Par zemes privatizāciju

Ilma Čepāne, Satversmes tiesas tiesnese, — "Latvijas Vēstnesim"

Ilma Čepāne

Zemes reforma aktualizējusi daudzus jautājumus, kas saistīti ar īpašumtiesību atjaunošanu un to apsaimniekošanu. Dažkārt Centrālajā zemes komisijā izskatām gadījumus, kad zeme tiek nodota īpašumā par samaksu. Tas ir tad, ja zemes gabali ir lielāki, nekā likums to paredz, un mēdz būt, ka tie izkaisīti pa visu pagastu, īpaši meži. Rodas iespaids, ka cilvēki, kam ir bijusi informācija par to, ka īpašnieks savas īpašumtiesības nav atjaunojis un zemi nav pieprasījis, cenšas šo zemi iegūt. Šajā gadījumā nevienam neko nevar pārmest, tomēr tas nekādā ziņā nerosina šo zemju racionālu izmantošanu.

Nereti īpašniekam, lai nokļūtu līdz saviem zemes gabaliem, jābrauc kilometriem tālu, turklāt jādodas pāri kaimiņu zemes gabaliem, jāizmanto servitūtu ceļi, tāpēc rodas problēmas ar servitūtu tiesībām. Cik nav bijis gadījumu, kad īpašnieki strīdas ceļa dēļ. Dažam labam saimniekam bezmaz vai jāiegādājas helikopters, lai nokļūtu līdz savai zemei, jo kaimiņš neļauj izmantot ceļu.

Ko mēs saprotam ar zemes īpašumu konsolidēšanu? Tā ir plānveidīga zemes vienību starpgabalainības likvidēšana, robežu regulēšana, darījumu kārtošana ar zemi un uz tās esošām būvēm, ilggadīgiem stādījumiem un mežaudzi, lai izveidotu kompaktu, racionālu saimniecību. Galvenais priekšnoteikums — lai zeme un uz tās esošās ēkas un būves piederētu vienai fiziskai vai juridiskai personai vai vairākām personām kopīpašumā.

Privatizācija un zemes konsolidācija

Zemes privatizācija faktiski notika divos veidos — no vienas puses, tika atjaunotas īpašumtiesības, bet, no otras puses, zeme tika iegūta īpašumā par samaksu. Lai zemes reforma būtu vērsta uz racionālu zemes izmantošanu, 1991.gada sākumā tika apstiprināts īpašs nolikums. Diemžēl zemes komisijas to ne vienmēr ievēroja, jo bieži vien padevās bijušo zemes īpašnieku spiedienam. Piemēram, zemes īpašnieks uzstāja: "Tas ozols bija mana tēva īpašumā un man to vajag atpakaļ!" Lai arī ir pagājis krietns laiks, ir izrakts liels meliorācijas grāvis un līdz nākamajam zemes gabalam palikuši kādi deviņi metri, tomēr mantiniekam vajag tieši šo zemes pleķīti.

Turklāt normatīvajos aktos, kas regulē zemes īpašuma tiesību atjaunošanu, nav noteikta minimālā zemes vai mežu platība, uz kādu var atjaunot īpašuma tiesības. Līdz ar to lauku apvidos zeme ir sadrumstalota, bet sīko saimniecību izveidošanās neveicina zemes racionālu izmantošanu. Vairākkārt ir mēģināts pēc speciālistu ieteikuma likumu grozīt, tomēr aizvien tikusi izrādīta ārkārtīgi liela pretestība.

Tā ir problēmas viena puse. Ja iepazīstamies ar atsevišķu Eiropas valstu tiesībām, redzam, ka pastāv tā dēvētā nedalāmā mantojuma jēdziens. Skandināvijas valstīs, Lielbritānijā un vēl citur paredzēts, ka, mantojot zemes īpašumu, nosakāms minimālais nedalāmais zemes gabala lielums. Arī Latvijas brīvvalsts laikā pirms 1940. gada tas bija noteikts 10 hektārus liels, īpaši lauksaimniecībā izmantojamā zeme, ko nedrīkstēja dalīt sīkākos gabalos.

Ja mantojums atklājas uz jau privatizētu zemes īpašumu, tad jāatceras, ka lauksaimnieciska rakstura zemi drīkst dalīt tikai tad, ja zemes gabala apmērs pārsniedz 10 ha.

