Valsts zemes dienests

Rīkojums Nr.307 Rīgā 2001. gada 8. oktobrī

Par metodisko norādījumu “Lauku apbūves zemes vērtību zonējuma izstrādes kārtība” apstiprināšanu

Pamatojoties uz to, ka stājušies spēkā Ministru kabineta 2001. gada 31. jūlija noteikumi Nr.341 “Lauku apvidu zemes kadastrālās vērtēšanas noteikumi”, nosaku:

1. Apstiprināt metodiskos norādījumus “Lauku apbūves zemes vērtību zonējuma izstrādes kārtība”.

2. Nekustamā īpašuma vērtēšanas pārvaldei:

2.1. nodrošināt metodisko vadību reģionālo nodaļu speciālistiem;

2.2. publicēt metodiskos norādījumus “Lauku apbūves zemes vērtību zonējuma izstrādes kārtība” “Latvijas Vēstnesī”.

3. Atzīt par spēku zaudējušu LR VZD 2001. gada 19. marta rīkojumu Nr.93 un ar šo rīkojumu apstiprinātos metodiskos norādījumus “Lauku apbūves zemes vērtību zonējuma izstrādes kārtība”.

4. Atbildīgais par rīkojuma izpildi — Nekustamā īpašuma vērtēšanas pārvaldes direktors G.Kalniņš.

5. Kontroli pār šī rīkojuma izpildi uzdodu Iekšējā audita departamentam.

Valsts zemes dienesta

ģenerāldirektors G.Grūbe

 

 

Metodiskie norādījumi “Lauku apbūves zemes vērtību zonējuma izstrādes kārtība”

Izdoti saskaņā ar MK 2001. gada 31. jūlija noteikumiem Nr.341

“Lauku apvidu zemes kadastrālās vērtēšanas noteikumi”

 

I. Vispārīgā daļa

1. Metodiskie norādījumi nosaka kārtību, kādā veicama lauku apbūves zemes vērtību zonējuma (turpmāk tekstā — zonējums) izstrāde.

2. Zonējums ir pašvaldības teritorijas sadalījums zemes vērtību zonās, kurās zemes vērtība attiecīgajai nekustamā īpašuma lietošanas mērķu grupai (vai mērķim) (turpmāk tekstā — NĪLM) ir savstarpēji salīdzināma vai nemainīga tai piederīgo zemes vienību platību ietvaros.

3. Zonējumu izstrādā, apzinot galvenos zemes vērtību veidojošos faktorus, kas tiek izteikti kā zemes bāzes vērtības konkrētām nekustamā īpašuma lietošanas mērķu grupām (vai mērķim) un noteiktu to izplatību attiecīgās administratīvās teritorijas ietvaros.

4. Zemes vērtību zonas robežās attiecīgajai nekustamā īpašuma lietošanas mērķu grupai (vai mērķim) tiek noteikta viena kvadrātmetra zemes vērtība latos, kas ir šīs zonas zemes bāzes vērtība un tai piederīgā zemes vienības platība ir šīs zonas zemes bāzes modeļa standartplatība, kas noteikta atbilstoši nekustamā īpašuma tirgus rādītājiem un kas tiek izmantota zemes kadastrālās vērtības aprēķinā.

5. Zonējumu izstrādā, lai zemes kadastrālās vērtības noteikšanā nodrošinātu šādus principus:

5.1. zemes kadastrālo vērtību atbilstība nekustamo īpašumu tirgus cenu līmeņiem (nodrošināt objektīvu nekustamā īpašuma nodokļa bāzi);

5.2. optimizēta (metodiski pamatots, vienkāršots, automatizēts aprēķins) zemes kadastrālās vērtības aprēķināšana lauku apvidū.

6. Zonas zemes bāzes vērtība tiek noteikta konkrētam zemes bāzes modelim — zemes gabalam ar konkrētiem raksturojošiem lielumiem (NĪLM, standartplatību, apgūtības pakāpi, inženiertehniskā nodrošinājuma līmeni).

7. Zemes bāzes modeļa standartplatība tiek noteikta visām nekustamā īpašuma lietošanas mērķu grupām vai atsevišķiem mērķiem. Zemes bāzes modeļa standartplatība tiek saskaņota ar pašvaldību.

