmējdarbību statūtos paredzētā apjomā) un bezpeļņas sabiedrības (atvieglo rezerves fondu veidošanu jeb amortizācijas atskaitījumu uzkrāšanu māju kapitālai remontēšanai);

2) tajā apvienoties ir tiesīgi tikai šīs mājas vai šo māju (ja sabiedrība apsaimnieko vairākas dzīvojamās mājas) dzīvokļu īpašnieki (tātad ierobežots dalībnieku loks), tomēr iestāšanās sabiedrībā ir brīvprātīga. Turklāt ar dzīvokļu īpašniekiem likums saprot gan fiziskās, gan juridiskās personas, tātad arī neapdzīvojamo telpu īpašniekus apsaimniekojamā mājā. Tie dzīvokļu īpašnieki, kuri neiestājas dzīvokļu īpašnieku sabiedrībā, vienalga, sedz savu pienākošos daļu no izdevumiem, kas saistīti ar dzīvojamās mājas, tās komunikāciju un iekārtu uzturēšanu, ekpluatāciju un remontu, kā arī zemes gabala uzturēšanu;

3) sabiedrības līdzekļi veidojas no dalībnieku vienreizējiem un regulāriem maksājumiem. No dibinātāju naudas iemaksām vai mantiskā ieguldījuma veidotā sabiedrības pamatkapitāla lielumu nosaka sabiedrības dibināšanas sapulce. Tā kā dzīvokļu īpašnieku kooperatīvā sabiedrība ir uzņēmējsabiedrība, tās līdzekļi var veidoties arī no uzņēmējdarbības, līgumsaistībām un citiem ienākumiem;

4) balsošanā katram sabiedrības dalībniekam ir tik balsu, cik dzīvokļu ir viņa īpašumā (šī balsošanas kārtība īpaši izdala dzīvokļu īpašnieku sabiedrības starp citām uzņēmējdarbības formām);

5) ja dzīvokļu īpašnieku sabiedrība tiek dibināta kooperatīvās sabiedrības formā, tad saskaņā ar likumu "Par kooperatīvajām (kopdarbības) sabiedrībām" dzīvokļu īpašnieku kooperatīvā sabiedrība ir sabiedrība ar ierobežotu atbildību, tātad sabiedrības dalībnieki ir atbildīgi par sabiedrības saistībām tikai ar to savu īpašumu, ko viņi ieguldījuši sabiedrības kapitālā. Tātad nebūtu pieļaujama situācija, ka sabiedrības dalībnieks iegulda sabiedrības pamatkapitālā savu dzīvokļa vai kādu tā daļu.

Dzīvokļu īpašnieku koplīgums

Pieredze rāda, ka dzīvokļu īpašnieku kooperatīvā sabiedrība ir pieņemamāka apsaimniekošanas forma lielākām dzīvojamām mājām, kurās ir 20 dzīvokļu un vairāk. Turpretī nelielām dzīvojamām mājām (tātad līdz 20 dzīvokļiem) prioritārs izrādās otrs mājas apsaimniekošanas variants — savstarpēja līguma slēgšana starp dzīvokļu īpašniekiem.

Neraugoties uz iespējamo līgumu daudzveidību (jo ļoti atšķirīgas var būt katrā atsevišķā mājā esošo dzīvokļu īpašnieku vēlmes un prasības), tomēr ir virkne kopsakarību, kas raksturīgas tieši dzīvokļu īpašnieku koplīgumiem:

1) šis līgums vienmēr ir pilnvarojuma līgums, ar kuru visi dzīvokļu īpašnieki pilnvaro vienu personu būt par mājas vecāko vai pārvaldnieku. Tas nav darba līgums, tātad netiek aplikts ar attiecīgajiem nodokļiem kā darba līgums;

2) ar šo līgumu var pilnvarot gan kādu no pašiem dzīvokļu īpašniekiem, gan arī kādu personu no malas (privātpersonu, firmu, arī pašvaldības namu pārvaldi);

