Par zemes tirgus veidošanu domājot

Ilga Neimane, Rīgas pilsētas Zemesgrāmatu nodaļas vadītāja

Ilga Neimane

Lai pareizi izprastu zemes tirgus veidošanos un tā attīstības tendences, tas jāapskata kopā ar likumdošanas normu attīstību, kas cieši saistīta ar 1937.gada Civillikuma un Zemesgrāmatu likumu normām.

Runājot par zemes tirgu, aplūkojamo jautājumu loku no zemesgrāmatu viedokļa varētu iedalīt trijās grupās.

1. Nekustamais īpašums kā darījumu objekts.

2. Darījumu ar nekustamo īpašumu subjektu loks.

3. Darījumi ar nekustamo īpašumu un to attīstības tendences Rīgas pilsētā.

Latvijā līdz 1940. gadam zemesgrāmatās ierakstīja tikai zemi, jo, kam piederēja zeme, tam piederēja arī ēkas uz šīs zemes. To noteica Civillikuma 968. un 973.p. normas.

1993.gada 5.aprīlī stājās spēkā atjaunotais 1937.gada Zemesgrāmatu likums un pēc vairāk nekā 40 gadu ilga pārtraukuma darbu uzsāka zemesgrāmatu nodaļas, un kā patstāvīgs nekustams īpašums zemesgrāmatā jau tika ierakstīta ne tikai zeme, bet arī zeme kopā ar ēkām (būvēm), gan ēkas (būves) bez zemes un dzīvokļu īpašumi.

Zemi kā tirgus objektu nevar aplūkot sašaurinātā nozīmē, atraujot zemi no ēkām, ja ēkai un zemei ir viens īpašnieks. Šādos gadījumos ēka ir zemes sastāvdaļa Civillikuma 968.panta izpratnē un zemesgrāmatā tiek ierakstīta kā vienots nekustams īpašums.

Līdz ar 1937.gada Zemesgrāmatu likuma atjaunošanu radās nepieciešamība to pielāgot mūsdienu apstākļiem un radīt mehānismu patstāvīgu ēku (būvju) ierakstīšanai zemesgrāmatā.

Pirmās tiesību normas tika ietvertas likumā "Par 1937.gada 22.decembra Zemesgrāmatu likuma spēka atjaunošanu un spēkā stāšanās kārtību" (LR AP un Valdības Ziņotājs, 1993 14/15; LR Saeimas un MK Ziņotājs 1995, Nr.8; 11; 21, 1996.g. Nr.4, 10).

Minētā likuma 6.pants noteica, ka ēku, būvju tiesisko reģistrāciju var izdarīt tikai pēc zemes reģistrācijas zemesgrāmatās, un likuma 7.pants paredzēja, ka īpašuma tiesības uz ēkām (būvēm), kas atrodas uz svešas zemes, nostiprināmas tikai tad, ja ēku (būvju) īpašniekam ir nostiprinātas zemes lietošanas tiesības. Līdz ar to īpašnieku tiesības nostiprināt savu īpašumu tika ierobežotas un pakārtotas zemes īpašnieku īpašuma tiesību nostiprināšanai. Ja zemes un ēku, būvju īpašnieki nevarēja vienoties par zemes lietošanas vai nomas nosacījumiem, tad ēku īpašnieki nevarēja nostiprināt savas īpašuma tiesības līdz strīdu noregulēšanai tiesā. Sevišķi smaga situācija izveidojās Rīgas pilsētā, jo tiesas bija pārpildītas ar šāda veida strīdus izskatīšanas gadījumiem, turklāt Rīgas pilsētā nebija noteikts zemes kadastrālais novērtējums līdz pat 1996.gada 1.janvārim. Līdz ar to arī tiesām nebija reāla pieturas punkta, nosakot attiecīgo zemes nomas maksu.