8. Pēc Nekustamā īpašuma valsts kadastra reģistra (turpmāk — NĪVKR) un NĪ tirgus datiem valsts līmenī noteikti šādi lauku apbūves zemes bāzes modeļi:

8.1. vienģimenes un divģimeņu dzīvojamo ēku apbūves teritorijām zemes gabals, kura raksturojošie lielumi ir:

8.1.1. standartplatība 2000 m2 — pieņemta raksturīgākā lauku apvidu pagalma platība;

8.1.2. apbūvēts zemes gabals;

8.1.3. inženiertehniskais nodrošinājums — ar piebraucamo ceļu un centralizētu elektroapgādi;

8.2. ražošanas uzņēmumu apbūves teritorijām zemes gabals, kura raksturojošie lielumi ir:

8.2.1. standartplatība 10 000 m2;

8.2.2. apbūvēts zemes gabals;

8.2.3. inženiertehniskais nodrošinājums — ar piebraucamo ceļu, centralizētu elektroapgādi, centralizētu ūdens apgādi, centralizētu kanalizāciju;

8.3.daudzdzīvokļu māju apbūves teritorijām zemes gabals, kura raksturojošie lielumi ir:

8.3.1. standartplatība 3000 m2 ;

8.3.2. apbūvēts zemes gabals;

8.3.3. inženiertehniskais nodrošinājums — ar piebraucamo ceļu, centralizētu elektroapgādi, centralizētu ūdens apgādi, centralizētu kanalizāciju;

8.4.sabiedriskas nozīmes objektu apbūves teritorijām zemes gabals, kura raksturojošie lielumi ir:

8.4.1. standartplatība 10 000 m2;

8.4.2. apbūvēts zemes gabals;

8.4.3. inženiertehniskais nodrošinājums — ar piebraucamo ceļu, centralizētu elektroapgādi, centralizētu ūdens apgādi, centralizētu kanalizāciju.

9. Zemes gabalu, kuru raksturojošie lielumi atšķiras no bāzes modeļiem, vērtības noteikšanai pēc NĪ tirgus datiem nosaka korekcijas koeficientus, kas tiek izteikti kā zonas bāzes vērtība platībai virs standartplatības.

10. Zonējumu izstrādi veic Valsts zemes dienests (turpmāk — VZD), sadarbojoties ar pašvaldībām (pagastu, pilsētu lauku teritoriju un novadu pašvaldībām).

11. Zonējumu izstrādā konkrētās pašvaldības visai administratīvajai teritorijai.

 

 

II. Zonējuma izstrādes pamatprincipi

12. Zonējums sastāv no grafiskā materiāla (zonējuma kartes digitālā un izdruku veidā), zonu zemes bāzes vērtību tabulas un zonējuma apraksta.

13. Zonējuma kartes izdruku veidā izmanto saskaņošanai ar pašvaldībām un kā pārskata kartes. Zonējuma kartes digitālā veidā izmanto vērtēšanas procesā.

14. Zonējumu izstrādā uz kadastra pārskata kartes, kas savietota ar ortofotokarti (vai skenētajiem fotoplāniem). Ieteicamais mērogs izdrukām — M 1 : 25 000 līdz 1 :15 000 (izdrukām pieļaujama nestandarta mērogu pielietošana, lai administratīvā teritorija izvietotos uz vienas izdrukas lapas). Blīvas apbūves teritorijām izmanto kartes palielinājumus M 1 : 10 000 vai M 1 : 5 000.

15. Izstrādājot zonējumu, tiek izgatavotas rajona zemes vērtību zonējuma pārskata kartes M 1 : 100 000 šādām NĪLM grupām:

15.1. vienģimenes un divģimeņu dzīvojamo ēku apbūves teritorijām;

15.2. darījumu iestāžu apbūves teritorijām;

15.3. rūpniecības objektu apbūves teritorijām.

16. Zonējuma izstrāde pamatojas uz NĪ tirgus informācijas analīzi un NĪ tirgus un zemes vērtību ietekmējošo faktoru kopuma analīzi.

17. Zonējuma izstrādes vajadzībām darījumu un cenu karšu izstrāde un cenu līmeņu noteikšana tiek veikta saskaņā ar VZD apstiprināto metodisko norādījumu “Darījumu un cenu kartes izstrādāšana un cenu līmeņa noteikšana pilsētu un lauku apbūves zemēm”.

18. Zemes vērtību zonas ietvaros katrai NĪLM grupai (vai mērķim) nosaka nemainīgu viena kvadrātmetra zonas zemes bāzes vērtību latos ar šādu noteiktību:

18.1. standartplatībai — līdz 5 santīmu noteiktībai (izņemot sabiedriskas nozīmes objektiem — līdz 1 santīma noteiktībai);

18.2. platībai virs standartplatības — līdz 1 santīma noteiktībai, ja vērtība standartplatībai ir intervālā no 1 līdz 10 santīmiem;

18.3. platībai virs standartplatības — līdz 5 santīmu noteiktībai, ja vērtība standartplatībai ir virs 10 santīmiem.