3) savstarpējais līgums būtu jānoslēdz visiem dzīvokļu īpašniekiem mājā vai maksimāli visiem, cik nu iespējams. Šo līgumu var piedāvāt slēgt arī pašvaldībai kā mājas neprivatizētās daļas īpašniekiem, tomēr visbiežāk acīmredzot attiecības starp privāto dzīvokļu īpašniekiem un pašvaldību kā neprivatizēto dzīvokļu īpašnieku veidosies uz atsevišķa līguma pamata;

4) līgums nav obligāti jāreģistrē nevienā institīcijā, kā arī tā notariālā apliecināšana nav obligāta;

5) nevajadzētu aizmirst, ka pilnvarniekam (mājas vecākajam vai pārvaldniekam) par savu darbu būtu jāsaņem arī atalgojums, par kura lielumu, protams, lemj paši dzīvokļu īpašnieki. Šādu atalgojumu var noteikt gan absolūtos skaitļos (latos), gan arī procentos no paša pārvaldnieka iekasētās mājas apsaimniekošanai paredzētās naudas;

6) pašvaldības neprivatizēto dzīvokļu īrnieki obligāti turpina maksāt īri savā namu pārvaldē vai pašvaldības uzņēmumā, taču iespējams arī risinājums, kad dzīvokļu īpašnieki, slēdzot līgumu ar pašvaldību, vienojas, ka no pašvaldības dzīvokļu īrniekiem īres un komunālo pakalpojumu samaksu iekasē paši dzīvokļu īpašnieki (pārvaldnieks vai kasieris);

7) dzīvokļu īpašniekiem savstarpējais līgums nav jānoslēdz ļoti daudzos eksemplāros. Pats līgums glabāsies pie pārvaldnieka vai kādas citas dzīvokļu īpašnieku pilnvarotas personas, tomēr būtu vēlams vienu līguma eksemplāru nodot arī pašvaldībai (domei vai padomei);

8) ja dzīvojamā mājā nomainās kāds dzīvokļu īpašnieks — līguma dalībnieks, tad uzreiz nevajag visiem īpašniekiem slēgt jaunu līgumu. Jaunais dzīvokļa īpašnieks var parakstīt esošo koplīgumu, ja tas iespējams, vai arī pievienoties līgumam, parakstot šī līguma papildinājumu, ar ko viņš atzīst šo līgumu un uzņemas pildīt līguma nosacījumus.

Aicinām atgādināt visiem jau privatizēto dzīvokļu īpašniekiem, kā arī tiem, kas vēl tikai grasās to darīt, ka

• saimniekot mājā pašiem nozīmē visiem kopā pašiem lemt un kontrolēt, kā tiek izlietota katra dzīvokļa īpašnieka iemaksātā mājas apsaimniekošanas nauda;

• uzsākot saimniekot pašiem, dzīvokļu īpašnieki pavisam drīz var ievērojami samazināt maksu par apkuri, kā arī dažiem citiem komunāliem pakalpojumiem (maksa par ūdeni, lifta apkope u.c.).

Tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuriem radusies interese par dzīvojamās mājas kopīgu apsaimniekošanu, būtu ieteicams vispirms interesēties savas pilsētas vai pagasta dzīvojamo māju privatizācijas komisijā, jo šo komisiju darbinieki ir visvairāk ieinteresēti privatizācijas procesa veiksmīgā pabeigšanā un novadīšanā līdz galarezultātam. Interesenti vienmēr būs gaidīti arī Centrālajā dzīvojamo māju privatizācijas komisijā, Rīgā, Mucenieku ielā 3, īpaši pirmdienu pēcpusdienās, lai pārrunātu iespējamos māju pārvaldīšanas un apsaimniekošanas risinājumus.

Centrālā dzīvojamo māju privatizācijas komisija