Zemes īpašums — attiecību sakārtošanas laikā

Stāstot par zemes privatizācijā patlaban būtisko

Viktors Šadinovs, Latvijas Privatizācijas aģentūras juridiskais direktors, — "Latvijas Vēstnesim"

Šobrīd tiek izstrādāts likumprojekts par zemes reformas pabeigšanas kārtību Latvijas pilsētās. Tajā galvenokārt tiks reglamentēta veicamo darbību secība un termiņi un atrisināti jautājumi, kuri likumā "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās" nav līdz galam izstrādāti. Darbības, kuras saistītas ar zemesgabaliem un to privatizāciju pilsētās, apmēram 90 procentu apmērā nodrošina likums "Par valsts un pašvaldību īpašuma objektu privatizāciju". Saskaņā ar šo likumu gandrīz visus zemesgabalus, kas pieder vai piekrīt valstij, privatizē Privatizācijas aģentūra (PA). Taču šie nav vienīgie gadījumi, kad aģentūra veic darījumus ar zemesgabaliem, to vēl ir daudz un dažādi. Un tātad — kas šobrīd PA notiek zemes lietās?

— Privatizācijas aģentūra privatizē arī tos zemesgabalus, kuri iegūti dažādos citos likumos noteiktos gadījumos. Piemēram, fiziskās personas, kuras laikus netika pieteikušas vai kurām nebija tiesību pieteikt zemes komisijām prasības par zemes iegūšanu lietošanā, tagad nāk pie mums un pērk zemi, izmantojot pirmpirkuma tiesības. Šādu gadījumu ir daudz, un tie ir ļoti dažādi.

— Taču lielākā daļa zemju atrodas zem privatizējamiem vai privatizētajiem objektiem, un šo zemesgabalu privatizācijai jūsu darbā ir vislielākais īpatsvars. Kā pašlaik norisinās šis process? Pirms dažiem mēnešiem izteicāt bažas, ka ražošanas objektu īpašnieki pārāk kūtri izrāda vēlēšanos īpašumā iegūt arī zemi...

Kad "zirgus maina uz pārbrauktuves"

— Pašlaik šajā ziņā īpašu problēmu nav. Mēs katru dienu saņemam 3 — 6 iesniegumus par zemes privatizāciju, tātad tas notiek pietiekami aktīvi. Zināmas problēmas gan radīja tas, ka pērn faktiski tika izmainīta zemes privatizācijas kārtība. Likums "Par valsts un pašvaldību īpašuma objektu privatizāciju" paredz, ka privatizācijai nodotie zemesgabali PA pirms privatizācijas jāreģistrē zemesgrāmatā uz valsts vārda. Taču tas nav jādara pirms Ministru kabineta rīkojuma, ar kuru zemesgabalu nodod privatizācijai, izdošanas. Šādā veidā Ministru kabinets apstiprināja trīs privatizējamo zemesgabalu sarakstus, bet pēc tam pagājušā gada otrajā pusē, papildus neizdodot nekādus tiesību aktus, izmainīja privatizācijas kārtību — MK vairs nepiekrita nodot privatizācijai zemesgrāmatā uz valsts vārda nereģistrētus zemesgabalus. Zemes privatizācijā iestājās pilnīgs sastingums. Lai izkļūtu no šīs situācijas, 16. decembrī tika pieņemts Ministru kabineta rīkojums, ar kuru zeme zem visiem privatizētajiem objektiem tika nodota Privatizācijai aģentūrai, lai tā nostiprina šo zemi zemesgrāmatā. Aģentūrai bija jāpārkārto viss līdzšinējais darbs; vairs pilnā apjomā nedarbojās tie līgumi, kas bija noslēgti ar Valsts nekustamā īpašuma aģentūru un citiem apakšuzņēmējiem. Īpaši sāpīgi tas bija arī tālab, ka bijām paredzējuši no šā gada janvāra privatizēt daudz lielāku apjomu — apmēram 50 zemesgabalu mēnesī... Pusgada zaudējums tempos ir ļoti nepatīkams, jo daudzi pircēji, kuriem solījām, ka viņi varēs iegūt zemi pēc četriem mēnešiem, to vēl nav varējuši privatizēt arī pēc astoņiem mēnešiem...

— Platības zem ražošanas objektiem nereti ir visai lielas un dārgas, un firmu vadītājiem īpaši jāieplāno šie ar zemes iegādi saistītie izdevumi un attiecīgi jāorganizē visa uzņēmuma darbība...

— Protams, ka viņi ir neapmierināti un sūdzas. Turklāt ir vēl viens nozīmīgs faktors — atkarībā no tā, vai zeme firmai pieder vai nepieder, gluži atšķirīgi norit sarunas ar investoriem. Privatizētu zemi iespējams ieķīlāt kredītu ņemšanai utt.