19. Zemes bāzes vērtību:

19.1. sabiedriskas nozīmes objektu apbūves zemēm pielīdzina vienģimenes un divģimeņu dzīvojamo māju apbūves zonas zeme bāzes vērtībai, piemērojot koeficentu 0. 5;

19.2. jūras ostām un jūras ostu terminālu apbūvei nosaka, analizējot rūpniecības objektu zemes vērtību (zonas bāzes vērtību uzrāda tabulā tikai tām pašvaldībām, kurām ir pieeja pie jūras);

19.3. NĪLM grupām — 01,04,05, 011, 012, 013 nosaka, analizējot rajona lauksaimniecības zemes vērtību.

20. Zemes bāzes vērtību platībām virs standartplatības nosaka, analizējot lauksaimniecības zemes vērtību, tā nedrīkst būt zemāka par rajonā dominējošo lauksaimniecības zemes vērtību.

21.Atsevišķās zemes vērtību zonās, nosakot zemes bāzes vērtību platībām virs standartplatības (arī 1 pašvaldības ietvaros), var lietot no dominējošās lauksaimniecības zemes vērtības atšķirīgu vērtību, ja to uzrāda NĪ tirgus datu analīze.

22. Zemes vērtību zonu robežas nosaka pamatā pa dabīgiem robeželementiem, nepieļaujot zemes vienības sadalīšanu dažādās zemes vērtību zonās, izņemot lineāros objektus, kas izdalīti kā atsevišķas zemes vienības (upes, autoceļi, dzelzceļi u.c.).

23. Zonējuma izstrādes process ietver šādus darba posmus:

23.1. zonējuma izstrādei nepieciešamās informācijas un kartogrāfiskā materiāla sagatavošana;

23.2. NĪ tirgus informācijas apkopošana, NĪ tirgus darījumu analīze, sociālekonomisko rādītāju salīdzinošā analīze;

23.3. rajona zonējuma pārskata karšu izgatavošana un datu salīdzināšana rajonu griezumā;

23.4. pašvaldības zonējumu projektu izstrāde:

23.4.1. zonējamās teritorijas sadalīšana apbūves rajonos;

23.4.2. zonējamās teritorijas apsekošana dabā;

23.4.3. zemes vērtību zonu izplatības noteikšana;

23.4.4. zonu bāzes vērtību noteikšana;

23.5. zonējuma projekta grafiskās daļas un apraksta noformēšana;

23.6. zonējuma sabiedriskā apspriešana, saskaņošana un apstiprināšana.

 

 

III. Zonējuma izstrādei nepieciešamās informācijas un kartogrāfiskā materiāla sagatavošana

24. Zonējuma izstrādei nepieciešama informācija par:

24.1. NĪ tirgu:

24.1.1. darījumu vai cenu kartes pa administratīviem rajoniem vai pašvaldībām, NĪ tirgus darījumu tabulas un NĪ tirgus datu analīzes materiāli;

24.1.2. pārskats par cenu līmeņiem katrai NĪLM grupai (vai mērķim) valsts un rajonu griezumā;

24.2. NĪ tirgu ietekmējošiem faktoriem:

24.2.1. pārskats par iedzīvotāju skaitu, vecuma struktūru pašvaldībā kopumā un lielākajās apdzīvotajās vietās;

24.2.2. pašvaldības sociālekonomiskais raksturojums — saimnieciskās darbības attīstības tendences, nodarbinātības līmenis, investīciju projekti, apjomi u.c.;

24.3. NĪVKR reģistrētajiem nekustamajiem īpašumiem, lietojumiem, tiesiskajiem valdījumiem un to sadalījumu pa NĪLM grupām (skaits, platība);

25. Zonējuma izstrādei nepieciešamais kartogrāfiskais materiāls:

25.1.rajona karte M 1:100 000 (par pamatu izmantota satelītkarte);

25.2. kadastra pārskata karte pa pašvaldībām;

25.3. pašvaldības teritorijas ortofotokarte M 1 : 25 000 vai M 1 : 15 000 ;

25.4. darījumu karte vai cenu karte;

25.5. pašvaldības perspektīvās attīstības plāns (ģenerālplāns), teritoriālplānojumi, detālplānojumi vai to projekti u.c. materiāli;

25.6. inženierkomunikāciju plāni, ja tādi ir.

