• Atvērt paplašināto meklēšanu
  • Aizvērt paplašināto meklēšanu
Pievienot parametrus
Dokumenta numurs
Pievienot parametrus
publicēts
pieņemts
stājies spēkā
Pievienot parametrus
Aizvērt paplašināto meklēšanu
RĪKI

Publikācijas atsauce

ATSAUCĒ IETVERT:
Nekustamā īpašuma tirgus, tā starpnieki un likumdošana. Publicēts oficiālajā laikrakstā "Latvijas Vēstnesis", 26.06.1998., Nr. 186/187 https://www.vestnesis.lv/ta/id/48874

Paraksts pārbaudīts

NĀKAMAIS

Par dzīvojamo māju privatizāciju

Vēl šajā numurā

26.06.1998., Nr. 186/187

RĪKI
Oficiālā publikācija pieejama laikraksta "Latvijas Vēstnesis" drukas versijā.

Nekustamā īpašuma tirgus, tā starpnieki un likumdošana

Konsultējot par darījumiem ar nekustamo īpašumu

Dr. sc. ing. RAITIS KALNIŅŠ, Latvijas Nekustamā īpašuma mākleru un aģentu korporācijas NĪMA prezidents

RAITIS.JPG (6942 BYTES) Sarežģītākais tirgus veids

Ekonomika kā zinātne par tirgus likumsakarībām māca, ka nekustamā īpašuma (NĪ) tirgus ir pats sarežģītākais preču tirgus. Tas izriet no apstākļa, ka NĪ tirgus visvairāk atšķiras no ideāla tirgus eknomiskā modeļa. Galvenā atšķirība ir tāda, ka NĪ tirgus prece būtiski atšķiras no visu pārējo tirgu precēm. Ar NĪ tirgus preci ekonomika saprot ne vien pašu NĪ objektu kā tādu, bet arī to sociālo labumu, ko gūst šā objekta lietotājs - īpašnieks, īrnieks vai nomnieks.

NĪ kā preces galvenās atšķirības no citām tirgus precēm ir šādas:

1. Atšķirībā no citām precēm NĪ "kalpo" ne tikai pašam NĪ īpašniekam, bet arī visai sabiedrībai. Šis sociālais nozīmīgums ir viena no būtiskākajām NĪ kā preces atšķirībām no visām citām tirgus precēm.

2. Šī prece nav koncentrēta kādā šaurā un speciāli tās pārdošanai norobežotā telpā (veikalā, tirgū), bet gan delokalizēta pa visu teritoriju, kuru apdzīvo cilvēki, un "atsevišķo" vai lokālo tirgus telpas teritoriju robežas ir visai nosacītas, tās pārklājas, nepārtraukti mainās un mijiedarbojas savā starpā. NĪ kā preces delokalizācijas dēļ tā "tirgus" kļūst nepārskatāms un informācija par tā tirgus cenām praktiski nav pieejama ne pircējam, ne pārdevējam. Tas nav lauksaimniecības preču tirgus, kas koncentrēts nelielā laukumā un kur ik dienas pircējs vai pārdevējs dažu minūšu laikā var uzzināt tur izvietoto preču cenas un iegūt pietiekamu informāciju par šo preču optimālajām cenām attiecīgajā brīdī. NĪ tirgus izzināšana prasa profesionālu pieeju un šā tirgus izzināšanas māku.

3. NĪ ir unikāla prece, jo faktiski nav divu pilnīgi vienādu NĪ objektu. Pat pēc viena un tā paša projekta būvētas dvīņu mājas var atšķirties gan tehniskā izpildījuma, gan iekārtojuma, gan novietojuma ziņā;

4. Šī prece ir cieši piesaistīta pie zemes gabala (vai ir pats zemes gabals), tātad šis apstāklis faktiski uz visiem laikiem lokalizē to tās atrašanās vietā.