Nepilsoņiem jāatsakās no zemes

Kā jau minēju "LV" 9. septembra numurā, ir izstrādāta īpatnēja kārtība, kas jāievēro, ja nekustamo īpašumu manto nepilsonis. Ar likumu ir noteikts, ka nepilsonim divu gadu laikā ir jāatsakās no šī mantotā zemes gabala, ja pašvaldības vadītājs nedod piekrišanu mantotā zemes īpašuma turpmākai saglabāšanai vai arī zeme atrodas pierobežas joslā, piemēram, Valkā; ja zeme atrodas Baltijas jūras vai Rīgas jūras līča kāpu aizsargjoslā vai ūdenstilpju aizsargjoslā, ja tā atbilstoši ģenerālplānam ir izmantojama lauksaimniecībā un mežsaimniecībā.

Ja nepilsonis ir mantojis māju, viņš to var paturēt, bet no zemes viņam jāatsakās. Jājautā, kurš šo zemes gabalu, sevišķi, ja tas nav liels, gribēs pirkt? Ja zeme divu gadu laikā netiek pārdota, uzdāvināta u.tml., tā bez jebkādas atlīdzības tiek atņemta un nostiprināta zemesgrāmatā uz Nekustamā īpašuma aģentūras vārda. Vissāpīgākais, ka īpašniekam tiek piedāvāts pašam savu zemi nomāt, maksājot 5 procentus no zemes kadastrālās vērtības. Ja viņš atsakās no savas zemes nomāšanas, viņa zeme tiek nodota izsolē līdzīgi, kā tiek izsolīts valsts īpašums. Ministru kabineta noteikumi paredz, ka, saņemot pilsonību, ir priekšrocības iegūt šo zemi īpašumā. Bet kādā veidā šīs priekšrocības tiesības iespējams realizēt — par naudu vai par velti, par to noteikumos nav ne vārda. Šis normatīvais akts attiecas tiklab uz lauku, kā arī uz pilsētu zemi, un to daudzi nepilsoņi vēl nezina.

Likumprojekts "Par zemes reformas pabeigšanu pilsētās" paredz, ka "... bijušajiem zemes īpašniekiem vai viņu mantiniekiem ir tiesības līdz 1998. gada 31. decembrim no šīs zemes atteikties un pieprasīt par to īpašuma kompensācijas sertifikātus". Iespējams, ka atsevišķi cilvēki, nespējot samaksāt zemes nodokli, tā arī darīs.

Līdzīgi kā lauku apvidos, zemes saņemšanu īpašumā par samaksu nosaucot par izpirkšanu, arī pilsētās nepilsoņiem paredzēts zemi pārdot par sertifikātiem. Šādas tiesības būs dzīvojamo ēku īpašniekiem vai augļu dārzu lietotājiem, ja zeme viņiem piešķirta augļu dārza ierīkošanai ar apbūves tiesībām.

No vienas puses, tas nav slikti, ka nepilsoņi, kam pieder māja vai kuri ierīkojuši dārzu, zemi varēs saņemt īpašumā. Bet teritorijās, kur likums aizliedz saņemt zemi īpašumā, to nedrīkstēs izpirkt.

Runājot par ierobežojumiem, jāpiebilst, ka arī Latvijas pirmās brīvvalsts laikā likums "Par nekustamas mantas atsavināšanu" paredzēja, ka ārvalstnieki nekustamo īpašumu varēja iegūt tikai ar tieslietu ministra atļauju. Arī Lietuvā, atšķirībā no Igaunijas, 1996.gada 20.jūnija likums paredz stingrus ierobežojumus attiecībā uz ārzemniekiem kā zemes īpašuma tiesību subjektiem.

Nomas līgumu slēgšana un maksas noteikšana

Likumdevējs ir vēlējies, lai atsevišķos gadījumos būtu noteikta maksimālā zemes nomas maksa 5 procentu apmērā no zemes kadastrālās vērtības. Šobrīd ir izveidojusies tāda situācija, ka maksimālās nomas maksas griesti lauku apvidos faktiski neeksistē. Tāpēc šis jautājums izlemjams saskaņā ar Civillikumu. Ja iznomātājs un nomnieks nevar vienoties par nomas maksas lielumu, to nosaka tiesa pēc sava ieskata. Bijuši gadījumi, kad tiesas neprecizē, kādu motīvu dēļ spriedums ir tieši tāds. Vienā gadījumā pieņemtais tiesas spriedums zemes nomas maksu nosaka 40 procentu apmērā no kadastrālās vērtības, bet citos — piemēram, par garāžu, kas atrodas uz īpašnieka zemes — 5 procentu. Tā ka vienotas prakses nav. Tāpēc uzskatu, ka atsevišķos gadījumos tomēr vajadzētu noteikt zemes nomas maksas maksimālo lielumu.