26. Kartogrāfiskā materiāla sagatavošana zonējuma izstrādei:

26.1. izvēlas kartogrāfisko materiālu, kas būs pamats zonējuma kartei (kadastra pārskata karte savietota ar ortofotokarti vai gadījumos, ja tās nav, izmanto skenētos dešifrētos fotoplānus);

26.2. sagatavo kartes palielinājumus blīvas apbūves vietām;

26.3. ja nepieciešams, zonējuma darba kartes eksemplārā iezīmē pašvaldības perspektīvās attīstības plānā apbūves zemēm paredzēto teritoriju robežas.

 

 

IV. NĪ tirgus informācijas apkopošana, NĪ tirgus darījumu analīze, sociālekonomisko rādītāju salīdzinošā analīze

27. Zemes vērtību zonu skaitu, izplatību un zonas zemes bāzes vērtības nosaka:

27.1. NĪ tirgus informācija:

27.1.1. NĪ tirgū pieprasītākās, pievilcīgākās teritorijas, to novietojums un izplatība;

27.1.2. NĪ tirgus cenu līmeņi attiecīgajām NĪLM grupām (vai mērķim).

27.2. NĪ tirgu un zemes vērtību veidojošo faktoru kopums:

27.2.1 attiecīgās pašvaldības ģeogrāfiskais novietojums un izvietojums attiecībā pret pilsētām;

27.2.2. transporta sistēmas attīstības līmenis (galvenās satiksmes maģistrāles);

27.2.3. izglītības, sociālās apkalpes, medicīnas, darījumu, pārvaldes iestāžu, tirdzniecības un pakalpojumu objektu esamība un pieejamība;

27.2.4. esošās apbūves raksturs, plānojuma struktūra;

27.2.5. ekonomiskā situācija un tās attīstības tendences pašvaldībā un rajonā kopumā;

27.2.6. teritoriju inženiertehniskais nodrošinājums;

27.2.7. rekreatīvais potenciāls;

27.2.8. teritoriju sociālais prestižs un pievilcība.

28. Zonējuma izstrādes gaitā NĪ tirgus datu analīze un sociālekonomisko datu salīdzinošā analīze notiek divos līmeņos:

28.1. valsts un administratīvo rajonu līmenī (veic NĪVP):

28.1.1. NĪLM grupu zemes vērtību zonu bāzes vērtību iespējamo amplitūdu noteikšana valsts un rajonu griezumā, izmantojot NĪ tirgus cenu līmeņus;

28.1.2. administratīvajos rajonos, kuros NĪ tirgus darījumu skaits ir nepietiekams, NĪLM grupu zemes vērtību zonu bāzes vērtību iespējamās amplitūdas nosaka, izmantojot valsts NĪ cenu līmeni attiecīgajai NĪLM grupai un attiecīgā rajona sociālekonomisko datu salīdzinājumu pa rajoniem kopumā, pie kam — NĪLM grupu zemes vērtību zonu bāzes vērtību maksimumiem nevajadzētu pārsniegt tipiskās cenas valstī;

28.2. reģionu, administratīvo rajonu, pašvaldību, kadastrālo teritoriju līmenī (veic reģionālās darba grupas):

28.2.1. NĪLM grupu zemes vērtību zonu bāzes vērtību iespējamo amplitūdu noteikšana rajonu un pašvaldību griezumā, izmantojot NĪ tirgus cenu līmeņus;

28.2.2. pašvaldībās, kur nav reģistrēti NĪ tirgus darījumi vai to skaits ir analīzei nepietiekams, NĪLM grupu zonu bāzes vērtību iespējamās amplitūdas nosaka, izmantojot rajona NĪ cenu līmeni attiecīgajai NĪLM grupai un pašvaldību sociālekonomisko datu salīdzinājumu, pie kam — NĪLM grupu zemes vērtību zonu bāzes vērtību maksimumiem nevajadzētu pārsniegt tipiskās cenas administratīvajos rajonos.

29. Zonējuma izstrādātājs veic NĪ tirgus datu analīzi:

29.1. no VZD reģionālās nodaļas filiāles NĪ kadastrālās vērtēšanas speciālista nekustamā īpašuma tirgus analīzes jautājumos saņem sistematizētas pašvaldības NĪ tirgus darījumu tabulas un darījumu vai cenu karti;

29.2. veic NĪ tirgus darījumu skaitlisko analīzi:

29.2.1. analizē NĪ tirgus aktivitāti (dotajā teritorijā NĪ tirgū bijušo īpašumu % no pagastā esošajām apbūves zemēm pa NĪLM grupām);