5. Piesaiste pie zemes nosaka, ka NĪ kā preces īpašības ir būtiski atkarīgas ne vien no konkrētā zemes gabala un objekta uz tā (objekta var arī nebūt), bet arī no apkārtējo zemes gabalu un uz to atrodošos objektu īpašībām, no to agrākā, pašreizējā un nākamā izmantošanas veida un no to izmaiņas iespējām.

6. Zemes gabala izmantošanas veidu (un ne tikai to) stingri reglamentē valsts likumdošana, tātad šī prece būtiski ir atkarīga arī no likumdošanas valstī.

7. Šīs preces izgatavošanai ir nepieciešams ilgs laiks un relatīvi lielas naudas summas, kuru aprite būs lēna, jo šī prece nolietojas relatīvi ilgā laika posmā (t.sk. zemi var lietot mūžīgi), tātad tā ir ilgtermiņa lietošanas prece.

8. Darījumos ar šīm precēm nepieciešams apgrozīt nosacīti lielas naudas summas, un, tā kā sabiedrības locekļiem parasti nav tik daudz brīvu līdzekļu, tas rada pieprasījumu pēc lētiem un ilgtermiņa kredītiem un labi organizētas un stabilas finansu industrijas valstī.

Nekustamā īpašuma tirgus un

tā loma valsts ekonomikā

Augstāk minētās NĪ kā preces unikālās īpašības liecina par to, cik cieši visas sabiedrības ekonomiskās un sociālās dzīves sfēras ir sasaistītas ar NĪ un tā tirgu. Faktiski katrs sabiedrības loceklis, pamatojoties uz to, ka viņš tādā vai citādā veidā izmanto NĪ "pakalpojumus" vai arī ir tā īpašnieks, ir tiešs vai netiešs NĪ tirgus dalībnieks. Ņemot vērā, to ka NĪ rada pieprasījumu pēc daudzām un dažādām citām precēm un tādējādi veicina to ražošanu un attiecīgo ražošanas nozaru finansēšanu, varam runāt par NĪ industriju. Nemaz nav nepieciešams vairāk iedziļināties ekonomikas teorijās, lai saprastu, ka neatkarīgi no tā, kādas saimnieciskās darbības nozares dominē vai dominēs visas valsts saimnieciskajā darbībā kopumā, tās ekonomika nevar un nevarēs normāli attīstīties bez labi noregulētas NĪ industrijas un NĪ tirgus kā šīs industrijas būtiskas sastāvdaļas. Iepriekš minētās ekonomikas pamattēzes ļauj secināt, ka NĪ un tā tirgus ir viens no valsts ekonomikas stūrakmeņiem. Savukārt no tā izriet, ka tikai normāli un kulturāli funkcionējošs NĪ tirgus ir pamats tam, lai valstī normāli attīstītos tās ekonomiskā un sociālā dzīve.

Tirgus darījumu starpnieks un

tā loma nekustamā īpašuma tirgū

Iepriekšējās nodaļās mēs noskaidrojām divas ļoti būtiskas lietas, kas palīdz mums izprast, cik sarežģīts ir NĪ tirgus un prece, kas tajā tiek tirgota, un cik svarīga ir NĪ tirgus loma valsts ekonomikā. Tikai labi izprotot un apzinoties šīs divas pamatnostādnes un vēl dažas citas, kuras minēšu turpmāk, mēs varam izdarīt secinājumus par to, cik liela un svarīga nozīme ir NĪ tirgus darījumu starpniekam un ar kādām zināšanām un tiesībām viņam ir jābūt apveltītam.

