Dzīvojamo namu apsaimniekošana Latvijā un Dānijā

Dzīvojamo māju apsaimniekošana un privatizācija

Konferences "Dzīvojamo namu apsaimniekošana Latvijā un Dānijā", kas notika 3. jūnijā, dalībniekiem bija iespēja noklausīties vairākus interesantus priekšlasījumus par namu apsaimniekošanu Latvijā un Dānijā, par abu valstu sadarbību šajā jomā, par mājokļu politiku Latvijā. Tas ir ļoti svarīgi šajā dzīvojamo māju privatizācijas posmā, kad, lai arī ne tik raiti, kā iecerēts, dzīvojamās mājas un dzīvokļi iegūst īpašniekus, kad pienākusi kārta privatizācijas procesa trešajam, beigu posmam - jāorganizē šā privatizētā īpašuma apsaimniekošana. It bieži un daudzviet tieši šis faktors, šī atbildība un ar to saistītās neskaidrības kļuvušas arī par bremzējošu faktoru privatizācijas ceļā. Iespējams, ka šie konferencei sagatavotie materiāli, kaut arī izklāstīti saīsināti un tēžu veidā, tomēr viesīs lielāku drošību un skaidrību dzīvojamo māju apsaimniekošanas lietās.

Viena lieta īpašumu iegūt,

cita - to uzturēt un saglabāt

Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministra Anatolija Gorbunova uzruna:

- Daudzdzīvokļu dzīvojamo namu apsaimniekošana Latvijā šobrīd ir kļuvusi par visai aktuālu jautājumu, jo mājokļu sfērā ir notikušas ievērojamas izmaiņas. Šajos trīs gados, kopš Saeimā pieņemts likums "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju", Latvijas pilsētās īrniekiem privatizēšanai ir tikuši piedāvāti vairāk nekā 75 tūkstoši dzīvokļu. Līdz dzīvojamās mājas privatizācijai īpašumā nodoti gandrīz 66 tūkstoši dzīvokļu. Tātad 27 procenti no kopējā privatizējamo dzīvokļu skaita šobrīd jau ir pārgājuši iedzīvotāju īpašumā. Taču iegūt īpašumu ir viena lieta, bet gluži cita ir prast šo īpašumu saglabāt, pārvaldīt un apsaimniekot. Jautājums ir sarežģīts tādēļ, ka, privatizējot dzīvokli, bijušais īrnieks kļūst ne tikai par sava dzīvokļa īpašnieku, bet arī par visas dzīvojamās mājas līdzīpašnieku. Līdz ar to uz viņu gulstas atbildība arī par visas dzīvojamās mājas tehnisko stāvokli, un, protams, arī rodas kopīpašuma daļai atbilstoši izdevumi. Tādējādi šobrīd īpaši aktuāls kļuvis privatizācijas procesa pēdējais posms - daudzdzīvokļu dzīvojamo māju apsaimniekošanas organizēšana pēc to privatizācijas.

Kā zināms, šobrīd vēl aizvien ir virkne problēmu, kas kavē privatizācijas procesu. Vispirms jāmin nepilnības tehniskajā bāzē. Privatizācijas procesam sākoties, tā nebija saistīta ar ēku apsaimniekošanu. Es labi atceros diskusijas, kas notika Saeimā, apspriežot likumprojektu "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju". Ne Ministru kabinets, ne Saeimas deputāti tolaik nevarēja piedāvāt pietiekami racionālus dzīvojamo māju apsaimniekošanas modeļus, kuri būtu pieņemami un kurus varētu iestrādāt likumprojektā. Iespējams, pietrūka uzņēmības, taču jāatzīst, ka nebija arī lielas pieredzes šajos jautājumos. Bez visa iepriekš minētā sarežģījumus rada arī ekonomiska un psiholoģiska rakstura problēmas. Iedzīvotāji psiholoģiski vēl nav gatavi paši organizēt māju pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.

Ko Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrija paveikusi, lai uzlabotu situāciju dzīvojamo māju privatizācijas un apsaimniekošanas jomā?

