Rīgas Kurzemes rajona izpilddirektors Jānis Aveniņš konferences "Dzīvojamo namu apsaimniekošana Latvijā un Dānijā" dalībniekus informēja par dzīvojamo māju privatizācijas un apsaimniekošanas pieredzi Dānijā. Viņš pastāstīja, ka daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanā Dānijā pastāv četri apsaimniekošanas modeļi: ir pašvaldības īpašumā esošas mājas, kurās tiek izīrēti dzīvokļi; daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, kas sastāv no atsevišķiem dzīvokļu īpašumiem, un privātīpašumā esošas mājas, kuru privātīpašumā ir atsevišķu dzīvokļu īpašuma (īres) tiesības.

Dānijas speciālisti atzīst, ka tādu daudzdzīvokļu māju, kurās katrs dzīvoklis ir atsevišķs īpašums, apsaimniekošanā un uzturēšanā ir virkne neatrisināmu problēmu. Visasāk tās izjūtamas dzīvojamo māju renovācijas procesā. Šāda daudzdzīvokļu māju modeļa izveidošana Dānijā tiek uzskatīta par vēsturisku kļūdu.

Šā gadsimta divdesmitajos gados sakarā ar straujo urbanizāciju Dānijas lielāko pilsētu pašvaldības intensīvi izvērsa daudzdzīvokļu māju celtniecību. Tomēr trīsdesmito gadu sākumā, atzīstot šo māju uzturēšanu par pašvaldībām ekonomiski neizdevīgu, tika uzsākta to privatizācija.

Dzīvojamās mājas atsevišķi dzīvokļi iedzīvotājiem privatizācijai tiek nodoti tikai tad, ja šādu vēlmi izteikuši 50 procentu mājas īrnieku. Pretējā gadījumā māja, ja pašvaldība nolemj to privatizēt, tiek pārdota kādai no dzīvokļu īrnieku kooperatīvajām sabiedrībām vai privātajām firmām.

Ja dzīvokļus vēlas privatizēt paši īrnieki, viņiem tiek izvirzīts obligāts noteikums par mājas kopīpašumā esošās daļas apsaimniekošanas sabiedrības izveidošanu un piedalīšanos tajā.

Dzīvokļu īpašnieku (īrnieku) apvienību veidošana un māju apsaimniekošana Dānijā

Dzīvokļu īpašnieku (īrnieku) apvienību struktūras veidošanu Dānijā nosaka īpašs likums. Šādu apvienību augstākajām pārvaldes institūcijām ir plašas pilnvaras dzīvojamā fonda uzturēšanas jautājumu izlemšanā un šos apvienību lēmumus reglamentē tikai valsts likumdošanas akti, Dānijas Māju ministrijas tehniskie normatīvi un konkrētas pašvaldības lēmumi. Māju apsaimniekošanai īpašnieku (īrnieku) apvienības izveido firmas, kuru finansiālo un saimniecisko darbību kontrolē speciāla apvienības augstākajai pārvaldes institūcijai pakļauta revīzijas komisija.

To firmu darbs, kas Dānijā nodarbojas ar dzīvojamo māju apsaimniekošanu, balstīts uz iespējami ciešiem kontaktiem ar māju lietotājiem — dzīvokļu īrniekiem un objektīvas informācijas atgriezenisko saiti ar firmu šauri profilētajām struktūrvienībām, t.i., ekonomistiem, administratoriem, tehiskajiem darbiniekiem u.c. Šāda firmu darbības orientācija tiek nodrošināta ar īpaši apmācītiem darbiniekiem — māju pārziņiem (pārvaldniekiem).

Komunālo pakalpojumu piegāde Dānijas pilsētu dzīvojamo māju īrniekiem vai dzīvokļu īpašniekiem tiek veikta tikai ar māju apsaimniekotāju firmu starpniecību. Firmas nodrošina komunālos pakalpojumus tādā apjomā, kādu vēlas un nosaka konkrētas mājas iedzīvotāji. Firmas atbild arī par komunālo pakalpojumu kvalitāti.

Komunālajā saimniecībā, arī dzīvojamā fonda apsaimniekošanā, veicamo darbu izpildei un organizācijai nepieciešamo normatīvo aktu bāzi veido Dānijas Māju ministrija. Šo normatīvo aktu prasības, kuras ietver arī virkni ekonomiska aspekta jautājumu, obligāti ievērojamas, organizējot dzīvojamā fonda apsaimniekošanu un plānojot šiem mērķiem finansu līdzekļu sadalījumu.

