Par nekustamā īpašuma izmantošanas mērķiem

Aldis Rausis, Valsts zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšanas centra direktors, — "Latvijas Vēstnesim"

Aldis Rausis

Līdz ar Ministru kabineta noteikumu "Nekustamā īpašuma lietošanas mērķu klasifikācija" pieņemšanu ir notikušas būtiskas izmaiņas. Līdz šim pilsētu un lauku zemes vērtēšanas noteikumos bija ietverta tikai klasifikācija zemes lietošanas mērķiem, tātad daļai no īpašuma.

Tagad ir pieņemta vienota klasifikācija visam nekustamajam īpašumam. Līdz ar to pašvaldībām būs jāpārskata pašlaik noteiktie nekustamā īpašuma lietošanas mērķi, īpaši tajos gadījumos, kad ir runa par apbūvi. Tur, kur zeme tiek izmantota lauksaimniecībai, meža audzēšanai, nekādu būtisku izmaiņu nav. Jau pagājušā gada masveida zemes vērtēšana rādīja, ka pašvaldībām nav pārskata par to, kāda tipa īpašumi atrodas to teritorijā. Arī nodokļa vajadzībām tika izmantota lielākoties zemes dienesta informācija.

Šogad jāpārskata īpašumu lietošanas mērķi, ievērojot pašvaldību intereses, attīstības plānus un citus kritērijus, lai tālāk tos izmantotu nekustamā īpašuma nodokļa precizēšanai. Tas ir pats neatliekamākais mērķis. Šai klasifikācijai jāsaistās ar teritorijplānojumu un būvju klasifikāciju.

Mums bieži jautā, kāpēc mēs veidojam šādu īpašuma klasifikāciju, ja jau ir noteikti zemes lietošanas veidi. Tas tiek darīts tāpēc, ka nekustamais īpašums sastāv no zemes un būvēm. Patlaban Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrijā tiek izstrādāts būvju tipu klasifikators. Par vienu īpašuma veidu — zemi šāda klasifikācija jau ir, lai gan nav oficiāli apstiprināta. Tagad beidzot būs kopēja klasifikācija.

Kas nosaka lietošanas mērķi?

Atbilstoši likumam "Par nekustamā īpašuma nodokli" lietošanas mērķus nosaka valsts institūcija par valsts īpašumu, bet par visiem pārējiem nekustamajiem īpašumiem un lietojumiem — pašvaldība, kuras teritorijā atrodas īpašumi.

Uz kāda pamata nosaka

lietošanas mērķi?

Pirmais un svarīgākais ir teritorijplānojums. Tur, kur pašvaldībai ir ģenerālplāns, teritorijplānojums un detālplānojums, var ļoti precīzi noteikt, kāds ir katra īpašuma lietošanas mērķis. Mēs zinām, ka šobrīd Latvijā tikai dažām pilsētām ir apstiprināti ģenerālplāni un visos līmeņos izstrādāts detālplānojums.

Pārējie ir tā dēvētie pārejas gadījumi. Tad mēs ņemam vērā galvenokārt likumīgi iesākto lietošanas mērķi. Ja zemes gabals ir bijis piešķirts individuālajai apbūvei vai tās uzturēšanai un pašvaldība savu viedokli šajā jautājumā nav mainījusi, tad viennozīmīgi ir skaidrs, ka īpašums ir paredzēts individuālās dzīvojamās apbūves uzturēšanai. Ja iepriekšējais lēmums nav atcelts, to izmanto par pamatu nekustamo īpašumu lietošanas mērķu noteikšanai.

Ir arī speciāls punkts par tādiem gadījumiem, kad ļoti grūti noteikt jebkādu juridisku pamatu,jo nav teritorijplānojuma un dokumentācijas. Tādā gadījumā valsts vai pašvaldības institūcija ir tiesīga pieņemt lēmumu, balstoties uz attiecīgo pašvaldības institūciju atzinuma. Tie būs vai nu plānotāji, vai arhitekti, kam būs jāpasaka, vai lietošanas mērķi atbilst pašvaldības attīstības koncepcijai.

Noteikumi paredz, ka vienam īpašumam var būt vairāki lietošanas mērķi. Tipisks gadījums ir apbūve. Jebkurā pilsētā ir redzams, ka var būt vairāki mājas izmantošanas veidi. Pirmajā stāvā — veikals, otrajā — birojs, trešajā, ceturtajā — dzīvokļi. Tādā gadījumā, ja tas ir saskaņā ar teritorijplānošanas noteikumiem, šajā īpašumā ir atļauti vairāki lietošanas mērķi. Pašvaldība vispirms apstiprina visus lietošanas mērķus, un uzskaites vajadzībām no tiem mēs atrodam galveno. Savukārt vērtēšanā izmanto visus lietošanas mērķus. Tātad nekustamā īpašuma vērtību nosaka atbilstoši visiem lietošanas mērķiem un to aizņemtajām platībām.