Ir izstrādāts likumprojekts "Par dzīvokļu īpašnieku sabiedrībām", kas pašlaik ir nodots izskatīšanai Saeimā. Šī likuma pieņemšana radītu stingru tiesisko pamatu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju apsaimniekošanas organizēšanai. Iespējams, ka tuvākajā laikā šis likums vēl netiks pieņemts, taču dzīvojamo māju apsaimniekošanas pamatnostādnes ir iestrādātas arī likumā "Par kooperatīvajām sabiedrībām", kurā ir iespējams izdarīt aktuāli nepieciešamus grozījumus vēl šīs Saeimas darbības laikā. Tātad pamatvilcienos tiesisko bāzi šobrīd var uzskatīt par apmierinošu.

Lai radītu iespējas ēku un dzīvokļu īpašniekiem saņemt hipotekāro aizdevumu enerģijas taupīšanas pasākumu un esošo ēku rekonstrukcijas un modernizācijas vajadzībām, Ministru kabinetā ir pieņemti "Noteikumi par hipotekārajām ķīlu zīmēm". Atsevišķi Ministru kabinetā akceptēti konceptuāli priekšlikumi fiskālās politikas izmantošanai hipotekārās kredītsistēmas attīstības un mājokļu būvniecības, rekonstrukcijas, renovācijas un siltināšanas darbu veikšanai.

Atcerēsimies, ka dzīvojamās mājas ir ne vien šo māju īpašnieku, bet arī visas valsts labklājības rādītājs, tādēļ pareizi izvēlētai un mūsdienīgai daudzdzīvokļu ēku apsaimniekošanas formai ir vēl jo lielāka nozīme.

Sadarbība starp Latviju un Dāniju

VARAM Būvniecības departamenta vecākā referente Anita Liepa :

- VARAM Būvniecības departaments cieši sadarbojas ar Dānijas Mājokļu un būvniecības ministriju. Šī sadarbība notiek Vienošanās programmas ietvaros, kas pirmo reizi starp Latviju un Dāniju tika noslēgta uz trim gadiem 1994. gada jūnijā. Šā nolīguma ietvaros tika īstenoti vairāki demonstrējuma projekti apbūves energoefektivitātes paaugs-tināšanas jomā. 1996. gadā dāņu firma "Birch & Krogboe" Rīgas 3. vidusskolā pastiprināja jumta siltumizolāciju un rekonstruēja ēkas centrālapkures sistēmu, uzstādot modernu siltuma uzskaites un regulēšanas aparatūru. Tādējādi izdevās samazināt siltumenerģijas patēriņu par 60 procentiem.

Savukārt 1996. gadā kopīgi ar dāņu firmu "COWIconsult" tika pabeigts demonstrējuma projekts Augusta Deglava ielas 106. nama siltumefektivitātes palielināšanai. Šeit tika pastiprināta ēkas jumta siltumizolācija, rekonstruēta siltumapgādes sistēmas cauruļvadu izolācija; dzīvokļos uzstādīja firmas "Brunata" individuālā siltumpatēriņa uzskaites aparatūru. Šogad turpinās ēkas apsekošana, taču arī tagad jau redzams, ka salīdzinājumā ar blakus atrodošos kontrolēku siltumpatēriņš šajā A. Deglava ielas dzīvojamā mājā samazināts vismaz par trešo daļu; 1997. gada septembrī kopīgi ar firmu "COWIconsult" seminārā tika izvērtēti gan demonstrējuma projektā sasniegtie pozitīvie rezultāti, gan izvērtētas kļūdas.

1994. gada novembrī Latvijas Enerģētikas aģentūra kopā ar VARAM Būvniecības departamentu rīkoja enerģijas taupīgas izmantošanas kampaņu.

Pašlaik abpusējā sadarbībā tiek īstenots jauns projekts - dzīvojamās mājas būvniecība Ogrē.

Vienošanās programma kārtējo reizi tika atjaunota pagājušā gada 9. maijā. Salīdzinot ar iepriekšējo vienošanos, īpaši akcentēta sadarbība Latvijas likumdošanas harmonizācijā ar Eiropas Savienības tiesisko aktu sistēmu. Turpinās arī kopdarbs demonstrējuma projektos ēku energoefektivitātes paaugstināšanā, kā arī paredzēta sadarbība Latvijas būvnormatīvu modernizēšanā būvniecības siltumtehnikas jomā.

Vienošanās ietvaros gaidāma tehniskā palīdzība no Dānijas 1 800 000 dāņu kronu apjomā. No tiem 1 miljonu kronu paredzēts izlietot pilotprojektu īstenošanā.

