Investīciju piesaistīšana ekustamajam īpašumam. Vēsture un realitātes

Arnis Kalniņš, Dr. hab. oec., Latvijas Zinātņu akadēmijas akadēmiķis — "Latvijas Vēstnesim"

Arnis Kalniņš

Hipotekārā kreditēšana ir ilgtermiņa kredītu izsniegšana pret zemesgrāmatā ierakstīta nekustamā īpašuma ieķīlājumu — hipotēku. Saskaņā ar Civillikuma 1279. pantu "nekustamas mantas ieķīlājumu, nenododot valdījumu, sauc par hipotēku". "Hipotēka dod kreditoram lietu tiesību uz ieķīlāto nekustamo īpašumu tikai pēc ierakstīšanas zemesgrāmatās" (Civillikuma 1367. pants). Un kā zināms, 1993. gada pavasarī tika atjaunots Zemesgrāmatu likums. Parasti hipotēkas lielums nepārsniedz 60% no ieķīlājamā nekustamā īpašuma tirgus vērtības.

Lai piesaistītu ilgtermiņa resursus, bankas, kas izsniedz hipotekāros aizdevumus, emitē (izlaiž) ar hipotēkām segtas hipotekārās ķīlu zīmes kā publiskās apgrozības parāda vērtspapīrus, ko realizē fondu tirgū. Ar to banka atrisina ilgtermiņa kredītresursu problēmu. Ķīlu zīmes pircējam noteiktos termiņos maksā procentus (augļus), bet termiņa beigās banka tās atpērk. Ķīlu zīmes var pārdot arī agrāk. Raksturīgi, ka ķīlu zīmes var laist apgrozībā tikai tad, kad tām izveidots noteikts segums, kuru galvenokārt veido nodibināto hipotēku pakete. Ķīlu zīmes jāsedz ar hipotēkām.

Hipotekārās kreditēšanas sistēmas ieviešanas mērķis ir darīt pieejamus plašākiem sabiedrības slāņiem banku kredītus mājokļu iegādei un remontam. Ņemot vērā šo kredītu labo nodrošinājumu — nekustamo īpašumu, tie mēdz būt par mazākiem procentiem nekā pārējie banku izsniegtie aizdevumi. Hipotekārās kredītsistēmas attīstība veicina drošu ilgtermiņa naudas uzkrājumu veidošanu uz ikdienas patēriņa samazinājuma rēķina.

Nedaudz vēstures

Latvijā, tāpat kā vairākās Rietumeiropas valstīs, hipotekārajai kredītsistēmai ir senas tradīcijas. Pirmās 5% ķīlu zīmes (ķīlu zīmes turētājam deva 5 procentus gada ienākuma salīdzinājumā ar tās nominālvērtību) Latvijā izlaida Vidzemes muižnieku kredītbiedrība 1802.gadā ar mērķi dot nekustamo mantu īpašniekiem lētus kredītus un kapitāla turētājiem — iespēju droši ieguldīt savu naudu. 1940. gada 1. janvārī apgrozībā bija ķīlu zīmes par 332,1 miljonu latu, no tiem Valsts Zemes bankas izlaistās — Ls 204,8 milj. (pārsvarā 2 – 4% ķīlu zīmes), Latvijas Hipotēku bankas — Ls 108,2 milj. (pārsvarā 4 – 6% ķīlu zīmes), Rīgas hipotēku biedrības — Ls 11,7 milj. (pārsvarā 6 – 7% ķīlu zīmes) un Rīgas privātās ķīlu zīmju kredītbiedrības — Ls 7,4 milj. (pārsvarā 6 – 8% ķīlu zīmes). Valsts Zemes bankas un Latvijas Hipotēku bankas pamatkapitāls 1939.gada 31.decembrī par abām kopā bija Ls 12,2 milj. un rezerves kapitāls — Ls 16,6 milj. jeb pavisam Ls 28,8 milj. (abas bankas bija ar simtprocentīgu valsts kapitālu).

Atjaunotajā Latvijā hipotekāro aizdevumu izsniegšanu un ķīlu zīmju emisiju atsāka Latvijas Hipotēku un zemes banka. Un tas notika 1994. gada jūlijā, apmēram gadu pēc bankas nodibināšanas. Pirmās izlaistās ķīlu zīmes pēc vairāk nekā 54 gadu pārtraukuma tika izlaistas Ls 100 un Ls 1000 nominālvērtībā materializētā veidā. Tās tika iespiestas tepat Latvijā uz Līgatnes papīrfabrikā ražotā papīra un pašu Latvijas speciālistu izstrādātiem aizsargelementiem pretviltošanas nolūkā. Šīs ķīlu zīmes toreiz varēja iegādāties bankas kasē bez jebkādām formalitātēm. Otrais ķīlu zīmju laidiens tika veikts 1995. gadā.

Ķīlu zīmju emisija notika saskaņā ar tolaik apstiprinātajiem Latvijas Hipotēku un zemes bankas statūtiem, kuros bija noteikts ķīlu zīmju izlaišanas un hipotekārās kreditēšanas mehānisms, kā arī pamatojoties uz bankas padomē apstiprināto kārtību — "Nolikumu par Latvijas Hipotēku un zemes bankas hipotekārajiem (ķīlu zīmju) aizdevumiem" un, protams, uz Latvijas Bankas jau 1993. gadā izsniegto licenci.