Tikai ar 1995.gada 27.aprīļa grozījumu pieņemšanu pastāvīgu ēku, būvju īpašumiem radās iespēja nostiprināt īpašuma tiesības neatkarīgi no zemes īpašuma ierakstīšanas un nomas attiecību noregulēšanas. Līdz ar to straujāk attīstījās nekustamo īpašumu tirgus, kas cieši saistīts ar kreditēšanas apjomiem. Jo nevienam nav noslēpums, ka pēc zināmajām banku problēmām, vairums gadījumos bankas kredīta nodrošinājumam ņēma ķīlā tikai zemesgrāmatā reģistrētos nekustamos īpašumus, kas varēja dot un deva zināmu garantiju un drošību kredītiestādēm.

Ar prieku jāatzīmē, ka pēdējā gada laikā daudzu kredītiestāžu attieksme pret zemesgrāmatām ir augusi pozitīvā nozīmē un arī augusi zemesgrāmatās iesniegto dokumentu kvalitāte, kas kopumā sekmē un veicina arī nekustamo īpašumu tirgus attīstību. Arī zemesgrāmatas, neskatoties uz lielo darba apjomu, jebkuru kvalitatīvi, atbilstoši likumam noformētu hipotēku cenšas nostiprināt 3 dienu laikā, jo ir zināms, ka naudu kredītiestādes izsniedz tikai pēc hipotēkas nostiprināšanas zemesgrāmatā.

Turpmāk patstāvīgu ēku, būvju ierakstīšanas mehānisms tika detalizēts LR MK 10.04.96. noteikumos Nr.140. Saskaņā ar šiem noteikumiem zemesgrāmatā tika ierakstītas ēkas, būves, kas atrodas uz svešas zemes, speciāli tām atklātajā nodalījumā ar apzīmējumu liters "A".

1997.gada 6.martā stājās spēkā jaunais likums "Par nekustamo īpašumu ierakstīšanu zemesgrāmatās", kas izceļas ar īpašu nozīmi patstāvīgu ēku, būvju ierakstīšanas mehānisma vienkāršošanā un saskaņošanā ar zemesgrāmatu likuma normām. Likuma normas nosaka, ka ēkas, būves, kas saskaņā ar likuma "Par atjaunotā LR 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību" 14.pantu ir patstāvīgs nekustamais īpašums un atrodas uz svešas zemes, ierakstāms zemesgrāmatā vispārējā kārtībā — tas nozīmē, ka katram patstāvīgam nekustamajam īpašumam ir atklāts atsevišķs nodalījums — sava zemesgrāmata, kur tiek izdarīta atzīme par zemes īpašuma tiesībām un ēku, būvju saistību ar noteiktu zemes gabalu. Šī atzīmes veidā zemesgrāmatā ierakstītā informācija palīdzēs saglabāt un nodrošināt saikni starp šiem tiesiskā ziņā patstāvīgiem zemes un ēkas objektiem.

Ļoti svarīga un nozīmīga šī likuma norma ir tieši Rīgas pilsētai, jo Rīgā īpašuma tiesības uz zemi tika atjaunotas vecajās pirmskara robežās, un tāpēc izveidojās situācija, ka viena daudzdzīvokļu dzīvojamā ēka atrodas uz četru, piecu dažādu zemes īpašnieku zemes gabaliem.

Ar 1997.g. 6.martu šāda daudzdzīvokļu ēka tiek visa ierakstīta savā nodalījumā — zemesgrāmatā un tiek norādīta saikne ar šiem jau zemesgrāmatā reģistrētajiem zemes gabaliem vai vēl zemesgrāmatā nereģistrēto zemes gabalu vēsturiskajām grupām, gruntīm.

Lai nekustamo īpašumu ēkas, būves definētu kā patstāvīgu objektu, kas reģistrējams zemesgrāmatā bez zemes, jāaplūko likuma "Par atjaunotā LR 1937.g. Civillikuma ievada, mantojuma un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību" 14.pants, kuru 1997.gada 10.janvārī MK grozīja 81.panta kārtībā. Minētie grozījumi izsmeļoši uzskaita tos gadījumus, kad nav piemērojami Civillikuma 968. un 973.p. noteikumi un ēkas, būves uzskatāmas par patstāvīgiem īpašuma objektiem, ja pastāv viens no šādiem nosacījumiem:

1) ēkas (būves) uzceltas uz zemes, kas atbilstoši likumam piešķirta šim nolūkam, iegūta darījuma rezultātā vai uz cita tiesiska pamata pirms civillikuma lietu tiesību daļas spēkā stāšanās dienas (1992.gada 1.septembra), bet īpašuma tiesības atjaunotas vai atjaunojamas bijušajam īpašniekam vai viņa mantiniekiem (tiesību pārņēmējam);

2) ēkas (būves) iegūtas, privatizējot valsts vai pašvaldību uzņēmumus (uzņēmējsabiedrības) vai atsevišķas valstij vai pašvaldībai piederošas ēkas (būves);

3) ēkas (būves) uzceltas uz valstij vai pašvaldībai piederošas vai piekrītošas zemes, kas atbilstoši likumam piešķirta patstāvīgā lietošanā zemes reformas laikā;

4) ēkas (būves), izmantojot būvlietojuma tiesības, uzceltas kā privatizēto uzņēmumu blakus lieta (minētās būvlietojuma tiesības izriet no 23.02.1993. likuma "Par valsts un pašvaldību uzņēmumu nomu un nomu ar izpirkumu" (LR Augstākās Padomes un Valdības Ziņotājs, 1993.04.03., Nr.8/9));

5) ēkas (būves) uzceltas uz nomātas zemes, ja līgums noslēgts uz laiku ne mazāku par desmit gadiem un paredz nomnieka tiesības uz iznomātās zemes celt ēkas (būves) kā patstāvīgus īpašuma objektus (zemes nomas līgumam ir jābūt noslēgtam ar zemes īpašnieku un tajā jābūt paredzētam, ka ēkas (būves) cēlājs iegūst īpašuma tiesības uz uzcelto ēku kā uz patstāvīgu nekustamu īpašumu).

Lietderīgi būtu pakavēties pie viena no uzskaitītajiem gadījumiem. Līdz šo grozījumu pieņemšanai lielas problēmas radās tiem ēku, būvju un jaunbūvju īpašniekiem (tai skaitā arī benzīnu tanku), kuri tās bija uzcēluši vai cēla uz īpašnieku zemēm, noslēdzot ar viņiem zemes nomas līgumus. Šo ēku, būvju īpašnieku lūgumi par īpašuma tiesību nostiprināšanu uz ēkām, būvēm, jaunbūvēm, kas uzceltas uz nomātas zemes, tika atteikti, un šie atteikumi pārsūdzēti AT. Augstākā tiesa šos lēmumus atstāja negrozītus. Tas radīja lielu satraukumu, jo daudzi īpašnieki uzceltās ēkas vai vēl nepabeigtās būves gribēja ieķīlāt bankās, saņemot pretī kredītu, bet bankas bez šo ēku reģistrācijas zemesgrāmatās kredītus nedeva.

Apskatot nekustamo īpašumu darījumu subjektus, tie jāsadala divās grupās. Nekustamajiem īpašumiem — ēkām, būvēm, dzīvokļu īpašumiem, kas ir patstāvīgi nekustamo īpašumu darījumu objekti, likuma normas nenosaka darījumu subjektu loka ierobežojumus. Likumdevēji pat pieļāvuši plašu darījumu rīcības iespēju ar šiem objektiem. Jo likuma "Par nekustamo īpašumu ierakstīšanu zemesgrāmatās" — panta noruna ļauj veikt darījumus ar šiem objektiem arī pirms to reģistrācijas zemesgrāmatā.

Savukārt zemei, zemei kopā ar ēkām, kas ir vienots nekustams īpašums, Civillikuma 968.p. izpratnē, kā arī šo nekustamo īpašumu domājamām daļām (ar to saprotot denacionalizēto īpašumu — zemes ar ēku domājamo daļu tā saucamo "dzīvokļu" pārdošanu) likumdevēji nosaka darījumu subjektu loku. To nosaka likuma "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās" 20.,21.,22. panta norunas. Likums precīzi nosaka šo darījumu subjektu loku un paredz, ka pārējās ārpus uzskaitījuma esošās personas var iegūt zemi, zemi kopā ar ēkām kā vienotu nekustamo īpašumu, saņemot Rīgas pilsētas Domes priekšsēdētāja piekrišanu.