29.2.2. analizē cenu svārstību tendences pa gadiem. Ja cenu svārstības nav izteiktas, zonējuma izstrādei izmanto darījumus par pēdējiem 4 gadiem. Ja cenu svārstība izteikta, izmanto pēdējo 2 gadu NĪ tirgus darījumus;

29.2.3. darījumu datus ar ekstrēmām vai pretrunīgām NĪ tirgus cenām pārbauda, precizējot informācijas avotu un darījuma dokumentāciju, NĪLM atbilstību faktiskajai izmantošanai. Nepieciešama darījuma objekta apsekošana dabā. Ja pārbaudē atklātos trūkumus var novērst, attiecīgais NĪ tirgus darījums ir jāatstāj tabulā;

29.3. analizē NĪ tirgus darījumus:

29.3.1. atbilstošus zemes bāzes modelim;

29.3.2. neatbilstošus zemes bāzes modelim;

29.4. analizē NĪ tirgus darījuma cenas tipveida ēkām, kas atrodas uz līdzīga lieluma zemes gabaliem, ēku raksturu un kopplatību dažādos apbūves rajonos;

29.5. analizē darījumus ar NĪ, kuru NĪLM grupa ir darījumu iestāžu, ražošanas nozīmes objektu, sabiedriskās nozīmes objektu apbūve un salīdzina dažādo NĪLM grupu 1m2 cenu attiecību pret vienģimenes un divģimeņu dzīvojamo ēku apbūves zemes vērtību dotajā vietā;

29.6. analizē dzīvokļu tirgu (tipveida dzīvokļu cenu atšķirību pa apbūves rajoniem)— apbūves zonu savstarpējai salīdzināšanai.

30. Teritoriju, kur nav reģistrēti NĪ tirgus darījumi, salīdzinošā analīze:

30.1. vietās, kur nav NĪ tirgus darījumu, veic zemes vērtību veidojošo faktoru analīzi un salīdzināšanu vispirms dotās pašvaldības un tās robežojošo pašvaldību ietvaros, pēc tam salīdzina rajona un reģiona ietvaros;

30.2. pašvaldības analizē un salīdzina pēc sociālekonomiskajiem rādītājiem un to izmaiņu tendencēm rajona un reģiona ietvaros:

30.2.1. iedzīvotāju skaits, vecuma struktūra, ekonomiski aktīvo iedzīvotāju skaits, iedzīvotāju migrācija, dabiskais pieaugums, iedzīvotāju blīvums u. c.;

30.2.2. darbojošos uzņēmumu skaits pašvaldībā, darbavietu skaits;

30.2.3. bezdarba līmenis, bezdarbnieku skaits;

30.2.4. sociālās infrastruktūras rādītāju raksturojums;

30.2.5. inženiertehniskā nodrošinājuma raksturojums;

30.2.6. lauku infrastruktūras organizāciju un iestāžu raksturojums;

30.2.7. lauksaimniecības produkcijas ražošanas, pārstrādes, noieta iespējas u. c.

30.3. pēc salīdzināšanas teritorijas, kur nav NĪ tirgus darījumu, pielīdzina teritorijām, kas ir līdzvērtīgas un kam bāzes vērtība noteikta, pamatojoties uz NĪ tirgus datu analīzi.

 

 

V. Rajona zemes vērtību zonējuma pārskata karšu izgatavošana un datu salīdzināšana rajonu griezumā

31. Rajona zemes vērtību zonējuma pārskata kartes izgatavo uz kartes M 1 : 100 000, kam par pamatu izmantota satelītkarte M 1 : 50 000.

32. Rajona zemes vērtību zonējuma pārskata kartes izgatavošanai izmanto:

32.1. rajona darījumu vai cenu kartes;

32.2. valsts un rajonu cenu līmeņus;

32.3. sociālekonomisko datu salīdzinājumus rajonu griezumā.

33. Uz rajona zemes vērtību zonējuma pārskata kartes (pirms uzsāk zonējumu izstrādi pašvaldībās):

33.1. uzliek katras pašvaldības zemes vērtību zonu bāzes vērtību amplitūdas katrai NĪLM grupai;

33.2. pēc iespējas iezīmē pēc vērtības atšķirīgu apbūves teritoriju aptuvenas robežas rajona ietvaros;

33.3. uzliek pierobežas pašvaldību zemes bāzes vērtību amplitūdas;

33.4. uzliek zemes bāzes vērtības tām pilsētu zemes vērtību zonām, kas robežojas ar lauku pašvaldībām.

