Zeme un ēkas: īpašuma nedalāmība un izņēmumi

Stāstot par zemes privatizācijā

patlaban būtisko

INESE KALNIŅA, Tieslietu ministrijas Zemesgrāmatu departamenta direktore, — "Latvijas Vēstnesim"

Inese Kalniņa

Ar 1992. gada 1. septembri Latvijā atkal stājās spēkā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma lietu tiesību daļa. Gandrīz sešus gadus ir spēkā arī Civillikuma 968. pants, kurā teikts, ka "uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota ēka atzīstama par tās daļu", un tikpat ilgi eksistē arī izņēmumi, kad patstāvīgs īpašums ir ēkas, būves bez zemes. Civillikumā šī norma ietverta nodaļas "Īpašums" apakšnodaļā "Īpašuma iegūšana ar pieaugumu" un vēl konkrētāk — sadaļā "Ēku celšana".

 

 

Pirmskara Latvijā 968. panta princips neradīja nekādas problēmas. Vispirms tika iegādāta zeme un tad celta māja. Ja pastāvīgu ēku uzcēla uz svešas zemes apzināti vai aiz atvainojamas maldības, šīs situācijas risina Civillikuma 969. un 970. pants ar atlīdzības palīdzību, bet īpašuma tiesības uz ēku tas cēlējam neradīja. Ēka kā īpašuma pieaugums kļuva par zemes īpašnieka īpašumu. Pirmskara Latvijā zemesgrāmatās tika ierakstīta tikai zeme, jo ēkas kā zemes daļa piederēja zemes īpašniekam. Nevarēja rasties situācija, kad zemes un uz tās atrodošās ēkas īpašnieki būtu dažādi. Bet zemi varēja uz ilgu laiku iznomāt un apbūvēt. Šajā gadījumā zemes iznomātājs kā ēku cēlējs atradās ar zemes īpašnieku nomas attiecībās, viņam kā zemes lietotājam bija nomas tiesības, kas neradīja īpašuma tiesības, ja vien tā nebija, piemēram, noma ar izpirkumu. Attiecībā uz nekustamo īpašumu var iegūt īpašuma tiesības, vienkārši lietošanas tiesības vai servitūtu — tiesību uz svešu lietu, ar kuru īpašuma tiesība uz to ir lietošanas ziņā aprobežota kādai noteiktai personai vai noteiktam zemes gabalam par labu.

Kā dabā izpaužas 968. pants, var uzskatāmi parādīt ar konkrētu piemēru no tiesu prakses. Tēvs dēlam uzdāvina mājīpašumu, kas sastāv no dzīvojamās ēkas un trijām saimniecības ēkām; tēvs savukārt dzīvojamo ēku un vienu saimniecības ēku ir mantojis, bet attiecībā uz divām saimniecības ēkām īpašuma tiesību apliecinošu dokumentu nav. Dēls izpērk zemi un dodas uz Zemesgrāmatu nodaļu ierakstīt zemesgrāmatā izpirkto zemes gabalu un ar dāvinājuma līgumu pieņemtās ēkas (būves). Zemesgrāmatu nodaļas tiesnesis lūgumu atstāj bez ievērības, motivējot to šādi — likums paredz zemi un ēkas ierakstīt zemesgrāmatā vienlaikus un, tā kā par divām saimniecības ēkām īpašumu apliecinošu dokumentu nav, tad nav iespējams ierakstīt divas no dāvinātajām ēkām, pārējo divu ēku ierakstīšanu atstājot bez ievērības. Minēto lēmumu pārsūdzēja Augstākās tiesas Civillietu tiesu palātā, kura lēmumu atstāja spēkā — kaut arī Zemesgrāmatu nodaļā tika lūgts ierakstīt zemi un tikai divas ēkas, par kurām bija īpašumu apliecinoši dokumenti. Taču dāvinājuma līgumā minētās visas četras uz zemes gabala atrodošās ēkas saskaņā ar Civillikuma 968. pantu ir zemes daļa jeb vienots nekustamais īpašums. Šajā gadījumā tiesu prakse ir apstiprinājusi likumu normas, ka zeme un ēkas, kas saskaņā ar Civillikuma 968. pantu ir vienots vesels, zemesgrāmatā ir ierakstāmas vienlaikus.

