Privatizēto valsts un pašvaldību namu apsaimniekošanu pārlūkojot

No šā gada janvāra Centrālā dzīvojamo māju privatizācijas komisija (CDzMPK) uzsākusi valsts māju vispārējo privatizāciju. Kā zināms, ar Ministru kabineta 1997. gada 531. un 1998. gada 70. rīkojumu CDzMPK no Valsts nekustamā īpašuma aģentūras (VNĪA) privatizācijai tika nodots vairāk nekā 100 dzīvojamo māju. Pērn tās tika atsavinātas pašvaldībām un nodotas valsts īpašumā.

Par šo māju nodošanu valsts īpašumā un tālāko rīcību ar tām no pašvaldību puses ne reizi vien pausta neapmierinātība. Kālab tās atsavinātas? Kā notiek to tālākā apsaimniekošana? Un galvenais strīdus ābols — kā tiek izlietoti līdzekļi, ko iegūst par neapdzīvojamā fonda iznomāšanu?

Atbildot uz šiem jautājumiem, februārī notikušajā Latvijas pašvaldību izpilddirektoru sanāksmē Centrālās dzīvojamo māju privatizācijas komisijas priekšsēdētājs Ziedonis Ziediņš aicināja viņus apsvērt namu pārvalžu pārstrukturēšanu — arī māju apsaimniekošanas nozarei jāiet kopsolī ar visas valsts tautsaimniecības virzību uz privātā sektora attīstību.

— Nav normāli, ja bankas, rūpnīcas un visi servisa uzņēmumi pāriet privātīpašumā, bet namu pārvaldes turpina strādāt pa vecam, — viņš sacīja. Tātad jādomā par to, lai namu pārvalžu darbinieki pakāpeniski gatavotos darbam cita tipa uzņēmumā, kur būtu tieši atbildīgi par savu darbu un arī savu izpeļņu. Arī dzīvojamo māju privatizācijas procesu bez privātstruktūru līdzdalības un privātās iniciatīvas visā valstī īstenot ir grūti, bet Rīgā — gandrīz neiespējami.

Bet kopumā valsts dzīvojamo māju apsaimniekošanas un privatizācijas norisi viņš raksturo šādi:

— Pārņemot no VNĪA dzīvojamās mājas, tās ne tikai jāsagatavo privatizācijai, bet arī jānodrošina to apsaimniekošana. Tā kā CDzMPK šādas struktūras nav, pēc pirmā MK rīkojuma mēs izsludinājām publisku konkursu, kurā varēja piedalīsies visas firmas, kas nodarbojušās ar māju apsaimniekošanu. Pieteicās 55 firmas, starp kurām bija 5 bijušās namu pārvaldes, kas atdalījušās no pašvaldību sistēmas un kļuvušas par sabiedrībām ar ierobežotu atbildību. Tās tagad jau sevi brīvi piedāvā pakalpojumu tirgū, un manuprāt tādējādi tiek iezīmēts namu pārvalžu tālākais attīstības ceļš. Vērtējot pretendentu pieredzi un profesionalitāti, sadarbībai izvēlējāmies trešo daļu no tām. Sarakstu, kurā bija gan šo firmu nosaukumi, gan tālruņa numuri, aizsūtījām Rīgas Domes izpilddirekcijai un arī Rīgas priekšpilsētu izpilddirektoriem, lai viņiem būtu iespēja izteikt pretenzijas, ja kāda no nosauktajām firmām būtu darbojusies neapmierinoši. Negatīvu atsauksmju nebija, un mēs pēc dzīvojamo māju pārņemšanas slēdzam līgumus ar šīm firmām par namu apsaimniekošanu. Starp citu, atsaucoties uz vairāku Rīgas izpilddirektoru priekšlikumiem, CDzMPK papildus vēl izsludināja slēgto konkursu starp namu pārvaldēm, kuras ir Rīgas Domes izpilddirekcijas pakļautībā, taču vēlas pārveidot savu darbību un arī patstāvīgi piedalīties māju apsaimniekošanā. Tādas ir vairākas, un izpilddirektoru sanāksmē CDzMPK 3. martā saņēmām vēl divus pieteikumus.