Lai nopirktu vai pārdotu NĪ kā preci par tirgus cenu brīva un konkurējoša tirgus apstākļos, pircējam un pārdevējam, vienojoties par cenu, ir jābūt maksimāli informētiem par šīs konkrētās preces vērtību un tai līdzīgo preču pieprasījumu un piedāvājumu NĪ tirgū attiecīgajā brīdī. Noteikt šīs sarežģītās preces vērtību un tās pieprasījumu un piedāvājumu, kā rezultātā veidojas šīs preces tirgus cena, kā jau iepriekš minēju, var tikai pieredzējis un profesionāls speciālists - NĪ tirgus darījumu starpnieks (mākleris). Šāda profesionāla starpnieka nepieciešamību ir pierādījusi visa NĪ pastāvēšanas vēsture, kas rāda, ka NĪ darījumu starpnieka (NĪ tirgotāja) profesija ir viena no vecākajām profesijām pasaulē.

Tajā pašā laikā NĪ darījumu starpnieks ir arī viens no svarīgākajiem NĪ tirgus darbību būtiski ietekmējošiem elementiem. Profesionāla un kulturāla starpnieka darbība ievērojami stimulē NĪ tirgu un veicina valsts ekonomikas uzplaukumu, bet neprofesionāla un nekulturāla starpnieka darbība bremzē gan tirgus, gan valsts ekonomikas attīstību.

Par to, ka NĪ tirgus attīstās, liecina darījumu skaita straujais pieaugums pēdējo gadu laikā un ieraksti zemesgrāmatā, kas rāda, ka 1997. gadā darījumu skaits palielinājies vairāk nekā 18 reizes - no 751 darījuma janvārī līdz 13 727 darījumiem decembrī.

Protams, šādu darījumu skaita pieaugumu nosaka dažādi faktori, bet gribētos atzīmēt, ka arī NĪ tirgus darījumu starpnieku un firmu skaits pēdējo gadu laikā ir pieaudzis divas reizes. Pēc LURSOFT datiem, no 1800 firmām 1996. gada sākumā tas palielinājies līdz vairāk nekā 3600 firmām 1998. gada sākumā.

Te jāatzīmē, ka, pateicoties Latvijas NĪ tirgus darījumu starpnieku (mākleru un aģentu) progresīvākās daļas profesionālajām apvienībām - sabiedriskajām organizācijām NĪMA un LANĪDA, - kas jau no savas pastāvēšanas pirmsākumiem ir apelējušas pie mūsu valdības un likumdošanas institūcijām par nepieciešamību likumdošanas ceļā reglamentēt Latvijas NĪ tirgus darījumu starpnieku profesionālo darbību, Latvijas NĪ tirgū darbojas vairāk nekā divi simti profesionālu mākleru un aģentu. Tas, ka šobrīd Latvijas NĪ tirgū darījumu starpnieku darbība ar likumu nekādi netiek reglamentēta un jebkurai personai neatkarīgi no tās zināšanām un pieredzes ir atļauts bez jebkādas pārbaudes un kontroles brīvi veikt šādus darījumus, ir radījis ne tikai nevēlamu, bet pat bīstamu situāciju NĪ tirgū un sabiedrībā.

Par to liecina fakti, ka reizē ar NĪ starpnieku un darījumu skaita pieaugumu presē arvien biežāk tiek publicēti ziņojumi par nekulturālu un pat noziedzīgu neprofesionālo starpnieku darbību. Šo ziņojumu skaits ir sasniedzis daudzus desmitus, it īpaši pēdējā gada laikā. Pret daudzām šādām, maigi izsakoties, neprofesionālām personām - starpniekiem jau ir ierosinātas krimināllietas, daudzi cilvēki šādu noziedzīgu starpnieku darbības dēļ ir pat zaudējuši savus īpašumus.

Ja pieņemam, ka presē tiek atspoguļots vidēji tikai katrs desmitais šāds gadījums, tad varam izdarīt secinājumu, ka šādu noziedzīgu (vai līdzīgu) darījumu skaits jau sniedzas simtos, un te nu ir pamats izdarīt nopietnu secinājumu, ka mūsu NĪ tirgū, mediķu valodā runājot, izplatās noziedzības sērga, kura tuvākajā laikā, ja likumdevēji neko nedarīs, draud pārvērsties epidēmijā.