Dānijā dzīvojamo māju uzturēšanas izdevumu plānošana notiek pēc trīsdaļīga cikla: desmit gadu, trīs gadu un viena jeb kārtējā gada plāns.

Kopš 1995. gada atsevišķas īpašnieku (īrnieku) apvienības un firmas uzsākušas māju uzturēšanas izdevumu plānošanu arī divdesmit gadu laika posmam, kas gandrīz pilnīgi izslēdz iespēju atstāt bez ievērības un savlaicīga remonta jebkuru mājas konstrukciju defektu.

Dzīvokļu izīrēšanas noteikumi

Dzīvokļu izīrēšanas kārtību Dānijā nosaka īres likums. Par dzīvokļa izīrēšanu, iepriekš pārrunājot noteikumus, tiek slēgts līgums. Īres likuma normas un līguma nosacījumi ir vērsti uz īrnieka aizsardzību. Pirms dzīvokļa aizņemšanas, piedaloties īrniekam, mājas pārvaldniekam un mājas īrnieku apvienības pārstāvim, tiek veikta dzīvokļa inspekcija. Tās laikā tiek konstatēts dzīvokļa iekārtojuma tehniskais stāvoklis.

Dzīvokļu maksimālā īres maksa Dānijā tiek noteikta katru gadu. To ar analītisku metodi nosaka pašvaldības, ievērojot valstī pastāvošās normatīvās bāzes prasības, konkrētās pašvaldības teritorijas īrnieku, dzīvojamo māju (dzīvokļu) īpašnieku un pilsētu atjaunošanas projektu intereses. Maksu par katra atsevišķa dzīvokļa īri vai dzīvokļa īpašnieka piedalīšanos mājas kopīpašuma uzturēšanā nosaka katru gadu, dzīvokļu īrniekiem vai to īpašniekiem saskaņojot mājas uzturēšanas gada izdevumu tāmi. Te jāpiebilst, ka īres maksa atjaunotā namā ir apmēram Ls 4/m2, taču pie viena atceroties, ka arī iedzīvotāju dzīves līmenis Dānijā ir vairākkārt augstāks nekā Latvijā.

"Augstskolai" — sava pieredze dzīvojamo māju apsaimniekošanā

Ar Dānijas dzīvokļu īpašnieku pieredzi sasaucas vairāku gadu darbā gūtās atziņas. Kā pa-stāstīja Rīgas kooperatīvās sabiedrības "Augstskola" valdes priešsēdētāja Laimdota Šnīdere , šī dzīvojamo māju īpašnieku kooperatīvā sabiedrība dibināta 1993. gadā ar mērķi organizēt dzīvojamās mājas celtniecību Latvijas Universitātes personālam. 1994. gadā tika uzsākta pirmās mājas apsaimniekošana; ir uzbūvētas trīs, bet kopumā pašlaik tiek apsaimniekotas piecas mājas, kurās ir 476 dzīvokļi.

"Augstskolas" sekmīgā darbība saistīta ar vairākiem veiksmīgiem apstākļiem: sabiedrības dibinātāji un pirmās uzceltās mājas dzīvokļu īpašnieki (apmēram 120 biedru) ir savstarpēji pazīstami, strādā vienā organizācijā, liela nozīme ir arī dzīvokļu īpašnieku relatīvi augstajam izglītības līmenim; sabiedrība dibināta samērā nesen un tai nav "veco" kooperatīvu paviršās attieksmes pret dzīvojamo māju apsaimiekošanu; apsaimniekotas tiek pašu celtas mājas.

Sasniegumi

Pirmām kārtām — siltumenerģijas uzskaite un efektīva izmantošana: jau 1994. un 1995. gadā katrā no māju sekcijām uzstādīti siltumenerģijas apkures patēriņa skaitītāji, kā arī ar karsto ūdeni piegādātās siltumenerģijas patēriņa kopējais skaitītājs; katrā dzīvoklī — karstā ūdens patēriņa skaitītāji. Vidējā maksa par apkuri DzĪKS "Augstskola" apsaimniekotās mājās apkures sezonas mēnešos ir 0,30 – 0,35 Ls/m2. Tehniski tas nozīmē, ka viena kvadrātmetra apsildei sezonā tiek tērētas 0,09 – 0,12 Gcal. Karstā ūdens patēriņš ir 50 – 70 l dienā vienam cilvēkam, taču jāmaksā arī par karstā ūdens cirkulācijas zudumiem un vannas istabas apsildi atbilstoši pievadu skaitam dzīvoklī.