Mājokļu fonds Latvijā,

tā apsaimniekošanas formas

un problēmas

Tiesības uz dzīvokli ir viena no svarīgākajām cilvēktiesību normām. Mājoklis ir arī dzīves nepieciešamība, un jebkurai valstij, ja tā vēlas nodrošināt savu iedzīvotāju pamattiesības, ir par to jārūpējas. Taču mājoklis nav tikai cilvēktiesību jautājums. Vajadzībām atbilstošs mājoklis paaugs-tina cilvēka darbaspējas, bet neērts dzīvoklis bez labiekārtojuma, gluži otrādi, pazemina indivīda spēju radoši strādāt.

Latvijā neatkarības gados notikušas izmaiņas mājokļu jomā. Tās vispirms raksturo dzīvojamā fonda īpašuma piederības maiņa, būvniecības apjomu straujā samazināšanās, būvniecības izmaksu pieaugums, līdz šim ierobežotās finansēšanas un kreditēšanas iespējas, kā arī ievērojamas izmaiņas iedzīvotāju pieprasījumā pēc mājokļa un šī pieprasījuma standartos.

Salīdzinot ar Eiropas Savienības valstīm, mājokļa vidējā platība Latvijā ir apmēram par 30 - 50 m2 mazāka. ES valstīs mājokļu fondā pārsvarā ir 4 - 5 istabu, Latvijā - 1 - 2 istabu dzīvokļi.

Ekspluatācijā nodotā kopīgā dzīvojamā platība sarukusi no 808 tūkst. m2 1990. gadā līdz 216 tūkst. m2 1996. gadā, bet 1997. gadā - 217 tūkst. m2 (no tā 216,3 tūkst. m2 ģimenes mājās). Gandrīz 94% no ekspluatācijā nodotajām dzīvojamajām mājām uzceltas par iedzīvotāju līdzekļiem un tikai 1,4% - par valsts un pašvaldību uzņēmumu un organizāciju līdzekļiem. Salīdzinājumam - 1993. gadā par sabiedriskajiem līdzekļiem uzcēla trešo daļu dzīvokļu.

1998. gada sākumā Latvijas dzīvojamā fonda apjoms bija 53 milj. m2. Tas ir vidēji 21,6 m2 platības uz 1 iedzīvotāju (Igaunijā 23 m2, Lietuvā 22 m2, Somijā 33 m2, Dānijā 50 m2).

Kopš 1993. gada ir vērojama apdzīvojamā fonda samazināšanās tendence.

No Latvijas mājokļu fonda apmēram trešdaļa ir ekspluatācijā vairāk par 80 gadiem un pa lielākai daļai prasa rekonstrukciju un renovāciju. Turpat puse - ap 26 milj. m2 - ir pēc 1958. gada būvētās lielpaneļu daudzstāvu dzīvojamās mājas, kuru kvalitāte (it sevišķi norobežojošo konstrukciju siltumizolācijas spēja) ir zema. Papildu siltināšana vajadzīga gandrīz visam mājokļu fondam un tātad nepieciešami lieli līdzekļu ieguldījumi. Ierobežotās īres maksas tos nenodrošina, uzkrājumu nav. Mājokļu uzlabošanas jautājumus iespējams atrisināt, ja tiek izveidota atbilstoša ilgtermiņa kreditēšanas sistēma.

1991. gadā sākās bijušo īres namu denacionalizācija un padomju dzīvokļu celtniecības kooperatīvu dzīvojamā fonda privatizācija to biedriem. Trīs gados, kopš pieņemts likums "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju", Latvijas pilsētās privatizācijai sagatavotas 3689 dzīvojamās mājas, privatizācijai piedāvāti 75 473 dzīvokļi, kas ir 15,16% no kopējā pilsētas privatizējamo dzīvokļu skaita. Līdz dzīvojamās mājas privatizācijai īpašumā nodoti 65 962 dzīvokļi. Kopā - 141 435 dzīvokļi, kas ir 27,32% no kopējā privatizējamo dzīvokļu skaita. Šobrīd 47% no visiem mājokļiem ir privātā īpašumā.