Z. Ziediņš uzskata, ka tad, ja māju apsaimniekošana uzticēta privātfirmām, arī īrnieki gūst vairākas priekšrocības. Pirmkārt, pašvaldību māju īrniekiem nav tiesību izvēlēties namu pārvaldi un nav arī iespēju nedz kontrolēt, nedz pieprasīt, lai no konkrētā nama iedzīvotājiem iekasētie īres maksājumi tiktu izlietoti tieši šīs mājas uzturēšanai. Arī māju uzturēšanas izcenojumus nosaka centralizēti. Nevienas mājas iedzīvotājiem nav tiesību pieņemt lēmumu, ka mājas apsaimniekošanas vajadzībām viņi maksās nevis, piemēram, 15, bet gan 10 vai 30 santīmus. No šiem iedzīvotāju maksājumiem, protams, tiek segti arī namu pārvalžu aparāta uzturēšanas izdevumi.

— Vislielākā nepareizība ir tā, ka namu pārvaldes dzīvojamo māju remonta darbus uzdod izpildīt celtniecības organizācijām, kas izveidotas pie namu pārvaldēm.

Esmu pat sastapies ar gadījumu, kad viena visvienkāršākā durvju roktura nomaiņa, kuru patiesībā varētu veikt ar pašas namu apsaimniekošanas sabiedrības spēkiem vai īpaši nolīgta privātfirma un kas patiesībā ir niecīga apjoma darbs, pēc namu pārvaldes izcenojumiem, protams, pielietojot augstākos cenrāžus, maksā... 98 latus. Mēs piedāvājam pilnīgi decentralizētu risinājumu: dzīvojamās mājas kopīpašuma sabiedrība brīvā tirgus apstākļos var izvēlēties — kas nodrošinās nama apsaimniekošanu; te iespēja tiek dota gan jaunajām firmām, gan bijušajām namu pārvaldēm, gan arī fiziskajām personām. Drīzumā tiks pieņemti arī likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" grozījumi, kuri noteiks, ka gadījumā, ja dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības tiks nodotas dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai, šī sabiedrība būs tiesīga visā pilnībā noteikt nama apsaimniekošanas izdevumus. Būs arī precīzi izstrādāta atgriezeniskā saikne — dzīvokļu īpašnieku sabiedrība saņems no apsaimniekotāja detalizētu atskaiti par līdzekļu izlietošanu.

Nākamā iecere ir sadarbībā ar Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministriju veidot sertifikācijas skolu, lai firmas, kas iziet dzīvojamo māju apsaimniekošanas tirgū, tiktu arī attiecīgi apmācītas un sertificētas.

Un tātad CDzMPK noslēdz ar kādu no konkursā uzvarējušajām firmām līgumu par mājas apsaimniekošanu. Firmas pienākumos pirmām kārtām ietilpst attiecīgās mājas privatizācijas dokumentu paketes sagatavošana, t.i, jāreģistrē māja zemesgrāmatā, jāsagatavo arhīva izziņas par īpašuma piederību un jāaizpilda attiecīgā anketa. Pēc trim četriem mēnešiem privatizācijas dokumentu paketei jābūt gatavai, lai privatizācijas komisija varētu izsūtīt mājas īrniekiem privatizācijas paziņojumus. Šo mēnešu laikā firma iekasē īres maksas, kā arī nomnieku maksājumus par neapdzīvojamām telpām un veic arī visus pienākumus un sedz izdevumus, kas saistīti tieši ar mājas apsaimniekošanu. Kā redzams, pienākumu loks ir daudz plašāks nekā parastajām namu pārvaldēm. Z. Ziediņš arī atzīst, ka viena firma darbojusies neapmierinoši.