34. Pašvaldību zonējumu projektu izstrādes gaitā rajona zemes vērtību zonējuma pārskata kartē:

34.1. iezīmē zemes vērtību zonu robežas;

34.2. uzliek zemes bāzes vērtības attiecīgajām NĪLM grupām;

34.3. salīdzina un saskaņo zemes vērtību zonu robežas un zemes bāzes vērtības attiecīgā rajona robežas un starp rajoniem (piezīme — saskaņošana un salīdzināšana zonējumu izstrādes procesa laikā notiek vairākkārtīgi).

35. Pēc pašvaldību zonējumu projektu izstrādes rajona zonējuma pārskata karte tiek precizēta atbilstoši attiecīgajiem pašvaldību zonējumiem:

35.1. koriģē zemes vērtību zonu robežas atbilstoši pašvaldību zonējumu projektiem;

35.2. koriģē zonu zemes bāzes vērtības atbilstoši pašvaldību zonējumu projektiem;

35.3. saskaņo un koriģē zemes vērtību zonu robežas un zemes bāzes vērtības starp administratīvajiem rajoniem.

 

 

VI. Pašvaldības zonējuma projekta izstrāde

Zonējamās teritorijas sadalīšana apbūves rajonos

36. Zonējuma izstrādātājs pēc iepazīšanās ar pašvaldību un NĪ tirgus datu analīzi un darījumu vai cenu kartēm visu pašvaldības teritoriju sadala esošos un potenciālos apbūves rajonos, ņemot vērā:

36.1.teritoriālplānojumus (vai ģenplānus, detālplanojumus u.c.);

36.2. apdzīvotās vietās:

36.2.1. apdzīvoto vietu izplatība;

36.2.2. atšķirīgs inženiertehniskais nodrošinājums;

36.2.3. dabīgi norobežots apbūves masīvs;

36.2.4. teritorijas — atšķirīgas pēc apbūves rakstura;

36.3. teritorijās ārpus apdzīvotām vietām:

36.3.1. teritorijas tiešā apdzīvotās vietas ietekmes zonā;

36.3.2. teritorijas atšķirīgas pēc novietojuma (pēc ceļu tīkla un tā stāvokļa);

36.3.3. dārzkopību sabiedrību apbūves un vasarnīcu kooperatīvu apbūves teritorijas;

36.3.4. teritorijas ar augstāku rekreatīvo potenciālu;

36.4. apbūvei grūti piemērojamas un nepiemērojamas teritorijas;

36.5. pēc NĪ tirgus rādītājiem (darījumu cenas bāzes modeļa ietvaros vienā zemes vērtību zonā nepārsniedz 20%).

 

Zonējamās teritorijas apsekošana dabā

37. Iepazīstas ar zonējamo teritoriju un potenciālajiem apbūves rajoniem, īpašu uzmanību pievēršot tiem zemes vērtību veidojošiem faktoriem, kuri nav nosakāmi kamerāli — apbūves raksturam, ainaviskumam u. c.;

38. Apseko NĪ tirgus darījuma vietas:

38.1. ja vienā apbūves rajonā NĪ tirgus darījumiem ar zemi ir krasi atšķirīgas cenas, pārbauda vai NĪ tirgus darījumi ir pareizi klasificēti pēc NĪLM un sastāva;

38.2. NĪ tirgus darījumus ar ēkām un ar zemi un ēkām salīdzina starp apbūves rajoniem un citu pašvaldību teritorijām.

39. Apkopo papildu informāciju pašvaldībā par NĪ tirgus darījumiem, par sociālekonomisko situāciju un izmaiņu tendencēm. Papildina analizējamo NĪ tirgus darījumu kopumu ar jauniem darījumu datiem, kas nav vēl reģistrēti datu bāzē.

40. Ieskicē potenciālās zemes vērtību zonas.

 

Zemes vērtību zonu izplatības noteikšana

41. Zemes vērtību zonu robežas nosaka, kompleksi analizējot zemes cenu līmeņus, galvenos zemes vērtību veidojošos faktorus un šo faktoru ietekmes izplatību, zemes cenu kāpumu — kritumu virzienus, kā arī ņemot vērā pašvaldības perspektīvās attīstības plānus.

42. Apbūves rajonus, kur ar pārējiem apbūves rajoniem salīdzinoši augstāku zemes vērtību nosaka kāds īpašs rādītājs, zemes vērtību zonas robeža tiek izdalīta pēc minētā rādītāja ietekmes.

43. Zemes vērtību zonas sīkāk neizdala, ja zemes vērtība ir vienāda ar dotajam administratīvajam rajonam noteikto zemāko apbūves zemes vērtību.