— Arī Privatizācijas aģentūrai nākuši klāt papildu izdevumi, kas saistīti ar tēriņiem par īpašumu nostiprināšanu zemesgrāmatās.

— Labi, ka tas notika laikā, kad mums nav tik lielas problēmas ar pašfinansējumu. Jo finansējumu par zemi mēs saņemam tad, kad objekts nodots privatizācijai. Bet visa lielā pamatdarbība jāveic pirms tam. Tātad — ja mūsu pamatdarbība būtu saistīta tikai ar zemi, mums rastos grūtības ar līdzekļiem. Lai šo darbu iesāktu, varbūt pat nāktos ņemt kredītu. Tas ir smagākais, kas zemes privatizācijā mums līdz šim radījis problēmas. Tagad ar šiem sarežģījumiem esam tikuši galā un reizi nedēļā viens saraksts tiek nodots apstiprināšanai Ministru kabinetā. Tas nozīmē, ka visi zemesgabali, kas tagad iekļauti sarakstos apstiprināšanai Ministru kabinetā, ir reģistrēti zemesgrāmatā uz valsts vārda.

Kam pienākas zeme — valstij vai pašvaldībām?

— Vai šobrīd nav citu likumdošanas neskaidrību, kas apgrūtinātu zemes privatizācijas lietas?

— Diemžēl ir. Likums nosaka: ja zeme līdz 1940. gadam ir piederējusi pilsētai, bet tagad tur atrodas valsts uzņēmums, tad arī zeme piekrīt valstij. Un otrādi. Taču esam sastapušies ar 15 — 16 gadījumiem, kad, piemēram, Rīgas Dome paspējusi šo zemi zem valsts objekta nostiprināt zemesgrāmatā uz pašvaldības vārda, balstoties uz faktu, ka līdz 1940. gadam tā bijusi pilsētas zeme. Tagad Domē saka — tad, kad mēs zemi reģistrējām zemesgrāmatā, šāds likums nebija spēkā, un zeme ir mūsu. Likums tomēr nosaka, ka šādā gadījumā PA zeme pirms privatizācijas jāreģistrē uz valsts vārda savā personā. Taču rodas problēmas ar Zemesgrāmatu nodaļām, jo tur uzskata, ka ar likumu vien nepietiek, pārreģistrācijai ir nepieciešama pašvaldības piekrišana, divpusējs līgums utt. Protams, ka pašvaldība nav īpaši ieinteresēta to darīt, jo tai pirmām kārtām nav izdevīga šī zemesgabala privatizācija, par kuru tā pašreizējā situācijā saņem nomas maksu. Šādos gadījumos gan, privatizējot zemi, paredzēts, ka iegūtā nauda tiek sadalīta starp valsti un pašvaldību, turklāt lielāko daļu saņem pašvaldība. Ministru kabinets beidzot pieņēmis noteikumus, kuri paredz, ka, privatizējot tiklab valsts, kā arī pašvaldību zemi, vismaz 80 procentu zemes vērtības ir jāsamaksā īpašuma kompensācijas sertifikātos. Līdz ar to mums ir vienāds nosacījums, un pašvaldību vēlme pašām privatizēt zemi ir gājusi mazumā. Mēs šos jautājumus visumā mēģinām atrisināt ar divpusēju vienošanos, un esam raduši arī zināmu saprašanos ar Rīgas Domi.

Virszemes, pazemes objekti, dzelzceļa atzari — bet zeme viena…

Taču nevaram arī cerēt, ka zemes privatizācijas lietas varētu ritēt absolūti gludi; agrāk taču visi objekti piederēja valstij un tos būvējot, nebija arī nepieciešamības gudrot par zemes īpašuma lietām. Tagad, kad parādās zemes robežas, sastopamies ar gadījumiem, kad objekts atrodas uz viena zemesgabala, bet pagrabs — cita īpašnieka daļā. Viņš šo zemi pilnvērtīgi izmantot nevar, savukārt zemesgabala noma šajā gadījumā nav paredzēta, jo objekts neatrodas virs zemes. Piemēram — īpatnēja situācija izveidojusies ar viesnīcu "Latvija", tā uzbūvēta uz valsts zemes; viesnīcai blakus atrodas pašvaldības virszemes objekts, un tādējādi arī zemesgabals piekrīt Rīgas Domei. Bet viesnīcas pazemes garāžas iesniedzas gan pašvaldības, gan vēl arī privātās zemes sektorā... Kā lai šo slāņaino "pīrāgu" sadala? Sarežģījumi rodas ar artēziskajām akām, kad šīs tehniskās būves atrodas uz viena īpašnieka zemes, bet pieder gluži citai organizācijai; Rīga ir pilna ar dzelzceļa atzarojumiem (pievedceļiem), kuri ieskaitīti rūpnīcu bilancēs un tiek privatizēti. Šīs līnijas iet pāri daudziem zemesgabaliem, un atkal rodas šī pati problēma: sakarā ar to, ka dzelzceļš arī ir būve, pēc likuma dzelzceļa īpašniekam ir pirmpirkuma tiesības uz zemi. Iznāk, ka viena gara zemes strēmele ies pāri visiem zemesgabaliem. Un — beigu beigās — ja dzelzceļa īpašnieks kaut kādu apsvērumu dēļ sliežu ceļu likvidēs, zeme taču viņam tik un tā paliks, ja reiz viņš to būs privatizējis.