Dānijā, piemēram, izvirzīta prasība, ka īpašniekam noteikti jādzīvo uz savas saimniecības zemes. Bet pie mums nereti īpašnieks zemi atgūst, bet pats dzīvo pilsētā un šo zemi iznomā. Tas ir labākajā gadījumā, bet sliktākajā gadījumā aramzeme aizaug, pasliktinās tās kvalitāte.

Lai gan tiesību normas paredz atbildību par zemes un mežu neracionālu izmantošanu, tiesu prakse liecina, ka par šādiem pārkāpumiem pie atbildības sauc tikai zemes lietotājus. Acīmredzot tāpēc, ka daļa no šiem normatīvajiem aktiem pieņemti vēl pirms zemes privatizācijas uzsākšanas un tos neattiecina uz zemes īpašniekiem. Bet, piemēram, Ministru kabineta 1996.gada 13.augusta noteikumu "Par zaudējumu atlīdzināšanu mežsaimniecībai sakarā ar meža zemes transformēšanu vai kvalitātes pasliktināšanos" izpratnē par zaudējumiem mežsaimniecībai tiek uzskatīti zaudējumi, kas radušies tikai valsts vai lietošanā piešķirtajos mežos.

Likums "Par zemes lietošanu un zemes ierīcību" paredz ļoti stingras prasības zemes lietotājiem. Ja viņi tās neievēro, zemes lietošanas tiesības var izbeigt, piemēram, ja piešķirtā zeme ilgāk par vienu gadu netiek izmantota. Taču zemes īpašnieks, ievērojot likumu "Par nekustamā īpašuma nodokli", pat ieinteresēts zemi "aizlaist", jo zemi, ko aizņem krūmāji, ar nodokli neapliek.

Pirms 1940.gada tajos gadījumos, kad zeme netika apstrādāta, zemes īpašniekiem palielināja nodokļa apmēru. Iespējams, ka pēc kāda laika arī mums to vajadzētu darīt, jo citādi nekādu zemes konsolidāciju panākt nebūs iespējams.

Runājot par zemes nomas attiecībām, speciālisti uzskata, ka būtu jānorāda arī minimālais termiņš, uz cik ilgu laiku zeme jānodod nomā. Lai cilvēks varētu droši saimniekot.

Aizsargjoslas un īpašuma lietošanas tiesības

Ir pieņemts likums "Par aizsargjoslām", bet, lai noteiktu aizsargjoslas, jābūt izstrādātai metodikai. Diemžēl atsevišķos gadījumos šīs metodikas nav. Piemēram, ir "Ūdenstilpju un ūdensteču aizsargjoslu noteikšanas metodika", to apstiprinājis Ministru kabinets. Savukārt attiecībā uz gāzes vadiem, noliktavām un krātuvēm, tāpat attiecībā uz elektriskajiem tīkliem šādas metodikas nav. Tāpēc visa šī neapmierinātība un runāšana ir gluži veltīga. Zemnieks šo institūciju darbiniekus vispār var nelaist uz savas zemes.

Tā ir radies īsts juceklis ar aizsargjoslām. Advokāts Andris Grūtups uzskata, ka uzņēmumam jāslēdz nomas līgums ar īpašnieku. Tas ir pilnīgi nepieņemami. Saskaņā ar šo likumu zemes īpašnieks drīzāk ir tiesīgs prasīt zaudējumu atlīdzību. Arī likumā "Par nekustamā īpašuma nodokli" nav atbilstošas normas par to, ka šādos gadījumos tiek piemērota nodokļa atlaide. Pašvaldība var atbrīvot no nodokļa, ja ir ierobežota saimnieciskā darbība, bet nav teikts, ka tas noteikti ir jādara. Ja uz īpašnieka zemes atrodas šādas būves vai tur ir noteikta aizsargjosla, zemes kadastrālā vērtība tiek pazemināta. Tas nozīmē, ka netieši jāmaksā mazāks nodoklis. Tomēr neviens īsti nezina, cik tālu šī aizsargjosla stiepjas, jo nav izstrādātas metodikas.

Attiecībā uz gāzes un elektrības uzņēmumiem, ja runa ir par valsts uzņēmumu, varētu saprast, ja valsts interesēs tiek noteikts servitūts, kā tas ir pieņemts visā pasaulē. Tad īpašnieks neko nevar iebilst. Protams, vajadzētu tikt piemērotiem attiecīgiem atvieglojumiem. Tomēr, ja šīs attiecības pastāv starp divām privātfirmām, lieliem gāzes uzņēmumiem, kas gūst lielu peļņu, bet zemniekam netiek nekas, tad šī problēma ir jāatrisina.