Šie fakti un secinājumi par starpnieku neprofesionālās un noziedzīgās darbības apjomu un sekām nepārprotami liecina, ka neprofesionālu starpnieku darbība NĪ tirgū patiesi apdraud NĪ un tā lietotāju tiesību drošību, NĪ tirgus un valsts ekonomikas attīstību un sabiedrības dzīves drošību kopumā.

Nekustamā īpašuma tirgus

un valsts likumdošana

Ja Latvijas likumdevēji ir parūpējušies par to, ka spēkā esošā valsts likumdošana pieļauj brīva un konkurējoša NĪ tirgus darbību, tad manuprāt tomēr ir aizmirsts viens ļoti būtiskis apstāklis, proti, - likums, kas reglamentē NĪ tirgus darījumu starpnieku profesionālo darbību NĪ tirgū.

Kā liecina iepriekš minētie fakti, sabiedrībā ir radies precedents šāda NĪ tirgus darījumu starpnieku profesionālo darbību reglamentējoša likuma pieņemšanai, jo daudzie, ne tikai elementāro NĪ tirgus darījumu starpnieku, profesionālās darbības un ētikas normu pārkāpumi ir padarījuši NĪ tirgu par vienu no nekulturālākās uzņēmējdarbības sfērām Latvijā. Nākotnē, ja no likumdevēju puses šajā jautājumā nekas netiks darīts, šī NĪ tirgus darījumu starpnieku nereglamentētā un pārsvarā neprofesionālā darbība var izraisīt nevēlamas un pat neparedzamas sekas ne tikai NĪ tirgū, bet arī sabiedrībā un valsts ekonomikā.

Ko būtu nepieciešams darīt, lai uzlabotu šo nevēlamo situāciju NĪ tirgū?

Te nu mūsu likumdevējiem vajadzētu mainīt savu noraidošo attieksmi pret NĪ tirgus darījumu starpnieku darbības reglamentēšanas nepieciešamību. Nevajadzētu neapdomīgi apelēt pie sabiedriskās domas ar atrunu, ka tirgus konkurences apstākļos neprofesionālo mākleru darbība dabiski atmirs pati no sevis. Te jāatceras, ka katrs sabiedrības loceklis vidēji tikai reizi mūžā iesaistās šādā darījumā, tātad - cik daudziem gan nāksies ciest šādas "dabiskās" atmiršanas gaitā. Tāpat nepamatotas ir arī mūsu likumdevēju atsauces uz Eiropas Savienības pārstāvju prasībām samazināt lielo uzņēmējdarbības ierobežojumu skaitu Latvijā. Rūpīgi iepazīstoties ar Eiropas Savienības likumdošanas prasībām un reālo situāciju Eiropā un visā pasaulē, varam konstatēt, ka, ņemot vērā NĪ tirgus būtisko lomu valsts ekonomikā, NĪ tirgus darījumu starpnieku profesionālā darbība tiek reglamentēta ar profesionālās kompetences (atbilstības) sertifikātu personai, kas vēlas izvērst uzņēmējdarbību NĪ tirgū. Attiecīgajām profesionālajām organizācijām vai to apvienībām tiek uzticēta uz šo darbību pretendējošo personu profesionālo zināšanu pārbaude, sertificēšana, uzskaite un to darbības kontrole, bet kādai no attiecīgajām valsts institūcijām - tikai uzraudzības funkcija.