44. Zemes vērtību zonām, kur nav NĪ tirgus darījumu ar zemi, zemes bāzes vērtību nosaka, zonu pielīdzinot pēc zemes vērtību veidojošo faktoru analīzes un salīdzināšanas pēc sociālekonomiskajiem rādītājiem, rajoniem, zonām, kur ir NĪ tirgus darījumi.

45. Kopā ar pašvaldības pārstāvjiem savstarpēji salīdzina izdalītās zemes vērtību zonas, ņemot vērā galveno zemes vērtību veidojošo faktoru kopumu. Salīdzinājumu izsaka kā procentuālo attiecību pret vērtīgāko apbūves rajonu pašvaldības teritorijā.

46. Uz rajona pārskata kartes atliek izdalīto zemes vērtību zonu zemes tipiskās (vai dominējošās) cenas un veic pašvaldību teritoriju salīdzinājumu pēc zemes cenu līmeņiem.

47. Noskaidro zemes cenu izmaiņu (kāpumu — kritumu) virzienus pašvaldības teritorijā un starp blakus esošajām pašvaldībām.

48. Analizē, kuri no vērtību veidojošiem faktoriem ir dominējošie, izdalot konkrētās zemes vērtību zonas.

 

Zonas zemes

bāzes vērtības noteikšana

49. Zonas zemes bāzes vērtības noteikšana:

49.1. analizē NĪ tirgus darījumus;

49.2. gadījumos, kad zemes vērtību zonā darījumi ar zemi nav vispār, vērtību nosaka analizējot rajonu cenu līmeņus un ar salīdzinošo metodi šīs zonas pielīdzinot zonām, kur zonas zemes vērtība noteikta, pamatojoties uz NĪ tirgus datu analīzi:

49.2.1. dotās pašvaldības teritorijā;

49.2.2. salīdzināmās (pēc zemes cenu līmeņa, sociāli — ekonomiskiem apstākļiem un novietojuma pret lielajām pilsētām) pašvaldību teritorijās.

50. Zonas zemes bāzes vērtību pārējām NĪLM grupām nosaka:

50.1. analizējot cenu līmeņus pa NĪLM grupām (vai mērķiem);

50.2. analizējot galvenos minētajai NĪLM grupai (vai mērķim) būtiskos vērtību noteicošos kritērijus (pircēju plūsma, satiksmes maģistrāles u. c.);

50.3. salīdzina ar rajonu cenu līmeņiem un ar līdzīgām zonām citās pašvaldībās, kur pēc nekustamā īpašuma tirgus darījumu analīzes zināma konkrētās NĪLM grupas (vai mērķa) zemes vērtība.

51. Izdalītās zonas numurē pēc zonas zemes bāzes vērtības dilstošā secībā — katrā zonā liekot savu kārtas numuru.

52. Zonas zemes bāzes vērtība kādai NĪLM grupai (vai mērķim) var atšķirties no iespējamās noteiktās zonu bāzes vērtību amplitūdas vai tipiskās cenas attiecīgajai NĪLM grupai, ja to viennozīmīgi pamato NĪ tirgus datu analīze vai sociālekonomisko datu salīdzinošā analīze.

53. Salīdzina noteiktās zonu zemes bāzes vērtības ar pārējo pašvaldību un pilsētu zonu zemes bāzes vērtībām dotajā administratīvajā rajonā, kā arī ar blakus esošajām pašvaldībām citos administratīvajos rajonos. Nepieciešamības gadījumā veic zonu zemes bāzes vērtību korekcijas.

54. Pēc pašvaldību lauku apbūves zemes zonējuma projekta izstrādes pabeigšanas administratīvā rajona pārskata kartē iezīmē izdalītās zemes vērtību zonas un ieraksta zonu zemes bāzes vērtības.

55. Ar zonējuma projekta darba eksemplāra pēdējo variantu un rajona zemes vērtību pārskata karti iepazīstina pašvaldības pārstāvjus, precizējot:

55.1. zemes vērtību zonu robežas;

55.2. zonu zemes bāzes vērtības NĪLM grupām (vai mērķim).

 

 

VII. Zonējuma projektu grafiskās daļas un apraksta noformēšana

56. Zonējuma projekta grafisko daļu noformē uz kadastra kartes, kas savietota ar ortofotokarti.

57. Zonējumu noformē digitāli saskaņā ar metodisko norādījumu “Pilsētu un lauku apbūves zemes vērtību zonējumu digitizēšana” 3.4. punktu.