— Ar vienu no firmām līgumu lauzām, jo tai bija divas vainas — lielība un neprasme strādāt. Jāapzinās, ka šis nav darbs, kur viegli var gūt lielu peļņu; te nepieciešams pamatīgs darbs un zināšanas. Kad privatizācijas dokumentu pakete sagatavota, CDzMPK mēneša laikā nomniekiem izsūta paziņojumus par neapdzīvojamo telpu pirkumu, bet īrniekiem — par dzīvokļu privatizēšanu. Ja nomnieki šajā laikā nedod atbildi, attiecīgās telpas tiek nodotas izsolei. Tādējādi apsaimniekošanas firma ienākumus par neapdzīvojamo telpu nomu saņem tikai pirmajos četros piecos mēnešos, kamēr māja tiek gatavota privatizācijai, un šie līdzekļi lielā mērā arī tiek izlietoti šim nolūkam. Pārējais līdzekļu atlikums nonāk bankas kontā visas dzīvojamās mājas uzturēšanai. Par mājas uzturēšanai izlietotajiem līdzekļiem firmas CDzMPK atskaitās pēc īpašas formas parauga, kas pirms pāris nedēļām tika apstiprināts Finansu ministrijā un Valsts kontroles komisijā. Patiesībā šādām atskaitēm jau sen vajadzēja pastāvēt arī namu pārvalžu sistēmā, lai īrnieki varētu uzzināt, kur paliek viņu samaksātā nauda.

Z. Ziediņš arī atzīst, ka var gadīties arī pārpalikums. Tādam gadījumam apsaimniekošanas atskaišu veidlapā ieviesta sadaļa "Ieņēmumu pārsniegums pār izdevumiem", kurā šī summa tiek uzrādīta un saglabāta kā firmas kredīts kādas citas mājas, kurā nav neapdzīvojamā fonda, reģistrācijai zemesgrāmatā. Tā ir skaidri pārskatāms, kādas naudas summas saņemtas un kādiem nolūkiem izlietotas.

Pēc pusotra mēneša saskaņā ar likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 50. pantu tiek sasaukta mājas kopīpašnieku sapulce, kurā piedalās nomnieks, kurš kļuvis par īpašnieku (vai arī jaunais īpašnieks, kurš neapdzīvojamās telpas ieguvis izsolē), paātrinātā kārtībā privatizēto dzīvokļu īpašnieki un tie īrnieki, kuri izteikuši vēlēšanos privatizēt dzīvokli vispārējā kārtībā; tikko kopīpašnieku sabiedrība oficiāli nodibināta, CDzMPK dzīvojamo māju nodod tās valdījumā. Šī sabiedrība arī lemj, ko darīt turpmāk: ja līdzšinējā apsaimniekošanas firma nama iedzīvotāju prasības apmierinājusi, tad līgumu par turpmāko apsaimniekošanu var slēgt atkal ar šo firmu, ja nē — meklēt citu uzņēmumu vai arī apsaimniekot paši. Pilnīgi brīva izvēle. Taču pusgada laikā māja ir nodota kopīpašnieku sabiedrības rokās. Īrniekus, kuri dzīvokļus nevēlas privatizēt, šajā sabiedrībā pārstāvēs dzīvokļu īpašnieks. Protams, īrnieku aizsargā likums "Par dzīvojamo telpu īri", un ja viņš regulāri kārto maksājumus, tad arī turpmāk paliek šajā statusā. Saskaņā ar likuma "Par valsts un pašvaldību māju privatizāciju" grozījumiem īpašnieks būs arī tiesīgs pieņemt lēmumu par neprivatizētās daļas atsavināšanu. Taču tad īrniekam, kurš kārtīgi pildījis savas saistības, jāierāda līdzvērtīga apdzīvojamā platība.

Šobrīd valsts dzīvojamo māju apsaimniekošanas firmas vienlaikus gādā par vairākiem namiem, un zināmā mērā tiek izmantots "kopējā" katla princips. Tā tomēr iznāk lētāk. Z.Ziediņš uzsver, ka arī ārzemju pieredze rāda, ka šāds apsaimniekošanas mehānisms finansiāli ir izdevīgāks. Tomēr kopīpašnieku sabiedrības varēs izvēlēties — saimniekot atsevišķi vai tomēr kooperēties. Taču jau tagad ir skaidrs — šāda apsaimniekošanas sistēma apmierinoši funkcionēs daudzdzīvokļu mājās, kas ir normālā vai labā tehniskā stāvoklī. Ļoti sliktu vai arī nelielu māju apsaimniekošanā acīmredzot radīsies finansiālas grūtības.

Mudīte Luksa, "LV"