Diemžēl 50 padomju varas gadi, kad zeme bija tikai valsts īpašumā, bet privātpersonu īpašumā — tikai ēkas, radīja situāciju, kad, atjaunojot Civillikumu un attiecīgo 968. panta normu, radās nepieciešamība pēc izņēmumiem minētajā likuma normā. Situāciju neuzlaboja arī tas, ka zemes reforma un denacionalizācijas process bija atsevišķi nodalīti, kā arī privatizētas tika ēkas, būves, atdalot tās no zemes.

Tāpēc reizē ar Civillikuma lietu tiesību spēkā stāšanos, spēkā stājās arī 968. panta izņēmumi, kas nosaka, kuros gadījumos ēkas (būves) atrauti no zemes ir patstāvīgs īpašuma objekts. Tie iekļauti likuma "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību" 14. pantā, kuru Saeima pēdējo reizi papildināja 1997. gada 24. aprīlī. Šajā pantā ir minēti pieci gadījumi, kad Civillikuma 968. un 973. panta noteikumi nav piemērojami un ēkas (būves) vai augļu dārzi (koki) līdz to apvienošanai vienā īpašumā ar zemi ir uzskatāmi par patstāvīgu īpašuma objektu, ja ir viens no turpmāk minētajiem nosacījumiem.

Pirmais

: ja "ēkas uzceltas un augļu dārzs (koki) iestādīts uz zemes, kas atbilstoši likumiem piešķirta šim nolūkam, iegūta darījuma rezultātā vai uz cita tiesiska pamata pirms Civillikuma lietu tiesību daļas spēkā stāšanās dienas (1992. gada 1. septembra), bet zemes īpašuma tiesības atjaunotas vai atjaunojamas bijušajam īpašniekam vai viņa mantiniekam (tiesību pārņēmējam) vai arī zeme piekrīt vai pieder valstij vai pašvaldībai".

Otrais

: ja "ēkas iegūtas, privatizējot valsts vai pašvaldību uzņēmumus (uzņēmējsabiedrības) vai atsevišķus valstij vai pašvaldībai piederošus nekustamā īpašuma objektus".

Trešais

: ja "ēkas uzceltas vai augļu dārzs (koki) iestādīts uz valstij vai pašvaldībai piederošas vai piekrītošas zemes, kas atbilstoši likumam piešķirta pastāvīgā lietošanā zemes reformas laikā".

Ceturtais

: ja "ēkas (būves), izmantojot būvlietojuma tiesības, uzceltas kā privatizēto uzņēmumu blakus lietas [šīs ēkas (būves) uzskatāmas par patstāvīgu īpašuma objektu kopā ar privatizētajām ēkām]".

Piektais

: ja "ēkas (būves) uzceltas uz nomātas zemes, ja zemes nomas līgums ir noslēgts uz laiku, kas nav mazāks par desmit gadiem, un zemes īpašnieka un nomnieka līgumā ir paredzētas nomnieka tiesības celt uz iznomātās zemes ēkas (būves) kā patstāvīgus objektus. Šādas ēkas (būves) par patstāvīgu īpašuma objektu uzskatāmas tikai laikā, kamēr ir spēkā zemes nomas līgums".

Piektais nosacījums ir spēkā no 1997. gada un faktiski ir attiecināms uz laiku, uz kādu noslēgts nomas līgums ar zemes īpašnieku. Ja nomas līgums noslēgts uz 10 gadiem, tad ēkas 10 gadus ir patstāvīgs nekustamā īpašuma objekts. Līdzīga norma par celtnēm uz ilgtermiņa nomā esošas zemes ir vairākās valstīs. Nomas līgumā būtu detalizētāk jāapdomā nosacījumi, ko darīt ar būvēm tālāk, vai cēlējam uz sava rēķina tās jānojauc, vai tiek saņemta kompensācija, vai ir citi nosacījumi.

Faktiski ir vēl viens nosacījums, un tas ir saistīts ar valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju, ja kaut vienam no dzīvokļu privatizētājiem pastāv ierobežojumi iegādāties zemi saskaņā ar zemes reformas likumiem.

Kādi tad ir ierobežojumi? Likuma "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās" 20. panta 1. daļā un likuma "Par zemes privatizāciju lauku apvidos" 28. panta 1. daļā nosaukti tie subjekti, kuriem nav ierobežojumu, bet 2. daļā noteikts, ka "citas fiziskās un juridiskās personas, kuras nav minētas šā panta pirmajā daļā, var iegūt īpašumā zemi ar ierobežojumiem, kas noteikti šajā nodaļā". Ierobežojumi ir uz zemi valsts pierobežā, lauksaimniecībā un mežsaimniecībā izmantojamo zemi un vēl dažām. Tāpat attiecībā uz subjektiem ir nepieciešama pagasta (domes) priekšsēdētāja izziņa. Tādas šobrīd ir zemes reformas likumu prasības.

