Cik maksāsim

Analizējot un aprēķinot ar privatizējamā objekta uzturēšanu un uzlabošanu saistītos izdevumus

Māris Laukalējs, Rīgas pilsētas valsts un pašvaldības dzīvojamo māju privatizācijas komisijas privatizējamo objektu vērtēšanas nodaļas vadītājs

Pēc neapdzīvojamo telpu vērtības noteikšanas, nākošais galīgās pirkuma maksas noteikšanas posms ir ar privatizējamā objekta uzturēšanu un uzlabošanu sastīto izdevumu izvērtējums un aprēķins.

Izdevumu izvērtēšana un noteikšana, vai šie izdevumi ir atlīdzināmi nomniekam vai ievērtējami pirkuma maksā, balstās uz vairākiem dokumentiem:

— likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” (un šī likuma pēdējās izmaiņas 13.06.97.),

— “Noteikumi par dzīvojamo māju privatizācijas objektu vērtības noteikšanu”,

— “Noteikumi par privatizējamo neapdzīvojamo telpu un ar dzīvojamo māju funkcionālu saistīto palīgēku un palīgbūvju vērtības noteikšanu”,

— Civillikuma 866., 867.,868.pants.

Saskaņā ar augstāk minētiem dokumentiem, šo izdevumu aprēķināšana vai ievērtēšana pirkuma maksā ir atkarīga no tā, vai nomniekam ir pirmpirkuma tiesības un vai viņš tās izmantos, vai arī privatizējamā telpa tiek nodota izsolē.

Tātad pirmajā gadījumā, kad privatizējamo neapdzīvojamo telpu nomnieks, kurš veicis ar uzturēšanu un uzlabošanu saistītus darbus, atsakās no pirmpirkuma tiesībām vai arī viņam to nav (līgums noslēgts pēc 1.06.97.saskaņā ar likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” izmaiņām). Šīs telpas tiek nodotas izsolē.

Līdzšinējam nomniekam ir atlīdzināmi tie izdevumi, par kuriem viņš nav saņēmis atlīdzību. Šos izdevumus atlīdzina tādā apmērā, kādā tie paaugstinājuši konkrētā objekta vērtību, kas noteikta saskaņā ar neapdzīvojamo telpu vērtību un tās paaugstinājuma noteikšanas metodiku. Ja vērtības paaugstinājums ir lielāks par līdzšinējam nomniekam atlīdzināmajiem izdevumiem, atlīdzināmi tikai ar privatizējamā objekta uzturēšanu un uzlabošanu saistītie izdevumi.

Šajā gadījumā privatizācijas komisija pēc nomnieka pieprasījuma veic minēto ieguldījumu novērtēšanu. Šo ieguldījumu summa tiek iekļauta arī izsoles dokumentos. Pēc izsoles nosolītājs atlīdzina pašreizējam nomniekam ar objekta uzturēšanu un uzlabošanu saistīto izdevumu summu papildu izsolē nosolītajai summai.

Otrajā gadījumā pašreizējam nomniekam, nosakot privatizējamā objekta pirkuma maksu, tajā var tikt ievērtētas nomnieka ar objekta uzlabošanu saistīto darbu izmaksas. Tā kā privatizējamā objekta vērtība tiek noteikta pēc tā saucamās ienesīguma metodes, respektīvi, vērtība tiek noteikta atbilstoši konkrētā objekta atrašanās vietai, ņemot vērā cik šī vieta ir “ienesīga”. Tad nomnieka veiktie darbi savu telpu remontēšanā un uzturēšanā nav ievērtējami. Citādi ir ar tā saucamajiem uzlabošanas darbiem, kas uzlabojuši pašas ēkas vērtību. Likuma 10.pants nosaka neapdzīvojamo telpu nomnieka izdevumus par privatizējamā objekta ārējās apdares, konstruktīvo elementu (bez iekšējās apdares), ūdensvada, kanalizācijas stāvvadu, centrālās apkures, liftu un elektroapgādes sistēmas nomaiņu vai daļēju nomaiņu vai izbūvi konkrētā objektā atzīst par nomniekam atlīdzināmiem izdevumiem. Šo minēto darbu uzskaitījumu varētu ņemt par pamatu jēdziena “objekta uzlabošana” skaidrojumam.

Lai augstāk minētos darbus ievērtētu pirkuma maksā vai arī līdzšinējam nomniekam atmaksātu objekta izsoles gadījumā, šiem darbiem:

— jābūt veiktiem ar iznomātāja rakstisku piekrišanu,

— jābūt veiktiem saskaņā ar Būvniecības likumā noteiktajām normām,

— izdevuma summām ir jābūt apstiprinātām ar norēķina dokumentiem, kas noformēti saskaņā ar tiesību aktiem.

Izdevumu aprēķinu veic licencēti vērtētāji, kas apguvuši Centrālās dzīvojamo māju komisijas vērtēšanas kursus un saņēmuši atbilstošu sertifikātu.

Praksē ir gadījumi, kad ar objekta uzslabošanu saistīto darbu summa pārsniedz privatizējamā objektā privatizācijas vērtību. Šajos gadījumos vērtētāji nosaka veikto darbu summas proporcionāli visas ēkas uzlabojama vērtībai un noteiktajai objekta privatizācijas vērtībai, dodot priekšlikumus privatizācijas komisijai noteikt objekta galīgo pirkuma maksu.