Visā pasaulē publiskās intereses tiek ievērotas. Paziņojot, ka īpašums ir svēts, jautājums tiek absolutizēts. Piemēram, Vācijas konstitūcijā ir ierakstīts, ka privātajam īpašumam jākalpo sabiedrības interesēm. Šī likumdošanas norma tiek piemērota jau no senseniem laikiem. Ievērojamais tiesību speciālists V.Sinaiskis, rakstot par servitūtu tiesībām, uzsver, ka tās ir lietu tiesības un šeit nav piemērojamas līgumiskās attiecības. Tāpēc nekādi līgumi nebūtu jāslēdz, bet valstij ar likumu, nosakot servitūtu, būtu jāparedz, lai neciestu zemnieks, zemes īpašnieks.

Piemēram, šajā pašā aizsargjoslu likumā ir noteikts, ka vides un dabas resursu aizsargjoslas un aizsargjoslas ap kapsētām un gar valsts autoceļiem par saviem (!) līdzekļiem kārtībā uztur zemes īpašnieks.

Gada sākumā pieņemtajiem Ministru kabineta noteikumiem "Par teritoriju plānojumu" būtu jāakcentē visas šīs aizsargjoslas un īpaši aizsargājamās teritorijas un arī jānodala zeme, kas tiks izmantota meža vai lauksaimniecības vajadzībām. Interesanti ir tas, ka cilvēki nezina, kā tiek izstrādāts pašvaldības ģenerālplāns un kādas ir viņu tiesības. Ārkārtīgi lielas tiesības lemt ir visai sabiedrībai. Pirms teritorijas plānojuma uzsākšanas pašvaldībai informācija par to jāpublicē vietējā laikrakstā. Pēc projekta publicēšanas sabiedrībai atkal ir tiesības izteikt savu viedokli un priekšlikumus. Kā liecina prakse, cilvēki šīs tiesības neizmanto.

Tieši tāpat atsevišķos gadījumos ir nepieciešama publiska būvniecības apspriešana. Likuma "Par būvniecību" 12. pantā ir teikts, ka trijos gadījumos tas jādara obligāti — ja būvniecība tiek veikta par valsts līdzekļiem, ja tā var ietekmēt vides stāvokli, nekustamā īpašuma vērtību un ja tiek celta visai sabiedrībai nozīmīga būve. Bieži vien iedzīvotāji par degvielas uzpildes stacijas celšanu uzzina tikai tad, kad blakus mājai sāk zāģēt kokus. Īpaši tādos gadījumos, ja celtniecība paredzēta uz privātās vai uz pašvaldības zemes. Tādos gadījumos jārēķinās, ka blakus esošā nekustamā īpašuma tirgus vērtība var pazemināties.

Jāuzteic Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrija par komplekso pieeju jautājumu risināšanā, tā izmanto Eiropas pieredzi teritoriju plānošanā. Tomēr nereti šīs normas nav efektīvas, jo daudzos gadījumos tās nav saskaņotas ar citiem likumdošanas aktiem.

Cik lielai jābūt zemei

Mūsu dāņu kolēģi ir pārliecināti, ka, risinot zemes konsolidācijas jautājumus, nepieciešama valsts palīdzība. Dānijā ik gadus šiem mērķiem tiek izlietoti 4 miljoni latu. Viņi uzskata, un arī es tam piekrītu, ka ir jābūt noteiktiem gan minimāli dalāmiem zemes gabaliem, gan maksimālai robežai, cik daudz zemes vienam īpašniekam var piederēt. Uzskatu, ka Latvijā nevar veidot jaunas muižas ar 400, 500 un vairāk hektāriem, kā tas ir atsevišķos gadījumos Zemgalē. Nepieciešams saglabāt vērtīgākās dabas ainavas. Kā liecina pieredze, arī ar tām var pelnīt.

Svarīga ir valsts institūcija, kas ar zemes konsolidāciju nodarbosies. Pie šāda projekta ar dāņu palīdzību patlaban strādā Jēkabpils rajonā. Zemniekiem šīs izmaksas nebūtu jāsedz.

Augstā līmenī ir nostādīts darbs Valsts zemes dienestā. Kad zemes reforma būs pabeigta, tad tieši šī institūcija varētu būt tā, kas vadītu šo konsolidācijas procesu. Nekādā ziņā to nevajadzētu nodot privātfirmu ziņā. Valsts zemes dienestam ir visi nosacījumi, uzkrāta liela pieredze, ir arī iestrādes. Protams, tas varētu pārveidoties par valsts akciju sabiedrību.

Valsts zemes dienestam sadarbībā ar Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrijas dienestiem vajadzētu vadīt šo zemes konsolidācijas procesu valstī.

Ingrīda Rumbēna, "LV"

Foto: V. Brauns