Atkarībā no piederības atšķirīgi tiek veikta māju uzturēšana un organizēta to apsaimniekošana un pārvaldīšana. Mājokļu jautājumus sekmīgi nevar atrisināt, ja pienācīgu uzmanību nevelta būvniecības jautājumiem: gan jaunu, atbilstošu māju būvniecībai, gan esošo ēku rekonstrukcijai vai renovācijai, gan atbilstošu būvmateriālu un būvkon-strukciju ražošanai, gan enerģētisko resursu lietošanai un ekonomijai, tādēļ 1996. gada 5. novembrī valdība akceptēja "Koncepciju valsts stratēģijai būvniecībā", kurā tika paredzēta "Būvniecības valsts nacionālās programmas" izstrāde. Šī izstrāde jāpabeidz šogad. Svarīga vieta te arī "Mājokļu attīstības programmai", kuras izstrādi veic Zinātņu Akadēmijas Ekonomikas institūts.

Runājot tikai par vienu no mājokļu jomas jautājumiem - mājokļu apsaimniekošanu, - jāteic, ka apsaimniekošanas problēmas risināmas no trim aspektiem: mājokļu apsaimniekošanas organizācija (pārvaldīšana); mājokļu apsaimniekošana kā dzīvojamās vides sakārtošana un uzlabošana; mājokļu apsaimniekošana kā uzņēmējdarbības veids.

Daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas no apsaimniekošanas viedokļa ir atšķirīgas. Ir denacionalizētās un privatizētās mājas, daudzdzīvokļu īres nami, daļēji privatizētās un pašvaldību vai valsts īpašumā paliekošās (sociālās mājas). Tādējādi atšķirīgi norit arī šo māju apsaimniekošana.

Dzīvokļa īpašums daudzdzīvokļu mājā šobrīd tiek apsaimniekots 3 veidos - noslēdzot pilnvarojuma līgumu par apsaimniekošanu ar pašvaldības namu pārvaldi; noslēdzot pilnvarojuma līgumu par apsaimniekošanu ar juridisko vai fizisko personu vai veidojot dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības.

Galvenās problēmas daudzdzīvokļu īres namu apsaimniekošanā ir tādas, ka īres maksas noteikšanas kārtība neļauj noteikt īres maksu atbilstoši apsaimniekošanas izmaksām, un tādējādi namu apsaimniekošana kļūst nerentabla; īrniekam maz iespēju kontrolēt apsaimniekotāja rīcību ar apsaimniekošanai paredzētajiem līdzekļiem; apsaimniekotājam un arī īrniekiem trūkst nepieciešamās izglītības; nav atrisinātas sociāli maznodrošināto problēmas, un pārējie īrnieki vai nama apsaimniekotājs spiesti tos dotēt, jo iespējas pārvietoties uz citu, lētāku mājokli ir ierobežotas; nepietiekama ir arī sadarbība starp pašvaldībām un privātā sektora namīpašniekiem.

Iedzīvotāju lielum lielā vairākuma zemā maksātspēja ir būtisks faktors dzīvojamo namu apsaimniekošanā.

Mājokļu attīstības veicināšanas sistēmas pasākumu mērķis ir panākt, lai gala rezultātā mājokļu apsaimniekošana izveidotos par dzīvotspējīgu uzņēmējdarbības veidu. To iespējams īstenot, nodrošinot iespēju gūt no mājokļa apsaimniekošanas ieņēmumus, kas nosedz nozares vidējās tautsaimnieciskās izmaksas; rodot mājokļu apsaimniekotājiem iespēju gūt peļņu, lai ieinteresētu uzņēmējus izvērst šo uzņēmējdarbību. Jādomā arī par to, kā mājokļu apsaimniekošanas sfēras uzņēmēji varētu iegūt atbilstošu profesionālu izglītību.

Lai šo patlaban tālo mērķi sasniegtu, nepieciešami gan jauni likumi, gan izmaiņas jau esošajos, bet nākotnē bez tā neiztikt.

Dzīvokļu skaits tūkst. (izņemot fiz. pers. īpašumu)

Latvijas dzīvojamais fonds (1990 - 1997)

Dzīvojamā fonda piederības struktūra (salīdzinot ar 01.01.1992.)

tas pats

Avārijas mājas un galēji nolietotais dzīvokļu fonds

1997. gada sākumā Latvijā bija uzskaitītas 4295 mājas (11,5% no mājokļu skaita) kā galēji nolietotas vai avārijas stāvoklī esošas.

dzīvojamo māju īpatsvars, procentos

no dzīvojamo māju kopskaita

Bez fizisko personu privātīpašumā esošajām mājām.