Hipotekārās kreditēšanas tiesiskais pamats ir Latvijas Civillikums, Zemesgrāmatu likums un Civilprocesa kodekss. Vispārējās hipotekāro aizdevumu tiesiskās normas ir noteiktas Latvijas Civillikumā. To praktiskajai realizācijai pakārtotas Zemesgrāmatu likuma normas. Zemesgrāmatā ieraksta nekustamus īpašumus un nostiprina visus apgrūtinājumus, tajā skaitā arī hipotēkas. Zemesgrāmatu sistēma nodrošina kreditoru interešu aizsardzību. Savukārt Civilprocesa kodeksa normas nodrošina hipotekārā prasījuma bezstrīdus piedziņu. Vēlāk, 1995. gada 12. janvārī, tika pieņemts arī speciāls likums "Par Latvijas Hipotēku un zemes banku", kurā bija fiksēti hipotekāro darījumu noteikumi un bankas operācijas ķīlu zīmju izlaišanā. Taču 1996.gadā A.Šķēles vadītais Ministru kabinets Satversmes 81. panta kārtībā nesaprotamu iemeslu dēļ (tā vietā, lai izdarītu grozījumus minētā likuma iedaļās par bankas pārvaldi) atcēla šo likumu par LHZB, un ķīlu zīmju nākamie laidieni tika pārtraukti un šis process iekonservēts līdz pat šodienai.

Banka savā darbībā uzskatīja, ka primārais ir aizdevēja interešu nodrošināšana. Laižot ķīlu zīmes vērtspapīru tirgū, bankas pamatprincipi bija:

1) nodrošināt investoram pieņemamu peļņas normu kapitālam, kas ieguldīts bankas vērtspapīros — ķīlu zīmēs. Banka laiž apgrozībā ķīlu zīmes, kas nodrošinātas ar aizņēmēja hipotekāriem maksājumiem, kas kalpo speciālu augļu un ķīlu zīmju izpirkšanas fondu veidošanai;

2) ķīlu zīmes tiek nodrošinātas ar aizņēmēja ieķīlāto nekustamo īpašumu — vismaz 1,67 latiem (tirgus vērtībā) pret katru ķīlu zīmes lata nominālvērtību. Faktiski šis nodrošinājums pirmajām ķīlu zīmju sērijām ir 2,5 līdz 3,2 lati. Turklāt viss ieķīlātais nekustamais īpašums tiek apdrošināts uz bankas vārda;

3) lai aizsargātu ķīlu zīmes īpašnieka ekonomiskās intereses no lata kursa iespējamām svārstībām, apmaksājot ķīlu zīmes nominālvērtību un augļus, banka reizināja ķīlu zīmē norādīto summu (augļus un nominālvērtību) ar lata koeficientu attiecībā pret ekiju jeb ECU (European Currency Unit — Eiropas norēķinu vienība) kā Eiropas nākamās naudas vienības — eiro — pamatu.

Kopumā par bankas ķīlu zīmēm var teikt, ka tās ir bankas saistību raksts divas reizes gadā maksāt investoram (ķīlu zīmes īpašniekam) fiksēta lieluma augļus par konkrētajās ķīlu zīmēs ieguldīto kapitālu un izpirkt pēc nominālvērtības noteiktajā termiņā.

Lai varētu saņemt hipotekāro aizdevumu, ir nepieciešams:

1) lai nekustamais īpašums būtu reģistrēts zemesgrāmatā;

2) lai nekustamajam īpašumam būtu nopietna likvīdā vērtība;

3) lai aizņēmējam, apsaimniekojot savu īpašumu, būtu skaidrs priekšstats, kādi būs ieņēmumi un kādā laikā tie ienāks, lai aizdevumu varētu savlaikus atmaksāt. Banka, izsniedzot aizdevumu, vadās no filozofijas, ka neviens nevēlas zaudēt savu nekustamo īpašumu, un tādēļ banka negribētu, lai aizņēmējs kļūtu maksātnespējīgs un būtu spiests pārdot izsolē savu nekustamo īpašumu.

Katra nopirktā ķīlu zīme nozīmē atrast iespēju izsniegt ilgtermiņa hipotekāro kredītu dzīvojamo māju rekonstrukcijai, siltināšanai, labiekārtošanai un jaunai būvniecībai, kā arī ražošanas tehnoloģiskajai modernizācijai un paplašināšanai. Tas nozīmē jaunas darba vietas, jaunas iespējas izvēlēties normāli apmaksātu darbu. Tas nozīmē, ka valsts un pašvaldības budžeti nodokļu veidā saņems papildu līdzekļus, lai finansētu veselības aizsardzību un ārstēšanās būtu lētāka, lai atbalstītu izglītību un palielinātu pensijas. Arī daudzās uzņēmējdarbības nozarēs, kur naudu nevar atdot piecos gados, bez hipotekārajiem kredītiem nav attīstības. Tas attiecas ne tikai uz rūpniecisko ražošanu, bet arī viesnīcu būvi un rekonstrukciju, komunālās saimniecības objektiem. Būtiska nozīme tam būs arī racionāla lieluma zemnieku un nomas saimniecību izveidošanā, piepērkot apkārtējo lauksaimniecībā izmantojamo zemi.

Tā kā ķīlu zīmes atšķirībā no akcijām ir vērtspapīri ar fiksētu ienākumu likmi, ķīlu zīmes turētājam nav speciāli jāstudē dažādu uzņēmumu, firmu un kompāniju nākotnes izredzes peļņas ieguvē, ko nākas darīt akciju turētājiem, reizēm pieļaujot kļūdas. Ķīlu zīme ir vērtspapīrs, kura procentu likme ir stabila. Bankas drīkst tikai atpirkt, ja tas fiksēts emitēšanas prospektā.

Informācija, ko šā gada maijā sniedza Rīgas Fondu birža, apliecina, ka par akciju sabiedrības "Rīgas Transporta flote" akcijām vien 1997. gadā tika maksātas dividendes 6,4% apmērā no vidējās svērtās cenas 29. aprīļa tirdzniecības sesijā. Šīs akciju sabiedrības maksātās dividendes pēc ienesīguma ir salīdzināmas ar variantu, ja naudu kā depozītnoguldījumu vienu gadu glabātu bankā. Tātad patlaban biržā ar dividendēm pelnīt grūti. Nākamās ienesīguma ziņā bija a/s "Rēzeknes piena konservu kombināts" akcijas — 4,6%, a/s "Kurzemes atslēga 1" un a/s "Latvijas Unibanka" — 3,9%.

