Nekustamā īpašuma tirgus Latvijā: perspektīvas, problēmas, risinājumi

Valsts Zemes dienesta Rīgas pilsētas nodaļas Dzīvokļu īpašuma reģistrācijas sektorā, kas izveidots šā gada 1.februārī, tiek reģistrēti paātrinātā kārtībā privatizētie valsts un pašvaldības dzīvokļi, kooperatīvie dzīvokļi un privātās mājas. Starp reģistrētajiem nekustamajiem īpašumiem skaita ziņā vislielākais īpatsvars ir privatizētajiem dzīvokļiem — līdz 1. maijam reģistrēts jau vairāk nekā 36 tūkstoši paātrinātā kārtībā privatizētu dzīvokļu. Sektora vadītājs Jānis Ķullis atzīst, ka visgrūtākais darba posms bijis pagājušā gadā, kad lēmumus par dzīvokļu paātrināto privatizāciju vēl pieņēma Rīgas Dome, un nereti gadījās, ka deputāti vienā reizē apstiprināja privatizācijas sarakstus, kuros bija pāris tūkstošu dzīvokļu. Tad dzīvokļu īrnieki apmēram vienlaikus nokārtoja maksājumus par dzīvokli un visi draudzīgi"sturmēja" Zemes dienesta nodaļu Puškina ielā, lai iegūtu dzīvokļa īpašuma reģistrācijas apliecību.

Tagad darbs rit vienmērīgi; Rīgas pilsētas valsts un pašvaldības dzīvojamo māju privatizācijas komisija ik trešdienu apstiprinot apmēram 300 dzīvokļu privatizāciju, un ar šādu darbu apjomu sektora darbinieki pagaidām tiekot galā veiksmīgi. Arī Centrālās dzīvojamo māju komisijas privatizācijai nodoto valsts māju dzīvokļu reģistrācija grūtības nesagādājot. J.Ķullis tikai iebilst pret nākamo dzīvokļu īpašnieku tieksmi pieņemšanas dienās pirmdienās un ceturtdienās visiem apmeklētājiem ierasties gandrīz vienlaikus — apmēram stundu pirms darba laika sākuma. Tad izveidojas milzu rindas, kas diezgan drīz izbeidzas. Visu dienu ir samērā maz klientu, un viņu skaits pieaug tikai ap pulksten pieciem sešiem pēcpusdienā, kad cilvēki šeit ierodas pēc darba beigām.

Prakse rāda, ka līdz visas dzīvojamās mājas privatizācijai dzīvokļus īpašumā parasti iegūst īrnieki, kuri dzīvo ļoti labos namos un baidās, ka kaut kādu iemeslu dēļ viņi privatizācijas tiesības varētu zaudēt, vai arī vēlas līdzšinējo mājokli pārdot, dāvināt vai ieķīlāt. Daļēji, šķiet, tā arī ir. Dažādi darījumi ir veikti ar apmēram 5,5 tūkstošiem, tātad — septīto daļu paātrināti privatizēto dzīvokļu. J.Ķullis stāsta:

— Gados veci cilvēki savus dzīvokļus dāvina radiniekiem. Daudz ir arī pirkuma līgumu. Īpatnēji, ka dzīvokļus pēdējā laikā pērk daudz ārzemnieku. Šķiet, ka tas lielā mērā saistīts ar noteikumu — ja cilvēkam pieder privātīpašums Latvijā, tad viņš bez sarežģījumiem Latvijas Republikā var uzturēties trīs mēnešus. Paātrināti privatizētus dzīvokļus gan iegādājušies arī pāris itāļu, pa kādam somam un zviedram. Kāds Latvijas izcelsmes kanādietis, liekas, vēl šobrīd nav sapratis, kādēļ pēc tam, kad ar notāra starpniecību bija nopircis dzīvokli, viņam vēl nācās kārtot pierakstīšanos namu pārvaldē, kādēļ jāslēdz līgums par apsaimniekošanu...