— Kā šādos gadījumos rīkoties?

— Mūsu viedoklis ir tāds, ka zemes īpašniekam, kura privāto zemi šķērso šāds dzelzceļa atzars, ir jāuzliek dažādi apgrūtinājumi, kas dzelzceļa īpašniekam dotu iespēju brīvi piekļūt pie šā dzelzceļa, bet tiesības kļūt par šīs zemes īpašnieku gan viņam nebūtu jādod.

Visus līdzīga veida sarežģījumus nemaz nav iespējams pat uzskaitīt. Dažreiz mums pārmet, ka pārāk aktīvi iejaucamies likumdošanā. Bet mēs nevaram to nedarīt, jo neprecizitātes normatīvajos aktos traucē un kavē privatizācijas procesu, mums vienkārši nav iespējams kaut cik normāli strādāt. Mēs jau gribētu, lai, piemēram Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrija, kura atbild par teritoriālplānojumiem un kuras kompetencē vairāk vai mazāk ir šīs lietas, vai arī citas institūcijas aktīvāk nāktu ar savām ierosmēm, bet diemžēl tā nav.

Joprojām līdz galam nav atrisināts jautājums par meža zemēm, kuras privatizēt nedrīkst. Meža zemes ir arī pilsētās, un cilvēkiem dotas atļaujas uzbūvēt tur mājas. Viņiem it kā ir pirmpirkuma tiesības uz zemi, taču likums aizliedz privatizēt meža zemi.

— Un ko jūs darāt?

— Visādi mēģinām šīs lietas sakārtot. Žēl, ka vairs nav mežu ministra, jo likumos ierakstīts, ka šādos gadījumos mežu ministrs var dot īpašas atļaujas. Dažos likumos šī norma palikusi, dažos paspēts to likvidēt. Tādējādi šie gadījumi kaut kā ir jārisina. Saeima visu laiku baidās dot mums atļauju privatizēt šīs meža zemes, it īpaši gadījumos, kad neesam privatizējuši virszemes daļu. (Šeit runa nav par mežu, to privatizēt mēs nedrīkstam.) Bet, piemēram, mežrūpniecības saimniecībās, kur esam privatizējuši virszemes īpašumus, drīkstam privatizēt arī meža zemi zem krautuvēm, zem zāģētavām utt. Ja pie šī zemesgabala uzcelta māja, bet mēs šo ēku neesam privatizējuši, mājas saimnieks zemi nevar privatizēt un kļūt par pilntiesīgu īpašnieku. Jāatzīst arī, ka ne vienmēr visas lietas iespējams paredzēt un iekļaut likuma normās. Dzīve ir pārāk daudzveidīga un sarežģīta. Manuprāt būtu lietderīgi izveidot starpministriju institūciju, kurā darbotos arī pārstāvji no Centrālās zemes komisijas, no Saeimas utt. Šī komisija varētu izskatīt šīs atsevišķās sarežģītās lietas un, nepārkāpjot likumu pamatprincipus, pieņemt, attiecīgus lēmumus. Vienam gadījumam taču likumu nerakstīsi...

Es saprotu, ka likumu atbilstība Civillikuma nosacījumiem ir laba lieta, taču manuprāt nosacījums, ka valsts nedrīkst iznomāt savu zemi, kamēr tā nav ierakstīta uz valsts vārda zemesgrāmatā, atņem valstij nozīmīgu daļu ienākumu. Kādēļ privātpersona to drīkst, bet valstij tas liegts? Līdz šim taču nevienam nav bijis pienākuma šīs zemes kārtības labad vien sagatavot un reģistrēt zemesgrāmatā. Valsts nekustamā īpašuma aģentūra droši vien to labprāt izdarītu, ja vien ikreiz būtu droša garantija, ka pēc tam noteikti izdosies šo zemi iznomāt un tādējādi atgūt iztērētos līdzekļus. Taču tagad šie zemesgabali it bieži tiek izmantoti bez nomas attiecībām, bez pienācīgas kontroles, kas uz šīs zemes tiek darīts.