Latvijā ir zināmi brīvi naudas resursi, kurus iespējams laist hipotekārās kreditēšanas apritē. Jau LHZB pirmās emitētās ķīlu zīmes iepirka augošās apdrošināšanas sabiedrības. Turpmāk, attīstoties pensiju fondiem, arī tiem radīsies nepieciešamība atrast stabilus ieguldījumu veidus. Tas pats attiecas arī uz citiem institucionālajiem investoriem (dažādi investīciju fondi un tml.).

Šodienas apstākļi

Šā gada 14.aprīlī Ministru kabinets Latvijas Republikas Satversmes 81.panta kārtībā pieņēma "Noteikumus par hipotekārajām ķīlu zīmēm", kuru mērķis ir atjaunot hipotekāro kreditēšanu. Ķīlu zīmju emisija un apgrozība notiek saskaņā ar pieņemtajiem noteikumiem, kā arī saskaņā ar likumiem "Par vērtspapīriem" un "Par Vērtspapīru tirgus komisiju" (apstiprinot attiecīgās kredītiestādes sagatavoto ķīlu zīmju izlaišanas prospektu). Te lielā mērā izmantota Latvijā jau agrāk uzkrātā pieredze hipotekārajā kreditēšanā un ķīlu zīmju emisijā, kā arī ārvalstu šodienas prakse. Hipotekāro ķīlu zīmju noteikumos paredzēts, ka šos vērtspapīrus, kuri nodrošināti ar ieķīlātu nekustamo īpašumu, varēs emitēt bankas, kuru pašu kapitāls nav mazāks par pieciem miljoniem latu, kuras ievēro Kredītiestāžu likuma prasības un kurām Latvijas Banka (LB) nav noteikusi ierobežojumus finansu operāciju veikšanai. Vērtspapīru tirgus komisijā jābūt apstiprinātiem tādiem hipotekāro darījumu noteikumiem un iekšējās kārtības procedūrām, kas nodrošina ķīlu zīmju segumu un tajā iekļauto hipotekāro prasījumu un aizstājējseguma (Latvijas valsts vai tās garantēti likvīdi vērtspapīri 95% vērtībā no tirgus cenas, bet nepārsniedzot šo vērtspapīru nominālvērtību) šķirtu pārvaldīšanu no bankas pārējiem aktīviem.

Ķīlu zīmju turētājam procentu izmaksas jāsaņem ne retāk kā vienu reizi gadā. Savukārt hipotekārais aizdevums nedrīkst pārsniegt 60% no ieķīlātā nekustamā īpašuma tirgus vērtības, lai pilnīgi nodrošinātu investora intereses pret iespējamām nekustamo īpašumu cenas svārstībām. Par pamatu var būt tikai tāds nekustamais īpašums, kas nav apgrūtināts ar zemesgrāmatā ierakstītiem parādiem. Noteikts atmaksāt aizdevumu kopā ar procentiem regulāri vienādās summās visā līguma darbības laikā. Ieķīlātais īpašums pietiekami un nepārtraukti apdrošināms. Bankām jāveido ķīlu zīmju seguma reģistrs, kas jebkurā laikā ļautu pārliecināties par šo vērtspapīru nodrošinājumu.

Šķiet, atsevišķi jautājumi šajos noteikumos tomēr var tikt precizēti. Pirmkārt, nav īsti saprotams, kāpēc Ministru kabinetam vēl būtu jādibina specializēta hipotekāro darījumu finansēšanas institūcija (akciju sabiedrība ar valsts līdzdalību — refinansēšanas fondu) jeb refinansēšanas fonds ar tiesībām emitēt ķīlu zīmes, saglabājot akciju kontrolpaketi uz diviem gadiem valsts īpašumā. Nav loģiski noteikt normu, ka tieši emitēt hipotekārās ķīlu zīmes caur biržu varēs tikai ar refinansēšanas fonda starpniecību (tikai refinansēšanas fondam būs tiesības emitēt ķīlu zīmes). Tam nav pārliecinoša ekonomiska pamata un tas var novest pie šādiem negatīviem momentiem: šāds starpnieks ir lieks un tas var gan sadārdzināt hipotekāros aizdevumus, gan samazināt procentus (augļus) investoram — ķīlu zīmes turētājam. Tas mākslīgi sarežģīs visu hipotekārās kreditēšanas procesu. Turklāt nav saprotams, kāpēc valsts budžeta līdzekļi būtu jāiegulda šādā akciju sabiedrībā, ja tos varētu izmantot hipotekārās kreditēšanas tiešai veicināšanai, par ko runa būs tālāk. Sākumā var tikt noteikts ierobežots banku loks (līdz 2 – 3), kurām būtu tiesības emitēt ķīlu zīmes.

Otrkārt, noteikumos būtu vēlams palielināt investoru garantijas, lai ķīlu zīmju emisija veidotos starp bankām pēc līdzīgākas kārtības (vai ķīlu zīmes dzēst, vai arī nedzēst pirms to apgrozības termiņa beigām; vai nekustamo īpašumu novērtēšanu veiks attiecīgās bankas struktūras licencēti vērtētāji, vai jebkuri citi licencēti vērtētāji; aizstājējsegumā minētas valsts parādzīmes, bet tās ir tikai īstermiņa vai labākajā gadījumā — vidēja termiņa un citi jautājumi). Īpaša uzmanība jāveltī nekustamā īpašuma kvalificētai vērtēšanai saskaņā ar speciālu instrukciju (metodiku), kā arī ķīlas uzraudzībai.