Šādu piekrišanu laika posmā no 1997.g. maija līdz 1997.g. beigām no Rīgas Domes priekšsēdētāja saņēmušas 82 personas (no tām 24 juridiskās personas). 26 no šīm personām ir darījuma rezultātā ieguvušas zemi un ēkas kā vienotu nekustamo īpašumu.

Uzņēmumu reģistrā reģistrētās statūtsabiedrības, kuru pamatkapitālā vairāk nekā puse pieder fiziskām un juridiskām personām no valstīm, ar kurām Latvijas Republika ir noslēgusi starptautiskus līgumus par ieguldījumu veicināšanu un aizsardzību, ko apstiprinājusi Saeima līdz 1996.g. 31.decembrim, un ar valstīm, ar kurām starptautiskie līgumi noslēgti pēc 1996.g. 31.decembra, ja šajos līgumos paredzēts LR reģistrētajām fiziskām un juridiskām personām tiesības iegādāties zemi attiecīgajā valstī laika posmā no 1997.g. maija līdz 1997.g. beigām, pavisam bija 31 no šādām valstīm: Nīderlandes, Igaunijas, Lielbritānijas, Austrijas, Šveices, Vācijas, Zviedrijas, Norvēģijas. Divpadsmit gadījumos no uzskaitītajām juridiskām personām iegādājās nekustamo īpašuma objektu — tikai zemi, bet pārējos 19 gadījumos zemi kopā ar ēkām, būvēm kā vienotu nekustamo īpašumu.

1997.gadā Rīgas pilsētas zemesgrāmatā tika pieņemti 7173 lēmumi, kas saistīti ar nekustamo īpašumu reģistrāciju un darījumiem. No jauna tika reģistrēti 3529 nekustamie īpašumi un 2615 dažāda veida darījumi.

Darba slodzi strauji palielina lūgumi par dzīvokļu īpašumu nostiprināšanu gan kooperatīvajās, gan valsts un pašvaldību dzīvojamās mājās. Līdz šī gada aprīļa beigām Rīgas pilsētas zemesgrāmatā reģistrētas 28 kooperatīvās ēkas un 111 valsts un pašvaldību dzīvojamās ēkas, kas jau ir sadalītas dzīvokļu īpašumos.

Svarīga un ļoti pieprasīta ir zemesgrāmatā uzkrātās informācijas sniegšana fiziskām un juridiskām personām, jo sevišķi nozīmīga tā ir sekmīgai nekustamo īpašumu tirgus attīstībai.

Zemesgrāmatā esošā informācija ir publiski pieejama, un šīs informācijas kvalitāte un operatīvās izsniegšanas tempi ir atkarīgi ne tikai no zemesgrāmatu tiesnešu un tehnisko darbinieku darba spējām, bet arī no zemesgrāmatu tehniskās modernizācijas attīstības pakāpes. No Rīgas pilsētas Zemesgrāmatu nodaļas 1997.gadā izsniegta 2562 dažādu veidu informācija.

1997.gada nogalē sākās jauns posms zemesgrāmatu darbā, jo tika uzsākta nekustamā īpašuma datorizētās sistēmas ieviešana zemesgrāmatās. Sākotnēji zemesgrāmatu programma tika izmēģināta Balvu, Jūrmalas, Rīgas pilsētas zemesgrāmatu nodaļās, bet ar šī gada janvāri sākās tās masveida ieviešana visā valstī. Šis ir ļoti grūts un atbildīgs darba posms zemesgrāmatu nodaļās, jo līdztekus kārtējiem nekustamo īpašumu nostiprinājuma darbiem papildus precīzi jāpārvada visa uzkrātā informācija datorā.

Foto: Arnis Blumbergs, "LV"

Referāts konferencē "Nekustamā īpašuma tirgus Latvijā", Rīgā, 1998.gada 29.aprīlī