Tagad, kad tiek sagatavots jaunais Komerclikums, kas aizstās esošo likumu "Par uzņēmējdarbību", manuprāt obligāti ir jāparedz NĪ tirgus darījumu starpnieku - NĪ tirgotāju - komercdarbību (patlaban - uzņēmējdarbību) regulējošs noteikums. Faktiski jau nekas jauns tas nebūs, jo MK 1995. gada 31. oktobra noteikumu nr. 321 5.9. punkts šādu šo uzņēmējdarbību regulējošu normu jau paredzēja un Nekustamā īpašuma mākleru un aģentu korporācija (toreiz asociācija) NĪMA to praktiski īstenoja. Kopā ar Rīgas Tehniskās universitātes Būvniecības fakultāti tika izveidots speciāls profesionālās izglītības mācību atbalsta centrs NĪMAMAC, kas joprojām aktīvi darbojas un ir sagatavojis pāri par diviem simtiem speciālistu. Korporācija NĪMA atbilstoši likumam "Par sabiedriskām organizācijām" un minētajiem MK noteikumiem nr. 321 praktiski uzsāka NĪ tirgus darījumu starpnieku (NĪ tirgotāju - mākleru un aģentu) licencēšanu. Tika licencēti vairāki desmiti profesonālu NĪ tirgotāju.

Šobrīd korporācija NĪMA atbilstoši saviem profesionālās korporācijas darbības mērķiem aktīvi turpina sagatavot profesionālus NĪ tirgus darījumu speciālistus Nekustamā īpašuma mācību atbalsta centrā NĪMAMAC. Kursus beigušie var saņemt korporācijas NĪMA izsniegtu attiecīgās personas profesionālo kompetenci apliecinošu sertifikātu.

Jājautā, kāpēc šis uzņēmējdarbības ierobežojums no likumdevēju puses tika pārtraukts? Pēc būtības (tā teikts noteikumos) tas tika pārtraukts tikai uz laiku - kamēr tiks noskaidrots, vai šāds uzņēmējdarbības ierobežojums atbilst Eiropas Savienības pamatdokumentu prasībām.

Kādas tad ir šīs pamatprasības, ko izvirza Eiropas Savienības pamatdokumenti?

L.JPG (33680 BYTES) Šie pamatdokumenti nosaka, ka uzņēmējdarbība (komercdarbība) ir jāierobežo gadījumos, kad tās rezultātā tiek apdraudēta sabiedrības veselība, drošība un vide.

Iepriekš minētie fakti nepārprotami liecina (un to ir sapratušas arī visu Eiropas un citu valstu valdības), ka neprofesionāla un nereglamentēta NĪ tirgus darījumu starpnieku - NĪ tirgotāju - darbība apdraud NĪ tiesību drošību valstī.

Šie dokumenti paredz, ka visām Eiropas Savienībā ietilpstošajām valstīm, sakārtojot savu likumdošanu un nosakot uzņēmējdarbības ierobežojumus, ir jāievēro vienotas prasības. Ja tagad jaunajā Komerclikumā netiks ietverti NĪ tirgus darījumu starpnieku profesionālās darbības ierobežojumi, Latvijas likumdošana atkal neatbildīs Eiropas Savienības prasībām.

Kamēr mūsu likumdevēji domā, Latvijas Nekustamā īpašuma mākleru un aģentu korporācija NĪMA atkārtoti brīdina visas personas, kas gatavojas iesaistīties darījumos ar nekustamo īpašumu - izmantojiet tikai sertificētu profesionālu NĪ tirgus darījumu starpnieku - NĪ tirgotāju (mākleru, aģentu) - pakalpojumus!

Šie statistikas dati tikai aptuveni atspoguļo starpnieku skaita pieaugumu, jo tajos minētas firmas, kas savos statūtos paredzētajos uzņēmējdarbības veidos cita starpā ir ietvērušas arī darbības ar NĪ.

