Dzīvokļa īpašums un Zemesgrāmata

Indulis Krauze, Tieslietu ministrijas vecākais referents — speciāli "Latvijas Vēstnesim", komentējot likumprojektu "Par dzīvokļa īpašumu"

1. Kāpēc nepieciešams ierakstīt dzīvokļa īpašumu Zemesgrāmatā?

* Saskaņā ar Civillikuma 994. pantu par nekustamā īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts Zemesgrāmatās.

* Savukārt saskaņā ar likuma "Par 1937. gada 22. decembra Zemesgrāmatu likuma spēka atjaunošanu un spēkā stāšanās kārtību" 21. pantu pēc 1993. gada 5. aprīļa noslēgtie nekustamā īpašuma atsavināšanas līgumi nevar būt par pamatu ieguvēja īpašuma tiesību nostiprināšanai, ja nekustamais īpašums nav bijis ierakstīts Zemesgrāmatā un nav bijušas nostiprinātas atsavinātāja īpašuma tiesības.

2. Dzīvokļa īpašuma ierakstīšanas Zemesgrāmatās pamatnosacījumi.

Likuma "Par 1937. gada 22. decembra Zemesgrāmatu likuma spēka atjaunošanu un spēkā stāšanās kārtību" 10. pants nosaka, ka nostiprināt īpašuma tiesības uz privatizētajiem dzīvokļiem var tikai tad, kad Zemesgrāmatā ir ierakstīta dzīvojamā māja.

Savukārt šī likuma 6. un 7. pants paredz, ka īpašuma tiesības uz ēkām, kuras atrodas uz svešas zemes (bet Dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības, turpmāk tekstā — DzĪKS, mājas praktiski visas atrodas uz svešas zemes), ir nostiprināmas:

1) ja ir atjaunotas zemes īpašuma tiesības bijušajam īpašniekam vai viņa mantiniekiem, kā arī, ja zeme saskaņā ar likumu piekrīt pašvaldībai — pēc zemes reģistrācijas Zemesgrāmatā, turklāt noslēdzot zemes nomas līgumu (likuma 5. panta trešās daļas kārtībā);

2) ja nav atjaunotas zemes īpašuma tiesības bijušajam īpašniekam vai viņa mantiniekam (izņemot gadījumus, kad šī zeme saskaņā ar likumu piekrīt pašvaldībai) pirms attiecīgās zemes ierakstīšanas, taču pēc pašvaldības lēmuma pieņemšanas, saskaņā ar kuru sastādīts zemes ierīcības projekts, noteikta zemes gabala platība, robežas un apstiprināts zemes robežu plāns, kā arī piešķirts kadastra numurs.

3. Dzīvokļa īpašuma tiesību nostiprināšanas dažādie varianti atkarībā no zemes īpašuma subjekta.

Zeme zem daudzdzīvokļu mājas var būt īpašumā (vai var piekrist):

— pilsētas pašvaldībai;

— valstij;

— vienai vai vairākām fiziskām (juridiskām) personām;

— jaukts variants (visas iespējamās kombinācijas).

Dzīvojamās mājas un dzīvokļa īpašumu ierakstīšanā Zemesgrāmatā atšķirīgais ir tieši:

1) apstāklī, vai zemes īpašuma tiesības (gan fiziskai, gan arī juridiskai personai) ir atjaunotas vai arī nav;

2) ja ir atjaunotas, tad zemes nomas līguma slēgšanas procesā;

3) apstāklī, vai ir viens zemes īpašnieks vai vairāki.

4. Zemes jautājuma atrisināšanas dažādo variantu īss raksturojums.

4.1. Pašvaldības īpašumā esošā vai tai piekrītošā zeme:

Pilsētas dome (pagasta padome) pieņem lēmumus:

— par zemes īpašuma tiesību atjaunošanu;

— par zemesgabala nodošanu lietošanā (kooperatīvajai sabiedrībai).

Nepieciešamie dokumenti iesniegšanai pilsētas domē (pagasta padomē);

1) DzĪKS iesniegums ar lūgumu nodot zemi lietošanā;

2) DzĪKS statūti un reģistrācijas apliecība;

3) pieprasāmā zemesgabala plāns, kas saskaņots ar rajona (pilsētas) zemes ierīcības projektu (rajona vai pilsētas arhitekts).

4.2. Valsts īpašumā esošā zeme:

Lēmumu par zemesgabala nodošanu lietošanā kooperatīvajai sabiedrībai pieņem Valsts īpašuma fonds (valsts īpašuma valsts ministra rīkojuma formā).

Nepieciešamie dokumenti iesniegšanai Valsts īpašuma fondā ir tie paši, kas 4.1. punktā.

4.3. Fizisko personu īpašumā esošā zeme:

Zemes nomas līguma slēgšana notiek parastajā likumos noteiktajā kārtībā, zemesgabala robežas saskaņojot ar rajona (pilsētas) zemes ierīcības projektu.

4.4. Zemes īpašuma tiesības nav atjaunotas un zeme saskaņā ar likumiem nepiekrīt pašvaldībai:

Tiek gatavots pilsētas domes (pagasta padomes) lēmums, saskaņā ar kuru sastāda zemes ierīcības plānu (gadījumos, ja dzīvojamā māja atrodas uz vairākiem bijušo zemes īpašnieku zemes gabaliem), nosaka zemesgabala platību, robežas un apstiprina zemes robežu plānu, kā arī piešķir kadastra numuru.