Paātrināti privatizētus dzīvokļus rīdzinieki diezgan naski mēdz arī ieķīlāt. Šobrīd vairākās Latvijas bankās ir ieķīlāti 844 dzīvokļi, no kuriem pārdesmit ieķīlāti jau atkārtoti. Tas notiek gadījumos, kad dzīvokļa īpašnieks spējis atmaksāt parādu tikai daļēji; tad banka lūdz atcelt ķīlas līgumu uz attiecīgo dzīvokli un tūdaļ tiek noslēgts jauns, bet jau par citu summu — atlikušo parāda daļu. J.Ķullis pieredzējis tikai divus gadījumus, kad ar tiesas lēmumu kredīta nenomaksāšanas dēļ banka dzīvokli pārņēmusi īpašumā. Notiek arī tā. Tomēr ieķīlāšana pēdējā laikā arvien iet plašumā. Nereti dzīvokļus arī ieķīlā, aizdevumu noformējot uz gluži citas personas — dēla, meitas vai pat ģimenei nepiederoša cilvēka vārda. Esot arī visai daudz gadījumu, kad bankas dzīvokļus iegādājas uz sava vārda.

Tomēr darījumi ar bankām Dzīvokļu īpašuma reģistrācijas sektora darbiniekiem mēdz sagādāt arī grūtības. Kaut gan, kā zināms, dzīvojam Latvijas Republikā, kur visiem oficiālajiem norēķiniem jānotiek nacionālajā valūtā, bankas it bieži aizņēmuma summas ķīlu līgumos norāda tikai ASV dolāros. Ķīlas līgumi nereti tiek reģistrēti tikai pēc vairākām dienām, bet valūtas kurss taču mainās... J.Ķullis piekrīt, ka līgumā varētu norādīt darījuma summu dolāros, taču blakus noteikti jābūt darījuma novērtējumam latos. Turklāt datorprogrammā dolāri nemaz nav paredzēti, un šādā formā darījumu nav iespējams reģistrēt.

Darījumos ar privatizētajiem dzīvokļiem ir vēl viens sarežģījums, kas sagādā nopietnas neērtības tieši to īpašniekiem. Lai cik dīvaini būtu, tās rada tieši vispārējā privatizācija.

— Pašlaik diezgan raiti un vērienīgi norit pašvaldību dzīvojamo māju vispārējā privatizācija. Kā zināms, vispirms privatizējamai mājai tiek izstrādāts zemes piesaistes projekts, pēc tam — invenatarizācijas lieta, un nākamais solis — visa māja tiek iereģistrēta zemesgrāmatā, un privatizācijas komisija visiem šā nama īrniekiem izsūta paziņojumus, piedāvājot savu dzīvokli privatizēt. Ja cilvēks ir nolēmis dzīvokli privatizēt un privatizācijas komisijā noslēdzis pirkuma līgumu, mūsu sektors vairs nekādus darījumus ar šo dzīvokli nedrīkst reģistrēt. Tas attiecas arī uz paātrināti privatizēto dzīvokļu īpašniekiem, un iedzīvotājos rada lielu neapmierinātību. Ļoti raksturīga situācija — cilvēks ir nokļuvis naudas grūtībās un vēlas steidzami ieķīlāt vai pārdot savu dzīvokli. Taču, ja māja ierakstīta zemesgrāmatā, mēs ķīlas līgumus vairs nereģistrējam. Jo raugi, dzīvokļa īpašniekam, lai varētu pilntiesīgi rīkoties ar jauniegūto nekustamo īpašumu, jāveic vairākas formalitātes, kas velkas diezgan ilgi. Viņam savs dzīvoklis vēl atsevišķi jāreģistrē zemesgrāmatā. Lai to izdarītu, pie mums Zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšanas birojā jāpasūta inventarizācijas lieta. Taču birojs ir ļoti noslogots ar darbiem, lietu iespējams noformēt un izsniegt tikai pāris nedēļu laikā. Pēc tam pie notāra jāapstiprina īpašuma nostiprinājuma lūguma raksts un tas jāiesniedz Zemesgrāmatas nodaļā. Šī īpašuma nostiprināšanas procedūra var ilgt mēnesi un vairāk. Bet pircējs tik ilgi var arī negaidīt...