Ņemama vērā arī īpatnība, ka sakarā ar Latvijas politisko un ekonomisko virzību uz ES var droši apgalvot, ka pēc kāda laika arī Latvijā vairs nenorēķināsies ar latiem, bet gan ar Eiropas kopējo valūtu — eiro. Eiro varētu ieviest aptuveni pēc desmit gadiem, lai gan no uzņēmējdarbības viedokļa — jo ātrāk, jo labāk. Latvijas Bankai arī lats pārejas periodā būtu piesaistāms eiro, atsakoties no piesaistes Starptautiskā valūtas fonda norēķinu vienībai SDR, ko veido piecu valūtu grozs.

Hipotekārā kredītpolitika

Bet iepriekš nav teikts, ka Latvijas iedzīvotāji varētu saņemt ilgtermiņa aizdevumus ar zemiem procentiem mājokļu iegādei vai remontam. Daži speciālisti min, ka kredītlikme 12% apmērā patiesībā esot pārspīlēti zema robeža, kas vairs neatbilstot ekonomiskajai attīstībai. Tam diezgan grūti piekrist. Un praktiskā vidējā kredītlikme Latvijas komercbankās ir aptuveni 15 – 16 procentu gadā.

Mūsuprāt hipotekārās kreditēšanas attīstībā ir iespējams arī valsts atbalsts. Tas nepieciešams tāpēc, ka Latvijas komercbankas reizēm vēl ir atturīgas uzņēmējdarbības attīstības kreditēšanā. Latvijas komercbankās kopējie noguldījumi 1997. gada 31. decembrī bija 1080 milj. latu, tajā skaitā nerezidentu noguldījumi — 614 milj. latu un rezidentu noguldījumi — 359 milj. latu. No rezidentu kopējiem noguldījumiem kredītos izsniegti tikai 58,5% (starpība — 255 milj. latu). No kopējā kredītu apjoma tikai 7,9% ir kredīti ar termiņu virs 5 gadiem. Šajā nolūkā var tikt apsvērtas dažas jaunas iespējas.

Pirmkārt, Finansu ministrija varētu nākt klajā ar iniciatīvu, lai Valsts kases departaments uzpirktu noteiktas sērijas ķīlu zīmes ar nelieliem, bet fiksētiem augļu procentiem (piemēram 3 – 4% apmērā). Veidojot 1999. gada budžetu, Saeima varētu juridiski pieņemt normu, kas ļautu Valsts kasei tā rīkoties (ieguldīt uz laiku valsts budžeta brīvos naudas līdzekļus) ne tikai viena gada ietvaros, kā tas ir tagad, bet arī ilgākā laika posmā. Tas ļautu kreditēt dzīvojamo māju un dzīvokļu modernizāciju, siltināšanu, kā arī uzņēmējdarbību par procentiem ne augstākiem par 8 – 10 % gadā uz 10 – 15 gadiem. Jāpiebilst, ka Latvijas Republikas valdības noguldījumi Latvijas Bankā 1998. gada 31. janvārī bija 46,2 miljoni latu.

Vācijā šā gada sākumā hipotekāro kredītu varēja saņemt (pie simtprocentīgas izmaksas), ja aizņēmējs piekrīt mainīgai procentu likmei, ar 6,4% gadā, bet ar nemainīgu aizdevuma likmi, izsniedzot kredītu uz 5 gadiem, to varēja saņemt ar 5,45% un, izsniedzot uz 10 gadiem, — ar 6% gadā. Ja naudu iegulda vērtspapīros ar nemainīgu ienākumu, procentu (augļu) likmi (kā, piemēram, kredītiestāžu izlaisto ķīlu zīmju iegāde), tad, to ieguldot viengadīgos vērtspapīros, var saņemt 3,6% gadā, ieguldot divgadīgos vērtspapīros — 3,83%, piecgadīgos vērtspapīros — 4,54% un desmitgadīgos vērtspapīros — 5,25% gadā.

Jaunizsniegto hipotekāro aizdevumu procentu likmes tādās Eiropas hipotekārās asociācijas valstīs kā Nīderlandē, Dānijā, Luksemburgā, Vācijā un Lielbritānijā bija no 6,5 līdz 8 procentiem, Norvēģijā, Islandē un Beļģijā — no 7 līdz 9 procentiem, Spānijā un Itālijā — no 10 līdz 12 procentiem gadā.

Otrkārt, hipotekārās kreditēšanas sistēmas attīstībai iepriekšējos gados bija lietderīgi izmantot daļu no ieņēmumiem, kurus ieguva, privatizējot valsts īpašumu. Lai gan bija spēkā pašu likumdevēju speciāli pieņemta norma, ka daļa no šiem ieņēmumiem novirzāma hipotekārās kreditēšanas sistēmas attīstībai Latvijas Hipotēku un zemes bankas ietvaros, tomēr izpildvara šajā ziņā ļoti maz izdarīja. Vēl jau kaut ko var labot, un reālāk tas varbūt varētu notikt pēc jaunās Saeimas vēlēšanām. Tam ir atbilstoša likumiskā bāze.

Atcerēsimies, ka likuma "Par valsts un pašvaldību īpašuma privatizācijas fondiem" 3.panta pirmajā daļā teikts: "1.Valsts un pašvaldību īpašuma privatizācijas fonda līdzekļus izlieto: …3) hipotekāro aizdevumu sistēmas attīstības stimulēšanai un ilgtermiņa kredītresursu veidošanai Latvijas Hipotēku un zemes bankā."

Savukārt Lauksaimniecības likuma 14.pantā noteikta kārtība, kā tālāk rīkoties: "(1) Līdzekļi, kas valsts budžetā un Valsts īpašuma privatizācijas fondā paredzēti lauksaimniecības produkcijas ražošanai, hipotekārā kredīta un zemes tirgus veicināšanai, tiek ieskaitīti Latvijas Hipotēku un zemes bankā. To izlietošanu nosaka Zemkopības ministrijas un Latvijas Hipotēku un zemes bankas izstrādāts un Ministru kabineta apstiprināts nolikums."

