Hipotekārās kreditēšanas atdzimšanas krustcelēs

Arnis Kalniņš, Dr. hab. oec., Latvijas Zinātņu akadēmijas akadēmiķis, — "Latvijas Vēstnesim"

Investīciju piesaistīšana nekustamajam īpašumam. Vēsture un realitātes

Arnis Kalniņš

Nobeigums. Sākums "Privātīpašumā" nr.20., 1998.gada 22.maijā

Ieskats citu valstu pieredzē

Šobrīd hipotekāro aizdevumu sistēmu plaši izmanto Rietumeiropā. Hipotēku ķīlas zīme ir Eiropas finansu produkts. Eiropas Savienības un Eiropas brīvās tirdzniecības asociācijas valstīs darbojas 135 hipotēku bankas, kuras emitējušas ķīlu zīmes 400 miljardu ekiju (ECU) kopvērtībā. Rēķinot uz vienu hipotēku banku, šeit apgrozībā ir ķīlu zīmes 2,96 miljardu ECU jeb 1,97 miljardu latu vērtībā; viena hipotēku banka apkalpo aptuveni 2,6 miljonus iedzīvotāju. Šo ķīlu zīmju augļu likmes svārstās ap kapitāla tirgus procentu. Tā kā hipotēku bankas dažādās valstīs izsniedz arī tā dēvētos komunālaizdevumus, un ja pieskaita komunālobligācijas, kuras emitējušas hipotēku bankas, tad kopējais apgrozībā esošo hipotēku ķīlu zīmju un komunālobligāciju apjoms, kā to konstatējusi Eiropas Savienības Hipotēku Federācija, sasniedz 630 miljardus ECU. No tiem 57% (435 miljardi) attiecas uz Vāciju, 14% (105 miljardi) — uz Dāniju un tikai mazāk nekā 7% (52 miljardi) — uz Itāliju.

Lielākais ķīlu zīmju emitents Rietumeiropā ir Vācija. Valstī apgrozībā ir ķīlu zīmes par 832 miljardiem DEM, kas veido apmēram 37% no kopējā šīs valsts vērtspapīru (ar fiksētu ienākumu) tirgus. Hipotēku bankas un to klasiskais instruments — ķīlu zīmes ir sena tradīcija, kas pazīstama jau 225 gadus. Šajā laukā darbojas specializētās bankas. Bez 24 "tīrām" hipotēku bankām pastāv trīs hibrīdu vai "jauktās" hipotēku bankas, kurām ir tiesības veikt arī universālo banku operācijas. To vidū ir arī divas kuģu hipotēku bankas (ir arī speciāls Likums par kuģu hipotēku bankām). Emitēto hipotēku un valsts ķīlu zīmju apjoms drīkst būt līdz 60 reizēm lielāks nekā tīro hipotēku banku pašu kapitāls, bet jauktu hipotēku banku gadījumā — līdz 48 reizēm lielāks.

Uz ķīlu zīmēm pamatotie aizdevumi nedrīkst pārsniegt 60% no konservatīvi (saprātīgi) noteiktās aizdevuma vērtības. Hipotekārais aizdevums tātad faktiski tiek turēts 50 – 55% apmērā no īpašuma tirgus vērtības. Tādējādi ķīlu zīmju kreditoriem ir garantēta pietiekama drošība īpašuma cenas krišanās gadījumā, ko nespēj novērst pat visrūpīgākais vērtējums. Ķīlu zīmju tirgū dominē apdrošināšanas kompānijas, bankas un investīciju fondi. Pierādījums ķīlu zīmju labam nodrošinājumam ir tas, ka pašlaik (līdz 1998.gadam) pieļaujamais bankas kapitāla risks ķīlu zīmēm saskaņā ar Vācu banku likumu ir 10%, turpretim citām bankas parāda saistībām — 20%.

Taču vērtējot izlaisto ķīlu zīmju piesātinātības pakāpi visā tautsaimniecībā, jāteic, ka vislielākā tā ir Dānijā. Kopējais obligāciju apjoms, kas kotējas Kopenhāgenā, veido 160% no nacionālā kopprodukta. No visām obligācijām, kuru vērtība pārsniedz 1300 miljardus dāņu kronu, ķīlu zīmes vien ir aptuveni 800 miljardu dāņu kronu vērtībā (60% no kopējo obligāciju apjoma), 500 miljardu dāņu kronu vērtībā ir valsts obligācijas un prasījumi un apmēram 30 miljardu dāņu kronu vērtībā — pārējās obligācijas. Tātad var rēķināt, ka Dānijā apgrozībā esošās ķīlu zīmes veido 100% no nacionālā kopprodukta vērtības. Zīmīgi ir tas, ka Dānijā hipotēku ķīlas zīmju daļa tirgū ir lielāka nekā valsts vērtspapīriem.

