Nekustamā īpašuma vērtēšanas jaunie aspekti

Aldis Rausis, Valsts zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšanas centra direktors, - "Latvijas Vēstnesim"

Patlaban esam pārorientējušies uz zemes kadastrālās vērtības noteikšanu, izmantojot tirgus vērtību līmeni.Tas ir jauns jēdziens un nozīmē, ka mums vispirms jāfiksē visa tirgus informācija - tirgus cenas, nomas maksas. Bet tā nav pietiekami korekta informācija, lai uzreiz izdarītu izmaiņas. Vispirms šie dati ir jāapstrādā un no tiem analītiskā ceļā ir jānosaka tirgus vērtību līmenis konkrētam zemes lietošanas mērķim konkrētā teritorijā. Un uz šī jaunā noteiktā tirgus vērtību līmeņa mēs attiecīgi mainām zonējumu un tālāk jau nonākam pie katra individuāla zemes gabala kadastrālās vērtības. Tātad mainās pamatprincips. Līdz šim, kā jau teicu, zonējums tika sastādīts, izmantojot pilsētbūvniecības kritērijus un tirgus faktora imitāciju, kas varētu ietekmēt tirgus vērtību.

Mūsu priekšlikums, kas ietverts arī Ministru kabineta noteikumos, ir šāds: turpmāk, tikko mēs konstatējam nopietnu atšķirību starp kadastrālo vērtību līmeni un tirgus vērtību līmeni, mēs iesniedzam savus priekšlikumus par šī tirgus līmeņa izmaiņām Finansu ministrijā vai Ministru kabinetā. Pēc apstiprinājuma mēs izdarām pārvērtēšanu, kas stājas spēkā nākamajā gadā. Šā gada laikā mums būtu jāveic pārvērtēšana tajos objektos, kur ir jūtama atšķirība, lai tā tiktu ņemta vērā, aprēķinot nākamā gada nodokli. Shēma tomēr nevar būt tāda, lai pārvērtētu un mainītu nodokli katru gadu, jo pašvaldībai ir vajadzīga noteikta stabilitāte, ka gada laikā strauju izmaiņu nebūs.

- Vai Rīgā varētu strauji mainīties šīs kadastrālās vērtības?

- Domāju, ka kopumā Rīgā nebūs straujas vērtību maiņas. Protams, atsevišķās teritorijās būs visai būtiskas izmaiņas pēc atsevišķiem lietošanas mērķiem. Piemēram, individuālā apbūve Pārdaugavā, kur mums ir pietiekami daudz informācijas, lai spētu veikt vērtību zonējumu. Paredzams, ka šī individuālās apbūves vērtība varētu tikt samazināta vairākas reizes.

Tajā pašā laikā pašvaldības interesēs mēs pārskatīsim šīs pašas teritorijas komercapbūves zemes vērtības, jo, piemēram, tā pati Ulmaņa gatves teritorija ir ļoti pievilcīga, tur labprāt tiek būvētas benzīna uzpildes stacijas. Patlaban noteiktās vērtības varbūt ir par zemu. Tomēr uzskatu, ka ļoti radikāla vērtību izmaiņa visā Rīgā kopumā nebūs, būs tikai precizēšana pa atsevišķām grupām. Kaut gan uzreiz grūti pateikt, cik lielas un kur šīs izmaiņas būs, jo grūti iegūt informāciju tieši par Rīgas pilsētu. Joprojām nevaram regulāri saņemt informāciju no zemesgrāmatām, tas pats sakāms arī par pašvaldību.

Patlaban mēs mēģinām iesaistīt šajā procesā Rīgas pilsētas pašvaldību, bet pagaidām informāciju nesaņemam. Runāt par labu tirgus datu izpēti varēsim tikai tad, ja mēs gan no Rīgas pašvaldības, gan no Zemesgrāmatu nodaļām saņemsim pietiekami daudz informācijas. Rīgas pilsētas Zemesgrāmatu nodaļā katru mēnesi vidēji tiek reģistrēti vairāk nekā 300 darījumi. Ja mēs katru mēnesi saņemtu informāciju par 300 darījumu cenu , tad jau būtu pietiekami plaša datu bāze, lai varētu arī analizēt sitāciju.

Kadastra centra datu bāzē paredzēta iespēja, ka mēs šos datus varētu izmantot, ja Zemesgrāmatu nodaļas, reģistrējot darījumus, nospiestu attiecīgu taustiņu datorā, kas darītu zināmu Kadastra reģistram, ka, lūk, ir notikusi transakcija un ir papildu informācija. Cerams, ka šī problēma tiks atrisināta, kad tiks pieņemti jaunie Ministru kabineta noteikumi "Par pilsētu zemes vērtēšanu", kur vienā no punktiem noteikts, ka Zemesgrāmatu nodaļas regulāri sniedz informāciju. Tur ir arī aprakstīts, kādu informāciju. Tā ka šis jautājums šomēnes varētu tikt atrisināts.

- Vēl ir viena neatrisināta problēma - Nekustamā īpašuma nodokļa maksāšana par mežaudzēm un krūmājiem.

- Jā, tā ir visai smaga problēma nodokļa maksātājiem. Likumā "Par nekustamā īpašuma nodokli" teikts, ka mežaudzes līdz 40 gadu vecumam un krūmāji ar nodokli netiek aplikti. Šo jautājumu regulē Ministru kabineta noteikumi, kas vēl joprojām nav pieņemti. Ministru kabineta komitejas sēdē ir izskatīts noteikumu projekts "Par mežaudžu un krūmāju neaplikšanu ar nekustamā īpašuma nodokli", un ir cerība, ka tuvākajā laikā tos arī pieņems. Grūti pateikt, kāda būs procedūra. Lai šādi atvieglojumi tiktu piešķirti, nepieciešams izstrādāt projektu. Ir vēl viena problēma, jo mežierīcības projektā principā netiek lietots tāds termins kā krūmi.

Katrā ziņā nav īsti skaidrs, kā tas notiks, jo Valsts zemes dienesta rīcībā šādu datu nav. Acīmredzot nevarēs būt arī pilnīgi mehāniska shēma, kā to veikt. Īpašniekam nāksies pierādīt pašvaldībai, ka viņam ir izstrādāts mežierīcības projekts un, ka viņš ir izdarījis visus plānotos pasākumus, kas dod tiesības uz zināmu nodokļa samazinājumu.

Ingrīda Rumbēna, "LV"

2. pielikums Ministru kabineta 1994. gada 12. aprīļa noteikumiem nr.94 Republikas pilsētu zemes paraugvērtība (1m2 latos)

Pilsēta

Zemes vērtību zonas

apzī-mē-jums

Indivi-duālo dzīvo-jamo māju apbūve

Daudzdzīvokļu māju apbūve

Sabied-risko ēku apbū-ve

Ko-merc-objektu ap-būve

Rūp-niecisko objektu apbūve

* Minimālā vērtība 0,77 Ls/m2; * Maksimālā vērtība 409,6 Ls/m2