Treškārt, zināms atbalsts hipotekārās kreditēšanas attīstībai lauku apvidū varētu tikt sniegts, izmantojot arī Zemkopības ministrijas rīcībā esošos līdzekļus subsīdijām, kuri noteikti ar Lauksaimniecības likumu. Principā tie varētu kalpot arī kā resurss mērķkredītu izsniegšanai un kredītprocentu subsidēšanai aizdevumiem lauku uzņēmējiem un dzīvojamo māju īpašniekiem.

Ceturtkārt, jau 1994.gada sākumā Latvijas Bankai tika ierosināts apsvērt iespējas piedalīties Latvijas Hipotēku un zemes bankas ķīlu zīmju uzpirkšanā, piemēram, novirzot daļu no Latvijas Bankas ārvalstu aktīviem ilgtermiņa tautsaimniecības vajadzībām.

Latvijas Bankas aktīvi 1997.gada 31.decembrī bija 683,4 milj. latu, tajā skaitā ārzemju aktīvi — 562,2 milj. latu. Ārzemju aktīvi tika izvietoti starptautiskajās bankās, ASV, Dānijas un citu valsts, valsts aģentūru un banku emitētos vērtspapīros. Starptautisko institūciju un valsts aģentūru finansu instrumentos var ieguldīt ne vairāk kā 20% no pārvaldāmo ārvalstu valūtas rezervju apjoma.

Šajā sakarā lietderīgi izmantot likuma "Par Latvijas Banku" 37. pantā dotās tiesības, kuras formulētas šādi: "Latvijas Banka ir tiesīga veikt operācijas ar Latvijas valsts, ārvalstu centrālo banku vai starptautisko kredītu institūciju vērtspapīriem, kā arī pieņemt šādus vērtspapīrus kā garantiju." Tā kā Latvijas Hipotēku un zemes banka ir valsts kredītiestāde, tad varētu apspriest bankas emitēto ķīlu zīmju pielīdzināšanu valsts vērtspapīriem (izmantot tās kā Latvijas Bankā refinansējamus vērtspapīrus) vai likumdošanas kārtībā papildināt minētā likuma 37. pantu.

Piektkārt, būtu nepieciešams paredzēt nodokļu atvieglojumus šo kredītu lietotājiem, par ko būtu jādomā nākotnē. Tam, kas paņēmis hipotekāro kredītu, varētu tikt dota ienākuma nodokļa atlaide par nomaksāto procentu summu. Vērtīga būtu arī norma, ka no citām aktivitātēm iegūto peļņu neapliktu ar nodokli, ja to izlietotu zemes pirkšanai.

Pirmskara Latvijā plaši izmantoja daļēju kredīta segumu ar valsts budžeta līdzekļiem pēc kreditējamā objekta sekmīgas pabeigšanas.

Tiklab daudzdzīvokļu mājām, kā arī ģimenes dzīvojamām mājām veidojama parametru sistēma, kas noteiktu, cik lielas nodokļu atlaides un kādos gadījumos ir pieļaujamas (lai izslēgtu greznumpārmērības). Šajā ziņā laba prakse izveidojusies Vācijā.

Sestkārt, šķiet, ka Rīgas Fondu birža nevarēs pārdot pietiekamu apjomu ķīlu zīmju un šādos apstākļos bankas nevarēs dot nozīmīgu ieguldījumu nekustamā īpašuma tirgus attīstībā. Ķīlu zīmēm jābūt piemērotām ārvalstu investoriem un biržām. Piemēram, lai varētu izplatīt ķīlu zīmes Dānijā, pietiek izpildīt Latvijas likumus. Būtu jaizraugās dāņu brokeru kompānija, kas pārstāvētu attiecīgās Latvijas komercbankas (kuras emitē ķīlu zīmes) ikdienas tirdzniecībā Kopenhāgenas biržā. Izvēlētai brokeru kompānijai būs jāsagatavo emisijas prospekts, lai pieteiktu ķīlu zīmes tirgum.

Hipotekārās kreditēšanas lomu varētu raksturot mājokļu lietās. Te līdzekļu ieguldīšanas (kreditēšanas) secība iespējama šāda:

1. Privāto dzīvojamo māju un dzīvokļu (daudzdzīvokļu namos), kā arī īres dzīvokļu rekonstrukcija un tālāka labiekārtošana. Tas vispirms attiektos uz ēkas jumta atjaunošanu un plakano jumtu pārbūvi, siltinot no ārpuses vai iekšpuses dzīvojamo māju sienas, pārbūvējot komunikācijas un sanitāros mezglus, nomainot logu blokus, labiekārtojot kāpņu telpas, sakārtojot ieejas mezglus, lietderīgāk izmantojot pagrabstāvus un apkārtējo teritoriju. Sevišķi jāizmanto radušās iespējas ekonomiskākas apsildes sistēmas izveidei, tajā skaitā plašāk izmantojot relatīvi lēto kurināmo — malku un kokskaidu briketes.

2. Jau agrāk uzbūvēto dzīvojamo māju un dzīvokļu pirkšana.

3. Jaunu dzīvojamo māju būvniecība, tajā skaitā ģimenes māju grupveida (piemēram, bloķēto divstāvu dzīvokļu rindas) celtniecība, taču galvenokārt — vienģimenes dzīvojamo māju būvniecība.

Hipotekārajā kreditēšanā priekšroku vēlams dot nepabeigto mājokļu celtniecības pabeigšanai un individuālo dzīvokļu un vienģimenes māju atjaunošanai, jo tas ir iespējams ar īsākiem aizdevumu termiņiem un aizdevuma nodrošinājuma vērtība ir augsta salīdzinājumā ar aizdevuma summu.