Dānijā eksistē Hipotēku banku asociācija. To veido seši ilgtermiņa kreditēšanas sistēmas dalībnieki: divas lielākās Dānijas privātās bankas — Den Danske Bank un UNIBANK, trīs nekustamā īpašuma firmas — Nykredit A/S, Totalkredit un BRF Kredit — un lauksaimniecības kreditēšanas uzņēmums DLR.

Šīs sešas organizācijas izdod savas ķīlu zīmes. Kopējais ķīlu zīmju apgrozījums Dānijā ir 800 miljardi dāņu kronu gadā (apmēram 70 miljardi latu). Ja to salīdzina ar pašreizējo Latvijas ekonomisko situāciju un apsver atšķirības iedzīvotāju skaita ziņā, tirgus pieprasījums pēc Latvijas ķīlu zīmēm varētu būt aptuveni 6 – 7 miljardi latu (tikai nelielu daļu ķīlu zīmju tuvākajos gados varētu nopirkt Latvijas investori).

Pēc absolūtajiem rādītājiem Dānijas ķīlu zīmju tirgus nav liels. Toties proporcionālā novērtējumā tas ir viens no lielākajiem Rietumeiropas valstu vidū. Dānijā ilgtermiņa kreditēšanas sistēmas pamatā ir vairāki vispārēji principi:

1.

Aizdevums tiek izsniegts tikai pret ķīlu nekustamā īpašuma formā. Ar likumu ir noteikts aizdevuma maksimālais lielums procentos no ieķīlājamā īpašuma vērtības, maksimālais aizdevuma termiņš un maksimālie aizdevuma atmaksāšanas noteikumi.

Piemēram, māju īpašnieki (pircēji) var saņemt aizdevumu 80% apmērā no mājas vērtības uz laiku līdz 30 gadiem. Uzņēmējdarbības veicināšanai uzņēmēji var saņemt ilgtermiņa kredītu 60% apmērā no uzņēmuma vērtības uz laiku līdz 20 gadiem. Šie kredīti ir mazāki un īslaicīgāki, jo uzņēmējdarbība ir pakļauta lielākam riskam un straujākām nekustamā īpašuma cenu svārstībām.

2.

Līdzekļi hipotekārajiem kredītiem var tikt iegūti tikai no ķīlu zīmju pārdošanas. Tie nevar tikt piesaistīti kā naudas noguldījumi.

3.

Sabalansētības princips — viena gada robežās katras ilgtermiņa kreditēšanas institūcijas (arī augstāk minēto banku) hipotēku darījumu aktīvu un pasīvu sadaļai ir jābūt līdzsvarā, tas ir, izsniegto hipotekāro kredītu kopsummai ir jābūt vienādai ar izlaisto ķīlu zīmju vērtību.

4.

Hipotekāro kredītu sistēma tiek uzskatīta par absolūti drošu. Nekad netiktu pieļauta situācija, ka kāda no sešām ilgtermiņa kreditēšanas sistēmas institūcijām pārstātu darboties. To nepieļautu pārējās piecas, Dānijas valdība un Dānijas banka.

Tāpēc, ņemot hipotekāro kredītu, jāatmaksā kredīts, interese (vienāda ar ķīlu zīmju procentu likmi) un kredīta apkalpošanas izmaksas (aptuveni 0,5% no kredīta lieluma). Hipotekārajam kredītam riska novērtējums tiek pielīdzināts 0.

Dānijas ilgtermiņa kreditēšanas sistēmai ir divas īpatnības:

1) ķīlu zīmju un kredītu procentu likmes var tikt mainītas, tas ir, mainoties ekonomiskajiem apstākļiem, kredītinstitūcijas nosaka citas procentu likmes, un kreditori var nomainīt savas ķīlu zīmes pret jaunām;

2) dāņu sistēma ir maz pazīstama citās ES valstīs un dāņu ķīlu zīmes maz apgrozās ārvalstu biržās.