Bijušie armijas objekti un iespējamie investori

— Jūs ne reizi vien esat pieminējis, ka PA vēl atlicis privatizēt 4 tūkstošus zemesgabalu. Cik ilgā laikā to domājat paveikt?

— Sarakstā, ko Ministru kabinets mums nodevis reģistrēšanai zemesgrāmatā, ir apmēram šāds skaits zemesgabalu. Esam aplēsuši, ka līdz šā gada beigām mums jāreģistrē zemesgrāmatā un jānodod privatizācijai apmēram 100 zemesgabalu mēnesī, bet nākamā gada otrajā pusē tempam jābūt vēl lielākam — vismaz 175 zemesgabaliem. Taču vislielākā aizkavēšanās šobrīd ir reģistrācijas posmā Zemesgrāmatu nodaļās. Izdarīt visu darbu, kas saistīts ar zemesgabalu nostiprināšanu zemesgrāmatās uz valsts vārda, bez citu palīdzības mēs nevaram. Galvenā sadarbība mums ir ar Valsts nekustamā īpašuma aģentūru, mēs piedāvājam tai apkalpot visus privatizācijas ierosinājumus, kurus esam saņēmuši. Tad, ja aģentūra visu nespēj izdarīt, noslogojam citus apakšuzņēmējus, kurus izvēlējāmies konkursa kārtībā. Arī PA darbību pārkārtojam atbilstoši tam, ka virszemes objektu privatizācija, izņemot lielos valsts uzņēmumus, pēc 1. jūlija galvenajos vilcienos būs pabeigta, bet zemes — tieši otrādi, paplašināsies. Tomēr nepārtraukti nāk arī klāt arvien jauni virszemes objekti, un nevaram apgalvot, ka šovasar nu viss būs padarīts. Darbs turpināsies vēl ilgi.

— Kas tie ir par objektiem?

— Tagad mums, piemēram, nodod bijušos Aizsardzības ministrijas objektus, kurus reiz pārņēma no Krievijas armijas, taču tā arī nespēja apsaimniekot. Tagad tos saņemam daudz sliktākā stāvoklī, nekā tie bija pārņemšanas brīdī. Pašlaik "cīnāmies" ar Jēkabpils lidlauku. Kam tas tagad vajadzīgs? Tāpat kā Tukuma lidlauks. Šīs teritorijas īsti nav izmantojamas nedz ražošanas, nedz lauksaimniecības vajadzībām. Būves ir izdemolētas. Ko darīt ar skrejceļiem? Saņemam arī objektus, kas izvietoti mežos. Veicam visas likumā pieprasītās darbības: novērtējam objektus, uzmērām, inventarizējam un mēģinām atrast pircējus. Pastāv iespēja, ka daļu no šiem objektiem kāds nopirks zemes dēļ, jo pie šiem objektiem parasti pieder ļoti lieli zemesgabali. Tagad Latvijā sāk parādīties investori, arī ārzemnieki, kuri vēlas iegādāties zemi un būvēt uz tās rūpnīcas. Piemēram, pie mums ir bijuši ķīnieši un izteikuši vēlmi būvēt rūpnīcu nekvalitatīvas koksnes pārstrādāšanai īpašā šķeldā, ko varētu izmantot termoelektrostaciju kurināšanai Ķīnā. Viņiem, izrādās, ir grūtības ar šo kurināmā veidu. Mēs šiem investoriem varam piedāvāt tikai zemesgabalus, uz kuriem ir apbūve. (Neapbūvētā zeme privatizācijā nonāks tikai pēc zemes reformas pabeigšanas, kad visas zemes īpašuma attiecības būs atrisinātas. Tā nosaka likums.) Investori varētu iegādāties šos objektus kopā ar zemi, visu lieko nojaukt, uzbūvēt ražotnes, un ieguvēji būtu visi. Šādi investori patiešām parādās mūsu redzeslokā. Būs daudz jāstrādā ar Uzņēmumu reģistru, ar pašām akciju sabiedrībām, ar Pilsonības un imigrācijas dienestu un attiecīgajām pašvaldībām, lai tiktu skaidrībā par iespējamo pircēju loku un to likumiskajām iespējām. Arī šīs darbības pie labākās gribas nav iespējams veikt tik raiti kā likumos paredzēts, tomēr vislielākās grūtības un kavēšanos rada neparedzētās, būtiskās svārstības dažādu valsts institūciju attieksmē pret zemes privatizāciju.

Mudīte Luksa, "LV"

Foto: Arnis Blumbergs, "LV"