Visos šajos gadījumos, plānojot rekonstrukciju vai būvniecību un slēdzot kredītlīgumu bankā, jārēķinās ar dažiem vispārējiem nosacījumiem.

Pirmais nosacījums būtu, ka nepieciešama paša aizņēmēja piedalīšanās šā pasākuma veikšanā ar saviem personīgajiem līdzekļiem ne mazāk kā 25 – 35% apmērā no kopējiem izdevumiem. Šīs vienas trešdaļas avots varētu būt pašu kapitāls (skaidrā nauda, nauda uz krājgrāmatiņas, terminētie noguldījumi u.c.) un kapitālu aizstājošie līdzekļi. Te pieskaitāma arī tā dēvētā muskuļu hipotēka. Par muskuļu hipotēku var saukt pašpalīdzības ceļā veiktos darbus, ko bez atlīdzības vai uz savstarpējas kompensācijas pamata veic būves īpašnieks, viņa piederīgie vai citas personas (radi, draugi, kaimiņi). Tieši ģimeņu māju īpašniekiem, kuriem ir maz pašiem sava kapitāla, viņu pašu ieguldījums var veidot pievilcīgas ietaupīšanas iespēju. Jo muskuļu spēka pielietojums uzskatāms par pašu līdzekli, un tas nozīmē, ka mazāk būs nepieciešams svešais kapitāls un zemāks būs ikmēneša apgrūtinājums, kas maksājams bankai.

Otrais nosacījums būtu, ka pārējā daļā jāsaņem bankas hipotekārais aizdevums. Objekta (dzīvokļa, mājas) finansēšana caur banku orientējas principā uz īpašumā esošā objekta (ko apliecina zemesgrāmatas akts) ieķīlāšanas vērtību, kas maksimāli veido 60% no tā tirgus vērtības. Būvējot jaunu māju, banka var atvērt (atklāt) arī kredīthipotēku, kuras ietvaros aizdevums tiek saņemts par atsevišķām daļām atbilstoši faktiskajai celtniecības gaitai. Kā kredītnodrošinājumu sākumā var piedāvāt apbūvējamās zemes vērtību (apmēram 50% no tirgus vērtības), vēlāk — izbūvētās sienas līdz jumtam (apmēram 60%), tālāk — uzbūvēto ēku ar jumtu (apmēram 60%), pēcāk — ēku ar pabeigtiem apmešanas darbiem (apmēram 60%) un visbeidzot, kad pabeigti visi apdares darbi, — ēku pirms pārdošanas vai nodošanas ekspluatācijā.

Trešais nosacījums būtu, ka aizņēmējam jāpierāda spēja atmaksāt hipotekāro aizdevumu un jādeklarē savi regulāri saņemamie ieņēmumi (no saimnieciskās darbības, darba alga un citi), kas būtu pamatnosacījums spējai atmaksāt kredītu ar procentiem, aptverot visu aizdevuma izmantošanas laiku. Kredītnodrošinājums ar nekustamā īpašuma ķīlu nav glābšanas riņķis, ja klients nevar norēķināties ar banku. Saņemt nodrošinājumu bankas rīcībā — tas nav kreditēšanas mērķis.

Dzīvojamo māju būvniecības, rekonstrukcijas un modernizācijas ilgtermiņa hipotekārās kreditēšanas pakāpeniskai paplašināšanai var būt daudzpusīga pozitīva ietekme uz tautsaimniecības un visas sabiedrības attīstību Latvijā. Tas saistīts gan ar iedzīvotāju ģimenes budžeta racionālāku izmantošanu, gan ar demogrāfiskās problēmas labāku risināšanu, gan ar būvindustrijas attīstību, gan jaunu darba vietu radīšanu, gan nodokļu iekasēšanas bāzes paplašināšanos, gan ar Latvijas nacionālās bagātības pieaugumu vispār.

Izmantojot hipotekāro kredītu, jāņem vērā, ka pēc gadiem nauda daļēji var pazaudēt savu vērtību. Gadu gaitā var pieaugt arī nopērkamās mājas (dzīvokļa) vērtība vai būvēšanas izmaksas. Un šodien ar šī finansu instrumenta palīdzību cilvēks var uzlabot savus dzīvošanas apstākļus, negaidot to gadu, kamēr sakrās šīm vajadzībām visu nepieciešamo naudu.

Foto: Māris Kaparkalējs, "LV"

Ieskats citu valstu pieredzē

Šobrīd hipotekāro aizdevumu sistēmu plaši izmanto Rietumeiropā. Hipotēku ķīlas zīme ir Eiropas finansu produkts. Eiropas Savienības un Eiropas brīvās tirdzniecības asociācijas valstīs darbojas 135 hipotēku bankas, kuras emitējušas ķīlu zīmes 400 miljardu ekiju (ECU) kopvērtībā. Rēķinot uz vienu hipotēku banku, šeit apgrozībā ir ķīlu zīmes 2,96 miljardu ECU jeb 1,97 miljardu latu vērtībā; viena hipotēku banka apkalpo aptuveni 2,6 miljonus iedzīvotāju. Šo ķīlu zīmju augļu likmes svārstās ap kapitāla tirgus procentu. Tā kā hipotēku bankas dažādās valstīs izsniedz arī tā dēvētos komunālaizdevumus, un ja pieskaita komunālobligācijas, kuras emitējušas hipotēku bankas, tad kopējais apgrozībā esošo hipotēku ķīlu zīmju un komunālobligāciju apjoms, kā to konstatējusi Eiropas Savienības Hipotēku Federācija, sasniedz 630 miljardus ECU. No tiem 57% (435 miljardi) attiecas uz Vāciju, 14% (105 miljardi) — uz Dāniju un tikai mazāk nekā 7% (52 miljardi) — uz Itāliju.