Te, lūk, rodas paradoksāla situācija. Ja cilvēks dzīvokli privatizējis paātrinātā kārtībā (tātad nepilnīgi, ne līdz galam), tikko ieguvis privatizācijas zaļo apliecību, viņš bez jebkādas vilcināšanās nākamajā stundā savu dzīvokli var pārdot, ieķīlāt, dāvināt, tātad ar to brīvi rīkoties, un šos darījumus oficiāli fiksē Dzīvokļu īpašuma reģistrācijas sektors. Tajā brīdī, kad māja tiek ierakstīta zemesgrāmatā un nodota vispārējai privatizācijai, šī brīvība beidzas. Varētu jau darīt tā — ja dzīvokļa īpašnieks vēlas veikt kādas darbības ar savu dzīvokli un zina, ka māju teju teju nodos vispārējai privatizācijai un reģistrēs zemesgrāmatā, viņš varētu nekavējoties pasūtīt invenatarizācijas lietu un pēc tam sava īpašuma domājamo daļu reģistrēt zemesgrāmatā. Tādējādi iespējams izvairīties no šī "dīkstāves" posma. Taču — no otras puses — inventarizācijas lieta ir derīga ierobežotu laiku, un ja gadās kāda aizkavēšanās, tā jāpasūta no jauna.

J. Ķullis sastapies ar vairākiem gadījumiem, kad dzīvokļu īpašnieki, nonākuši naudas grūtībās, ļoti steidzami vēlējušies ieķīlāt savu dzīvokli, bet viņiem tas nav izdevies iepriekšminētā iemesla dēļ. Ir bijis arī kāds gluži īpašs gadījums, kad cilvēks "Pareks" bankā ņēmis naudas aizdevumu, bet līdz tā atdošanai kredītiestāde šo dzīvokli no viņa nopirkusi uz sava vārda. Pa šo laiku māja nodota vispārējai privatizācijai, un kad parādnieks aizņēmumu atdevis un gribējis dzīvokli no bankas atpirkt, tas vairs nav bijis iespējams, jo māja šajā laikā jau nodota vispārējai privatizācijai un ierakstīta zemesgrāmatā. Cilvēkam nekas cits neatlicis, kā gaidīt, kad bankai labpatiks nokārtot visas iepriekšminētās procedūras, dzīvokli nostiprināt zemesgrāmatā uz sava vārda, un tikai tad viņš varēja savu bijušo īpašumu atgūt. J.Ķullis uzskata, ka šeit likumdevējam vajadzētu ieviest kādas izmaiņas.

Joprojām pilnīgi nav sakārtota kooperatīvo dzīvokļu privatizācija. Dzīvokļu reģistrācijas nodaļa darījumus ar šiem dzīvokļiem patlaban tikai ņem uzskaitē, īpašniekam izsniedzot tā dēvēto pagaidu apliecību. Par pilntiesīgu dzīvokļa īpašnieku viņš varēs kļūt tikai pēc tam, kad dzīvokļu kooperatīva valde attiecīgo māju būs nostiprinājusi zemesgrāmatā, un arī īpašnieks tāpat kā vispārējās privatizācijas gadījumā būs veicis vajadzīgās formalitātes attiecībā uz savu dzīvokli. Diemzēl kooperatīvi līdzekļu trūkuma dēļ zemesgrāmatas lietas nesteidzoties īpaši kārtot un arī dzīvokļi ilgstoši paliek līdz galam neprivatizēti.

Un nobeigumā vēl viena piebilde. Dzīvokļu īpašuma reģistrācijas sektors pašlaik vēl tiek galā ar piedāvāto darba apjomu. Taču šaurība ir liela, un palielināt darbinieku skaitu nebūs iespējams tieši telpu trūkuma dēļ. Tādēļ var gadīties, ka diezgan tuvā nākotnē, pieaugot paātrināti privatizēto dzīvokļu skaitam un darījumiem ar tiem, var rasties nopietnas grūtības.

Mudīte Luksa, "LV"