Lai, zemesgrāmatā nostiprinot dzīvokļa īpašuma tiesības, nerastos problēmas un zemesgrāmatu tiesnesis varētu izvērtēt, vai saskaņā ar likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 7. pantu mājas atrodas uz valsts vai pašvaldības īpašumā esošas zemes, uz kuras iegūšanu īpašumā kaut vienam no privatizētājiem pastāv ierobežojumi saskaņā ar zemes reformas likumiem, to varētu apliecināt privatizācijas komisija. No zemes iegūšanas ierobežojumiem atkarīgs dzīvokļa īpašuma sastāvs — vai tā ir zemes domājamā daļa īpašumā vai zemes gabala, uz kura šī māja uzcelta, nomas tiesības uz 99 gadiem. Ja tās ir zemes nomas tiesības, kuras jānostiprina zemesgrāmatā, tad tās nostiprināt jālūdz gan zemes īpašniekam (šajā gadījumā valsts vai pašvaldība, bet var būt arī jebkura cita juridiska vai fiziska persona, kuras īpašumā ir zeme, uz kuras atrodas dzīvojamā māja), gan dzīvokļa īpašniekam.

Kā redzams, likumdošana nekustamajam īpašumam pievērsusies bieži un detalizēti, salīdzinot ar nekustamām mantām. Ne velti no Romas laikiem saglabājies teiciens: "res mobilis, res vilis", kas nozīmē: "kustamā manta — mazvērtīga manta". Citādi ir ar zemes īpašumu, ar kuru saistītās tiesības nostiprina zemesgrāmatās.

Ir pagājuši pieci gadi, kopš Latvijas tiesu sistēmā savu darbību ir atjaunojušas apgabaltiesu Zemesgrāmatu nodaļas, un tieši šajās dienās aprit pieci gadi, kopš izsniegts pirmais zemesgrāmatu akts. Šobrīd zemesgrāmatās ir ierakstīta vairāk nekā trešā daļa no visiem Latvijas nekustamajiem īpašumiem, un to skaits tuvojas 200 tūkstošiem. Pērn vien īpašuma tiesības ir nostiprinātas vairāk nekā 64 000 personu, tai skaitā 59 108 fiziskām personām, 2027 juridiskām personām, 723 gadījumos valstij un 2376 gadījumos — pašvaldībai. Kopumā 1997. gadā Zemesgrāmatu nodaļu tiesneši ir pieņēmuši 76 549 lēmumus, no kuriem tikai 33 lēmumi ir pārsūdzēti. Tāda ir statistika. Bet šāda apjoma darbu nevar veikt bez kvalificētiem kadriem, atbilstošas juridiskās un materiāli tehniskās bāzes. Ja nebūtu ES–PHARE projekta "Tehniskā palīdzība zemes privatizācijai un reģistrācijai Latvijā", kas paredzēja izstrādāt un ieviest nekustamā īpašuma Zemesgrāmatu reģistra programmu, ja nebūtu 65 augsti kvalificētu Zemesgrāmatu nodaļu tiesnešu, ja nebūtu Augstākās tiesas priekšsēdētāja Andra Guļāna sapratnes, kā arī to cilvēku, kas Zemesgrāmatu likumu palīdzēja atjaunot Augstākajā Padomē pirms pieciem gadiem, — Andra Babauska, Gunta Grūbes, Linarda Muciņa un daudzu citu, — varbūt viss izvērstos citādi. Šodien visi Zemesgrāmatu nodaļu darbinieki, kā arī uzaicinātie viesi, kuri šos piecus gadus veicināja zemesgrāmatu kā tiesiskā reģistra attīstību tiesu sistēmā, pulcēsies kopā Siguldā un dalīsies atmiņās par paveikto un veicamo nākotnē. Bet viens jau tagad ir skaidrs — tie, kas šo sistēmu radīja un attīstīja, nav kļūdījušies, jo privātīpašuma atzīšana un nostiprināšana ir valsts un sabiedriskās iekārtas pamats, savukārt Zemesgrāmatu nodaļu darbinieki ar kvalificētu un efektīvu darbu arī turpmāk īstenos Zemesgrāmatu likuma 1. pantā ierakstīto: "Zemesgrāmatas ir visiem pieejamas, un to ierakstiem ir publiska ticamība".