Līdztekus siltumenerģijas patēriņa uzskaitei veikta arī dzīvokļu logu siltināšana, starppaneļu šuvju hermetizācija, bet vienā no trijām mājām uzstādīta siltumenerģijas patēriņa automātiskās regulēšanas iekārta atbilstoši āra gaisa temperatūrai. Mājā Ozolciema ielā 22/2 veikta apkures sistēmas pārbūve, kuras rezultātā katram konvektoram uzstādīti termoregulatori un siltumenerģijas patēriņa relatīvās uzskaites sistēma.

Komunālo pakalpojumu racionāla apmaksas kārtība

Daudzdzīvokļu mājas ekspluatācijas nodrošināšanai nepieciešamos komunālos pakalpojumus nosacīti var iedalīt trijās grupās:

– ārējo organizāciju pakalpojumi pēc tipveida līgumiem vienai sekcijai (liftu tehniskā apkope, atkritumu izvešana, siltumtīklu tehniskā apkope, koda atslēgu apkope);

– ārējo organizāciju pakalpojumi, par kuriem jānorēķinās pēc skaitītāju rādījumiem saskaņā ar Rīgā noteiktajiem tarifiem (siltumenerģija apkurei, siltumenerģija karstajam ūdenim, elektroenerģija, aukstais ūdens un kanalizācija);

– iekšējie pakalpojumi, kuru tāmes tiek apstiprinātas sabiedrības kopsapulcē (materiāli un līdzekļi ekspluatācijas nodrošināšanai; personāla darba algas).

Saskaņā ar DzĪKS "Augstskola" kopsapulces lēmumu visi komunālie maksājumi, kuriem nav tehniski nodrošināta uzskaite vienam dzīvoklim, tiek dalīti proporcionāli dzīvokļu platībai neatkarīgi no dzīvojošo skaita.

Māju amortizācijas maksājumi tiek izmantoti noteiktiem iepriekš plānotiem darbiem: jumtu hidroizolācijai, starppaneļu šuvju hermetizācijai, maģistrālo tīklu nomaiņai utt.

Sadzīves organizēšana un komforta paaugstināšana

Tā saistīta ar DzĪKS "Augstskola" biedru sastāvu un būtu apgrūtināta, ja mājas iedzīvotāji nebūtu savstarpēji pazīstami. DzĪKS "Augstskola" darbojas apsargājama autostāvvieta, bērnu rotaļu grupa, kurā var atstāt bērnus uz dažām stundām vai pat visu dienu; jau trešo sezonu notiek teritorijas labiekārtošana, koku, košumkrūmu stādījumu izveidošana, izbūvēts arī bērnu rotaļu laukums. Šajā sezonā plānota aukstā ūdens attīrīšanas iekārtas izbūve.

Visi sadzīves organizēšanas un labiekārtošanas pasākumi tiek finansēti no dzīvokļu īpašnieku mērķa maksājumiem.

Taču, kā uzsvēra L.Šnīdere, arī bez problēmām neiztikt. Pirmām kārtām — apgrūtinoša esot dzīvokļa īpašnieka visai vājā sapratne par to, kāda ir dzīvokļa tehniskā struktūra, kā funkcionē mājas inženiersistēmas. Būtu vēlams, lai vismaz viens no ģimenes locekļiem orientētos šajos jautājumos; diemžēl arī īpašnieka apziņa daudzdzīvokļu mājas iemītniekam ir nepietiekama. Nojausma ir tikai par tiesībām, taču nav izpratnes par īpašnieka pienākumiem. Un tālab arī ļoti lēni un sāpīgi tiek saprasts, ka daudzdzīvokļu mājā atsevišķie dzīvokļi ir savstarpēji saistīti ar komunālo maksājumu, kapitālā remonta izdevumiem, ka ir noteiktas prasības sadzīves normu ievērošanā un arī lēmumi jāpieņem visiem kopīgi.

Šie divi iepriekš minētie apstākļi ir iemesls privatizēto māju apsaimniekošanas sabiedrību dibināšanas grūtībām.

Konferences materiālus apkopoja

Mudīte Luksa, "LV"