Pats klasifikators sastāv no 14 lietošanas mērķu grupām, kur ir sagrupēti līdzīga tipa lietošanas mērķi.

Piemēram, I grupā ir lauksaimniecība, un tajā apkopoti visi īpašumi, kas tiek izmantoti lauksaimnieciskajai darbībai. Nākotnē grupu skaits noteikti samazināsies.

Šāda tendence ir arī pārējās Eiropas valstīs, kur pēdējos 10-20 gados visai strauji samazinājās grupu un arī atsevišķu mērķu skaits. Sākotnēji vienmēr ir vajadzīga detalizētāka uzskaite.

Rezultātā valsts institūcija un pašvaldība pieņem lēmumu un noteiktā laikā paziņo attiecīgai Valsts zemes dienesta nodaļai, kura šo lietošanas mērķi fiksē kadastrā. Beidzot mums ir viena datu bāze, viens reģistrs, kur šī informācija tiek glabāta un nemitīgi aktualizēta. Domstarpību gadījumā būs iespējams saņemt oficiālu informāciju, kāds ir īstais nekustamā īpašuma lietošanas mērķis.

Kā tiks organizēts šis darbs?

Patlaban Valsts zemes dienests izstrādā šo noteikumu piemērošanas instrukciju. Sastādot nodokļu maksātāju reģistru nākamajam gadam, tajā jau vajadzētu būt precīzai informācijai.

— Tas prasīs lielu darbu.

— Katrā ziņā ne tik lielu kā pagājušajā gadā. Ja mēs salīdzinām, kā palielinājies pašvaldībās apzinātais īpašumu lietojumu skaits, tad, piemēram, Rīgā pieaugums ir mērāms tūkstošos vienību. Tagad īpašumi ir apzināti, atliek tikai precizēt, kādiem mērķiem tos ir paredzēts izmantot. Liela darba daļa ir padarīta, arī apzinātajiem īpašumiem ir noteikts lietošanas mērķis, lielākoties gan zemes lietošanas mērķis. Pašvaldības bija noteikušas tikai galvenos lietošanas mērķus, un tagad tie būs jāprecizē.

Piemēram, īpašums, kurā atrodas komercobjekts un daudzdzīvokļu apbūves objekts, parasti tiek uzskatīts par komerciāla tipa objektu. Tas nozīmē, ka tā vērtība ir noteikta krietni augstāka, nekā tā ir īstenībā. Te pašvaldībām vajadzētu ļoti rūpīgi izsvērt, cik un kādi ir mērķi un kādas ir to savstarpējās proporcijas. Līdz ar to kadastrālā vērtība būs krietni precīzāka.

— Lietošanas mērķi ir cieši saistīti ar nekustamā īpašuma nodokļa aprēķināšanu.

— Svarīgi ir tas, ko atbilstoši pašvaldības vides teritorijplānojumam ēkās var darīt. Ja tā būs daudzdzīvokļu apbūve, nodoklis nebūs tik augsts. Savukārt, ja pirmajā stāvā atrodas veikals un tur atļauta komercdarbība, arī zemes vērtība, bez šaubām, būs augstāka. Bet mūsu mērķis ir iegūt precīzu informāciju.

— Mēdz būt arī tā, ka īpašniekam pieder ļoti liels zemes gabals, uz kura atrodas neliels veikaliņš. Vai tiešām visa šī zeme tiks novērtēta kā komercdarbībai izmantojama ?

— Šā gada nodokļiem bieži tiek lietoti neprecīzi definēti lietošanas mērķi. Šis ir viens no tiem gadījumiem, kad pašvaldībai ir jāprecizē, vai ir tikai viens, vai vairāki īpašuma lietošanas mērķi. Ja mērķi ir vairāki, — uz cik lielu īpašumu daļu attiecināms katrs no tiem. Ja no liela īpašuma tikai neliela daļa tiek izmantota komercdarbībai, tad, nosakot zemes gabala vērtību, tas arī ir jāņem vērā. Tad pašvaldībai ir jāatzīmē, ka, teiksim, desmitā daļa no visa īpašuma tiek izmantota komercdarbībai.

Nepieciešami precīzi plāni

— Tas, ka vēl nav izstrādāti ģenerālplāni, droši vien sagādā grūtības?

— Jā, tā tiešām ir problēma, jo nākotnē pamatinformāciju par lietošanas mērķiem iegūs no teritorijplānojumiem. Tā kā Rīgai teritorijplānojums un detālplānojums nav pabeigts, tad tas apgrūtina darbu. Pašvaldībai nav precīzas ne grafiskās, ne arī skaitliskās informācijas. Šobrīd darba grupas Rīgā noskaidro visus objektus un kopā ar Valsts zemes dienesta speciālistiem precizē informāciju. Cik precīzi būs noteikti lietošanas mērķi, tas ir atkarīgs no pašvaldību darba grupām, — vai tām būs pietiekami daudz laika, lai katru objektu sīki izpētītu.