Lielākais ķīlu zīmju emitents Rietumeiropā ir Vācija. Valstī apgrozībā ir ķīlu zīmes par 832 miljardiem DEM, kas veido apmēram 37% no kopējā šīs valsts vērtspapīru (ar fiksētu ienākumu) tirgus. Hipotēku bankas un to klasiskais instruments — ķīlu zīmes ir sena tradīcija, kas pazīstama jau 225 gadus. Šajā laukā darbojas specializētās bankas. Bez 24 "tīrām" hipotēku bankām pastāv trīs hibrīdu vai "jauktās" hipotēku bankas, kurām ir tiesības veikt arī universālo banku operācijas. To vidū ir arī divas kuģu hipotēku bankas (ir arī speciāls Likums par kuģu hipotēku bankām). Emitēto hipotēku un valsts ķīlu zīmju apjoms drīkst būt līdz 60 reizēm lielāks nekā tīro hipotēku banku pašu kapitāls, bet jauktu hipotēku banku gadījumā — līdz 48 reizēm lielāks.

Uz ķīlu zīmēm pamatotie aizdevumi nedrīkst pārsniegt 60% no konservatīvi (saprātīgi) noteiktās aizdevuma vērtības. Hipotekārais aizdevums tātad faktiski tiek turēts 50 – 55% apmērā no īpašuma tirgus vērtības. Tādējādi ķīlu zīmju kreditoriem ir garantēta pietiekama drošība īpašuma cenas krišanās gadījumā, ko nespēj novērst pat visrūpīgākais vērtējums. Ķīlu zīmju tirgū dominē apdrošināšanas kompānijas, bankas un investīciju fondi. Pierādījums ķīlu zīmju labam nodrošinājumam ir tas, ka pašlaik (līdz 1998.gadam) pieļaujamais bankas kapitāla risks ķīlu zīmēm saskaņā ar Vācu banku likumu ir 10%, turpretim citām bankas parāda saistībām — 20%.

Taču vērtējot izlaisto ķīlu zīmju piesātinātības pakāpi visā tautsaimniecībā, jāteic, ka vislielākā tā ir Dānijā. Kopējais obligāciju apjoms, kas kotējas Kopenhāgenā, veido 160% no nacionālā kopprodukta. No visām obligācijām, kuru vērtība pārsniedz 1300 miljardus dāņu kronu, ķīlu zīmes vien ir aptuveni 800 miljardu dāņu kronu vērtībā (60% no kopējo obligāciju apjoma), 500 miljardu dāņu kronu vērtībā ir valsts obligācijas un prasījumi un apmēram 30 miljardu dāņu kronu vērtībā — pārējās obligācijas. Tātad var rēķināt, ka Dānijā apgrozībā esošās ķīlu zīmes veido 100% no nacionālā kopprodukta vērtības. Zīmīgi ir tas, ka Dānijā hipotēku ķīlas zīmju daļa tirgū ir lielāka nekā valsts vērtspapīriem.

Dānijā eksistē Hipotēku banku asociācija. To veido seši ilgtermiņa kreditēšanas sistēmas dalībnieki: divas lielākās Dānijas privātās bankas — Den Danske Bank un UNIBANK, trīs nekustamā īpašuma firmas — Nykredit A/S, Totalkredit un BRF Kredit — un lauksaimniecības kreditēšanas uzņēmums DLR.

Šīs sešas organizācijas izdod savas ķīlu zīmes. Kopējais ķīlu zīmju apgrozījums Dānijā ir 800 miljardi dāņu kronu gadā (apmēram 70 miljardi latu). Ja to salīdzina ar pašreizējo Latvijas ekonomisko situāciju un apsver atšķirības iedzīvotāju skaita ziņā, tirgus pieprasījums pēc Latvijas ķīlu zīmēm varētu būt aptuveni 6 – 7 miljardi latu (tikai nelielu daļu ķīlu zīmju tuvākajos gados varētu nopirkt Latvijas investori).

Pēc absolūtajiem rādītājiem Dānijas ķīlu zīmju tirgus nav liels. Toties proporcionālā novērtējumā tas ir viens no lielākajiem Rietumeiropas valstu vidū. Dānijā ilgtermiņa kreditēšanas sistēmas pamatā ir vairāki vispārēji principi:

1. Aizdevums tiek izsniegts tikai pret ķīlu nekustamā īpašuma formā. Ar likumu ir noteikts aizdevuma maksimālais lielums procentos no ieķīlājamā īpašuma vērtības, maksimālais aizdevuma termiņš un maksimālie aizdevuma atmaksāšanas noteikumi.

Piemēram, māju īpašnieki (pircēji) var saņemt aizdevumu 80% apmērā no mājas vērtības uz laiku līdz 30 gadiem. Uzņēmējdarbības veicināšanai uzņēmēji var saņemt ilgtermiņa kredītu 60% apmērā no uzņēmuma vērtības uz laiku līdz 20 gadiem. Šie kredīti ir mazāki un īslaicīgāki, jo uzņēmējdarbība ir pakļauta lielākam riskam un straujākām nekustamā īpašuma cenu svārstībām.

2. Līdzekļi hipotekārajiem kredītiem var tikt iegūti tikai no ķīlu zīmju pārdošanas. Tie nevar tikt piesaistīti kā naudas noguldījumi.

3. Sabalansētības princips — viena gada robežās katras ilgtermiņa kreditēšanas institūcijas (arī augstāk minēto banku) hipotēku darījumu aktīvu un pasīvu sadaļai ir jābūt līdzsvarā, tas ir, izsniegto hipotekāro kredītu kopsummai ir jābūt vienādai ar izlaisto ķīlu zīmju vērtību.