Rietumeiropas valstīs hipotekāro kredītu izsniegšana pēdējos desmit gados ievērojami pieaugusi, un tas ir kļuvis par nozīmīgu faktoru atsevišķu valstu tautsaimniecībā. Turklāt jāpiebilst, ka hipotekārais kredīts, ievērojot sasprindzināto valsts budžeta stāvokli sociālajiem mērķiem, kļūst par galveno instrumentu iedzīvotāju atvieglotai piekļūšanai pie labiekārtotiem dzīvokļiem, mājām. Tas veicina saimniecisko rosību būvniecībā, būvmateriālu ražošanā un citu inženiertehnisko pakalpojumu sniegšanā. Piemēram, vidējais hipotekārā aizdevuma lielums viena dzīvokļa finansēšanai ir aptuveni 70 000 ECU (apmēram 50 000 latu) ar svārstībām no 35 000 ECU (apmēram 24 000 latu) Portugālē līdz 80 000 ECU (aptuveni 55 000 latu) Nīderlandē.

Eiropas Savienības 1988. gada 22. marta direktīva 88/220/EEC paredz speciālus noteikumus par hipotēkas ķīlu zīmēm, īpašas regulācijas, kuru uzdevums ir aizsargāt šo ķīlu zīmju īpašniekus. It īpaši summas, kas iegūtas no šo ķīlu zīmju emisijas, jāinvestē aktīvos, kuri nodrošina adekvātu segumu pasīviem un kuri ir izlietoti ar preferenci (priekšrocību) kapitāla un procentu maksājumu segšanai gadījumā, ja emitents cieš neveiksmi. Eiropas Savienības likumdevējs ir pilnīgi sapratis, ka aizdevumi, kas nodrošināti ar hipotēku uz nekustamo īpašumu, izraisa mazāku risku kredītiestādēm un ka hipotēku ķīlu zīme kā investīciju instruments dod speciālas garantijas.

Arī Eiropas Asociāciju komisijas sarakstītā Baltā grāmata, kas domāta asociēto Viduseiropas un Austrumeiropas valstu sagatavošanai integrācijai Eiropas Savienības iekšējā tirgū, orientē uz iepriekš minēto (sk. 13. – 4. lpp.): "Ļoti svarīga operācija, it īpaši valstīs, kas pāriet uz tirgus ekonomiku, ir hipotēku kredīts. Pareizi funkcionējošs hipotēku kredītu sektors nevar eksistēt bez likumdošanas infrastruktūras, t.i., bez skaidri formulētām nekustamā īpašuma tiesībām, pārskatāma mehānisma beigušos prasību (piemēram, nodokļu) pret īpašumu izskatīšanai un pareizi funkcionējošām zemesgrāmatām, kurās var reģistrēt hipotēkas. Ir vajadzīgi arī hipotēku ieviešanai nepieciešamie likumdošanas nosacījumi. Tāpat ieteicams sagatavot iestrādes vērtētāja profesijas attīstīšanai."

Citas iespējas

Taču neaizmirsīsim, ka ne tuvu ne visas tautsaimniecības tālākas attīstības investīcijas vajadzības var apmierināt ar hipotekāro kreditēšanu. Tas ir tikai tas segments, kas saistīts ar nekustamā īpašuma "piestādīšanu" kredītnodrošinājumam. Bet uzņēmējdarbība, saimnieciskā rosība izšķiroši saistīta ar jaunu tehnoloģiju un tehnikas izmantošanu, kuras neuzskata par nekustamo īpašumu un uz kurām nevar nodibināt hipotēku. Un šīs tehnoloģijas ir visai dārgas. To iegādei bieži vien uzņēmēja rīcībā esošais un zemesgrāmatā reģistrētais nekustamais īpašums ir nepietiekams un tāpēc plaši izmanto arī komercķīlas (kurām arī veidojas noteikta, arvien pilnīgāka reģistrācijas kārtība). Šī iemesla dēļ arī ļoti progresējis līzings, vispirms finansu līzings. Arī modernu lauku saimniecību (zemnieku un nomas saimniecību) attīstībā galvenais ieguldījums ir augstražīgas un dārgas tehnikas iegādē, ko nebūt nevar nosegt ar nekustamo īpašumu (zeme, ēkas) pēc tirgus vērtības. To pierādīja arī lauku lielsaimniecību veidošanās process Austrumvācijas zemēs pēc Vācijas atkalapvienošanās, kur tā dēvētais reālkredīts (hipotekārais kredīts) vairs nespēlēja savu klasisko lomu kā agrāk. Protams, vēl ierobežotākas iespējas hipotekārajam kredītam ir kravas autotransporta nozarē, mežizstrādē, ceļu būvē, daudzās rūpniecības un infrastruktūras nozarēs.