— Daudzas pašvaldības Kadastra centrā var pasūtīt un saņemt kartes.

— Jā, pašvaldības varētu sākt šo materiālu jau lietot. Runa varētu būt par attiecīgu programmatūru un datortehnikas iegādi, lai varētu karti lietot digitālā veidā.

Viena no visprogresīvākajām ir Jūrmala, kur nekustamo īpašumu apsekošanas, mērniecības un kartēšanas darbs veikts ļoti mērķtiecīgi un plānveidīgi. Daugavpilī, Ludzā ir tāds "ātrais variants", kur viss ir radīts pilnīgi tukšā vietā. Jūrmala šo darbu veica pakāpeniski, un šeit ir izstrādāts ļoti labs grafiskais materiāls, labi apstrādāti reģistra dati. Pašvaldības ziņā ir lietošanas mērķu juridiskā noformēšana. Tāpēc būtu ieteicams sadarboties ar Valsts zemes dienesta Jūrmalas nodaļu. Ja pašvaldība izmantos šo iespēju, tā varēs ļoti ātri sakārtot datus un uzturēt to precizitāti.

Nodokļa atvieglojums šogad —

krūmiem, nevis mežam

— Pieņemti noteikumi, ka mežaudzes un kokaudzes tiek izslēgtas no aplikšanas ar nekustamā īpašuma nodokli. Tātad īpašniekiem būs vieglāk.

— Tomēr šie noteikumi ir pretrunā ar likumu "Par nekustamā īpašuma nodokli". Tā jau ir juridiska rakstura problēma. Vai var apstiprināt noteikumus, kas ir pretrunā ar likumu? Tas ir arī finansiālas dabas jautājums.

Lai iegūtu datus par teritorijām, ko aizņem krūmi, Valsts zemes dienestam ir jāsastāda saraksti un līdz septembrim tie jāiesniedz pašvaldībām. Tāda informācija ir tikai par 5 procentiem visu īpašumu, parasti tiem, kuriem zemes uzmērīja pagājušā gada rudenī un šā gada pavasarī. Par pārējiem īpašumiem mums šādu ziņu nav, jo nevaram izmantot vecu informāciju. Tas nozīmē, ka mērniekam ir jāiet uz katru objektu un jāuzmēra, cik lielu platību aizņem krūmi. Ja mēs zinām, ka ir apmēram 300 tūkstošu objektu, tad, lai tos uzmērītu, nofiksētu platības un sarakstus nodotu pašvaldībām, droši vien vajadzētu vairāk nekā 1 latu uz katru objektu. Lai īstenotu Ministru kabineta noteikumus, nepieciešami vismaz 300 tūkstoši latu. Pagaidām vēl nav dzirdēts, ka šāda naudas summa būtu atrasta. Tādēļ izskatās, ka šo variantu nebūs iespējams īstenot.

Ministru kabineta noteikumu pašreizējā versija paredz, ka datus par meža platībām, ko neapliek ar nekustamā īpašuma nodokli, nākamajam taksācijas gadam sagatavo Valsts zemes dienests, kas līdz 15. oktobrim tos iesniedz pašvaldībām. Šim taksācijas gadam nodokļa atvieglojums par meža zemi nav paredzēts. Tātad ir izveidojusies ļoti īpatnēja situācija — par krūmiem, kur nekādas informācijas nav, ir jādabū dati, jo nodokļa atvieglojums ir paredzēts, bet par meža zemēm, kur jau ir datu bāze, izrādās, informācija tiek gatavota tikai nākamajam taksācijas gadam.

Te ir tā pretruna ar likumu, lai gan likums gan uz krūmu zemes, gan meža zemes neaplikšanu attiecas vienādi, un pirmām kārtām uz tiem objektiem, kam ir izstrādāts meža apsaimniekošanas projekts.

Kādos gadījumos nepieciešama

precizēšana

Manuprāt sevišķi daudzām izmaiņām nekustamo īpašumu klasifikācijā nevajadzētu būt, jo pašvaldībām nav tādas informācijas, ka lietošanas mērķi visiem objektiem iepriekš būtu noteikti nepareizi. Vairumā gadījumu nekādu būtisku izmaiņu nebūs. Zemnieku un piemājas saimniecība arī tagad kvalificējama tāpat.

Ja cilvēkam pēc nodokļa paziņojuma saņemšanas rodas aizdomas, ka īpašums novērtēts nepareizi, tad vajadzētu lūgt precizēt nekustamā īpašuma lietošanas mērķus. Gatavojoties nākamajam nodokļu maksāšanas gadam, to vajadzētu darīt jau šogad. Bet katrā ziņā savas aizdomas jāpamato ar juridiskiem dokumentiem.

Ingrīda Rumbēna, "LV"

Foto: Marika Vanaga

Par nekustamo īpašumu privatizāciju

Latvijas Republikā uz 1998.gada 1.maiju

Valsts zemes dienesta informācija