5. Dzīvojamās mājas un dzīvokļa īpašuma ierakstīšana Zemesgrāmatā.

Saskaņā ar likuma "Par 1937. gada 22. decembra Zemesgrāmatu likuma spēka atjaunošanu un spēkā stāšanās kārtību" 10. pantu īpašuma tiesības uz daudzdzīvokļu mājās iegūtajiem dzīvokļiem nostiprināmas kā dzīvokļu īpašnieku kopīpašums, ja dzīvokļu īpašnieki nevienojas citādi vai īpašs likums nenosaka citu kārtību. Turklāt, nostiprinot kopīpašuma tiesības, vienlaikus norādāms, kurš dzīvoklis ir katra īpašnieka īpašumā.

Tātad no minētā likuma izriet, ka dzīvojamā māja tiks ierakstīta Zemesgrāmatā kā kopīpašums, jo jāpieņem, ka dzīvokļu īpašnieki nevienosies citādi, savukārt dzīvoklis tiks ierakstīts kā dzīvokļa īpašums.

Dzīvojamās mājas ierakstīšanu Zemesgrāmatā var ierosināt kaut vai viens dzīvokļa īpašnieks.

Nepieciešamie dokumenti:

Par dzīvojamo māju

— kooperatīvās sabiedrības nostiprinājuma lūgums;

— kooperatīvās sabiedrības institūcijas (valdes) lēmums par dzīvokļu īpašumu ierakstīšanu Zemesgrāmatā kā kopīpašumu;

— dzīvojamās mājas pieņemšanas — nodošanas akts;

— zemes nomas līgums(i) gadījumos, kad tas nepieciešams;

— Mērniecības biroja izdots zemes robežu plāns ar kadastra numuru;

— mājas inventarizācijas lieta;

— Valsts zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšanas biroja izziņa par mājas faktisko vērtību.

Par dzīvokļa īpašumu

— nostiprinājuma lūgums (notariāli apliecināts);

— īpašuma pagaidu reģistrācijas apliecība;

— citi dokumenti (ja dzīvoklis jau pēc privatizācijas ir mainījis īpašnieku — pārdots, dāvināts vai mantots) vai laulības līgums (lai ierakstītu Zemesgrāmatā abus laulātos).

6. Galvenās problēmas.

6.1. Zemes nomas maksas noteikšana. Šobrīd normatīvajos aktos nav noteikti pilsētu zemes nomas maksas apmēri. Nomas maksa faktiski jānosaka, līgumslēdzējiem vienojoties. Praktiski tā varētu būt pusotra zemes nodokļa robežās, taču varētu vienoties arī par citu summu. Šāda nomas maksa būtu jānosaka līdz zemes paraugvērtību apstiprināšanai.

6.2. Iznomājamā zemesgabala robežas. Šis jautājums varētu būt aktuāls, slēdzot zemes nomas līgumu ar fiziskajām personām — zemes īpašniekiem. Te vajadzētu pieturēties pie rajona (pilsētas) zemes ierīcības projekta. Ja tomēr vienošanās ar zemes īpašnieku netiek panākta, tad strīdu izskata tiesa saskaņā ar likuma "Par 1937. gada 22. decembra Zemesgrāmatu likuma spēka atjaunošanu un spēkā stāšanās kārtību" 5. panta trešo daļu (tas pats arī, ja nevar vienoties par citiem zemes nomas līguma punktiem, piemēram, nomas maksu).

6.3. Problēma ar pirmpirkuma tiesībām, kas rodas visiem dzīvokļu īpašniekiem kā kopīpašniekiem līdz ar viņu īpašuma tiesību nostiprināšanu Zemesgrāmatā. Šāda problēma pastāvēs līdz brīdim, kamēr Saeima pieņems likumu "Par dzīvokļa īpašumu". Tiek piedāvāts jautājumu pagaidām kārtot, noformējot katra dzīvokļa īpašnieka pilnvarojumu kooperatīvās sabiedrības valdes priekšsēdētājam izlemt jautājumu par pirmpirkuma tiesībām katrā konkrētā īpašuma pārdošanas gadījumā.

6.4. Tehniska problēma ir dzīvokļu īpašnieku nostiprinājuma lūgumu un 6.3. punktā minēto pilnvaru notariāla apliecināšana.

6.5. Zemesgrāmatu nodaļām jāatrisina tehniska problēma, kādā veidā ierakstīt Zemesgrāmatas nodalījumā dzīvojamo māju un visus dzīvokļu īpašumus tajā. Pašreizējās formas neparedz tik apjomīgus ierakstus vienam zemes īpašumam (vienai dzīvojamai mājai).

6.6. To dzīvokļu īpašumu ierakstīšana Zemesgrāmatā, kuri pēc 1993. gada 5. aprīļa jau ir mainījuši īpašnieku pārdošanas, dāvināšanas vai mantošanas ceļā. Šeit var rasties dažādas, pat grūti prognozējamas problēmas.

Precizējums

"Latvijas Vēstneša" 13.maija numurā tematiskajā kopā "Jurista vārds" (nr.3) Latvijas Republikas prokuratūras iesūtītajā Rīgas tiesas apgabala prokuroru sarakstā prokuratūras vainas dēļ ieviesusies tehniska kļūda. 21.rindā pareizi jālasa: Heronīms Zeļenko — prokurors.