4. Hipotekāro kredītu sistēma tiek uzskatīta par absolūti drošu. Nekad netiktu pieļauta situācija, ka kāda no sešām ilgtermiņa kreditēšanas sistēmas institūcijām pārstātu darboties. To nepieļautu pārējās piecas, Dānijas valdība un Dānijas banka.

Tāpēc, ņemot hipotekāro kredītu, jāatmaksā kredīts, interese (vienāda ar ķīlu zīmju procentu likmi) un kredīta apkalpošanas izmaksas (aptuveni 0,5% no kredīta lieluma). Hipotekārajam kredītam riska novērtējums tiek pielīdzināts 0.

Dānijas ilgtermiņa kreditēšanas sistēmai ir divas īpatnības:

1) ķīlu zīmju un kredītu procentu likmes var tikt mainītas, tas ir, mainoties ekonomiskajiem apstākļiem, kredītinstitūcijas nosaka citas procentu likmes, un kreditori var nomainīt savas ķīlu zīmes pret jaunām;

2) dāņu sistēma ir maz pazīstama citās ES valstīs un dāņu ķīlu zīmes maz apgrozās ārvalstu biržās.

Rietumeiropas valstīs hipotekāro kredītu izsniegšana pēdējos desmit gados ievērojami pieaugusi, un tas ir kļuvis par nozīmīgu faktoru atsevišķu valstu tautsaimniecībā. Turklāt jāpiebilst, ka hipotekārais kredīts, ievērojot sasprindzināto valsts budžeta stāvokli sociālajiem mērķiem, kļūst par galveno instrumentu iedzīvotāju atvieglotai piekļūšanai pie labiekārtotiem dzīvokļiem, mājām. Tas veicina saimniecisko rosību būvniecībā, būvmateriālu ražošanā un citu inženiertehnisko pakalpojumu sniegšanā. Piemēram, vidējais hipotekārā aizdevuma lielums viena dzīvokļa finansēšanai ir aptuveni 70 000 ECU (apmēram 50 000 latu) ar svārstībām no 35 000 ECU (apmēram 24 000 latu) Portugālē līdz 80 000 ECU (aptuveni 55 000 latu) Nīderlandē.

Eiropas Savienības 1988. gada 22. marta direktīva 88/220/EEC paredz speciālus noteikumus par hipotēkas ķīlu zīmēm, īpašas regulācijas, kuru uzdevums ir aizsargāt šo ķīlu zīmju īpašniekus. It īpaši summas, kas iegūtas no šo ķīlu zīmju emisijas, jāinvestē aktīvos, kuri nodrošina adekvātu segumu pasīviem un kuri ir izlietoti ar preferenci (priekšrocību) kapitāla un procentu maksājumu segšanai gadījumā, ja emitents cieš neveiksmi. Eiropas Savienības likumdevējs ir pilnīgi sapratis, ka aizdevumi, kas nodrošināti ar hipotēku uz nekustamo īpašumu, izraisa mazāku risku kredītiestādēm un ka hipotēku ķīlu zīme kā investīciju instruments dod speciālas garantijas.

Arī Eiropas Asociāciju komisijas sarakstītā Baltā grāmata, kas domāta asociēto Viduseiropas un Austrumeiropas valstu sagatavošanai integrācijai Eiropas Savienības iekšējā tirgū, orientē uz iepriekš minēto (sk. 13 – 4. lpp.): "Ļoti svarīga operācija, it īpaši valstīs, kas pāriet uz tirgus ekonomiku, ir hipotēku kredīts. Pareizi funkcionējošs hipotēku kredītu sektors nevar eksistēt bez likumdošanas infrastruktūras, t.i., bez skaidri formulētām nekustamā īpašuma tiesībām, pārskatāma mehānisma beigušos prasību (piemēram, nodokļu) pret īpašumu izskatīšanai un pareizi funkcionējošām zemesgrāmatām, kurās var reģistrēt hipotēkas. Ir vajadzīgi arī hipotēku ieviešanai nepieciešamie likumdošanas nosacījumi. Tāpat ieteicams sagatavot iestrādes vērtētāja profesijas attīstīšanai."

Citas iespējas

Taču neaizmirsīsim, ka ne tuvu ne visas tautsaimniecības tālākas attīstības investīcijas vajadzības var apmierināt ar hipotekāro kreditēšanu. Tas ir tikai tas segments, kas saistīts ar nekustamā īpašuma "piestādīšanu" kredītnodrošinājumam. Bet uzņēmējdarbība, saimnieciskā rosība izšķiroši saistīta ar jaunu tehnoloģiju un tehnikas izmantošanu, kuras neuzskata par nekustamo īpašumu un uz kurām nevar nodibināt hipotēku. Un šīs tehnoloģijas ir visai dārgas. To iegādei bieži vien uzņēmēja rīcībā esošais un zemesgrāmatā reģistrētais nekustamais īpašums ir nepietiekams un tāpēc plaši izmanto arī komercķīlas (kurām arī veidojas noteikta, arvien pilnīgāka reģistrācijas kārtība). Šī iemesla dēļ arī ļoti progresējis līzings, vispirms finansu līzings. Arī modernu lauku saimniecību (zemnieku un nomas saimniecību) attīstībā galvenais ieguldījums ir augstražīgas un dārgas tehnikas iegādē, ko nebūt nevar nosegt ar nekustamo īpašumu (zeme, ēkas) pēc tirgus vērtības. To pierādīja arī lauku lielsaimniecību veidošanās process Austrumvācijas zemēs pēc Vācijas atkalapvienošanās, kur tā dēvētais reālkredīts (hipotekārais kredīts) vairs nespēlēja savu klasisko lomu kā agrāk. Protams, vēl ierobežotākas iespējas hipotekārajam kredītam ir kravas autotransporta nozarē, mežizstrādē, ceļu būvē, daudzās rūpniecības un infrastruktūras nozarēs.