58. Zonējuma projekta oriģinālus grafiski noformē bez aplikatīviem papildinājumiem (uzlīmēm). Uz kartes norāda:

58.1. lapas augšdaļā dokumenta nosaukumu — …rajona …pagasta… zemes vērtību zonējuma karte;

58.2. kartes mērogu (1 : 25 000 – 1 : 15 000);

58.3. lapas apakšējās daļas labajā pusē — šādas atzīmes:

Izstrādāts: LR VZD _______ reģionālā nodaļa

(LR VZD ___________ reģionālās nodaļas

vadītājs — vārds, uzvārds, paraksts)

Saskaņots: ….............. domes/padomes 2002. gada __________ lēmums Nr.

Domes/Padomes priekšsēdētājs —

vārds, uzvārds, paraksts, ieņemamais

amats Z. v.

Apstiprināts: LR VZD 2002. gada __________ rīkojums Nr.

 

LR VZD ģenerāldirektors

(vārds, uzvārds, paraksts, Z. v.).

59. Sagatavo zonējuma aprakstu pašvaldības zonējumam pēc šāda plāna:

59.1. zonējuma apraksta saturs, lappušu skaits, zonētāja vārds, uzvārds;

59.2. zonējuma izstrādes pamatojums;

59.3. zonējuma izstrādes un bāzes vērtību noteikšanas galvenie pamatprincipi;

59.4. pašvaldības administratīvās teritorijas vispārīgs raksturojums, NĪ tirgus un zemes vērtību veidojošie faktori, lauku apbūves zemes vienību raksturojums pēc KR datiem (skaits pa NĪLM grupām, īpatsvars, platības u.c.);

59.5. zonējumā izmantotie materiāli;

59.6. zemes bāzes modeļu raksturojums par NĪLM grupām (nestandarta zemes gabalu vērtību noteikšanai lietojamie koeficienti un pamatojums);

59.7. NĪ tirgus informācijas apskats vai salīdzinošās analīzes apskats;

59.8. zemes vērtību zonu raksturojums;

59.9. zemes bāzes vērtību tabula;

59.10. zonējuma shēma.

60. Uz rajona zemes vērtību zonējuma pārskata kartes:

60.1. lapas augšdaļā norāda dokumenta nosaukumu…rajona zemes vērtību zonējuma pārskata karte;

60.2. uzliek kartes mērogu (ieteicamais mērogs — 1: 100 000);

60.3. papildus uzliek pilsētu zemes bāzes vērtības un piegulošo teritoriju zemes bāzes vērtības.

 

 

VIII. Zonējuma sabiedriskā apspriešana, saskaņošana un apstiprināšana

61. Zonējumu projektus nodod sabiedriskajai apspriešanai, ko organizē attiecīgā pašvaldība, un tās laiks nedrīkst būt īsāks par trim nedēļām.

62. Iedzīvotāju rakstiskos priekšlikumus un piezīmes apkopo un izskata kopīga attiecīgās pašvaldības un Valsts zemes dienesta izveidota darba grupa, kas sabiedriskajai apspriešanai nodotos zonējumu projektus koriģē gadījumos, ja priekšlikumi pamatoti ar konkrētu nekustamā īpašuma tirgus informāciju, pašvaldības teritorijas attīstības nostādnēm vai konkrētiem sociālekonomiskiem statistikas rādītājiem, un kopā ar iedzīvotāju rakstiskajiem priekšlikumiem iesniedz saskaņošanai pašvaldībā.

63. Pašvaldībā tiek saskaņota zemes vērtību zonējuma karte, zonu zemes bāzes vērtību tabulas un zonējuma apraksts.

64. Zonējuma oriģinālu izstrādā divos eksemplāros un to apstiprina Valsts zemes dienests ar atsevišķu rīkojumu, norādot zonējuma spēkā stāšanās datumu, kā arī termiņu, līdz kuram ir spēkā attiecīgajā administratīvajā teritorijā iepriekš veiktie zemes kadastrālie vērtējumi.

65. Viens apstiprinātais zonējuma oriģināls paliek Valsts zemes dienesta, otrs — attiecīgās pašvaldības rīcībā. Zonējuma izstrādātāji vienu oriģinālu pēc tā apstiprināšanas nogādā attiecīgajai pašvaldībai, kā arī izgatavo un nogādā attiecīgajā VZD reģionālajā nodaļā zonējuma oriģināla kopijas.

66. Zonējuma izstrāde uzskatāma par pabeigtu pēc tā apstiprināšanas un VZD eksemplāra nodošanas VZD arhīvā. Arhīva lieta sastāv no: pašvaldības zemes vērtību zonējuma kartes, pašvaldības zonu zemes bāzes vērtību tabulas un pašvaldības zonējuma apraksta.

Nekustamā īpašuma vērtēšanas pārvaldes direktors G. Kalniņš