NĪMA sertificēto nekustamā īpašuma tirgotāju saraksts

Uzvārds, vārds Sert. Nr Tālr. d. Mob. tālr.
Adamsons Aivis M/006 7242391
Apkalne Ingrīda M/005 7014151 9-540690
Aleksejenoka Olga A/015 9-268579
Auza Jānis M/121 7221222 9-212978
Aukstare Līvija A/011 345430
Augustova Ināra A/010 7611579 9-215265
Bahanovskis Jānis A/008 30-05570 9-545834
Balajeva Albertīna M/120 596048 9-544868
Balajevs Mihails M/119 7336393 9-518959
Balode Velta M/044 7289731
Baltgalvis Ziedonis M/128 569050 9-289083
Baļicka Olga M/069 7242564 9-226418
Boķe Ilze M/052 7221014 9-247039
Bullīte Irēna M/134 270195 9-967151
Bumbiere Iveta M/060 7220677 9-226126
Burtniece Veronika M/024 595820
Čabuškina Rita M/070 591081 9-518754
Černišovs Vladimirs M/048 7144565
Čapligina Jeļena M/132 568969 9-518967
Deksnis Māris M/065 7089626
Dirnēna Edīte M/118 34-25162 9-272775
Dunajeva Valentīna M/016 587531
Dzelde Irēna M/136 7547009 9-224603
Eglītis Igors M/101 7820000
Ermalis Haralds M/059 7227084
Filipova Valērija M/089 7288550 9-255773
Freimane Gita M/056 580002
Genkins Genādijs M/131 7284896 9-544866
Gribusts Kaspars M/049 3124726 9-237224
Gūtmanis Imants A/013 7178360
Incenberga Ilze M/014 273743
Ivanovs Vasīlijs M/090 7288550 9-241707
Jevsikova Gaļina M/111 9-515121
Judina Regīna M/033 7229045
Kalniņš Aivars M/122 30-28188 9-273252
Kalniņš Raitis M/002 7089626
Kalnozola Ingūna M/108 2296600 9-216591
Kauliņa Ilze M/133 569050 9-275904
Kirša Jeļena M/125/2 597684
Kiseļova Ļubova M/026 7625133
Klauža Aija M/126 7371282 9-287104
Kordževa Jeļena M/047 370070
Kutumovs Jurijs M/066 7548500
Lavrenko Nataļja M/099 7629111
Lavrenko Aleksandris M/098 7629111
Leļuhs Jurijs M/112 7284896 9-544832
Lukša Inga M/040 7289770
Mačukjana Viviāna M/127 403462 9-275524
Majauska Olga M/042 7285062
Markins Oļegs M/073 264440 0-293396
Mihailova Marija M/115 524473 9-242364
Namsone Dina M/093 7310287 9-228354
Opengeims Felikss M/028 7142023
Oplucāne Irēna M/041 7217540
Ostrovskis Valentīns M/022 7284113 9-547593
Pētersone Lilita M/123 41-23983
Pīlāte Sandra M/034 7324423
Platgalve Baiba M/010 7217134 9-359309
Pļaviņš Aivars M/117 7089626
Prīmane Gundega M/009 279844 9-276950
Romaņenko Tamāra M/110 363758 9-224077
Rožāns Juris M/023 735818 9-230051
Rudovskis Māris M/100 31-22067 9-262852
Segliņš Gunārs M/003 30-24890
Seņivs Vladimirs M/097 413214
Škajeva Natālija M/114 2456672 9-242989
Smirnova Olga M/036 7221255 9-514212
Sokolova Svetlana M/116 70894.17
Stepaņenko Jeļena M/019 73758.01 9-231120
Šnitkus Ivars A/007 7282870
Timbra Jānis M/087 7310287 9-228354
Tračums Valdis M/032 765655 9-351324
Tūce Zigrīda M/124 7313551 9-220136
Vasiļjeva Lolita M/011 278565
Zabočaja Kozeta M/037 7229045
Zaķe Vija M/106 7223002
Zaļeskis Ivans M/076 583998
Zāle Māris M/125 7221222 9-225475
Zrilins Vladimirs M/113 7238440
Žuravska Ņina M/030 7333049 9-517739

Oficiālā publikācija pieejama laikraksta "Latvijas Vēstnesis" drukas versijā.

ATSAUKSMĒM

ATSAUKSMĒM

Lūdzu ievadiet atsauksmes tekstu!